公司战略与经营重点 - 公司将努力通过聚焦战略落地、经营创新和聚焦服务客户来提升经营性净现金流 [2] - 公司将逐步落实估值提升计划 [2] - 公司努力为股东创造价值 [2]

证券日报网讯万科A11月11日在互动平台回答投资者提问时表示，深圳地铁的借款主要计入其他非流动 负债。 （文章来源：证券日报） ...

证券日报网讯万科A11月11日在互动平台回答投资者提问时表示，公司的核心竞争力可见公司在定期报 告中的"管理层讨论与分析"部分。 （文章来源：证券日报） ...

项目核算方式 - 高福里与中兴傲舍属于非并表项目 [2] - 相关项目不通过存货科目进行核算 [2]

公司项目信息 - 公司在上海和广州等大城市拥有在售楼盘 [2] - 具体项目包括上海中興傲舍、上海高福里和广州黄埔新城 [2]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持）[2] 报告核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政拖累经济三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力[33] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性不强，二手房价是观测地产见底的关键指标[33] - 精准拿地是房企摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司估值有望从PB切换至PS[33] - 投资建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向，重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等[33] 板块行情 - 第45周申万房地产指数下跌0.2%，在31个一级行业中排名第24位[9][13] - A股板块内涨幅第一为盈新发展，周涨幅达27.4%；港股板块内涨幅第一为恒大物业，上涨12.8%[10][12] 政策要闻 - 岳阳平江县全面推行现房销售，成为湖南省首个全面推行现房销售的县城[14][15] - 广州提出到2030年智能建造与工业化建筑产业总产值突破5000亿元，自2026年起全市出让居住用地100%实施装配式建筑[14][15] - 福州出台新政加强商品房销售管理和房企信用评价，有效期5年[14][18] 公司动态 - 万科与第一大股东深铁集团签署框架协议，深铁将提供总额不超过220亿元人民币的股东借款额度，期限不超过3年，专项用于偿还公开市场债券本息，截至公告日实际提款金额为197.1亿元[18][19] - 绿城中国以总价8.58亿元竞得浙江金华义乌市一宗商住地，楼面价18595元/㎡，溢价率达28.44%[18][20] - 万科以底价3.21亿元拿下重庆两江新区一宗纯居住用地，面积40亩[18][20] - 保利发展新增5个房地产项目，总支付价款51.21亿元，权益比例100%[18][20] - 招商蛇口新增三个项目，分布于三亚、上海和合肥[18][20] 销售端表现 - 第45周20城新房成交面积159万方，日均成交22.7万方，环比减少31%，同比减少38%；年初至今累计成交8580万方，同比减少11%[21][25] - 第45周11城二手房成交面积186万方，日均成交26.6万方，环比减少6%，同比减少29%；年初至今累计成交8486万方，同比增加7%[24][28] - 一线城市第45周新房成交面积56.5万方，同比减少35%；二手房成交面积84.0万方，同比减少23%[21][27] 融资端情况 - 第45周发债企业大部分为地方国企，广安控股发行规模最大，为20亿元一般中期票据[30][31] - 首开股份发行的私募债利率最高，为2.93%；华润置地控股发行的一般公司债利率最低，为1.78%[30][31]

**行业与公司** * 行业：中国房地产行业，特别是中国房地产投资信托基金（C-REITs）市场及其相关的开发商[1][3][9] * 公司：重点提及的开发商包括华润置地（1109 HK）、新城控股（601155 SS / 1030 HK）、龙湖集团（0960 HK）、中国海外发展（0688 HK）、招商蛇口（001979 SZ）、万科企业（000002 SZ / 2202 HK）、保利发展（600048 SS）、金地集团（600383 SS）及中国金茂（0817 HK）[4][6][107] **核心观点与论据** * 行业转型：中国房地产行业正从大规模新建住宅转向租赁资产运营和REIT市场发展，这被视为未来十年的核心投资主题[1][3][9] * 政策驱动：自2025年第三季度以来，增量政策利好加速了C-REITs的发行，资产范围和发行主体背景均有所扩展，例如2025年9月的新指引缩短了首次增发的时间线[3][11][14] * 市场潜力：C-REITs市场规模潜力预计可达约1万亿美元，为当前市值310亿美元的30倍以上，长期有望成为重要资产类别[3][40][42][43] * 投资逻辑：C-REITs回报稳定且与股市相关性较低，是切入行业转型主题的良好方式，开发商可通过将成熟投资物业剥离至REITs以释放价值、优化盈利和去杠杆[3][9] * 受益者分析：华润置地短期内受益潜力最大，因其拥有规模庞大的购物中心但质押率较高，其他拥有丰富非零售租赁资产的公司可能在中期受益[4][6][9] * 当前市场规模：截至2025年9月，共上市75只公募C-REITs，累计发行规模约人民币2000亿元，市值约人民币2200亿元，但仅占中国整体股市市值的0.15%[20][29] * 市场表现：受国内持续降息影响，C-REITs平均交易收益率已压缩至4.4%，价格平均上涨约10%，收益率较IPO时平均下降约184个基点[21][38] * 监管框架：C-REITs采用"公募基金+资产支持证券（ABS）"架构，监管要求严格，包括战略投资者持有比例不低于20%、持有期限不少于3-5年、杠杆限制（总资产/净资产≤140%）、每年分配至少90%可分配收益等[15][16][18] **其他重要内容** * 发展历程：C-REITs发展经历了初步筹备期（2001–2006）、渐进发展期（2007–2015）、推广加速期（2016–2020）和全面提速期（2021年至今），首批9只REITs于2021年6月上市[11][12][14] * 资产构成：目前上市C-REITs中，基础设施类（交通、公用事业、物流等）占主导，占总上市数量的78%和总市值的72%，商业地产类（购物中心等）占15%和19%[20][31][35][39] * 国际比较：成熟市场REIT市值平均占GDP的6.7%和股市总市值的5.2%，远高于中国的0.15%和0.16%，显示巨大增长空间[42][44][45][55] * 潜在市值估算：基于成熟市场商业REIT渗透率平均值11.4%和商业REITs占REIT总市值平均比例56%，估算中国C-REITs潜在总市值可达9870亿美元[42][50] * 关键信号：REIT发行常态化、商业资产范围扩展、发行人持有比例/期限放宽、资本循环灵活性提升以及非机构/离岸投资者参与度增加，将强化中期投资逻辑信心[4]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 湖北“三资三化”国资管理改革短期增收与长期转型压力并存，需解决历史遗留问题，金融机构应支持创新并审慎投资 [2][3] - 信用债市场收益率走势分化，4 - 5y品种表现较好，配置资金可关注长信用机会，交易资金可等待博弈二永行情 [5][13] - 关注万科与深铁集团借款及担保协议、财政政策、“柜台债旗舰店”模式等重点政策及热点事件 [25] 根据相关目录分别进行总结 一、湖北“三资三化”背景及影响 （一）“三资三化”背景 - 2021年以来，逆全球化、投资增速放缓、地产下行等因素使地方政府需提高国有资产使用效率，中央发布系列文件落实相关工作 [8] - 2023年时任湖南省副省长李殿勋提出“三资三化”国资改革措施，2024年末调任湖北，今年10月16日提出进一步推动湖北国有“三资”管理改革 [9] （二）“三资三化”政府举措 - 资产盘活范围包括国有资源、国有资产和国有资金，核心是提高资产变现能力和流动性 [1][9] - 具体举措为国有资源整合、国有资产盘活和资金杠杆化 [1][9] （三）“三资三化”市场影响 - 对地方财政，短期可增收并降低隐性债务风险，长期需警惕过度依赖证券化，且实施可能区域分化 [2][10] - 对地方政府工作，需解决资产确权与价值评估、市场化机制不健全、历史遗留法律问题等 [2][11] - 对金融机构，中介型机构参与资产盘活创新，投资型机构对资产质量敏感，偏好现金流稳定资产 [3][12] 二、信用策略：配置资金关注长信用机会，交易资金等待博弈二永行情 （一）信用债市场复盘 - 本周信用债走势分化，整体好于利率债，除银行二永债、保险次级债外，多数信用品种中长端表现较好 [5][13] - 央行10月国债买卖净投放略低于预期，市场交易后续买债利好，叠加基金费率新规扰动，利率债弱势震荡，信用债收益率和利差表现分化 [13][14] （二）后市展望 - 信用债重点关注基金费率新规和11月中下旬机构年末配置行情 [5][14] - 基金费率新规落地可能导致机构卖出基金，但信用债受赎回冲击大幅调整风险可控，年末债市可能重启抢跑行情 [15] - 具体信用策略为4 - 5y或仍有利差压缩空间，关注弱资质普信及金融债；配置资金关注长信用；银行二永债调整后有优势，交易资金等待新规落地博弈 [5][17][18] 三、重点政策及热点事件 - 11月2日，万科与深铁集团签署借款及担保框架协议，深铁集团提供不超220亿元借款额度，今年已累计提供297.94亿元借款 [25][26] - 11月3日，财政部部长蓝佛安强调财政科学管理和地方政府债务风险，落实化债方案，建立长效监管制度 [25][27] - 11月3日，“柜台债旗舰店”模式上线，广东顺德农商银行成功投资，降低中小金融机构参与门槛和成本 [25][28] - 11月3日，财政部官网新设立债务管理司，负责政府债务管理和风险防范 [25][29] - 11月5日，郑州支持老旧小区改造平台公司市场化融资，但不得承担政府融资职能 [25][29] - 11月6日，重庆调整部分行政区划，明确两江新区和北碚区职能 [25][30] 四、二级市场 - 本周信用债收益率走势分化，信用利差多数收窄，4 - 5y品种表现相对更好 [33] - 城投债、地产债、周期债、金融债各品种收益率和利差有不同表现，可关注4 - 5y品种适当下沉挖掘收益 [33][34][35] 五、一级市场 - 本周信用债发行规模2892亿元，净融资额920亿元；城投债发行规模1042亿元，净融资额 - 81亿元 [59] - 分品种、等级、期限、性质、行业来看，各有不同变化，本周有1只信用债取消或推迟发行，涉及规模10亿元 [59] 六、成交流动性 本周信用债银行间市场和交易所市场成交活跃度均下降，银行间市场成交额降至5341亿元，交易所市场成交额降至4063亿元 [76] 七、评级调整 本周共1家主体评级下调，为万科企业股份有限公司，无评级上调主体 [78]

行业销售概况 - 2025年1月至10月，TOP50上市房企累计销售额合计约21165.1亿元，相比前9个月增长2170亿元 [1] - 临近年末，房企排名格局已相当稳固，TOP50上市房企中31家排名未发生变化 [2] 头部房企销售表现 - 保利发展以2227亿元销售额继续领跑行业，绿城中国与中海地产分别以2011亿元和1891亿元位列第二、三位 [2] - 华润置地、招商蛇口、万科A、建发股份进入“千亿阵营”，销售额分别为1696亿元、1146.6亿元、1065.1亿元 [4] - 销售额在500亿至1000亿区间的房企包括中国金茂(926.8亿元)、越秀地产(921亿元)、滨江集团(863.5亿元) [4] 中后部房企销售动态 - 华发股份、中国铁建、龙湖集团销售额分别为687.5亿元、621.3亿元、557.4亿元 [4] - 部分房企排名出现变动，如碧桂园(339.9亿元)排名上升1位至第15，金地集团(261亿元)排名下降1位至第18 [5] - 信达地产排名显著上升，销售额为145.9亿元 [6] - 排名第40至第50的房企销售额均低于100亿元，其中光明地产销售额为33.7亿元，排名下降2位 [8] 土地市场情况 - 10月份土地出让金超过100亿元的城市仅有上海，金额为210.5亿元 [9] - TOP20城市土地出让金合计1039.4亿元，环比9月份稍有回落 [9] - 土地出让面积方面，10月份TOP20城市合计出让1654.5万平方米，出让面积超百万平方米的城市减少至3个 [16] - 1月至10月，全国300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降约12%，而出让金同比小幅增长4% [16]

财政政策总体执行情况 - 2025年上半年财政政策更加积极、接续发力，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，加强与其他政策协同，推动经济持续回升向好 [1] - 2025年上半年财政运行总体平稳，预算执行情况良好 [2] 消费支持政策 - 2025年中央财政安排3000亿元超长期特别国债资金支持消费品以旧换新，资金规模比2024年翻了一番 [2] - 上半年已累计预拨两批次超长期特别国债资金1620亿元，带动销售额超过1.6万亿元，推动社会消费品零售总额同比增长5%，高于2024年全年1.5个百分点 [2] - 2025年中央财政共下达72.79亿元服务业发展资金，推动释放县域和农村消费潜力 [2] - 继续实施提振消费专项行动，对重点领域的个人消费贷款和相关行业经营主体贷款给予财政贴息，激发养老、托育等服务消费潜力 [4] 投资支持政策 - 超长期特别国债4月份启动发行，上半年已发行5550亿元 [2] - 新增专项债务限额4.4万亿元已于4月全部下达地方，上半年发行新增专项债券2.16万亿元，比2024年同期快11个百分点 [2] - 上半年中央财政安排交通运输领域重点项目资金和专项资金2955.24亿元，用于支持公路、水路交通基础设施建设 [2] - 积极发挥地方政府专项债券、超长期特别国债等作用，加强财政与金融协同配合，将更多公共服务纳入投资支持范围，积极鼓励民间投资发展 [4] 科技创新支持 - 2025年中央本级基础研究预算安排较上年增长12.1% [3] - 2025年安排中央引导地方科技发展资金60亿元，支持各地提升区域科技创新能力，优化完善区域创新布局 [3] - 对新一批1200多家"小巨人"企业给予奖补，带动梯度培育更多创新型企业 [3] - 上半年科技创新专项担保计划已支持2.2万户科技创新类中小企业获得贷款约900亿元 [3] - 完善财政科技经费分配和管理使用机制，加强科技资源统筹配置，提升科技投入效能，加大对中小企业数字化转型支持 [4] 民生保障与就业支持 - 上半年中央财政下达就业补助资金667.4亿元，支持地方落实社会保险补贴、职业培训补贴、公益性岗位补贴等就业创业扶持政策 [3] - 截至2025年上半年，国家融资担保基金累计再担保业务规模超6万亿元，服务就业人数超5000万人次，综合融资成本降至5%以下 [3] - 上半年中央财政下达城乡居民医保补助资金3775.44亿元，支持城乡居民医保财政补助标准继续提高30元、达到每人每年700元，支持各地稳定基本医保参保率 [3] - 加大稳就业政策实施力度，支持做好公共就业服务、职业技能培训、稳岗扩岗等工作，千方百计稳定就业岗位，促进重点群体就业创业 [4] 外贸外资支持 - 通过关税调控、出台税收优惠政策稳外贸稳外资 [2] - 支持企业稳订单、转内销、拓市场、保运营，切实帮助解决实际问题 [4] 产业发展与转型升级 - 强化产业创新科技供给，推进关键核心技术攻关，积极培育新兴产业和未来产业，持续推动制造业转型升级 [4]