2025年1-11月西安房企销售业绩核心概览 - 2025年前11个月西安销售额超百亿的房企有3家，分别为保利发展、中国铁建、绿城中国 [1] - 与2024年同期相比，百亿房企数量从5家减少至3家，且头部房企销售额均明显低于去年同期 [3] 头部房企销售业绩排名与变化 - 保利发展以120.7亿元销售额排名第一，中国铁建以118.8亿元位列第二，绿城中国以115.2亿元排名第三 [3] - 与1-10月数据相比，1-11月保利发展销售额环比上涨13.65%，中国铁建环比上涨13.79%，绿城中国环比上涨11.8% [3] - 与去年同期相比，保利发展销售额同比下降12.8%，中国铁建同比下降16.28%，绿城中国同比下降33.68% [3] - 自今年4月以来，保利发展、中国铁建、绿城中国在西安房企业绩排行榜上的排名非常稳定，位次连续数月无变化 [3] 头部房企销售面积 - 保利发展销售面积74万㎡，为1-11月西安房企销售面积第一 [5] - 绿城中国销售面积69.9万㎡，排名第二 [5] - 中国铁建销售面积68.1万㎡，排名第三 [5] 其他上榜房企 - 进入1-11月西安房企业绩排行榜前十的房企还包括：中国金茂、招商蛇口、大悦城控股、龙湖集团、华润置地、万科、龙翔控股 [3] - 本地房企天地源、高科地产、经发集团销售额分别为28.4亿元、28.1亿元、15.2亿元，分别位居第13、14、19名 [4] 单盘销售表现与区域分布 - 1-11月西安商品住宅单盘销售排行榜TOP20项目遍布各城区，其中高新区有4盘上榜，数量最多 [7] - 曲江、港务、雁塔区各有3个项目上榜 [7] - 航天、长安、沣东、未央、莲湖、经开、新城则各有1盘上榜 [7] 热销单盘案例分析 - 单盘销冠为金茂璞逸东方，销售额33.3亿元，已连续4个月蝉联单盘业绩第一，该项目为曲江核心区300㎡+、总价700万+的科技四代高端住宅 [7] - 曲江另一高端盘曲江金茂府销售额29.4亿元，面积170-229㎡，价格3万+，多次即开即罄 [7] - 高新区上榜项目包括：越秀铁建尊樾19.2亿元，绿城秋月苑16.4亿元、绿城锦海棠16.2亿元、天地源高新宸樾16.1亿元 [8] - 港务区上榜项目包括招商西安玺、招商揽阅、中粮奥体壹号，其中招商西安玺四开四罄，位列单盘业绩第4名 [10] - 雁塔区上榜项目包括中海锦业元晟、万科东望、德通昆仑序 [10] - 其他区域热销盘包括沣东的保利云谷合著、长安的中粮大悦未来城、未央的保利未央璞悦、土门的华发利君都荟城央、新城的中建悦庐幸福序 [10] 热销项目共同特征与市场趋势 - 单盘业绩榜上的项目普遍具备产品力强、位置和配套优越或有名校加持的特点 [11] - 市场上还出现了多个位于城区、产品力强、得房率高、价格有优势、有优质配套加持的红盘项目，如绿城绿汀芳菲、金茂贝好家幸福晓棠、白桦林晓、汇兴匠作金地长缨赋等，客群覆盖首置和改善 [13] - 进入2025年末尾，预计业绩排行榜位次不会有太大变动，但百亿房企的数量有可能会再增加一两个 [13]

核心观点 报告认为，尽管2025年房地产市场呈现先扬后抑的走势，但积极因素正在持续汇聚，行业曙光渐近[4] 展望2026年，政策呵护预计将延续，但市场信心修复仍需时间，全国房地产投资和销售仍将承压，中性假设下预计分别下滑8.5%和6%[4] 投资机会将主要围绕“好房子”建设带来的品质房企机遇和香港楼市止跌回稳带来的港资地产机遇展开，维持行业“强于大市”评级[4][5] 一、2025年回顾：楼市先扬后抑，政策延续呵护 - 2025年全国楼市先扬后抑，1-10月全国商品房销售金额同比下降9.6%，但降幅较2024年全年收窄7.5个百分点[13] - 市场结构上，二手房成交表现优于新房，十大城市前10月二手房成交同比增长8%，而新房成交同比下降10.5%，但一二手房合计成交总量保持稳定，同比增长0.1%[13] - 房价方面，2025年第二季度以来环比降幅扩大，二手房整体表现弱于新房，一线城市新房因核心区“好房子”集中入市，环比降幅较小[15] - 土地市场呈现量缩价涨，成交回归一二线，一二线城市土地成交溢价率明显高于三线[21] - 市场主要堵点在于居民对未来收入和房价预期偏弱，以及存量库存去化周期仍处于高位[23] 二、2026年展望：积极因素持续汇聚，曙光渐行渐近 - 总量层面，本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近，2022年以来一二手成交总量逐步趋稳[4][42] 一线城市二手房平均房价跌幅为35%，剔除CPI后实际跌幅38%，已超过海外16个国家平均35%的跌幅[42] - 微观层面，核心城市主城区库存可控（如杭州主城区去化周期仅2.2个月），部分低房价三四线城市成交价逐步企稳，中国香港楼市量价企稳或利于深圳市场信心修复[48][52] - 居民层面，居民部门杠杆率于2024年第一季度见顶后高位回落，居民置业压力不断减轻，月供占可支配收入比降至93%，为2010年以来低点[57][61] - 资产吸引力方面，百城租金回报率（2.36%）已高于十年期国债收益率（1.79%），购房相对吸引力增强[66] - 中性预测下，2026年全国商品房销售面积预计同比下降6%，房地产投资预计同比下降8.5%[4][71] 三、产品机遇：“好房子”前景广阔，品质房企率先受益 - 政策层面持续推动“好房子”建设，2025年“好房子”首次写入政府工作报告，“十五五”规划建议稿明确相关要求[4][76] - 测算2025年至2030年年均改善需求为5.9亿平米，占总潜在商品住宅需求（8.8亿平米）的67%[4][78] - 市场逐步接受品质付费，同一楼盘内因楼层、户型差异价差显著，高品质项目凭借高实用率和产品力去化表现良好[81] - 类比手机、汽车产品迭代历程，“好房子”有望带动行业销量企稳并提升盈利水平，其非标属性及土地稀缺性有助于维持较好溢价能力[4][84] - 库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望率先受益，优质房企在十大城市的销售和拿地市占率持续提升，部分房企如滨江集团2025年上半年归母净利润实现同比增长58.87%[92][95] 四、区域机遇：中国香港楼市止跌回稳，港资地产迎投资机遇 - 2025年第二季度以来香港房价企稳反弹，前10月一二手住宅合计成交5.1万套，同比增长20.3%，私人住宅售价指数较2025年3月低点累计上涨3.3%[52] - 支撑因素包括：香港GDP及居民可支配收入增速企稳、居民供楼负担大幅减轻；私人住宅租金回报率接近按揭利率及政府十年期债券收益率；人口恢复净流入叠加高端人才引入稳固需求[4] - 供给端持续收缩带来库存消耗，市场上行期头部港资房企业绩及股价弹性较大，有望受益于存货重估及持有物业公允价值重估[4] 五、投资建议 - 建议关注三条主线：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，如华润置地、建发国际集团等；受益香港楼市止跌回稳的港资地产，如新鸿基地产、恒基地产等；净现金流及分红稳定的行业优质企业，如华润万象生活、保利物业等[5] - 同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业，如贝壳、绿城管理控股、新城控股[5]

高端住宅市场表现 - 深圳湾沄玺开盘首日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [1] - 广州保利玥玺湾首开实现销售业绩超100亿元，成为今年全国首个百亿开盘项目 [4] - 保利玥玺湾开盘当天成交236套，销售额达106亿元，成交均价约17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米 [6] 项目具体信息 - 深圳湾沄玺由中海地产与华润置地联合开发，首推348套建筑面积约209-1149平方米大平层 [1] - 深圳后海地块由中海地产、华润置地联合体以185.12亿元竞得，楼面价约7万元/平方米，溢价率约46.32% [5] - 深圳湾沄玺项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成，共601套房源 [5] - 广州保利玥玺湾共6栋楼约500余套住宅，截至12月3日网签257套，去化率超55% [6][7] 市场背景与趋势 - 2025年前三季度全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [8] - 2025年上半年20城总价1000万元以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期5%的增幅 [8] - 11月深圳新房成交3624套环比增长8.1%，二手房成交5495套环比增长4.2% [7] - 11月广州二手住宅网签9191套，环比增长22.89% [7] 购买力与客户分析 - 高端住宅热销吸引本地老钱客户、互联网、新能源等新兴行业新贵以及CBD置换客户 [7] - 高净值客户更认可地段的稀缺性及小区氛围，购买行为兼具改善居住和资产配置需求 [5][9] - 高端项目去化顺畅为市场注入强心针，表明在好房子加持下购买力能够得到释放 [4] 行业影响与展望 - 业界认为高端住宅热销有望带动高净值人群入市，打通置换链条后可提振整体市场情绪 [4][9] - 深圳近期将有中信信悦湾、后海招商玺等高端项目入市，广州在售项目保利翡丽甲第也录得较好销售表现 [8] - 高端住宅销售情况一直引领市场，其热销若能带动土地市场和房企拿地热情，则整体市场有望逐渐企稳 [9]

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 证券代码：600048 证券简称：保利发展 公告编号：2025-099 关于控股股东无偿划转国有股份完成过户登记 暨控股股东变更的公告 本次国有股份无偿划转不会导致公司实际控制人发生变更，不会对公司正常 生产经营活动产生不利影响。 特此公告。 保利发展控股集团股份有限公司 董事会 二〇二五年十二月三日 保利发展控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）控股股东保利南方集 团有限公司（以下简称"保利南方"），将其持有的公司4,511,874,673股股份 （占本公司总股本的37.69%），无偿划转至实际控制人中国保利集团有限公司（以 下简称"保利集团"）。具体内容详见公司于2025年10月10日披露的《保利发展 控股集团股份有限公司关于控股股东无偿划转国有股份暨控股股东变更的提示 性公告》（公告编号2025-084）。 近日，公司收到保利集团发来中国证券登记结算有限责任公司出具的《证券 过户登记确认书》，确认上述无偿划转的股份过户登记已办理完毕。本次无偿划 转完成后，保利集团直接持有 ...

保利发展公告，控股股东保利南方集团有限公司将其持有的公司45.12亿股股份（占本公司总股本的 37.69%）无偿划转至实际控制人中国保利集团有限公司。本次无偿划转完成后，保利集团直接持有本 公司股份48.75亿股（占本公司总股本的40.72%），保利南方不再持有本公司股份。 ...

投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”并维持[3] - 核心观点认为证监会推动商业不动产REITs试点将促使商业地产价值重估[2] - 房地产作为中国家庭重要资产，稳房价对经济内循环意义重大，政策端有望进一步发力[4] - 中央层面高频提及建设高品质住房，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] 板块行情表现 - 本周（25/11/22-25/11/28）房地产（申万）指数上升0.7%，表现弱于主要股指（上证指数升1.4%，深证成指升3.6%，创业板指升4.5%，沪深300升1.6%）[7] - 个股涨幅前五为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)[7] - 个股跌幅前五为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)[7] 新房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%，同比下降51.1%[11] - 分能级看，一线城市成交55.2万平米环比升27.5%，二线城市成交120.5万平米环比升5.4%，三四线城市成交30.2万平米环比升1.0%[11] - 11月截至本周（11.1-11.28）42城新房累计成交724万平米，环比上月同期升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%[15] - 11月一线城市累计成交180万平米环比升5.1%同比降42.0%，二线城市累计成交422万平米环比升0.2%同比降42.1%，三四线城市累计成交122万平米环比降3.2%同比降47.8%[15] 二手房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%，同比下降18.5%[26] - 分能级看，一线城市成交88.2万平米环比升6.1%，二线城市成交97.8万平米环比降6.7%，三四线城市成交16.1万平米环比升5.2%[26] - 11月截至本周（11.1-11.28）21城二手房累计成交800万平米，环比上月同期上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%[31] - 11月一线城市累计成交336万平米环比升31.8%同比降19.7%，二线城市累计成交404万平米环比升22.6%同比降20.9%，三四线城市累计成交60万平米环比升40.1%同比降1.6%[31] 行业政策与新闻 - 证监会就推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见，以推动REITs市场高质量发展[41][42] - 地方政策聚焦：北京“十五五”规划持续推进住有所居；上海国资委加强存量盘活制度供给；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万；徐州购买改善型住宅公积金贷款最高额度上浮30%[41][42] - 土地市场动态：北京丰台一宗宅地起始价24.72亿元将于12月25日出让；武汉集中挂牌20宗地块起始总价78.15亿元；杭州43.32亿元出让3宗宅地[42] - 城市市场表现：深圳11月二手房成交量同比增约17%，1500万元以上豪宅成交占比升至2.3%；广州11月二手住宅网签量环比增长22.9%，成交9191宗[42] 重点公司动态 - 融资活动：招商蛇口发行不超50.4亿元公司债券票面利率1.77%；浦发银行拟审议万科20亿元中期票据展期事项；张江高科发行6亿元超短期融资券利率1.60%；保利发展发行30亿元中期票据；新城控股设立6.16亿元不动产资产支持专项计划[44][45] - 人事变动：大悦城董事张鸿飞辞职，提名董保芸、王国新为董事候选人；建发国际集团调整提名委员会成员[44][45] - 股份回购：万物云回购79.83万股耗资约1649万港元；招商积余累计回购662.62万股支付总额约7801万元；贝壳-W连续多日进行股份回购[45] 投资建议与关注标的 - 建议关注地产开发企业：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团[4] - 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[4] - 建议关注地产转型企业：衢州发展[4] - 建议关注二手房中介：贝壳[4] - 建议关注物管企业：招商积余、华润万象生活[4]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为房地产行业 公司为保利发展控股集团股份有限公司[1] 核心观点与论据：经营策略与资源状况 * 公司2025年采取稳经营、提效益和求发展的总体思路 持续进行去库存和调结构[3] * 公司聚焦核心城市 从38个核心城市收缩到15至20个城市 投资主要集中在38个核心城市 其中10个城市占投资额的七八成[3][9] * 公司目前已售未结货值接近3,000亿元 整体毛利率约13-14%[2][6] * 增量资源未售货值不到1,000万平方米 均价约3万元/平方米[2][6] * 存量资源面积约为4,900万平方米 其中已开工部分2,100万平方米 今年销售均价1.1万-1.5万元/平方米[4][6] * 未开工土地2,700万平方米 账面价值800-900亿元 计划通过调整换退改善资源价值[2][6] 核心观点与论据：项目盈利与压力 * 增量项目净利润率预计在6%-8%之间[2][7] * 存量项目受市场下行影响 整体毛利率接近于零甚至亏损 未来仍面临一定压力[2][7] * 存量项目通过销售或政府收储政策处理 但仍面临销售利润冲击 占2025年1至10月份销售比例不到三分之一[4] * 公司过去几年已结转亏损项目超400亿元 实质性消化存量压力[2][5] * 公司预计存量项目需三年左右时间消化完毕 大约三至四年时间内存量项目将全部结完[4][15] 核心观点与论据：投资与市场看法 * 2025年前10个月拓展金额达600多亿元 原计划拓展800-1,000亿元[2][8] * 公司对广州市场持乐观态度 认为其改善需求潜力巨大 市场从总量逻辑转向产品改善提质逻辑[2][10] * 公司为2025年预留800-1,000亿元投资额度 资金安全无虞[3][10] 核心观点与论据：考核与市值管理 * 公司总部对项目考核细致 包括首开流速、收益率、时间周期等 并与一线共建模式[3][13] * 对子公司考核包括财务状况 确保整体资金及债务安全 集团考核延续国资委对央企集团的细化标准[3][14] * 市值管理措施包括通过经营改善、业绩体现和分红贡献提升市值 并持续拓展增量项目以改善动态销净率[3][12] 其他重要内容 * 2025年1至9月公司累计收入1,700亿元 同比持平 但毛利率下滑及结转结构影响导致利润总额和归母净利润下降[4] * 公司动态销净率相比去年小幅改善 但由于销售结算分布在不同年份 无法判断具体业绩止跌回稳时间点[3][15] * 公司注重营销队伍建设与线上营销 通过精细化管理控制营销费率压力[4]

新房供应与市场修复 - 11月30个重点城市预计新增供应669万平方米，环比增长16%，市场呈现结构性修复迹象，部分区域出现“年末翘尾”走势 [1] - 一线城市11月整体预计供应面积149万平方米，环比增长23%，其中广州单月供应61万平方米，环比同比均正增长 [1] - 二三线城市供应积极放量，苏州、东莞、常州供应面积环比增长超100%，杭州、西安实现供应面积同比环比双增长 [1] - 30个重点城市11月开盘平均去化率为34%，天津、苏州和宁波开盘平均去化率超六成，网红盘入市对拉升作用显著 [1] - 上海、广州、深圳等热点城市开盘平均去化率稳步修复，武汉、郑州、青岛等城市去化率环比增幅显著 [1] 房企销售表现与竞争格局 - 前11个月已有8家房企全口径销售额突破1000亿元，保利发展以2408亿元领跑，中海地产以2113亿元紧随其后 [2] - 11月38家房企销售额实现环比增长，其中15家增幅超过30%，头部房企如中海地产、华润置地、绿城中国均实现环比正增长 [2] - 网红盘带动市场热度，例如广州保利玥玺湾开盘创下106亿元销售业绩，截至11月末累计网签金额突破110亿元 [2] - 重点城市竞争激烈，上海TOP30房企前11个月合计销售额4392.9亿元，华润置地以417.9亿元居首，保利发展395.8亿元第二，招商蛇口387.8亿元第三 [2] 行业策略与未来展望 - 面对年末业绩冲刺，房企普遍加大营销力度，启动渠道分销以加速去化 [3] - 销售业绩良好的房企普遍具备稳健经营、深耕核心城市与产品力突出的共同特征，成为行业领头羊 [3] - 在“好房子”理念指导下，市场有望在调整中逐步形成新的平衡，迈向更健康、可持续的发展轨道 [3] - 房企主动加快推盘和供给好项目，叠加核心城市政策环境持续优化，为市场企稳提供更坚实基础 [3]

行业整体趋势 - 2025年1-11月中国百强房企拿地总额为8478亿元，同比增长14.1%，但增幅较1-10月大幅收窄，反映出临近年底企业拿地态度更趋审慎 [2] - 行业集中度显著提升，1-11月拿地金额TOP10企业占TOP100企业比例高达54.1%，TOP20企业占比达66.7%，相比去年底分别提高12.7和11.8个百分点 [6] - 11月份全国土地市场平均溢价率为4.1%，虽环比低位回升但仍处历史较低水平，绝大多数地块以底价成交，市场热度不高 [15] 头部房企表现 - 1-11月新增货值排名前三的房企为：中海地产（1963亿元）、招商蛇口（1833亿元）、绿城中国（1293亿元） [3][6] - 1-11月权益拿地金额排名前三的房企为：中海地产（870亿元）、绿城中国（588亿元）、招商蛇口（564亿元） [6][7][8] - 中海地产与招商蛇口通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [6] 拿地模式变化 - 11月份联合体拿地模式变得更加普遍，主要集中于上海、杭州、成都、武汉等一二线核心城市 [11] - 联合体拿地模式包括央国企之间的“强强联合”，以及民营房企与国企或地方城投平台的合作，例如蓝城集团与杭州之江城投联合获取杭州地块 [11] - 联合拿地可应对市场不确定性、分散风险，并在年末资金趋紧时以较少资金获取优质地块 [11] 民营房企策略 - 11月份部分财务稳健的民营房企在自身优势城市的核心地段表现活跃，例如懋源地产经过166轮竞价以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳区地块 [13] - 民营房企投资策略已全面转向“聚焦核心、深耕优势区域”，将有限资金精准投向市场抗风险能力强、自身操盘能力成熟的城市和板块 [14] - 从1-11月重点城市拿地排名看，懋源地产进入北京前十，嘉禾兴地产进入成都前十，滨江集团等多家民企进入杭州前十 [13] 土地市场热度分化 - 11月份成交总价超10亿元的31宗住宅用地中，仅北京和上海的4宗地块出现溢价成交，其余27宗均为底价成交 [15] - 土地市场热度回落，开发商对非绝对核心地块态度异常谨慎，以往热度高的城市如杭州，11月出让的3宗条件不错宅地也全部底价成交 [15] - 资金和土地资源持续向头部企业集中，中小型房企生存空间被压缩，合作开发将成为主流模式 [16]

2025 年第五次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年第五次临时股东大会 会议资料 （2025 年 12 月） 2025 年第五次临时股东大会 2025 年第五次临时股东大会 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年第五次临时股东大会 会议议程 保利发展控股集团股份有限公司 2025 年第五次临时股东大会须知 根据中国证券监督管理委员会《上市公司股东会规则》和《公司 章程》的有关规定，为确保公司股东大会顺利召开，特制定会议须知 如下，望出席股东大会的全体人员遵守执行： 一、股东参加股东大会，应当认真履行其法定义务，不得侵犯其 他股东权益； 二、股东大会期间，全体出席人员应以维护股东的合法利益、确 保大会正常秩序和议事效率为原则，认真履行法定职责； 三、出席大会的股东依法享有发言权、咨询权、表决权等各项权 利，但需由公司统一安排发言和解答； 四、任何人不得扰乱大会的正常秩序和会议程序，会议期间请关 闭手机或将其调至振动状态。 一、会议时间： 现场会议召开时间：2025 年 12 月 8 日（星期一），下午 2:30 网络投票时间：采用上海证券交易所网络投票系统，通过交易系 统投票平台的投票 ...