股东大会信息 - 2025年第四次临时股东大会2025年10月9日召开[2] - 现场会议14点30分在广州保利发展广场召开[2] - 网络投票9日进行，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[2][3] 股权登记信息 - 股权登记日为2025年9月26日[7] - 登记时间为2025年9月29日9:00 - 17:30[9] 会议审议事项 - 审议发行公司债券相关议案[4] 登记相关 - 法人、个人股东及授权代理人登记需持相应资料，异地可函或传真[9] - 登记地点在广州保利发展广场董事会办公室[9] - 联系人黄承琰、曾惟昊，电话020 - 89898833，邮箱stock@polycn.com[9]

董事会决议 - 2025年第9次临时董事会9月23日召开，多项议案9票同意通过[1] 债券发行 - 拟发行不超150亿元公司债券，期限不超10年[1][2] - 票面利率协商确定，单利按年计息[3] - 公开发行，注册后可一次或分期发行[3] - 无担保债券，募集资金用途待确定[3] 发行安排 - 发行对象为专业投资者，不向股东优先配售[4] - 余额包销，满足条件申请上交所上市[4] 授权事项 - 提请股东大会授权董事会办理债券发行事宜[6][7]

融资计划 - 公司拟发行不超过150亿元人民币公司债券 [1] - 募集资金用途包括偿还有息债务、补充流动资金、项目建设、并购地产项目及法律法规允许的其他用途 [1]

公司融资计划 - 公司拟发行公司债券规模不超过150亿元 [1] - 债券期限不超过10年 可为单一或混合期限品种 [1] - 募集资金用途包括偿还有息债务 补充流动资金 项目建设及并购地产项目 [1]

债券发行计划 - 公司拟公开发行公司债券规模不超过150亿元 [1] - 债券票面金额为人民币100元 [1] - 债券期限不超过10年 [1] 发行方式与安排 - 债券发行采用公开发行方式 [1] - 可以一次发行或分期发行 [1] 募集资金用途 - 募集资金拟用于偿还有息债务 [1] - 拟用于补充流动资金 [1] - 拟用于项目建设 [1] - 拟用于并购地产项目 [1] - 拟用于适用的法律法规允许的其他用途 [1]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

文章核心观点 - "好房子"建设是住宅产品的战略性发展方向 正从政策理念转化为行业实践 成为房地产市场的长期发展趋势 [1][3][6] - 行业在居住需求升级和转型压力共同作用下 从追求规模转向注重品质 "好房子"成为高质量发展核心命题 [3][5][6] - 头部房企通过建立完整技术标准体系 覆盖从物理空间到服务生态 实现从"空间提供商"向"技术解决方案服务商"转型 [7][9] "好房子"发展和政策背景 - 城镇化推进使居民需求从"有房住"转变为"住好房" 改善购房者成为新房市场主力 [3] - 2016年"房住不炒"调控原则下 一二线城市出台新房限价政策 压缩项目利润空间导致质量问题频发 [3][4] - 限价项目交付期品质问题凸显 购房者投诉增加 行业重新审视发展战略转向品质追求 [5][6] 房企"好房子"体系与案例解析 - 保利 中海 华润等头部房企2024-2025年相继发布好房子战略 以安全 舒适 绿色 智慧为基础维度 [7] - 电建地产明确六大维度26专项75控制要点165技术参数 覆盖设计建造服务全周期 [7] - 招商蛇口七大技术体系以四大基础维度加两大品质提升项 细化27项可感知亮点 [7] - 建发房产从新中式文化理念出发 将6大价值维度细化为超1050条技术项 [7] - 中海地产自研Living OS系统 隔声性能提升20% 污染降低70% [8] - 绿城中国好房子标准含226项条款 明确光伏覆盖率≥30% 抗菌建材TOC降解率≥90% [8] - 华发股份以数字化智能化为核心 通过BIM技术实现施工全程可视化 [8] - 招商蛇口技术体系以三大价值主张为基础 细化为七大维度内容 [11] - 招商蛇口通过安全监控+预警系统覆盖烟感燃气高空抛物等隐患 [13] - 针对48.5%睡眠困扰率 招商蛇口打造深度睡眠系统特色IP [16] - 招商蛇口开发幸福厨房全能阳台特色IP 通过集成设计提升功能体验 [18] - 招商蛇口环保魔方特色IP提供智能无感垃圾投递系统 [18] - 招商蛇口通过24小时健康管家共享智库机器人服务打造全维度响应网络 [20] - 招商蛇口体系已在北京招商序等全国六大标杆项目落地 [23] "好房子"五大维度的产品实践 - 舒适宜居维度从追求物理面积扩张深化为空间效能健康环境及人性化细节的系统优化 [30] - 头部房企通过建筑结构优化功能空间复合化设计提高套内使用面积比例 [31] - 长沙润和大泽湖188㎡户型总赠送面积58.62㎡ 得房率约107.54% [32] - 武汉中建壹品汉韵公馆143㎡户型实得147㎡ 得房率103% 191㎡户型实得208㎡ 得房率109% [33] - 华发珠海湾项目采用LDKG+X一体化客厅9-16米横向开间设计 [36] - 长沙招商揽阅128㎡/139㎡户型阳台进深达2.4米 实现全开放式动线 [39] - 北京电建长安华曦府78㎡户型配备270度转角落地窗 实现三面采光 [41] - 健康环境保障从基础指标控制迈向声光气水系统性解决方案 [44] - 北京绿城和樾望雲采用7重降噪体系 四步净水系统提升居住品质 [45] - 上海绿城潮鸣东方采用10mm三玻两腔隔音窗 3.5m标准层高优化采光 [47] - 智慧科技应用从被动响应指令跃迁至主动感知预判需求的智能化阶段 [52] - 西安绿城锦海棠通过人机交互通行技术实现无感归家全流程 [53] - 招商蛇口智能化通行系统实现从社区入口到入户全程无钥匙化自动化通行 [57] - 上海绿城潮鸣东方深度融合华为全屋智能3.0 集成12个子系统实现无感交互 [60] - 艺术场景革命支持一键启动主题模式 联动声光香氛系统创造沉浸体验 [64] - 成都华发统建锦宸院引入华为智能系统覆盖智能安防环境调控等场景 [67] "好房子"的未来展望 - 《住宅项目规范》实施是构建好房子标准体系起点 未来政策体系将进一步完善细化 [70] - 不同定位好房子将有差异化设计技术指标 政策推动向精细化差异化方向发展 [70] - 房地产开发模式从规模扩张转向品质提升 产业链上下游围绕品质提升深度整合 [70]

1-8月房企土地储备排名 - 中海地产以309.37万平方米全口径土地储备位列行业第一 [2] - 招商蛇口与保利发展控股分别以275.64万平方米和267.19万平方米位居第二、三位 [2] - 前10名企业还包括绿城中国（216.09万平方米）、华润置地（210.17万平方米）等央国企及混合制企业 [2][3] 房企投资策略分化 - 前50房企单月新增土地建筑面积225.64万平方米，环比下降54.03% [10] - 头部央国企如华润置地、保利发展主导核心城市优质地块竞争，权益拿地金额最高达584.5亿元 [13][14] - 混合制及民企如绿城中国、龙湖集团明确下半年将放缓拿地节奏，更注重风险控制 [14] 土地市场供需结构变化 - 一二三线城市住宅用地供应规划建筑面积3748.90万平方米，环比上升43.52%但同比下降21.18% [16][18] - 成交市场明显收缩：成交规划建筑面积1883.39万平方米，同比下降37.40%；成交总价839.52亿元，同比下降39.67% [24][26] - 三线城市呈现"量升价涨"特征，供应建筑面积环比增25.98%，楼面价同比增10.54% [18][22] 城市能级差异化供地策略 - 一线城市采取"控量提质"策略，供应宗数及面积同比降幅超60% [18][19] - 二线城市以"量增价跌"为主，供应宗数环比增85.39%，但楼面价同比下降29.19% [18][19] - 三线城市通过提升土地质量对冲市场压力，楼面价同比上升10.54% [18][22] 定向回购机制受青睐 - 南京江宁区谷里G59地块以44.24%高溢价成交，因政府承诺以12100元/平方米包干单价定向回购全部房屋 [27][28] - 该模式为房企提供稳定收益保障，成为风险对冲重要工具 [27][28] - 宁波江北区地块经政府收储后重新挂牌，成交价较收储价增加1.1亿元 [26] 重点城市土拍动态 - 上海杨浦区滨江地块成交楼面价达9.22万元/平方米，溢价率28% [36] - 北京朝阳区呼家楼地块楼面价突破8.1万元/平方米，为CBD核心区近十年首宗住宅用地 [35] - 产业类民企试水土地市场，如长江精工以11.19%溢价率竞得上海闵行区地块 [37] 城市更新政策与创新 - 全国改造项目达864个，总投资额6419.44亿元 [40][42] - 宁波创新"工业上楼"政策，符合条件项目免收土地价款 [39][42] - 广州推行居民自主改造模式，通过意愿征询机制形成共识 [41][42]

核心观点 - 广州琶洲高端住宅市场出现显著价格分化 新房价格坚挺甚至上涨而二手豪宅价格普遍大幅下跌 部分项目价格较峰值下跌超40% 市场正经历价值重估[1][9][13] - 琶洲区域产业基础稳固 拥有近百家科技企业总部 但新房供应增加可能削弱现有豪宅稀缺性 推动市场回归理性[31][32][33] 价格表现 - 保利天奕新房价格逆势上涨 一期开盘均价7.2万/平 近期新推房源价格上涨3000-5000元/平 二期预计开盘均价达9万/平[1] - 琶洲南TOD二手价格快速下跌 6月首套二手成交单价10.9万/平（142平） 8月同项目成交单价跌至8.8万/平（220平） 两个月内单价下跌2万/平[4][5] - 保利天悦二手价格从峰值18万/平跌至当前9.7万/平挂牌价 7月成交197平户型单价9.64万/平 较两年前同户型17.7万/平成交价下跌46%[10][11][13] - 珠江帝景苑133平户型从6月5.86万/平跌至8月4.89万/平 总价仅650万[20] 项目对比 - 保利天奕位于泛琶洲板块 周边配套尚未成熟 花园面积有限 需待2026年永久桥梁建成才能连接琶洲中区[24][26][28] - 保利天悦地段优势明显 位于琶洲核心区 与金融城隔江相望 自驾交通便利 但9万+/平价格无法购买江景房[26][28] - 琶洲南TOD为地铁上盖项目（12号线赤沙北站） 自带省实九年制学校 明年临江大道隧道建成后直达珠江新城[28] 市场供需 - 保利天奕自4月底开盘已网签411套 120平户型热销 140平户型价格从7.5-8万/平涨至7.8-8.5万/平[23] - 琶洲区域新房供应持续增加 万胜围地铁站附近新增住宅用地 琶洲南TOD周边商改住项目虽搁浅但预示供应扩大[31] - 琶洲已聚集近百家科技企业总部包括阿里、唯品会、小米、腾讯等 腾讯新总部大楼容纳5000名员工 产业支撑稳固[33][34][35]

行业整体表现 - 2025年上半年房企整体业绩止跌回稳 购房者信心和预期处于修复过程中 [1] - 品牌房企通过稳健财务运营 聚焦核心城市战略和推出改善型产品 展现出较强抗周期性 [1] 头部企业品牌价值 - 品牌价值前三强为中海（858亿元）、保利发展（614亿元）和华润（583亿元） [1] - 绿城、龙湖、招商蛇口、越秀、万科、建发和新城位列第四至十位 新城为新晋10强企业 [1] 品牌溢价表现 - 10强品牌房企近三年在重点城市销售溢价率多分布于0至5%区间 2024年平均溢价率为1.32% 较上年下降0.10个百分点 [1] - 65.18%消费者愿意为品牌支付溢价 占比较上年上升3.11个百分点 其中56.87%接受0-10%溢价区间 较上年上升5.15个百分点 [2] 消费者品牌认知 - 品牌在购房决策中起重大影响 55.72%消费者认为非常重要 40.56%认为重要 两者合计占比较上年提升0.30个百分点 [2] - 仅3.72%消费者认为品牌重要性一般 较上年下降0.30个百分点 不太重要和很不重要的占比均为0 [2] 业务转型方向 - 部分品牌房企出售优质资产以实现资金回笼和业务剥离 部分将经营性业务作为转型方向 其盈利稳定性可平滑利润波动 [3] - 租赁业务战略地位提升 代建业务成为多元业务发展重要方向之一 [3] 产品发展趋势 - "好房子"建设成为行业新趋势 品牌房企积极构建完整产品体系 从安全性能、舒适宜居、绿色低碳、智慧科技和社区环境等方面落实标准 [3] - 多个优质项目在2025年落地 响应2024年以来国家政策导向 [3] 技术应用创新 - AI技术成为提升经营效率关键因素 在投资、设计、建造、营销和运营等环节逐步渗透 [3] - AI正在改变传统运作模式 为行业提供降本增效新路径 [3]