行业投资评级 - 行业评级为增持 [6] 报告核心观点 - 首批商业不动产REITs已进入申报阶段，覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产覆盖范围 [2][6] - 商业不动产REITs的推出通过盘活多类型成熟资产，对改善企业现金流和业绩具有实质利好，并能优化企业报表表现，引导行业向新模式转型发展 [2][6] - 报告推荐四类公司：开发类、商住类、物业类和文旅类，并列出具体标的 [6] 首批申报项目详情 - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募集规模**17.03亿元**，预测2026年可供分配现金**8599.92万元**，年化现金流分派率预测值为**5.05%**；2025年1-9月项目平均入住率为**61.58%**，平均房价为**258.33元** [6] - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为鼎保大厦与鼎博大厦，预计募集规模**40.02亿元**，预测2026年可供分配金额**1.80亿元**，年化现金流分派率预测值为**4.50%**；两项目总建筑面积分别为**7.46万平**和**9.88万平** [6] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为郑州与哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模**74.7亿元**，预测2026年度合并可供分配金额为**3.41亿元**，年化现金流分派率预测值为**4.57%**；两项目总建筑面积分别约**11.20万平**和**13.06万平** [6] A/H上市房企不动产REITs商业价值分析 - 根据表1数据，部分企业预估可变现资产增值显著，例如美凯龙预估可变现资产增值**303亿元**，是其总市值(**104亿元**)的**291%**；北辰实业该比例为**250%**；大悦城为**162%** [7] - 其他重点公司该比例：新城控股**134%**、金地集团**130%**、龙湖集团**97%**、万科A**72%**、华润置地**53%**、中国海外发展**22%**、招商蛇口**19%**、保利发展**14%** [7] - 注：资产增值计算基于EBITDA与资本化率假设，大宗交易中零售物业的高线城市资本化率约为**6%**，REITs收益率约为**3.6%** [7] 重点公司盈利预测与评级 - 根据表2，报告给予所列全部重点公司“增持”评级 [8] - 部分公司2026年预测EPS：万科A **0.09元/股**、保利发展 **0.49元/股**、招商蛇口 **0.53元/股**、中国海外发展 **1.71元/股**、龙湖集团 **1.06元/股** [8] - 部分公司2026年预测PE：万科A **54.22倍**、保利发展 **13.90倍**、招商蛇口 **19.94倍**、中国海外发展 **7.47倍**、龙湖集团 **8.84倍** [8] - 物业类公司2026年预测EPS：万物云 **1.60元/股**、华润万象生活 **2.20元/股**、中海物业 **0.57元/股**、保利物业 **3.05元/股**、招商积余 **1.03元/股**、新大正 **0.96元/股** [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月 29 - 30 日，上交所接连申报 8 单商业不动产 REITs，拟募资规模共计 314.8 亿元；本周共 10 单首发公募 REITs 取得新进展；本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%；本周产权类/特许经营权类 REITs 日均换手率和成交量均下降；从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78% [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 10 单首发公募 REITs 取得新进展 - 截至 2026/1/30，2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元 [4] - 本周首批 8 单商业不动产 REITs 已申报至证监会，均于申报当天即获受理；中航北京昌保租赁住房 REIT、中金火炬产业园 REIT 已问询；中核清洁能源 REIT 将于 2/2 上市 [4] - 当前审批流程中 REITs，已申报 24 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [4] 二级市场：本周流动性回落 行情回顾：中证 REITs 全收益指数涨幅 0.47% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%，跑赢沪深 300 0.39 个百分点、跑输中证红利 1.11 个百分点；年初至今涨幅 4.22%，跑赢沪深 300 2.57 个百分点、跑赢中证红利 0.65 个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.27%，特许经营权类 REITs 上涨 0.69% [4] - 分资产类型来看，能源（+1.43%）、环保水务（+0.87%）、交通（+0.45%）、园区（+0.39%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共 41 只上涨、36 只下跌，博时津开科工产业园 REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+4.64%）、华夏中海商业 REIT（+4.52%）位列前三，易方达广州开发区高新产业园 REIT（-5.03%）、华夏合肥高新产园 REIT（-3.39%）、中银中外运仓储物流 REIT（-2.68%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.58%/0.44%，较上周 -14.01/-2.61BP，周内成交量 6.14/1.46 亿份，周环比 -17.82%/-5.64% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78%，交通（5.92%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/1/24，南京市政府印发政策，提出把握基础设施 REITs 扩围机遇，做好多领域项目储备申报 [33] - 2026/1/27，保利发展宣布申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/29，北京举办全国首个省级商业不动产 REITs 培训会推动试点申报 [33] - 2026/1/29，首批商业不动产 REITs 已申报至中国证监会 [33] - 2026/1/29，茂业商业调整商业不动产 REITs 底层资产 [33] - 2026/1/30，光大嘉宝拟申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/30，5 只商业不动产 REITs 申报至上交所 [33] 重要公告 - 2026/1/28，华夏中核清洁能源 REIT 发布上市公告，于 2/2 上市 [34] - 2026/1/28，华夏越秀高速 REIT 发布运营数据，2025 年 12 月日均收费车流量和路费收入有相应变化 [34] - 2026/1/29，华夏南京交通高速公路 REIT 变更资金用途 [34] - 2026/1/30，华安外高桥 REIT 发布扩募公告，拟申请扩募并新购入项目 [34]

文章核心观点 - 随着地产行业进入深度调整期，物业管理板块因其稳定的现金流和持续的盈利能力，战略价值被重新定义，正从昔日的“地产附庸”转变为房企争抢的核心板块和独立的利润中心 [7][8][9] - 行业战略重心转移导致物管企业人才结构发生显著变化，越来越多拥有全链条操盘经验的地产背景高管在2025年及2026年初密集转投或接掌物企核心岗位，旨在推动企业从追求规模扩张转向提升运营效益和创造增量价值 [1][3][7][8] 行业趋势与战略转变 - 地产开发进入存量时代，销售增长放缓、利润空间被严重压缩，而物业管理因其稳定的现金流和持续的盈利能力，战略价值被重新定义 [7] - 物业行业已从粗放扩张进入“精耕时代”，企业战略从单纯追求管理面积的“大”，转向追求人效、利润率和现金流的“强” [8] - 物管行业正从被轻视的配套部门，转而成为房企争抢的核心板块，未来的竞争是不动产全周期服务能力的比拼 [3][9] 企业案例与人事变动 - **保利物业**：2026年1月27日，公司公告管理层调整，47岁的地产老将王英男接替姚玉成出任总经理，其履历贯穿地产开发全链条，此次调整是保利系强化地产与物业协同的战略落子 [1][3] - **保利物业**：截至2025年上半年，其第三方在管面积占比达65.9%，合同管理面积中第三方占比63.8%，已逐步摆脱对母公司保利发展的单一资源依赖 [8] - **弘阳服务**：2026年1月14日，公司公告43岁的贾洪波接替曾俊凯出任董事会主席，贾洪波是弘阳系本土培养的核心骨干，自2013年加入后便深耕地产板块 [4] - **行业概况**：2026年开年以来，保利物业、建业新生活、弘阳服务已陆续迎来地产背景高管，若追溯至2025年全年，雅生活、荣万家、永升服务等物企也有一众地产老将接掌核心岗位 [1][5][7] 人才流动的动因与影响 - 物企引入地产背景或财务专长的管理者，旨在利用其专业积淀，推动企业规范治理、建立风控体系并提升运营效率 [8] - 地产高管的全链条操盘、跨区域管理能力，能推动物企从追规模转向求效益，并凭借资产运营经验，在商业项目运营、车位代销、城市服务等领域创造增量价值 [3][8] - 房企对物业板块的人才布局，直接印证了其战略地位的提升 [8]

活动概况 - 2026年1月29日下午，南京市雨花台区举办了以“数字赋能智造兴城”为主题的首场土地招商推介活动 [1] - 活动地点位于雨花台区智慧城市软件产业基地，现场集中推介了多幅优质地块并发布了城市更新机会清单 [1] 参与方与产业基础 - 活动邀请了华润置地、保利发展、中堃置业等15家品牌房企及10家城市更新运营商参会，共同为区域发展建言献策 [3] - 雨花台区软件产业实力雄厚，2025年全区软件业务收入完成3500亿元，占南京市比重约35%、江苏省约20% [3] - 该区已集聚超过37万软件人才，平均年龄不到30岁，形成了年轻化、高学历、高技能的人才集聚高地 [3] 土地资源推介 - 2026年重点推介的土地资源位于数字城、新滨江等重点功能片区，地块指标设置坚持“差异化定位、精准化匹配”原则 [3] - 推介地块类型多样，包括雨核片区的“小而美”地块、秦淮河边的低密宅地以及学校边的高层住宅用地，以满足多元化住房需求 [3] 城市更新项目 - 活动同步推出了一批待更新项目，涵盖雨花新村二化机厂、粮仓π.数字文旅产业园、三山片区等 [3] - 更新项目类型包括城镇老旧居住区域改造、老旧街区(厂区)更新改造等，旨在推动存量空间提质增效 [3] 政企互动与政府承诺 - 座谈交流环节中，与会企业围绕土地指标、片区建设、合作模式、审批服务等话题与政府展开深入交流 [5] - 企业就地块出让策略等提出了意见建议，区领导及相关部门负责人现场回应，承诺将全程做好服务保障 [5] - 政府表示将进一步提升工程审批效率，提档“雨花速度” [5]

文章核心观点 - 南京市雨花台区举办2026年首场土地招商推介会 重点推介数字城 新滨江等区域的优质地块及城市更新项目 吸引了多家品牌房企及运营商参与 显示出市场对区域土地资源和更新机会的浓厚兴趣 [1][3] - 区域正依托强大的人工智能产业基础 打造“AI.镜界”生态街区 并规划向具身智能 量子科技等前沿领域扩张 旨在实现产业能级的显著跃升 这为相关地块及城市更新项目注入了明确的产业驱动力和长期价值预期 [5] 土地与城市更新资源推介 - 推介会集中推出数字城 新滨江等重点功能片区的多幅重点土地资源 地块类型多样 包括雨核片区的“小而美”地块 秦淮河边的低密宅地以及学校边的高层住宅用地 以满足多元化住房需求 [3] - 同步推出一批城市更新项目机会清单 涵盖雨花新村二化机厂 粮仓π.数字文旅产业园 三山片区等 涉及城镇老旧居住区域改造及老旧街区(厂区)更新改造等多种类型 [3] 市场参与方反馈与政府服务 - 活动吸引了华润置地 保利发展 中堃置业等15家品牌房企及10家城市更新运营商参会 并对资源表现出浓厚兴趣 [3] - 与会企业代表认为 目前雨核等片区的住宅供需关系十分良好 是土地投资的较好窗口期 将加快对接沟通以寻求合作契机 [5] - 政府相关负责人现场回应企业关切 承诺全程做好服务保障 并进一步提档工程审批的“雨花速度” [5] 区域产业发展规划与基础 - 雨花台区已集聚381家AI企业和5万名AI人才 产业基础雄厚 [5] - “AI.镜界——南京人工智能生态街区”以云密城 汇智城 紫创城为载体 致力于打造AI与软件融合先行区 [5] - 未来产业将聚焦AI+智能网联汽车 工业软件 低空经济等领域 并布局具身智能 量子科技等前沿赛道 目标集聚1000家AI企业 10万名AI人才 冲刺1000亿核心产值 [5]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H、华润置地、新城A/H、建发国际[4][5] * 其他提及公司：中海宏洋、招商蛇口、保利发展、越秀地产、金地集团[6][59] 核心观点与论据 * 近期中国房地产板块的上涨（年初至今上涨11%，跑赢MSCI中国指数7%）主要由情绪驱动，鉴于脆弱的实体市场和板块的高估值，这种表现可能不可持续[1] * 投资者对实体市场复苏过度乐观，近期面临多重阻力[3] * 预计板块可能出现回调，尤其是在业绩期，特别是绿城、金茂、龙湖和万科等公司，原因包括：1) 2025年业绩可能不及预期（绿城、龙湖和万科已发布盈利预警）；2) 鉴于可售资源减少和高基数，一季度合同销售额可能下降；3) 估值过高[4] * 继续看好基本面优质的阿尔法机会，包括华润置地和新城A/H（稳健的商场运营商，可能受益于“十五五”促消费政策和REITs的强劲政策顺风），以及建发国际（住宅市场整合者，拥有优化的土储，可支持利润率并恢复盈利正增长）[5] * 行业观点为“与大市同步”[6] 近期上涨的驱动因素 * 政策面积极消息改善了投资者情绪，但重申任何有意义的住房政策出台仍将是反应式的[9] * 近期住房销售回升，认为这是由于农历新年时间较晚的日历效应以及一月初的温和政策放松所致[9] * 板块轮动至落后板块，鉴于行业长期表现不佳[9] 近期面临的风险与阻力 * 未来几个月，随着政策影响减弱和春节假期季节性因素消退，房屋销售可能降温，房价跌幅可能重新加速[9] * 鉴于近期一线城市房屋销售量改善，政策刺激的可能性降低（尤其是在春节假期前）[9] * 由于2025年业绩可能令人失望，盈利大幅下滑/亏损，开发商即将发布盈利预警[9] * 开发商在3月的业绩简报会上可能对房产销售、开发利润率和盈利复苏给出谨慎指引[9] 其他重要内容 * 维持对一线城市房价将进一步下跌两年的谨慎判断[9] * 预计未来几周房屋销售将走弱[9] * 对资金流入的持续性持怀疑态度，考虑到中国房地产市场的看跌前景[9] * 摩根士丹利香港证券有限公司是中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团在香港交易所上市证券的流通量提供者/庄家[51] * 未来3个月内，摩根士丹利预计将获得或有意寻求为中国金茂、中国海外发展、华润置地、万科企业、龙湖集团、越秀地产提供投资银行服务的报酬[15]

电话会议纪要关键要点总结 1 纪要涉及的行业与公司 * **行业**: 中国房地产行业、物业管理行业、房地产中介服务行业 * **提及公司**: * **房地产开发/运营**: 保利、蛇口（招商蛇口）、华润（华润置地）、中国海外（中海地产）、绿城、滨江新城（滨江集团）、新城控股、建发、越秀、中国经贸[3][10] * **物业管理**: 华润（华润万象生活）、保利物业、万物云、碧桂园服务[3][11] * **房地产中介/交易平台**: 贝壳、我爱我家[12] 2 核心观点与论据 2.1 政策环境与行业定性 * **政策驱动**: 当前市场主要驱动力是政策预期的明确和更强烈的改变，特别是《求是》杂志对房地产“三性”（金融属性、居民财富属性、宏观经济重要性）的探讨，以及“房地产高质量发展”写入“十五五”规划[2][4] * **行业新定位**: “十五五”期间，房地产行业将围绕“高质量发展”展开，要求国有企业避免大面积亏损和高负债[1][6] * **投资增速目标**: 房地产投资增速需与GDP增速保持一致，预计“十五五”期间GDP增速至少在4.5%以上，以避免拖累宏观经济[1][6][7] 2.2 不动产REITs的影响 * **核心作用**: 证监会不动产REITs将显著改变房地产行业，带来确定性因素[5] * **具体影响**: * **补充流动资金**: 资金可用于补充流动资金，帮助企业降杠杆[1][5] * **降低融资成本**: 预期融资成本为3.6%[1][5] * **资产价值重估**: 底层资产以土地相关资产为核心，有助于重估企业价值[1][5] * **加速发行**: 由于证监会对A股上市企业熟悉，预计发行规模和进展速度将比想象中更快，保利等公司已积极推进[1][5] * **改善融资**: 对国资企业及民营公司的融资便利性具有重要意义[1][5] 2.3 市场表现与未来展望 * **当前表现**: 房地产板块股价启动顺序先于成交量，成交量先于房价，房价最后体现业绩[3] * **涨幅对比**: 当前蓝筹公司涨幅仅约10%，远低于“9.24”行情时50%以上的涨幅[4] * **持续性判断**: 考虑到宏观环境更好、业绩预期较为充分，板块行情不会结束，而是基于政策兑现度逐步选择表现更好的公司[1][4] * **时间节点**: 二级市场预计在三四月份迎来关注基本面的重要时点[1][8] * **市场走势**: 若2026年上半年成交规模仍悲观需提示风险，但在政策推动下，下半年大概率在技术基数到来后逐步走稳，龙头公司及核心城市将率先触底反弹[1][8] * **估值与空间**: 风险业绩已充分披露，估值端开始修复，市场对板块普遍悲观预期反而为股价向上打开了弹性空间[1][9] 2.4 投资关注方向 * **两类核心资产**: 1. **受益于供给侧改革和高质量发展的公司**: 在本轮竞争中守住了信用，如蛇口、华润、保利、中国海外、绿城、滨江新城等[3][10] 2. **受益于REITs政策的公司**: 之前融资困难或负债率较高，通过REITs可实现资产出表改善财务状况，如新城控股[3][10] * **物业板块**: 2026年物业板块的分红和特别分红率仍然不差，若CPI从0.9%（2025年12月数据）逐步上升到1.5%左右，物业公司的价格稳定性和服务贸易提升将带来明显弹性，重点标的包括华润、保利物业、万物云、碧桂园服务[3][11] * **交易与产业链弹性**: * 在三四月低基数期到来后，若政策预期落实，交易链公司（如贝壳、我爱我家）的弹性将更明显[12] * 贝壳明确提到其装修业务有望在2026年体现业绩增长[12] * **城市更新新方向**: 未来政策可能更加注重房屋内部装修（而非仅外立面更新），以改善居民居住体验，从而推动相关产业链发展，可关注贝壳在二手房装修业务拓展带来的机会[13][14] 3 其他重要内容 * **宏观背景**: 大盘指数趋势向上，未来3月份的两会和4月份的政治局会议可能带来更多政策利好[1][9] * **历史数据**: 十四五期间，房地产投资增速占GDP比重已降至4%左右[6] * **地方国资弹性**: 除全国性龙头外，可关注建发、越秀或中国经贸等地方国资公司[10]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20] 报告核心观点 * 中国房地产行业正迈向高质量发展新阶段 交付是体现房企竞争力的关键环节 [3] * 2025年 房地产企业在确保交付“量”的前提下 交付的“质”在明显提升 [3] * 随着保交付任务完成及房企销售规模持续下降 未来交付规模有望继续下降 [9] * 交付力已成为房企穿越周期的核心指标 以品质为核心、服务为支撑的交付体系正推动行业向更稳健、更注重居住本质的方向转型 [10] * 预计未来交付力与产品力深度融合的企业将进一步巩固市场地位 [10] 交付规模分析 * 2025年交付规模前三名企业为：碧桂园交付170,000套、中海交付133,200套、保利发展交付130,000套 [9] * 2025年有5家企业交付超10万套 10家企业交付超5万套 34家企业交付超1万套 [9] * 2025年TOP10房企交付合计为996,800套 相比2024年交付TOP10总规模下降36% [9] 交付质量与服务特点 * 提前交付成为关键实践 例如武汉D10天元项目首批次提前120天交付 二批次提前60天交付 [11] * 高交付率项目频现 例如政合府项目收房率达99% 上海大华梧桐院交付率达99% 湖南建投·象山国际项目整体交付率超95%且交付满意度达99% [14] * 房企着力深化全生命周期服务精细化升级 实现从“按时交付”到“品质交付”再到“价值交付”的跃升 [16] * 项目建造通过智能化技术、精益管控及绿色标准融合 提升交付效率与品质 例如苏州龙湖东吴御湖境项目打造近5,000平方米中央景观 [17] * 社区配套建设将交付升维为全场景生活体验交付 例如时代之城项目内设约2,500平方米下沉式会所并“前置呈现”超3万平方米实景 [19] * 服务与体验成为交付力价值放大器 例如中建·钰山湖项目交付采用“3V1”专属团队陪同 天越玺项目构建逾50项服务标准 [20] 典型企业交付实践 * 中海地产形成覆盖交付前、中、后的全周期管理体系 交付后推出“6H精工维修”品牌和统一热线 [10] * 新希望地产的武汉D10天元项目提供金钥匙管家、礼宾接机、“1V5”定制化看房团队等贴心服务 [11] * 榕发·望熙雅筑项目作为中心城区最大旧改项目 将计划交付时间大幅提前近9个月 [13] * 壹品兴创·颐和公馆提前240天交付 建立起由7大工艺验收板块、24项实测指标、10,000+实测点位为主体的交付承诺体系 [13] * 建发云启之江项目以铝板搭配LOW-E玻璃勾勒东方风骨 三进式归家礼序彰显雅致意蕴 [17] * 招商·武汉城建未来中心越府地块作为武汉首个率先兑现的准四代住宅 截至12月16日累计交付量达818户 [19]

2025年沈阳房地产市场整体表现 - 政府精准施策，有效提振购房者信心，并通过组织多场购房活动持续释放市场潜力，促进商品房成交 [1] - 土地市场再现溢价抢地现象，众多高品质项目扎堆入市，“首开”大捷成为常态 [1] - 市场结构发生转变，改善型需求取代刚需成为市场“压舱石”，改善型产品成为主角 [7] 2025年沈阳房企销售排名 - 根据销售套数、面积和金额综合排名，2025年表现抢眼的房企前十位依次为：奥（2490套，34.47万m²，56.51亿元）、依润量瓶（1351套，19.30万m²，36.56亿元）、刀不断（1300套，16.17万m²，21.31亿元）、用科（1029套，11.48万m²，12.96亿元）、中德开（988套，10.41万m²，11.94亿元）、华发（758套，9.44万m²，13.07亿元）、保利发展（796套，9.43万m²，10.54亿元）、美的好（620套，7.01万m²，6.88亿元）、星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、招商蛇口（549套，6.61万m²，7.88亿元）[2] - 从商品住宅备案情况看，中海、华润置地、龙湖位列全市备案面积前三甲，其中中海稳坐全市备案面积、金额、套数“三冠王”宝座 [4] 2025年沈阳商品住宅单盘销售表现 - 全市单盘备案面积前三甲为：华润置地中寰悦府（皇姑区，656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海·天钻（浑南区，523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（浑南区，265套，6.63万m²，8.21亿元）[5][7] - 单盘销售榜单前二十名中，中海旗下项目占据五席，包括中海领馆壹号、中海盛京玖章、中海源境云起、中海汇德理，显示出强大的产品力和市场号召力 [5] - 华润置地、龙湖、金地、万科、保利等全国性品牌房企旗下项目亦有多盘上榜 [5] 区域市场深度分析 - **大东区**：单盘备案面积前三为中海汇德理（335套，4.20万m²，4.98亿元）、招商璀璨映澜（313套，3.10万m²，3.65亿元）、龙湖·樘前（239套，2.59万m²，2.48亿元）[8][10]；望花板块多个新盘扎堆入市，楼市迎来“第二春” [10] - **和平区**：单盘备案面积前三为中海领馆壹号（359套，6.44万m²，11.96亿元）、悦景新世界（355套，5.03万m²，9.60亿元）、润启和平里（316套，4.10万m²，7.24亿元）[11][13]；和平湾板块表现抢眼，多盘上榜 [13]；板块将新增悦融路东02地块TOD项目 [13] - **皇姑区**：单盘备案面积前三为华润置地中寰悦府（656套，9.83万m²，21.78亿元）、中海源境云起（404套，5.61万m²，11.27亿元）、金地金城阙云台（341套，4.06万m²，7.18亿元）[14][16]；区域多个新盘入市即热销，土地市场实现开门红，北陵农场三期地块已成功出让 [16]；2026年将迎来中海·瑞文熙和入市 [16] - **浑南区**：单盘备案面积前三为中海·天钻（523套，6.98万m²，9.56亿元）、沈阳星河湾（265套，6.63万m²，8.21亿元）、中海盛京玖章（465套，6.33万m²，11.97亿元）[17][19]；区域多个新盘拿地即入市并取得不俗成绩，未来将迎来中天·央著、新希望·缦云府等新盘 [19] - **沈北新区**：单盘备案面积前三为亚泰鲲鹏府（353套，3.27万m²，2.38亿元）、中金时代启城·樾府（313套，2.62万m²，1.98亿元）、中金壹号院（211套，2.58万m²，2.72亿元）[20][22]；蒲田路北-3、蒲田路北-9地块成交，区域将再添新盘 [22] - **沈河区**：单盘备案面积前三为沈阳金融广场·金廊公馆（180套，2.58万m²，4.82亿元）、保利·公园壹号（159套，1.82万m²，2.12亿元）、嘉里雅颂阁（96套，1.80万m²，4.69亿元）[23][25]；在售楼盘相对较少，未来将新增华强·盛京寳邸、富力·盈泽苑两大高品质项目 [25] - **铁西区**：单盘备案面积前三为润熙府（481套，5.75万m²，8.24亿元）、润悦湾（254套，2.28万m²，1.72亿元）、天易晶城·米兰颂二期（162套，1.82万m²，2.14亿元）[27][29]；区域有多个新盘入市，未来还将迎来润启·和悦里、润熙墅等新项目 [29] - **于洪区**：单盘备案面积前三为宏发浣花溪（387套，3.27万m²，2.71亿元）、学府美的城（342套，3.22万m²，1.87亿元）、保利·和光屿湖（243套，2.74万m²，3.24亿元）[30][32]；金地代建丁香湖-9地块、富禹正良四路1-1号地块等项目待入市 [32] - **苏家屯区**：单盘备案面积前三为保利·时光印象（134套，1.46万m²，0.87亿元）、艾格尔e领域（87套，0.72万m²，0.46亿元）、华润置地御华府（53套，0.60万m²，0.56亿元）[33][35] 细分产品市场表现 - **洋房产品**：备案面积前三甲均为中海旗下项目，分别为中海源境云起（皇姑区，404套，5.61万m²，11.27亿元）、中海盛京玖章（浑南区，377套，5.24万m²，10.26亿元）、中海汇德理（大东区，255套，3.32万m²，3.95亿元）[36][38] - **别墅产品**：备案面积前三甲为世茂国风盛京（浑南区，121套，2.07万m²，2.46亿元）、汇置湖畔公园（浑南区，34套，1.86万m²，3.04亿元）、越秀岄湖郡（沈北新区，58套，1.16万m²，0.84亿元）[39][41]

其中，保利发展新组建"不动产运营中心"，整合了原运营与产品管理职能；中建八局对其投资与运营类 业务进行系统性重构；中国武夷则新增了安全质量部与成本管控部。业内人士分析指出，3家企业的调 整路径，核心均指向在行业承压背景下，通过内部革新实现降本增效与挖掘新增长点的迫切需求。 2025年初，保利发展2024年度业绩说明会上，公司董事长刘平透露新阶段发展目标，计划未来2—3年推 进企业自我重塑，通过推动不动产投资开发全面做优、不动产经营加速做大、不动产综合服务力争做 强，加快构筑新的核心竞争力，而此次公司架构调整，正是该战略落地的表现。 2026年伊始，房企组织架构调整动作频频。据北京商报记者不完全统计，仅1月内，中建八局、保利发 展、中国武夷3家房企已相继推进组织优化，核心方向聚焦总部集权与风险管控强化，折射出行业深度 调整期对稳健经营的共同诉求。事实上，这一轮调整在2025年底已有端倪。去年12月，碧桂园、绿城中 国、建发集团等超过10家重点房企也已启动架构与人事的协同调整，显示出行业整体步入以组织变革提 质增效的关键阶段。 业绩承压下的主动调整 据北京商报记者不完全统计，保利发展、中建八局、中国武夷等房企在2 ...