格隆汇11月11日丨新城控股(601155.SH)公布，10月份公司实现商业运营总收入约11.86亿元，比上年同 期增长7.65%；1-10月公司累计实现商业运营总收入约116.96亿元，比上年同期增长10.49%。 10月份公司实现合同销售金额约14.19亿元，销售面积约19.15万平方米。1-10月公司累计实现合同销售 金额约164.68亿元，累计合同销售面积约215.06万平方米。 ...

地产板块市场表现 - 11月11日A股地产板块逆市领涨，代表龙头地产行情的中证800地产指数上涨超过1% [1] - 个股方面，上海临港领涨5.6%，衢州发展、新城控股涨幅超过2%，招商蛇口、滨江集团、陆家嘴等多只股票涨幅超过1% [1] - 跟踪中证800地产指数的地产ETF（159707）场内价格上涨超过1%，实时成交额超过3300万元 [1] 地产ETF交易数据 - 地产ETF（159707）当日净申购1200万份，显示资金流入 [1] - 该ETF盘中价格0.684元，涨幅0.88%，均价0.681元，成交量2456万份 [2] - 当日最高价0.686元，最低价0.677元，开盘价0.679元 [2] 成份股表现 - 中证800地产指数前十大成份股在ETF中权重超过90%，头部集中度高 [3] - 指数汇集市场13只头部优质房企，央国企含量高 [3] - 当日涨幅居前的成份股包括上海临港（涨5.43%）、衢州发展（涨3.07%）、新城控股（涨2.18%）等 [2] 行业融资环境 - 2025年10月房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比大幅增长76.9% [2] - 10月信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，在总融资中占比63.8% [2] - 发债房企主要为央国企，显示融资环境改善 [2] 机构观点与投资逻辑 - 2026年房地产企业可能进入资产负债表修复的关键一年，部分企业可能见到盈利长周期底部 [3] - 率先脱困的企业通常布局好的城市，具备良好运营的投资性房地产或拥有增值潜力的金融资产 [3] - 在行业出清背景下，龙头地产公司可能更具弹性 [3]

**行业与公司** * 行业：中国房地产行业，特别是中国房地产投资信托基金（C-REITs）市场及其相关的开发商[1][3][9] * 公司：重点提及的开发商包括华润置地（1109 HK）、新城控股（601155 SS / 1030 HK）、龙湖集团（0960 HK）、中国海外发展（0688 HK）、招商蛇口（001979 SZ）、万科企业（000002 SZ / 2202 HK）、保利发展（600048 SS）、金地集团（600383 SS）及中国金茂（0817 HK）[4][6][107] **核心观点与论据** * 行业转型：中国房地产行业正从大规模新建住宅转向租赁资产运营和REIT市场发展，这被视为未来十年的核心投资主题[1][3][9] * 政策驱动：自2025年第三季度以来，增量政策利好加速了C-REITs的发行，资产范围和发行主体背景均有所扩展，例如2025年9月的新指引缩短了首次增发的时间线[3][11][14] * 市场潜力：C-REITs市场规模潜力预计可达约1万亿美元，为当前市值310亿美元的30倍以上，长期有望成为重要资产类别[3][40][42][43] * 投资逻辑：C-REITs回报稳定且与股市相关性较低，是切入行业转型主题的良好方式，开发商可通过将成熟投资物业剥离至REITs以释放价值、优化盈利和去杠杆[3][9] * 受益者分析：华润置地短期内受益潜力最大，因其拥有规模庞大的购物中心但质押率较高，其他拥有丰富非零售租赁资产的公司可能在中期受益[4][6][9] * 当前市场规模：截至2025年9月，共上市75只公募C-REITs，累计发行规模约人民币2000亿元，市值约人民币2200亿元，但仅占中国整体股市市值的0.15%[20][29] * 市场表现：受国内持续降息影响，C-REITs平均交易收益率已压缩至4.4%，价格平均上涨约10%，收益率较IPO时平均下降约184个基点[21][38] * 监管框架：C-REITs采用"公募基金+资产支持证券（ABS）"架构，监管要求严格，包括战略投资者持有比例不低于20%、持有期限不少于3-5年、杠杆限制（总资产/净资产≤140%）、每年分配至少90%可分配收益等[15][16][18] **其他重要内容** * 发展历程：C-REITs发展经历了初步筹备期（2001–2006）、渐进发展期（2007–2015）、推广加速期（2016–2020）和全面提速期（2021年至今），首批9只REITs于2021年6月上市[11][12][14] * 资产构成：目前上市C-REITs中，基础设施类（交通、公用事业、物流等）占主导，占总上市数量的78%和总市值的72%，商业地产类（购物中心等）占15%和19%[20][31][35][39] * 国际比较：成熟市场REIT市值平均占GDP的6.7%和股市总市值的5.2%，远高于中国的0.15%和0.16%，显示巨大增长空间[42][44][45][55] * 潜在市值估算：基于成熟市场商业REIT渗透率平均值11.4%和商业REITs占REIT总市值平均比例56%，估算中国C-REITs潜在总市值可达9870亿美元[42][50] * 关键信号：REIT发行常态化、商业资产范围扩展、发行人持有比例/期限放宽、资本循环灵活性提升以及非机构/离岸投资者参与度增加，将强化中期投资逻辑信心[4]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：宏观经济、人工智能（AI）、稀土、房地产、投资管理[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21][22][23][24][25][26][27][28][29][30][31][32][33][34][35][36][37][38][39][40][41][42][43][44][45][46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57][58][59][60][61][62][63][64][65][66][67] * 公司：摩根士丹利（大摩）、民生中国指数成分股、华润置地、新城控股、龙湖集团、中海、招商蛇口、保利、万科、经贸[3][6][39][40][41][42][46][47][48][62] 核心观点和论据 中美关系与稀土博弈 * 中美十月底达成暂时协议 美国同意将实体清单50%关联方法则实施延后一年 中国同意将稀土出口管控措施生效时间延后一年[26] * 关系状态为战术性停火、结构性竞争的竞争性共存 未来争端再起是常态而非意外[25][37] * 中国控制85%以上的全球稀土精炼以及90%的稀土永磁生产 优势在未来三五年难被动摇[29] * 中国完全放弃稀土牌基本不可能 但过度施压可能性也较小 因在高科技领域（如半导体设计软件EDA自给率不到20%）仍需时间[29] 宏观经济与市场策略 * 美国市场近期波动率加大（东稳西荡） 原因包括政府停摆、最高法院咨询关税合法性、对AI投资泡沫的质疑[2][10] * 即使最高法院限制关税路径 美国行政当局仍有301条款等替代方案 预计有效关税水平将维持现状而非大幅下降[7][8][9] * 对中国市场展望 民生中国指数估值已从十倍前瞻市盈率涨至13倍以上（涨幅超30%） 但三季度业绩出现恶化迹象 约9%成分股业绩低于预期[41][42] * 全球公募基金十月份对中国的配置下调 低配程度加深 但与中美关系十月波折相关 被视为短暂现象[45] * 建议投资者关注基本面和大盘公司业绩稳定性 特别是大盘互联网电商企业结束烧钱行为对盈利企稳的影响[46][47][48] 人工智能（AI）投资与影响 * AI投资状态有两条线索 技术进步的非线性（每轮算力需求提升十倍）和企业落地应用的节奏（目前试点阶段 全面采用可能2026年）[11] * 基线测算 AI净收益率对标普500公司加总可达9000亿美元（不到万亿美元） 相当于利润提升20%以上 潜在市场增量13万亿美元[12] * AI受益最大领域可能非最高科技行业 而是人均利润低、劳动密集、流程复杂领域（如医疗保健、必选消费品、不动产管理）[13] * 美国约90%岗位会受AI影响 易受影响职位特点是自动化占比高、对创造性要求低（如专业服务业标准化环节）[15] * AI对生产率进步的影响 美国可能在2026年略有体现 中国因就业考虑可能要到2027年 欧洲最慢[17] * AI硬件投入存在风险 当前投入的GPU算力中心未来可能因技术迭代迅速折旧 与产生的token价值不匹配[18] 房地产市场与REITs机遇 * 房地产市场显著转弱 十月份百强开发商销售面积和金额同比下降超40% 主要城市二手房成交量同比降30%[56] * 一线城市房价环比跌幅加速 十月份贝壳50城二手房均价环比降0.9% 一线城市环比降1.2% 居民调查显示67%一线受访者预期房价继续下跌[57][58] * 行业长期转型方向是从新建住宅转向租赁住宅运营 境内公募REITs（市值约2200亿人民币）是新兴投资类别 规模潜力预计可达1万亿美元（较当前310亿美元规模扩大30倍以上）[59][60] * 现阶段可通过上市开发商切入REITs主题 华润置地、新城控股、龙湖集团因庞大购物中心资产短期受益潜力大 中长期关注拥有写字楼和酒店资产的开发商（中海、招商蛇口、保利、万科、经贸）[61][62] 其他重要内容 * 对明年中国GDP增长目标预测设在5%左右 但财政资源可能更多向科技投资（新质生产力）倾斜而非消费端 走出通缩可能需等到2027年[65][66] * 美股若出现大幅调整会对全球风险偏好产生负面影响 但当前美股盈利预期向上调整动能仍为全球最强 且美联储有进一步降息预期（今年至少一次 明年2-3次） 对全球风险偏好和中国市场配置中性偏利好[51][52][53] * 会议提及年度x tail亚洲最佳研究团队评选 呼吁买方机构投票支持[4][6][54]

涉及的行业与公司 * **行业**：人工智能（AI）行业、稀土行业、中国房地产市场、公募REITs（房地产投资信托基金）市场[1][7][14][19][21][22] * **公司**：标普500公司、华润置地、新城控股、龙湖集团、中海、招商蛇口、保利、万科、经贸等中国上市开发商[7][23] 核心观点与论据 * **全球市场格局（东稳西荡）** * 美国市场近期波动性加大，原因包括政府停摆、最高法院质询关税合法性、以及对AI投资泡沫的担忧[1][4] * 中国市场相对稳健，形成“东稳西荡”格局[1][4] * **中美关系与稀土策略** * 中美十月底达成协议，将部分关键措施（如实体清单50%关联方法则、部分稀土出口管控）生效时间延后一年，显示双方科技资源的相互依赖[1][13] * 中国对稀土的管控是长期战略，旨在制衡欧美科技限制 中国控制全球85%以上的稀土开采和90%的冶炼产能，短期内优势难以撼动[1][14] * 未来争端和谈判可能成为新常态[1][13] * **AI投资与发展前景** * AI投资处于企业应用试点阶段，全面采用预计在2026年[1][7] * 当前技术下，AI净收益率可使标普500公司利润提升20%以上，相当于13万亿美元的潜在市场增量[7] * 存在硬件迅速折旧等风险，短期无法证实或证伪AI泡沫[7][10] * 各经济体AI应用进展差异：美国因数字部门权重高，预计2026年可见生产率进步；中国需至2027年；欧洲进展最慢[9] * **AI对就业的影响** * AI将以某种方式影响约90%的岗位，自动化占比高、创造性要求低的职位最易受冲击[1][8] * 各国需完善社会保障体系以应对劳动力重新配置，中国需加强对农民工和灵活就业人员的补贴[1][8] * **中国房地产市场** * 短期承压：百强开发商十月份销售面积和金额同比下降超过40%，一线城市房价环比跌幅加速至十月份的1.2%[1][19][20] * 居民信心恶化：一线城市67%的受访者预期未来房价继续下跌，远高于二线城市的45%和三线城市的30%[2][20] * 长期趋势：市场将从新建住宅转向租赁住宅运营，REITs市场潜力巨大[1][21] * **中国公募REITs市场** * 截至2025年9月，境内累计上市公募REITs数量为75个，总市值约2200亿人民币，较2021年首批上市时增长约七倍，但仅占中国股市总市值的0.15%，远低于成熟市场5.2%的水平[22] * 市场规模潜力预计可达1万亿美元，较目前的310亿美元规模扩大30倍以上[22] * 机构投资者目前直接参与交易较难，建议通过上市开发商切入，因开发商拥有庞大租赁资产但REITs参与度低（已上市REITs中开发商占比仅13%）[2][23] * **宏观经济与市场展望** * 2026年中国GDP目标可能设定在5%左右，财政资源可能更多投向科技领域而非消费端，真正走出通缩预计要到2027年左右[24] * 中国股票市场估值已上调（民生中国指数前瞻性市盈率从10倍涨至13倍以上），未来上涨需盈利改善支撑 约40%的公司三季度业绩低于预期，差距约9个百分点[16][17] * 美股波动影响全球风险偏好，但若企稳且美联储降息，对中国市场中性偏利好[18] 其他重要内容 * **中美关系不同情景的影响**：基准情景下中国出口增速可提高1个百分点，实际GDP提高0.1个百分点；悲观情景将扰动全球供应链；乐观情景可缓解国内产能过剩[15] * **开发商REITs受益潜力**：华润置地短期受益潜力最大，其次是新城控股和龙湖集团；中长期看，中海、招商蛇口、保利、万科等也有望受益[23]

板块整体表现 - 11月10日房地产开发板块整体上涨1.21%，表现优于大盘，当日上证指数上涨0.53%，深证成指上涨0.18% [1] - 板块内个股表现分化，盈新发展以10.13%的涨幅领涨，首开股份以-7.79%的跌幅领跌 [1][2] 领涨个股表现 - 盈新发展收盘价3.48元，涨幅10.13%，成交量642.21万手，成交额22.15亿元 [1] - 海泰发展收盘价5.38元，涨幅10.02%，成交量57.43万手，成交额2.99亿元 [1] - 合肥城建收盘价12.43元，涨幅10.00%，成交量101.97万手，成交额11.91亿元 [1] - 华侨城A收盘价2.66元，涨幅9.92%，成交量257.84万手，成交额6.76亿元 [1] 领跌个股表现 - 首开股份收盘价5.68元，跌幅7.79%，成交量202.57万手，成交额11.73亿元 [2] - 沙河股份收盘价16.49元，跌幅4.85%，成交量26.69万手，成交额4.42亿元 [2] - \*ST中地收盘价6.25元，跌幅3.40%，成交量40.49万手，成交额2.53亿元 [2] 板块资金流向 - 当日房地产开发板块主力资金净流入4.0亿元，游资资金净流出4.16亿元，散户资金净流入1548.77万元 [2] - 盈新发展主力净流入5.07亿元，主力净占比22.88% [3] - 合肥城建党主力净流入3.06亿元，主力净占比25.71% [3] - 华侨城A主力净流入1.42亿元，主力净占比21.05% [3]

11月10日，新城控股涨5.35%，截至发稿，报14.57元/股，成交3.17亿元，换手率1.00%，总市值328.64 亿元。 资料显示，新城控股集团股份有限公司位于上海市普陀区中江路388弄6号新城控股大厦A座，成立日期 1996年6月30日，上市日期2015年12月4日，公司主营业务涉及房地产开发与销售。主营业务收入构成 为：房地产开发销售68.63%，物业出租及管理29.06%，其他(补充)2.31%。 从基金十大重仓股角度 风险提示：市场有风险，投资需谨慎。本文为AI大模型自动发布，任何在本文出现的信息（包括但不 限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，不构成个人投资建 议。 数据显示，景顺长城基金旗下1只基金重仓新城控股。景顺长城景骊成长混合A（010706）三季度增持 8100股，持有股数13.19万股，占基金净值比例为4.71%，位居第十大重仓股。根据测算，今日浮盈赚取 约9.76万元。 责任编辑：小浪快报 景顺长城景骊成长混合A（010706）基金经理为梁荣。 截至发稿，梁荣累计任职时间3年22天，现任基金资产总规模4551.62万元，任职期间最佳基金回报 2 ...

涉及的行业与公司 * 行业为中国房地产行业[1][7] * 公司提及华润置地（CR Land，1109 HK）[5]、建发国际集团（C&D，1908 HK）[5]、新城控股（Seazen，601155 SS）[5] 核心观点与论据 购房者情绪与价格预期恶化 * 购房者对未来12个月房价的预期显著恶化 净42%的受访者预计房价将下跌（7月调查为净33%）[2][15] * 一线城市情绪恶化尤为严重 净67%的受访者预计房价下跌（7月为净50% 4月为净39%）[2][15] * 二线城市净45%的受访者看跌房价（7月为净23%）[15] 购房意愿持续疲弱 * 考虑未来购房的受访者比例降至48%（7月为51%）为自2023年第三季度开始调查以来的最低水平[4][12] * 仅有15%的受访者“极有可能”购房（7月为16%）[4][12] * 仅2%的受访者预计其购房行为会发生在未来12个月内[4][12] 卖房意愿迫切且愿意承受损失 * 潜在卖家中 计划在未来六个月内卖房的比例为41%（7月为44% 4月为47%）[3][18] * 其中12%的卖家已将房产挂牌（7月为8%）[18] * 多数卖家愿意承受损失 52%的卖家愿意低于购入价出售（7月为56% 4月为43%）[3][19] * 仅17%的卖家坚持售价必须高于购入价（7月为18% 4月为21%）[3] 投资观点与股票推荐 * 对民营房企持谨慎态度 但认为近期因刺激政策预期降温和销售疲弱导致的行业回调为优质国企提供了入场机会[5] * 推荐华润置地和建发国际集团 因其作为长期市场整合者且股息收益率具有吸引力[5] * 推荐新城控股 因其稳健的商场租金收入和私募REITs剥离计划[5] 其他重要内容 调查方法与风险因素 * 调查于2025年10月24日至28日进行 覆盖2，060名来自1至4线城市的居民 总样本误差幅度为±1 7%（置信水平90%）[7] * 报告列出了所推荐公司的估值方法及上行与下行风险[25][26][27][28][29][30][31][32] 行业评级 * 对中国房地产行业的观点为“与大市一致”（In-Line）[7][88] * 对中国房地产管理与服务行业的观点为“具吸引力”（Attractive）[7][90]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1][6] 报告核心观点 - 香港楼市已显现企稳复苏态势，其回暖由交易成本下降（必要条件）与贷款成本下降（充分条件）的协同效应驱动 [1][16][20][24] - 香港私人住宅售价指数已连续4个月上升，2025年9月环比上涨1.32%；租金指数连续10个月上涨，创历史新高 [16][17] - 政策效果具有时滞性，2024年2月的“撤辣”政策在经过约15个月消化后，于2025年中期开始显现效果 [1][20] - 金融环境宽松是关键，1个月HIBOR从3.98%大幅降至0.57%，带动主流“H按”房贷利率一度降至2%左右，显著降低购房者月供压力 [1][24][26] - “以租养贷”理论可行，当前约3%-4%的租金回报率高于约3.375%的贷款成本，重新激活了香港楼市的金融属性，形成价值重估的正向循环 [1][27] 股票市场与信用债表现 - **A股地产板块**：本周（2025年11月3日-7日）涨跌幅为-0.22%，跑输沪深300指数1.05个百分点，在31个行业中排名第24 [2][31][32] - **港股地产建筑板块**：本周涨跌幅为1.87%，跑赢恒生指数0.58个百分点，在12个行业中排名第9 [2][31][43] - **个股表现**：A股涨幅前五为*ST中迪（27.59%）、中交地产（15.33%）、栖霞建设（6.27%）、南山控股（4.50%）、上海临港（4.07%）；港股涨幅前五为绿景中国地产（38.25%）、恒大物业（12.82%）、荣万家（6.62%）、弘阳服务（5.56%）、金地商置（5.14%） [37][46] - **地产信用债**：本周新发行72.50亿元，净融资额为-15.20亿元；年初至今累计净融资额为-377.65亿元，去年同期为-261.95亿元 [2][31][50] REITs市场表现 - **整体表现**：本周REITs指数收于119.13点，涨跌幅为-0.55%，近一个月跑输沪深300指数3.12个百分点 [3][51][52] - **产权型REITs**：指数收于118.76点，周度涨跌幅为-1.00%；其中产业园区型、物流仓储型、保租房型REITs指数分别下跌0.94%、0.97%、1.17% [3][51][55] - **特许经营权型REITs**：指数收于119.31点，周度涨跌幅为0.00%；其中生态环保型REITs上涨0.75%，表现相对较好 [3][51][58] - **成交与活跃度**：本周REITs总成交额为14.17亿元，环比下降7.46%；整体换手率为0.58%，环比下降0.02个百分点 [3][51][65][72] 楼市成交情况 - **新房市场**：本周45城新房成交面积滚动四周同比下降26.88%，年初至今累计同比下降15.01%；分线级看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降71.80%、61.13%、70.00% [5][80][81] - **二手房市场**：本周14城二手房成交面积滚动四周同比下降21.63%，但年初至今累计同比上升3.30%；分线级看，三四线城市表现亮眼，滚动四周同比大幅上升123.96% [5][80][90] 土地市场动态 - **百城土地市场**：本周土地供应和成交建筑面积环比分别上升3.77%和19.15%，平均溢价率为3.78%，环比下降0.17个百分点 [4][99][100] - **一线城市**：土地供应建面环比下降42.48%，但成交建面环比大幅上升108.90%，溢价率为1.08% [4][99][109] - **二线城市**：土地供应和成交建面环比分别下降7.19%和2.40%，溢价率为3.59%，环比上升2.91个百分点 [4][99][118] - **三四线城市**：土地供应和成交建面环比分别上升14.08%和27.10%，溢价率为4.35%，环比上升1.16个百分点 [4][99][127] 行业政策梳理 - **地方政策动向**：湖南省平江县出台政策，成为该省首个全面推行现房销售的县城，要求新出让土地上的商品房项目须完成竣工验收后方可销售 [137]

股价与交易表现 - 11月10日盘中股价上涨2.02%，报14.11元/股，总市值318.27亿元 [1] - 当日成交金额1.51亿元，换手率0.48% [1] - 今年以来股价累计上涨17.98%，但近20日下跌8.50%，近60日下跌10.75% [1] - 资金流向显示主力资金净流出1336.11万元，特大单净卖出1402.26万元 [1] 公司基本面与财务数据 - 公司2025年1-9月实现营业收入343.71亿元，同比减少33.34% [2] - 2025年1-9月归母净利润为9.74亿元，同比减少33.05% [2] - 主营业务收入构成为：房地产开发销售68.63%，物业出租及管理29.06%，其他2.31% [1] 股东结构变化 - 截至9月30日，股东户数为4.32万，较上期减少12.34% [2] - 人均流通股为52155股，较上期增加14.07% [2] - 香港中央结算有限公司持股1663.08万股，较上期减少70.14万股 [3] - 工银价值精选混合A为新进第五大流通股东，持股1574.12万股 [3] 分红与机构持仓 - A股上市后累计派现145.95亿元，但近三年累计派现0.00元 [3] - 南方中证500ETF持股1318.16万股，较上期减少31.89万股 [3] - 南方中证房地产ETF持股1140.06万股，较上期减少13.83万股 [3] - 中国证券金融股份有限公司等机构退出十大流通股东之列 [3] 行业与业务定位 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [1] - 公司涉及的概念板块包括REITs概念、养老产业、新零售等 [1]