财务数据 - 财荣申请52.4亿港元1年期银团贷款[3] - 2023年末财荣净负债5,654.58万港元[6] - 2024年6月30日财荣净负债5,869.23万港元[6] - 截至2024年6月30日公司担保余额524.98亿元，占比20.93%[10] - 增信后公司对外担保总额约768.87亿元，占比30.66%[10] 项目情况 - 大埔项目超1500套住宅分3期开发，1期403套2024年一季度达预售条件[8] 担保相关 - 万科置业（香港）拟为财荣贷款最高100%比例承担保证责任[4] - 合作方按5%权益比例为万科置业（香港）保证责任提供赔偿保证[4] - 2023年度股东大会同意公司新增担保总额不超1500亿元[5]

担保相关 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2024年度股东大会决议之日[1] - 董事会转授权总裁对单笔低于125亿元对外担保进行决策[1] - 截至2024年6月30日，公司担保余额524.98亿元，占2023年末经审计归属上市公司股东净资产比重为20.93%[8] - 本次担保发生后，公司对外担保总额将为766.48亿元，占2023年末经审计归属上市公司股东净资产比重将为30.56%[8] 融资相关 - 公司向银行融资合计147.28亿元，期限4年[2] - 深圳九州以名下土地为120亿元融资担保，重庆溪畔以名下土地为27.28亿元融资担保[3] 财务数据 - 截止2023年12月31日，公司合并报表口径资产总额15048.50亿元，负债总额11019.17亿元，净资产4029.34亿元[6] - 2023年1 - 12月，公司营业收入4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归属母公司股东的净利润121.63亿元[6] - 截止2024年3月31日，公司合并报表口径资产总额14638.69亿元，负债总额10643.36亿元，净资产3995.33亿元[6] - 2024年1 - 3月，公司营业收入615.94亿元，利润总额6.99亿元，归属母公司股东的净利润 - 3.62亿元[6]

报告公司投资评级 - 公司评级为"增持-A/增持-H" [9] 报告的核心观点 - 内外部因素影响,公司24H1首次出现半年度亏损,短期业绩仍承压 [2][16][20] - 公司首要任务转向负债管理,当前现金流安全 [33][34][37] - 管理层增持,体现对公司长期经营发展的信心 [40][41] 公司投资价值分析 - 预计24/25年归母净利-99/+5亿元,给予公司23年末归母净资产0.4倍合理估值,对应A股合理价值8.41元/股,港股6.16港元/股,均给予"增持"评级 [4][46] 风险提示 - 未来基本面表现不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等 [51]

万科企业股份有限公司 关于公司骨干管理人员增持公司 A 股股份计划完成的公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2024-072 本次拟增持的公司骨干管理人员保证向公司提供的信息内容真实、准确和完整，没 有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 本公司及董事会全体成员保证公告内容与信息披露义务人提供的信息一致。 基于对行业和公司未来发展的长期信心，万科企业股份有限公司（以下简称"公司") 骨干管理人员自筹资金人民币 2 亿元，自 2024 年 7 月 10 日起 6 个月内，在符合相关法律法 规要求的前提下，委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股份（以下简称"增持计划"）。 具体内容详见公司于 2024 年 7 月 9 日在巨潮资讯网刊登的《关于公司骨干管理人员拟通过 信托计划增持公司 A 股股票的公告》。 截至 2024 年 7 月 15 日，本次增持计划已实施完毕，现将相关情况公告如下： 一、增持计划的实施情况 公司骨干管理人员自筹资金共计 20,074 万元，委托员工代表设立的深圳市嘉宏新实业 有限公司（以下简称"深圳嘉宏新"）具体实施增持。深圳嘉宏新 ...

报告公司投资评级 - 报告维持"优于大市"评级 [14] 报告的核心观点 - 公司多项业务仍具备发展潜力,积极应对债务问题并获得多方支持 [14] - 预计公司 2024 年和 2025 年每股净资产在 20.62 和 21.27 元 [14] - 考虑公司龙头地位,预计合理价值区间 8.25-10.31 元 [14] - 融资净增结构改善,高管增持维护信心 [14] 财务数据分析 - 2024 年上半年公司预计实现归母净亏损 70 亿元至 90 亿元,同比下降 171%至 191% [9] - 2024 年上半年公司预计实现扣非净亏损 50 亿元至 65 亿元,同比下降 157%至 175% [9] - 2024 年上半年公司预计基本每股收益-0.59 元/股至-0.76 元/股 [9] - 2024 年上半年公司结转项目毛利率显著下降,部分项目计提减值,部分非主业财务投资出现亏损,部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值 [10] - 2024 年上半年公司新增融资、再融资超 600 亿元,对应偿还超过 500 亿元,债务结构优化降低短期偿付压力 [11] - 2024 年上半年公司完成 3 笔境外债的偿付,合计约 105 亿元,完成 3 笔境内公司债和中票的偿付,合计 50 亿元 [11] - 2024 年下半年,境内公开债券剩余 2 笔,合计共 43 亿元,通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排 [11] - 公司大部分在建项目都已经向属地城市做了项目白名单申报,上半年新增 149.8 亿元经营性物业贷,获得 200 亿元银团贷款和 6 月落地交行固融资产包融资 [12]

贷款情况 - 公司及控股子公司已提款贷款27.41亿元[2] - 公司向农行贷款余额本金10.42亿元，期限3年[3] - 万科物流向北京银行贷款16.99亿元，期限10年[7] 担保情况 - 2023年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元[2] - 截至2024年6月30日，公司担保余额524.98亿元，占比20.93%[13] - 本次担保后，对外担保总额将为619.20亿元，占比24.69%[13] 财务数据 - 2023年末万科合并报表资产15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[5] - 2024年1 - 3月，万科营收615.94亿元，利润总额6.99亿元，净利润 - 3.62亿元[5] - 2023年末万科物流资产4090836.83万元，负债519802.13万元，净资产3571034.70万元[10] - 2024年1 - 6月，万科物流营收0万元，利润总额 - 2259.63万元，净利润 - 2259.63万元[10]

报告公司投资评级 公司被下调至"中性"评级 [3] 报告的核心观点 1) 公司1H24归母净利润预计亏损70-90亿元,同比下降171%-191%,主要由于:①房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降;②对部分项目计提减值;③非主业财务投资出现亏损;④大宗资产和股权交易价格低于账面值,形成资产处置损失 [2] 2) 公司采取了一系列措施应对当前困境,包括加快房屋交付、正常兑付债务、实现大宗交易等,并积极推动业务转型升级 [2] 3) 公司骨干管理人员拟增持公司股票,以维护股东利益,增强投资者信心 [2] 财务数据总结 1) 2024-2026年归母净利润预测分别为-49.8亿元、25.7亿元和26.3亿元,较之前预测大幅下调 [3] 2) 2022-2026年营业收入分别为503,838百万元、465,739百万元、376,850百万元、359,019百万元和342,817百万元,呈现下降趋势 [7] 3) 2022-2026年归母净利润分别为22,618百万元、12,163百万元、-4,981百万元、2,566百万元和2,631百万元 [7] 4) 2022-2026年每股收益分别为1.945元、1.019元、-0.418元、0.215元和0.221元 [7] 5) 2022-2026年ROE分别为9.32%、4.85%、-2.03%、1.03%和1.05% [7] 历史评级和目标价格 1) 过去一年内,机构对公司的评级一直为"增持" [12] 2) 最新目标价格为N/A,未给出具体目标价 [12]

市场政策及销售情况 - 政策对症下药，效果明显，需求端政策力度较大，多个城市取消限购、调降首付比例，6月百强房企销售金额环比增长32.5%，万科自身销售也逐月上升 [2][3] - 供给端政策要求扎实推进消化存量商品房、妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，给予市场很大信心和鼓舞 [3] - 相信政策会给予市场持续支撑，未来十年需求量可保障每年10-12亿平方米的开工量，但2023年预计住宅新开工量不会超过5亿平方米，行业只要活下去就一定有机会 [4] 融资情况 - 公司获得金融机构极大支持，今年新增融资超600亿元，偿还超500亿元 [5][8] - 融资模式转型取得进展，项目白名单申报、经营性物业贷等新增149.8亿元 [6][7] - 5月获得200亿元银团贷款，6月落地交行固融资产包融资，未来将继续争取银团贷款机会 [8] 开发业务应对 - 上半年开发业务实现销售回款1186亿元，保持行业头部，全口径现房签约超240亿元 [10] - 新增投资项目表现回归预期水平，产品线建设成熟，管理精细程度加强，现房销售能力领先 [11][12][13][14][15][16] 租赁住宅及物业服务 - 租赁业务运营效率持续提升，帮助内外部盘活存量房产和土地，拓展一线城市房源 [17][18][19][20] - 万物云经营良好，蝶城运营提效显著，万物梁行继续蝉联"中国IFM综合设施管理企业TOP1" [21][22][23][24] 大宗交易 - 上半年实现资产交易回款93.4亿元，REIT和Pre-REIT基金取得积极进展 [25][26][27] - 大宗交易聚焦构建可持续的资产退出渠道、提升资产经营水平、链接广泛的资产买家 [28][29][30] 业绩及债务管理 - 二季度亏损加大主要由于结算节奏、落实一揽子方案等因素 [31][32][33][34] - 上半年借款超600亿、偿还500亿，债务结构有所优化 [36][37][39] - 下半年有关债务偿还已有安排，公开市场债务基本完成兑付 [40] 管理层增持 - 管理团队多次以个人名义增持公司股票，再次推出增持计划以表达与股东同呼吸共命运的决心 [41][42]

增持计划 - 公司骨干管理人员拟自筹2亿元增持A股，实施期限6个月[3] - 15名董监高出资不低于7300万元，1847人出资不超1.27亿[4] - 增持股票锁定两年[6] 人员持股 - 郁亮直接持股7394945股，占比0.0620%[13] - 祝九胜等多人披露直接持股情况及占比[13] - 解冻直接持股1652645股，占比0.0139%[13]

净利润预测 - 2024年上半年，万科企业股份有限公司预计净利润为负值[6] - 2024年上半年，万科企业股份有限公司净利润下降了171%至191%[3] 销售业绩 - 公司实现高品质交付7.4万套房子，销售金额达到1273.3亿元[7] 项目投资情况 - 公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高[8] - 公司对部分项目计提了减值，部分非主业财务投资出现亏损[8] 业务展望 - 公司聚焦现金流安全，推进业务重整和风险化解，有信心回馈股东[9] 业绩预告说明 - 本次业绩预告是公司内部初步测算的结果，具体财务数据以正式披露的2024年半年度报告为准[10] 信息披露与投资风险 - 公司将严格依照相关法律法规的规定和要求，及时做好信息披露工作，敬请广大投资者谨慎决策，注意投资风险[11]