报告投资评级 - 首次覆盖给予“增持”评级，目标价3.65港元 [7] 核心观点 - 公司开发业务拖累逐步减轻，商业运营α价值凸显，未来业务增长空间和方向清晰明确 [1] - 看好REITs政策打开背景下，企业价值持续重估 [1] - 由于行业销售和价格持续下行，造成公司短期结算金额和利润下行，当前净利润不能反应后续潜在盈利变化 [7] - 考虑政策端发力，资产价格逐步寻底，企业存在修复空间，采用PB方式估值更符合后续市场变化 [7] 公司业务与战略 - 公司是一家专注于幸福生活构建的产业投资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发与运营等，已进入中国香港、美国加州、德州等地区 [10] - 公司践行“地产+商业”双轮驱动战略，2008年涉足商业地产，属于业内较早布局者 [7][45] - “新城系”拥有新城控股（A股）、新城发展（H股）和新城悦服务（H股）三家上市公司，新城发展持有新城控股67%的权益 [14] - 公司已形成住宅开发、商业运营、酒店管理、养老服务、创新孵化及资产管理等多元业务格局 [18] - 公司于2020年在董事会层面设立ESG委员会，并制定可持续发展目标与承诺 [28][29] 财务表现与预测 - **营业收入预测持续收缩**：2024年实际收入为892.27亿元人民币，预计2025-2027年收入分别为672.87亿、519.01亿、409.27亿元人民币，同比变化分别为-24.6%、-22.9%、-21.1% [3][8] - **净利润预计将恢复增长**：2024年归属母公司净利润为4.91亿元人民币，预计2025-2027年分别为5.24亿、6.23亿、8.05亿元人民币，同比变化分别为6.6%、19.1%、29.1% [3][8] - **盈利能力有望改善**：毛利率预计从2024年的16.79%提升至2027年的34.45%；销售净利率从2024年的0.55%提升至2027年的1.97% [8] - **现金流创造能力稳定**：经常性租金收入覆盖利息倍数由2020年的0.87倍大幅提升至2025年上半年的4.42倍 [7][39] - **估值指标**：报告预测公司2025/26/27年EPS为人民币0.07/0.09/0.11元，2026年每股净资产为6.72元 [7] 商业运营板块分析 (核心α价值) - **规模与布局领先**：截至2025年6月30日，吾悦广场已在全国141个大中城市布局205座，其中174座已开业，已开业商场数量位于上市公司全国首位 [22][45][74] - **运营能力突出**：吾悦广场2020-2025年上半年平均出租率超过97%，位居行业前列；商业运营毛利率和NOI Margin分别稳定在70%和50%左右 [55][69] - **收入增长强劲**：商业运营收入从2020年的56.7亿元增长至2024年的128.08亿元，复合增速约22.3%；2025年上半年商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.78% [90] - **成为利润压舱石**：2025年上半年，商业运营板块收入占比提升至29%，毛利占比大幅提升至77% [90] - **会员价值释放**：截至2025年上半年，吾悦广场会员人数达4917万人，较2024年末提升12.5%；会员消费占比提升5.2个百分点至28% [65] - **轻资产模式拓展**：截至2025年上半年，公司运营26座轻资产项目，对商业运营总收入贡献占比约10.6%，是未来重要发力方向 [88][89] 住宅开发板块分析 - **销售规模主动收缩**：合同销售金额在2019年达到峰值2708亿元人民币后进入下行通道，2024年降至402亿元；2025年上半年合同销售金额103.30亿元，同比下降56.15% [94] - **销售均价底部确认**：公司自2024年8月起回收销售折扣，2025年上半年销售均价较2024年提升240元/平方米至10072元/平方米，价格底部确认 [7][99] - **开发毛利率筑底**：判断开发毛利率于2025年上半年约8%筑底，随着高折扣项目结转比例下降，后续毛利率具备小幅回升基础 [7][99] - **竣工计划大幅压缩**：2025年计划竣工面积555.05万平方米，较2024年的1529.14万平方米下降近六成，开发业务对营收和盈利的拖累将逐步减轻 [101][105] - **土地储备优化**：截至2025年上半年，土地储备约2909万平方米，其中一二线及长三角三四线城市占比58%，土储质量改善 [106][108] 财务状况与融资能力 - **债务结构优化**：截至2025年6月末，公司有息债务总额约572亿元，其中抵押融资占比高达77%；加权平均债务年限从2020年的2.45年延长至5.40年；加权平均融资成本从2020年的6.69%降低至5.84% [30][33] - **再融资能力恢复**：2025年在境内外融资市场持续突破，成功发行美元债、中票，并发行全国首单A股上市民企持有型不动产ABS [7][41] - **融资空间充足**：仍有价值约150亿元的商场尚未抵押融资；银行授信额度中尚有60%未被使用 [42] - **偿债压力可控**：2026年内公开市场待偿债务约69.9亿元人民币，2026年后兑付压力逐步减轻 [36][38] - **现金流可覆盖债务**：模型显示，公司2026-2028年商业与开发业务合计现金流预计可覆盖同期公开市场债务规模 [43] 行业机遇与估值重估逻辑 - **REITs政策打开价值重估空间**：中国REITs市场已形成“Pre-REITs—持有型不动产ABS—公募REITs”的完整梯次结构，有助于公司盘活存量资产 [42][68] - **商业资产价值存在重估条件**：利率下行及REITs发展有望降低资本化率(Cap Rate)，而公司稳定的NOI增长共同推动资产价值提升 [68][71] - **报告采用PB估值法**：基于2026年每股净资产6.72元人民币，给予0.5倍PB，对应目标价3.65港元（汇率1 HKD=0.92 CNY） [7] - **竞争格局优化**：部分竞争对手存在债务问题，公司在商业赛道，尤其在下沉市场的竞争格局逐步优化 [45]

报告投资评级 - 首次覆盖给予“增持”评级，目标价3.65港元 [7] 报告核心观点 - 公司开发业务拖累逐步减轻，商业运营α价值凸显，未来增长方向清晰，看好REITs政策打开背景下企业价值重估 [1] - 采用PB方式估值，预测2026年每股净资产为6.72元，给予0.5倍PB，对应价值每股3.65港元 [7] - 融资保持畅通，现金流创造能力稳定提升，商业板块在行业下行周期提供重要支撑 [7] - 商业赛道能力突出，运营α属性明显，先发优势、运营能力及下沉市场潜力构成核心竞争优势 [7] - 开发业务利润率底部确认，随着高折扣项目结转比例下降，毛利率具备小幅回升基础 [7] 公司概况与战略 - 公司为“新城系”产业投资运营集团，业务涵盖住宅开发、商业开发与运营等，践行“地产+商业”双轮驱动战略 [10][14] - “新城系”拥有新城发展(01030.HK)、新城控股(601155.SH)、新城悦服务(01755.HK)三家上市公司，股权结构清晰 [14][17] - 公司已形成住宅、商业、酒店、养老、创新孵化及资产管理等多元业务格局 [18] - 公司重视ESG管理，设立董事会层面ESG委员会并制定可持续发展目标 [28][29] 财务与债务状况 - 预测营业总收入将从2024年的892.27亿元持续下降至2027年的409.27亿元，但净利润预计从2024年的4.91亿元增长至2027年的8.05亿元 [3][8] - 预测毛利率将从2024年的16.79%显著改善至2027年的34.45% [8] - 截至2025年6月末，公司有息债务总额约572亿元，债务规模有序下降，加权平均融资成本由2020年的6.69%降至1H25的5.84% [30][33] - 债务期限结构优化，加权平均债务年限由2020年的2.45年延长至1H25的5.40年 [33] - 2026年内公开市场待偿债务约69.9亿元，兑付高峰在2026年5月至7月，2026年后兑付压力逐步减轻 [36][38] 现金流与融资能力 - 经常性租金收入覆盖利息倍数从2020年的0.87倍大幅提升至1H25的4.42倍，支撑常态付息能力 [7][39] - 2025年在境内外融资市场持续突破，成功发行美元债、中票及首单A股民企持有型不动产ABS [41] - 融资储备空间充足，仍有约150亿元的商场未抵押融资，银行授信额度尚有60%未被使用 [42] - 现金流预测显示，商业与开发业务合计资金流入可覆盖2026-2028年公开市场债务到期规模 [43] 商业运营板块分析 - 截至2025年10月，吾悦广场已在全国141个城市布局205座，其中176座已开业 [22] - 商业运营收入从2020年的56.7亿元增长至2024年的128.08亿元，2020-2024年复合增速约22.3%，1H25收入占比提升至29% [90] - 商业运营毛利占比从2020年提升64个百分点至1H25的77%，成为公司利润核心压舱石 [90] - 运营指标行业领先：出租率均值保持在97%以上，租售比处于10%-15%健康区间，日均客流位居行业前列 [55] - 会员价值释放：截至1H25会员达4917万人，会员消费占比提升至28%，未来有提升空间 [65][66] - 采用轻重并举模式，已开业174座商场中，148座为重资产，26座为轻资产，轻资产收入占比逐年提升 [84][88] 住宅开发板块分析 - 合同销售金额在2019年达到峰值2708亿元后进入下行通道，2024年降至402亿元，公司战略转向加速去化和保交付 [94] - 销售均价在2024年触底后回升，2025年上半年较2024年提升240元/平至10072元/平，毛利率于1H25约8%筑底 [99] - 2025年计划竣工面积仅555.05万平方米，较2024年下降近六成，开发收入预计将继续探底 [101] - 土地储备自2020年的约1.43亿平方米收缩至1H25的约2909万平方米，土储质量改善，一二线及长三角三四线占比58% [106][108] 行业与估值前景 - REITs政策通道打开，有助于公司盘活存量商业资产，实现价值重估 [42] - 商业地产价值重估逻辑在于NOI稳定增长及资本化率(Cap Rate)下行，公司商业物业具备通过REITs实现价值重估的条件 [68][71] - 在A/H上市房企中，公司商业板块的可变现资产增值/总市值比例达129.05%，价值重估潜力显著 [72]

房地产ETF市场表现 - 截至2026年2月3日，南方基金旗下房地产ETF(512200)上涨1.14%，成交2.54亿元，盘中换手3.86% [1] - 该ETF近5天获得连续资金净流入 [1] - 跟踪指数成分股表现强劲，城建发展上涨10.09%，华夏幸福上涨7.19%，电子城上涨4.12%，滨江集团、汇通能源等个股跟涨 [1] 政策与市场动态 - 上海实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区 [1] - 福建省住建厅发布政策，支持各地实施购房补贴，包括普惠性购房补贴、多孩家庭补贴、商办用房补贴等，并拓宽人才认定范围以支持住房需求 [1] - 监管部门不再要求房企每月上报“三条红线”指标，该政策已基本退出行业发展舞台 [2] - 国务院明确支持旅居项目建设，自然资源部等三部门要求新建城区和住宅项目同步配建养老服务设施 [2] 行业基本面与数据 - 2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口，市场企稳态势巩固 [1] - 房地产行业调整深度与时间长度已趋近历史均值水平，华源证券指出，复盘全球主要经济体房地产危机平均跌幅约35%、平均调整时长6年，当前我国房价调整的幅度与持续时间均已相对充分 [2] - 叠加“好房子”政策导向强化及供需结构变化，高品质住宅有望迎来结构性发展机遇 [2] 公司层面事件与观点 - 中信建投表示，看好优质商业地产公司、香港开发商和布局核心城市的开发商及物业公司 [2] - 近期房企信用领域出现利好：保利发展启动商业不动产REITs申报发行工作，成为A股上市房企中首家申报的龙头企业；深铁集团向万科提供不超过23.6亿元借款，同时万科共计57亿元的两笔债券展期成功 [2] 产品结构与跟踪指数 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数按中证行业分类编制 [3] - 指数前十大权重股包括：保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [3]

国内政策主线 - 统一大市场将成为2026年及“十五五”期间的重要政策主线，其核心在于深化并超越“反内卷”，更强调地方政府行为治理及配套改革[1] - 政策将涵盖行业反垄断、地方政府行为规范、财税体制改革等方面，治理工具将体现协同、综合与创新治理的特色[1] 1 - 在产业层面，政策影响范围将从光伏、锂电池、新能源车、平台经济等，拓展至电力、交通、科技、数据等领域[1] - 2026年统一大市场政策将更为强调内循环与外循环并重，对外开放有望成为重要方向[6] 社会服务行业与百胜中国 - 2025年西式快餐市场规模预计突破3000亿元，同比增长10.3%，汉堡品类占据70.6%的市场份额[8] - 市场集中度高，2024年CR5占比44%，其中百胜中国以27.5%的市场份额稳居第一[8] - 截至2025年第三季度末，百胜中国总门店数达17514家，2014-2024年门店数年复合增长率为9%[9] - 2025年第三季度，公司会员数量达5.75亿，会员销售占比达57%[9] - 2025年第三季度，肯德基和必胜客的门店利润率分别为18.5%和13.4%[9] - 2024年公司合计回报股东15.17亿美元，股东回报率达166.49%[9] - 公司通过肯德基小镇mini店和必胜客WOW店加速下沉市场渗透，2025年第三季度肯德基/必胜客加盟占比分别达15%和7%[10] - 2025年第三季度整体餐厅利润率为17.3%，食品及包装物、物业租金占比下降[10] - 预计公司2025-2027年收入分别为117亿美元、124亿美元、131亿美元[2] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为9亿美元、10亿美元、11亿美元[2] 计算机行业与AI Agent - Moltbook是专门为AI Agent创建的社交网络平台，人类只能浏览，无法直接发帖或互动[13] - 平台上的最新AI Agent数量已超过150万[13] - AI Agent通过特定的skills配置文件接入Moltbook，可自主发帖、评论，形成自治社区[14] - 在平台上，AI Agent们讨论话题包括哲学与存在、技能交流与协作、创建社群文化以及自我认知等[15] 房地产行业 - 2026年1月，Top100房企当月全口径销售金额同比下降24.7%，跌幅较上月收窄3.3个百分点，环比下降46.6%[18] - 2026年1月，Top100房企当月全口径销售面积同比下降29.5%，降幅扩大3.0个百分点，环比下降51.5%[18] - 2026年1月，行业Top3房企全口径销售额同比实现0.2%的增长，率先实现同比准转正[18] - 2026年1月，重仓一二线、均衡布局、重仓三四线的房企销售额同比分别下降29.8%、43.5%、40.8%[19] - 2026年1月，Top20房企中，中旅投资当月销售金额同比增速最大，为+1372.9%[19] 北交所公司：康比特 - 公司预计2025年实现归母净利润0.32~0.40亿元，按中值计算约为0.36亿元，同比下降59.69%[22] - 其中，2025年第四季度预计实现归母净利润0.21亿元，同比下降10.83%[22] - 2025年，公司技术服务覆盖25个省市级项目，赞助专业赛事超100场，为超过1000名专业运动员提供营养赞助品[23] - 公司研发的“CPTpro”专利营养配方，将蛋白吸收率从91%提升至98%，肌肉合成速率提升1.9倍[23] - 预计公司2025-2027年营收分别为11.53亿元、14.00亿元、17.52亿元[23] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为0.36亿元、0.64亿元、1.06亿元[23] 宏观经济与总量观点 - 多数省份将2026年GDP增长目标定在5%左右，部分地方设在“4”字头，部分地区争取一季度“开门红”[26] - 高频数据显示制造业生产强于地产基建和消费，但消费出现改善苗头，一线城市二手房成交额有明显改善[26] - 2025年12月出口数据超预期，2026年第一季度出口也可能不弱[26] - 对比2021年，2026年信用周期或温和下行，地产或仍处于磨底阶段[29] - 2026年初流动性充裕，而2021年资金面偏紧[29] - 策略观点认为，现在买入大炼化板块，就如同去年买入有色板块，该板块估值仍未明显修复[30] - 预计2026年美联储可能实施量化宽松，顺周期“冰火转换”时刻将至[30] - 银行板块方面，贷款端收益下行压力或边际缓减，存款重定价效应仍较强，利于改善负债端成本[31] - 非银金融板块春季躁动行情可期，保险板块具备负债端扩容和投资收益提升的双重支撑[32] - 房地产方面，1月以来二手房出现持续的反季节成交量反弹，看好地产股的反弹行情[33] 有色金属行业 - 2025年12月全球氧化铝产量为1356.6万吨，日均产量为43.76万吨[38] - 2025年1-12月，全球氧化铝产量总计达到1.54亿吨[38] - 2025年1-12月，中国氧化铝产量预估总计达到9294.0万吨[38] - 智利埃斯孔迪达和萨尔迪瓦尔铜矿因罢工工人扰乱交通，导致轮班交接和车辆通行受阻[37]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：华润置地、新城控股、建发国际、绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H[6][79] 核心观点与论据 市场现状与趋势 * 2026年1月，二手房价格环比跌幅收窄，但同比仍大幅下降 在追踪的85个样本城市中，二手房交易价格环比下降0.7%，同比下降14.1%[2] 环比跌幅较2025年12月的-1.3%和11月的-1.7%有所放缓[2] 98%的样本城市录得环比下跌，但仅9%的城市跌幅加快，而12月这一比例约为20%[2] * 一线城市房价环比跌幅显著收窄，为-0.3%，而12月为-1.3%，部分归因于温和的政策宽松和较低的基数效应[2] * 二手房挂牌总量保持稳定，但新挂牌量持续疲软 在约50个样本城市中，总挂牌量环比平均微降0.2%[3] 60%的城市总挂牌量环比增加，高于12月的36%[3] 新二手房挂牌量已连续10个月环比疲软，1月环比下降10%，但由于农历新年效应同比上升40%[3] 85%的城市新挂牌量环比下降，高于12月的53%[3] 与2024年9月政策宽松前相比，67%的样本城市总挂牌量更高，其中约30%达到历史最高水平[3] * 到访量小幅下滑，但二手房市场份额有望提升 1月，约50个样本城市中介门店到访量环比下降1%，但因农历新年效应同比上升80%[4] 鉴于土地销售大幅减少导致新房推盘量减少，二手房凭借更具竞争力的价格，其市场份额有望继续提升[4] 未来展望与预测 * 预计房价将进一步下跌，但速度放缓 预计未来几个月全国性的重大住房政策将保持平淡[5] 由于居民情绪脆弱，预计实物市场下行趋势将在2026-27年持续，但步伐放缓，二手房价格预计分别同比下降8%和6%[5] 库存消化分析显示，若宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市房价可能在2027年下半年企稳[5] * 认为近期行业由情绪驱动的超常表现可能不可持续 预计过去几周二手房市场的销售回升是短暂的[6] 预见到多重近期不利因素可能导致在财报季出现回调，特别是对绿城、金茂、龙湖和万科A/H[6] 投资偏好与公司观点 * 在2026年继续看好具有可靠自救能力的优质公司[6] * 看好华润置地和新城控股 作为稳健的商场运营商，受益于“十四五”规划对消费的关注以及房地产投资信托基金政策的强劲顺风[6] * 在住宅市场整合者中看好建发国际，因其优化的土地储备支持利润率并有望恢复正收益增长[6] 其他重要内容 行业评级与公司覆盖 * 行业观点：与大市同步[8] * 覆盖公司及评级（截至报告日期）：建发国际、华润置地、新城发展、越秀地产为“增持”[79] 金茂集团、中国海外发展、万科H股、龙湖集团等为“持股观望”[79] 万科A股、绿城中国、金地集团为“减持”[79] 风险提示与估值方法（摘要） * 对华润置地、建发国际、新城控股采用了净资产价值折让估值法，并概述了各自的上行与下行风险[18][19][20][22][23][24][25] 利益冲突披露 * 摩根士丹利在过往及未来一定时间内，与报告提及的多数公司（如金茂、华润置地、万科、龙湖等）存在投资银行业务关系、收取服务费用或提供做市服务等[31][32][33][34][71]

行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业的投资评级 核心观点 * 行业呈现阶段性企稳迹象，二手房市场表现优于新房市场，同时监管政策出现松动信号，宽松政策有望持续释放[6] * 看好经营稳健的优质房企，并建议关注开发、商业、物业管理及中介服务等细分领域的龙头企业[6] 行情回顾 * 报告期内（1月26日至1月30日），申万房地产板块下跌2.2%，跑输同期上涨0.1%的沪深300指数2.3个百分点，板块交易额为1466.5亿元，环比下降13.3%[12] * 个股方面，大悦城、京能置业、新城控股等涨幅显著，而华联控股、西藏城投、城建发展等跌幅显著[12] 基础数据 * **新房市场**：截至1月30日，1月份43城新房累计成交面积同比下降18.1%，环比12月下降43.9%[18]。分城市能级看，一线、二线、三四线城市1月成交面积同比分别下降17.2%、20%和14.1%，环比分别下降30.6%、53.2%和24.4%[18] * **二手房市场**：截至1月30日，1月份14城二手房累计成交面积同比上升11.7%，环比12月同期微降1.9%，显示出相对韧性[19] * **库存与去化**：截至1月29日，17个重点城市商品房库存面积为18724.3万平方米，环比微降0.3%，去化周期为158.2周[24]。其中，一线、二线、三四线城市去化周期分别为121.4周、191周和258.5周[24] * **土地市场**：上周（1月19日至1月25日），100大中城市供应土地面积2166.4万平方米，同比增长3%，供应均价为1636元/平方米，同比大幅上涨110.3%[31]。同期，成交土地面积1185.8万平方米，同比下降34%，土地成交金额162.4亿元，同比下降20.7%[31]。土地成交楼面价为1370元，整体溢价率为3.6%，其中一线、二线、三四线城市溢价率分别为0%、6%和2.6%[31] 行业及公司动态 * **政策动态**：1月28日，据财联社消息，多家房企不再被要求每月上报“三条红线”指标，仅部分出险房企需定期汇报，显示监管政策出现松动[6][36] * **公司动态**： * **新大正**：拟收购嘉信立恒75.1521%股权，交易价格9.17亿元，交易完成后中信资本将持有公司约15%股权，成为重要股东[6][40][45] * **京能置业**：成功发行10亿元中期票据，期限3年，发行利率2.10%[39] * **金融街**：发行14亿元中期票据，期限3+2年，发行利率3.05%[39] * **华联控股**：拟以约1.75亿美元现金收购Argentum Lithium S.A. 100%股份，以获得Arizaro锂矿项目80%权益[41] * **光明地产**：2025年第四季度新开工面积同比下降100%至0平方米，竣工面积同比增长5.67%至16.45万平方米，签约金额同比下降15.84%至14.81亿元[42][43] * **天健集团**：2025年第四季度在施工承包、工程总承包等业务板块合计新签订单金额超过36亿元[44] 投资建议与关注标的 * 报告建议关注以下四个方向的优质公司[6][46]： * **开发企业**：华润置地（1109.HK，评级买入）、龙湖集团（0960.HK，评级持有）[47] * **商业地产**：中国国贸（600007.SH，评级持有）、新城控股（601155.SH，评级买入）、华润万象生活（1209.HK，评级买入）[47][49] * **物业管理**：保利物业（6049.HK，评级买入）、中海物业（2669.HK，评级买入）、万物云（2602.HK，评级买入）、新大正（002968.SZ，评级买入）[47][49] * **中介服务**：贝壳-W（2423.HK，评级买入）[49]

市场整体表现 - 2月2日，上证指数下跌2.48%，收于4015.75点，深证成指下跌2.69%，收于13824.35点 [1] - 当日，房地产开发板块整体表现疲软，板块指数较上一交易日下跌3.52% [1] 板块个股表现 - 板块内个股普遍下跌，南山控股领跌，跌幅达9.90% [1][2] - 财信发展紧随其后，下跌9.89%，三湘印象下跌8.49%，新城控股下跌7.18% [2] - 少数个股逆势上涨，*ST阳光上涨5.14%，*ST荣控上涨5.00%，亚通股份上涨1.31% [1] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块主力资金呈现大幅净流出，净流出额为14.37亿元 [2] - 游资资金净流入4.82亿元，散户资金净流入9.55亿元 [2] - 在个股层面，深深房A主力资金净流出4557.00万元，净占比为-10.87% [3] - 滨江集团获得主力资金净流入2899.15万元，净占比为5.56% [3] - 金地集团主力资金净流入2043.67万元，净占比为4.52% [3]

核心观点 - 报告坚定看好地产板块行情，认为“三道红线”政策的取消标志着行业供给产能限制解除，地产回到有序市场化发展轨道，对房企融资渠道拓宽意义重大 [5][16] - 商业不动产公募REITs首批申报启动，规模超321亿元，占存量C-REITs规模的14%，未来不动产REITs规模将大幅提升 [5] - 多地政府加大“以旧换新”力度，收购目标转向二手房，将提升政府资金稳定市场价格的效率和作用 [5] - 当前二手市场来访和成交走势有望在一季度维持较好的基本面信心，香港房地产市场持续走强为相关公司提供较好的重估环境，建议增强持股信心，关注低估值且补货表现强的房企 [5] 政策分析 - **中央政策**：“三道红线”政策于2026年1月29日正式取消，该政策自2020年8月提出，2021年正式实行，其退出意味着地产行业供给产能已无需多余限制 [16][19] - **地方政策**：各地政策聚焦“去库存”，上海静安区试点由区属公租公司收购居民存量老公房以帮助置换区内新房，海口公开征集存量商品住房用作保障房房源，南京将既有库存商品房全部纳入房票超市并推行“全城通兑” [20][22][23] 市场成交表现 - **新房网签**：2026年第5周（1月23日-29日），50城商品房成交面积319.25万方，环比上升3.3%，周同比大幅上升37.2%（因去年春节基数影响），但春节对齐同比下降18.6% [24][28]；1月前29天，50城新房成交面积同比下降19.5%，降幅较上月收窄6.7个百分点 [30] - **二手房网签**：2026年第5周，11城二手房成交面积180.77万方，环比下降9.0%，但周同比大幅上升154.9%，春节对齐同比下降10.7% [38][41]；1月前29天，11城二手房成交面积同比上升9.6%，同比由负转正 [38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第5周，79城二手房成交套数环比持平，但周同比大幅上升384.3%，春节对齐同比上升28.2% [54][56]；1月前29天，79城二手房成交套数同比上升62.5%，春节对齐同比上升12.4% [54] - **重点城市表现**：各城市同环比表现分化，例如上海新房周成交套数春节对齐同比+15.4%，而深圳新房春节对齐同比-70.6% [75][84] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第5周，重点10城住宅推盘面积64.4万方，环比+34.5%，同比+191.6% [100][103]；10城住宅售批比（MA8）为100%，同比-38个百分点；26年以来售批比为126%，同比-27个百分点 [100][109]；26年第4周中指重点城市开盘去化率（MA8）为45%，环比-3个百分点，同比-20个百分点 [100][106] - **库存**：2026年第5周，重点10城住宅口径库存面积4820万方，环比+0.2%，去化周期为15.9个月，环比+0.2个月 [100][113] - **二手房景气度**：2026年第5周，70城二手房日均来访4.8万组，环比上升4.4%，同比上升780.0%，春节对齐同比上升15.3% [115][119]；70城二手房来访转化率为5.5%，环比前周下降0.2个百分点 [115][121]；1月整体来访转化率为5.2%，较25年12月增长0.4个百分点 [5] - **二手房价格**：2026年第5周，33城高频二手房成交价格周均环比+1.7%，延续年初上涨趋势；月均环比-0.5%，主要降幅来自25年12月；26年年初以来累计上涨3.3% [122] 土地市场 - 市场热度对土地市场影响较小，上周（2026年第5周）300城宅地出让金127.4亿元，环比-20.7%，同比-67.8% [5][13] - 1月前29天土地成交金额593.6亿元，同比-56.9% [13] - 上周供给建筑面积793.1万方，环比+43.5%，单周土地去化率为51%，供需双弱 [5][13] 板块行情与投资观点 - **A股地产板块**：上周SW房地产板块下跌2.2%，跑输沪深300指数2.3个百分点，在30个申万行业中排在第60%分位（18/30） [5] - **港股地产板块**：上周港股地产主要公司上涨4.9%，物业板块上涨2.6%，跑赢恒生指数0.2个百分点 [5] - **个股表现**：中国金茂、中国海外宏洋、绿城中国等强投资、低估值的公司领涨板块 [5] - **C-REITs板块**：2026年第5周C-REITs综合收益指数上涨0.36%，78单REITs中41单上涨，新能源与高速公路表现较好 [5] 重点公司估值 - 报告列出了16家重点覆盖公司的估值和财务分析，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等A股及港股标的，均给予“买入”评级，并列出了合理价值、EPS预测及PE等估值指标 [6]

核心观点 - 昆明市晋宁区一宗住宅用地在一年内两次拍卖均告流拍 反映该区域房地产市场面临严峻挑战 特别是远郊片区在行业下行周期中需求极度疲软 新增投资大幅萎缩[1][2][3] - 晋宁区房地产发展受宏观政策转向与市场周期双重打击 从“南延”受益者变为“南控”受限区 叠加行业拐点 导致前期火热开发哑火 当前市场陷入停滞 需等待行业回暖与政策东风[7][10] 土地市场与具体地块分析 - 地块编号JN2024-15 位于晋宁区晋城街道办事处草村村委会 面积为60144.84平方米（约90亩） 土地用途为城镇住宅用地 容积率大于1.0且小于1.8[2] - 该地块起拍价为20750.6万元 于2025年12月31日至2026年1月16日期间拍卖 最终流拍[2] - 该地块在一年内两次拍卖均告失败 两次拍卖的面积、容积率和起拍价格均完全相同 表明在当前市场条件下该地块的规划条件缺乏吸引力[1][3] - 该地块原为华侨城公园悦府项目的后续开发用地 此前已出让给华侨城但后被退地 晋宁区重新拿出拍卖[2] 区域房地产市场现状 - 晋宁区房地产市场下行压力巨大 对远郊区县的影响远超主城区 近两年区域内几乎没有新增房地产项目 但陷入困境的楼盘不少[5] - 在所述地块流拍同期 晋宁区法院发布了两家本地房地产公司的破产公告 分别为开发蓝光雍锦香颂的云南乾升置业置业有限公司和开发实地常春藤的昆明中和实地置业有限公司[5] - 晋宁区去年1-11月房地产固定资产投资比上一年同期大幅下降了44.3%[9] - 区域销售主要依赖前期老盘去化 去年销售额超过1亿元的三个项目（古滇名城、滇池美岸、晋宁吾悦广场）均为销售多年的老盘 分别位于古滇片区和昆阳片区[9] 区域发展历史与结构 - 晋宁区曾是昆明“南延北拓”城市扩张战略的主要受益者 但2021年政策风向突变 “南延”变为“南控” 同时国内房地产市场出现拐点 导致区域房地产开发热潮消退[7] - 晋宁区拥有昆明各区中最长的滇池湖岸线 交通便捷 在2019年房地产投资顶峰时期 全区有超过20个项目上马[7] - 房地产开发主要集中在三个片区：以本地居住需求为主的昆阳片区（区政府所在地） 集中康养旅居项目的古滇片区 以及开发规模最小的晋城片区[7] - 晋城片区以本地客源为主兼顾外销 但本地需求有限 开发旅居项目的条件不如古滇片区 因此处境最为尴尬 这也是所述地块流拍的主要原因[9] 资源禀赋与未来前景 - 晋宁区的昆阳、晋城和古滇片区均属于滇池湖滨地带 规划中有地铁和轻轨 房地产开发的资源禀赋仍然优越 尤其在旅居康养方面潜力巨大[10] - 释放潜力的前提是国内房地产市场止跌趋稳 晋宁与昆明主城融合加快 昆明发展旅居产业重新将南拓作为目标 并将9号线、彩云南路南延等重要交通工程再次提上建设日程[10]

行业整体盈利预测 - 中金公司预计2025年覆盖房企整体盈利较2024年继续明显下行 [1] - 预计2025年平均销售额同比下降20% [1] - 预计2025年拿地强度仅37%，低于市场预期 [1] - 展望2026年，房企将维持审慎经营策略，后续视销售走势动态调整 [1] 主要房企2025年盈利预测分化 - 华润置地、中国海外发展、建发国际三家龙头2025年盈利或按年跌15%至20%，但利润规模仍属可观 [1] - 绿城中国、越秀地产、中海宏洋、保利置业、新城控股等有望录得正向利润，惟幅度微薄 [1] - 龙湖集团、城建发展或出现小幅亏损 [1] - 滨江集团与中国金茂核心利润则有望稳中有增 [1]