人事变动 - 2025 年 4 月 2 日公司聘任邓晓天为董事会秘书[5] - 郭锋锐因工作变动辞去相关职务，不再任职[5] 债券信息 - 公司有“20 大悦 01”等债券，受托人为中信证券[4] 人员情况 - 邓晓天 1984 年 1 月生，北大硕士，未持股，符合任职资格[8][9] 影响说明 - 此次人事变更对公司无不利影响[10]

文章核心观点 购物中心行业进入存量时代，竞争焦点集中在存量调改上，万象城、大悦城、龙湖天街等连锁产品线购物中心基于运营经验及品牌资源库，在2024年有典型焕新动作，调改核心逻辑是以差异化内容与空间革新应对消费分层，实现从“购物场所”向“生活方式目的地”转型 [1][74][75] 万象城 着力重奢升级调改 - 2024年深圳万象城持续品牌调整焕新，20余家重奢品牌以双层/三层复式旗舰店登场，二期部分铺位由爱马仕、蒂芙尼等接棒 [2] - 沈阳万象城2024年重奢品牌全面更新，集齐六大顶奢，稳坐“东北高奢商业一哥”之位 [4] 积极探索新消费场景 - 2024年3月沈阳万象城4 - 6层区域焕新启幕，打造挑空空间和弧面云朵玻璃，70 + 品牌亮相，不少为首店 [6] - 2024年6月合肥万象城推出“Foodie Sky”全新餐饮空间及屋顶花园，改造面积超9600㎡ [7][9] - 2024年8月青岛万象城原世嘉都市乐园区域焕新，打造超5000㎡创新空间，集合27家品牌，首进/独家品牌占比50% [11] - 2024年杭州万象城针对3楼和B1运动区集中汰换，新开多个品牌，部分重装开业 [13] - 沈阳万象城利用户外广场打造“慢闪街区”，2024年5月37LOUNGE 2.0回归，集结15家人气品牌 [13][15] 升级会员空间 - 2024年沈阳万象城启用全新私享会馆VIP LOUNGE，融入地域文化特色元素，配置多种功能区 [16] - 2023年12月杭州万象城六楼雅集·The Lounge开放，打造空中庭院式私享休憩空间 [16] - 合肥万象城mama care万象母婴中心全新升级，2024年9月28日发布焕新升级服务12项 [18] - 南通万象城倾力打造超级母婴中心，预计2025年对外开放 [22] 大悦城 针对性优化区域经营品质 - 2024年上海静安大悦城客流同比提升30%，销售金额同比提升近25%，引入150家品牌店铺，调整面积达1.8万平方米，焕新南座1 - 3F零售品牌，“SKYRING摩天轮”将融入二次元元素 [24] - 天津和平大悦城利用区位优势在南京路口打造户外雕塑城市打卡地标，2024年优化一层四条主动线，焕新外在形象 [26][28] - 天津大悦城2024年9月15日“骑鹅星球”亮相，“图腾”迭代、装修焕新、品牌优化、模式升级 [30][32][33] - 西安大悦城2024年对B1层潮π街区调改，引入多个品牌，2025年将启动下沉广场调改计划 [35] - 北京西单大悦城2024年改造7F餐饮公区、B1苹果店铺区域环境、2F - 5F三组团卫生间 [37] 高质量首店、旗舰店引领品牌升级 - 2024年北京西单大悦城销售额41.55亿元，客流量近2200万人次，调整率22%，引入45家首店、旗舰店 [38] - 2024年北京朝阳大悦城客流突破2500万人次，销售额突破50亿元，会员总数超300万，引入新店超160家，50余家为首店、旗舰店 [43] - 成都大悦城2024年品牌调改率20%，调改130余家品牌，引入17家首店品牌 [47] - 西安大悦城2024年完成超100 + 品牌焕新，引入18家首店、旗舰店品牌，出租率超98% [49] - 天津大悦城2024年新店102家，首店、旗舰店49家，引进时尚零售、餐饮、文娱等多领域首店品牌 [50][51] - 天津和平大悦城引进45家首进品牌，朝着更“年轻”方向升级优化 [53] 深耕二次元商业 - 2024年大悦城二次元业态总销售额突破11.1亿元，门店总数达311个，部分项目进行特色空间改造并引进二次元品牌 [55] - 上海静安大悦城2017年带来二次元主题街区“八吉岛i - LAND”，2024年二次元品牌和IP快闪销售金额近3.5亿元 [56] 龙湖天街 大刀阔斧的建筑改造 - 龙湖重庆北城天街总投资约6亿元分期改造外立面、室内装修及外部景观环境，预计2025年9月完成 [59][60] - 龙湖重庆时代天街去年完成A/B两座场馆外立面改造，时代大道蝶变，客流明显增长 [64][65] 焕新户外场景 - 2025年1月18日龙湖成都西宸天街「天街里」主题街区改造完成开街，引入潮流餐饮品牌，打造双首层概念 [66] - 2024年7月龙湖重庆公园天街1号门外秋成乐园焕新开园，成区域人气亲子场和社交场 [68] 引进高热度业态品牌 - 龙湖重庆时代天街2024年引进诸多热度高品牌，E馆批量开出二次元首店 [70][71][72] - 2024年6月龙湖杭州金沙天街B2层“湖畔风味街区”开业，汇聚70 + 美食品牌，超20 + 首店 [72] - 龙湖上海虹桥天街2024年下半年引入超60个品质新店，10月30日“次元station”亮相，引进二次元品牌，餐饮引进格调大餐和年轻品牌 [74] 三大明星产品线购物中心调改趋势共性 品牌业态升级 - 押注高能级品牌、首店经济，规划高热度片区，增强空间活力 [75] 场景体验革新 - 打造主题化场景，从封闭式“盒子”到开放式空间，提升游逛舒适度 [75] 精细化会员运营 - 升级会员专属空间，深化会员服务 [75] 建筑与空间形态迭代 - 改造建筑外立面、动线设计，提升视觉吸引力与空间效率 [75]

人事变动 - 2025年4月2日聘任邓晓天为董事会秘书[2] - 郭锋锐因工作变动辞去相关职务[2] 债券信息 - 公司债券代码有149189等多个[1] - 债券简称分别为20大悦01等[1]

文章核心观点 政策推动下“首发经济”成消费市场新亮点，中粮大悦城持续创新探索商业高质量发展，旗下项目在引进首店、留住客群等方面取得成效 [1][2] 行业动态 - 《提振消费专项行动方案》提出因地制宜推进首发经济，鼓励国内外优质品牌开设首店、举办首发首秀首展 [1] 公司举措 - 中粮大悦城旗下全国大悦城项目结合自身定位及特色，引进国内、区域内品牌首店、主题概念店等，探索新空间、新场景 [1] - 北京西单大悦城继续覆盖多元客群需求，调整原有业态及空间规划，加速产品焕新升级，2024年迎来45家高匹配度、高质量首店、旗舰店入驻 [1] - 静安大悦城作为国内最早探索将二次元IP与线下商业结合的商场之一，持续引进超级IP活动，重新布局商场业态 [2] 公司成果 - 西单大悦城在“2024全球首发节”上被评为“全球首发中心” [1] - 静安大悦城2024年商场客流同比提升28%，全年单日最高客流突破11万人次 [2]

文章核心观点 大悦城控股集团发布多项人事变动及联系方式变更公告，包括董事会秘书和总经理助理的辞职与新董事会秘书的聘任，同时启用新联系电话 [1][5][9][11] 董事会会议相关 - 大悦城第十一届董事会第十六次会议于2025年4月2日通讯召开，应到董事9人实到9人，由董事长姚长林主持 [1] - 会议审议通过聘任邓晓天为董事会秘书的议案，表决情况为9票同意、0票弃权、0票反对 [1] 董事会秘书变更 - 郭锋锐因工作变动辞去总经理助理、董事会秘书职务，辞职自报告送达董事会时生效，辞职后不在公司任职 [1][5] - 经董事长提名、提名委员会审查，董事会聘任邓晓天为董事会秘书，任期至第十一届董事会届满 [1][5] - 邓晓天1984年1月出生，北大外交学专业法学硕士，有丰富人力资源工作经验，2025年4月起任董事会秘书 [7] - 邓晓天具备履职专业知识，取得深交所《上市公司董事会秘书培训证明》，未持有公司股票，无违规违法等情况 [6][8] - 邓晓天联系电话86 - 010 - 85619759，传真86 - 755 - 23999009，邮箱000031@cofco.com，地址为北京朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层 [7] 联系方式变更 - 公司为做好投资者关系管理，今日启用新联系电话010 - 85619759，原010 - 85017888、0755 - 23999288停用 [9] - 变更后联系电话010 - 85619759，传真0755 - 23999009，邮箱000031@cofco.com，地址不变 [10] 总经理助理辞职 - 公司董事会近日收到总经理助理余巨川书面辞职报告，因工作变动辞职，辞职自报告送达生效 [11] - 截至公告披露日，余巨川未持有公司股票，辞职不影响公司正常工作 [11]

联系方式变更 - 公司今日启用新联系电话010 - 85619759，原010 - 85017888、0755 - 23999288停用[2] 其他联系方式 - 公司传真电话为0755 - 23999009[2] - 公司电子邮箱为000031@cofco.com[2] 联系地址 - 公司联系地址为北京市朝阳区朝阳门南大街8号中粮福临门大厦13层[2]

人事变动 - 郭锋锐因工作变动辞去总经理助理、董事会秘书职务[2] - 董事会审议通过聘任邓晓天为董事会秘书[2] 人员信息 - 邓晓天1984年1月出生，北大外交学专业法学硕士[7] - 2020年1月加入公司，2022年9月任人力部总经理[7] - 2025年4月起任董事会秘书，未持股，符合资格[7]

人事变动 - 大悦城总经理助理余巨川因工作变动辞职[2] - 辞职自报告送达董事会之日起生效[2] - 截至公告披露日余巨川未持有公司股票[2] - 辞职不会影响公司相关工作正常进行[2] 公告信息 - 公告发布时间为2025年4月3日[3]

公司信息 - 大悦城证券代码为000031，简称为大悦城[1] 董事会会议 - 第十一届董事会第十六次会议4月2日召开[2] - 应参加表决董事9人，实际9人参加[2] - 会议由董事长姚长林主持[2] 人事变动 - 郭锋锐因工作变动辞去相关职务[2] - 聘任邓晓天为董事会秘书获通过[2] - 邓晓天任期至第十一届董事会届满[2]

文章核心观点 华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告展示基金概况、财务指标、资产项目运营、回收资金使用等情况，表明基金运营正常，资产项目经营稳定，未来有望借助行业和区域发展实现业绩增长 [1][4][14][35] 基金简介 - 基金名称为华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金，简称华夏大悦城商业REIT，主代码和交易代码为180603，运作方式为契约型封闭式，存续期24年，于2024年9月3日生效，9月20日在深圳证券交易所上市 [3][4] - 投资目标是通过基础设施资产支持证券持有项目公司股权，取得基础设施项目所有权或经营权，实现现金流稳健增长；80%以上资产投资于基础设施资产支持证券，剩余投资固定收益品种 [4] - 收益分配政策为每份基金份额同权，以现金形式分配，不少于合并后年度可供分配金额的90%，每年至少分配1次 [6] - 资产支持证券管理人为中信证券股份有限公司，运营管理机构为大悦城商业运营管理(天津)有限公司，资产项目为成都大悦城，项目公司是成都博悦商业管理有限公司，属消费基础设施，提供租赁及运营服务并收取相关费用 [6] 主要财务指标和基金运作情况 - 2024年9月3日至12月31日，本期收入106,085,957.70元，净利润 -473,136.41元，经营活动现金流净额51,363,055.45元，现金流分派率1.64%，年化现金流分派率4.99% [8] - 期末基金总资产3,486,690,802.53元，净资产3,322,526,859.02元，总资产与净资产比例104.94%，份额净值3.3225元 [9] - 本期可供分配金额58,942,393.36元，较招募说明书同期目标数偏离度3.64%，原因是实际经营业绩好于预期、基金募集孳息及项目期初预留现金等 [10] - 报告期计提基金管理人管理费1,743,579.60元，资产支持证券管理人管理费428,630.28元，基金托管人托管费108,973.20元，运营管理机构基础管理费17,603,951.40元、激励管理费1,808,370.90元 [10] - 完成初次购入资产项目交割审计，支付项目公司股权转让对价3,317,000,000.00元，取得资产项目总资产3,334,764,473.04元，总负债157,754,385.00元 [11] 资产项目基本情况 - 项目公司成都博悦商业管理有限公司运营稳定，成都大悦城项目已运营9年，周边无新增竞争性项目 [14] - 报告期末可供出租面积、实际出租面积、出租率等运营指标良好，签约租户340个，主力店、次主力店、专门店租赁面积占比分别为15.91%、31.11%、52.98% [15] - 租户集中度低，租金收入贡献前五名租户占比总计7.62% [16] - 2024年全国商业地产新开业量下降，行业进入存量时期，消费需求多样化，购物中心向质量提升转变，头部运营商优势明显 [16][17][18] - 成都大悦城周边项目与自身差异大，不构成重大竞争；促消费政策为购物中心创造有利环境，成都围绕打造国际消费中心城市出台多项举措，项目与之契合 [20][21] - 成都商业地产市场规模扩大，非标商业和购物中心是发展方向，市场面临细分化竞争，成都大悦城在区域市场有竞争优势 [21][22][23] - 项目公司开立监管账户，报告期初货币资金余额269,022,660.55元，报告期现金流入、流出分别为380,151,286.45元、380,151,286.45元，期末货币资金余额22,240,605.54元，货币基金账户余额239,043,401.41元 [24] - 报告期除购入成都大悦城项目外无其他资产交易，项目已购买足额保险，保险公司履约正常，未发生大额理赔 [28] - 招商上品牌调改率7.74%，引入首店17家，出租率提升2.60个百分点；运营上开展多项活动，销售目标超额达成，同比提升9.70%；推广上提升项目影响力，客流同比提升2.61% [28][29] - 项目经营方针为“新升级，坚定提质，精细运营，高质回报”，策略是实现四个质量提升，未来将深化定位，提升运营效率，保障租金收入增长 [30][32] - 行业未来将更差异化、精细化、绿色化和智能化，成都大悦城将借力区域发展，实现业绩增长，暂无明显经营风险 [33][35] 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告 - 报告期内基金投资决策程序合规，未发现投资的前十名证券发行主体有违规情形 [36] - 基金管理人对投资品种估值，托管人复核，会计师事务所发表意见，已与定价服务机构签署协议，建立估值委员会，参与估值各方无重大利益冲突 [36] 回收资金使用情况 - 原始权益人卓远地产获净回收资金1,438,169,827.77元，原计划90%以上用于项目投资，不超10%补充流动资金，后调整为85%投资、15%补充流动资金 [36][37] - 报告期已使用215,725,474.16元补充流动资金，占比15%，余额1,222,444,353.61元，后续计划用于项目投资 [37][38] 管理人报告 - 华夏基金管理有限公司成立早，业务广泛，有基础设施与不动产投资管理经验，配备专业人员 [38][40] - 基金经理苗晓霖、吴文婷、燕莉均有5年以上基础设施项目运营或投资管理经验 [41][42] - 管理人严格遵守法规和基金合同，制定公平交易制度，执行公平交易原则，未发现异常交易行为 [44][45] - 报告期基金未新增基础设施资产投资，项目公司开展协定存款和货币基金申购业务，通过专项计划取得成都大悦城所有权或经营权 [46] - 基金运营正常，完成权属变更登记和吸收合并，项目公司经营稳健，未进行利润分配符合规定 [46][49] - 管理人建立多项制度防范利益冲突和关联交易风险，加强合规管理、风险控制和监察稽核工作 [49][50][51] - 管理人落实基金治理机制，开展财务管理、业绩督导、质控检查等工作，审议通过年度经营计划、预算和分红方案 [53][54] - 对运营管理机构开展检查和考核，运营管理机构达标，项目经营稳定 [54][55] - 信息披露事务负责人履职尽责，制定信息披露制度，未发生暂缓或豁免披露情形 [56][57][58] 运营管理机构报告 - 本报告期聘任大悦城商业运营管理(天津)有限公司为运营管理机构，双方遵守协议，未对资产运营造成重大不利影响 [58]