投资评级 - 维持"买入"评级 [2][8] 核心观点 - 2024年业绩同比下滑58%，低于市场预期，主要由于房地产项目交付结转规模下降、结算毛利率下滑及计提减值准备 [8] - 2024年销售金额同比下降24%，但销售排名稳居行业第一，拿地聚焦核心一二线城市 [8] - 三条红线稳居绿档，拟发行不超过95亿定向可转债已获交易所通过，融资优势明显 [8] - 预计房地产行业加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，保利等优质房企有望获得更大发展空间 [8] 财务数据及盈利预测 - 2024年营业总收入预计为3128.08亿元，同比下降9.8%；归母净利润预计为50.16亿元，同比下降58.4% [6][8] - 2024年营业利润率为4.8%，同比下降2.2个百分点；归母净利率为1.6%，同比下降1.9个百分点 [8] - 2024年销售金额为3230.29亿元，同比下降23.5%；销售面积为1796.61万平方米，同比下降24.7% [8] - 2024年拿地金额为682.5亿元，同比下降57.4%；拿地面积为328.5万平方米，同比下降68.4% [8] 市场数据 - 2025年1月17日收盘价为8.66元，市净率为0.5，息率为4.73% [2] - 2024年9月30日每股净资产为16.34元，资产负债率为74.89% [2] 行业对比 - 2024年保利发展销售额全国排名稳居行业第一 [8] - 目前申万房地产板块PE-ttm（剔除负值）为20.6倍，PB为0.73倍，行业整体业绩亏损严重 [8] 未来展望 - 预计2025年营业总收入为2815.27亿元，同比下降10%；归母净利润为51.28亿元，同比增长2.2% [6][8] - 预计2026年营业总收入为2877.21亿元，同比增长2.2%；归母净利润为60.03亿元，同比增长17.1% [6][8]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"推荐"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩面临压力，但销售规模仍维持行业领先地位[1] - 公司2024年预计营业总收入同比下降9.8%，营业利润同比下降38%，归母净利润同比下降58.4%[4] - 公司销售金额3230亿元，同比下降23.5%，但仍稳居克而瑞排行榜首位[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9] 财务数据 - 2024年预计营业总收入3128.1亿元，同比下降9.8%[8] - 2024年预计营业利润150.8亿元，同比下降38%[8] - 2024年预计归母净利润50.2亿元，同比下降58.4%[8] - 2024年预计毛利率14.0%，净利率1.6%，ROE 2.5%[6] - 2024年预计EPS 0.42元，PE 20.7倍，PB 0.5倍[6] 经营情况 - 2024年销售金额3230亿元，同比下降23.5%，销售均价17980元/平米，同比增长1.6%[8] - 2024年全年拿地面积329万平米，拿地金额682亿元，拿地销售面积比18.3%，拿地销售金额比21.1%[8] - 公司持续向核心城市核心区域集中[8] 股东情况 - 大股东保利南方集团有限公司持股37.69%[8] - 实际控制人为国务院国有资产监督管理委员会[8] - 截至2024年12月13日，公司实控人保利集团累计增持公司股份2798万股，约占公司总股本0.23%，累计增持金额2.6亿元[8] 未来发展 - 预计2025-2026年EPS分别为0.46元、0.54元[8] - 预计2025-2026年PE分别为19.0倍、15.9倍[8] - 公司融资优势明显，销售规模领先，坚定去库存调结构，业绩压力逐步释放，有望平稳穿越周期并持续向好发展[8][9]

投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"买入"（维持）[1] 核心观点 - 保利发展2024年业绩承压 主要由于计提减值 但公司积极调整投资布局 聚焦核心城市 有望受益于专项债收储并优化土储结构[1][3] - 公司三道红线保持绿档 融资渠道畅通 凭借央企背景具备明显融资成本优势[3] - 预计2025年房地产市场有望筑底企稳 作为行业龙头央企 公司估值有望逐步修复[3] 财务表现 - 2024年预计实现营业收入3128亿元 同比下降9.8% 归母净利润50亿元 同比下降58.4%[10] - 2024年新获取全口径土地建筑面积329万平方米 同比下滑69.4% 新获取全口径土地地价683亿元 同比下滑58.2%[3] - 截至2024年9月末 公司货币资金余额1274亿元 占总资产比例9.3% 有息负债规模3587亿元 较年初基本持平[3] 市场表现 - 2024年公司累计销售额3230亿元 同比下降23.5% 累计销售面积1797万平方米 同比下降24.7% 销售均价17980元/平方米 同比上涨1.6%[10] - 根据克而瑞销售榜单 2024年公司全口径销售额稳居行业头把交椅[10] 盈利预测 - 调整2024/2025/2026年归母净利润预测至50.2/55.2/65.5亿元 对应EPS为0.42/0.46/0.55元 对应PE分别为20.7X/18.8X/15.8X[3] - 预计2024/2025/2026年营业总收入分别为3128/2884/2717亿元 同比变化-9.8%/-7.8%/-5.8%[1]

业绩表现 - 公司2024年度实现营业收入3128.08亿元，同比下降9.83% [1] - 归母净利润50.16亿元，同比下降58.43% [1] - 公司资产、净资产水平保持稳定，归属于上市公司股东的每股净资产小幅上涨0.22% [1] - 营业总收入同比下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降 [1] - 利润指标同比下降主要源于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司拟对部分项目计提减值准备 [1] 销售与市场表现 - 公司2024年度实现签约面积1796.61万平方米，签约金额3230.29亿元 [2] - 销售额是去年房企的最佳表现，仅保利发展、中海地产销售额超过3000亿元 [2] - TOP100房企销售总额为43547.3亿元，同比下降30.6%，公司签约金额同比下滑23.5%，优于行业大盘 [2] - 公司新增货值规模为1293亿元，位列行业第三 [2] - 公司在粤港澳大湾区拿地金额280亿元位居行业第一位，长三角区域斥资135亿元储备资源 [2] 融资与资金管理 - 公司2024年1月至11月公开市场融资总额492.7亿元 [2] - 公司计划发行可转债募资95亿元，用于北京、上海、佛山等城市的15个地产项目并补充流动资金 [2] 行业环境与展望 - 房地产市场仍在筑底阶段，行业销售下滑、资金回笼放缓 [3] - 2024年四季度以来，核心城市房地产市场出现明显升温，但全年整体仍呈现调整态势 [3] - 已有12家A股地产行业上市公司披露业绩预告/业绩快报，相关企业经营业绩普遍走低 [3] - 展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战 [3] - 业内人士认为，房企应紧抓改善性需求释放机会，升级产品建设好房子，积极营销，努力促进销售回款，稳定现金流，确保经营安全 [3]

净利润与扣非净利润 - 2024年度归属于母公司所有者的净利润预计为501,607.97万元，同比下降58.43%[3][4] - 2024年度归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润预计为449,216.24万元，同比下降61.90%[3][4] 营业收入与利润 - 2024年度营业总收入为31,280,816.02万元，同比下降9.83%[6] - 2024年度营业利润为1,507,800.84万元，同比下降38.00%[6] - 2024年度利润总额为1,555,029.67万元，同比下降36.85%[6] 每股收益与净资产收益率 - 2024年度基本每股收益为0.42元，同比下降58.11%[6] - 2024年度加权平均净资产收益率为2.53%，同比下降3.59个百分点[6] 资产与所有者权益 - 2024年度总资产为133,432,258.83万元，同比下降7.14%[6] - 2024年度归属于上市公司股东的所有者权益为19,764,707.09万元，同比下降0.45%[6] 业绩预减原因 - 2024年度业绩预减主要原因是房地产项目交付结转规模下降及结转毛利率下降[7]

融资进展 - 公司2025年1月16日收到上交所对向特定对象发行可转债审核意见[2] - 上交所认为申请符合要求，将提交中国证监会注册[2] - 发行需获中国证监会同意注册，最终结果及时间不确定[2]

可转债发行 - 公司拟发行可转债不超过9500.00万张[2] - 可转债发行总额不超过950,000.00万元[2] - 可转债每张面值100元，按面值发行[2] - 可转债期限为发行之日起六年[2] - 可转债采用每年付息一次的付息方式，到期归还本金和支付最后一年利息[3] - 可转债期满后五个交易日内办理完毕偿还债券余额本息的事项[3] 转股相关 - 可转债转股期自发行结束之日满六个月后的第一个交易日起至到期日止[4] - 转股所获股票自发行结束之日起18个月内不得转让[12] 赎回条件 - 若公司股票连续三十个交易日中至少有十五个交易日的收盘价格不低于当期转股价格的130%（含130%），公司有权赎回全部或部分未转股的可转债[8] - 未转股余额不足3000万元时，公司有权赎回全部未转股可转债[9] 发行对象与募集资金 - 可转债发行对象不超过35名符合规定的特定对象[11] - 本次发行募集资金不超过95亿元[12] - 募集资金拟投入16个项目，总投资462.3597亿元[13] - 单个或多个投资项目的募集资金拟投入金额董事会可调整[14] 其他事项 - 监事会以3票同意、0票反对、0票弃权通过多项可转债相关议案[1][17][19][20][21] - 中国保利集团有限公司不再认购公司本次发行的可转换公司债券[1] - 单独或合计持有未偿还债券面值总额10%以上持有人可提议召开债券持有人会议[16] - 本次可转债不提供担保[16] - 资信评级机构将为本次可转债出具资信评级报告[16] - 本次发行决议有效期为股东大会审议通过方案之日起12个月[16]

公司决策 - 2024年12月30日召开2024年第11次临时董事会及第七届监事会第八次会议[3] - 会议审议通过向特定对象发行可转换公司债券方案（修订稿）等议案[3] 信息披露 - 《保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券预案（修订稿）》已在上海证券交易所网站披露[3] 审批情况 - 预案修订稿披露不代表审批机关实质性判断、确认或批准[3] - 本次发行生效和完成尚需上海证券交易所审核通过及取得中国证监会同意注册批复[3]

会议审议 - 2024年8月16日召开董事会和监事会会议，9月5日召开临时股东大会，审议可转债预案等议案[3] - 2024年12月30日召开董事会和监事会会议，审议可转债方案修订稿等议案[4] 方案修订 - 发行对象不再包括保利集团[6][7] - 审议程序补充新董事会，尚需呈报程序不含国资监管单位及股东大会[6][7] - 调整利润分配政策章节，预案全称改为修订稿[5][6][7][8] - 补充行业政策背景、募投项目信息及证照情况[6][7] - 修订发行时间假设并重新测算对财务指标影响[7] 实施条件 - 发行可转债需获上交所审核通过，经证监会同意注册[8]

会议安排 - 2024年8月16日召开相关会议，9月5日召开临时股东大会[1] - 2024年12月30日召开临时董事会和监事会会议[2] 可转债发行 - 修订前保利集团拟认购不超10亿，修订后不再认购[2][3] - 发行对象不超35名，修订前含保利集团，后不含[3][4][5] - 发行需获上交所审核、证监会注册[6]