大连新房价格变动 - 4月大连新房价格环比上涨0.5%，与上海并列70城涨幅第一 [1][2] - 1-4月大连新房价格波动：1月+0.2%、2月+0.3%、3月下跌、4月反弹 [4] - 价格上涨主因：优质项目入市支撑（如第四代住宅），改善型需求释放 [1] 房企销售表现 - 1-4月大连TOP10房企销售额合计46.97亿元，销售面积27.71万平方米 [4] - 中海地产以14.35亿元销售额居首，保利发展（8.55亿元）、大连新型房地产（4.63亿元）分列二三位 [4][6] - 大华集团1-4月销售4.3亿元，主力项目为锦绣华城、锦绣海岸等 [7] 市场供需数据 - 4月大连商品住宅成交9.65万平方米（环比显著增长），均价13632元/平方米（环比微涨） [7] - 土地市场：成交4宗宅地（规划建面9.09万平方米），楼面价2592元/平方米（同比明显上涨） [7] - 核心区域（高新区、金普新区）项目因配套优势受关注，带动供给量增加 [7] 政策与市场反应 - 大连推出人才购房补贴（最高10万元）、公积金首付比例降至20%等政策 [8] - "五一"假期新房到访量环比+65%，认购面积环比+72%，中海寰宇未来等项目去化率超70% [8] - 5月LPR下调（5年期降至3.50%），或进一步提振楼市预期 [9][10] 区域对比与结构性特点 - 东北其他城市（沈阳、长春等）4月新房价格普遍环比下跌0.1%-0.5% [9] - 大连二手房价格环比-0.3%、同比-7.7%，与新房市场分化明显 [7] - 市场结构性矛盾：总量过剩但高端改善型项目稀缺，导致优质项目热销 [9]

指数表现 - 上证指数上涨0 21% 中证城镇化指数报1823 55点 [1] - 中证城镇化指数近一个月上涨3 18% 近三个月下跌3 43% 年至今下跌2 37% [1] 指数构成 - 中证城镇化指数系列包含1条主指数和5条子指数（智慧城镇 绿色城镇 城镇交通 智能交通 城镇消费） 基日为2012年06月29日 基点为1000 0点 [1] - 前十大权重股合计占比22 15% 比亚迪（4 5%）和贵州茅台（4 47%）为最大成分股 [1] 市场分布 - 上海证券交易所占比52 92% 深圳证券交易所占比47 08% [2] - 工业（30 69%）和信息技术（17 41%）为前两大行业 可选消费（15 64%）与主要消费（9 76%）合计超25% [2] 调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 权重因子同步调整 [2] - 特殊情况下进行临时调整 样本退市时立即剔除 并购分拆等情形按细则处理 [2]

城市更新政策支持 - 住建部表示我国城市发展进入存量提质与增量调整并重的城市更新重要时期 [1] - 自然资源部将建立自然资源管理和国土空间规划"一张图"，加强存量资源资产调查 [1] - 金融监管总局将出台专门的城市更新项目贷款管理办法 [1] - 财政部将聚焦财政金融政策协同发力，为城市更新注入资金 [1] - 国家发展改革委将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 [1] 土地市场动态 - 1—4月全国政府性基金预算收入12586亿元，同比下降6.7% [2] - 国有土地使用权出让收入9340亿元，同比下降11.4% [2] - 全国政府性基金预算支出26136亿元，同比增长17.7% [2] - 国有土地使用权出让收入相关支出13647亿元，同比下降8.4% [2] 核心城市土拍表现 - 杭州市区完成2025年第十二批住宅用地出让，3宗地块均溢价成交，最高溢价率51.38%，总成交金额42.49亿元 [3] - 西湖区三墩单元地块由浙江保利置业以楼面价21965元/平方米、溢价率51.38%竞得 [3] - 北京市海淀区半壁店地区地块由保利发展与北京建工联合体以总价45.45亿元斩获，成交楼面价78418元/平方米，溢价率11.95% [4] 房企战略调整 - 越秀地产出售北京海臻置业有限公司65%股权，交易对价41.5亿元，买方为华润置地旗下公司 [5] - 越秀地产表示出售事项是为了迅速回收资本，提升资本周转效率，支持新项目开发 [5] - 华润置地通过收购强化北京区域布局，越秀地产则回笼资金投入新项目 [5]

地块拍卖结果 - 北京海淀半壁店地块由保利和建工联合体以45 45亿元竞得 溢价率11 95% 成交楼面价7 84万 平方米 [1] - 参与竞拍的房企包括海开 保利和建工联合体 城建和绿城联合体 [1] 地块规划调整 - 地块由两宗小地块组成 总计用地规模4 06万平方米 地上建筑规模5 8万平方米 [2] - 建筑高度从18米降至15米 楼层从6层变为5层 [2] - 两条街坊路宽度明确为11米 东侧街坊路由18米调整为不占用0004地块容积率 增加地上实际使用面积 [2] - 0003 0004地块占地面积分别为2 35万平方米和1 71万平方米 容积率调整为统筹核算 [2] 区域发展分析 - 海淀田村板块位于西四环 享有环线优势及永定河引水渠生态资源 [2] - 海淀近两年土拍热点持续西移北拓 产业引擎 教育医疗配套与城市界面升级成为区域增值核心动能 [2]

股东大会召开信息 - 2024年年度股东大会将于2025年6月9日14点30分在广州市海珠区阅江中路832号保利发展广场召开 [2] - 股东大会采用现场投票和网络投票相结合的方式 网络投票通过上海证券交易所系统进行 时间为2025年6月9日9:15-15:00 [2] - 对中小投资者单独计票的议案包括议案6-10及议案12 关联股东需回避表决的议案为议案8和10 [5] 会议审议事项 - 提交股东大会审议的议案包括2024年度董事会工作报告、财务决算、2025年度投资计划等12项议案 [20] - 议案涉及2025年度对外担保、财务资助、关联交易等事项 其中关联交易涉及保利财务有限公司及关联合伙企业 [20] - 独立董事将在股东大会进行述职报告 [5] 董事变更情况 - 於骁冬因工作调整辞去董事职务 董事会提名彭祎为第七届董事会非独立董事候选人 [18] - 彭祎现任中国保利集团战略投资中心主任 曾任保利置业集团副总经理等职 具备董事任职资格 [20][21][22] - 董事变更议案已获董事会全票通过 将提交股东大会审议 [17][19] 股东参会安排 - 股权登记日为2025年6月5日 登记方式包括现场、信函或传真 [11][12] - 公司委托上证信息提供智能短信提醒服务 方便中小投资者参与网络投票 [6] - 股东可通过任一股东账户参与网络投票 重复表决以第一次投票结果为准 [7]

董事会人事变动 - 於骁冬因工作调整辞去公司董事职务 董事会对其在任期间工作表示感谢[1] - 董事会全票通过选举彭祎为第七届董事会非独立董事候选人 彭祎由实际控制人中国保利集团有限公司提名 任期自股东大会通过至第七届董事会届满[1] - 彭祎出生于1982年12月 拥有管理学硕士学历和经济师职称 2006年参加工作 历任保利置业集团有限公司多个高管职位 包括企业管理部总监 投资管理部总监 副总经理 以及中国保利集团有限公司战略投资中心主任[3] 董事候选人资格审查 - 提名委员会审查确认彭祎符合《公司法》《上市规则》及《公司章程》规定的董事任职资格[3] - 彭祎不存在被证监会采取市场禁入措施 未被交易所认定不适合任职 未受行政处罚或公开谴责 不属于失信被执行人[3] - 提名委员会全票通过彭祎的董事候选人资格并提交董事会审议[4] 股东大会安排 - 董事会全票通过将第七届董事会第九次会议 第七届监事会第十次会议及本次董事会审议议案提交2024年年度股东大会审议[2] - 股东大会通知与董事会公告同日披露[2]

一、召开会议的基本情况 (一)股东大会类型和届次 2024年年度股东大会 (二)股东大会召集人：董事会 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-044 保利发展控股集团股份有限公司 关于召开2024年年度股东大会的通知 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： (三)投票方式：本次股东大会所采用的表决方式是现场投票和网络投票相结合的方式 (四)现场会议召开的日期、时间和地点 召开的日期时间：2025 年 6 月 9 日 14 点 30 分 召开地点：广州市海珠区阅江中路 832 号保利发展广场 (五)网络投票的系统、起止日期和投票时间 网络投票系统：上海证券交易所股东大会网络投票系统 网络投票起止时间：自2025 年 6 月 9 日 至2025 年 6 月 9 日 采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系统投票平台的投票时间为股 东大会召开当日的交易时间段，即 9:15-9:25，9:30-11:30，13:00-15:00；通 过互联网投票平台的投票时间为股东大会召开当日的 9 ...

证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-043 2025 年第 5 次临时董事会决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）2025 年第 5 次临时 董事会于 2025 年 5 月 19 日以通讯表决方式召开，会议召集人为公司董事长刘平 先生，会议应参加表决董事八名，实际参加表决董事八名。会议的召集和召开符 合《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》及《公司章程》的有关 规定，会议审议通过了以下议案： 一、董事会以 8 票同意、0 票反对、0 票弃权通过《关于选举公司董事的议 案》。 於骁冬先生因工作调整申请辞去公司董事职务，董事会对於骁冬先生在任期 间的工作表示感谢。 根据公司实际控制人中国保利集团有限公司的提名，同意彭祎先生作为公司 第七届董事会非独立董事候选人，任期自公司股东大会审议通过之日至公司第七 届董事会任期届满之日止。彭祎先生简历详见附件 1。 本事项已经 2025 年第三次董事会提名委员会审议通过，提名委员会对董事 ...

房地产行业市场表现 - 军工和航运港口板块保持强势的同时，房地产行业成为市场新的炒作方向，房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）半日涨幅均超过1.5%，涨幅领先 [1] - 房地产ETF基金（515060）半日涨幅1.72%，现价0.652元；房地产ETF（512200）半日涨幅1.7%，现价1.377元 [2] - 房地产ETF（159768）半日涨幅0.76%，现价0.532元；地产ETF（159707）半日涨幅0.68%，现价0.593元 [2] 房地产行业投资逻辑 - 房地产"去库存"定调主要由于当前供求关系逆转、销售数据下滑导致商品房供过于求，库存去化周期拉长 [3] - 预计后续将有更多积极的财政及货币政策出台，同时叠加"好房子"系列新政，将能进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展 [3] 房地产ETF产品追踪指数及规模 - 房地产ETF基金（515060）和房地产ETF（512200）追踪中证全指房地产指数，其中房地产ETF（512200）规模较大，为47.39亿份，上午成交金额1.61亿元 [3] - 房地产ETF（159768）追踪中证内地地产主题指数，规模为12.65亿份，半日成交金额1711.27万元 [6] - 地产ETF（159707）追踪中证800地产指数，规模为8.59亿份，半日成交金额1483.76万元 [9] 中证全指房地产指数成分股 - 中证全指房地产指数优选沪深市场中核心龙头国企，前五大成分股为保利发展（权重10.13%）、万科A（9.17%）、招商蛇口（6.43%）、海南机场（4.82%）、张江高科（3.92%） [4][5] - 成分股半数以上为市值规模100亿以下的中小企业 [3] 中证内地地产主题指数成分股 - 中证内地地产主题指数选取涉及住宅开发、商业地产、产业地产、物业管理等方面的房地产主题相关上市公司证券，前五大成分股为保利发展（权重14.8%）、万科A（14.2%）、招商蛇口（14.16%）、海南机场（11.81%）、张江昌科（9.61%） [7][8] 中证800地产指数成分股 - 中证800地产指数反映中证800指数样本中地产行业公司证券的整体表现，前五大成分股为保利发展（权重14.8%）、万科A（14.2%）、招商蛇口（14.16%）、海南机场（11.81%）、张江高科（9.61%） [10]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][53] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [4][53] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][53] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][53] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [4][53] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年板块仍以政策为核心主导力量，建议关注政策beta，重视节奏和仓位控制 [4][53] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.3%，落后沪深300指数1.43个百分点，在31个申万一级行业中排名第25名 [1][13] - 本周上涨个股共44支，较上周减少40支，下跌股数为62支 [13] - 重点48家A/H房企中上涨13支，较上周增长3支，涨幅前五为华夏幸福（+17.4%）、绿城中国（+4.7%）、金科股份（+4.0%）、旭辉控股集团（+4.0%）、龙光地产（+3.7%） [13][24] 新房及二手房成交跟踪 - 本周30个城市新房成交面积为195.6万平方米，环比提升29.2%，同比下降11.3% [1][26] - 分城市能级看，样本一线城市新房成交60.1万方，环比+41.1%，同比+13.8%；二线城市87.5万方，环比+25.5%，同比-28.1%；三线城市48.0万方，环比+22.9%，同比+4.3% [1][26] - 5月累计（截至当周），样本30城新房成交366.1万方，同比+2.2%；年初至今累计成交3815.2万方，同比+7.0% [30] - 本周14个样本城市二手房成交面积合计230.4万方，环比增长44.3%，同比增长3.7% [1][35] - 分城市能级看，样本一线城市二手房成交96.8万方，环比+63.4%；二线城市104.9万方，环比+26.4%；三线城市28.7万方，环比+64.8% [1][35] - 年初至今累计二手房成交面积为4114.2万方，同比增长32.0% [35] 重点公司信用债情况 - 本周共发行房企信用债5只，环比减少5只；发行规模共计36.00亿元，环比减少28.54亿元 [2][46] - 总偿还量28.97亿元，环比减少117.14亿元，净融资额为7.03亿元，环比增加88.6亿元 [2][46] - 主体评级以AAA（80.6%）为主要构成；债券类型以一般公司债（41.7%）和一般中期票据（38.9%）为主；债券期限以1-3年（59.7%）为主 [2][46] 政策回顾 - 中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年城市更新行动取得重要进展等主要目标 [3][11][12][51] - 意见内容包括推动老旧街区功能转换业态升级、鼓励市场化方式推动老旧厂区更新改造、积极推进城中村改造且不搞大拆大建 [3][12][51] - 地方层面，上海杨浦区对符合条件的互联网内容创作者提供50万至200万元购房补贴；河南信阳拟出台新规，新出让土地项目一律实行现房销售；北京发布住房发展年度计划，提及建设筹集保障性租赁住房5万套（间）等 [52] 投资建议与配置方向 - 建议配置方向包括：1）基本面alpha公司：H股（绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产）、A股（滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份）；2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；3）中介：贝壳；4）边际催化：金地集团；5）物业跟涨品种：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [4][53]