市场指数表现 - 上证指数收盘3940点，单日下跌0.81%，近5日上涨2.61%，近1月下跌1.57% [1] - 深证综指收盘2486点，单日下跌1.04%，近5日上涨3.71%，近1月下跌1.26% [1] - 中盘指数近6个月累计上涨26.1%，小盘指数近6个月上涨23.91%，大盘指数近6个月上涨17.53% [1] - 广告营销行业单日上涨3.99%，近1个月上涨15.01%，近6个月上涨16.32% [1] - 渔业行业近1个月上涨20.85%，近6个月上涨26.74% [1] - 焦炭Ⅱ行业单日下跌6.83%，近6个月上涨46.47% [1] - 能源金属行业单日下跌3.92%，近6个月上涨93.08% [1] 计算机与AI行业 - 2026年被视为国产算力产业化元年，国产AI芯片从可用到好用，多厂商推出超节点产品提升系统算力性能 [10] - 中美大模型差距迅速缩小，预计2026年将进一步缩小乃至部分领域超越，模型发展趋势聚焦突破长上下文瓶颈、多模态和Mid-training [10] - 软件行业进入最佳布局窗口，大量公司AI收入占比突破10%，看好Deep Research、AI编程、多模态、行业Agent等方向 [10] - 海外AI云计算/互联网巨头FY26的Capex总和预计为5540亿美元，同比增长38% [10] - AI大模型TOP3厂商差距缩小、阵营分化，Anthropic聚焦B端编程落地，OpenAI B端与C端并重，谷歌Gemini在多模态领域体现底蕴 [10] - AI应用创收预计达数百亿美元，AI广告、编程、chatgbot已快速落地，2026年关注AI视频、B端AI软件、C端AI Agent [10] - AI算力供给多元化，竞争焦点转向开发生态，谷歌TPU v7外供爆发，AMD、亚马逊Tranium生态成熟度提升 [10] - AI网络从Scale out向Scale up倾斜，2026年是硅光方案高速爆发、CPO网络导入起步的关键节点 [10][11] 房地产行业 - 行业量价重归正向循环需修复居民资产负债表，前端指标（销售、拿地和开工）累计降幅5-7成，后端指标（竣工和投资）累计降幅3-4成 [13] - 广义住房需求已处底部区域，一二手房总成交持续稳定3年，但二手房价格累计下跌37%，超过42国平均跌幅的34% [13] - 行业出现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清 [13] - 预计2025-2026年行业将结构性见底，预测2025年销面下降7.9%、销金下降11.6%、房价下降4.0% [13] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企经营模式转向制造业，商业地产受益于货币宽松周期和REITs政策支持 [13][14] - 借鉴国际经验，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，中性政策下预计中国房价磨底仍需2年多 [13] 医药生物行业 - 中国药企主导的全球多中心临床研究数量逐年攀升，通过自主出海与合作出海模式，中国新药在海外成功商业化 [3][18] - 随着TOP MNC重磅药品专利悬崖临近，中国新药未来将在全球药品市场占据一席之地 [3][18] - 创新药投资关注两个方向：Biotech向Biopharma蜕变（如百利天恒、微芯生物等），传统药企创新转型价值重估（如恒瑞医药、科伦药业等） [18] 公募REITs市场 - 2025年前10月共19只REITs产品启动招募，数量居近五年高位，新增两只IDC-REITs [17] - 1-9月首日涨幅普遍在25%-30%，网下产品数量跃升至930只，中签率压降至低于1%，网下认购收益率达3.5% [17] - 战配收益平均浮盈35%，战投机构数升至275家，但10月起首发估值折价率收窄至不足10%，首日涨幅大幅下探 [17] - 预计2026年发行20-30只，上市涨幅收窄至5%-10% [17] - 扩募成为公募REITs发展必由之路，2025年政策简化扩募流程，支持跨行业、跨地区资产混装，2026年扩募或成市场主线 [19] - 二级市场2025年"先扬后抑"，当前由券商与险资主导，流动性提升可期待REITs纳入沪深港通、推出ETF产品、引导长期资金入市等政策 [19] - 各资产类型基本面分化：保租房量稳价跌，消费经营稳健，IDC长协锁定量价，产业园尚待触底，仓储物流以价换量，交通业绩承压，能源表现分化 [19]

宏观政策与行业导向 - “十五五”规划建议提出坚持扩大内需战略基点，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，大力提振消费 [2] - 政策推动下，消费类基础设施公募REITs有望不断扩容，实体零售物业将更受投资者追捧 [2] - 行业整体步入分化与盘活的新阶段，部分企业自10月下旬起已恢复投资动作 [2] 消费市场表现与潜力 - 2025年1—9月社会消费品零售总额累计达365877亿元，累计增速4.46% [3] - 国庆中秋假期国内出游人数8.88亿人次，较2024年同期增加1.23亿人次，出游总花费8090.06亿元，增加1081.89亿元 [3] - 中国一、二线城市约4亿人口，庞大的人口基数为消费力提供基础 [3] - 中年初老人群和年轻人群被识别为具有高消费潜力的关键群体 [4] 行业发展趋势与新增长点 - 体验式消费需求增加，城市微度假商业、奥莱+文旅等业态有望成为新增长点 [4] - 企业探索首店经济、银发经济、城市微度假商业等新形态、新模式以打造增长点 [3] - 社区商业需加强精细化运营，深入了解居民需求以提升客群黏性 [4] - 约三分之一的赛道处于增长状态，驱动因素包括宠物经济、文化经济、健康经济等 [5] 企业战略与竞争格局 - 行业迈入“精耕细作”阶段，竞争从区位和品牌全面升级为内容创造、独特体验和精细运营的多维比拼 [5] - 企业提出“内容即店铺，客户即媒体，服务即营销”的发展战略，注重社交媒体直播和熟人推荐获客 [4] - 寻找存量发展机遇成为重点，多家企业通过轻资产模式扩大版图 [5] - 定制化、精细化服务变得重要，企业需通过更新低效物业和量身定制的规划来打磨产品能力 [5] - 部分企业如恒隆地产聚焦现有资产优化，通过“恒隆V.3”等策略进行小投资、轻重结合的资产整合以提升竞争力 [5] 企业业绩与市场分化 - 2025年上半年商业地产企业业绩分化明显，新城控股、恒隆地产、太古地产等企业营收取得不错增长 [5] - 大型企业凭借优质资产和运营能力抢占较大市场份额，但收入持续增长难度较大 [3] - 中小企业因项目竞争力不足，面临招商难、运营难、收入低的困境 [3] 政策效果与市场信心 - 短期政策对消费端的刺激效果已逐步显现，场景融合与补贴政策精准激活了居民消费潜力 [6] - 投资端复苏滞后，反映出市场信心修复并非短期之功 [6]

股价与交易表现 - 11月18日盘中股价下跌2.02%至14.58元/股，总市值为328.87亿元 [1] - 当日成交额为5837.76万元，换手率为0.18% [1] - 主力资金净流入1243.77万元，其中特大单净买入1428.58万元（买入1747.71万元，卖出319.13万元），大单净流出184.81万元（买入1119.03万元，卖出1303.84万元） [1] - 今年以来股价累计上涨21.91%，但短期表现疲软，近5日、20日和60日分别下跌2.61%、3.06%和10.61% [1] 公司基本面与财务数据 - 2025年1-9月营业收入为343.71亿元，同比减少33.34% [2] - 2025年1-9月归母净利润为9.74亿元，同比减少33.05% [2] - 公司主营业务收入构成为：房地产开发销售占68.63%，物业出租及管理占29.06%，其他业务占2.31% [1] - A股上市后累计派现145.95亿元，但近三年未进行分红 [3] 股东结构变化 - 截至9月30日股东户数为4.32万户，较上期减少12.34% [2] - 人均流通股为52,155股，较上期增加14.07% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股1663.08万股，较上期减少70.14万股 [3] - 工银价值精选混合A为新进第五大流通股东，持股1574.12万股 [3] - 南方中证500ETF和南方中证房地产ETF发起联接A分别为第七和第八大流通股东，持股分别减少31.89万股和13.83万股 [3] - 中国证券金融股份有限公司等机构退出十大流通股东之列 [3] 行业与业务分类 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [1] - 公司涉及的概念板块包括REITs概念、新零售、养老产业、装配建筑和中盘等 [1]

公司核心概况 - 公司成立于1993年，2015年上市，采用“住宅开发+商业运营”双轮驱动模式 [1] - 截至2025年三季度末，公司总资产2806.73亿元，归母所有者权益618.66亿元 [1] - 前两大股东合计控制67.20%股权，股权集中度高 [1] 商业地产业务表现 - 截至2025年上半年，已开业吾悦广场超150座，出租率稳定在97.81% [2] - 2025年上半年商业运营总收入69.44亿元，同比增长11.8% [2] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占总毛利的77.06%，毛利率高达71.20% [2] 行业政策环境 - 2025年房地产政策持续宽松，中央推进城中村改造，地方优化限购、发放购房补贴、降低首付比例 [4] - 监管层加大对民营房企融资支持，公司作为稳健型民企已顺利度过债务刚兑高峰期 [4] - 2025年上半年公司境外子公司成功发行1.6亿美元债券 [4] 行业市场趋势 - 2025年三季度核心城市商品住宅销售面积同比降幅收窄至5.2%，三四线城市降幅达12.8% [5] - 公司新增土地储备中核心城市占比超60% [5] - 行业分化加剧，中小房企退出加速，优质龙头企业市场份额有望提升 [5] 公司财务状况 - 2025年三季度公司实现营业收入122.71亿元，同比下降30.51%，归母净利润0.79亿元，同比下降42.09% [5] - 截至2025年三季度末，公司资产负债率72.00%，较上年末下降1.09个百分点，净负债率52.44% [5] - 公司在手现金84.30亿元，2025年上半年经营活动现金流净额2.86亿元，连续7年为正 [5] 公司估值水平 - 截至2025年11月3日，公司股价13.99元，对应动态PE 24.30倍、PB 0.40倍 [7] - 公司估值显著低于房地产行业中位估值（PE 31.08倍、PB 0.68倍） [7] - 公司当前PB仅为近3年PB均值0.72倍的55.6% [7] 股价预测与机构观点 - 近三个月73.91%的分析师给予“强力推荐”，26.09%给予“买入”评级，目标价均值18.49元，较当前股价存在32.2%上涨空间 [8] - 最高目标价21.82元，上涨空间达55.9% [8] - 和讯网研报给予2026年0.68倍PB估值，对应目标价18.90元 [8]

核心观点 - 报告认为中国房地产市场正处于筑底阶段，但完全复苏仍需时间，关键在于修复居民资产负债表[3] 预计在居民资产负债表趋稳且改善速度加快的背景下，行业将结构性陆续见底，其中核心城市有望更早止跌回稳[3][67][68] 未来投资机遇将集中在“好房子”和商业地产两大领域[3] 国际比较：居民资产负债表趋稳预示筑底在望，但改善速度决定磨底时间 - 通过对42个国家63次房地产危机的分析，居民资产负债表的强弱是房价走势的关键因素，危机前居民资产负债率的走高幅度决定房价累计下跌深度，危机中其改善速度决定下跌持续时间[3][69] 居民资产负债表走弱的触发因素决定房价下跌节奏，主动走弱（C端触发）如美国呈现“先快后慢”，被动走弱（B端触发）如日本呈现“先慢后快”[3][25][69] 居民资产负债表的见顶和改善速度是房价止跌回稳的两大要素，见顶决定止跌起点，改善速度决定止跌终点[3][69] 中性政策支持下，居民资产负债表拐点领先房价止跌回升2-3年，根据26国经验，居民负债率拐点领先房价止跌3.8年，换算为资产负债率口径领先2.8年[3][65][69] 中国当前调整节奏“先慢后快”，源于房企B端触发再传导至居民C端，预计中性政策下房价磨底仍需2年多，但核心城市更早回稳[3][67][68] 现状分析：量价重归正向循环需修复居民资产负债表，行业已现5大契机 - 2021年以来楼市深度调整，前端指标（销售、拿地、开工）累计降幅56%-74%，后端指标（竣工、投资）累计降幅35%-41%，但前端指标同比已见底改善，后端指标同比未明显收敛[3][71][75][77] 广义住房需求处底部区域，一二手房总成交稳定在14-15亿平已3年，但价格持续走弱，二手房房价累计下跌37%超过国际平均跌幅34%，量价无法正向循环源于居民资产负债表走弱[3][83][86][93] 行业现5大契机：居民资产负债率趋稳、全国房价收入比降至6倍、租金回报率改善、股市走牛带动财富效应、供给侧深度出清[3][67] 行业展望：预计行业将结构性陆续见底，好房子和商业地产迎发展机遇 - 政策面，需求端以“止跌回稳”为主基调，聚焦修复居民资产负债表，供给端聚焦高质量发展，后续政策空间包括房贷利率下降、一线限购优化、REITs放开等[3] 基本面，行业将结构性见底，前端指标收窄、后端走弱，2025-2026年预测销面-7.9%/-6.0%、销金-11.6%/-7.9%、房价-4.0%/-2.0%、开工-18.0%/-4.6%、竣工-17.7%/-13.1%、投资-14.2%/-7.5%[3] 两大发展机遇：好房子政策推动存量少+改需释放，赛道空间广阔；商业地产经营优异，消费REITs P/FFO提升至25倍，资产价值重估[3]

政策动态 - 北京2025年保障房任务提前完成，筹集保租房5万套、竣工8万套 [1] - 杭州出台16条土地新规，通过灵活供地、差异化地价及盘活存量空间等方式优化资源配置 [2] - 武汉土拍8宗地全部底价成交，总金额11.18亿元，其中民企竞得2宗宅地 [5] - 成都土拍2宗宅地以底价成交，总金额12.86亿元 [5] 市场数据 - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，其中上海环比上涨0.3%，北京、广州、深圳分别下降0.1%、0.8%、0.7% [3] - 1-10月全国新建商品房销售面积71982万平方米，同比下降6.8%，销售额69017亿元，同比下降9.6% [4] - 贝壳第三季度总交易额7367亿元，同比持平，净利润7.47亿元，同比下降36.1% [6] 公司动态 - 华润置地配售4950万股华润万象生活股份，净筹资约20.61亿港元，用于土地收购及营运资金 [6] - 华夏幸福累计完成1926.69亿元金融债务重组，占其金融债务总额的大部分 [7] - 旭辉启动组织架构调整，撤销四大区域集团及多个事业部，组建华东、华南、华北三大区域事业部 [8] 房企销售业绩 - 中国建筑前10月累计销售收入约2871亿元，销售面积1070万平方米 [8] - 华润置地前10月累计销售收入约1696亿元，销售面积641万平方米 [9] - 中国金茂前10月累计销售收入约926.82亿元，销售面积400.6万平方米 [9] - 远洋集团、新城控股、首开股份、华侨城、旭辉控股、合生创展、富力地产前10月销售收入分别为213亿元、164.68亿元、150.01亿元、145.5亿元、141.7亿元、131.65亿元、117亿元 [9]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 报告认为，尽管行业整体数据表现疲软，但维持对房地产行业的“看好”评级，并建议关注在特定领域具有优势的企业 [1][8] - 核心观点基于对2025年1-10月行业数据的分析，显示销售、开竣工、投资及资金面均承受较大压力，但结构性机会依然存在 [5][6][7][8] 销售市场表现 - 2025年1-10月全国商品房销售面积7.20亿平方米，同比下降6.8%，降幅较1-9月的-5.5%有所扩大 [5][14] - 同期商品房销售额6.90万亿元，同比下降9.6%，降幅较1-9月的-7.9%扩大 [5][14] - 2025年10月单月销售面积和金额同比分别下降19.6%和24.3%，降幅环比扩大，销售均价同比下降6.9%，环比上升3.3%，显示“以价换量”趋势延续 [5][14] - 不同能级城市新房成交面积均同比下降，2025年前45周一、二、三四线城市增速分别为-5.2%、-8.1%、-10.5%，一线城市表现相对稳健 [5][14] - 分区域看，2025年1-10月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-9.2%、-4.1%、-5.0%、-7.3% [13][18] 开竣工与土地市场 - 2025年1-10月全国房屋新开工面积4.91亿平方米，同比下降19.8%，其中住宅新开工面积同比下降19.3% [6][19] - 同期房屋竣工面积3.49亿平方米，同比下降16.9% [6][19] - 2025年10月单月开竣工面积同比分别下降29.5%和28.2% [6][19] - 土地市场方面，跟踪的Wind 322城2024年宅地成交面积同比下降13%，2025年1-10月同比下降12%，拿地减少预计将持续影响新开工数据 [6][19] 开发投资与资金状况 - 2025年1-10月房地产开发投资额7.36万亿元，同比下降14.7%，其中住宅开发投资额同比下降13.8% [7][23] - 同期房地产开发企业到位资金7.89万亿元，同比下降9.7% [7][27] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降1.8%、10.0%、12.0%、12.8%，各类资金同比降幅均较1-9月有所扩大 [7][27] - 测算显示2025年10月居民购房首付比例约为69% [13][32] 投资建议与推荐标的 - 预计在2024年同期高基数影响下，11月销售将延续低位盘整，四季度市场形势严峻 [8][33] - 推荐标的分为三类：一是布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [8][33][34] - 二是住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费促进政策的企业，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [8][34] - 三是在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [8][34]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]

投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业正处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [2] - 两大发展机遇值得关注：好房子政策推动房企向制造业转型，以及货币宽松周期下消费类商业地产资产重估 [2] - 供给主体的过度出清及补库存困难将约束后续投资和销售的修复节奏，预计修复将显著慢于以往周期 [1][2] 投资端总结 - 2025年1-10月全国房地产开发投资累计73,563亿元，同比下降14.7%，较1-9月降幅扩大0.8个百分点 [1][3] - 10月单月投资同比下降23.0%，降幅较9月扩大1.7个百分点 [1][3] - 新开工面积1-10月累计同比下降19.8%，10月单月同比下降29.5%，降幅较9月显著扩大15.1个百分点 [1][20] - 竣工面积1-10月累计同比下降16.9%，10月单月同比下降28.2%，降幅较9月扩大29.7个百分点 [1][20] - 住宅投资占比为76.9%，1-10月累计同比下降13.8% [3] - 分区域看，东北地区投资降幅最大，1-10月累计同比下降24.5% [3] - 报告调整2025年预测：投资同比-14.2%，新开工同比-18.0%，竣工同比-17.7% [1][20] 销售端总结 - 2025年1-10月商品房销售面积累计7.2亿平方米，同比下降6.8%，销售额累计6.9万亿元，同比下降9.6% [21][30] - 10月单月销售面积同比下降18.8%，销售额同比下降24.3%，降幅分别较9月扩大8.2和12.5个百分点 [2][30] - 销售均价1-10月累计为每平方米9,588元，同比下降2.8%，10月单月均价为每平方米9,722元，同比下降6.9% [30] - 住宅销售面积1-10月累计6.0亿平方米，同比下降7.0% [21] - 分区域看，东部地区销售面积降幅最大，1-10月累计同比下降9.2% [28] - 10月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.5%，住宅待售面积减少292万平方米 [30] - 报告调整2025年预测：销售面积同比-7.9%，销售金额同比-11.6%，销售均价同比-4.0% [2][34] 资金端总结 - 2025年1-10月房地产开发企业到位资金累计7.9万亿元，同比下降9.7% [35] - 10月单月到位资金同比下降21.9%，降幅较9月扩大10.4个百分点 [2][35] - 10月单月国内贷款同比下降6.7%，降幅较9月收窄7.8个百分点；自筹资金同比下降17.2%，降幅扩大5.1个百分点 [2][35] - 10月单月销售回款降幅显著，定金及预收款同比下降26.0%，个人按揭贷款同比下降30.6%，降幅分别较9月扩大17.4和19.1个百分点 [2][35] - 报告预计后续资金来源仍略偏紧，但随着政策持续放松将逐步改善 [2][35] 投资建议与关注公司 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、绿城中国 [2] - 推荐商业地产：华润置地、新城控股、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [2] - 推荐低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [2] - 推荐物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2]

投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[1] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，行业整体朝着止跌回稳的方向迈进，但房价仍可能存在小幅度震荡 [6] - 期待后续在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作加速推进，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [6] - 报告推荐关注三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的公司、以及服务品质突出的优质物管公司 [6] 新房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [3] - 分城市能级看，一、二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%、0.4%、0.5% [3] - 70城新房价格同比下降2.6%，降幅较9月缩小0.1个百分点 [3] - 10月新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为6个、0个、64个，环比上涨城市数量较9月增加1个 [3] - 10月新房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为7个、2个、61个 [3] 二手房价格表现 - 2025年10月，70个大中城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较9月扩大0.1个百分点 [4] - 分城市能级看，一、二、三线城市二手房价格环比分别下降0.9%、0.6%、0.7% [4] - 70城二手房价格同比下降5.4%，降幅较9月扩大0.2个百分点 [4] - 10月二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，环比上涨城市数量与9月持平 [4] - 10月二手房价格同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0个、0个、70个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [23] 重点城市表现 - 2025年10月，一二线重点35城新房价格同环比均降多增少 [5] - 环比角度看，上海、沈阳、乌鲁木齐、杭州、合肥5城实现上涨 [5] - 同比角度看，上海、杭州等6城上涨，其中上海以环比+0.3%、同比+5.7%领跑35城，是一线城市中唯一实现同环比均增长的城市 [5] - 2025年1-10月累计，上海、杭州新房价格同比分别上涨5.8%、1.2%，领跑35城 [28] - 10月重点35城二手房价格同环比均下跌 [28] - 2025年1-10月累计，上海二手房价格同比下降1.8%，表现相对最好；呼和浩特同比跌幅最大，达9.4% [28] 投资建议标的 - 布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团 [6] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司：华润置地、新城控股、龙湖集团 [6] - "好房子，好服务"政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [6]