行业销售表现 - 2025年1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [2][4] - 前7月TOP10房企销售门槛值同比增长5%，保利发展以1632亿元领跑，绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319亿元位列第二、第三 [2][3] - 2025年7月TOP100房企单月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平，前7月累计操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5% [9] 房企阵营分化 - 前7月销售额超千亿房企共5家（同比减少1家），均值1320.1亿元，500-1000亿阵营6家（持平），均值674.1亿元 [11] - 7月TOP10房企中建发房产、越秀地产、中国金茂销售额均不足百亿元，但万科单月达130亿元，滨江集团超80亿元 [6] - 百强房企权益销售额14522.5亿元，权益销售面积7451.8万平方米 [4] 区域市场动态 - 7月30个重点城市新房成交规模836万平方米，环比6月1034万平方米下降19.1%，前7月累计成交同比基本持平 [14] - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线如天津、武汉、南京可能复苏，高得房率新规住宅产品将推动市场稳中微增 [14] - 成都发布楼市"新政17条"，北京、广州等地优化公积金政策，全国26省市专项债收购闲置土地总金额超5000亿元（已发行1386亿元） [15] 政策与行业趋势 - 中央政治局会议强调宏观政策将适时加力，保持连续性稳定性，城市更新成为房地产领域聚焦点 [15] - 行业预计政策将进一步加力支持，推动市场止跌回稳，"好城市+好房子"存在结构性机会 [2][15]

行业投资评级 - 地产及物管行业评级为"看好"，核心观点认为广义住房需求已见底但居民资产负债表仍需修复2年，预判房地产总量将继续磨底，但核心城市市场已处于底部拐点区域并将领先回升 [2][3] - 推荐关注三条主线：产品力房企、低估值修复房企、二手房中介及物业管理公司 [3] 行业数据表现 - 新房成交周环比回升17.3%，其中一二线+18.3%、三四线+2.7%，34城周成交231.7万平米 [4] - 7月新房成交同比-20.2%，较6月降幅扩大31.3pct，其中一二线-15.3%、三四线-56.2% [7][8] - 二手房市场13城周成交106.6万平米环比+1.6%，7月累计成交同比-5.7% [12] - 库存方面15城可售面积8908.8万平米环比-0.4%，去化月数20.2个月环比+0.2个月，成交推盘比回升至1.51倍 [20] 政策动态 - 政治局会议强调高质量城市更新，财政部表态实施城市更新行动促进市场健康发展 [3] - 因城施策方面烟台推出25条稳楼市措施，哈尔滨、泰州等地优化公积金政策支持购房需求 [29] - 50家房企7月单月销售金额1539亿元同比-23%，1-7月累计销售13877亿元同比-18.4% [30] 公司动态 - 大悦城地产拟私有化，计划注销47.3亿股支付总对价29.32亿港元 [36] - 新城控股发行10亿元5年期中期票据利率2.68%创新低 [37] - 陆家嘴H1营收65.98亿元同比+33.91%，归母净利润8.15亿元同比-7.87% [36] - 招商蛇口累计回购4480.4万股耗资4.3亿元，贝壳-W一周回购285万股耗资1800万美元 [37][40] 板块表现 - 房地产板块上周下跌3.43%跑输沪深300指数1.68pct，在31个板块中排名第29位 [43] - 物业管理板块平均下跌3.76%跑输大盘2.01pct，华润万象生活25/26年PE分别为19/17倍 [48][49] - 主流AH房企25/26年PE均值14.1/12.5倍，物管板块25/26年PE均值13.2/11.8倍 [3]

股权回购进展 - 截至2025年7月31日公司累计回购股份44,804,006股占总股本0.494%最高成交价10.78元/股最低成交价8.48元/股支付资金总额4.3亿元(含交易费用) [1] - 回购计划于2024年11月1日通过议案拟回购资金总额3.51亿至7.02亿元回购价格上限15.68元/股期限12个月回购股份将全部注销减资 [1] 销售表现 - 2024年/2025年一季度销售金额分别为2193亿元/350.7亿元均位列克而瑞销售榜第5名2025年1-7月销售金额1045.2亿元排名升至第4名 [2] - 2025年7月单月销售156.3亿元同比降幅收窄至-1.5%带动1-7月累计降幅收窄至-10.5%连续3个月改善 [2] 融资成本 - 2024年末公司综合资金成本2.99%保持行业最优水平2025年7月发行3年期债券8亿元票面利率1.70%认购倍数4.5625倍 [2] - 公司采取稳健财务策略打造"堡垒式"资产负债表和"棉袄式"现金流量表获得市场高度认可 [2] 盈利预测调整 - 上调2025-2026年归母净利润预测至45.1亿元/48.1亿元(原预测42.1亿元/44.7亿元)维持2027年预测54.4亿元 [3] - 当前股价对应PE估值分别为18.9倍/17.6倍/15.4倍 [3]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [5][7] 核心观点 - 7月市场热度走低，TOP100房企单月操盘口径销售金额2112.2亿元，同比降低24.3%，环比降低37.7% [1][14] - 1-7月TOP100房企操盘口径销售金额18639.1亿元，同比降低12.5%，权益口径销售金额14654.8亿元，同比降低13.5% [1][14] - 不同梯队房企销售额同比均下跌，TOP21-30房企跌幅最小（操盘口径-6.3%，权益口径-6.8%），TOP10房企跌幅最大（操盘口径-14.9%，权益口径-14.7%） [2][16][18] - 销售门槛普遍下降，50强门槛跌幅最小（-2.7%），100强门槛跌幅最大（-22.2%） [3][28] - 7月TOP40房企中有11家实现单月同比正增长，越秀地产表现最佳（+12.6%） [4][33] 重点公司表现 - 保利发展1-7月累计操盘销售金额1501.1亿元（-16.9%），绿城中国1368.0亿元（-7.3%），中海地产1253.5亿元（-18.3%） [4][34] - 越秀地产1-7月累计操盘销售金额同比增长20.4%，建发房产增长5.5%，华发股份增长2.1% [4][34] - 7月单月保利发展销售165亿元（-28.3%），招商蛇口147亿元（-4.5%），绿城中国146.9亿元（-30.1%） [4][33] 投资建议 - 政策进入深水区，力度可能超过2008、2014年 [5][37] - 行业竞争格局改善，头部国央企和优质民企更受益 [5][37] - 建议关注一线及核心二线城市布局的房企 [5][37] - 推荐标的包括绿城中国、建发国际、华润置地、招商蛇口、保利发展等 [5][10][37]

投资评级 - 维持"买入"评级 当前股价对应2025-2027年PE估值分别为18.9/17.6/15.4倍 [3][5] 核心业务表现 - **股权回购进展**：截至2025年7月31日累计回购44.8百万股（占总股本0.494%），支付资金总额4.3亿元，成交价区间8.48-10.78元/股 [1][2] - **销售排名提升**：2025年1-7月销售金额1045.2亿元（克而瑞排名第4），7月单月销售156.3亿元（同比-1.5%），累计降幅收窄至-10.5% [2] - **融资成本优势**：2024年末综合资金成本2.99%（行业最优），2025年7月发行8亿元3年期债券票面利率仅1.70% [3] 财务预测调整 - **盈利预测上调**：2025-2026年归母净利润预测上调至45.1/48.1亿元（原42.1/44.7亿元），2027年预测维持54.4亿元 [3] - **营收与利润趋势**：2025E营收1657.8亿元（同比-7.36%），归母净利增速11.62%，2027E毛利率提升至15.5% [4][12] - **现金流表现**：2025E经营性现金流287.2亿元，净现金流130.9亿元 [10] 估值与市场表现 - **相对估值**：当前PB为0.7倍，2025E股息率2.6% [13] - **股价走势**：近1年绝对收益4.61%，但相对沪深300指数落后13.98个百分点 [8] - **市场数据**：总市值784.7亿元，近3月换手率40.06% [5] 财务健康度 - **负债结构优化**：2025E资产负债率降至66%，流动比率1.59倍 [12] - **盈利能力指标**：2025E ROE（摊薄）3.97%，经营性ROIC 3.3% [12] - **费用控制**：2025E销售/管理/财务费用率分别为2.30%/1.20%/1.10% [13]

上海市第六批次土拍概况 - 上海市第六批次土拍共计揽金2896亿元，整体溢价率达到2233% [2] - 共有8宗地块挂牌出让，其中7宗地块溢价成交 [2] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [2] 徐汇区XH-02单元051-11地块 - 该地块出让面积470549平方米，成交价1225亿元，单价达2003万元/平方米，刷新全国楼面价纪录 [2] - 地块起拍价1001亿元，经过28轮竞价，溢价率2237% [3] - 竞得方为上海祺祥旺宇置业有限公司，该公司成立于2024年1月，注册资本155亿元 [3] - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家，涉及房地产、制造业等多个行业 [3] 叶华彪家族背景 - 叶舒祺父亲叶华彪为上海市台州商会常务副会长、屹丰汽车科技集团董事长 [4] - 屹丰汽车集团是世界最大汽车模具制造商，为奔驰、宝马、大众等主机厂提供配套 [4] - 叶华彪已布局投资业务，投资智己汽车、奇瑞汽车、吉利自动驾驶等项目 [4] 其他核心地块成交情况 - 静安区C050202单元053-b-1地块由中海地产以5363亿元竞得，起拍价4871亿元 [5] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以6471亿元拿下，参与房企包括华润置地、招商蛇口等 [5] - 绿城集团在徐汇区滨江板块开发的豪宅绿城·潮鸣东方销售良好，开盘认筹率约160% [5] - 浦东新区唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以273亿元竞得，溢价率超40% [6] 土地市场分化现象 - 青浦区QPC10004、QPC10005单元47-04地块仅有联发集团1家参与，成交价2195亿元 [6] - 头部房企集中争夺市中心优质地块，中环以内板块房价表现坚挺 [6]

土地市场表现 - 2025年1月至7月百强房企拿地总额达5783亿元，同比增长34.3%，增幅较1月至6月小幅提升1个百分点 [1] - 绿城中国以1116亿元新增货值占据榜单第一，中海地产和保利发展分别以935亿元、907亿元居第二、三位 [1] - 前十强房企前7个月新增货值总额6871亿元，占百强房企新增货值总额的43.5% [1] - 核心城市优质地块竞争激烈，南京NO.2025G47地块经过89轮竞价成交，苏州工业园区双湖地块经过49轮竞价成交 [1] - 上海徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块成交楼面价约为20.03万元/平方米，刷新全国涉宅用地成交楼面价纪录 [1] 房企销售表现 - 2025年前7个月百强房企累计实现销售操盘金额18638.4亿元 [1] - 7月百强房企实现单月销售操盘金额2111.6亿元 [2] - 保利发展以1501.1亿元的销售操盘金额排名榜首，绿城中国、中海地产、华润置地销售金额均超过1000亿元 [2] - 招商蛇口实现销售操盘金额993亿元 [2] 市场趋势分析 - 房企土拍争夺激烈主要由于企业紧抓"窗口期"补仓核心城市优质地块，同时各地积极释放稀缺地块吸引投资 [2] - 热点城市核心地块凭借稀缺属性预计仍将频现高溢价成交 [2] - 7月30个重点城市新房成交规模约836万平方米，前7个月累计成交规模与去年同期基本持平 [2] - 8月新房成交绝对量将延续低位波动，累计同比降幅或将延续5%以内 [3] - 核心一、二线城市热度将迎来阶段性回落，部分二线城市或迎来阶段性复苏 [3] - 高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市将延续市场稳中微增态势 [3] - 房地产市场仍处于波动调整过程中，"好城市+好房子"具备结构性机会 [3]

股价表现与资金流向 - 截至2025年8月1日收盘 招商蛇口股价报8 66元 下跌0 46% 换手率0 61% 成交量51 75万手 成交金额4 49亿元 [1] - 当日主力资金净流出1211 28万元 占成交额2 7% 其中超大单净流出1194 59万元(占比2 66%) 大单净流出16 69万元(占比0 04%) [1] - 中单资金净流入1941 44万元(占比4 32%) 小单资金净流出730 16万元(占比1 63%) [1] 财务业绩表现 - 2025年一季度营业总收入204 48亿元 同比减少13 90% 归属净利润4 45亿元 同比增长34 02% [1] - 扣非净利润3 86亿元 同比增长32 43% 流动比率1 572 速动比率0 617 资产负债率67 37% [1] 公司基本信息 - 公司全称为招商局蛇口工业区控股股份有限公司 成立于1992年 总部位于深圳市 主营业务为房地产业 [1] - 注册资本906083 6177万元人民币 实缴资本501672 306万元人民币 法定代表人蒋铁峰 [1] 企业投资与运营数据 - 公司对外投资198家企业 参与招投标项目2099次 [2] - 拥有商标信息576条 专利信息25条 行政许可162个 [2]

回购计划 - 回购资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元，价格不超15.68元/股，期限12个月[1] - 回购股份用于注销并减少注册资本[1] 回购进展 - 截至2025年7月31日，累计回购44,804,006股，占比0.494%[2] - 最高成交价10.78元/股，最低8.48元/股，支付430,266,583.09元[2] 回购规则 - 未在重大事项发生至披露期间回购[3] - 集中竞价交易，委托价不为当日涨幅限制价[4] - 不在特定时段及无涨跌幅限制日回购委托[4] 资金来源 - 自筹资金为招行深圳分行股票回购贷款[2]

行业销售表现 - 2025年7月TOP100房企销售额2366亿元 同比下降18_2% [1] - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730_1亿元 同比下降13_3% [1] - 7月仅近3成百强房企单月销售同比正增长 [1] - 销售额突破千亿房企仅剩5家 保利发展以1632亿元居首 绿城中国(1368亿元)和中海地产(1319_5亿元)紧随其后 [2] 头部房企销售排名 - 7月单月操盘销售金额保利发展以165亿元领跑 招商蛇口147亿元位列第二 [1] - 绿城中国、万科A和华润置地7月销售额在120-147亿元区间 [1] - 中国海外发展、中国金茂和龙湖集团7月销售额在72-112亿元之间 [1] - 前7个月累计销售前50强房企中有16家实现操盘金额正增长 [1] 土地市场动态 - 2025年1-7月TOP100企业拿地总额5783亿元 同比增长34_3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团等民企进入前二十 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值居首 中海地产(935亿元)和保利发展(907亿元)分列二三位 [2] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国纪录 [2] 政策与市场展望 - 中央政治局会议强调"高质量开展城市更新" [3] - 一线城市住宅地块供应量增加 北京上海成交均价上升 广州均价下降 深圳供应量有限 [3] - 行业预计需2年修复居民资产负债表 政策将持续聚焦"止跌回稳" [3] - 城市更新相关配套政策有望加速落地 [3] 房企竞争策略 - 持续购置新地块成为房企管理现金流和盈利水平的关键 [3] - 新地块销售速度通常快于旧库存 有助于维持竞争力 [3] - 核心城市优质地块竞争激烈 房企竞拍热情高涨 [2]