股东大会信息 - 公司于2024年6月6日召开2023年年度股东大会[1] - 现场会议14:30开始，网络投票9:15 - 15:00[1] - 股权登记日为2024年5月31日[2] 议案情况 - 审议19项非累积和1项累积（含3个子议案）投票议案[4][6] - 第18项议案需三分之二以上同意，其他过半数[7] - 第15至17项关联事项，关联股东回避表决[7] 选举规则 - 第19项选1名独立董事不累积投票，第20项选3名非独立董事累积投票[8] - 补选非独立董事议案应选3人，股东选举票数=所持股份×3[17] 登记与投票 - 股东登记时间为2024年6月3 - 4日9:00 - 17:00[10] - 登记地点为北京市朝阳区中粮福临门大厦13层[10] - 网络投票代码360031，简称为“大悦投票”[16] 其他 - 股东对总议案投票视为对非累积议案同意见[17] - 重复投票以第一次有效投票为准[17] - 互联网投票需身份认证[20] - 可委托他人出席并代为投票[22]

会议情况 - 第十一届董事会第十二次会议于2024年5月16日通讯召开，7位董事全参会[1] 议案审议 - 修订公司章程议案通过，调董事会人数为9人，待股东大会审议[1][2] - 补选独立董事、非独立董事议案通过，待股东大会审议[3][5] - 召开2023年年度股东大会议案通过，定于2024年6月6日召开[6]

人员变动 - 独立董事刘园、袁淳因任职六年届满申请辞职，未持股[2] - 辞职申请待股东大会通过修订章程及选出新人后生效[2] 补选安排 - 董事会提名杨金观为独立董事候选人，任期至第十一届董事会届满[3] - 补选议案需提交2023年年度股东大会审议[4] 候选人信息 - 杨金观1963年4月生，为央财大教授，未持股，符合资格[7]

人事变动 - 董事刘云、朱来宾因工作调整辞职，未持股[3] - 提名张鸿飞、张明睿、吴立鹏为非独立董事候选人[3] 人员信息 - 张鸿飞任中粮生物科技董事等，未持股[8][9] - 张明睿任大悦城党委专职副书记，未持股[10] - 吴立鹏任公司总会计师，持股200股[11][12] 流程安排 - 补选董事议案需提交2023年年度股东大会审议[5]

公司治理 - 公司原规定董事会由11名董事组成[1] - 公司拟修订章程，规定董事会由9名董事组成[1]

报告公司投资评级 报告给予大悦城"增持"评级 [4] 报告的核心观点 收入与减值拖累业绩，改善仍需进一步努力 - 2023年公司营收367.8亿元(-7.1%)，归母净利-14.7亿元(去年同期-28.8亿元)，扣非后归母净利-37.6亿元(去年同期-29.5亿元)。2024Q1公司归母业绩为-9376万元 [3] - 结算资源减少导致收入下降，减值拖累归母业绩表现。即使综合毛利率提升2.4pct至26.5%，处置长期股权投资而实现投资净收益45.9亿元(去年同期亏损21.6亿元)，仍难以弥补公司业绩亏损的压力 [3] - 收入维持稳健展望，但毛利率承压，需求疲弱下减值压力仍存，业绩改善仍需进一步努力 [3] 销售投资审慎，购物中心业务平稳发展 - 2023年公司全口径销售额461亿元(-18.8%)，销售量(-1.8%)价(-17.4%)齐降，行业排名第29位(较2022年逆势提升4位) [3] - 在销售持续低迷，资金链边际趋紧的环境下，公司拿地投资顺势趋弱。截至2023年底公司可售货值1526亿元，土储充裕保障后期销售 [3] - 公司购物中心业务平稳发展，截至2023年底商业项目全国布局45个(重资产30+轻资产15)，2023年购物中心销售额347亿元(+37%)，客流量超3亿人次(+66%)，平均出租率95% [3] 有息负债与融资成本下行，短债占比提升 - 截至2023年底公司有息负债余额735.1亿元(-3.8%)，负债规模小幅下降，其中短债占比提升13.6pct至29.8%，短期偿债压力提升 [3] - 综合融资成本同比下降0.2pct至4.61%，融资成本持续下行。三道红线指标来看，净负债率同比下降5.1pct至91.6%，剔除预收的资产负债率同比提升0.3pct至72.2%，现金短债比同比下降0.88至1.4X，资金链边际趋紧 [3]

一、担保情况概述 1、大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司"）全资子公司昆明鸿悦 房地产开发有限公司（以下简称"昆明鸿悦"）向交通银行股份有限公司云南省分 行（以下简称"交通银行"）申请 8 亿元借款额度，期限 3 年，用于项目建设。公 司与交通银行签订了保证合同，为昆明鸿悦在贷款合同项下的债务提供连带责任 保证担保，同时大悦城控股集团（成都）有限公司（以下简称"成都公司"）以其 持有的昆明鸿悦 100%股权提供股权质押担保。详见公司于 2022 年 1 月 29 日发 布的《关于为全资子公司昆明鸿悦房地产开发有限公司提供担保的公告》。 大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2024-032 大悦城控股集团股份有限公司 关于为全资子公司昆明鸿悦房地产开发有限公司 提供担保的公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确和完整，没有虚 假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 近日，公司、成都公司、昆明鸿悦与交通银行签署展期合同，将原借款合同 项下借款余额 43,099.35 万元进行展期，原借款合同项下尚未提用额度 15,000 万 元视需要 ...

资金占用情况 - 子公司收取股东或公司收取参股公司往来款资金占用涉及金额50312495.64元[6] 现金流情况 - 2024年第一季度现金流净额-14.33亿元，同比降低152.13%[7] - 经营活动产生的现金流量净额为 -1,432,579,002.56元，上期为2,748,299,692.55元[19] - 投资活动产生的现金流量净额为 -1,301,123,596.31元，上期为 -586,791,657.13元[19] - 2024年1 - 3月公司取得借款收到的现金为106.89亿元，上期为58.15亿元；收到其他与筹资活动有关的现金为8745万元，上期为9.68亿元[21] - 2024年1 - 3月筹资活动现金流入小计为107.77亿元，上期为67.83亿元；现金流出小计为94.15亿元，上期为182.69亿元；产生的现金流量净额为13.62亿元，上期为 - 114.86亿元[21] - 2024年1 - 3月经营活动销售商品、提供劳务收到的现金为4.16亿元，上期为4876.8万元；收到其他与经营活动有关的现金为61.00亿元，上期为50.88亿元[21] - 2024年1 - 3月经营活动现金流入小计为65.16亿元，上期为51.37亿元；现金流出小计为60.36亿元，上期为40.29亿元；产生的现金流量净额为4.80亿元，上期为11.08亿元[21] - 2024年1 - 3月投资活动收回投资收到的现金为3.12亿元，上期为791.43万元；取得投资收益收到的现金为3741.41万元，上期为2.22亿元[21] - 2024年1 - 3月投资活动现金流入小计为11.81亿元，上期为15.68亿元；现金流出小计为13.60亿元，上期为22.60亿元；产生的现金流量净额为 - 1.79亿元，上期为 - 6.93亿元[21][22] - 经营活动产生的现金流量净额本报告期为 - 14.33亿元，上年同期27.48亿元，同比降低152.13%[44] 股权结构情况 - 明毅有限公司持股比例49.28%，持股数量2112138742股；中粮集团有限公司持股比例20.00%，持股数量857354140股[8] - 中国农业银行－中证500交易型开放式指数证券投资基金持有公司15,231,992股，占总股本0.36%[50] - 中国农业银行－华夏中证500指数增强型证券投资基金持有公司8,787,372股[50] - 中国工商银行－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券投资基金持有公司8,748,600股[50] - 阿拉丁传奇科技集团有限公司持有公司7,648,300股[50] 债券发行情况 - 2024年4月公司完成发行24大悦城MTN002，规模15亿元，票面利率3.10%，3+2年期[10] - 2024年1月公司完成“24中粮01”债券发行，规模为7亿元[23] - 2024年3月，公司完成“24大悦城MTN001”中期票据发行，规模20亿元，票面利率3.18%，3+2年期[52] 资产余额情况 - 期末货币资金余额28938898214.84元，年初余额30084614391.32元[11] - 期末衍生金融资产余额127061933.30元，年初余额194482533.71元[11] - 期末应收账款余额395477091.71元，年初余额313331835.61元[11] - 期末预付款项余额518626439.72元，年初余额230767782.41元[11] - 期末其他应收款余额17271400689.16元，年初余额16845774494.94元[11] - 期末存货余额92367367268.31元，年初余额91941475109.75元[11] - 期末货币资金余额为33.46亿元，年初为25.16亿元；应收账款期末为710.03万元，年初为467.80万元[29] - 期末其他应收款为366.01亿元，年初为350.02亿元；存货期末为18.28亿元，年初为18.08亿元[29] - 期末资产总计为733.56亿元，年初为712.75亿元；应付账款及预收款项期末为9682.52万元，年初为1.86亿元[29] - 本报告期末总资产1995.65亿元，上年度末1980.61亿元，同比增长0.76%[44] 负债及权益情况 - 合同负债为875,169,860.22元，较上期538,279,946.76元有所增长[14] - 应付职工薪酬为13,260,108.53元，较上期27,884,400.27元有所下降[14] - 应交税费为4,416,711.12元，较上期22,963,798.56元大幅下降[14] - 其他应付款为31,940,715,119.03元，较上期29,588,151,352.94元有所增长[14] - 一年内到期的非流动负债为5,843,171,098.28元，较上期5,132,310,294.39元有所增长[14] - 归属于上市公司股东的所有者权益本报告期末为137.31亿元，上年度末138.43亿元，同比降低0.81%[44] - 公司流动负债合计97,079,069,023.87元，非流动负债合计56,021,553,589.00元，负债合计153,100,622,612.87元[54] - 公司所有者权益合计46,464,742,998.52元，负债和所有者权益总计199,565,365,611.39元[54] - 公司应付票据及应付账款为13,238,943,162.88元，合同负债为34,421,222,413.62元[54] - 公司应交税费为3,017,369,588.76元，其他应付款为18,520,301,507.23元[54] - 公司一年内到期的非流动负债为22,070,968,345.74元，其他流动负债为3,049,607,964.77元[54] 收益及利润情况 - 综合收益总额为155,213,112.93元，较上期773,897,125.57元有所下降[16] - 基本每股收益为 -0.02元，上期为0.04元[16] - 母公司营业总收入为59,830,291.63元，较上期57,184,613.45元有所增长[17] - 本报告期营业收入38.67亿元，上年同期60.85亿元，同比降低36.45%[44] - 归属于上市公司股东的净利润本报告期为 - 9376.31万元，上年同期1.71亿元，同比降低154.71%[44] - 基本每股收益和稀释每股收益本报告期均为 - 0.02元/股，上年同期0.04元/股，同比降低150%[44] - 加权平均净资产收益率本报告期为 - 0.68%，上年同期1.10%，减少1.78个百分点[44] - 毛利额本报告期15.84亿元，上年同期18.43亿元，同比降低14.07%[46] - 综合毛利率本报告期40.95%，上年同期30.29%，同比增加10.66个百分点[46] - 公司实现净利润本报告期1.83亿元，上年同期6.12亿元，同比降低70.17%[46]

业绩与排名 - 2023年公司荣登“2023中国房地产百强企业榜”第21位，较去年上升2位[24][36][94] - 2023年入选“2023房地产卓越企业表现”，位列第25名[56] - 母集团中粮集团2023年名列世界500强企业榜单第87位[27] - 公司总资产超1980亿元[28] - 品牌估值达人民币500亿元[94] 项目与运营 - 布局38个核心城市，截至2023年底累计进入38个城市（含香港）[23][38] - 商业项目落地全国超20个城市，在运营、在建项目总数40余个[29] - 6月18日北京京西大悦城开业，招商率96%，开业率93%，首日总客流16.5万、销售额1900万[45] - 4月28日无锡江南大悦城开业，招商率96%、整体开业率92%，首日总客流逾10万人次、销售额破800万元[45] - 7月15日广州黄埔大悦汇开业，招商率99%、开业率93%[46] - 12月30日成都天府大悦城开业，招商率99.2%、整体开业率92.5%；天津西青大悦汇开业，签约率99%、开业率90%、城市及区域首进品牌占比80%[54] 品牌活动 - 4月15 - 23日举办第三届“大悦品牌周”，覆盖近40个城市，开展200场活动，触达超300万人，释放福利超8000万元[45][98] - 2023年开展“大悦城2023全国品牌特别企划”，24城45项目参与，全网曝光超2亿，互动超2500万；线下展落地8城，落展项目客流突破600万，同比增长20%[103] 管理与质量 - 2023年工程过程质量第三方评估得分90.5分，较去年提升0.22分，过程质量保持在行业TOP10水平[118] - 2023年交付评估全年平均分为74.85分，交付质量提升明显[118] - 2023年建立商业质量管理体系，整理及新编相关文件44份[117] 用户数据 - 悦客会覆盖约18万大悦城住宅业主[132] - 截至12月底公司全年消费者满意度90.6分，商户满意度91.2分，达到三年历史最高值[139] 未来展望 - 计划到2025年实现万元营收碳排放量较2020年明显下降[162] - 力争2030年前实现碳达峰[164] 新技术研发 - 2023年开展多项创新研发课题，涉及8个商业综合体项目[166] - 成功获得软件著作权1项，事故应急模拟演练系统1.0版上线并推进2.0版迭代升级[152] 绿色环保 - 2023年“绿色大悦城”相关技术节电395.38万kWh、节气77.7Nm³，减排3762吨二氧化碳[172] - 南京、南昌、三亚大悦城太阳能光伏设计、安装容量突破2000kW[173] - 烟台大悦城节电约28.38万kWh，节气77.71Nm³，年减排二氧化碳1670吨[176] - 苏州大悦城2023年EER超5.3，节电约210万kWh，年减排二氧化碳约1198吨[176] - 武汉大悦城2023年EER超5.4，节电约157万kWh，年减排二氧化碳约894吨[176] 社会责任 - 4 - 11月公司向甘孜县红十字会捐赠5万元用于购置书籍，11月29日募集2000余册图书交到罗布林一中学生手中[51] - 10月8日公司举办2023年悦城跑公益活动，向阿拉善SEE基金会捐赠10万元[50] - 2023年“悦城跑”在12座城市开跑，累计参与人次突破1万人，累计271635831步，转化为100,000元公益基金[192] - 大悦城控股于9月19日至10月13日举办“悦发美好”环保主题系列活动巡展，活动影响人数超过十万[200]

财务表现 - 公司2023年营业收入为36,783,248,051.15元，较上一年下降7.06%[10] - 公司2023年归属于上市公司股东的净利润为-1,465,394,727.50元，较上一年增长49.17%[10] - 公司2023年经营活动产生的现金流量净额为10,641,533,128.36元，较上一年大幅增长292.61%[10] - 公司2023年净利润为-962,669,413.84元，较2022年-553,479,793.86元有所下降[13] - 公司2023年经营活动产生的现金流量净额为3,261,805,474.57元，较2022年3,370,026,639.18元略有下降[13] - 公司2023年非流动性资产处置损益为5,693,776,887.53元，较2022年7,996,945.36元有所增加[13] - 公司2023年处置上海鹏利置业发展有限公司与北京昆庭资产管理有限公司股权取得收益，所得税费用为1,006,814,346.93元[14] - 公司2023年实现净利润1.21亿元，同比增长23.44亿元，实现扭亏为盈[21] - 公司2023年实现营业收入367.83亿元，同比减少27.95亿元，同比下降7.06%[21] - 公司2023年新增借款平均成本为3.72%，全年平均融资成本为4.61%，较2022年下降0.21个百分点[22] - 公司2023年销售排名提升至第29位，较去年上升4位[21] - 公司2023年投资物业及相关服务实现营业收入53.93亿元，同比增长24.35%[21] - 公司2023年实现经营活动净现金流106.42亿元，同比增长292.61%[21] - 公司2023年全国新开业商业项目数量约380个，新增商业建筑面积3,196.25万平米[18] - 公司2023年全国TOP50房企全年销售规模同比下降35%，公司销售型业务同年实现全口径签约461亿元，同比下降19%[22] - 公司在2023年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第29位，较2022年提升4位，逆市提升，全年全口径结算金额为651.93亿元，结算面积为287.01万平方米[23] 项目开发情况 - 北京大区总占地面积为2,300,296.10㎡，总计容建筑面积为4,738,214.11㎡，剩余可开发计容建筑面积为893,965.25㎡[28] - 上海大区总占地面积为2,224,542.16㎡，总计容建筑面积为4,667,055.63㎡，剩余可开发计容建筑面积为699,036.91㎡[28] - 华南大区总占地面积为783,304.39㎡，总计容建筑面积为3,297,676.69㎡，剩余可开发计容建筑面积为761,716.50㎡[28] - 西南区域总占地面积为3,379,857.16㎡，总计容建筑面积为6,503,417.66㎡，剩余可开发计容建筑面积为2,732,992.52㎡[28] - 东北区域总占地面积为1,030,594.05㎡，总计容建筑面积为2,684,639.44㎡，剩余可开发计容建筑面积为269,109.61㎡[28] - 南京区域总占地面积为1,785,050.77㎡，总计容建筑面积为3,648,909.28㎡，剩余可开发计容建筑面积为1,246,626.73㎡[28] - 华中区域总占地面积为1,793,606.57㎡，总计容建筑面积为3,458,395.07㎡，剩余可开发计容建筑面积为1,314,774.01㎡[28] - 浙江区域总占地面积为779,303.26㎡，总计容建筑面积为1,735,995.01㎡，剩余可开发计容建筑面积为402,099.68㎡[28] - 西北区域总占地面积为617,539.48㎡，总计容建筑面积为1,678,820.37㎡，剩余可开发计容建筑面积为1,267,294.02㎡[28] - 海南区域总占地面积为614,343.06㎡，总计容建筑面积为570,580.14㎡，剩余可开发计容建筑面积为177,271.07㎡[28] 项目竣工情况 - 上海禧瑞项目在2023年年度报告中显示，竣工面积为66,670.32㎡，累计总投资为404,695.00万元[31] - 深圳祥云国际项目在2023年年度报告中显示，竣工面积为148,953.00㎡，累计总投资为238,519.00万元[32] - 深圳福田大悦中心项目在2023年年度报告中显示，竣工面积为157,291.82㎡，累计总投资为427,632.01万元[33] - 江门云顶花园项目在2020年3月竣工，竣工面积为107,199.64㎡，累计总投资为139,545.97万元[34] - 成都原山项目在2011年6月开工，目前在建面积为162,488.82㎡，累计总投资为82,659.02万元[34] - 成都武侯瑞府项目在2018年6月竣工，竣工面积为209,410.40㎡，累计总投资为564,470.95万元[34] - 成都天府宸悦项目在2018年6月竣工，竣工面积为80,032.57㎡，累计总投资为40,037.07万元[34] - 成都御岭项目在2007年1月开工，目前在建面积为219,365.67㎡，累计总投资为237,265.25万元[34] - 成都酒城南地块项目于2023年11月开工，目前在建面积为129,542.88㎡，累计总投资为91,458.27万元[35] - 成都锦云项目在2014年1月竣工，竣工面积为181,728