报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业基本面已深度调整，投资与销售两端承压，但政策面积极因素正在积累，行业政策值得期待 [1][3] - 供给主体的过度出清及补库存困难，将导致后续投资修复节奏显著慢于以往周期，并约束销售端的修复 [3] - 目前板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，具备吸引力 [3] 投资端分析 - **2025年1-12月累计数据**：全国房地产开发投资82,788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大1.3个百分点；新开工面积同比-20.4%，降幅收窄0.1个百分点；施工面积同比-10%，降幅扩大0.4个百分点；竣工面积同比-18.1%，降幅扩大0.1个百分点 [3][4][21] - **2025年12月单月数据**：投资同比-35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点；新开工同比-19.4%，降幅收窄8.2个百分点；竣工同比-18.3%，降幅收窄7.2个百分点 [3][21] - **分物业类型**：1-12月住宅投资63,514亿元，同比-16.3%，占总投资比重76.7% [4] - **分区域**：1-12月投资增速东部地区-19.7%、中部地区-15.3%、西部地区-9.8%、东北地区-27% [4] - **2026年预测调整**：考虑到近期拿地再次走弱，将新开工增速预测下调至-7.7%（原预测-4.6%），竣工增速预测维持-13.1%，投资增速预测下调至-9.1%（原预测-7.5%） [3][21] 销售端分析 - **2025年1-12月累计数据**：商品房销售面积8.8亿平方米，同比-8.7%，降幅较1-11月扩大0.9个百分点；销售额8.4万亿元，同比-12.6%，降幅扩大1.5个百分点；销售均价9,527元/平方米，同比-4.3%，降幅扩大0.7个百分点 [3][22][31] - **2025年12月单月数据**：销售面积同比-15.6%，降幅收窄1.7个百分点；销售金额同比-23.6%，降幅收窄1.5个百分点；销售均价同比-9.5%，降幅与上月持平 [3][22][31] - **分物业类型**：1-12月住宅销售面积7.3亿平方米，同比-9.2%；住宅销售均价10,005元/平方米，同比-4.2% [24][31] - **分区域**：1-12月销售面积累计增速东部-11.3%、中部-5.9%、西部-6.3%、东北-10.9% [26] - **库存情况**：12月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长1.6%，较11月末增加1,326万平方米；其中住宅待售面积增加875万平方米 [31] - **2026年预测调整**：将销售面积增速预测下调至-7.6%（原预测-6.0%），销售金额增速预测下调至-9.4%（原预测-7.9%），房价增速预测维持-2.0% [3][36] 资金端分析 - **2025年1-12月累计数据**：房地产开发企业到位资金9.3万亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大1.5个百分点 [3][37] - **2025年12月单月数据**：到位资金同比-26.7%，降幅收窄5.8个百分点 [3][37] - **12月单月各资金来源同比**：国内贷款-45%，降幅扩大34.6个百分点；自筹资金-15.7%，降幅收窄15个百分点；定金及预收款-23.7%，降幅收窄18.1个百分点；个人按揭贷款-39.2%，降幅扩大4.5个百分点 [3][37][38] - **趋势判断**：预计后续资金来源仍略偏紧，但随着行业政策持续放松，资金来源将逐步改善 [3][40] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [3] - **推荐标的分为四类**： 1. **优质房企**：滨江集团、绿城中国、建发国际、中国金茂、保利发展、招商蛇口、建发股份、越秀地产 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注新城发展、太古地产 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

行业投资评级 - 强于大市 (维持) [1] 核心观点 - 2025年楼市平稳收官 全年销售降幅收窄 积极因素持续汇聚 2026年楼市调整幅度预计逐步收敛 [1][6] - 楼市复苏链条将按照“量稳——价稳——房企现金流修复——投资节奏修复”演进 在量价尚未完全企稳背景下 2026年投资预计仍将下降 [6] - 预计2026年“核心区+好房子”将率先企稳 关注中期楼市企稳的可能性 [6] 2025年市场表现总结 - 2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7% 销售金额同比下降12.6% 降幅较2024年分别收窄5.0和5.1个百分点 [6] - 2025年全年房地产投资同比下降17.2% 新开工面积同比下降20.4% [6] - 2025年12月单月房地产投资同比下降35.8% 新开工面积单月同比下降19.4% 竣工面积单月同比下降18.3% [8] - 2025年12月单月商品房销售面积同比下降15.6% 销售金额同比下降23.6% [8] - 2025年12月70个大中城市新建商品住宅价格同比下跌3.0% 环比下跌0.4% 二手住宅价格同比下跌6.1% 环比下跌0.7% [8] - 2025年房企到位资金累计同比下降13.4% 其中国内贷款下降7.3% 定金及预收款下降16.2% 个人按揭贷款下降17.8% [8] 2026年市场展望 - 预计2026年全国商品房销售面积将同比下降6% [6] - 预计2026年房地产投资将同比下降8.5% [6] - “好房子”凭借品质和得房率等优势 仍将成为提振新房销售的重要因素 [6] - 2025年新开工下降将制约高品质住宅供给 同时收入及房价下行预期将持续抑制购房需求释放 [6] - 新开工绝对值处于低位 在低基数下 2026年降幅有望收窄 [6] 积极因素分析 - 总量层面 本轮国内楼市量价调整幅度已与海外接近 2022年以来一二手成交总量逐步趋稳 [6] - 区域及产品层面 核心城市主城区库存可控 部分三四线城市逐步止跌 [6] - 同期调整的中国香港楼市逐步止跌回稳 [6] - “好房子”延续较好去化表现 [6] - 购房者层面 随着首付比例和房贷利率下行 居民置业压力不断减轻 杠杆率高位回落 [6] - 租金回报率高于十年期国债利率 购房相对吸引力增强 [6] 投资建议与关注主线 - 投资者从关注政策变化逐步回归公司基本面本源 优质企业走出独立行情 [5] - 建议关注三条主线 [5] - 主线一：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企 有望持续受益“好房子”建设 列举公司包括华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产 [5] - 主线二：受益香港楼市止跌回稳的港资地产 列举公司包括新鸿基地产、恒基地产、信和置业 [5] - 主线三：净现金流及分红稳定的优质企业 列举公司包括华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务 [5] - 同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域头部企业 [5][7]

报告行业投资评级 - 看好（维持）[1] 报告核心观点 - 2025年房地产市场延续低位盘整，销售、投资、开工等核心指标全面下滑，市场呈现“以价换量”趋势[4][13] - 政策面整体较宽松，但市场观望情绪浓厚，行业开竣工规模在2026年同比回暖难度较大[5][20] - 投资建议聚焦于城市基本面好、信用强的房企，住宅与商业双轮驱动的公司，以及优质物管标的[7][32][34] 根据相关目录分别总结 1、全年销售数据同比下降，市场以价换量趋势明显 - 2025年1-12月，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%，其中商品住宅销售面积同比下降9.2%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售额8.39万亿元，同比下降12.6%，其中商品住宅销售额同比下降13.0%[4][13] - 2025年1-12月，商品房销售均价为9527元/平方米，同比下降4.3%[4][13] - 2025年12月单月，销售面积和金额同比分别下降15.6%和23.6%，单月销售均价同比下降9.5%，环比上升3.0%[4][13] - 分区域看，2025年1-12月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.3%、-5.9%、-6.3%、-10.9%[12][16] - 2026年前3周，一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-34.8%、-26.6%、-33.6%，延续下行趋势[4][13] 2、新开工面积降幅连续四年超20%，竣工面积规模收缩 - 2025年1-12月，全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%，其中住宅新开工同比下降19.8%[5][20] - 2025年1-12月，房屋竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1%[5][20] - 2025年12月单月，全国房屋开竣工面积同比分别下降19.4%和18.3%[5][20] - 2022-2025年新开工面积降幅均超过20%，预计2026年全年行业开竣工规模同比回暖难度较大[5][20] - Wind 322城2025年全年宅地成交面积同比下降11.0%，拿地减少或将持续影响后续新开工[5][20] 3、开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 - 2025年1-12月，房地产开发投资额8.28万亿元，同比下降17.2%，其中住宅开发投资额同比下降16.3%[6][24] - 开竣工数据下滑、下半年销售数据低位运行影响了投资意愿[6][24] 4、企业到位资金降幅扩大，房企年末现金流压力犹存 - 2025年1-12月，房地产开发企业到位资金9.31万亿元，同比下降13.4%[6][26] - 分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别下降7.3%、12.2%、16.2%、17.8%[6][26] - 在销售走弱情况下，房企销售回款资金（定金及预收款、个人按揭贷款）降幅超过15%[6] - 2025年12月，国内贷款资金单月同比降幅达45.0%，房企年末现金流压力大[6][26] - 报告测算2025年12月居民购房首付比例约为74%[12][32] 5、投资建议 - 2025年下半年销售市场整体平淡，11-12月促销下住宅销售均价降幅超10%，但在高基数下销售仍不及预期，市场观望情绪浓[7][32] - 2025年12月以来政策面整体较宽松，包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调、北京再次放宽限购等[7][32] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[7][32][34] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团[7][34] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[7][34]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年全年房地产销售面积同比下滑8.7%，销售额同比下滑12.6%，市场整体承压，但2025年12月单月销售面积和金额环比分别大幅提高39.88%和44.09% [3][5] - 2025年12月单月新开工和竣工面积的同比降幅较上月收窄，其中竣工面积环比大幅提高354.92%，主要因年末为竣工高峰期 [3][18] - 2025年全年房企到位资金同比下降13.4%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各渠道资金降幅均持续扩大 [3][22] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，报告认为后续有望推动市场平稳健康发展，且头部房企凭借运营和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][5][38] 一、销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%；全年销售均价9,527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9,399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60%；单月销售金额8,807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60%；单月销售均价9,370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北地区外，东部、中部、西部地区销售面积同比降幅均较2024年收窄，其中东部地区销售面积同比下降11.30%，中部地区下降5.9%，西部地区下降6.3%，东北地区下降10.9% [9] 二、投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.20%；12月单月开发投资4,197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58,770万平方米，同比下降20.40%；12月单月新开工面积5,313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60,348万平方米，同比下降18.10%；12月单月竣工面积20,894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、资金：到位资金降幅持续扩大 - **整体情况**：2025年全年房企到位资金93,117亿元，同比下降13.40% [3][22] - **分项资金**：其中，国内贷款14,094亿元，同比下降7.3%；自筹资金33,149亿元，同比下降12.20%；定金及预付款28,089亿元，同比下降16.20%；个人按揭贷款12,852亿元，同比下降17.80%，所有分项资金累计降幅均扩大 [3][22] 四、投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产配置价值逐渐提升，行业整体处于缩表周期，PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注方向**：建议关注优质开发商（绿城中国、华润置地、中国海外发展）、优质物管（绿城服务）、优质商业（恒隆地产）、代建龙头（绿城管理控股）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家） [3][39]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业销售面积和销售额同比下滑，但单月环比数据有所改善，开竣工单月同比降幅收窄 [3] - 行业整体仍处于筑底阶段，投资信心尚未完全修复，投资、开工等同比降幅较大 [3] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，后续有望推动市场平稳健康发展 [3][5] - 头部房企凭借优秀的运营管理能力和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][38] 根据相关目录分别进行总结 一、 销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7% [3][5]；全年销售额83937亿元，同比下降12.60% [3][5]；全年销售均价9527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60% [3][5]；单月销售金额8807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60% [3][5]；单月销售均价9370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北区域外，东部、中部、西部地区的销售面积同比降幅均较2024年全年收窄 [9] - 东部地区销售面积39145万平方米，同比下降11.30%，销售额50210亿元，同比下降14.4% [9] - 中部地区销售面积23435万平方米，同比下降5.9%，销售额15684亿元，同比下降9.8% [9] - 西部地区销售面积22327万平方米，同比下降6.3%，销售额15811亿元，同比下降9.6% [9] - 东北地区销售面积3194万平方米，同比下降10.9%，销售额2232亿元，同比下降11.2% [9] 二、 投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82788亿元，同比下降17.20% [3][13]；12月单月开发投资4197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58770万平方米，同比下降20.40% [3][16]；12月单月新开工面积5313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60348万平方米，同比下降18.10% [3][18]；12月单月竣工面积20894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、 资金：到位资金降幅持续扩大 - 2025年全年房企到位资金93117亿元，同比下降13.40% [3][22] - 分项资金均同比下降且降幅扩大： - 国内贷款14094亿元，同比下降7.3% [3][22] - 自筹资金33149亿元，同比下降12.20% [3][22] - 定金及预付款28089亿元，同比下降16.20% [3][22] - 个人按揭贷款12852亿元，同比下降17.80% [3][22] 四、 投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产的配置价值逐渐提升，行业整体PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注**：报告建议关注五类公司 [3][39] 1. 优质开发商：绿城中国、华润置地、中国海外发展 2. 优质物管公司：绿城服务 3. 优质商业公司：恒隆地产 4. 代建龙头：绿城管理控股 5. 中介龙头：贝壳-W、我爱我家 - **部分公司盈利预测**：报告列出了部分开发上市公司的EPS和PE预测（股价截至2025年12月31日）[38] - 招商蛇口：2025年预测EPS 0.47元，预测PE 18.38倍 - 保利发展：2025年预测EPS 0.18元，预测PE 33.89倍 - 滨江集团：2025年预测EPS 0.91元，预测PE 11.04倍 - 新城控股：2025年预测EPS 0.45元，预测PE 31.00倍 - 龙湖集团：2025年预测EPS 0.28元，预测PE 27.21倍

报告行业投资评级 * 报告未明确给出整体行业的投资评级（如“强于大市”、“跟随大市”等）[1][6][45] 报告核心观点 * 行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企[6][45] * 一二手房成交同环比走低，开年弱势延续[1][6][17][20] 行情回顾 * 本周（1.12-1.16），申万房地产板块下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点（沪深300下跌0.6%）[6][11] * 板块周交易额为51869.8亿元，环比下降7.1%[6][11] * 本周*ST阳光、大名城、西藏城投等个股涨幅显著；华夏幸福、ST中迪、中国武夷等个股跌幅显著[6][11] 基础数据 * **新房成交**：截至1月16日，1月43城新房累计成交面积同比下降33.3%，环比12月下降31.1%[6][17] * 一线城市：成交面积同比下降38.9%，环比下降17.3%[6][17] * 二线城市：成交面积同比下降33.8%，环比下降42.7%[6][17] * 三四线城市：成交面积同比下降21.2%，环比上升1.7%[6][17] * **二手房成交**：截至1月16日，1月14城二手房累计成交面积同比下降17.2%，环比12月同期下降4.3%[6][20] * **库存与去化**：截至1月15日，17个重点城市商品房库存面积18824.9万平方米，环比持平，去化周期为151.7周[6][23] * 一线城市：库存面积8184.3万平方米，环比上升0.2%，去化周期117.8周[23] * 二线城市：库存面积7532.1万平方米，环比下降0.1%，去化周期176.6周[23] * 三四线城市：库存面积3108.4万平方米，环比上升0.2%，去化周期260.8周[23] * **土地市场**：上周（1.5-1.11），100大中城市供应土地2198.8万平方米，同比下降2.6%；供应均价858元/平方米，同比下降42%[6][28] * 成交土地1503.1万平方米，同比下降41.4%；土地成交金额189.1亿元，同比下降49.5%[6][28] * 土地成交楼面价1258元/平方米，溢价率1.4%[6][28] * 分线城市溢价率：一线城市0%，二线城市0.5%，三四线城市2.2%[28] 行业及公司动态 * **行业政策动态**： * 1月14日，三部门联合公告，延续居民换购住房个人所得税退税政策至2027年12月31日[6][37] * 三亚市就商品房资金监管暂行办法征求意见，要求现售项目资金纳入监管[32] * 湖北咸宁出台措施，2026年在城区购买90平米以上新房可享最高15万元补贴[32] * 银川市施行促进房地产市场平稳健康发展若干措施[37] * 监管部门对房地产融资协调机制下发新指导，允许白名单项目展期[37] * **公司动态**： * **招商蛇口**：2025年12月实现签约销售面积97.72万平方米，签约销售金额258.44亿元；2025年1-12月累计签约销售面积716.12万平方米，签约销售金额1960.09亿元[6][39] * **保利发展**：拟发行不超过50亿元可转债，用于上海、杭州等地9个房地产开发项目[37] * **华侨城A**：2025年12月合同销售金额19.9亿元，同比减少31%；2025年1-12月累计合同销售金额177.3亿元，同比减少33%[40] * **绿地控股**：2025年10-12月合同销售金额204.59亿元，同比增加30.58%；2025年1-12月合同销售金额680.99亿元，同比增加6.53%[43] * **新城控股**：2025年12月合同销售金额约13.54亿元，同比下降57.80%；2025年1-12月累计商业运营总收入约140.90亿元，同比增长10.00%[44] * 其他公司动态涉及天健集团发行超短融、衢州发展筹划发行股份购买资产、天地源转让子公司股权、首开股份、城投控股、黑牡丹发布经营简报等[38][39][41][42] 投资建议 * 建议关注三类企业：[6][45] * **开发类**：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）[6][45] * **商业类**：中国国贸（600007.SH）、新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）[6][45] * **物企类**：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）[6][45] * 报告对重点公司给出了投资评级与盈利预测，例如华润置地评级为“买入”，龙湖集团评级为“持有”[46]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [6][130] 报告核心观点 - 2026年开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，旨在呵护量价指标加速筑底 [2][6][17] - 行业正从“生存”走向“重生”，面临分化并孕育机遇，投资应关注存量地产及优质产品力开发商 [1][6][17] - 近期核心政策包括：1) 保障性住房再贷款利率下调至1.25%，改善地方政府收储现房商业模式可行性；2) 商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，激活商办市场；3) 换房退税政策延期至2027年底，支持改善性需求 [2][14][15][16] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善 - **保障性住房再贷款**：央行于2026年1月15日将各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，保障性住房再贷款利率从1.75%累计下调至1.25%，旨在解决资金成本与租金收益率不平衡问题，加速地方政府收储现房转为保障房 [14] - **商业地产去库存**：截至2025年11月末，办公楼现房库存达5234万平方米，商业用房现房库存达1.41亿平方米 [15]。2026年1月17日政策将商业用房贷款最低首付比例从50%下调至30%，以降低购置门槛，激活交易 [2][15]。地方配套措施包括武汉给予50%契税补助、南宁对购买超100平方米项目发放1万元补贴等 [15] - **退税政策延期**：换房退税政策第二次延期，有效期延长至2027年12月31日，旨在稳定市场预期、降低换房资金压力，支持改善性住房需求有序释放 [2][16] - **城市更新潜力**：住建部部长指出城镇有超300亿平方米存量住房亟待更新改造，城市更新是挖掘潜在需求、化解存量风险的核心路径 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股表现**：本周（截至2026年1月16日）A股房地产板块涨跌幅为-3.52%，跑输大盘（沪深300）2.95个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为2.54%，跑赢大盘（恒生指数）0.20个百分点 [3][19][20][32] - **阶段表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-6.91%，跑输沪深300（+1.71%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为4.67%，跑赢沪深300（+3.93%） [23] - **个股表现**： - A股涨幅靠前：南都物业（+4.73%）、中交地产（+0.89%）、大悦城（+0.34%）[27] - A股跌幅靠前：华夏幸福（-29.78%）、*ST中迪（-16.72%）、荣盛发展（-13.90%）[27] - 港股涨幅靠前：佳兆业集团（+18.99%）、彩生活（+16.02%）、建业地产（+13.33%）[35] - 港股跌幅靠前：方圆生活服务（-14.77%）、弘阳服务（-12.20%）、弘阳地产（-11.43%）[35] - **信用债市场**：本周地产信用债发行100.00亿元，净融资额-42.55亿元；截至2026年1月16日累计发行163.80亿元，净融资额-37.98亿元，去年同期净融资为119.43亿元 [3][19][39] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于117.47点，涨跌幅为-0.41% [4][40][41]。产权型REITs指数收于120.41点，涨跌幅-0.43%；特许经营权型REITs指数收于113.68点，涨跌幅-0.39% [4][40][44][47] - **细分类型表现**： - 产权型：产业园区型REITs指数涨跌幅+0.33%，物流仓储型-0.91%，保租房型-1.74% [44] - 特许经营权型：高速公路型REITs指数涨跌幅-0.52%，生态环保型+0.50%，能源型-0.62% [47] - **相对收益**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.95个百分点 [4][40][51] - **成交与活跃度**：本周REITs成交额12.88亿元，环比下降20.24%；换手率0.45%，环比下降0.12个百分点 [4][40][54][61] 4. 楼市成交 - **总体成交**：本周（2026年1月10日-16日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降20.37%和18.53%；年初至今累计同比分别下降61.83%和37.34% [6][70] - **新房市场**：45城商品房成交200.42万平方米，滚动四周同比下降20.37% [6][71]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.27%、-19.14%、+3.51% [6][71] - **二手房市场**：14城二手房成交179.26万平方米，滚动四周同比下降18.53% [6][78]。分城市看，一、二、三四线城市滚动四周同比分别为-23.46%、-18.60%、-15.11% [6][78] 5. 土地市场 - **百城土地市场**：本周100大中城市土地供应建面2199万平方米，成交建面1503万平方米，成交总价189亿元，供应和成交建面环比分别下降64.57%和14.03%，溢价率1.39%，环比上升0.96个百分点 [5][88][89] - **各线城市表现**： - 一线城市：供应和成交建面环比分别为-57.97%和+8.98%，溢价率0.00% [5][88][98] - 二线城市：供应和成交建面环比分别为-72.70%和-7.86%，溢价率0.48%，环比上升0.32个百分点 [5][88][108] - 三四线城市：供应和成交建面环比分别为-59.74%和-18.00%，溢价率2.20%，环比上升1.12个百分点 [5][88][118] 6. 投资建议 - **政策展望**：预计未来政策将从“需求侧”继续调减一线城市限购等限制性措施，从“供给侧”加快回收闲置用地与收储现房进度，并通过“好房子”标准体系建设引导行业向品质提升转型 [3] - **标的建议**：关注存量地产三个方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂） [6][17]

行业宏观趋势：进入存量“质量竞争”时代 - 2025年全国新开业集中式商业项目360+个，商业总体量超2740万平方米，数量与体量同比2024年均下滑超两成，分别为-24.39%和-25.03%，创下2013年以来新开业数量最低值 [1][4] - 新开业项目中，存量改造再开业项目占比近20%，达70余个，实际新建物业项目不足300个，存量改造趋势明显 [4] - 截至2025年底，全国存量集中式商业数量超9000个，体量超6.67亿平方米，但存量增速同比放缓，标志着行业进入以运营提升和资产焕新为核心的“质量竞争”时代 [4] 区域市场格局：核心城市群马太效应与下沉市场爆发 - 新增项目区域分布高度集中，华东区新开项目数量占比38%，江浙沪包揽近七成，其中江苏新开42个项目 [7] - 长三角、粤港澳大湾区、京津冀三大核心城市群马太效应强烈，成为增量主战场 [2][12] - 高线级城市仍是增量主场，2025年商业高线级城市开业项目占比64%，但低线级城市占比提升至36%，其中商业五线城市开业项目占比从2024年的5%大幅提升至11% [13] - 县域商业迎来小爆发，2025年有30多个商业项目在县城/县级市开业，其中大部分是当地首个一站式购物中心，迎合县域消费品质升级需求 [13][15] 头部企业战略：从规模开发转向运营质量与资本效率 - 行业整体节奏放缓，2025年仅8家企业开业项目达5个及以上，合计贡献94个项目，市场集中度提升 [22] - 头部企业战略发生根本性转向，从追求开发规模转向追求资产运营质量与资本效率 [3][28] - 企业核心竞争力转变为轻资产输出能力、存量物业改造焕新能力、产品线创新与标准化能力，以及精细化运营能力 [28] - 珠海万达商管以“轻资产”与“存量改造”为核心，新开20家万达广场，超70%项目位于商业三、四、五线城市 [25] - 华润万象生活新开15个项目，均衡布局“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大产品线，并战略性布局奥莱与机场商业新赛道 [26] 存量改造路径：主题创新与模式探索 - 存量改造成为行业重要出路，2025年新开业项目中70余个为存量改造项目，其中购物中心升级改造项目41个，占比近六成 [17] - 二次元主题商场、城市奥莱、非标商业成为老商场改造的新方向，2025年有8个存量项目集体改造为二次元主题商场，4个改造为城市奥莱 [17][19] - 大体量改造项目增多，共有20+个项目商业体量在10万平方米以上，主要来自低效、闲置物业盘活及更换运营商的购物中心 [19] - 在轻资产运营模式下，此类存量改造项目预计将快速增加 [19] 运营创新维度：“人货场”逻辑重构与多维创新 - 消费市场变化推动“人货场”运营逻辑重构，运营向精细化、升维方向发展 [3][29] - “人”的层面，消费群体年轻化加速，项目定位偏向年轻潮玩，二次元等内容持续收割人气 [29] - “货”的层面，从商品转向“商品+体验+服务”的多元化内容，情绪价值消费盛行 [29] - “场”的层面，购物中心的“社交场”功能不断凸显，特色体验与休闲娱乐持续深化 [29][30] 业态与品牌创新：争夺首店与引入新奇业态 - 为应对同质化竞争，商场积极争夺各类首店、旗舰店、定制店资源 [31] - 运动品牌（如李宁主题店、超级安踏）、手机数码品牌（如OPPO旗舰店、华为智能生活馆）、潮玩品牌（如泡泡玛特）、二次元品牌（如三月兽）及网红餐饮成为购物中心的“新顶流” [31] - 业态上不断突破零售边界，引入攀岩、滑雪、冲浪等室内运动馆、宠物服务中心、剧场、策展空间等新奇趣业态，增加体验和服务内容 [33] 商业模式创新：“X+商业”与复合型空间 - 购物中心商业模式突破固有思路，从TOD、POD迭代出“X+商业”模式 [34] - 2025年新出现XOD模式商业、绿色LOD商业、“POD+TOD”双理念、“会展+奥莱”模式等新概念 [34] - 例如，杭州城北招商花园城创新提出“XOD”模式，融合TOD、POD、COD等多元内容 [34] - 济南世纪大道万达广场打造山东首个绿色LOD商业，推动绿色向生活方式深度渗透 [36] 主题场景创新：垂直细分与沉浸式体验 - 特色主题商场向垂直细分发展，出现泛娱乐、体育、女性、银发等主题商场 [39][41] - 例如，北京超极合生汇打造“泛娱乐”主题的城市文商旅综合体 [39] - 沈阳环球港动感城打造10万方的“体育+”商业综合体 [41] - 沉浸式场景体验竞争加剧，成为提升客流与转化的关键，如重庆渝北光环花园城打造17万方超场景公园式商业，设有纵跨4层、高20米的“世界树”景观装置 [42] 文化叙事与城市更新：塑造项目灵魂内核 - 在地文化叙事成为购物中心差异化竞争的灵魂内核，新一代城市更新项目注重将城市文化DNA植入商业 [49] - 例如，合肥瑶海天地保留并再造原合肥电机厂的工业遗迹，将工业历史文脉转化为商业空间核心叙事 [49] - 泉州鲤城万达广场以宋元海丝文化为特色，用现代设计语言融入闽南建筑基因 [52] - 上海新天地东台里以“百年东台”为内核，修缮历史保护建筑，将历史文化肌理与商业空间结合 [52]

来源：环球网 【政策要闻】 住建部部长倪虹：实施物业服务质量提升行动鼓励老旧住房原拆原建 1月16日，住房和城乡建设部部长倪虹在《求是》杂志发表文章，强调要着力营造高品质生活空间。文 章指出，要有序推进安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"建设，推动城市危旧房改造，鼓励以自主更 新、原拆原建方式改造老旧住房；同时实施物业服务质量提升行动，推进物业服务进家庭，并在地级及 以上城市全面推进完整社区建设，补齐民生领域公共服务设施短板。 金融监管总局：推动城市房地产融资协调机制常态化运行 1月15日，金融监管总局召开2026年监管工作会议，重点部署了防范化解相关领域风险的工作。会议明 确要求，要推动城市房地产融资协调机制常态化运行，助力构建房地产发展新模式；同时，依法合规支 持融资平台债务风险化解，严厉打击非法金融活动，并强调加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的金 融支持力度。 三部门：延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策 1月14日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布公告，延续实施支持居民换购住房有关个人 所得税政策。自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场 ...

核心观点 - 政策利好持续，各部委协同发力，市场关注度提升，短期市场反馈值得期待 [5] - 二手房基本面走强，认购量创近期新高，市场交易情绪获政策支撑，但需关注持续性 [5] - 新房市场仍较低迷，但二手房挂牌量下降、价格走稳，后续价格企稳的持续性值得期待 [5] 政策动态 - **中央政策密集出台**：1月14日，财政部等部门宣布将二手交易个税换购优惠政策再次延期至27年底 [5][14]。1月15日，央行新闻发布会明确三项新举措：一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.25%；二是商业购房最低首付比例由50%下调至30%；三是明确年内还有进一步降准降息空间 [5][15][21] - **高层舆论引导加强**：《求是》杂志在年初连续刊登多篇与地产相关文章，包括主席讲话、编辑部文章及住建部部长文章，各方对地产的关注度在提升 [5][17] - **地方政策跟进**：本周地方政策动作较少，银川市优化公积金贷款政策，湖南省提出推进专项债收购存量商品房用作保障房等 [22][24] 市场成交表现 - **新房网签仍处低位**：2026年第3周，监测的50城商品房成交面积265.50万方，环比上升9.9%，但周同比下降29.7% [23][26]。1月前15天，50城新房成交面积同比下降31.9% [23][29]。分线城市看，一线城市1月前15天成交同比下降40.9%，降幅最大 [25][34] - **二手房网签降幅收窄**：2026年第3周，监测的11城二手房成交面积174.89万方，环比大幅上升24.8%，周同比下降9.7%，降幅较上周收窄16.6个百分点 [35][42]。1月前15天，11城二手房成交面积同比下降18.6%，降幅较上个月收窄3.5个百分点 [35][39] - **二手房认购表现强劲**：2026年第3周，监测的79城二手房成交套数环比上升16.7%，同比大幅上升40.3% [50][52]。1月前15天，79城二手房成交套数同比上升23.2%，其中一线、二线、三四线分别同比上升10%、19%和39% [5][51]。本周认购量创2025年6月以来的新高 [5] 市场景气度 - **新房推盘与去化**：2026年第3周，重点10城住宅推盘面积54.6万方，环比+53.5%，但同比-2.8%，推盘仍处低位 [87][89]。1月前15天推盘面积同比-53.1% [92]。同期，10城住宅售批比（MA8）为93%，同比-34个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为53%，同比-12个百分点 [96][98] - **新房库存**：2026年第3周，重点10城住宅库存面积4812万方，环比-0.1%，去化周期15.7个月，环比-0.1个月 [96][101] - **二手房挂牌与来访**：重点12城二手房挂牌套数持续下降，从9月中旬高点以来下滑3.9%，其中一线城市下降5.8% [5][104]。监测的70城二手房日均来访5.5万组，环比上升17.8%，同比上升42.7% [104][109]。来访转化率为4.9%，相对稳定 [104][112] - **二手房价格**：本周33城二手房成交均价为10215元/平米，周环比+0.6%，过去30天环比-1.9%，同比2025年同期-17.5%，年初以来价格表现较为稳定 [113][115] 土地市场 - **整体市场低迷**：2026年第3周，300城宅地出让金116.3亿元，环比-25.2%，同比-48.7% [118][120]。1月前15天出让金272.3亿元，同比-54.3% [118][124]。单周土地去化率为60%，环比-18个百分点，同比-24个百分点 [118][125] - **结构性机会显现**：三四线城市局部出现高溢价成交案例，表明地方性结构性机会依然存在 [5][121]。例如赣州地块以45.68%的高溢价成交，商丘地块以9.79%的溢价成交 [121] 板块行情与估值 - **A股地产板块表现较弱**：2026年第3周，SW房地产指数下跌3.5%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在30个申万行业中排名第29位（97%分位） [5][129]。16家主流房企周跌幅为1.9%，表现优于转型及其他地产公司（-3.6%） [5][129] - **港股地产持续走强**：13家港资房企股价平均上涨6.1%，跑赢恒生指数3.8个百分点，其中新世界发展因私有化传闻单周涨幅达26.6% [5] - **板块估值处于低位**：截至2026年1月16日，16家主流开发商PB估值为0.46倍，处于2021年以来8%的分位数 [133][136] - **物业板块回调**：本周物业板块股价环比下降3.6%，跑输主要指数，龙头物企普遍回调 [142] C-REITs市场 - **指数小幅下跌**：2026年第3周，C-REITs综合收益指数下跌0.35% [5] - **运营数据普遍下降**：上周有11单REITs公布2025年下半年运营数据，出租率与租金较普遍下降 [5]