公司债务展期进展 - “21万科02”债券展期议案以超过92%的赞成票获得通过，为公司提供了喘息窗口并避免了实质性违约 [1] - 展期方案获得高票通过的核心在于公司对方案进行了调整，回应了投资者诉求，特别是提供了即期现金偿付 [1] - 新方案明确将在1月30日即刻兑付40%的回售本金，并设置针对每个证券账户不超过10万元人民币的固定兑付条款，以安抚中小投资者 [1][2] - 公司为此次展期提供了武汉万云房地产、西咸新区科筑置业等项目公司的应收款质押作为增信措施 [2] - 方案通过后，公司股价随之上涨超过4.59%，境内债也普遍上涨 [1] 公司面临的债务压力 - 2026年是公司境内债的兑付高峰期，全年到期或行权的本金规模超过120亿元人民币 [3] - 在接下来一周，公司还有两笔合计57亿元人民币的中期票据需要与投资者达成共识，以避免短期公开债违约 [3] - 中期票据的持有人主要是风控严苛的银行与大型机构，其决策逻辑更为刚性，11亿公司债展期的成功模式能否复制存在不确定性 [3] - 决定公司能否“活下去”的关键因素包括资产处置的折价率、销售端的回款效率以及尚未摆上台面的非公开债务 [3] 行业现状与公司转型 - 房企与债权人的博弈已进入“贴身肉搏”阶段，债权人更关注未来12个月的确定性，要求实打实的资产质押和现金首付 [2] - 整个行业正在经历痛苦的“刮骨疗毒”，包括极限压缩组织架构以提升决策效率，以及极限盘活资产 [4] - 政策层面的“白名单”机制允许项目贷款展期，但项目层面与公司层面的公开债压力之间存在巨大温差 [6] - 行业已过了靠意志力和口号过关的时代，未来房企可能不得不接受规模大幅缩减，并转向赚取辛苦且毛利极低的运营管理费 [6] - 展期过关并不意味着活过来，而仅仅是意味着留在了牌桌上，公司需要利用获得的时间完成一场脱胎换骨的转型 [5][6]

市场整体表现与价格走势 - 2025年全年房地产市场价格环比延续调整态势，新建商品住宅价格指数在波动中调整，二手住宅价格指数多数时间处于收缩区间 [2] - 新建商品住宅价格指数呈现“一线城市小幅波动、二三线城市震荡下行”格局：一线城市全年走势相对平稳但重心下移，1-4月在0%-0.1%区间微幅波动，5月起由涨转跌（-0.2%），11月跌幅扩大至-0.4% [3] - 二线城市全年表现弱于一线，仅在1月录得0.1%微涨，随后长时间持平或下跌，下半年跌幅基本维持在-0.2%至-0.4%之间 [3] - 三线城市除年初短暂调整外，全年绝大多数月份环比均为负值，10月触及-0.5%的年内低点 [4] - 二手住宅价格指数各线城市环比跌幅整体深于新建商品住宅，一线城市下半年下跌幅度增大，下半年维持在-1.0%区间 [6] 销售、库存与市场动能 - 2025年前11个月，新建商品房销售面积为78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积降幅达8.1% [8] - 前11个月实现销售额75130亿元，同比下降11.1%，住宅销售额降幅为11.2%，销售额降幅显著高于销售面积降幅（高出3.3个百分点），市场通过“以价换量”策略维持去化 [8] - 截至11月末，商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米，商品房库存已连续9个月减少 [8] - 全年销售节奏呈现“前稳后弱、波动加剧”特征：1-2月销售额同比分别微降2.91%和2.32%；7月与8月单月同比跌幅分别触及14.07%和14.77% [11] - 市场在供给侧去库存方面取得实质性进展，但需求侧复苏基础不牢固，市场底部震荡时间可能拉长 [11] 开发投资与资金状况 - 2025年1—11月份，全国房地产开发投资额累计达到78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资完成60432亿元，降幅达15.0% [14] - 房屋新开工面积累计为53457万平方米，同比下降20.5%；施工面积累计656066万平方米，同比下跌9.6%；竣工面积累计39454万平方米，同比下跌18% [14] - 1—11月房地产开发企业到位资金总额85145亿元，同比下降11.9%，其中国内贷款下降2.5%，利用外资下降24.6%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1% [18] 房企债务重组进展 - 融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等多家企业的债务重组在2025年获批或完成 [21] - 禹洲集团历时三年完成66.8亿美元境外债务重组，成功降债约35亿美元，成为福建首家完成全流程的房企 [21] - 融创中国约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准，成为首家境外债基本清零的大型房企 [21] - 碧桂园177亿美元境外债务重组方案获香港高等法院批准，同时9笔137.7亿境内债展期方案全部通过债券持有人会议表决 [21] - 龙光集团境内债务重组方案取得重大进展，累计债券面值人民币136.6亿元通过现金购回、资产抵债等选项获配，超过境内21笔公开债剩余本金总额的62% [22] - 远洋集团约37.2亿美元境外债券和19.2亿美元境外贷款的境外债务重组计划于2025年3月27日正式生效，7笔境内公司债重组方案全部通过，涉及金额合计130.5亿元 [22] - 金科股份成为全国首家通过司法重整实现风险化解的千亿级上市房企，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿方案，26.28亿元重整投资款已全额支付到位 [22][23] - 荣盛发展披露债务重组新模式，拟与中国信达资管河北分公司签订合同，针对约20亿元重组标的，约定若按时足额偿付10.5亿元（其中3.5亿元以实物资产抵债），即可豁免剩余9.5亿元债务 [22] 部分房企面临的挑战 - 中国恒大从港交所退市，香港法院委任的清盘人报告显示其债务总额高达3500亿港元（约合3220亿元人民币），现阶段整体重组计划恐难推进 [22] - 万科面临阶段性挑战，两笔境内债券（20亿元“22万科MTN004”、37亿元“22万科MTN005”）的展期方案被否决，但宽限期延长30天方案获通过 [23] - 标普将万科长期发行人信用评级从“CCC-”下调至“SD”（选择性违约） [23] - 万科大股东深铁集团已累计提供借款307.96亿元，但根据2025年11月签署的框架协议，后续借款需提供抵质押担保，目前剩余可提取额度仅22.9亿元 [23] - 雅居乐集团遭新濠（中山）企业向香港高等法院提交清盘呈请，案件排期2026年2月25日聆讯 [22]

核心事件与方案 - 公司首支债券“21万科02”的展期方案获得持有人通过，赞成票比例为92.11% [1] - 方案规定，回售部分本金的40%于2025年1月30日兑付，剩余60%展期1年至2027年1月22日兑付 [1] - 该债券原定回售到期日为2025年1月22日，超过10亿元人民币债券被持有人执行回售权 [1] 市场反应与债券价格 - 自公司宣布拟调整兑付安排以来，其境内外债券价格有所反弹 [1] - 旗下两只美元债每一美元成交价从约15美分回升至20美分上方 [1] - 境内部分公司债价格回升至接近40元人民币的水平 [1] - 但整体境内外债券价格仍处于不良水平，反映投资者对其未来偿债能力的持续担忧 [2] 后续影响与公司状况 - “21万科02”展期方案的通过，意味着另外两笔中期票据“22万科MTN004”和“22万科MTN005”的展期方案也有望获得支持 [1] - 公司获得了避免违约的喘息空间，其有息负债高达500亿美元 [1] - 今年晚些时候公司还有更多债务将到期 [2] - 主要支持方深圳市地铁集团在公司第三季度亏损扩大后，收紧了借款条款 [2] - 公司近期收到官方指示，要求尽早摸清债务情况并尽快拿出重组方案 [2] 方案细节与债权人沟通 - 此次兑付方案的改进令债权人感到意外，部分持有人联系公司以核实现金兑付方案的真实性 [2] - 公司在私下谈话中告知部分债券持有人，若债权人批准改进后的方案，公司就能按照方案兑付 [2]

万科债务展期方案获通过 - 万科于1月21日披露其“21万科02”债券的展期议案获得高票通过 该议案涉及调整回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排及提供增信措施 [1] - 该议案同意票的有效表决权债券张数为9,507,000张 占表决权总数的92.11% 占参加会议的债券持有人所持表决权数量的95.65% 反对票占4.17% 弃权票占0.02% [2][7] - 这是万科自启动债务展期以来首个成功通过的展期方案 打破了此前境内债展期屡屡受阻的僵局 [2] 方案核心内容与设计 - 议案四的核心方案为“部分兑付+剩余展期” 具体为回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付 剩余60%展期1年 [8] - 方案增加了固定兑付安排 对于每个同意议案的证券账户 发行人将于2026年1月30日以其已申报回售的债券剩余本金为限实施不超过10万元人民币的兑付 [6] - 方案提供了增信措施 剩余60%展期部分以武汉和西安两个项目的应收款质押作为增信担保 [8] - 方案设计被认为在现金兑付比例与增信措施之间取得了债权人可接受的平衡 40%的首期兑付比例高于行业普遍水平 结合具体增信安排提升了债权人安全感 [3] 市场反应与行业意义 - 市场对债务化解方案表示认可 1月21日万科A股收盘报5.01元/股 涨幅4.59% 万科H股收盘报3.68港元/股 涨幅5.75% [1] - 分析认为 在房地产销售恢复慢于预期的背景下 该结果反映出机构投资者基于对主体信用与可兑付能力的综合评估 未选择情绪化行为 [3] - 该结果为同类债务在市场化框架下的协商与定价提供了可参考路径 对万科其他债券的展期方案设计也将有积极帮助 [3][8] 事件背景与过程 - “21万科02”是万科于2021年1月22日发行的公司债 债券余额为11亿元 发行票面利率为3.98% 原为“5+2”年期 行权日为2026年1月22日 [4] - 2025年12月5日 万科公告决定不行使该债券的赎回权 但由于部分持有人选择行使回售权 公司需召开债券持有人会议 [4] - 万科最初提出的展期方案未能打动债权人 此后于1月15日补充了包含固定兑付和增信措施的议案四和议案五 最终议案四获得通过 [4][5] - 此前 万科37亿元规模的“22万科MTN005”和20亿元规模的“22万科MTN004”的展期方案均被债权人否决 仅争取到宽限期 [3]

核心观点 - 万科一笔关键债券“21万科02”的展期方案获得通过，为公司避免了短期内的技术性违约，赢得了阶段性喘息空间，但这被专家视为“割肉式”让步，远未解决公司的根本流动性危机 [4][15] - 该方案的核心条款，包括“40%首付+10万元固定兑付+项目应收款质押”，为后续其他债务谈判提供了可复制的模板，但也暴露了公司资产端“失血”和现金流紧张的深层困境 [3][9][16] - 公司的债务压力已从协商层面延伸至司法执行层面，面临多笔股权冻结和成为被执行人的情况，未来的“生死时速”将取决于销售复苏、融资改善和政策支持 [13][22] 债务展期方案关键条款 - **固定兑付安排**：对支持议案的每个账户，万科将在2026年1月30日兑付不超过10万元（以剩余本金为限），该部分本金在兑付前不计息 [5][17] - **本金兑付安排**：在扣除固定兑付后，剩余本金的40%于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年至2027年1月22日，回应了债权人的流动性需求 [7][17] - **利息支付安排**：回售部分的利息将分期支付，与本金兑付同步 [8][18] - **增信措施**：万科将以旗下项目公司（武汉万云房地产有限公司和西咸新区科筑置业有限公司）的应收款质押，为债券未付本息提供担保，并承诺在60个工作日内完成手续 [8][18] 方案背景与市场影响 - “21万科02”债券余额为11亿元，有效回售申报数量为1032.101万张，总规模约10.32亿元，原兑付日应为2026年1月22日 [8][18] - 方案通过后，当日万科多只债券价格上涨，其中“21万科06”涨超4%，“21万科04”涨超3% [4][15] - 该方案为万科另外两笔中期票据“22万科MTN004”与“22万科MTN005”（合计57亿元）的展期谈判提供了参照模板 [8][16] 公司面临的深层困境与风险 - **资产端“失血”风险**：用于质押的项目公司应收款是对未来销售回款的“透支”，若销售持续低迷，质押物价值可能缩水 [9][19] - **现金流极度紧张**：仅“21万科02”的40%首付就需兑付约4.4亿元现金，对公司已是极限 [9][19] - **未来偿债压力巨大**：2025年第二季度，万科还有65亿元债务到期，若每笔都按40%首付，仅本金就需26亿元，加上利息和工程款，将迅速消耗公司账面现金（2024年第三季度末约800亿元，但多数受监管） [9][19] - **陷入恶性循环风险**：若销售不及预期，公司可能被迫继续“展期+首付”滚动，且每轮所需首付比例可能被迫抬升，直至资产消耗殆尽 [9][19] 债务谈判过程与司法现状 - **谈判过程一波三折**：方案历经四版才获通过，前三版因无首付、增信模糊等问题接连被否决，支持率最低仅20.2% [10][20] - **司法执行压力**：2025年1月14日，万科及相关公司新增一则被执行人信息，执行标的约10.9亿元 [13][22] - **股权冻结情况**：公司存在十多条股权冻结信息，累计被冻结金额已超过20亿元，其中2025年12月30日和12月17日分别被冻结2.5亿元和5.7亿元 [13][22] 未来关键观察点 - **销售线**：2026年上半年，万科需实现月均200亿元以上认购金额，以推动经营性现金流回正 [11][22] - **融资线与政策线**：公司需要争取大股东增资与政策支持，以应对即将到来的偿债高峰 [11][22] - **根本出路**：公司仍需在销售回暖、资产处置和融资渠道拓宽等方面取得实质性进展，才能从根本上缓解流动性压力 [10][22]

公司财务与债务管理 - 公司一笔规模为11亿元人民币的"21万科02"债券展期议案获得通过 [1] - 该债券展期为公司争取了一年的缓冲时间 [1] 市场反应与股价表现 - 1月21日，公司A股（万科A）股价上涨超过5% [1] - 同日，公司港股（万科企业）股价上涨超过3% [1]

会议召开与基本情况 - 万科企业股份有限公司于2026年1月19日至20日以通讯表决形式召开了“21万科02”债券2026年第一次债券持有人会议，会议由中信证券股份有限公司召集，债权登记日为2026年1月16日 [2] - 本次会议共有五项议案提交审议 [2] - 存续债券有表决权的债券总张数为10,321,010张，实际参加会议的债券持有人持有9,939,000张，参会比例高达96.30% [2] 议案审议与表决结果 - 议案一关于豁免会议召开相关程序要求获得通过，同意票比例为92.36% [2] - 议案二关于调整“21万科02”回售部分债券本息兑付安排未获通过 [2] - 议案三关于同意为“21万科02”回售部分债券增加宽限期未获通过 [2] - 议案四关于调整“21万科02”回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施获得通过，同意票比例为92.11% [2] - 议案五关于同意为“21万科02”回售部分债券增加宽限期、增加固定兑付安排、调整本息兑付安排未获通过 [2]

“21万科02”债券回售方案通过 - 万科“21万科02”债券2026年第一次持有人会议于1月19日至20日召开 议案一（豁免会议程序）以92.36%同意票通过 议案四（调整回售本息兑付安排及增信）以92.11%同意票通过[2] - 议案四核心条款为“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”组合 具体包括：2026年1月30日实施不超过10万元的固定兑付 剩余本金中40%于同日兑付并注销 剩余60%展期至2027年1月22日兑付[4] - 利息安排为：回售本金（扣除固定兑付后）40%对应在2026年1月22日至29日期间的利息于1月30日随本金兑付 剩余60%对应在2026年1月22日至2027年1月21日期间的利息于2027年兑付日随本金兑付[5] - 万科提供武汉万云房地产有限公司、西咸新区科筑置业有限公司的应收款质押作为增信担保措施[5] 市场反应与股价表现 - 1月21日 万科股价小幅上涨 截至上午收盘报4.90元/股 涨幅2.3%[3] - “21万科02”回售方案通过后 万科多只境内债大涨 “22万科06”、“23万科01”、“21万科04”早间均因上涨超过20%而临时停牌[7] 对其他债券展期的积极影响 - “21万科02”回售方案高票通过 为万科另外两只处于展期谈判中的债券“22万科MTN004”与“22万科MTN005”增强了信心 市场对其展期成功的预期提升[6][7] - “22万科MTN004”与“22万科MTN005”新展期方案核心条款包括10万元固定兑付 剩余本金40%提前兑付 并提供相关公司应收款等增信保障 同时正寻求将宽限期延长至90个交易日[7] 债券基本信息 - “21万科02”债券余额为11亿元 票面利率3.98% 为7年期债券 到期日为2028年1月22日 附第5年末发行人赎回选择权、调整票面利率选择权及投资者回售选择权[4]

| 代码 | 名称 | 收盘价 | 涨跌幅 | 成交量(手) | 成交额(元) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 600266 | 城建发展 | 6.09 | -8.01% | 260.64万 | 16.32亿 | | 600658 | 电子城 | 5.46 | -3.70% | 30.05万 | 1.66亿 | | 000514 | 渝开发 | 5.23 | -2.43% | 43.87万 | 2.30亿 | | 600675 | 中华企业 | 2.97 | -2.30% | 156.83万 | 4.66亿 | | 600748 | 上实发展 | 5.94 | -1.98% | 19.95万 | 1.19亿 | | 002244 | 滨江重团 | 10.79 | -1.82% | 41.25万 | 4.47亿 | | 001979 | 招商蛇口 | 9.76 | -1.71% | 72.92万 | 7.15亿 | | 600064 | 南京尚科 | 8.85 | -1.45% | 27.37万 | 2.43 Z | | 600716 | 凤凰股份 | 4.2 ...

(资料图片仅供参 考) 每经AI快讯，万科企业(02202.HK)午后一度涨超6%，截至发稿涨4.31%，报3.63港元，成交额2.52亿港 元。 ...