文章核心观点 公司发布两则公告，一是关于诉讼事项暨担保进展，农业银行起诉公司控股子公司武汉裕灿及公司，后追加华夏幸福为被告并变更诉请；二是为全资子公司创芯置业向招行申请8.5亿元借款提供连带责任保证担保 [1][11] 诉讼事项暨担保进展 本次诉讼基本情况 - 2024年12月农行起诉武汉裕灿及公司，要求武汉裕灿偿还借款本金7158万元及利息等136.68万元，公司履行保证义务 [1] - 武汉裕灿提管辖权异议，案件移送廊坊中院，农行申请追加华夏幸福为被告并变更诉请 [2] 案件基本情况 - 案件当事人包括原告农行、被告武汉裕灿、公司和华夏幸福 [3] - 2020年农行向武汉裕灿提供5亿元贷款用于项目开发，武汉裕灿以土地和在建工程抵押，公司和华夏幸福按50%持股比例提供连带责任保证 [3] - 截至2024年11月26日，武汉裕灿剩余未还本金49030万元，农行起诉要求其归还本息，担保人履行义务 [3] 诉讼请求 - 判令武汉裕灿偿还本金49030万元及截至2024年11月26日利息等936.10万元，2024年11月27日后按约定计算至清偿日 [4] - 判令公司和华夏幸福对借款本金49050万元等费用的50%承担连带保证责任 [4][5] - 判令农行对武汉裕灿相关在建工程变现价款享有优先受偿权 [5] - 判令三被告承担诉讼费等实现债权的全部费用 [5] 其他情况 - 截至公告披露日，诉讼未开庭审理 [6] - 公司及控股子公司无应披露未披露的其他重大诉讼、仲裁事项 [7] - 案件对公司利润影响不确定，公司生产经营正常，将积极协商并及时披露进展 [8] 为全资子公司提供担保 担保情况概述 - 创芯置业向招行申请8.5亿元180个月借款，用于项目经营资金需求及置换贷款等，公司按100%股权比例提供连带责任保证 [11][12] - 本次担保属公司2024年度担保额度范围内 [12] 公司对子公司担保额度使用情况 - 担保额度有效期自2023年年度股东大会通过起不超12个月，公告提及本次担保生效前后额度使用情况 [12] 被担保人基本情况 - 创芯置业注册于2015年11月，注册资本5.4亿元，公司通过全资子公司间接持股100% [12][13] - 2023年经审计总资产16.18亿元、总负债9.23亿元、净资产6.95亿元，营收0.86亿元、利润总额1.36亿元、净利润1.03亿元 [13] - 2025年1 - 2月未经审计总资产16.08亿元、总负债9.33亿元、净资产6.76亿元，营收955.81万元、利润总额 - 176.20万元、净利润 - 303.25万元 [13] - 创芯置业有4起房屋租赁合同纠纷，涉诉约201万元，无其他担保或仲裁事项，非失信被执行人 [13] 担保协议主要内容 - 公司按100%股权比例为创芯置业借款合同项下本金余额不超8.5亿元贷款提供连带责任保证，保证期间自借款发放至到期另加三年，展期则延续至展期届满后另加三年 [14] 董事会意见 - 公司为创芯置业担保是为置换其建设物业贷款，创芯置业经营和信用良好，财务风险可控，董事会认为担保符合规定，不损害公司及股东利益 [15] 累计对外担保数量及逾期担保数量 - 截至担保完成，公司及控股子公司担保余额170.31亿元，占2023年经审计归属于上市公司股东净资产比重123.04%（占净资产比重36.95%） [16] - 公司为控股子公司担保余额134.73亿元，占比97.33%（占比29.23%）；对合并报表外单位担保余额35.58亿元，占比25.70%（占比7.72%） [16][17] - 公司涉及诉讼担保金额约2.50亿元，未开庭，无其他逾期、涉诉担保事项 [17]

诉讼情况 - 农业银行起诉武汉裕灿偿还本金49030万元及利息等936.104293万元[4] - 公司和华夏幸福为债权余额50%提供连带责任担保[4] - 案件未开庭，对利润影响不确定[5][7] 过往业务 - 2020年农业银行向武汉裕灿提供5亿元贷款[3] - 截至2024年11月26日，武汉裕灿剩余本金49030万元[4]

担保情况 - 为创芯置业8.5亿元借款提供100%连带责任保证担保[2] - 2024年向控股子公司担保额度200亿，已用46.72亿，剩153.28亿[5] - 截至担保完成，公司及控股子公司担保余额1703140.45万元，占比123.04%[10] 创芯置业业绩 - 2023年营收8569.11万元、利润13586.07万元、净利润10300.31万元[6] - 2025年1 - 2月营收955.81万元、利润 - 176.20万元、净利润 - 303.25万元[6] 创芯置业资产负债 - 2023年末总资产161773.16万元、总负债92314.48万元、净资产69458.68万元[6] - 2025年2月末总资产160817.99万元、总负债93252.93万元、净资产67565.07万元[6] 诉讼情况 - 涉及诉讼的担保金额约24983万元，未开庭审理[10]

文章核心观点 中粮大悦城商业挖掘影响消费决策的关键因素回应消费需求，旗下厦门、三亚、北京海淀大悦城开业成绩不俗，通过品牌、空间、营销内容创新及在地化表达，实现商业与城市价值共同提升 [1] 分组1：大悦城商业整体情况 - 中粮大悦城商业挖掘首发经济、情绪价值等影响消费决策的关键因素，回应消费需求，引领潮流消费体验 [1] - 2024年厦门、三亚、北京海淀大悦城开业，成当地高人气明星项目 [1] - 大悦城商业通过品牌、空间、营销内容创新，从商业场景与在地融合表达中突破，实现单一商业体向城市活力中心跨越 [1] 分组2：厦门大悦城情况 - 厦门大悦城从集美CAZ核心客群出发构建品牌内容，开业三个月客流650万 +、销售额超3.5亿元、会员总数突破17万 [3] - 厦门大悦城品牌内容组合重视与年轻人、年轻家庭适配度，引入运动户外等业态品牌，首进比例超70% [3] - 厦门大悦城以向海而生的空间美学创新，打造滨海文艺浪漫地标 [3] - 厦门大悦城屋顶L6 - L7半海空间利用面向九天湖优势，打造体验区域，成厦门落日打卡热门地 [4] 分组3：海淀大悦城情况 - 海淀大悦城设计引入故宫经典元素，打造6大特色商业空间 [4] - 海淀大悦城结合自然生态资源，通过开放式空间设计营造城市微度假场景 [7] - 海淀大悦城通过highline空中连廊串联商业、住宅和产业区，打造全维生态链 [7] - 海淀大悦城招商率98.5%、开业率97.5%，开业当天客流超21.6万人次，销售额超1777万元 [7] 分组4：三亚大悦城情况 - 三亚大悦城挖掘并延展海南在地文化，营造海岛潮趣生活主场 [7] - 三亚大悦城“绿洲·舞台”理念结合黎锦纺织形象，塑造红橙盒子建筑外观 [9] - 三亚大悦城有下沉式热带花园广场、露台花园式美学社交空间和云端城市夜生活街区 [9] - 2024年国庆黄金周，三亚大悦城多彩开业活动点燃全城消费热潮 [10] 分组5：大悦城商业成果 - 大悦城商业通过灵活策略塑造会讲故事、引领审美的空间，融入城市文化肌理，营造潮流生活体验 [10] - 大悦城商业填补城市新消费场景空白，实现商业价值与城市价值共同提升 [10]

业绩公告 - 大悦城地产2025年3月27日发布2024年全年业绩公告[1] 财务报表 - 报表按香港财务报告准则编制[1] - 已获信永中和（香港）审核同意[1] 信息查询 - 投资者可于香港交易所网站查业绩信息[1]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][137] 报告的核心观点 - 大悦城背靠中粮集团，“开发 + 经营”双轮驱动，聚焦全国核心城市布局，物业开发及投资经营稳健，随着投资物业业绩占比提升和地产业务企稳，盈利能力回升，业绩有望持续释放 [5] - 预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 -30.35、 -8.31、8.72 亿元，EPS 分别为 -0.71、 -0.19、0.20 元，当前股价对应 2026 年 PE 为 13.4 倍 [5][137] 根据相关目录分别进行总结 “开发 + 经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈 - 大悦城是中粮集团旗下地产投资和管理平台，1993 年上市，2019 年初形成“A 控红筹”架构，定位“城市运营与美好生活服务商”，业务覆盖多领域，布局核心城市 [24] - 公司股权结构清晰，国务院国资委为实际控制人，中粮集团合计持股 69.28%，承诺将其作为旗下房地产业务唯一专业化平台 [26] - 公司定位明确，深耕主要城市群，实施“开发 + 经营”双轮驱动、“产品 + 服务”双核运行战略，主要业务包括房地产开发、经营等 [29] - 2023 年公司营业收入 367.83 亿元，主营业务聚焦地产开发与物业投资业务，2024 年上半年营业收入 160.82 亿元，同比增长 12.4% [31] 经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 - 截至 2024 年上半年，商业项目全国布局 45 个，在营 34 个，总商业面积 374 万平方米，在建、筹备 11 个，总商业面积约 120 万平方米，投资物业业务营收占比增长 [37][38] - 2023 年投资物业营业收入 53.93 亿元，同比增长 24.3%，2024 年上半年 26.03 亿元，同比减少 3.6%，利润贡献度增长，毛利率高位运行 [38][42] - 2023 年购物中心销售额 347 亿元，同比增长 37%，客流量超 3 亿人次，同比增长 66%，2024 年上半年销售额 196 亿元，同比增长 14%，客流量 1.7 亿人次，同比增长 24% [44] - 购物中心聚焦年轻客群，定位城市级时尚潮流中心，以潮流及二次元文化主题活动带动客流量和销售额，善于迁移顶流 IP 热度形成联动效应 [48][53][56] - 购物广场创造空间稀缺性和产品独特性激发客流量，“谷子经济”运营模式可复制，提升客户粘性，项目储备充分将加强联动效应 [58][63][64] - 2024 年上半年写字楼整体平均出租率 91.7%，高于行业平均，除自持项目外还通过管理输出运营多个项目 [67] - 截至 2024 上半年，深圳产业园建筑面积约 95 万平方米，在运营项目 11 个，整体平均出租率 98.2%，立足优势产业领域，探索城市低空经济新实践 [72] 开发业务稳健发展，土地获取优中取优 - 2023 年公司全口径签约 461 亿元，同比下降 19%，签约面积 223 万平米，同比下降 2%，在 2023 年销售业绩排行榜位列第 29 位，较 2022 年提升 4 位，全口径结算金额 651.93 亿元，结算面积 287.01 万平方米 [6][77] - 开发业务定位清晰，聚焦壹号系和悦系，产品品质口碑好，改善型项目设施配套齐全，新开盘项目去化效率提升，持续深化项目场景升级 [85][88][94] - 2023 年拿地谨慎，仅获取三宗核心城市较核心区域土地，新获取土地建筑面积 16.8 万平方米，同比下降 78.81%，拿地金额 63.34 亿元，同比下降 34.15% [6][99] - 截至 2024 年上半年，土地储备总计容建筑面积 3300.37 万平方米，剩余待开发面积 976.49 万平方米，主要分布于核心都市圈，可售货值约 1332 亿元 [106] 酒店业务经营稳健，经营能力多业态迁移 - 2023 年酒店经营业务营业收入 9.7 亿元，同比增长 75.1%，2024 年上半年 4.68 亿元，同比下降 12.83%，利润贡献增强，毛利率回升 [110] - 公司与国际豪华酒店品牌联盟，在核心地段开发酒店，在北京、三亚运营 4 家门店，平均客房收入 600 - 1800 元，出租率 70% - 91% [113] - 公司在北京、天津、深圳管理 11 个长租公寓项目，建筑面积约 11 万平方米，2024 年上半年平均出租率 95%，举办社群活动维护客户粘性 [117] - 公司物业管理业务在 2024 年度百强企业排名 29 名，较 2023 年提升 3 名，截至 2024H1，进驻 30 余个城市，在管项目 122 个，合同管理面积约 2666 万平米，在管面积近 2158 万平米，同比增长 13.7% [120] 负债结构相对稳定，融资成本持续压降 - 截至 2023 年末，有息负债规模 726.48 亿元，同比下降 3.41%，资产负债率 76.73%，同比下降 1.12pct，剔除预收账款资产负债率 60.58%，同比下降 2.89pct，在手货币资金 300.85 亿元 [124] - 2024 年上半年新增借款平均成本 3.13%，综合融资成本 4.26%，较 2023 年末下降 35 个基点，发行公司债券 42 亿元优化债务结构 [126] - 2024 年华夏大悦城商业 REIT 上市，募集规模 33.23 亿元，取得投资收益 21 亿元，释放资产价值，优化资产结构 [130] 盈利预测与投资建议 - 预计物业开发板块 2024 - 2026 年增速为 -5%、 -1%、 -5%，物业投资板块增速为 +1%、 +11%、 +18%，酒店经营板块增速为 -5%、 +11%、 +9%，其他业务板块增速为 +10%、 +10%、 +15% [132][133] - 预计公司 2024 - 2026 年收入增速为 -3.6%、1.6%、0.2%，毛利率分别为 29.5%、30.9%、32.2% [133] - 预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 -30.35、 -8.31、8.72 亿元，EPS 分别为 -0.71、 -0.19、0.20 元，2026 年 PE 低于可比公司平均值，给予“买入”评级 [137]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予大悦城“买入”评级 [1][5][137] 报告的核心观点 - 大悦城背靠中粮集团，“开发 + 经营”双轮驱动，聚焦全国核心城市布局，物业开发及物业投资经营稳健，随着投资物业板块业绩占比提升及地产业务板块企稳，盈利能力回升，业绩有望持续释放 [5] - 预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 -30.35、 -8.31、8.72 亿元，EPS 分别为 -0.71、 -0.19、0.20 元，当前股价对应 2026 年 PE 为 13.4 倍 [5][137] 根据相关目录分别进行总结 “开发 + 经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈 - 大悦城是中粮集团旗下地产投资和管理平台，1993 年上市，2019 年初形成“A 控红筹”架构，定位“城市运营与美好生活服务商”，以“开发 + 经营”双轮驱动，业务覆盖多领域，布局核心城市，构建品牌生态圈 [24] - 公司股权结构清晰，国务院国资委为实际控制人，中粮集团合计持股 69.28%，承诺将其作为旗下房地产业务唯一专业化平台 [26] - 公司定位明确，深耕主要城市群，业务布局 38 个城市，实施“开发 + 经营”双轮驱动、“产品 + 服务”双核运行战略，主要业务包括房地产开发等 [29] - 2023 年公司营业收入 367.83 亿元，开发业务、投资物业、酒店经营、其他业务分别占比 79.0%、14.7%、2.6%、3.7%；2024 年上半年营业收入 160.82 亿元，同比增长 12.4% [31] 经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 - 截至 2024 年上半年，商业项目全国布局 45 个，在营 34 个，总商业面积 374 万平方米；在建、筹备 11 个，总商业面积约 120 万平方米 [37] - 2023 年投资物业营业收入 53.93 亿元，同比增长 24.3%，占总营收 14.7%；2024 年上半年营业收入 26.03 亿元，同比减少 3.6%，占总营收 16.2% [38] - 2023 年投资物业毛利润 33.04 亿元，同比增长 43.8%，占公司毛利润总额 33.92%；2024 年上半年营业毛利润 16.12 亿元，同比减少 5.1%，占公司毛利润总额 44.37% [42] - 2023 年购物中心销售额 347 亿元，同比增长 37%，客流量超 3 亿人次，同比增长 66%，平均出租率 95%；2024 年上半年销售额 196 亿元，同比增长 14%，客流量 1.7 亿人次，同比增长 24%，平均出租率 94% [44] - 购物中心聚焦 18 - 35 岁客群，定位城市级时尚潮流中心，以潮流及二次元文化主题活动带动客流量和销售额，如静安大悦城举办活动成效显著 [48][53] - 公司善于迁移顶流 IP 热度形成联动效应，购物广场创造空间稀缺性和产品独特性激发客流量，多地大悦城通过相关运营模式实现超传统运营效率 [56][63] - 2024 年下半年新开业三亚大悦城等项目，多个购物中心待开业，全国性布局完善将加强联动效应 [64] - 2024 年上半年写字楼整体平均出租率 91.7%，高于行业平均，除自持项目外，还通过管理输出运营多个项目 [67] - 截至 2024 上半年，深圳产业园建筑面积约 95 万平方米，在运营项目 11 个，整体平均出租率 98.2%，立足三大优势产业领域，探索城市低空经济新实践 [72] 开发业务稳健发展，土地获取优中取优 - 2023 年全口径签约 461 亿元，同比下降 19%，签约面积 223 万平米，同比下降 2%，在 2023 年销售业绩排行榜位列第 29 位，较 2022 年提升 4 位，全口径结算金额 651.93 亿元，结算面积 287.01 万平方米 [6][77] - 公司开发业务定位清晰，聚焦壹号系和悦系，满足客户多层次需求，打造明星产品提升品牌影响力 [85] - 公司产品品质口碑出色，如上海前滩海景壹号设施配套齐全，2023 年新开盘项目去化效率提升，去化周期缩短 [88][94] - 公司持续发力产品创新，深化项目新生代场景升级，如西安悦著·云轩项目彰显住宅品质优势 [96] - 2023 年拿地谨慎，仅获取三宗土地，位于核心城市较核心区域，新获取土地建筑面积 16.8 万平方米，同比下降 78.81%，拿地金额 63.34 亿元，同比下降 34.15% [6][99] - 截至 2024 年上半年，土地储备总计容建筑面积 3300.37 万平方米，剩余待开发面积 976.49 万平方米，主要分布于核心都市圈，可售货值约 1332 亿元 [106] 酒店业务经营稳健，经营能力多业态迁移 - 2023 年酒店经营业务营业收入 9.7 亿元，同比增长 75.1%；2024 年上半年营业收入 4.68 亿元，同比下降 12.83%，收入占比提升 [110] - 2023、2024H1 酒店业务毛利润分别贡献 3.42、1.79 亿元，占总毛利润比例分别为 3.51%、4.94%，毛利率分别为 35.27%、38.36%，较 2022 年提升 21.06pct、24.15pct [110] - 公司与国际豪华酒店品牌联盟，在精选地段开发酒店，在北京、三亚运营 4 家门店，平均客房收入 600 - 1800 元，出租率维持在 70% - 91% [113] - 公司在北京、天津、深圳管理 11 个长租公寓项目，建筑面积约 11 万平方米，2024 年上半年在运营门店平均出租率 95%，举办社群活动维护客户粘性 [117] - 公司在 2024 年度中国物业服务百强企业排名 29 名，较 2023 年提升 3 名，截至 2024H1，物业管理进驻 30 余个城市，在管项目 122 个，合同管理面积约 2666 万平米，在管面积近 2158 万平米，同比增长 13.7% [120] 负债结构相对稳定，融资成本持续压降 - 截至 2023 年末，有息负债规模 726.48 亿元，同比下降 3.41%，资产负债率 76.73%，同比下降 1.12pct，剔除预收账款资产负债率 60.58%，同比下降 2.89pct，在手货币资金 300.85 亿元 [124] - 2024 年上半年申报白名单项目 28 个，经营性物业贷款项目 5 个，新增借款平均成本 3.13%，综合融资成本为 4.26%，较 2023 年末下降 35 个基点，发行公司债券等 42 亿元优化债务结构 [126] - 2024 年华夏大悦城商业 REIT 上市，募集规模达 33.23 亿元，取得投资收益 21 亿元，释放成熟投资物业资产价值，优化资产结构 [130] 盈利预测与投资建议 - 预计物业开发板块 2024 - 2026 年增速为 -5%、 -1%、 -5%，物业投资板块增速为 +1%、 +11%、 +18%，酒店经营板块增速分别为 -5%、 +11%、 +9%，其他板块增速分别为 +10%、 +10%、 +15% [132][133] - 预计公司 2024 - 2026 年收入增速为 -3.6%、1.6%、0.2%，毛利率分别为 29.5%、30.9%、32.2% [133] - 预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 -30.35、 -8.31、8.72 亿元，EPS 分别为 -0.71、 -0.19、0.20 元，2026 年 PE 低于可比公司平均值，给予“买入”评级 [137]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予大悦城“买入”评级 [1][5][137] 报告的核心观点 - 大悦城背靠中粮集团，“开发 + 经营”双轮驱动，聚焦全国核心城市布局，物业开发及物业投资经营稳健，随着投资物业板块业绩占比提升及地产业务板块企稳，盈利能力回升，业绩有望持续释放 [5] - 预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 -30.35、 -8.31、8.72 亿元，EPS 分别为 -0.71、 -0.19、0.20 元，当前股价对应 2026 年 PE 为 13.4 倍 [5][137] 根据相关目录分别进行总结 “开发 + 经营”双轮驱动，潜心经营铸就品牌生态圈 - 大悦城是中粮集团旗下地产投资和管理平台，1993 年上市，2019 年初形成“A 控红筹”架构，定位“城市运营与美好生活服务商”，以“开发 + 经营”双轮驱动，业务覆盖多领域，布局核心城市，构建品牌生态圈 [24] - 公司股权结构清晰，国务院国资委为实际控制人，中粮集团合计持股 69.28%，中粮集团承诺将其作为旗下房地产业务唯一专业化平台 [26] - 公司定位明确，深耕主要城市群及周边辐射区域，业务布局 38 个城市，实施“开发 + 经营”双轮驱动、“产品 + 服务”双核运行战略，主要业务包括房地产开发等 [29] - 2023 年公司营业收入 367.83 亿元，开发业务、投资物业、酒店经营、其他业务分别占比 79.0%、14.7%、2.6%、3.7%；2024 年上半年营业收入 160.82 亿元，同比增长 12.4% [31] 经营能力打通流量脉络，潜心经营铸就品牌生态圈 - 截至 2024 年上半年，商业项目全国布局 45 个，在营 34 个，总商业面积 374 万平方米；在建、筹备 11 个，总商业面积约 120 万平方米 [37] - 2023 年投资物业营业收入 53.93 亿元，同比增长 24.3%，占总营收 14.7%；2024 年上半年 26.03 亿元，同比减少 3.6%，占总营收 16.2% [38] - 2023 年投资物业毛利润 33.04 亿元，同比增长 43.8%，占公司毛利润总额 33.92%；2024 年上半年 16.12 亿元，同比减少 5.1%，占 44.37% [42] - 2023 年购物中心销售额 347 亿元，同比增长 37%，客流量超 3 亿人次，同比增长 66%，平均出租率 95%；2024 年上半年销售额 196 亿元，同比增长 14%，客流量 1.7 亿人次，同比增长 24%，平均出租率 94% [44] - 购物中心聚焦 18 - 35 岁客群，定位城市级时尚潮流中心，以上海静安大悦城为例，以“次元”文化驱动，联动顶流 IP 开展主题快闪，创造独特动线，带动客流量和销售额 [48][50][53] - 公司善于迁移顶流 IP 热度形成联动效应，购物广场创造空间稀缺性和产品独特性激发客流量，多地大悦城通过二次元等运营模式实现超传统运营效率 [56][58][63] - 2024 年下半年新开业三亚大悦城等项目，多个购物中心待开业，全国性布局完善将加强联动效应 [64] - 2024 年上半年写字楼整体平均出租率 91.7%，高于行业平均，除自持项目外，还通过管理输出运营多个项目 [67] - 截至 2024 上半年，深圳产业园建筑面积约 95 万平方米，在运营项目 11 个，整体平均出租率 98.2%，立足三大优势产业领域，探索城市低空经济新实践 [72] 开发业务稳健发展，土地获取优中取优 - 2023 年全口径签约 461 亿元，同比下降 19%，签约面积 223 万平米，同比下降 2%，在 2023 年销售业绩排行榜位列第 29 位，较 2022 年提升 4 位，全口径结算金额 651.93 亿元，结算面积 287.01 万平方米 [6][77] - 公司开发业务聚焦新生代居住需求，将云系产品迭代升级为悦系产品，未来聚焦壹号系和悦系，打造明星产品 [85] - 以高端改善型项目上海前滩海景壹号为例，产品品质口碑出色，设施配套齐全，2023 年新开盘项目中多个项目表现良好，产品力和品牌力提升，去化效率提高 [88][94] - 公司持续发力产品创新，深化项目新生代场景升级，如西安悦著·云轩项目，同时开启新的创新专题研发 [96] - 2023 年拿地谨慎，仅获取三宗土地，位于核心城市较核心区域，新获取土地建筑面积 16.8 万平方米，同比下降 78.81%，拿地金额 63.34 亿元，同比下降 34.15% [6][99] - 截至 2024 年上半年，土地储备总计容建筑面积 3300.37 万平方米，剩余待开发面积 976.49 万平方米，主要分布于核心都市圈，可售货值约 1332 亿元 [106] 酒店业务经营稳健，经营能力多业态迁移 - 2023 年酒店经营业务营业收入 9.7 亿元，同比增长 75.1%；2024 年上半年 4.68 亿元，同比下降 12.83%，收入占比提升，2023、2024H1 毛利润分别贡献 3.42、1.79 亿元，占总毛利润比例分别为 3.51%、4.94%，毛利率分别为 35.27%、38.36% [110] - 公司与国际豪华酒店品牌联盟，在精选地段开发地标级豪华酒店项目，在北京、三亚运营 4 家门店，平均客房收入 600 - 1800 元，出租率维持在 70% - 91% [113] - 公司在北京、天津、深圳管理 11 个长租公寓项目，建筑面积约 11 万平方米，2024 年上半年在运营门店平均出租率 95%，举办超 20 场社群活动 [117] - 公司在 2024 年度中国物业服务百强企业排名 29 名，较 2023 年提升 3 名，截至 2024H1，物业管理服务进驻 30 余个城市，在管项目 122 个，合同管理面积约 2666 万平米，在管面积近 2158 万平米，较同期同比增长 13.7% [120] 负债结构相对稳定，融资成本持续压降 - 截至 2023 年末，有息负债规模 726.48 亿元，同比下降 3.41%，资产负债率 76.73%，同比下降 1.12pct，剔除预收账款资产负债率 60.58%，同比下降 2.89pct，在手货币资金 300.85 亿元 [124] - 2024 年上半年申报白名单项目 28 个，经营性物业贷款项目 5 个，新增借款平均成本 3.13%，综合融资成本为 4.26%，较 2023 年末下降 35 个基点，发行公司债券等共计 42 亿元 [126] - 2024 年 9 月 20 日，华夏大悦城商业 REIT 于深交所上市，募集规模达 33.23 亿元，取得投资收益 21 亿元，释放成熟投资物业资产价值，优化资产结构 [130] 盈利预测与投资建议 - 预计物业开发板块 2024 - 2026 年增速为 -5%、 -1%、 -5%，物业投资板块增速为 +1%、 +11%、 +18%，酒店经营板块增速分别为 -5%、 +11%、 +9%，其他板块增速分别为 +10%、 +10%、 +15% [132][133] - 预计公司 2024 - 2026 年收入增速为 -3.6%、1.6%、0.2%，毛利率分别为 29.5%、30.9%、32.2% [133] - 预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 -30.35、 -8.31、8.72 亿元，EPS 分别为 -0.71、 -0.19、0.20 元，首次覆盖，给予“买入”评级 [5][137]

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-006 大悦城控股集团股份有限公司 关于为控股子公司深圳市宝安三联有限公司 提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏。 一、担保情况概述 大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 | 被担保方 | 资产负债 | 股东大会 | 已使用额 | 本次使用 | 累计已使 | 剩 余 可 使 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 率 | 审批额度 | 度 | | 用额度 | 用额度 | | 控股子公 | ＜70% | 65.00 | 3.00 | 0.6979 | 3.6979 | 61.3021 | | 司 | ≥70% | 135.00 | 34.52 | - | 34.52 | 100.48 | | | 合计 | 200.00 | 37.52 | 0.6979 | 38.22 | 161.7821 | 三、被担保人基本情况 三联公司注册时间 1988 年 7 月 2 日， ...

2024年业绩亏损情况 - [2024年公司业绩预计亏损，归属于上市公司股东的净利润亏损26 - 34亿元，上年同期亏损14.653947亿元][3] - [2024年扣除非经常性损益后的净利润亏损35 - 45亿元，上年同期亏损37.583636亿元][3] - [2024年基本每股收益亏损0.61 - 0.79元/股，上年同期亏损0.34元/股][3] 业绩变动原因 - [业绩变动主因是销售型业务结算规模及毛利率下降，对联营、合营企业投资收益减少][5] - [公司积极调整量价策略，部分项目出现减值迹象并计提减值准备][5] - [2023年处置项目股权实现投资收益，2024年相关投资收益同比减少][5]