会议情况 - 公司第七届监事会第十二次会议于2025年6月13日召开[1] - 应参加表决监事三名，实际参加三名[1] 利润分配 - 监事会通过2024年度利润分配预案，3票同意、0票反对、0票弃权[1] - 每10股派发现金红利1.70元（含税），不进行资本公积金转增股本[1] - 若总股本或回购专用证券账户股数变动，拟维持每股分配金额不变[1]

董事会决议 - 2025年第7次临时董事会6月13日通讯表决召开，9名董事全到[2] - 通过2024年度利润分配预案，每10股派1.7元现金红利[2] - 通过注册发行100亿元中期票据议案[3] - 通过捐赠2025年定点帮扶资金议案[4] - 通过改选董事会战略委员会委员议案[4] - 通过召开2025年第三次临时股东大会议案[4]

业绩总结 - 2024年度净利润5,001,183,340.24元，上年度12,067,156,751.87元，上上年度18,320,161,893.65元[7] - 最近三个会计年度平均净利润11,796,167,328.59元[7] 分红情况 - 每股派现0.17元（含税），拟派现2,017,120,012.80元（含税），占2024年净利润40.33%[2][3] - 2024年股份回购金额748,597,651.26元，现金分红和回购合计占净利润55.30%[3][4] - 本年度现金分红2,017,120,012.80元，上年度4,864,818,854.40元，上上年度5,386,699,538.10元[7] - 最近三个会计年度累计现金分红12,268,638,405.30元[7] 其他 - 2025年6月13日董事会、监事会审议通过利润分配预案[5] - 本年度末母公司报表未分配利润13,607,419,347.29元[7]

楼市整体表现 - 5月30个重点城市新房成交面积1058万平方米，环比下降2%，同比下降9% [1][4] - 百强房企5月销售额同比下降17.3%，较4月降幅扩大0.5个百分点 [1][7] - 前5个月30个重点城市新房成交面积5047万平方米，同比上涨6% [4] 区域分化特征 - 上海5月一手住房成交62万平方米，环比增长20%，同比增长24% [2] - 广州5月新房成交6572套，环比增长32%，同比增长26% [2] - 北京5月新房成交3917套，环比增长14%，同比增长38% [2] - 深圳5月一手住宅网签3162套，环比下滑14.4% [3][4] - 一线城市新房成交环比增长6%，同比增长20%，二三线城市同比回落13% [4] 项目去化情况 - 30个重点城市新项目开盘平均去化率39%，环比上升1%，同比上升12% [4] - 厦门、成都、长沙和重庆平均去化率超六成，上海、深圳去化率同环比持续上升 [4] - 郑州、苏州去化率环比降幅超两成，昆明等弱二三线城市去化率不足两成 [4] - 深圳核心区域优质项目去化率超80%，非核心区域普遍低于50% [3] 房企销售策略 - 保利发展5月销售额285.12亿元，环比增长15.8%，同比下降19.3% [7] - 绿城中国5月销售额255亿元，环比增长37.1%，同比上涨9.4% [7] - 18家重点房企5月合计销售额1449.84亿元，同比下降5.9%，环比增长24.1% [7] - 越秀地产前5个月销售额507亿元，同比增长26.5%，完成年度目标42.1% [7] - 头部房企推出"好房子"新规产品，部分项目实现高去化率 [1][6][8] 产品结构变化 - 武汉市场650万元以上户型存销比增大，550-650万元户型以"好房子"新规大平层为主 [5] - 热销项目集中在第四代住宅和符合"好房子"新规产品 [6] - 6月重点城市供应结构中改善型房源占比55%，刚需占比34% [9] 营销动态 - 万科成都新项目蜀都万科·锦上扬华连续5个月夺得区域销冠 [8] - 龙湖集团推出"欢抢季"活动，包括直播限时秒杀和购房神券 [8] - 房企通过老盘新做、展示更新和服务提升促进旧规产品销售 [8]

豪宅市场表现 - 保利世博天悦项目加推第七批次房源 其中一套顶层房源单价约30 27万元/平方米 刷新上海市新房备案单价纪录 总价达7290 23万元 [1] - 项目开盘一年多来销售额已突破200亿元 3号楼76套大平层房源均价18 22万元/平方米 价差明显 顶层中间套房源单价约20 43万元/平方米 2层房源单价最低约11 41万元/平方米 [5][6] - 双面看江房源仅10套 已全部被认购 隐藏版大平层产品"OPUS ONE 500空中行宫"总面积约500平方米 江景面宽35米 [5] - 绿城潮鸣东方120套房源开盘当日售罄 销售总额69 88亿元 均价19 5万元/平方米 认购率近160% [7] - 上海壹号院三批次开盘1小时售罄 均价18 5万元/平方米 套均总价超6000万元 认购率高达266% 年内累计销售额达108 71亿元 [7][8] - 康定壹拾玖首开92套房源实现"日光" 计划6月加推48套房源 均价17万元/平方米 较此前涨价约2000元/平方米 [8] 市场供需分析 - 5月上海市40个项目入市 新房供应面积约68 9万平方米 环比上涨44 31% 成交面积约58 96万平方米 环比上涨14 53% 成交金额541 03亿元 环比上涨48 66% [9] - 前5个月上海市总价3000万元及以上新房成交915套 接近2021-2023年全年水平 核心区域豪宅表现亮眼 改善型需求与高端购买力成为成交主力 [7][9] - 开发商加快推盘步伐 保利世博天悦每两个月加推一次 上海壹号院计划6月加推第四批次124套房源 均价18 9万元/平方米 较上批涨价约4000元/平方米 [8][9] 项目背景 - 保利世博天悦拿地近8年 2017年保利发展通过增资49 7亿元获得项目50%股权 并向项目公司提供40 7亿元贷款 [6] - 项目于2024年4月25日首开 共计800多套房源 建筑面积190平方米以上房源占比达92% [6] - 上海壹号院地处黄浦区核心风貌区 毗邻新天地 豫园和外滩 2024年8月首次开盘33套房源当日售罄 今年1月第二批次开盘去化率超96% [8]

上海豪宅市场动态 - 保利世博天悦七期顶层房源备案单价达30 27万元/㎡ 刷新上海新盘备案价纪录 超越此前滨江凯旋门30 2万元/㎡的单价 [2] - 项目最后一栋楼王入市 76套均为200㎡以上一线江景豪宅 最贵房源总价7289 41万元 最便宜房源总价2672 79万元 [4] - 认购门槛为个人100万元 企业400万元 显示高端市场资金门槛 [4] 产品定位与设计 - 户型配置双主卧套房(55㎡/套) 五个观景阳台 采用嘉格纳厨具等国际高端品牌 配备2600㎡双层地下会所(含恒温泳池 酒窖等) [8] - 样板间拥有L型转角落地窗 直面黄浦江"黄金S湾"景观 顶楼视野无遮挡 [6][8] - 交付后将举办艺术投资沙龙等高端社群活动 强化产品附加值 [8] 市场供需分析 - 项目半小时内吸引四组购房者看房 周末日均带看量达十几组 客户多来自陆家嘴滨江跑步群体 [10] - 购房者包括上市公司高管 房地产业主 奥运冠军等 显示高净值人群需求旺盛 [11] - 上海8个新盘过会 其中上海壹号院(18 9万元/㎡)等豪宅单价较上批次上涨2000-4000元/㎡ [14] 行业趋势观察 - 滨江凯旋门三期去年1 1亿元顶复秒光 中海恒昌玖里29 8万元/㎡别墅售罄 显示顶豪市场持续升温 [12] - 行业认为稀缺住宅资源价值获认证 只要产品力强就不愁买家 预计下半年豪宅交易热度延续 [14] - 世博滨江板块从非传统豪宅区逆袭 周边分布汤臣一品等顶豪项目 反映城市核心区土地价值重构 [8][12]

广州豪宅市场表现 - 5月广州新房网签6572套 环比增长33.6% 其中豪宅成交表现突出 [1] - 保利天奕5月网签176套 总金额超21亿 领衔广州豪宅市场 [1] - 2025年1-5月广州楼市成交前十中保利占据5席 天奕和天曜分列前两位 [4] - 全国30个重点城市3000万以上新房豪宅成交4356套 同比增长65% 其中亿元豪宅成交同比倍增144% [7][8] 保利发展战略 - 公司坚持"好房子 好服务 好生活"理念 巩固差异化竞争优势 [1] - 战略聚焦城市核心稀缺资源 近年重点布局珠江新城 国际金融城 琶洲等政府重点发展板块 [4] - 在琶洲实施"大琶洲成长战略"持续迭代20年 2025年推出天曜 天奕等项目支撑一江两岸升维布局 [5] - 提出"打造独一无二的好房子"理念 引领豪宅从空间尺度到精神满足的进化 [8][9] 产品设计创新 - 保利天奕采用2.5城央低容规划 点状式布局形成超百米景观轴线 提供270°环幕视野 [11] - 通过私家桥设计营造"岛屿领地感" 400米超级归家动线重构"繁华城市-绿洲谧境"体验 [11][12] - 公区场景极致重视情绪价值 88米宽"门王"定调城市封面 2500㎡四季会所满足多元需求 [12][13] - 主力120-190㎡四房户型实现超100%使用率 突破区域天花板 配备独梯入户和3.3米层高 [13] 区位价值 - 项目位于琶洲南区 珠江高质量发展经济带与广州活力创新轴交汇点 [5] - 坐拥会展经济 总部集群 数字创新三大优势 周边聚集腾讯 小米等科技巨头 [5] - 作为"珠金琶"黄金三角南翼核心 与珠江新城并列2024福布斯中国十大CBD [5] - 滨水岛居生活方式结合城市稀缺资源 彰显项目终极价值 [4][14]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 企业及专家推选优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合方式 最终评选"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 测评工作有序进行中 [1] - 6月8日-6月15日期间通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例 [10] - 2025年上半年十大作品和中国好房子获奖名单将于6月末公布 [12] 入围项目展示 高端项目 - 上海士林润园：华润置地、上海南房集团开发 合院产品 老城厢风貌建筑风格 [2] - 杭州建发｜钱塘建投云启钱湾：建发房产、钱塘建投开发 低密排屋和高层住宅 新中式建筑风格 [4] - 武汉建发·望湖：建发房产开发 155-225㎡东方藏品大宅 位于武汉内环一线沙湖 [4] 轻奢项目 - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [5] - 中山保利琅悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [6] 品质项目 - 北京越秀·未来科学城星耀未来：越秀地产、未来城置业开发 PRO+漫奢洋房 现代建筑风格 [7] - 佛山越秀·星汇灯湖：越秀地产开发 高层住宅 现代建筑风格 [8][9] - 厦门建发·阅海：建发房产开发 第四代高层和洋房 约89-124㎡一线瞰海住区 现代建筑风格 [10] 克而瑞产品力研究背景 - 自2018年起连续八年聚焦行业产品力建设变化 涵盖"产品力""产品系""客户需求""交付力"等研究方向 [11] - 工作组持续传递优秀企业先进产品理念与作品 推动行业产品力升级 [11]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名仍居第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 公司概况 - 报告日期为 2025 年 6 月 10 日，当前股价 8.16 元，一年最高最低 12.13/7.30 元，总市值 976.79 亿元，流通市值 976.79 亿元，总股本 119.70 亿股，流通股本 119.70 亿股，近 3 个月换手率 48.44%[1] 销售情况 - 2025 年 5 月，签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93%；项目销售均价 21863.35 元/平方米，同比升 20.29% 2025 年 1 - 5 月，签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96%；累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月，新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米，分布于北京、上海、广州、西安、石家庄、温州 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月，公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务指标呈现不同变化趋势，如流动资产、营业收入等在不同年份有相应数值及增减变化[18]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[1][6] 报告的核心观点 - 保利发展 2025 年 5 月签约销售收缩，金额和面积同比下滑，但行业排名第一，年内一二线拿地占比超九成 维持盈利预测，预计 2025 - 2027 年归母净利润分别为 56.8、65.6、75.1 亿元，EPS 分别 0.47、0.55、0.63 元，当前股价对应 PE 估值分别为 17.2、14.9、13.0 倍，维持“买入”评级[6] 各部分总结 销售情况 - 2025 年 5 月签约金额 285.12 亿元，同比降 19.26%；签约面积 130.41 万平方米，同比降 16.93% 1 - 5 月签约金额 1161.61 亿元，同比减 11.54%；签约面积 561.2 万平方米，同比降 24.96% 5 月销售均价 21863.35 元/平方米，同比提升 20.29%；1 - 5 月累计销售单价 20698.68 元/平方米，同比增长 17.87% 1 - 5 月全口径销售排名全行业第一[7] 拿地情况 - 2025 年 5 月新获取 6 宗地块，拿地总建筑面积 50.09 万平方米，权益总地价 102.65 亿元，用地面积 24.12 万平方米 1 - 5 月拿地 21 宗，总建筑面积 195.7 万平方米，对应土地款 419.7 亿元，权益土地款 356.2 亿元，同比分别下降 40.5%、36.8%、39.0%，拿地强度 19.0%（2024 年同期 20.6%），一线城市拿地占比 43.9%，二线城市拿地占比 49.3%[8] 融资情况 - 2025 年 1 - 5 月公开市场融资总额 94.57 亿元，一般中期票据发行 50 亿元，一般公司债发行 7 亿元 5 月发布 2025 年度第二期中期票据，规模 30 亿元，票面利率 2.15%，期限三年，融资渠道畅通[9] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|346,828|311,666|269,090|225,899|206,910| |YOY(%)|23.4|-10.1|-13.7|-16.1|-8.4| |归母净利润(百万元)|12,067|5,001|5,678|6,560|7,505| |YOY(%)|-34.1|-58.6|13.5|15.5|14.4| |毛利率(%)|16.0|13.9|13.1|14.1|15.8| |净利率(%)|3.5|1.6|2.1|2.9|3.6| |ROE(%)|5.3|2.8|2.4|2.7|3.1| |EPS(摊薄/元)|1.01|0.42|0.47|0.55|0.63| |P/E(倍)|8.1|19.5|17.2|14.9|13.0| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[10] 财务预测摘要 - 包含资产负债表、利润表、现金流量表等多方面财务预测数据，涉及流动资产、非流动资产、营业收入、营业成本等项目及各年数据变化，还有成长能力、偿债能力、营运能力等财务比率数据[18]