债券基本信息 - 债券简称为22万科06 债券代码为149976 [2] - 本期债券为万科企业2022年面向专业投资者公开发行的公司债券（第三期）（品种二） [2] - 债券按年付息 到期一次还本 [2] - 本期债券第3年（2024年7月8日至2025年7月7日）票面利率为3.70% [4] 付息安排 - 债权登记日为2025年7月7日 付息日为2025年7月8日 [2] - 每10张面值1,000元派发利息37.00元（含税） [4] - 扣税后个人和证券投资基金持有人实际每10张派息29.60元 非居民企业持有人实际每10张派息37.00元 [4] - 付息对象为截至2025年7月7日深交所收市后登记在册的全体持有人 [4] 利率调整与选择权 - 发行人拥有第5个计息年度调整票面利率选择权 若未调整则维持原有利率 [2] - 投资者拥有第5个计息年度回售选择权 可登记将债券按面值回售给发行人或继续持有 [3] - 发行人拥有第5个计息年度赎回选择权 若行使则按票面面值加最后利息赎回全部债券 [3] 付息执行流程 - 公司委托中国结算深圳分公司进行付息 在付息日前2个交易日划付利息资金 [5] - 若未按时划付资金 后续兑付工作由公司自行负责办理 [5] 税务处理 - 个人及证券投资基金持有人需缴纳20%利息个人所得税 由付息网点代扣代缴 [5] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的债券利息暂免征收企业所得税和增值税 [6] - 其他债券持有者需自行缴纳利息所得税 [6]

债券赎回与摘牌 - 公司已完成22万科05公司债券的赎回工作 赎回金额为29亿元 [1] - 兑付利息金额为9309万元 [1] - 本期债券将于2025年7月8日摘牌 [1] 财务影响 - 此次赎回不会对公司造成实质不利影响 [1]

担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2025年度股东大会决议日[2] - 截至2025年5月31日担保余额798.71亿元，本次担保后总额达809.24亿元[13][14] 子公司财务 - 截至2025年5月31日，Lotus净资产 -2540.43万元，2025年1 - 5月净利润 -1048.36万元[6][7] - 截至2025年5月31日，江阴尚正净资产17361.18万元，2025年1 - 5月净利润 -48.26万元[9][10] - 截至2025年5月31日，马鞍山领程净资产 -615.53万元，2025年1 - 5月净利润 -129.68万元[11] 贷款情况 - 2022年Lotus贷款6642.91万新加坡币，现余额6455万新加坡币，贷款延期1年[2][4] - 2022年江阴尚正、马鞍山领程贷款4000万元，现余额3650万元，贷款延期1年[8]

股本情况 - 截至2025年6月底，公司法定/注册股本总额为119.30709471亿元人民币[4] - H股法定/注册股份数目为22.06512938亿股，面值1元，本月无增减[4] - A股法定/注册股份数目为97.24196533亿股，面值1元，本月无增减[4] 股份发行情况 - 截至6月底，H股已发行股份（不含库存）22.06512938亿股，库存为0，本月无增减[5] - 6月A股已发行股份（不含库存）增加7295.5992万股，库存减少7295.5992万股[5] 股份出售情况 - 6月10日，公司以6.6295元出售2200万股A股库存股份[7] - 6月11日，公司以6.57元出售3010万股A股库存股份[7] - 6月12日，公司以6.5元出售2085.5992万股A股库存股份[7]

担保情况 - 公司及控股子公司担保余额为798 71亿元 占公司2024年末净资产的39 41% [1] - 本次担保发生后 公司及控股子公司对外担保总额将为809 24亿元 [1] 担保方式 - 控股子公司通过信用保证 股权质押 资产抵押等方式为相应贷款提供担保 [1] 授权情况 - 本次担保事项在公司2024年度股东大会授权范围内 [1] - 被转授权人员已在授权范围内决策同意本次担保 [1]

债券数据 - 债券余额为5亿元[5] - 当前及下一付息周期票面利率为3.70%[6][12] - 每10张“22万科06”面值1000元派发利息37元（含税）[11] 利息扣税 - 个人、证券投资基金债券持有人扣税后每10张实际派息29.6元[11] - 非居民企业债券持有人扣税后每10张实际派息37元[11] - 个人债券持有者利息所得税征税税率为20%[15] 时间节点 - 债权登记日为2025年7月7日[2] - 除息日和付息日为2025年7月8日[2][12]

债券信息 - 债券简称“22 万科 05”，代码 149975[3] - 发行主体为万科企业，受托管理人为中信证券[8][17] - 债券余额 29 亿元，期限 5 年期[11] 赎回情况 - 赎回登记日 2025 年 7 月 7 日，资金到账和摘牌日 7 月 8 日[4][5][7] - 赎回价格 103.21 元/张，赎回比例 100%[5][6] - 赎回金额 290,000 万元，兑付利息 9,309 万元[20] 其他 - 本期债券赎回不会对公司造成实质不利影响[20] - 发行人电话 0755 - 22198759，受托管理人电话 010 - 60838888[21]

交易核心条款 - 新增借款不超过62.49亿元用于偿还公开市场债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）[2] - 对8.9亿元旧借款展期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%）[2] - 万物云股票质押率设定为70%，显著高于市场惯例的30%-60%[2] - 设130%预警线与100%平仓线，跌破预警需5日内追加担保[2] 大股东支持模式 - 深铁年内第六次借款，前五次分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿，加上本次62.49亿，年内借款总额达218亿元[3] - 2024年50亿元资产处置支持包括深圳湾地块、红树湾收益权转让等[3] - 所有借款均明确用于"偿还公开市场债券"，精准覆盖偿债高峰[3] - 2025Q1成功兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款覆盖80%[3] - 本次62.49亿+展期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债[3] 财务安全评估 - 万物云当前市值245亿港元（约227亿元人民币），已质押/拟质押股票价值达102亿元，占其市值45%[4] - 若万物云股价下跌30%，质押市值将直逼平仓线[4] - 展期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），展期后仍须在2025年底前偿还[4] - 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配[4] 市场信号与行业意义 - 深铁持续输血印证深圳国资"有足够子弹支持万科"的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还[6] - 借款全部用于"借新还旧"，而非项目开发或业务转型，反映销售端造血能力未恢复（2024年销售额同比下滑，行业排名第四）[6] - 万科案例成为出险房企债务化解模板，地方政府通过属地国企提供低成本资金（利率2.34% vs 房企平均融资成本5%+）[6] - 企业代价包括让渡核心资产控制权（万物云股权质押）、接受严格财务监管（盯市机制）[6] 未来挑战与转型关键 - 万物云质押比例逼近50%，未来融资担保空间收窄[7] - 若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未披露），债务滚续模式将不可持续[7] - 深铁董事长辛杰提出"地铁上盖物业开发协同"，TOD模式能否提升盈利是转型关键[7]

百强房企销售业绩 - 2025年1-6月TOP100房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，降幅较1-5月扩大1个百分点 [1] - 6月单月TOP100房企销售额同比下降18.5%，较5月降幅扩大1.2个百分点 [1] - 超千亿房企4家（同比减少2家），百亿房企46家（同比增加2家） [1] - 中指院全口径销售额前三：保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.4亿元 [1] - 克而瑞统计前三：保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元，差异源于绿城代建金额统计口径 [1] - 万科从去年第五下滑至第七，销售额686.6亿元，落后于招商蛇口888.9亿元和建发房产706.8亿元 [1] 销售面积与城市贡献 - 保利发展以701.5万㎡销售面积居首，绿城中国533万㎡、万科525.5万㎡分列二三位 [2] - 20家代表房企47.8%销售业绩来自二线城市（同比降6.8个百分点），一线城市贡献率同比增9个百分点至40% [3] - 招商蛇口、越秀地产等一线城市销售贡献率超50%，保利发展、中海地产等超40% [4] - 上海、北京、广州为销售额贡献前三城市，占比分别为16.9%（+4.5pct）、10.6%（+3.8pct）、9.0% [4] 土地市场与投资动态 - TOP100房企上半年拿地总额5065.5亿元，同比增长33.3%，增幅较上月扩大4.5个百分点 [5] - 300城住宅用地出让金同比增超20%，平均溢价率超10% [6] - 保利发展、绿城中国、中国金茂新增货值前三，分别为899亿元、831亿元、749亿元 [5] - 长三角TOP10企业拿地金额1470亿元居首，京津冀888亿元、中西部422亿元分列二三位 [6] - 央国企占拿地金额前十中8席，滨江集团为民企代表进入前十 [5][6] - 招商蛇口在北上蓉宁四城拿地金额前十，绿城在沪杭苏宁重点布局 [7]

罗马仕经营困境 - 公司否认倒闭传闻 官方微博发文称将努力解决用户及合作伙伴问题 [1][2] - 受充电宝召回事件影响 公司自7月1日起陆续通知员工全面停工停产 工资仅发放至6月份 [3] - 法定代表人变更 雷社杏卸任 由雷杏容接任 公司称正在安排整改并聚焦产业链自检 [3] 美股市场表现 - 标普500指数涨0.83% 纳指涨1.02% 道指涨0.77% 三大指数本周均上涨 [4] - 科技股普涨 英伟达上涨1.3% 市值一度达3.92万亿美元 比特币概念股Circle涨超6% [4][5] 菜鸟冠名事件 - 否认冠名苏超常州队被拒传闻 回应称"秉持菜鸟之心 超越鸿鹄之志" [7][8] - 淘宝、支付宝、花呗、余额宝等已分别冠名或赞助多支苏超球队 [8] 美国"大而美"法案 - 众议院以218票支持、214票反对通过法案 两名共和党议员投反对票 [10][11][13] - 法案因削减联邦援助、增加长期债务及为富人减税等争议 已获参议院通过 特朗普计划签署生效 [13][14] 万科股东借款 - 深铁集团向万科提供62.49亿元股东借款 用于偿还到期公开债务 累计借款达218亿元 [15][16] - 借款期限3年 利率2.34% 另对8.9亿元借款展期至2025年 质押率高于市场惯例 [17]