报告核心观点 - 2026年房地产行业展望：在下一个台阶等政策，结构和分化是主旋律 [1] 2025年基本面回顾：销售与总量 - 全国商品房销售自2021年大周期拐点后进入长坡下行周期，逐年下台阶 [9] - 2025年1-10月全国商品房销售面积7.2亿平方米，同比-6.8%，量能回到2009年水平；销售金额6.9万亿元，同比-9.6%，金额回到2015年水平 [9] - 新房价格持续下跌，根据统计局70个大中城市价格指数，2025年1-10月新房价格累计下跌2.4%，自2021年高点至今已累计下跌11.9% [14] - 二手房价格跌幅更深，2025年1-10月累计下跌4.6%，自2021年高点至2025年10月已累计下跌20%，价格水平跌回至2016年中期 [19] - 新房与二手房总交易量尚未企稳，2025年1-10月23城新房+二手房累计成交221万套，同比减少3% [20] 2025年基本面回顾：土地市场 - 土地成交在低基数上继续萎缩，2025年1-11月，300城宅地出让金1.5万亿元，同比减少1.5%，成交建面2.3亿平方米，同比减少11.7%，为近十五年同期最低 [26] - 土地市场热度前高后低，上半年300城宅地成交金额同比增长37%，但三季度以来随楼市降温，10月和11月降幅分别扩大至26%和42% [29] - 土地市场呈现高度城市集中化，核心城市虹吸效应强，2025年1-11月TOP10城市涉宅用地出让金占全国300城比重达48% [33] 2025年基本面回顾：库存状况 - 新房狭义库存绝对值保持高位波动，截至2025年10月，70城商品住宅库存面积达4.53亿平方米，相当于历史高点（2015年1月）的83% [36] - 去化周期随销售走低不断拉长并突破历轮调整周期高点，截至2025年10月，70城新房去化周期（按近6个月月均销售口径）已达34个月 [39] - 城市间库存分化加剧，一线城市去化周期为22个月（历史次高），二线城市为31个月（创历史新高），三线城市高达46个月，远超合理区间 [39] - 绝大多数城市库存去化周期在警戒线以上，截至2025年10月，70城中89%的城市去化周期超过20个月 [41] 2025年基本面回顾：房企表现与财务 - 房企销售排位经历多轮洗牌后，TOP15排位已相对稳定，“保利发展、中国海外发展、华润置地”坐稳第一梯队 [45] - 2025年1-10月TOP100房企权益口径销售金额为20188.4亿元，同比降低16.9% [47] - 不同梯队房企销售均下跌，但跌幅最小的是TOP21-30房企，同比下降12.4%；TOP40房企中有10家实现同比正增长，其中邦泰集团同比表现最佳，累计增长92.4% [47] - 行业下行期房企经营指标（销售、投资）首先经历快速衰退，而资产负债表指标的绝对衰退大约滞后半年 [54] - 行业主流58家房企财务杠杆指标在2025年上半年表现不佳：现金短债比为1.1倍，净负债率达214.7%，剔除预收款后的资产负债率为75.1% [53] - 不同所有制企业财务健康度分化显著，2025年上半年，国央企/混合所有制企业/民企的现金短债比分别为1.7倍/1.0倍/0.3倍，净负债率分别为99.0%/93.8%/379.5% [54]

成都楼市市场表现与韧性 - 成都市新房成交面积自2019年起已连续5年排名全国第一，今年持续名列前茅 [3] - 成都市二手住宅成交套数连续两年超过22万套 [3] - 今年市场表现包括千万级房源成交突破新高，以及有项目实现全年13次开盘13次售罄 [3] 市场进入新消费时代与置业观转变 - 行业进入新周期，新消费时代下全新的置业观正在推动市场前行 [3] - 楼市围绕“情绪消费”展开全新置业观，市场正通过产品升级回应购房者需求 [5] - 产品升级体现在入户光厅、大尺度阳台、大平层拥抱户外空间、大面积玻璃幕墙、石材、铝板、陶板等立面材料应用，以及中央车站、高颜值车库、精奢酒店风公区等改善产品升维 [5] - 科技化、智能化正成为高总价产品的下一步发展方向 [5] - 服务的升级和交付的兑现也正影响购房决策，抓住“情绪”成为行业破题关键 [7] - 当前行业核心从规模转向如何打造让购房者满意的“好房子” [7][8] 2025成都楼市风尚总评榜概况 - 该活动是持续了24年的楼市盛典，旨在寻找市场机会并为购房者提供专业指南 [1][5] - 众多知名房企出席活动，包括华润置地、保利、中国铁建、龙湖、万科、招商蛇口、绿城、成都轨道城市集团、成都城投置地、成都交投善成实业、金茂、建发房产、越秀、锦江统建、新希望地产、国贸、高投、天投开发、华天文旅、旭辉建管、贝好家、深业泰富、空港发展、天府城市发展、长住集团、新绿色、星河等（排名不分先后） [7] - 今年总评榜除TOP10房企大奖（排名次年1月公布）外，更多从居住角度进行考量，关注企业对城市区域的影响、代建行业表现、豪宅与改善市场表现、年度价值与成长性标杆等话题 [10] 2025成都楼市风尚总评榜获奖名单 - **城市推动力大奖**：保利(四川)投资发展有限公司、成都城投置地集团有限公司、成都轨道城市投资集团、成都交投善成实业有限公司、华润置地成都地区公司、龙湖集团成都公司 [12] - **区域价值推动力大奖**：成都空港城市发展集团有限公司、成都高投置业有限公司、成都华天文化旅游开发有限责任公司、成都天投地产开发有限公司、成都市锦江区统一建设有限公司 [12][13] - **区域推动力项目大奖**：成都星河world、恒基旭辉中心、华润置地·上璟润府、深业·东越府、蜀都万科·锦上扬华 [13] - **年度高端风尚标杆**：城投置地 · 国宾7号院、建发·海耀、金融城·贝宸S1、招商玺、华天龙湖·杉峯 [13] - **年度价值标杆大奖**：保利·新川天珺、城投置地 · 锦江锦上锦、金牛西派御府、华润置地·华宸府、华发统建 · 锦宸院、绿城 · 润百合、越秀金茂天鹭满园 [13][14] - **年度改善风尚住区**：保利·怡心和颂、高投·雲锦66、华润置地·天宸上院、建发招商 · 源启金沙、空港发展·云璟江屿、马厂坝TOD·青雲九天、天府·光华云境、新希望·D23风华、越秀 · 阅今沙、东城金茂晓棠 [14][15] - **年度可持续发展社区**：成都星河world、成都科创生态岛U6、幸福桥TOD·幸福拾光 [15] - **年度优秀代建品牌**：绿城管理、龙湖龙智造、旭辉建管、中国铁建地产 [15] - **2026值得期待项目大奖**：保利·天奕、长住-塔子山公园项目、国贸锦江茶厂39亩项目、华友统建·锦辰院·观者、陆肖TOD·D5地块、天投·天成璞院、新希望·D10望江、新绿色·G29元岛、越秀成华60亩项目、中海桐梓林27亩地块、中国铁建麓湖95亩项目 [15][16]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-133 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为深圳招商地产提供担保的 为满足经营需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）之全资子公司深 圳招商房地产有限公司（以下简称"深圳招商地产"）向兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称"兴 业银行深圳分行"）申请贷款3亿元，贷款期限为15年；本公司拟按100%的股权比例为上述贷款提供连 带责任保证，担保本金金额不超过3亿元，保证期间为债务履行期限届满之日起三年。 公司于2025年3月17日、2025年5月30日分别召开了第四届董事会第一次会议及2024年年度股东大会，审 议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度的议案》，同意公司为公司控股子公司的银行等金融机 构信贷业务以及其它业务提供不超过人民币316亿元的担保额度，其中公司为资产负债率70%以上的控 股子公司提供担保的额度不超过人民币150亿元，担保额度的有效期为自2024年年度股东大会审议通过 之日起至2025年年度股东会决议之日止。本次担保后，公司为控股子 ...

（文章来源：证券日报） 证券日报网讯 12月24日，招商蛇口发布公告称，公司12月24日召开2025年第二次临时股东会，审议通 过《关于选举第四届董事会非独立董事的议案》。 ...

易预计的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈 述或重大遗漏。 一、日常关联交易基本情况 （一）日常关联交易概述 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-136 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于招商积余与招商局集团及下属企业间 2026 年度日常关联交 招商局集团有限公司（以下简称"招商局集团"）为招商局蛇口工业区控股股份 有限公司（以下简称"公司"、"本公司"）的实际控制人，招商局积余产业运营服 务股份有限公司（以下简称"招商积余"）为公司的控股子公司。为提高决策效率， 结合经营实际，对 2026 年度招商积余与招商局集团及下属企业（不含本公司及下属 企业）间的日常关联交易进行预计，具体如下： 预计招商积余 2026 年度与招商局集团及下属企业间（不含本公司及下属企业） 日常关联交易的签订合同总金额为 151,220 万元，年度发生总金额为 138,607 万元。 其中，关联收入范围为向关联方租出资产、提供劳务、销售商品等关联交易，预计签 订合同总金额为 150,000 万元，年度发生金额为 137,387 万元；关联支出范 ...

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-134 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年第二次临时股东会决议公告 公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或 重大遗漏。 特别提示： 1、本次会议没有否决议案。 2、本次会议不涉及变更前次股东会决议。 一、会议召开的情况 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"或"本公司"）于2025年 12月6日和2025年12月20日在《中国证券报》《证券时报》《上海证券报》《证券日报》 及指定信息披露网站巨潮资讯网刊登了《关于召开2025年第二次临时股东会的通知》和 《关于召开2025年第二次临时股东会的提示性公告》。 出席会议的股东及股东代理人354人，代表股份6,237,223,764股，占本公司有表决 权 股 份 总 数 69.1793% ， 现 场 出 席 股 东 会 的 股 东 及 股 东 代 理 人 10 人 ， 代 表 股 份 5,298,294,093股；通过网络投票的股东共344人，代表股份938,929,671股。 公司部分董事及高级管理人员出席了本次会议，北京市中伦 ...

第四届董事会 2025 年第九次临时会议决议公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司"）第四届董事会 2025 年第九次临时会议通知于 2025 年 12 月 23 日以专人送达、电子邮件等方式 送达全体董事及高级管理人员。2025 年 12 月 24 日，会议以通讯方式举行。会 议应到董事 9 人，实到董事 9 人。会议的召集、召开符合有关法律、法规和《公 司章程》的规定，会议审议通过了以下议案： 一、关于调整第四届董事会专门委员会委员的议案 鉴于董事人员变动，为保证董事会专门委员会各项工作的顺利开展，根据《公 司章程》及各专门委员会工作细则等相关规定，经公司董事长朱文凯先生提名， 拟对各专门委员会委员进行调整，调整后各专门委员会委员名单如下： 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-135 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 薪酬与考核委员会：秦玉秀（独立董事，召集人）、叶建芳（独立董事）、 孔英（独立董事）； 提名委员会：孔英（独立董事，召集人）、张军立、秦玉秀（独 ...

北京市中伦（深圳）律师事务所 关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年第二次临时股东会的 法律意见书 二〇二五年十二月 北京市中伦（深圳）律师事务所 关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年第二次临时股东会的 法律意见书 致：招商局蛇口工业区控股股份有限公司 为出具本法律意见之目的，本所委派律师（以下简称"本所律师"）现场列 席了贵公司本次股东会，并根据现行法律、法规的有关规定及要求，按照律师行 业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，对贵公司提供的与本次股东会召 开有关的文件和事实进行了核查和验证，在此基础上，本所律师对本法律意见书 - 1 - 法律意见书 出具之日及以前所发生的与本次股东会相关事实发表法律意见如下： 一、本次股东会的召集与召开程序 本次股东会由贵公司董事会召集。贵公司董事会已于 2025 年 12 月 6 日在巨 潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上刊载了《关于召开 2025 年第二次临时股东会 的通知》（以下简称"《股东会通知》"），对本次股东会的召开时间、召开及 表决方式、股权登记日、出席对象、现场会议召开地点、审议的议案、会议登记 方法、参与网络投票 ...

本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或重大遗漏。 一、担保情况概述 为满足经营需要，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"公司" 或"本公司"）之全资子公司深圳招商房地产有限公司（以下简称"深圳招商 地产"）向兴业银行股份有限公司深圳分行（以下简称"兴业银行深圳分行"） 申请贷款3亿元，贷款期限为15年；本公司拟按100%的股权比例为上述贷款提供 连带责任保证，担保本金金额不超过3亿元，保证期间为债务履行期限届满之日 起三年。 证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2025-133 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 关于为深圳招商地产提供担保的公告 公司于2025年3月17日、2025年5月30日分别召开了第四届董事会第一次会 议及2024年年度股东大会，审议通过了《关于审议为控股子公司提供担保额度 的议案》，同意公司为公司控股子公司的银行等金融机构信贷业务以及其它业 务提供不超过人民币316亿元的担保额度，其中公司为资产负债率70%以上的控 股子公司提供担保的额度不超过人民币150亿元，担保额度的有效期为自2024年 年度股东大会审 ...

研究背景与核心观点 - 亿翰智库自2020年起持续深耕房地产服务领域研究，研究体系从“双十佳”房企服务力深度调研，演进至2021年的“服务力TOP50”专项研究，并于2024年升级为“超级服务力”评估模型，系统阐释服务如何重构企业价值内核 [1] - 行业正处在从“产品交付”向“服务运营”转型的关键时期，单一的产品交付能力已难以构成可持续的竞争壁垒，“服务力”的竞争已演进为一场关于“预见性”的体系化较量 [21][55] - 研究正式发布《2025中国房企超级服务力专项研究》，旨在为行业锚定长期价值、推动持续高质量发展提供智识支撑 [3][40] 集团级榜单排名 - 发布“2025中国房企超级服务力TOP50”榜单，排名前五的房企依次为：绿城中国、保利发展、华润置地、中海地产、招商蛇口 [6][42] - 榜单中位列前十的房企还包括：华发股份（第6位）、中国金茂（第7位）、龙湖集团（第8位）、万科地产（第9位）、中建智地（第10位） [6][43] - 评选出“房企社群运营典范”，包括华发股份、华远地产、绿城中国、越秀地产、招商蛇口五家企业 [9][44] 区域级标杆评选 - 评选出“综合实力标杆区域”，包括：保利发展江苏公司、华润置地北京公司、绿城中国浙江区域、中国金茂上海公司、中国铁建地产华东公司 [12][46] - 评选出“完美交付标杆区域”，包括：龙湖集团华南公司、建发房产东南区域、招商蛇口浙江公司、中国铁建地产华东公司、中海地产辽宁公司 [13][47] - 评选出“社区运营项目典范”，均为交付两年内的项目，包括：绿城中国武汉的湖畔云庐、华润置地上海的时代之城、首创城发万宁的首创南燕湾、金茂中国上海的张江金茂府、新希望地产重庆的D10 [15][49] 北京区高端项目服务力榜单 - 发布“中国名盘·豪宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括建发海晏、缓合·北京、万柳书院、恒基天汇、北京中国府、招商玺、广渠金茂府、优山美地、北京天誉、龙湖颐和原著 [17][51] - 发布“中国名盘·高端住宅服务力榜单TOP10(北京区)”，上榜项目包括丽苑太和、印香山、北京隅·海明、中建宸园、金茂·璞逸丰宜、颐海漂颂、中海丽金府、紫京宸园、唐宁one熙典华庭、中海甲叁號院 [19][53] 前置服务与预见式体系 - 中国铁建地产华东公司构建了“早介+风控”预见式服务体系，以上海熙语项目为例，实现了从风险预控到现场执行的无缝衔接，做到“在建造之初，便看见居住之后” [21][55] - 华发华南珠海片区推动“客服全面前置”，创新打造“优+服务官”体系与“专属服务群”模式，在签约后即为业主配备专属服务团队，通过月度家书、工程进度报告、生日关怀等动作，在交付前建立情感连接 [21][55] - 华发华南大区搭建“全周期风控体系”，将风险管控节点系统化前置，并创新“交付专家人才库”应急机制，可跨区域调度专家支援以保障交付时效 [23][57] 品质保障与匠心交付 - 华发南京项目以“超预期兑现”为目标，硬件上实现约45%的高绿化率及“南北双园”布局，交付执行上配备高达1:2服务保障比的陪验与快修团队，执行“15分钟响应、随验随修不过夜”的标准 [24][58] - 中建智地构建“全程可感的匠心交付体系”，恪守1:1实景还原，并通过N对1高定级陪验机制、“交付即办证”等创新服务提升交付效率与体验，并在交付后持续开展社区焕新与服务迭代 [26][60] - 华发成都锦江上院实施“全程陪伴式交付服务”，交付前启动客户大使提前介入机制进行预验房排查，交付期内由客户大使、房修工程师、楼栋管家组成“一对一”服务小组，提供全程上门维修及生活支持 [28][62] 社区服务与长效共生 - 华润置地上海片区着力构建长效信任关系，核心在于建立透明、严谨的沟通与品质保障体系，明确区分“概念示意”与“交付标准”，并以合同为准绳进行承诺管理 [30][64] - 招商北京构建了刚柔并济的社区响应运营框架，一方面通过跨部门协同建立高效服务基底，另一方面在流程中注入人文关怀，从归家引导、便民物资到文件核验、钥匙封装，并建立持续的设备维护与环境保障机制 [30][64] 社群运营与生态构建 - 华润置地上海片区着眼于构建可长期存续的自循环生态，通过机制设计连接公共服务与产业资源，例如在康养社群中联动医疗、保险机构，在太极拳社群通过初期培育最终推动业主实现自主组织与费用自理 [32][66] - 华发华南珠海片区将社群运营系统化升级，构建分层治理结构及“标准化+个性化”SOP体系，并创新采用“内容共创”模式，让业主成为活动发起人与主理人，房企退居平台提供资源支持，并通过整合WTA赛事等高端资源打造“超级华粉节”IP [34][68] - 中国铁建地产华东公司通过“邻里家宴”IP营造美好生活，在第六届“美好生活”业主节期间，活动跨越8月至10月，覆盖6座城市、14个项目，吸引超4000位业主参与，实现了从“企业主导”到“业主共创”的转变 [36][70]