股票代码：600325 股票简称：华发股份 公告编号：2025-045 珠海华发实业股份有限公司 第十届董事局第五十五次会议决议公告 本公司董事局及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内 容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 董事局 并同意提呈公司股东大会审议。 二、以八票赞成、零票反对、零票弃权审议通过了《关于对珠海华发集团财 务有限公司关联交易风险评估报告的议案》。本项议案已经公司第十届董事局独 立董事专门会议 2025 年第二次会议审议通过，全体独立董事同意将该议案提交 公司第十届董事局第五十五次会议审议。本项议案涉及关联交易，关联董事李光 宁、郭凌勇、谢伟、郭瑾、许继莉、张延回避表决。具体内容详见公司同日在上 海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《珠海华发实业股份有限公司关于 对珠海华发集团财务有限公司关联交易风险评估报告》。 三、以八票赞成、零票反对、零票弃权审议通过了《关于公司开展供应链资 产专项计划业务暨关联交易的议案》。本项议案已经公司第十届董事局独立董事 专门会议 2025 年第二次会议审议通过，全体独立董事同意将该议案提交公司第 十 ...

行业现状与趋势 - 2024年房地产上市公司收入转而下滑，净利润持续下滑，流动性压力仍在，股东回报下滑 [1] - 未来新房市场将缓慢复苏，行业将加速出清、重整，聚焦核心城市 [1] - 2025年一季度新房市场延续修复态势，政治局会议强调城中村改造和"加大高品质住房供给" [1] - 核心城市市场预计将继续修复，投资者更关注企业可持续运营能力 [1] 财务表现 - 2024年房地产上市公司总资产均值为1489.2亿元，同比下降11.5%，净资产均值为328.6亿元，同比下降12.6% [4] - 央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6% [5] - 2024年上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，净利润均值为-31.2亿元，68.1%企业亏损 [8] - 净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2% [8] 负债与流动性 - 2024年房地产上市公司资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为74.5%、71.8%、170.2% [11] - 现金短债比均值为0.95，速动比率均值为0.48，流动性表现分化 [11] 市场表现 - 2024年末沪深300同比上涨15.4%，申万地产指数同比下降2.1%，恒生中国内地地产指数同比下降17.4% [13] 未来策略 - 房地产企业应保持精准投资、聚焦重点城市战略，避免盲目追逐高价地块 [14] - 加大"好房子"建设投入，提升产品力以实现资金快速回笼 [14] 优秀企业榜单 - 2025沪深上市房地产公司综合实力TOP10包括保利发展、招商蛇口、万科A等 [18] - 2025内地在港上市房地产公司综合实力TOP10包括中国海外发展、华润置地、绿城中国等 [19] - 2025中国房地产上市公司财富创造能力TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [20][21] - 2025中国房地产上市公司财务稳健性TOP10包括保利发展、中国海外发展、绿城中国等 [22][23] - 2025中国房地产上市公司投资价值TOP10包括保利发展、华润置地、中国海外发展等 [24][25] - 2025中国上市公司商业地产运营TOP10包括华润置地、龙湖集团、新城控股等 [25] - 2025中国房地产上市公司代建运营优秀企业包括绿城管理控股、华润置地、金地集团等 [26] - 2025中国房地产上市公司治理TOP10包括华润置地、中国海外发展、保利发展等 [27][28]

回购方案 - 首次披露日为2024/10/30[3] - 实施期限为董事局审议通过后12个月[3] - 预计回购金额3亿~6亿元[3] - 用途为员工持股计划或股权激励[3] 回购进展 - 累计已回购股数748.5万股，占总股本0.272%[3] - 累计已回购金额39,941,629元[3] - 实际回购价格区间5.19元/股~5.68元/股[3] - 截至2025年4月30日完成回购[6] - 成交最高价5.68元/股，最低价5.19元/股[6]

财务表现 - 2025Q1公司实现营业收入184.8亿元，同比增长164.1% [1][2] - 归母净利润1.9亿元，同比下降45.4% [1][2] - 扣非归母净利润1.8亿元，同比下降45.9% [1] - 综合毛利率8.8%，同比下降6.2个百分点 [1][2] - 财务费用2.8亿元，同比增长298.6% [2] - 投资净收益亏损0.3亿元，去年同期盈利2.7亿元 [2] 销售情况 - 2025Q1全口径销售额294.9亿元，同比增长44.8% [3] - 销售面积108.2万平方米，同比增长58.0% [3] - 销售均价2.7万元/平方米，同比下降8.3% [3] - 克而瑞销售排名提升至全国第8位 [3] - 表内预收账款759.7亿元，同比下降22.3% [2] - 预收款与2024年结算收入比值为1.36倍 [2] 土地储备与投资 - 2025Q1在成都获取1个项目，全口径拿地额19.9亿元，同比下降65.3% [3] - 拿地面积7.9万平方米，同比下降14.7% [3] - 楼面价2.5万元/平方米，同比下降59.3% [3] - 金额维度拿地强度6.8%，同比下降21.4个百分点 [3] - 面积维度拿地强度7.3%，同比下降6.3个百分点 [3] - 未新开工项目，去年同期新开工40.4万平方米 [3] - 竣工量12.7万平方米，同比下降90.1% [3] - 在建面积767.8万平方米，同比下降32.8% [3] - 截至2024年底未竣工土储1212万平方米 [3] 公司发展策略 - 可售土储充裕保障后期销售 [4] - 立足珠海大本营，深耕核心城市 [4] - 积极回购股份用作员工持股计划或股权激励 [4] - 截至2025年3月末累计回购467万股，占总股本0.17% [4]

报告公司投资评级 - 买入丨维持 [8] 报告的核心观点 - 短期来看公司可售土储充裕，待市场需求触底改善，充沛土储保障后期销售；长期来看行业供给格局优化，公司有望立足珠海大本营，深耕核心城市，扎实投资，追求有品质的增长；公司积极回购股份用作员工持股计划或股权激励，有效将股东利益与管理层利益紧密结合，截至2025年3月末累计回购467万股（占总股本0.17%） [2][11] 事件描述 - 2025Q1公司实现营业收入184.8亿（+164.1%），归母净利润1.9亿 (-45.4%)，扣非后归母净利1.8亿（-45.9%），综合毛利率8.8%（-6.2pct） [6] 事件评论 业绩情况 - 2025Q1公司营收184.8亿元（+164.1%），营收大增主因开发业务结算资源量增长；归母净利润同比下降45.4%，主要由于综合毛利率同比下降6.2pct至8.8%，财务费用同比增长298.6%至2.8亿元，投资净收益亏损0.3亿元（去年同期盈利2.7亿元）；公司表内预收账款759.7亿元（-22.3%），预收款/2024年结算收入=1.36X，预收款充裕保障后期结算收入，毛利率下行与存货减值压力逐步释放，对后期业绩维持稳健展望 [11] 销售与拿地情况 - 2025Q1公司全口径销售额294.9亿元（+44.8%），销售特征为量升价降，其中销售面积108.2万方（+58.0%），销售均价2.7万元/平（-8.3%），克而瑞销售排名相较去年底提升2名至全国第8位 [11] - 2025Q1公司在成都获取1个项目，全口径拿地额19.9亿（-65.3%），拿地面积7.9万方（-14.7%），楼面价2.5万元/平（-59.3%），楼面价下降主因2024Q1获取2个项目分别在上海、广州，城市能级相对成都更高；金额与面积维度的拿地强度分别同比下降21.4pct、6.3pct至6.8%、7.3%，在市场需求探底及资金链承压背景下，公司拿地投资依旧审慎 [11] - 2025Q1公司未新开工项目（去年同期新开工40.4万方），竣工量12.7万方（-90.1%），在建面积767.8万方（-32.8%），在建土储呈去化趋势；截至2024年底公司未竣工土储1212万方，待售土储充裕，保障后期销售 [11] 投资建议 - 预测2025 - 2027年公司归母净利润9.0/9.2/9.5亿元，业绩增速-5%、2%、3%，对应PE为15.5/15.3/14.8X，给予“买入”评级 [11] 财务报表及预测指标 利润表 - 2024 - 2027E营业总收入分别为59992、61271、59511、56778百万元；归母净利润分别为951、901、917、945百万元等 [16] 资产负债表 - 2024 - 2027E货币资金分别为33206、34690、32366、45660百万元；存货分别为247950、260853、265210、250537百万元等 [16] 现金流量表 - 2024 - 2027E经营活动现金流净额分别为15900、6041、1279、17102百万元；投资活动现金流净额分别为 - 23382、 - 2776、 - 2372、 - 1866百万元等 [16] 基本指标 - 2024 - 2027E每股收益分别为0.35、0.33、0.33、0.34元；市盈率分别为14.54、15.54、15.28、14.82等 [16]

北交所证券代码切换 - 北交所存量上市公司代码切换试点工作准备就绪 拟于2025年5月6日正式上线[1] - 2025年5月1日至5月5日期间组织开展代码切换与通关测试[1] - 自2025年5月6日起试点股票启用新证券代码 交易委托及业务办理均使用新代码[1] 限售股解禁情况 - 5月6日11家公司限售股解禁 合计解禁量58.25亿股 解禁市值334.64亿元[2] - 天山股份解禁量52.88亿股居首 解禁市值258.6亿元 占总股本比例74.37%[2] - 运机集团解禁市值25.46亿元 解禁比例51.62% 怡合达解禁市值13.4亿元[2] - 华发股份解禁量1.81亿股 *ST傲农解禁量1.3亿股[2] - 艾罗能源解禁比例18.01% 4家公司解禁比例超10%[2] 股票回购进展 - 5月6日21家公司发布股票回购进展 包含2家首次披露预案 14家实施进展 5家实施完毕[3] - 科思科技拟回购不超5000万元 毅昌科技拟回购66.36万元[3] - 美的集团回购5.54亿元 长春高新回购4.0亿元 九安医疗回购3.7亿元[3] - 华工科技完成回购3.95亿元 天茂集团完成回购9998.26万元 万邦德完成回购5998.85万元[3] - 当日4家公司完成回购金额超千万[3] 经济数据发布 - 美国3月贸易帐及欧元区3月PPI月率等数据将公布[4]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][8][33] 报告核心观点 - 2025年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [5][33] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 [5][33] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企及少量混合所有制、民企有望在未来格局中更加受益 [5][33] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售反弹时表现更好 [5][33] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，一二线城市预计更受益 [5][33] 4月市场销售表现总结 - 4月市场热度环比3月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4月市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计操盘口径销售金额为10181.6亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降幅扩大0.9个百分点 [1][13] - 1-4月TOP100房企累计权益口径销售金额为8029.7亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降幅扩大0.5个百分点 [1][13] - 4月单月TOP100房企操盘口径销售金额为2846.6亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4% [1][13] - 4月单月TOP100房企权益口径销售金额为2263.0亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9% [1][13] 各梯队房企销售表现分化 - 从1-4月累计操盘口径销售金额看，仅TOP21-30和TOP31-50两个梯队实现同比正增长，其他梯队为负增长 [2][18] - TOP31-50梯队累计操盘销售额同比增长7.3%，增幅最大；TOP21-30梯队同比增长3.5% [2][18] - TOP10梯队累计操盘销售额同比下降11.1%，表现最差 [2][18] - 从1-4月累计权益口径销售金额看，TOP21-30梯队同比增长3.5%，增幅最大；TOP31-50梯队同比增长1.5%；TOP10梯队同比下降8.7% [2][18] - 各梯队销售面积普遍下滑，TOP10、TOP11-20、TOP31-50、TOP51-100梯队累计操盘销售面积同比降幅分别为19.0%、17.6%、14.7%、14.7% [19][20][25] 销售门槛变化 - 对比2025年1-4月与去年同期，操盘口径销售金额门槛增幅最大的是30强门槛，从68.7亿元增长至74.5亿元，同比增长8.4% [3][27] - 10强门槛从258.8亿元增长至272.4亿元，同比增长5.3% [3][27] - 50强门槛从44.7亿元增长至45.7亿元，同比增长2.2% [3][27] - 20强门槛从123.7亿元下降至112.6亿元，同比下降9.0% [3][27] - 100强门槛从18.5亿元下降至17.9亿元，同比下降3.2% [3][27] 重点房企销售表现与分化原因 - 部分企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显；而在土地市场持续发力的企业，货值储备充足，销售表现相对突出 [4][29] - 1-4月累计操盘销售额前三名为：保利发展806.1亿元、绿城中国710.2亿元、中海地产631.9亿元 [4][30] - TOP40房企中有17家1-4月累计操盘销售额实现同比正增长 [4][30] - 累计同比增速突出的房企包括：鸿荣源（195.3%）、能建城发（188.0%）、深业集团（186.3%）、越秀地产（60.2%）、邦泰集团（58.0%） [4][30] - 部分重点房企1-4月累计操盘销售额同比增速：越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9% [4][30] - 4月单月操盘销售额前三名为：保利发展226.0亿元、中海地产190.9亿元、绿城中国186.3亿元 [29] - 4月单月同比增速突出的房企包括：深业集团284.3%、中国中铁281.9%、中建智地217.3%、象屿地产110.3%、邦泰集团96.2% [29] 投资配置建议 - 配置方向包括以下五类 [5][33] - 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 - 中介：贝壳 - 边际催化：金地集团 - 物业（属于跟涨）：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 重点标的财务预测 - 报告列出了部分A股重点公司的投资评级及盈利预测 [7] - 招商蛇口（001979.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.49元，对应PE为18.61倍 - 滨江集团（002244.SZ）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.90元，对应PE为11.57倍 - 保利发展（600048.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为19.60倍 - 华发股份（600325.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为0.43元，对应PE为11.90倍 - 建发股份（600153.SH）：评级“买入”，2025年预测EPS为1.39元，对应PE为7.53倍

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][50] 报告的核心观点 - 降准降息或已在路上，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3%，对楼市稳定有积极效果 [1][11] - 政策受基本面倒逼进入深水区，地产具备指向性作用，行业竞争格局改善，看好部分城市组合，供给侧政策有新变化，2025 年板块主做政策 beta [4][50] 根据相关目录分别进行总结 一季度全国新发房贷利率为 3.11% - 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11%，与 2024 年四季度接近，相较 5 年期以上 LPR 减点约 50bp [1][11] - 中央多次提到“适时降准降息”，考虑外部环境变化，未来全国平均新发房贷利率有望下破 3% [1][11] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为 -3.0%，落后沪深 300 指数 2.61 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 31 名 [1][15] - 本周上涨个股 35 支，较上周减少 27 支，下跌股数 78 支 [15] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周 30 个城市新房成交面积为 207.4 万平方米，环比提升 22.9%，同比提升 26.2% [2][25] - 4 月累计新房成交面积，样本 30 城共计 17.6 万方，同比 +27.7% [27] 二手房成交（商品住宅口径） - 受五一假期影响，本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 179.3 万方，环比下降 27.2%，同比增长 58.6% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积为 3722.7 万方，同比增长 36.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（4.28 - 5.4）共发行房企信用债 9 只，环比减少 10 只；发行规模共计 45.31 亿元，环比减少 122.37 亿元，总偿还量 57.96 亿元，环比减少 166.97 亿元，净融资额为 -12.65 亿元，环比增加 44.6 亿元 [3][43] - 本周房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（61.8%）为主要构成，债券类型以一般私募债（44.1%）为主要构成，期限以 3 - 5 年、1 - 3 年（32.7%、29.2%）的债券为主 [3][43] 本周政策回顾 - 央行公布 2025 年第一季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.11% [49] - 多地出台房地产相关政策，如武汉公积金放松、广州推行“网签即预告”登记等 [49] 投资建议 - 维持行业“增持”评级，建议关注基本面 alpha 公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业等方向的公司 [4][50]

市场回暖与土拍活跃 - 去年四季度以来市场回暖带动土拍市场活跃度提升，"价高者得"激发房企拿地热情，"地王"纪录不断被刷新 [2] - 北京、上海、杭州和成都等城市再现"地王潮"，西安二手房市场再度破万，豪宅市场进一步回暖 [2] - 华发股份大手笔拿下位于西安中轴CCBD板块的新地块，即将面世 [3] 华发股份战略布局 - 华发股份摘地曲江CCBD，占地44.7亩，成交总价8.35亿，楼面地价达9038元/㎡ [4] - 这是华发股份进军西安的第五个住宅产品，也是在曲江新区的首部作品 [4] - 华发股份已入股大唐不夜城片区8.2万平米商业综合体，深度参与曲江的建设、运营和开发 [11] CCBD片区价值 - CCBD是西安交通、产业和消费的枢纽，曲江少有成片的可开发用地，承载中心城区功能迭代升级的使命 [7] - 片区潜力市场已显现，以悦府为例，2020年开盘均价2.1～2.3万/㎡，如今二手房挂牌均价达3～3.3万/㎡ [11] - 华润置地曲江CCBD是西安"央地合作"的西部示范项目，万象城成为西安全新的商业地标 [11] 华发股份业绩表现 - 2025年1—3月华发股份稳居中国房地产企业销售榜单全国TOP7，销售均价全国排名TOP3 [12] - 在长三角地区表现突出，上海华发时代之城斩获2024年上海外环外销售金额、面积和套数三项桂冠 [12] - 在成都锦宸院首开即罄，单价超"4万+"，热销超15亿，成为成都楼市顶流和新豪宅代表 [12] 产品策略与豪宅市场 - 华发股份坚持"严控增量、优化存量、提高质量"原则，聚焦一线及强二线核心城市 [14] - 锦宸赋是华发股份在西安CCBD的重要项目，起步面积220平米，填补"西安800W+豪宅的十年空白" [16][18][20] - 项目汇聚顶尖设计团队，包括goa、JTL加特林、SLD梁志天和奥迪室内等豪宅设计天团 [18]

楼市销售业绩 - 2025年4月TOP100房企实现销售操盘金额2846.8亿元，1-4月累计销售操盘金额10181.7亿元，同比降低6.7%，整体延续止跌回稳态势 [1] - 保利发展前四月销售操盘金额806.1亿元稳居榜首，绿城中国、中海地产分别为710.2亿元、613.9亿元，华润置地、招商蛇口分别为616.1亿元、473.1亿元 [1] - TOP10房企销售门槛同比降低8.9%至112.6亿元，TOP100房企门槛降低3.1%至17.9亿元 [1] 房企战略调整 - 房企不再唯"销售金额"论，聚焦高质量发展，提升签约回款率和毛利率 [2] - 实施"一城一策、因城施策"营销策略，加快市场反应速度，优化区域土储结构 [2] - 投资聚焦高能级城市，关注收益确定性高的项目，一线或强二线城市核心板块频现"地王" [2] 市场趋势与政策 - 2025年4月新房成交规模与去年同期基本持平，5月预计延续弱修复态势 [3] - "好房子"写入政府工作报告，房企加大高品质住房供给，2000年前建造房屋占比31.2%，80%无电梯，中长期需求旺盛 [3] - 中央政治局会议强调巩固房地产市场稳定态势，重点城市新房销售延续同比增长 [4] 区域市场表现 - 北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市受供给约束，成交放量取决于高端住宅供应 [3] - 优质项目供给增加有望加速改善需求释放，助力核心城市市场继续修复 [3][4]