人事变动 - 国务院国资委正式发布华侨城集团主要领导职务任免公告 张振高因达到退休年龄上限卸任党委书记及董事长职务 吴秉琪被任命为党委副书记及董事并提名为总经理人选 刘凤喜不再担任总经理职务[1] - 吴秉琪于8月29日提前到任华侨城集团 迅速投入工作并聚焦梳理公司整体发展战略与地产业务板块[4] 新任管理层背景 - 吴秉琪职业生涯涵盖华润置地及中国建筑两大央企 拥有三十余年经验 涉及文旅综合体开发 地产业务整合及资产运营管理[6] - 在华润置地分管华西大区期间推动区域销售额同比增长37.8%至275亿元 营业额同比增长9.7%至190亿元 调任华北大区后带动区域营业额同比增长21.44%至409.37亿元 跃居集团首位[7] - 担任华润置地总裁期间 2023年上半年实现营业额729.7亿元同比增长0.1% 核心净利润112.7亿元同比增长10.9% 加权融资成本下降19个基点至3.56% 平均债务期限拉长至5.5年[7] - 在中国建筑任职期间提出构建房地产发展新模式 聚焦三大工程及城中村改造与保障房建设 强调现金为王及现金流管理[8] 公司战略沿革 - 任克雷时代奠定文旅加地产模式 主导建设深圳世界之窗及欢乐谷等项目 奠定文旅行业龙头地位[9] - 段先念引入曲江模式开启8年扩张期 逐步淡化房地产标签但错失行业发展机遇 2021年公司营收达1026亿元同比增长25% 归母净利润仅38亿元同比下降70.05%[9] - 张振高推出"一体两翼三功能"模式 以房地产开发销售为一体 物业商业酒店会展为两翼 期间推进资产优化出让上海宝格丽酒店等低收益资产[10] 财务表现 - 2022年出现上市以来首次亏损 归母净利润录得109亿元亏损 2023年亏损64.92亿元 2024年亏损86.62亿元 2025年上半年亏损同比扩大至28.68亿元[11][12] - 2025年上半年旅游综合业务营收81.65亿元占比72.15% 房地产业务营收30.76亿元占比27.18% 两大业务营收均下滑 其中房地产业务营收同比大幅下滑73.51% 毛利率进一步下滑至5.49%[12] 管理层结构 - 吴秉琪为华侨城集团董事会中唯一70后成员 其余管理层多为60后[12]

核心财务表现 - 25H1营收70.9亿元 同比增4% 归母净利润7.7亿元 同比增4% 低于全年双位数增长指引 [1] - 中期基础股息9港仙加特别股息1港仙 合计派息率40% [1] - 基础物管营收同比增8% 毛利率提升0.2个百分点至17% 其中基础物管/住户增值服务毛利率分别达15.5%/35.2% [1] - 销售管理费用率降0.6个百分点至2.1% 通过节省物资成本与加大分包实现成本优化 [1] 业务发展动态 - 新增在管面积3180万平米但退出2680万平米 净增500万平米 同比仅增3% [1] - 新增外拓年合约额9.8亿元 同比降5% 但千万级项目年合约均值2320万元 同比升17% [2] - 城市运营赛道新增外拓年合约额6.2亿元 同比大幅增长60% 首次单独披露该业态数据 [2] - 港澳地区中标香港故宫文化博物馆等项目 保持香港市场份额第一地位 [2] 盈利预测调整 - 下调25-27年EPS预测至0.48/0.52/0.57元 较前值下调6%/10%/13% [2] - 基于14倍25PE给予目标价7.36港币 较前值7.74港币下调 [2] - 增值服务营收受经济环境及房地产调整影响出现同比下滑 [1] 派息政策 - 中期基础派息率36% 同比升1个百分点 24年全年派息率为36% [2] - 特别股息为上市十周年一次性派发 公司预计将持续推动派息率稳中有进 [2]

新华财经上海8月26日电（谈瑞）时值上海市"十五五"规划编制的关键节点，为提高规划编制的科学 化、民主化和规范化水平，上海近期开展了"十五五"规划编制"百家访谈、万家调研"公众参与活动。戴 德梁行华东区董事总经理黎庆文、戴德梁行华东区策略发展顾问部主管符锦滔在采访中表示，上海 的"十四五"是"充满挑战且具有突破性的变革期"，展望"十五五"，围绕上海"五个中心"建设，建议上海 聚焦国际化、新质生产力等领域持续发力。 "十四五"：在挑战中突破，筑牢高质量发展基石 "'十四五'是很有挑战的五年，但期间同时也取得了不少标志性的成功，部分层面尤其具有突破性。"符 锦滔说。 以浦东新区为例。从2020年到2024年，浦东新区的GDP从1.32万亿元稳步增至1.78万亿元，基于高经济 总量基数的快速增长难能可贵。符锦滔认为，作为上海经济发展的缩影，浦东新区"十四五"期间的产业 引领作用尤为突出，尤其是集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业的规模提升非常明显。据最新 统计数据，2024年浦东新区集成电路产业规模达到2947亿元，已经占到了全国的约五分之一，这种产业 规模的急速增长印证了产业引领对于区域发展的明显作用。 新质 ...

股价表现 - 股价下跌4.79%至5.57港元 成交额3.62亿港元 [1] 中期业绩表现 - 整体收益同比上升3.7%至70.895亿元人民币 [1] - 毛利同比上升4.7%至12.024亿元人民币 [1] - 普通股权持有人应占溢利同比上升4.3%达7.69亿元人民币 [1] 股息派发计划 - 拟派发中期基础股息9港仙 [1] - 为庆祝上市十周年拟派发一次性特别股息1港仙 [1] 业绩增速分析 - 营收同比增长4%至70.9亿元 归母净利润同比增长4%至7.7亿元 [1] - 营收增速放缓主因退出低质项目及增值服务拖累 [1] - 归母净利润增速低于全年双位数增长指引 [1] 业务发展策略 - 市拓提质并发力城市运营赛道 [1] - 中期基础派息率稳中有进 [1] 机构预期 - 华泰证券维持买入评级 看好公司实现有质量稳步增长 [1] - 预计全年归母净利润可实现同比正增长 但难达双位数增长目标 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 [1][6] - 目标价7.36港币 [5][6] 核心观点 - 公司营收增速放缓但维持有质量增长 主要因退出低质项目和增值服务承压 [1][2] - 通过成本控制措施推动毛利率提升0.2个百分点至17.0% [2] - 发力城市运营赛道并发挥港澳地区差异化优势 [3] - 派息政策稳中有进 中期基础派息率提升至36% [1][4] 财务表现 - 25H1实现营收70.9亿元 同比增长4% [1] - 25H1归母净利润7.7亿元 同比增长4% [1] - 基础物管营收同比增长8% [2] - 新增在管面积3180万平 但退出2680万平 净增仅500万平 [2] - 住户增值服务毛利率同比提升5.0个百分点至35.2% [2] - 销售管理费用率同比下降0.6个百分点至2.1% [2] 业务发展 - 新增外拓年合约额同比下降5%至9.8亿元 [3] - 千万级项目年合约均值同比提升17%至2320万元 [3] - 城市运营新增外拓年合约额同比大幅增长60%至6.2亿元 [3] - 继续位居香港物业管理市场份额第一 [3] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS预测至0.48/0.52/0.57元 [5] - 下调幅度分别为6%/10%/13% [5] - 基于14倍25PE得出目标价7.36港币 [5] - 当前股价5.85港币 市值192.11亿港币 [6] - 预计25年归母净利润15.80亿元 同比增长4.57% [9] 股息政策 - 拟派发中期基础股息9港仙加特别股息1港仙 [1] - 合计派息率达到40% [1] - 24年全年派息率为36% [4] - 预计将继续推动派息率稳中有进 [4]

核心活动概述 - 上海证券交易所指导国海证券与北辰实业联合举办"我是股东之走进北辰实业"活动 吸引66位参与者包括25名高端客户及35位机构代表 [1] - 活动通过实地探访与座谈交流形式 使投资者深入了解公司会展经济与城市运营结合的核心竞争力模式 [1][3] 公司业务与资产规模 - 北辰实业控股股东北辰集团建设国家会议中心二期 与一期共同构成130万平方米会展综合体 [3] - 该综合体曾作为2022年北京冬奥会主新闻中心和国际广播中心 承载国家级会议展览功能 [3] 战略发展重点 - 公司高管向投资者解析会展经济 资产运营及城市更新等战略规划话题 [3] - 公司通过会展经济与城市运营相结合模式构建长期价值创造能力 [1] 市场互动与投资者反馈 - 活动使投资者全面了解企业运营态势与长远规划 强化股东权利意识 [14] - 投资者高度认可活动价值 表示持续参与意向并感谢上交所搭建的沟通桥梁 [14]

核心观点 - 武汉市规划研究院总体规划所团队通过26天攻坚完成七万余字的《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》报批文本修订 并推动武汉实现从"增量扩张"到"存量提质"的关键转变 [2] - 团队通过127天"沉湖行动"创新实践 将产业策划、招商推介、空间设计、运营管理融为一体 推动沉湖国际重要湿地小镇建设 探索"全生命周期"实施路径 [3][4] - 城市规划行业正从传统"绘图员"角色向"城市运营者"和"人民规划师"转型 强调规划需结合产业、生态保护与人民需求 [5][6] 规划项目成果 - 《武汉市国土空间总体规划（2021—2035年）》于2月10日获国务院批复 明确城市功能定位及2035年发展路径 [2] - 沉湖国际小镇建设加速推进 设计之都永久会址、湿地展创空间和如意巷等标志性建筑将于11月武汉设计双年展亮相 [4] - 团队承担省市重大规划任务 包括湖北省流域综合治理规划、武汉都市圈空间发展规划等 [2] 团队工作模式 - 采用"规划+策划"模式 明确"四大项目+六个一"工作框架 推动政府、企业、社区多方协同 [3] - 前后方高效协同制图与文本 26天熬夜攻坚完成20多个国家层面单位的意见修订 [2] - 邀请国际大师隈研吾交流公共设施建筑设计经验 提升项目国际化水平 [4] 行业转型方向 - 规划师需从"空间生产者"转向"城市运营者" 需懂产业、招商与协调 提供全程服务 [4][6] - 中央城市工作会议提出建设现代化人民城市 规划需兼顾"大气魄"与"小烟火"的平衡 [5][6] - 学习赋能成为提升队伍素质根本路径 需结合党的创新理论与超大城市实践 [6]

战略转型 - 中交地产已披露重大资产重组草案，待股东大会审议通过并完成交割后，公司将正式进入轻资产运营道路，实现战略转型升级 [1] - 重组完成后，公司将以中交服务为主要运营主体，聚焦物业管理与资产运营，在城市更新、空间服务和商业资产管理等方面逐步拓展布局 [1] - 这是地产行业深度调整下的一种结构性演进，也是企业战略自我调适的体现 [1] 行业背景 - 中央城市工作会议强调"人民城市"治理理念，推动物业服务从传统"小区管理"向"城市运营"转型 [2] - 具备规模化管理能力、服务标准化体系和综合运营能力的物业企业正在成为城市精细化治理的重要支撑 [2] - 中交服务业务能力覆盖60余座城市，服务业态涵盖住宅、商写、公建、机场、港口、学校等多个维度 [2] 业务能力 - 截至2024年末，中交服务在管物业服务面积超过6,200万平方米，行业综合实力跃升至全国TOP23 [2] - 公司明确聚焦"大全城市服务"和"全交通服务"两大主赛道，提供住宅、轨道、空港、港口等多类资产的综合服务包 [4] - 深圳中交科技城园区已实现90%以上出租率，集聚了逾百家企业，包括多家国家高新技术企业与"专精特新"代表 [3] 协同优势 - 中交服务背后有中交集团全产业链资源的协同支持，有望成为连接"开发—建设—运营"闭环的重要节点 [3] - 公司具备纵向整合能力，可承接自有集团项目，也能面向政府端和产业端提供系统化解决方案 [3] - 中交服务代表中交集团推动轻资产化、市场化、科技化转型的重要一环 [5] 未来发展 - 公司计划在数智赋能、标准体系、产品服务、人才机制等方面持续优化，打造具有"中交特色"的服务品牌 [4] - 商业管理与资产运营方面，公司已启动转型路径探索，推动商管业务向科技型、数据驱动型发展转型 [4] - 中交服务将从开发周期中的"后端配套"走向前台，参与城市空间的全生命周期管理 [5]

"苏超"为什么能走红破圈？一个重要原因就在于，激发了群众广泛参与的热情。畅快"玩梗"，跨城观 赛，比拼志愿服务，宣介特色风物，无处不是"群众唱主角"。 "人民性"正是人民城市的根本属性。活力蕴藏在人气之中，城市运营要始终眼中有人，用接地气的办法 吸引人、凝聚人 近两年，参观美院毕业展成了时尚，不少地方甚至"一票难求"。比如，中央美术学院毕业展日均接待量 超万人次，其中逾七成是非专业的市民；四川美术学院毕业展单日最高接待量超3万人次。 不禁联想到线上线下持续火热的"苏超"，以及前不久刚落下帷幕的上海国际电影节。如今，人们奔赴一 座城的理由丰富多样，可以是一次展览，也可以是一场球赛、一部电影，甚至是一顿美食，这为我们观 察城市运营提供了新的思考维度。 城市是现代化的重要载体，城市的核心是人。习近平总书记强调："把让群众生活更舒适这一理念融入 城市规划建设的血脉里、体现在每一个细节中。"提高城市吸引力，就要从"城市如何更好服务人"破 题。 群众性是成就城市现象级IP的关键变量。 透过"苏超"看治理，相关部门注重精准识别并及时响应公众需求。比如，江苏在省级层面协调13个地级 市，提升办赛能级、优化赛事组织；各城市提升 ...

纪要涉及的行业或者公司 华发股份 纪要提到的核心观点和论据 - **销售业绩** - 2024 年全流量口径销售金额 1,054.4 亿元，位列百强房企第十位；权益销售金额 692.4 亿元，位列百强房企第九位。华东大区贡献 462 亿元占比 43%，华南大区贡献 321 亿元占比 30%，珠海大区贡献 250 亿元占比 24%，北方区域贡献 22 亿元占比 2%。排名前五城市为珠海、上海、南京、广州、成都，销售占比达 70%[4] - 截至 2025 年 5 月末，流量销售额 429 亿元，同比增长 20%。华东大区占比约 44%，珠海大区占比提升至 27%，华南大区占比 26%[2][5] - 2025 年力求维持千亿销售规模，稳中求升，全年推盘资源预计约 1,500 亿元，下半年重点城市为珠海、广州、成都和上海[2] - **财务状况** - 截至 2024 年末，总资产 4,202.9 亿元，总负债 2,953.06 亿元，资产负债率 70.26%，剔除预收款后为 63.08%。2024 年营收 599.9 亿元，归母净利润 9.51 亿元，综合毛利率 14.31%，预售楼款余额 873.55 亿元[2][5][6] - 2025 年 Q1 营收 184.8 亿元，同比增长 164%，归母净利润 1.9 亿元，经营活动现金流净额 41.07 亿元，同比增长 612%[2][7] - 截至 2024 年末，有息负债 1,416 亿元，综合融资成本 5.22%。银行类资金占比约 55%，公开市场直接融资占比约 28%，非标融资占比约 17%。银行授信总额 3,268 亿元，已使用 794 亿元，未使用授信资源储备 2,474 亿元。2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元[2][8][9] - **土地储备** - 近三年累计获取超 47 个项目，新增货值超 2,400 亿元。截至 2025 年 Q1 末，土地储备总资源约 4,667 亿元，超一线城市货值占比 21%，核心城市货值占比约 56%，非核心二线城市货值占比 15%[3][10] - 2024 年全年推盘货值 1,570 亿元，去化 1,045 亿元，综合去化率约 67%[3][11] - **经营策略** - 2025 年总体经营思路是“消化存量”和“优化增量”，维持千亿销售规模并稳中求升[12] - “消化存量”以销售去化为核心，加速在售楼盘去化，盘活存量资产回笼资金；“优化增量”聚焦核心城市核心地段，获取优势项目[13] - 定位为华发集团城市运营板块的“压舱石”和“主力军”，深耕珠海，聚焦上海、成都等核心城市，通过专项债收储等方式回笼资金，实施“腾笼换鸟”策略[3][28][29] - **项目合作与管理** - 自 2021 年起不再新增民营企业合作方，主要与央国企及地方城投合作，积极化解历史遗留民营合作项目风险[3] - 珠海项目由集团城运板块拿地，华发股份受托管理，收取建安总投 8%-15%的管理费[3][23] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年在成都获取两块地，在成都、杭州和上海均有跟进项目[17] - 拿地到开盘平均周期约 6.5 个月，部分项目 6 个月以内甚至 5.5 个月左右可开盘[18] - 三四线城市货值占比逐步降低，通过政府收储、换地等方式盘活，加速资金回流[3] - 上海总资源约 400 亿元，现推售货值 328 亿元，在售楼盘约 5 个[3][20] - 截至 2025 年 5 月末，珠海销售额突破 100 亿元，市场占有率阶段性达 60%[3][22] - 深圳冰雪城项目总投资超 300 亿元，累计投入 174 亿元，人才房已清盘，雪场预计 2025 年 9 月末试营业，10 月正式运营[24] - 2025 年下半年预计新发债券约 45.5 亿元，推动转售债券回售约 31 亿元，预计第三季度推动一期租赁住房募资发行[30] - 经营性物业贷综合成本大致在 4%以内，主要合作银行有建设银行、兴业银行和中信银行[31]