公开市场操作与资金面 - 央行于2月10日通过7天期逆回购操作投放资金3114亿元，操作利率为1.40%，鉴于当日有1055亿元逆回购到期，实现单日净投放2059亿元 [2] - 银行间市场资金面整体偏紧，DR001加权平均利率上行超过9个基点至1.36%，非银机构以信用债为抵押融入隔夜及跨节资金的报价分别升至1.60%及1.65%上方 [4] - 海外方面，最新美国隔夜融资担保利率为3.64% [6] 同业存单与利率债 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.59%附近，较上一交易日小幅上行 [7] - 国债期货市场表现分化，30年期和10年期主力合约均上涨0.01%，而5年期和2年期主力合约收盘持平 [12] 财政政策与国库操作 - 中国财政资金支出结构正在发生变化，更多资金投资于人，去年全国财政资金中投向基础设施建设的资金出现明显下滑，资金正从“铁公基”流向“新质生产力” [13] - 财政部与中国人民银行于2月10日进行了2026年中央国库现金管理商业银行定期存款（二期）招投标，中标总量为1500亿元，中标利率为1.73% [13] 全球宏观与国际贸易 - 美国白宫宣布，印度将购买超过5000亿美元的美国能源、信息和通信技术、农产品、煤炭及其他产品，并将取消或降低对所有美国工业产品、种类繁多的食品及农产品的关税 [14] 债券市场动态与发行 - 惠誉评级已将万科的长期外币及本币发行人主体评级自“RD”上调至“CC” [15] - 天津首批融资租赁ESG标准化债券落地 [16] - 再融资新政后沪市首单出炉，中科曙光拟发行不超过80亿元可转债 [16] - 谷歌母公司Alphabet发行100年期英镑债券，为科技公司近30年来首次 [16] - 印度尼西亚央行高级副行长表示有进一步降息的空间，但将取决于数据情况 [16] 债券市场风险事件 - 近期发生多起债券负面事件，涉及航天宏图、深圳卓越、浙江新昌县投资发展集团、新疆北新路桥、江西省建工集团、重庆建工、内蒙古欧晶科技、深圳华侨城、华侨城集团、当代节能等发债主体，事件类型包括主体评级下调、债券评级下调及被列入评级观察等 [16] - 本月城投非标资产风险事件频发，涉及西安、陕国投、丽江、平安-万科、中山招商、淄博、杭倡、中原财富、雪松信托、长安宁、郏县投等多地及机构的私募基金、信托计划、债权计划等产品，风险类型包括风险提示和违约 [17]

贵金属市场行情 - 2月11日开盘，现货黄金价格触及5050美元/盎司，日内上涨0.54% [1] - 现货白银价格日内涨幅达1%，报81.54美元/盎司，后续涨幅有所收窄 [1] MSCI中国指数季度调整 - 国际指数编制公司MSCI公布2026年2月指数季度调整，将于2月27日收盘后生效 [1] - MSCI中国指数新纳入37只股票，包括利欧股份、白银有色、安集科技和小马智行 [1] - MSCI中国指数同时剔除16只股票，包括复星国际、长城汽车和万科企业 [1]

报告投资评级 * 报告对房地产行业持积极看法，认为当前市场与政策双“拐点”已至，并坚定看好一季度“小阳春”行情下的板块机会 [3][63] 报告核心观点 * 上海重启国企收购类“以旧换新”试点，逻辑顺畅，预期效果强，值得期待 [1] * “以旧换新”政策与中央“去库存”和“城市更新”目标最为契合，将成为重要政策抓手 [3][10] * 上海政策聚焦收购低价二手房以稳定房价，通过打通置换链条可有效撬动改善性需求，对市场总成交额和新房成交额有显著拉动作用 [3] * 上海具备政策落地的可行性，其市场已出现自发企稳迹象，政策的加入将加速房价企稳进程 [3][56] * 当前环境下，核心城市“以旧换新”资金的投入将从底部打开市场置换链条，最大程度撬动销售 [3][63] 按报告目录总结 一、以旧换新政策背景 * 2025年中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”的目标 [10] * “去库存”政策导向自2024年4月中央政治局会议首次明确后持续延续 [10] * 现有政策工具中，“以旧换新”与消解存量库存和城市更新的目标最为契合 [10] 二、以旧换新历史经验 * **模式**：分为“收购类”与“帮卖类” [16] * **收购类**：指房企或地方国企出资回购居民旧房，居民收到的房款用于购买新房，能引入增量资金，确定性较高 [16] * **帮卖类**：为房企与中介合作的市场化形式，无增量资金引入，需求落地更多取决于市场环境 [16][21] * **发展脉络**：2023-2024年由三四线城市自主探索，2024年4月郑州明确双轨模式后全面铺开 [30] * **政策汇总**：除上述两种模式外，各地还推出了购房补贴、公积金优惠、信贷支持、退税等配套政策 [26][27] * **资金工具**：支持存量房收储的主要资金工具为保障性住房再贷款（规模3000亿元）及地方政府专项债 [33][34] 三、上海市以旧换新政策 * **政策目标**：因新房收储效果不及预期，本轮政策将收储对象调整为二手房，核心目标是实现房价企稳 [3][36] * **房源条件**：目前已明确的房源要求为2000年以前建成、建筑面积≤70平方米、总价≤400万元，优先考虑租售比较高区域 [3][39] * **规模测算**： * 上海全市二手房挂牌库存为15.7万套 [3] * 假设未来月均成交稳定在2万套，以去化周期降至6.5个月为目标，需完成2.7万套的收储规模 [3][39] * 按每套200万元计算，所需资金量约540亿元 [3][39] * **市场影响测算**： * 上海500万元以下的低价房源占市场总挂牌量的70.1%，政策精准契合市场结构 [47] * 按1:2的置换杠杆估计，540亿元收储资金将直接带动约1080亿元的新增市场成交 [3][47] * 这对上海房地产市场总成交额的拉动幅度约为9%，对新房成交额的拉动幅度可达24% [3][47] * **资金效率**：在20%财政出资和80%银行配资的假设下，财政资金的杠杆倍数可达10倍 [3][50] 四、最新以旧换新政策可行性 * **城市选择（上海）**： * 具备政策先行优势、政府信用强、市场企稳概率高 [3][54] * 试点选择的浦东、静安、徐汇三区二手房成交量占全市60%-70%，市场影响力大，且价格已初步企稳 [3][54] * **市场环境**： * 2026年1月，全国重点21城二手房去化周期环比下降0.6个月至22.2个月，成交均价环比回升2%，出现自发企稳迹象 [3][56] * 一线城市去化周期已降至约1年，且成交均价环比回升3.8%，率先企稳迹象明显 [3][58] 五、投资建议 * 当前二手房市场量价向好，供需关系出现边际修复迹象 [3][63] * 2025年房企减值计提加速，释放了老货减值压力，新货利润率改善，叠加低预售门槛与“好房子”策略，净资产回报率得到改善 [3][63] * 若资产价格实际企稳，主流房企平均市净率（PB）将具备较强修复空间 [3][63] * 报告覆盖的多家重点公司均获得“买入”评级，并给出了高于当前股价的合理价值目标 [4]

港股市场异动 - 大洋集团早盘大涨超13.3%，公司与CONSCIOUSNESS FOUNDATION LTD订立战略合作协议，拟成立合资公司，就“硅基伙伴”AI智能硬件项目深度合作，聚焦X-Mart品牌AI潮玩陪伴机器人的研发、生产与销售，标志其AI战略进入实体产品落地阶段 [1] - 博彩股集体走高，新濠国际发展涨5.49%，金沙中国涨3.26%，银河娱乐涨2.30%，美高梅中国涨2.74%，消息面上澳门1月幸运博彩毛收入226.33亿澳门元，同比增长24.0%，且春节档期酒店预订率和旅行社订单持续攀升，预计酒店入住率将超过九成 [1] - 中国安储能源涨超9.2%，公司拟以代价人民币6400万元向宁夏晋欣胜辉能源科技收购吴忠市瑞储科技100%股权 [2] - 建滔积层板涨近8%，消息面上花旗发布研究报告指出大宗商品价格已大幅上升并在较高水平整固 [2] - 天域半导体涨超6.2%，公司近日宣布与韩国知名半导体制造商EYEQ Lab签订战略合作协议 [2] - 中国中免涨超8.2%，消息面上财政部、海关总署、税务总局联合印发关于海南自由贸易港岛内居民消费的进境商品“零关税”政策的通知并实施 [2] - 德林控股涨超3.5%，公司发布公告称于2026年1月1日至1月31日期间比特币总产量为51.937枚，相当于每日平均产量约为1.675枚 [2] - 内房股延续上涨，融创中国涨8.2%，旭辉控股涨5.88%，富力地产涨3.57%，万科企业涨3.81%，消息面上2026年1月份全国房地产市场呈现回稳态势，市场信心有所修复 [3] - 首都机场逆势跌超3.1%，公司预期2025年取得税前亏损约人民币4.8亿元至约5.6亿元，同比减少约11.1%至约23.8%，净亏损约人民币6.0亿元至约7.6亿元，同比减少约45.3%至约56.8% [3] - 黄金股集体走高，万国黄金国际盘中涨超7%领涨，截至发稿涨7.14%，紫金矿业涨3.99%，大唐黄金涨4.84%，招金矿业涨3.67%，消息面上截至2026年1月末中国黄金储备为7419万盎司，较去年12月末增加4万盎司，为连续第15个月增持，且2月9日现货黄金重新站上5000美元/盎司 [4] 美股市场动态 - 乐信上涨6.04%，受美股普涨、春节假期到来、多部门联合发文支持消费及2025年第四季度业绩即将出炉等驱动因素影响，资本市场层面美股三大指数全线收涨，道指涨2.47%报50115.67点创历史新高，纳指涨2.18%，标普500指数涨1.97% [5] - 有机儿童零食制造商Once Upon a Farm登陆美股市场，涨16.94%，公司由好莱坞演员詹妮弗·加纳联合创立，主要生产面向婴幼儿的有机冷藏食品，产品已进驻超过3200家门店，线上销量占总销量的40% [5] - 临床后期生物技术公司SpyGlass Pharma登陆美股市场，股价暴涨65%，公司专注于开发用于慢性眼部疾病的持续药物输送系统，核心产品包括将药物输送垫与人工晶状体结合的系统，用于治疗开角型青光眼等 [6] - 临床阶段生物制药公司AgomAb Therapeutics登陆美股市场，跌8.44%，公司致力于开发针对免疫与炎症疾病的创新疗法，核心候选药物ontunisertib是一种口服胃肠道限制性ALK5小分子抑制剂，主要针对纤维狭窄型克罗恩病 [6] - 比特币概念股大幅反弹，MicroStrategy涨26.11%，Coinbase涨13%，Circle涨13.56%，Robinhood涨13.95%，Bitmine Immersion Technologies涨17.64% [7]

市场表现 - 内房股股价延续近期上涨趋势 融创中国股价上涨7.38%至1.31港元 旭辉控股股价上涨7.06%至0.091港元 富力地产股价上涨5.36%至0.59港元 万科企业股价上涨5.18%至3.86港元 [1] 行业数据与政策动态 - 2026年1月全国房地产市场呈现回稳态势 市场信心有所修复 [1] - 2026年1月全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米 环比上升16% 同比增长33% [1] - 上海近日正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 佛山允许房地产项目缓建并降低企业违约金 [1] 机构观点与市场展望 - 长江证券认为 止跌回稳的政策目标曾明显提振市场预期 但去年4月以来边际下行压力再次加大 [1] - 政策阈值逐步临近 改善和稳定房市预期具备战略意义 产业政策宽松概率逐步提高 后续只是节奏问题 [1] - 当前股票位置较底部的溢价并不大 且市场估值抬升也提供了补涨空间 [1]

市场表现 - 内房股延续近期上涨趋势 截至发稿 融创中国涨7.38%报1.31港元 旭辉控股涨7.06%报0.091港元 富力地产涨5.36%报0.59港元 万科企业涨5.18%报3.86港元 [1] 行业数据与政策动态 - 2026年1月全国房地产市场呈现回稳态势 市场信心有所修复 [1] - 克而瑞数据显示 1月份全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米 环比上升16% 同比增长33% [1] - 上海近日正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 [1] - 佛山允许房地产项目缓建 降低企业违约金 [1] 机构观点 - 长江证券研报称 止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振 但去年4月以来边际下行压力再次加大 政策阈值逐步临近 [1] - 改善和稳定房市预期具备战略意义 产业政策宽松概率逐步提高 后续只是节奏问题 [1] - 当前股票位置较底部的溢价并不大 且市场估值抬升也提供了补涨空间 [1]

公司财务表现 - 公司2025年预计亏损820亿元，成为A股年度亏损王 [2][22] - 公司2024年亏损495亿元，两年总计亏损超过1300亿元 [2][22] - 公司在2024年以前的34年上市历史中，累计归母净利润超过3500亿元，累计现金分红超过1000亿元，为股东创造总利润超过5000亿元 [2][23] - 公司去年年底曾差点因20亿元企业债而实质违约 [2][23] 公司治理与历史沿革 - 公司创始人王石被描述为性格自恋、爱惜名声，其个人弱点成为郁亮上位的支点 [5][26] - 郁亮在2011年前形象与之后反差巨大，其在掌权前表现为“人畜无害的胖子”，掌权后形象转变为精瘦帅气的霸道总裁并活跃于时尚体育圈 [5][8][26][29] - 郁亮被指通过其嫡系（如“战投帮”、集团财务中心）建立体外循环体系，以关联实体分走上市公司利润 [15][35][36] - 具体体外操作案例包括：总裁祝九胜控制的鹏金所以万科资金向员工和供应商放贷；离职人员何卓控制的博商资管伪装成独立实体吸纳资金投资万科项目；原首席税务官控制的供应链金融公司年流水超1000亿元并深度参与万科项目 [15][35][36] 行业与股东影响 - “宝万之争”涉及华润、深铁、安邦、宝能、恒大等多方，最终深铁花费600多亿元收购恒大和华润的股权 [2][23] - 作为重要股东，深铁已为支持公司投入超过300亿元，累计陷入的窟窿达1000亿元 [2][23] - 公司内部风气被指从王石时代变为“唯上而不为真，讨好领导重于实打实做业务” [11][32] - 大量公司前员工离职后去向包括小型地产公司、国有企业或移民海外 [11][12][32][33] 管理层变动与法律风险 - 公司董事长郁亮于今年年初到龄退休，退休公告中未对其表示感谢 [3][24] - 郁亮被指为公司当前困境的“始作俑者”，祝九胜被描述为最后阶段的加速器 [3][24] - 多名郁亮嫡系人员涉及法律问题：北方区首刘肖曾被抓并保释；原昆明万科总经理被劝导回国后入狱；祝九胜控制的鹏金所被刑事手段控制 [13][14][34][35] - 部分通过体外实体获利的人员在2024年前察觉风险后消失无踪 [15][36]

行业整体规模 - 截至2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为202.7万间，较2025年末减少0.6万间 [1] - 截至2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为142.5万间，与2025年末基本持平 [1] 企业竞争格局与管理规模 - 万科泊寓以263,200间的管理规模位居行业第一 [2] - 龙湖冠寓以164,000间的管理规模排名第二 [2] - 瓴寓国际以153,050间的管理规模排名第三 [2] - 管理规模榜第四至第十名企业依次为：美寓（151,083间）、魔方生活服务集团（111,387间）、白瑞纪集团（107,974间）、华润有巢（97,839间）、乐乎集团（82,937间）、保利公寓（71,459间）、城家（71,168间） [2] - 杭州安居集团的宁巢公寓新晋上榜，管理规模为24,513间 [1][3] 企业竞争格局与开业规模 - 万科泊寓以192,899间的开业规模位居行业第一 [5] - 龙湖冠寓以127,000间的开业规模排名第二 [5] - 瓴寓国际以95,352间的开业规模排名第三 [5] - 开业规模榜第四至第十名企业依次为：乐乎集团（82,937间）、魔方生活服务集团（78,266间）、白瑞纪集团（75,215间）、美寓（72,324间）、城家（52,449间）、安居乐寓（52,096间）、自如寓（49,696间） [5] 市场结构性变化 - 少数民营长租企业在部分城市集中关停项目，导致其开业规模有所下降 [1] - 地方国企系长租企业开业规模保持稳中有增态势，在TOP30中的规模占比提升至24% [1] 市场租金表现 - 2026年1月，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比下跌0.45%，同比下跌3.67% [7] - 1月租金环比跌幅较2025年12月收窄0.15个百分点，但同比跌幅扩大0.05个百分点 [7] - 50个重点城市中，仅1个城市（北海）租金环比上涨0.79%，其余49个城市租金环比均下跌 [10] - 西安、北京等15个城市环比跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，为0.92% [10]

股本情况 - H股法定/注册股本上月底和本月底结存均为2,206,512,938元，变动为0[4] - A股法定/注册股本上月底和本月底结存均为9,724,196,533元，变动为0[4] - 本月底法定/注册股本总额为11,930,709,471元[4] 股份情况 - H股已发行股份（不包括库存股份）上月底和本月底结存均为2,206,512,938股，变动为0[5] - A股已发行股份（不包括库存股份）上月底和本月底结存均为9,724,196,533股，变动为0[6] 公众持股 - 上市H股已发行股份（不包括库存股份）公众持股量百分比门槛为5%[6] - 截至本月底，公司已符合适用的公众持股量要求[6]

长春高新 - 公司第四季度预亏10亿元，并计划通过年研发投入超20亿元来摆脱对生长激素业务的依赖 [1] 万科 - 公司2025年预亏820亿元，同时完成了68亿元债券展期，并获得大股东深铁集团23.6亿元的财务支持 [1] 广汽集团 - 公司罕见预亏80亿至90亿元，管理层提出“三大战役”战略以寻求业务突围 [1] 南海农商行 - 公司被罚款380万元，在A股IPO排队八年后仍无进展，且净息差已降至1.15% [1] 袁记食品 - 公司门店扩张与收缩并存，每新开3家店就关闭1家，同时其实控人关联的6家供应商产生了1.3亿元关联交易 [1] 妙可蓝多 - 公司原实控人柴琇因烧钱营销策略反噬而退场，公司股价已下跌70%，现由蒙牛集团全面接管 [1] 紫金矿业 - 公司计划再投资280亿元进行海外并购，2025年预计盈利510亿元，市值已站稳万亿元 [1] 湖南黄金 - 公司通过重组27亿元资产以增加资源储备，并受益于金、锑、钨价格上涨，盈利超12.7亿元创下新高 [1] 博士眼镜与牛散余韩 - 牛散余韩因操纵股价在五年内被罚没超10亿元，而博士眼镜公司一年花费5000万元购买流量，研发投入仅300万元 [1] 上汽通用五菱 - 公司资产负债率攀升至85.24%，尽管销量同比增长20.5%，但仍较销量巅峰时期少53.5万辆 [1] 苏农银行 - 公司“村改支”议案遭到18%的中小股东反对，其总资产为2311亿元，但营收仅微增0.41% [1] 鸣鸣很忙 - 公司门店数量达2.1万家，在IPO前突击分红5.26亿元，同时实控人赵定减持套现1.3亿元 [1] 西贝 - 公司获得新一轮融资，投资者包括张勇和胡晓明，但其实现千亿市值的目标面临挑战 [1] 中国中免 - 公司投资27亿元收购以打造国际业务中台，但其业绩已连续六个季度下滑，与LVMH集团的合作效果有待观察 [1] 海康威视 - 公司重拾增长，年盈利达142亿元，并通过加强回款管理在九个月内收回137亿元现金 [1]