公司基本情况 - 主业定位为城市建设、综合开发、城市服务 [1] 城市建设板块 - 加快绿色低碳转型，建立超低能耗建筑标准体系，探索光伏建筑一体化等新业务 [1] - 深化区域建工和走出去战略，在外埠施工市场取得突破 [1] - 挖掘建筑机器人应用场景，提升工程建设智能化能力 [1] - 提升装配式设计标准化等，推进 BIM 技术应用，交付数字孪生产品 [1] 综合开发板块 项目情况 - 业务立足深圳，深耕粤港澳大湾区、长三角城市群、成渝经济区，发展稳健 [1] 城市更新项目 - 罗湖金翠城市更新项目拆除重建用地面积预计 34,521㎡，更新后配套住宅、新型产业园区，已列入 2021 年度深圳市重大项目 [1][2] - 龙华华富工业区项目占地面积约 52,923.4㎡，更新后配套住宅、商业等 [2] 城市服务板块 城市基础设施管养服务 - 推动智慧管养系统建设，深化养护作业专业化等管理，提高管养水平与核心竞争力 [2] - 以沉淀“养护大数据”为核心，建设统一信息管控平台，实现养护业务全链条掌控 [2] 一级土地整备服务 - 罗湖棚改项目各项工作平稳推进 [2] - 碧海花园棚改项目正在进行装饰装修施工 [2] - 南岭村土地整备利益统筹前期服务项目按进度有序推进 [2] 商业运营服务 - 负责产业园区等产业空间招商运营管理等工作 [2] 物业服务 - 延伸拓展环卫等领域，通过投资带动规模增长、利润优化 [3] - 高标准推进“物业城市”业务，构建可复制管理模式，加快物业与智慧城市业务融合 [3] 代建服务 - 是深圳市最早从事代建业务单位之一，拥有近 200 人的代建管理团队 [3] - 承接学校建设等各类代建业务 [3] 城中村改造业务 核心优势 - 拥有专业化技术团队，具备全链条服务能力 [4] - 具有丰富实践经验，为全市超 60 个更新棚改等项目提供过服务 [4] - 拥有全周期全产业链协同资源，承接多个深圳市城中村改造前期服务项目 [4] 具体项目 - 罗湖螺岭片区改造项目是深圳市城中村改造新政下第一批试点项目，改造拆除用地约 12.06 公顷，规划建设用地约 7.31 公顷，规划容积 472,755㎡ [5] - 项目已列入 2024 年深圳市第一批城中村改造计划，2025 年 2 月确定天健集团为合作单位，前期工作基本完成，正在进行规划草案公示等工作 [5] 科研创新与技术储备 - 重视科技创新和技术储备，实施“创新 +”发展战略 [6] - 与高校、科研机构合作，建立多个技术创新载体，建有工程医院、装配式构件厂 [6][7] - 开展海水海砂、地下空间等研究与应用，为业务提供技术支持 [7] 公司战略及未来发展 - 把握“城市建设与服务”核心功能，立足深圳、服务湾区 [7] - 坚持深化改革、科技创新，探索培育新型业务，夯实核心能力，成为城市综合运营商 [7]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价4.09元 [1][5][8] 报告的核心观点 - 公司2024年业绩不佳，收入和归母净利同比下滑，但Q4收入增长，有望受益于大湾区建设及城中村改造加速 [1] - 地产销售收入企稳，Q4毛利率改善，随着销售项目结转，盈利能力有望延续改善 [2] - 财务费用率下降，但预售减少使经营性净现金流承压，2025年新盘入市后现金流有望改善 [3] - 建筑业新签订单承压，但积极推进城中村改造项目，后续有望受益 [4] - 考虑建筑业务订单下滑和竞争加剧，下调建筑业务收入及毛利率预测，调整盈利预测和估值，仍维持“买入” [5] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024年实现收入213.6亿元、归母净利6.2亿元，同比-20.9%、-59.1%，Q4收入121.2亿元、归母净利2.9亿元，同比+29.4%、-40.4%，利润下滑因计提资产减值损失5.3亿元 [1] - 2024年建筑施工/房地产销售/物业租赁收入115.2/103.1/4.2亿元，同比-40.3%、-0.3%、+5.2%；毛利率5.0%、27.2%、36.4%，同比-1.2、+0.9、+6.1pct [2] - 2024年期间费用率6.4%，同比+0.03pct，销售/管理/研发/财务费用率分别为1.3%、2.0%、2.3%、0.8%，同比+0.5、+0.1、-0.4、-0.1pct [3] - 2024年经营性净现金流11.4亿元，同比-83.9%，Q4为10.9亿元，同比-74.8% [3] 业务订单情况 - 2024年建筑业新签订单135.7亿元，同比-31.9%，年末已签约未完工订单230.7亿元 [4] - 开发业务在建项目4个，计容建筑面积87.5万㎡，主要在售项目21个，未结转建筑面积132.9万㎡ [4] 盈利预测与估值 - 预测2025 - 2027年归母净利为6.9/7.6/8.2亿元，前值11.7/13.8/-亿元，下调41%/45% [5] - 给予公司地产（6.0亿归母净利）/建筑施工及其他业务（0.9亿归母净利）2025年12/5xPE，对应目标市值77亿元，目标价4.09元 [5] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入 (人民币百万)|26,999|21,357|20,697|21,609|22,260| |+/-%|2.02|(20.90)|(3.09)|4.40|3.01| |归属母公司净利润 (人民币百万)|1,517|620.57|692.61|763.08|820.80| |+/-%|(22.20)|(59.09)|11.61|10.17|7.56| |EPS (人民币，最新摊薄)|0.81|0.33|0.37|0.41|0.44| |ROE (%)|9.97|3.95|4.27|4.55|4.72| |PE (倍)|4.38|10.72|9.60|8.72|8.10| |PB (倍)|0.46|0.46|0.44|0.42|0.41| |EV EBITDA (倍)|4.40|8.04|7.13|7.41|6.14|[7] 可比公司估值 - 地产业务可比公司城建发展、滨江集团、华发股份2025E平均PE为13.94倍 [13] - 建筑业务可比公司上海建工、安徽建工、山东路桥2025E平均PE为6.69倍 [14] 盈利预测调整 |项目|2025E原预测|2025E现预测|变化幅度|2026E原预测|2026E现预测|变化幅度| |----|----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|22147|20697|-6.55%|23555|21609|-8.26%| |营业收入 - 工程施工|15329|12101|-21.05%|16425|12706|-22.64%| |毛利率（%）|16.9|14.7|-2.24pct|17.5|15.0|-2.47pct| |归属母公司净利润（百万元）|1168|692.6|-40.71%|1378|763.1|-44.62%| |净利率（%）|5.23|3.20|-2.03pct|5.81|3.38|-2.43pct|[18] 财务报表预测 - 资产负债表、利润表、现金流量表对2023 - 2027年相关财务指标进行了预测，如流动资产、营业收入、经营活动现金等 [24] - 主要财务比率涵盖成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等指标的预测 [24]

财务表现 - 公司2025年一季度营业总收入28.85亿元，同业排名第18，同比增长4.86%（增加1.34亿元）[1] - 归母净利润4033.90万元，同业排名第29，同比大幅下降58.57%（减少5702.31万元）[1] - 经营活动现金净流出15.93亿元，同业排名第85，同比净流出扩大2.68亿元[1] 资产负债与盈利能力 - 资产负债率75.70%，同业排名第65，环比下降0.79个百分点，同比下降2.02个百分点[3] - 毛利率13.40%，同业排名第60，环比下降2.53个百分点，同比下降4.46个百分点[3] - ROE 0.28%，同业排名第35，同比下降0.39个百分点[3] 运营效率 - 总资产周转率0.05次，同业排名第20，同比提升14.75%（增加0.01次）[3] - 存货周转率0.11次，同业排名第20，同比提升26.02%（增加0.02次），实现连续3年上涨[3] 股东结构 - 股东户数4.25万户，前十大股东持股比例45.67%（合计8.53亿股）[3] - 主要股东包括深圳市特区建工集团（23.47%）、深圳市资本运营集团（16.10%）及香港中央结算（1.90%）[3]

新签订单情况 - 2025年1 - 3月施工承包新签订单25个，金额166135.15万元[4] - 2025年1 - 3月工程总承包新签订单2个，金额40566.66万元[4] - 2025年1 - 3月道路日常养护新签订单31个，金额77014.54万元[4] - 2025年1 - 3月公司新签订单58个，金额283716.35万元[4] 未完工订单情况 - 截至2025年3月31日施工承包累计已签约未完工订单剩余金额1937364.51万元[4] - 截至2025年3月31日工程总承包累计已签约未完工订单剩余金额403623.83万元[4] - 截至2025年3月31日道路日常养护累计已签约未完工订单剩余金额73209.04万元[4] - 截至2025年3月31日公司累计已签约未完工订单剩余金额2414197.38万元[4] 其他订单情况 - 公司已中标未签约订单20个，金额43362.07万元[4] 数据说明 - 数据为阶段性统计，最终以定期报告披露为准[2]

收入和利润 - 营业收入为28.85亿元，同比增长4.86%[2] - 归属于上市公司股东的净利润为4033.9万元，同比下降58.57%[2] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为3728.61万元，同比下降59.34%[2] - 公司营业总收入本期为2,885,135,314.72元，同比增长4.86%[14] - 净利润本期为13,506,682.08元，同比下降80.92%[15] - 归属于母公司所有者的净利润为40,339,005.05元，同比下降58.56%[15] - 基本每股收益本期为0.0216元，同比下降58.54%[15] 成本和费用 - 营业总成本本期为2,814,001,177.27元，同比增长8.07%[14] - 财务费用为5844.19万元，同比增长36.47%[5] - 研发费用本期为97,074,136.32元，同比下降26.62%[14] - 信用减值损失为-439.78万元，同比下降81.79%[5] 现金流量 - 经营活动产生的现金流量净额为-15.93亿元，同比下降20.26%[2] - 销售商品、提供劳务收到的现金本期为39.46亿元，同比下降24.86%[17] - 经营活动现金流入小计本期为48.72亿元，同比下降9.09%[17] - 经营活动现金流出小计本期为64.65亿元，同比下降3.27%[17] - 经营活动产生的现金流量净额为-15.93亿元，同比恶化20.26%[17] - 投资活动产生的现金流量净额本期为6832万元，同比改善223.91%（上期为-5513万元）[18] - 筹资活动产生的现金流量净额为-2.83亿元（上期为+4816万元）[18] - 现金及现金等价物净增加额为-18.08亿元，同比恶化35.76%[18] - 期末现金及现金等价物余额为82.09亿元，同比下降11.88%[18] 借款和债务 - 短期借款为12.71亿元，同比大幅增长369.47%[5] - 取得借款收到的现金为18.79亿元，同比下降54.69%[5] - 短期借款本期为1,270,852,594.44元，同比增长369.49%[11] - 应付账款本期为14,209,900,187.63元，同比下降12.04%[11] - 长期借款本期为7,879,145,294.90元，同比下降9.66%[11] - 取得借款收到的现金本期为18.79亿元，同比下降54.69%[18] - 偿还债务支付的现金本期为20.48亿元，同比下降47.52%[18] 资产和负债 - 总资产为618.32亿元，同比下降3.24%[2] - 货币资金期末余额为83.67亿元，较期初100.64亿元下降16.84%[10] - 应收账款期末余额为31.64亿元，较期初33.41亿元下降5.30%[10] - 存货期末余额为230.22亿元，较期初232.58亿元下降1.01%[10] - 合同资产期末余额为139.61亿元，较期初138.36亿元增长0.90%[10] - 投资性房地产期末余额为27.58亿元，较期初28.74亿元下降4.03%[10] - 其他权益工具投资期末余额为8.65亿元，较期初8.77亿元下降1.41%[10] - 流动资产合计期末余额为508.01亿元，较期初528.30亿元下降3.84%[10] - 资产总计本期为61,832,496,940.47元，同比下降3.24%[11] 股东信息 - 报告期末普通股股东总数为42,458[8] - 前两大股东持股比例：深圳市特区建工集团有限公司持股23.47%（438,637,781股），深圳市资本运营集团有限公司持股16.10%（300,826,447股）[8] - 前10名无限售条件股东中，香港中央结算有限公司持股1.90%（35,444,295股）[8] 税费返还 - 收到的税费返还为33.8万元，同比下降99.15%[5]

融资情况 - 公司发行不超过80亿元超短期融资券获注册[1] - 2025年4月22日发行2025年度第一期超短期融资券[1] 债券信息 - 债券简称25天健集SCP001，期限270天[1] - 起息日2025年4月23日，兑付日2026年1月18日[1] - 计划与实际发行总额均为4亿元，发行价100元/百元面值[1] - 发行利率1.83%，主承销商为宁波银行和兴业银行[1] 资金用途 - 本期发行资金用于偿还即将到期债务融资工具本金[1]

报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 2024年公司营收和归母净利润下降，主要因减值计提，毛利率同比改善；市场拓展有新成绩，融资畅通财务稳健；下调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年预测，维持“推荐”评级 [2][7][8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为213.57亿、217.85亿、220.02亿、226.62亿元，同比变化为 - 20.9%、2.0%、1.0%、3.0%；净利润分别为6.21亿、6.90亿、7.50亿、8.20亿元，同比变化为 - 59.1%、11.2%、8.6%、9.4% [6] - 2024 - 2027年预计毛利率分别为15.9%、16.0%、16.1%、16.2%；净利率分别为2.9%、3.2%、3.4%、3.6%；ROE分别为4.3%、4.6%、4.8%、5.0% [6] - 2024 - 2027年预计EPS分别为0.33元、0.37元、0.40元、0.44元；P/E分别为11.5倍、10.3倍、9.5倍、8.7倍；P/B分别为0.6倍、0.6倍、0.6倍、0.5倍 [6] 资产负债表 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为528.30亿、527.01亿、531.98亿、547.64亿元；非流动资产分别为110.73亿、103.28亿、95.63亿、88.81亿元；资产总计分别为639.03亿、630.29亿、627.61亿、636.45亿元 [10] - 2024 - 2027年预计流动负债分别为367.45亿、385.20亿、406.94亿、436.42亿元；非流动负债分别为121.33亿、89.45亿、59.18亿、32.14亿元；负债合计分别为488.78亿、474.65亿、466.12亿、468.56亿元 [10] 利润表 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为213.57亿、217.85亿、220.02亿、226.62亿元；营业成本分别为179.55亿、182.99亿、184.60亿、189.91亿元；净利润分别为5.94亿、6.81亿、7.39亿、8.09亿元 [10] 主要财务比率 - 成长能力方面，2024 - 2027年预计营业收入同比分别为 - 20.9%、2.0%、1.0%、3.0%；营业利润同比分别为 - 48.3%、11.2%、8.8%、9.6%；归属于母公司净利润同比分别为 - 59.1%、11.2%、8.6%、9.4% [11] - 获利能力方面，2024 - 2027年预计毛利率分别为15.9%、16.0%、16.1%、16.2%；净利率分别为2.9%、3.2%、3.4%、3.6%；ROE分别为4.3%、4.6%、4.8%、5.0%；ROIC分别为2.8%、3.7%、3.8%、4.0% [11] - 偿债能力方面，2024 - 2027年预计资产负债率分别为76.5%、75.3%、74.3%、73.6%；净负债比率分别为14.1%、7.2%、 - 1.0%、 - 7.6%；流动比率分别为1.4、1.4、1.3、1.3；速动比率分别为0.8、0.7、0.7、0.6 [11] - 营运能力方面，2024 - 2027年预计总资产周转率分别为0.3、0.3、0.4、0.4；应收账款周转率分别为1.2、1.4、1.4、1.4；应付账款周转率分别为1.11、1.17、1.17、1.17 [11] - 每股指标方面，2024 - 2027年预计每股收益分别为0.33元、0.37元、0.40元、0.44元；每股经营现金流分别为0.61元、0.90元、1.04元、0.93元；每股净资产分别为6.10元、6.39元、6.71元、7.06元 [11] - 估值比率方面，2024 - 2027年预计P/E分别为11.5倍、10.3倍、9.5倍、8.7倍；P/B分别为0.6倍、0.6倍、0.6倍、0.5倍；EV/EBITDA分别为12、8、7、7 [11] 现金流量表 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为11.34亿、16.88亿、19.49亿、17.43亿元；投资活动现金流分别为 - 2.16亿、 - 0.17亿、 - 0.17亿、 - 0.17亿元；筹资活动现金流分别为 - 15.53亿、 - 8.43亿、 - 18.22亿、 - 13.96亿元；现金净增加额分别为 - 6.35亿、8.28亿、1.09亿、3.30亿元 [12] 业务情况 - 2024年城市建设板块营业收入115.2亿元，同比下降40.3%；综合开发板块营业收入103.1亿元，同比下降0.3%；城市服务板块营业收入19.2亿元，同比增长6.1% [7] 市场拓展 - 2024年主要项目销售面积21.5万平米、销售金额72亿元，深圳天健和郡府销售金额16.4亿元、深圳天健天骄北庐销售金额16亿元，深圳天健和郡府首轮选房两房售罄，销售总认购率超80% [7] - 2024年土地市场成功竞得前海合作区赤湾地块，城中村改造布局加速发力，中标罗湖螺岭城中村改造项目前期服务商、福田沙尾项目意愿征集阶段服务 [7] 融资情况 - 2024年全年融资超146亿元，发行永续债25亿元，中票25亿元，均低于同期贷款利率，资产负债率较年初下降1.77个百分点，存量融资平均利率2.82% [7] 投资建议 - 下调公司2025 - 2026年EPS预测至0.37元（原为0.45元）、0.40元（原为0.45元），新增2027年EPS预测为0.44元，当前股价对应PE分别为10.3倍、9.5倍、8.7倍，维持“推荐”评级 [7][8]

报告公司投资评级 - 推荐（维持）[1] 报告的核心观点 - 2024年天健集团收入利润阶段承压但毛利率同比改善，市场拓展有新成绩且融资畅通财务稳健，因减值计提超预期下调2025 - 2026年EPS预测、新增2027年预测，短期前期销售项目结转和前海项目开工入市支撑业绩，中期城建施工板块有望发展，维持“推荐”评级 [7][8] 根据相关目录分别进行总结 公司主要数据 - 行业为房地产，大股东是深圳市特区建工集团有限公司，持股23.47%，实际控制人是深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，总股本1869百万股，流通A股1868百万股，总市值71亿元，流通A股市值71亿元，每股净资产6.10元，资产负债率76.5% [7] 财务数据 利润表相关 - 2024 - 2027E营业收入分别为213.57亿元、217.85亿元、220.02亿元、226.62亿元，同比增速分别为 - 20.9%、2.0%、1.0%、3.0%；净利润分别为6.21亿元、6.90亿元、7.50亿元、8.20亿元，同比增速分别为 - 59.1%、11.2%、8.6%、9.4%；毛利率分别为15.9%、16.0%、16.1%、16.2%；净利率分别为2.9%、3.2%、3.4%、3.6%；ROE分别为4.3%、4.6%、4.8%、5.0%；EPS分别为0.33元、0.37元、0.40元、0.44元 [6] 资产负债表相关 - 2024 - 2027E流动资产分别为528.30亿元、527.01亿元、531.98亿元、547.64亿元；非流动资产分别为110.73亿元、103.28亿元、95.63亿元、88.81亿元；资产总计分别为639.03亿元、630.29亿元、627.61亿元、636.45亿元；流动负债分别为367.45亿元、385.20亿元、406.94亿元、436.42亿元；非流动负债分别为121.33亿元、89.45亿元、59.18亿元、32.14亿元；负债合计分别为488.78亿元、474.65亿元、466.12亿元、468.56亿元；归属母公司股东权益分别为145.89亿元、151.38亿元、157.34亿元、163.86亿元 [9] 现金流量表相关 - 2024 - 2027E经营活动现金流分别为11.34亿元、16.88亿元、19.49亿元、17.43亿元；投资活动现金流分别为 - 2.16亿元、 - 0.17亿元、 - 0.17亿元、 - 0.17亿元；筹资活动现金流分别为 - 15.53亿元、 - 8.43亿元、 - 18.22亿元、 - 13.96亿元；现金净增加额分别为 - 6.35亿元、8.28亿元、1.09亿元、3.30亿元 [11] 主要财务比率相关 - 成长能力方面，2024 - 2027E营业收入增速分别为 - 20.9%、2.0%、1.0%、3.0%，营业利润增速分别为 - 48.3%、11.2%、8.8%、9.6%，归属于母公司净利润增速分别为 - 59.1%、11.2%、8.6%、9.4% - 获利能力方面，毛利率分别为15.9%、16.0%、16.1%、16.2%，净利率分别为2.9%、3.2%、3.4%、3.6%，ROE分别为4.3%、4.6%、4.8%、5.0%，ROIC分别为2.8%、3.7%、3.8%、4.0% - 偿债能力方面，资产负债率分别为76.5%、75.3%、74.3%、73.6%，净负债比率分别为14.1%、7.2%、 - 1.0%、 - 7.6%，流动比率分别为1.4、1.4、1.3、1.3，速动比率分别为0.8、0.7、0.7、0.6 - 营运能力方面，总资产周转率分别为0.3、0.3、0.4、0.4，应收账款周转率分别为1.2、1.4、1.4、1.4，应付账款周转率分别为1.11、1.17、1.17、1.17 - 每股指标方面，每股收益分别为0.33元、0.37元、0.40元、0.44元，每股经营现金流分别为0.61元、0.90元、1.04元、0.93元，每股净资产分别为6.10元、6.39元、6.71元、7.06元 - 估值比率方面，P/E分别为11.5倍、10.3倍、9.5倍、8.7倍，P/B分别为0.6倍、0.6倍、0.6倍、0.5倍，EV/EBITDA分别为12倍、8倍、7倍、7倍 [10] 业务情况 - 2024年城市建设板块营业收入115.2亿元，同比下降40.3%；综合开发板块营业收入103.1亿元，同比下降0.3%；城市服务板块营业收入19.2亿元，同比增长6.1% [7] 市场拓展与融资情况 - 2024年主要项目销售面积21.5万平米、销售金额72亿元，深圳天健和郡府销售金额16.4亿元、深圳天健天骄北庐销售金额16亿元，深圳天健和郡府首轮选房两房售罄，销售总认购率超80%；成功竞得前海合作区赤湾地块，中标罗湖螺岭城中村改造项目前期服务商、福田沙尾项目意愿征集阶段服务 - 全年融资超146亿元，发行永续债25亿元，中票25亿元，均低于同期贷款利率，资产负债率较年初下降1.77个百分点，存量融资平均利率2.82% [7] 投资建议 - 由于减值计提超出预期，下调公司2025 - 2026年EPS预测至0.37元（原为0.45元）、0.40元（原为0.45元），新增2027年EPS预测为0.44元，当前股价对应PE分别为10.3倍、9.5倍、8.7倍，维持“推荐”评级 [7][8]

业绩荣誉 - 2024年是公司上市25周年，三度蝉联《财富》中国500强榜单[1] - 天健地产集团、天健城市服务公司双双入选全国同行业百强企业[3] 公司治理 - 2024年监事会认为财务运作规范，报告真实准确完整[6] - 监事会认为内控报告全面客观反映内控情况[7] - 2025年监事会将推进改革，完成公司治理结构优化部署[8]

董事会提名 - 公司董事会提名刘恒为第九届董事会独立董事候选人[1] 提名人条件 - 需具备五年以上法律、经济等履职必需工作经验[6] - 本人及直系亲属非直接或间接持股1%以上股东[8] - 本人及直系亲属不在直接或间接持股5%以上股东任职[8] - 最近三十六个月未受证券交易所公开谴责或三次以上通报批评[12] - 担任独立董事的境内上市公司数量不超三家[12] - 在公司连续担任独立董事未超六年[12]