债券基本信息 - 债券代码149142，简称20万科06[3][4] - 债券余额12亿元，期限7年，票面利率3.90%[13][14] 赎回信息 - 赎回登记日2025年6月18日，资金到账和摘牌日6月19日[5][6][8] - 赎回价格103.90元/张，含当期利息且含税[6] - 债券赎回比例100%[7] 利息信息 - 每10张债券派息39元（含税）[24] - 个人等扣税后每10张派息31.20元，非居民企业39元[24] - 个人等利息所得税税率20%，由付息网点代扣代缴[26] 税收政策 - 2021年11月6日至2025年12月31日，境外机构投资境内债券利息暂免税[27] - 其他债券持有者利息所得税自行缴纳[28] 联系信息 - 发行人电话0755 - 22198759，受托管理人电话010 - 60838888[30]

万科企业股份有限公司关于行使"22 万科 03"公司债券 赎回选择权的第三次提示性公告 证券代码：000002、299903、149930 证券简称：万科 A、万科 H 代、22 万科 03 公告编号：〈万〉2025-072 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。 重要提示： 1．债券代码：149930。 2．债券简称：22万科03。 3．赎回登记日：2025年6月5日。 2．债券名称：万科企业股份有限公司 2022 年面向专业投资者公 开发行公司债券（第二期）（品种一）。 3．债券简称：22 万科 03。 1 4．赎回资金到账日：2025年6月6日。 5．赎回价格：人民币102.90元/张（含当期利息，且当期利息含 税）。 6．债券赎回比例：100%。 7．摘牌日: 2025年6月6日。 一、"22万科03"公司债券的基本情况 1．发行主体：万科企业股份有限公司。 4．债券代码：149930。 5．债券余额：3.50 亿元。 6．债券期限：本期债券期限为 5 年期，附第 3 年末发行人赎回 选择权、调整票面利率选择权、投资者回售选择权。 ...

行业整体表现 - 2024年房地产行业持续深度调整，新建商品房销售面积97385万平方米同比下降12.9%，销售额96750亿元同比下降17.1%，规模分别回落至2009年和2015-2016年水平[24][25] - 沪深300指数全年上涨14.68%而申万房地产指数下跌2.15%，恒生内地地产指数下跌17.41%，板块显著跑输大盘[20][21] - 上市房企总资产均值1334.04亿元同比下降6.66%，房地产开发收入均值228.49亿元同比下降11.42%，净利润均值首次转负至-1.37亿元[27][29] 企业竞争力排名 - 华润置地、保利发展、中国海外发展维持综合实力前三，招商蛇口、龙湖集团等分列4-10位，华发股份为新晋10强企业[19][12] - 50强榜单变动率6%较上年下降6个百分点，新增嘉里建设、九龙仓集团、上海临港3家企业[19] - 新城控股、建发国际集团、华润置地位列特定细分榜单前三[11]，绿城中国、滨江集团领衔其他专项排名[9] 财务指标分析 - 偿债能力持续承压，净负债率均值上升7.24个百分点至83.99%，现金短债比中位数降至1.05[27][29] - 盈利能力指标全面下滑：净资产收益率均值0.24%下降1.18个百分点，总资产报酬率均值0.93%下降0.22个百分点[29][31] - 经营效率指标走弱，存货周转率均值0.36、总资产周转率均值0.15均连续下降[35][36] 业务战略动向 - 头部房企聚焦一二线核心地块，10强房企新增土地价值4093亿元同比降42.8%，中小房企普遍收缩投资[35] - 行业加速数字化转型，第四代住宅成为产品创新重点，经营性业务被视作营收压舱石[39] - 44家50强房企发布ESG报告，但纳税额均值同比下降23.92%至9.32亿元[37] 供应链表现 - 装饰设计、幕墙工程等传统供应链企业营收利润双降，建筑电气、智慧停车等细分领域保持平稳增长[1] - 伟星新材、老板电器、欧派家居等入选供应链典范企业，良信股份、坚朗五金等获评投资潜力企业[15][16][17]

大连新房价格变动 - 4月大连新房价格环比上涨0.5%，与上海并列70城涨幅第一 [1][2] - 1-4月大连新房价格波动：1月+0.2%、2月+0.3%、3月下跌、4月反弹 [4] - 价格上涨主因：优质项目入市支撑（如第四代住宅），改善型需求释放 [1] 房企销售表现 - 1-4月大连TOP10房企销售额合计46.97亿元，销售面积27.71万平方米 [4] - 中海地产以14.35亿元销售额居首，保利发展（8.55亿元）、大连新型房地产（4.63亿元）分列二三位 [4][6] - 大华集团1-4月销售4.3亿元，主力项目为锦绣华城、锦绣海岸等 [7] 市场供需数据 - 4月大连商品住宅成交9.65万平方米（环比显著增长），均价13632元/平方米（环比微涨） [7] - 土地市场：成交4宗宅地（规划建面9.09万平方米），楼面价2592元/平方米（同比明显上涨） [7] - 核心区域（高新区、金普新区）项目因配套优势受关注，带动供给量增加 [7] 政策与市场反应 - 大连推出人才购房补贴（最高10万元）、公积金首付比例降至20%等政策 [8] - "五一"假期新房到访量环比+65%，认购面积环比+72%，中海寰宇未来等项目去化率超70% [8] - 5月LPR下调（5年期降至3.50%），或进一步提振楼市预期 [9][10] 区域对比与结构性特点 - 东北其他城市（沈阳、长春等）4月新房价格普遍环比下跌0.1%-0.5% [9] - 大连二手房价格环比-0.3%、同比-7.7%，与新房市场分化明显 [7] - 市场结构性矛盾：总量过剩但高端改善型项目稀缺，导致优质项目热销 [9]

增持、股权转让、回购 - 上海莱士控股股东海盈康拟增持公司股份，金额范围2.5亿元至5亿元 [1] - 科德教育控股股东签署股份转让协议，十堰市国资委将成为公司实际控制人 [1] - 纳芯微股东询价转让定价163.15元/股 [1] - 盛弘股份询价转让价格27.76元/股 [1] - 震有科技拟注销105.54万股回购股份 [1] - 中复神鹰鹰游集团拟向海南鹰游转让22.22%公司股份，转让价格21.02元/股 [1] 对外投资、日常经营 - 万科A与深圳地铁集团签署42亿元借款合同，并以不超过60亿元万物云股票作为质押物 [2] - 金固股份收到全球龙头车企美国产乘用车车轮产品定点通知 [2] - 龙旗科技筹划发行H股股票并在香港联交所上市 [3] - 浙江荣泰拟投资2000万元设立全资子公司浙江荣泰智能机器人有限公司 [3] - 英维克拟投资不低于10亿元建设精密温控节能设备研发中心及生产基地项目 [4] - 恒瑞医药H股发行价格确定为每股44.05港元 [5] - 上海洗霸拟购买专利资产并投资设立控股子公司 [5] - ST明诚拟公开挂牌转让时光传媒45%股权 [6] - 洁美科技控股子公司与固态电池生产企业签订战略合作框架协议 [6]

深铁集团向万科提供42亿元借款暨关联交易进展 关联交易概述 - 深铁集团作为第一大股东向公司提供不超过42亿元股东借款 三家担保主体（深圳市万科发展有限公司 万科公寓管理有限公司）提供保证担保 [1] - 未来三个月内需通过股东大会审议 以不超过60亿元资产进行抵押或质押 解除三家担保主体的保证担保（增信置换） 董事会授权财务负责人确定具体抵押资产 [1] 关联交易进展 - 已签署42亿元借款合同并收到全部款项 三家担保主体完成信用保证 [1] - 签订补充协议约定增信置换细节：以不超过60亿元万物云股票作为质押物 按70%质押率计算（即不超过60亿元） [1] - 质押股票价值按30日均价与最新市价孰低原则确定 设置130%预警线和100%平仓线 需建立盯市监测机制 [1] - 连续3个交易日低于预警线时 需在5个工作日内追加质押同类股票或其他合格担保措施 [1] - 完成股票质押登记后 三家担保主体的保证担保自动终止 若未按期完成质押 深铁集团有权要求立即偿还本息 [2] 累计关联交易情况 - 公司向深铁集团转让红树湾物业开发项目投资收益权 交易对价12 92亿元 [2] - 深铁集团累计向公司提供借款达118 52亿元 包括本次42亿元及其他历史借款 [2] 交易结构特点 - 采用"借款+担保+资产置换"的阶梯式风控设计 初期由关联方信用担保 后期过渡至资产质押 [1][2] - 质押标的聚焦万物云股票 体现对子公司资产证券化能力的依赖 质押率70%处于行业中性水平 [1] - 设置市场化盯市机制 预警/平仓条款与金融机构标准一致 反映债权方对风险敞口的严格管控 [1] （注：根据要求已排除风险提示 免责声明等内容 数据单位保持原文亿元表述）

法拍房市场热度 - 日耀之城法拍房吸引36人报名、1700多人设置提醒、超3.9万次围观，热度显著高于5月法拍市场平均水平[1] - 房源起拍价305万元（单价2.9万元/㎡），经过220次竞价后以468.5万元成交，溢价率达53.6%[3] - 开拍前已有超10人报名并缴纳保证金，开拍首日两小时内出现60次竞价，平均每2分钟加价一次[6] 价格对比分析 - 成交单价4.46万元/㎡略低于新房毛坯单价4.02万元/㎡，但总价469.79万元比法拍价高出1万元[8] - 同小区15幢1003室三周前成交单价4.76万元/㎡，显示本次法拍价环比回落[11] - 三角区因靠近铁路且远离地铁/钱塘江，历史成交价普遍低于5万元/㎡，与滨水区7万元+/㎡形成明显价差[9] 标的物特殊属性 - 房源位于顶楼且属三角区，区位条件非最优[9] - 需办理两次过户（开发商→原业主→买家），买受人需垫付相关费用[13] - 权利来源为司法裁定，现登记在开发商万科亚运村公司名下[13] 市场参与方观点 - 中介认为2.9万元/㎡起拍价显著低于市场价，吸引大量捡漏需求[6][9] - 竞买人反馈价格在第二天快速突破430万元心理预期，显示竞争激烈[8] - 资深中介指出4月同户型成交价达5.2万元/㎡，本次顶楼房源价格存在折价[9]

借款相关 - 2025年2月21日深铁集团拟提供不超42亿借款[3] - 公司已收到42亿借款，三家主体担保[3] - 2025年5月21日签署《42亿借款补充协议》[4] 质押相关 - 补充协议签订2个月内审议不超60亿万物云股票质押[4] - 通过后按70%质押率提供不超60亿资产质押[4] 资金往来 - 2025年初至公告日转让项目收益权获12.92亿，累计借款118.52亿[7]

万科A与深铁集团借款及质押协议 - 公司与深圳地铁集团签署《不超过人民币42亿元借款合同》，并已收到42亿元借款 [1] - 公司与深铁集团签署《42亿借款补充协议》，约定以不超过60亿元万物云股票作为原借款合同质押物 [1] - 质押物提供70%的质押率 [1] - 若股东大会未能审议通过股票质押事项，公司需提供其他合格担保或偿还借款本息 [1]

报告公司投资评级 - 维持“增持”评级 [1][2][10] 报告的核心观点 - 25Q1业绩受开发毛利率进一步下行拖累仍为亏损；开发业务积极开展资源盘活，25Q1实现盘活回款24笔，合计40.9亿；经营业务维持稳健发展；债务层面积极通过资产交易及大股东借款应对短期债券偿付压力 预计25E/26E/27E EPS分别为-1.35/-0.52/-0.14元/股，当前股价对应PE分别为-5.0/-13.2/-49.2，综合考虑公司销售仍面临下行压力以及积极处置及抵押资产以应对公开债务偿付的情况，维持“增持”评级，投资人可关注公司后续债务化解进度 [1][10] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 预计2025E/2026E/2027E营业总收入分别为2376.89亿、1697.77亿、1285.06亿元，同比增长-31%、-29%、-24%；营业利润分别为-170.96亿、-64.06亿、-14.11亿元，同比增长-63%、-63%、-78%；归母净利润分别为-160.93亿、-61.46亿、-16.49亿元，同比增长-67%、-62%、-73%；每股收益分别为-1.35、-0.52、-0.14元/股；PE分别为-5.0、-13.2、-49.2；PB分别为0.4、0.4、0.5 [1] 基础数据 - 总股本11931百万股，已上市流通股9717百万股，总市值811亿元，流通市值661亿元，每股净资产（MRQ）16.5元，ROE（TTM）-28.1%，资产负债率73.5%，主要股东为深圳市地铁集团有限公司，持股比例27.18% [2] 股价表现 - 1m、6m、12m绝对表现分别为-6%、-23%、-17%，相对表现分别为-8%、-21%、-22% [4] 业绩情况 - 25Q1实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为380亿元/-67亿元/-62亿元，营收同比下滑38%；营业收入同比受开发业务结算规模下滑拖累，非开发业务收入相对稳健；营业利润转亏受毛利率下滑、三费增加及投资收益转亏等影响；归母净利润亏损规模小于营业利润因所得税减少以及少数股东分担部分亏损 [6] - 24年实现营业收入/营业利润/归母净利润分别为3432亿元/-456亿元/-495亿元，同比分别为-26%/-256%/-507%；开发业务及非开发业务均下滑拖累整体营收增速；营业利润转亏受毛利率下滑、三费增加、资产处置亏损、资产减值损失增加及投资收益转亏等影响；归母净利润亏损规模大于营业利润因部分项目盈利使所得税费用及少数股东收益仍为正 [6] - 25年计划竣工面积1415万方，较24年实际竣工面积下降40%，25年结算收入规模有下行压力 [7] 债券到期情况 - 截止目前，公开市场债券余额457亿元（不含供应链融资），25年剩余公开市场债券到期规模218亿元，25Q2/Q3/Q4分别到期21亿元/99亿元/98亿元，26年/27年/29年到期规模分别为124亿元/94亿元/22亿元 [8] 投资销售与土储情况 - 25Q1实现全口径销售金额349亿元（同比-40%），销售面积254万方（同比-35%），销售单价13748元/平（同比-7%），25Q1全口径销售额排名位居行业第六（较24年全年排名下降2名） [10] - 截止25Q1末，估算不含现房未售建面4317万方，对应25Q1静态去化周期约2.6年 [10] 债务与支持情况 - 截止25Q1末有息负债金额3616亿元（较24年末-1%，较24Q1+12%），货币资金755亿元（较24年末-14%），净负债率86.7%（较24年末+5.0pct），估算剔预资产负债率68.6%（较24年末-0.4pct），估算现金短债比0.48（较24年末-0.06） [10] - 25Q1实现大宗交易签约金额38亿元，大股东深铁集团提供股东借款合计70亿元，完成98.9亿元一季度公开债务的偿付；4月29日及5月14日大股东分别提供股东借款33亿元、15.52亿元 [10] 经营业务板块情况 - 物管：25Q1物业及设施管理服务新增合约饱和收入7.8亿元，同比增长24.9% [10] - 长租：25Q1实现收入（含非并表）8.8亿元（同比+6%），25Q1末出租率93.9% [10] - 商业：25Q1实现收入（含非并表）19.4亿元（同比-19%），25Q1末出租率92.1%，25Q1商业整体客流同比+6.9%，销售额同比+5.8% [10] - 物流：25Q1实现收入（含非并表）10.0亿元（同比+3.3%），其中高标库收入5.0亿元（同比-6.6%），冷库收入5.0亿元（同比+15.6%） [10] 财务预测表 - 包含资产负债表、现金流量表、利润表、主要财务比率等多方面财务数据预测，如2025E/2026E/2027E流动资产分别为6702.87亿、5048.06亿、4030.86亿元等 [11][12][13][14]