报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 本周15城二手房和38城新房成交面积环比微增但处于低位，受去年高基数影响同比增速承压，若剔除高基数与2023年同期比成交表现有改善；10月地产销售同比环比均承压，11月高频数据显示二手房、新房成交同比降幅扩大；一线城市楼市周度环比有所回升但同比受高基数压制，二手房价格环比、同比均呈跌势，新房价格表现分化 [1][2][3] 各目录总结 周度成交情况 - 15城二手房成交面积为219万平方米，环比增长3%，处于过去四周区间低位，约为年内高点的74% [1] - 38城新房成交面积为220万平方米，环比小幅增长2%，位于过去四周区间低位，约为年内高点的42% [1] - 15城二手房成交面积同比下降21%，连续第五周走弱；38城新房成交面积同比跌幅为34%，连续第七周负增长；与2023年同期比，15城二手房成交面积增长14%，38城新房成交面积下跌21%，降幅收窄 [2] 月度成交情况 - 10月地产销售额、销售面积同比分别为 -24.3%和 -18.8%，降幅扩大；环比销售额下降25.5%，销售面积下降27.9%，表现弱于2015 - 2019年同期 [3] - 11月1 - 13日，15城二手房成交面积同比 -22%，38城新房成交同比 -39%，降幅较10月扩大 [3] 一线城市表现 - 周度环比：二手房京沪深三城合计增长3%；新房京沪深广合计增长12%，上海领涨40%，部分城市下滑 [4] - 与年内高点比：二手房周成交处于年内高点的67% - 78%；新房除上海位于高点62%外，其余三城为26% - 40% [4] - 同比：二手房合计下滑20%，新房合计下滑39%，上海新房逆势增长17%，深圳跌幅深；剔除高基数与2023年同期比，二手房有韧性，新房疲弱 [4] 房价观察 - 10月70城新建住宅价格环比下跌0.5%，二手住宅环比下跌0.6%，跌幅扩大；一线二手房环比降幅收窄0.1个点至 -0.9%，继续领跌 [5] - 10月一线城市二手房价格环比下跌0.9%，北上广深均下滑；同比跌幅扩大1.2pct至4.4%，自2023年6月以来连续29个月下滑，广州同比 -6.4%领跌 [6] - 10月一线城市新建商品住宅销售价格环比整体下滑0.3%，上海增长0.3%；同比整体下滑0.8%，降幅扩大，上海同比增长5.7% [6] 其他主要城市观察 - 杭州本周二手房成交面积增长11%，新房下滑9%，分别相当于年内高点的44%、23% [31] - 成都本周二手房成交面积下滑1%，新房增长22%，分别相当于年内高点的69%、71% [31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 国庆节后四周楼市成交呈"脉冲式反弹、逐周衰减"特征，二手房成交冲高后连续两周回落，新房成交连涨两周后本周显著回调，修复中断，市场降温态势明显 [1][2] 各部分总结 周度成交情况 - 本周 15 城二手房成交面积 213 万平方米，环比降 6%，处于过去四周低位，约为年内高点 72%；38 城新房成交面积 216 万平方米，环比降 26%，跌至近七周最低点，约为年内高点 41% [1] - 受去年"924"新政后高基数影响，本周 15 城二手房成交面积同比降 24%，38 城新房成交面积同比跌幅扩至 41% [1] - 与 2023 年同期比，本周 15 城二手房成交面积增 4%，增速放缓；38 城新房成交面积跌 36%，降幅扩大 [2] 一线城市表现 - 周度环比看，一线城市楼市环比回落，二手房京沪深三城合计下滑 9%，新房京沪深广合计环比降 20% [3] - 同比表现受高基数压制，一线城市二手房连续四周负增长，本周合计下滑 19%；新房连续五周同比下滑，本周跌幅达 41% [3] - 剔除高基数与 2023 年同期比，一线城市二手房近四周同比维持 +32%至 +37%增长，新房同比下滑 18%-33% [3] 其他主要城市观察 - 杭州本周二手房、新房周成交面积较前一周分别下滑 21%、42%，分别相当于年内高点 39%、25% [26] - 成都本周二手房、新房周成交面积较前一周分别增长 2%、下滑 16%，分别相当于年内高点 70%、58% [26] 房价观察 - 10 月 27 日 - 11 月 2 日，上海、北京和深圳二手房周挂牌价环比分别下滑 0.42%、0.37%、0.40% [46] - 与去年"924"政策前一周比，上海、北京、深圳二手房挂牌价仍下滑，降幅分别为 3.8%、10.3%、10.0% [46]

房地产行业共识 - 存在房地产是国家支柱产业且房价不会下跌的普遍看法 [1] - 市场共识一旦形成可能意味着趋势已达到极限 [2] 上市公司股东减持 - 2025年累计1979家上市公司发布减持计划，涉及3597人次，预计减持金额超3800亿元 [3] - 2025年减持规模较2024年全年的1700亿元显著扩大 [3] - 2025年5-7月指数上涨期减持量占全年60%以上，7月单月有700余份减持公告涉及400余家公司 [3] - 电子行业减持金额占A股总减持近20%，计算机、机械设备行业减持规模居前 [3] - 半导体、医药生物、新能源等热门赛道成为减持重灾区 [3] 股市估值水平 - 当前上证4000点中证全指PB中值为2.87，PE中值为28.11倍 [5] - 2015年上证4000点时中证全指PB中值为5，PE中值为67倍，当前估值水平不及当时一半 [5] - 当前中证500 PB中值为2.23，PE中值为24.33倍，2015年同期分别为4.6和50倍 [5] - 沪深300当前4000点估值水平也远低于2015年同期 [5] 股市政策与功能 - 股市功能从经济晴雨表向经济发动机或化债工具转变 [4] - 政府具备短期刺激股市的能力但难以维持长期慢牛 [10] - 实现长期慢牛需经济增长带动上市公司利润增长、积极分红以及放开涨跌停等制度 [10] - 国家拉股市是市场共识但具体目标点位存在分歧 [11] 市场参与者行为 - 大股东与机构的共识比散户共识更具市场影响力 [12] - 股市上涨可能促使股民增加投资而减少消费，熊市则可能相反 [8]

房地产行业社会现象 - 房产在中国居民生活中占据极其重要的地位，被视为家底和养老的保障[1] - 过去二十年房价大幅上涨，尤其在一线城市如北京，二十年前五环外房价为每平米几千元，如今一套房需数百万元，首付达百八十万元[1] - 普通居民月收入数千至万元，在一线城市购房困难，需不吃不喝几十年才够首付[3] - 近年小城市楼市降温出现房价大幅下跌，但一线城市房价依然保持上涨态势[3] - 高房价导致一线城市出现“洗房”现象，即通过婚姻诈骗手段获取他人房产[5] “洗房”现象分析 - “洗房”本质是钻法律空子，通过假结婚进行婚姻诈骗以获取房产，与性别无关[5] - 该现象在一线城市高发，因正常途径购房困难，部分人将婚姻视为获取房产的工具[6] - 高房价和社会上“有房才算成功”的风气是“洗房”现象滋生的土壤[6] - 具体案例包括上海张阿姨因儿媳要求加名后离婚，面临房产被分走一半的风险[6][8] - 广州案例中男方在房产证加女方名后，女方一年内提出离婚并要求分走一半房产[9] - 杭州案例中女方将夫妻共有学区房抵押获取数百万元后消失，导致家庭背负债务[10] “洗房”社会影响 - 对个人造成财产损失和心理创伤，如张阿姨不再轻易信任他人，广州小伙子对恋爱产生恐惧[12] - 导致家庭关系破裂，如上海案例中母子关系恶化，杭州案例中家庭内部互相指责[13] - 降低社会结婚意愿，加剧“婚姻不可靠”的认知，破坏社会公平和诚信风气[13] 风险防范措施 - 婚前需明确财产归属，保留购房合同、付款凭证等证据，可进行婚前财产公证[14] - 房产证加名需谨慎考虑，应咨询律师分析风险，避免冲动决定[15][16] - 遭遇“洗房”时应及时寻求专业律师帮助，通过法律途径收集证据并维权[17] - 婚姻中应更重视感情和人品，而非过分看重房产条件[17] 行业与社会反思 - 需加强法律监管，对“洗房”诈骗行为进行严厉处罚[18] - 应改变“有房才算成功”的社会风气，强调健康、家庭和友情等真正带来幸福的要素[18] - 目标是让婚姻回归本质，成为互相扶持的承诺，而非财产算计的战场[18]

文章核心观点 - 9月中国百城住宅市场呈现新房价格结构性微涨与二手房价格持续深度调整的分化格局 新房市场受核心城市优质项目入市支撑而温和上行 而二手房市场受高挂牌量影响连续41个月下跌 [3][4][10] 新房市场价格表现 - 9月百城新建住宅均价为16926元/平方米 环比微涨0.09% 同比上涨2.68% [3][5] - 第三季度百城新建住宅价格累计上涨0.47% 涨幅较二季度收窄0.17个百分点 前三季度累计上涨1.63% [5] - 一线城市新房价格表现突出 9月环比上涨0.48% 同比涨幅达6.87% 二线城市环比微涨0.01% 同比上涨1.72% [6] - 三四线代表城市9月新房价格环比下跌0.35% 同比下跌1.30% 前9个月累计跌幅达1.23% [8] 城市表现分化 - 上海 杭州 广州等城市新房价格环比涨幅居前 分别上涨0.82% 0.51% 0.32% [3][6] - 三四线城市中汕头 柳州 马鞍山等城市新房价格环比跌幅靠前 分别下跌1.23% 0.91% 0.87% [8] - 核心城市推盘积极性提升是带动新房价格结构性上涨的关键因素 上海 深圳等城市加大优质改善型项目推出力度 [8] 二手房市场价格表现 - 9月百城二手住宅均价为13381元/平方米 环比下跌0.74% 同比下跌7.38% [3][10] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌 三季度累计下跌2.26% 跌幅较二季度扩大0.14个百分点 前三季度累计下跌5.79% [3][10] - 各线城市二手住宅价格均下跌 二线城市跌幅最大 9月环比下跌0.87% 一线城市环比下跌0.60% 三四线代表城市环比下跌0.68% [11] - 盐城 徐州 南通等城市二手房价格环比跌幅靠前 分别下跌1.87% 1.44% 1.30% [3][13] 政策与市场动态 - 上海发布住宅品质提升政策 明确可局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则 成都 武汉 合肥等地也在完善住房项目计容规则 [10] - 深圳放宽非核心区限购政策 上海优化房产税政策 多地拓宽住房公积金使用范围 支持提取公积金支付购房税费 [16] - 重点城市二手房交易活跃度出现回升 北京 上海等核心城市带看量与咨询量环比增长 但高挂牌量背景下价格未企稳 [14]

宏观经济感受 - 过半数企业家(50.8%)和银行家(61.9%)认为当前宏观经济表现平稳正常 [1][3][4] - 企业家宏观经济热度指数为26.0%，银行家宏观经济热度指数为33.2%，均较上季度有所下降 [3][4] - 银行家三季度宏观经济热度预期指数为37.3%，高于二季度结果 [4] 企业经营状况 - 二季度企业家经营景气指数与盈利指数分别为49.3%、53.2%，均较上季度上升 [3] - 认为比上季度"增盈或减亏"的企业家占比为32.5%，较上季度提升6.5个百分点 [3] - 71.2%企业家认为产品销售价格与上季度持平，75.5%认为原材料购进价格持平 [3] 货币政策与银行业 - 二季度银行家货币政策感受指数为74.6%，较上季度上升 [4] - 50%银行家认为货币政策表现宽松 [4] - 银行业景气指数和盈利景气指数较上季度有所下降 [4] 居民消费与就业 - 69.7%居民认为二季度收入情况基本不变 [5] - 51.5%居民认为就业形势较为严峻 [5] - 60.1%居民预期下季度物价基本不变，56.8%预期房价基本不变 [6] 居民投资与支出 - 居民偏爱的前五位投资方式为银行非保本理财(34.8%)、基金信托产品(24.7%)、股票(16.3%)、债券(15.3%)和非消费型保险(9.8%) [6] - 未来三个月准备增加支出的前五位项目为旅游(32.1%)、教育、医疗保健、社交文化和娱乐、大额商品 [2][6] - 倾向于"更多储蓄""更多消费""更多投资"的居民分别占63.8%、23.3%、12.9% [6]

宏观经济热度 - 企业家宏观经济热度指数为26%，较上季度下降，50.8%认为正常，48.6%认为偏冷 [5] - 银行家宏观经济热度指数为33.2%，较上季度下降，61.9%认为正常，35.8%认为偏冷 [11] - 银行家对三季度宏观经济热度预期指数为37.3%，高于二季度 [11] 企业经营状况 - 二季度企业家经营景气指数与盈利指数分别为49.3%、53.2%，均较上季度上升 [9] - 认为比上季度"增盈或减亏"的企业家占比为32.5%，较上季度提升6.5个百分点 [9] - 71.2%企业家认为产品销售价格持平，75.5%认为原材料购进价格持平 [7] 货币政策与银行业 - 二季度银行家货币政策感受指数为74.6%，较上季度上升，50%认为货币政策宽松 [14] - 银行业景气指数和盈利景气指数较上季度有所下降 [15] - 贷款总体需求指数较上季度整体下降 [15] 居民经济行为 - 69.7%居民认为二季度收入情况基本不变 [16] - 51.5%居民认为就业形势较为严峻 [17] - 60.1%居民预期下季度物价基本不变，56.8%预期房价基本不变 [18] 居民消费与投资 - 二季度倾向于"更多储蓄""更多消费""更多投资"的居民分别占63.8%、23.3%、12.9% [18] - 居民偏爱投资方式前五位为银行非保本理财(34.8%)、基金信托产品(24.7%)、股票(16.3%)、债券(15.3%)、非消费型保险(9.8%) [18] - 未来三个月居民增支项目前五位为旅游(32.1%)、教育、医疗保健、社交文化和娱乐、大额商品 [19]

热点资讯 - 我国上半年GDP为66.05万亿元，同比增长5.3%，一季度同比增长5.4%，二季度增长5.2%，上半年固定资产投资增长2.8%，房地产开发投资下降11.2%，6月规模以上工业增加值同比增长6.8%，社会消费品零售总额增长4.8%，国家统计局副局长指出政策“工具箱”丰富，会适时推出政策 [3] - 6月70城各线城市房价环比下降，同比降幅整体继续收窄，新房价格环比上涨城市有14个，上海、长沙环比涨0.4%领跑，二手房仅西宁环比上涨，国家统计局副局长表示房地产筑底需过程，要加大力度推动市场止跌回稳 [3] - 因马耳他和斯洛伐克反对，欧盟外长会未就第18轮对俄制裁方案达成一致，该轮制裁重点锁定俄罗斯能源收入 [3] - 我国调整禁止出口限制出口技术目录，删除3项，新增1项，修改1项，新增限制出口电池正极材料制备技术 [3] - 美国6月CPI同比上涨2.7%，为2月以来最高，符合预期，核心CPI同比上涨2.9%，环比上涨0.2%，均低于预期，交易员预测美联储9月开始降息，年底前累计降息近两次 [4] 重点关注 - 重点关注尿素、原油、PVC、热卷、豆油 [5] 夜盘表现 - 非金属建材板块涨幅2.88%，贵金属涨幅28.77%，油脂油料涨幅12.23%，有色涨幅2.80%，软商品涨幅18.96%，煤焦钢矿涨幅14.40%，能源涨幅3.27%，化工涨幅12.70%，谷物涨幅1.23%，农副产品涨幅2.77% [5] 大类资产表现 - 权益类中，上证指数日涨跌幅 -0.42%，月内涨跌幅1.76%，年内涨跌幅4.57%；上证50日涨跌幅 -0.38%，月内涨跌幅1.30%，年内涨跌幅2.33%等 [8] - 固收类中，10年期国债期货日涨跌幅0.18%，月内涨跌幅 -0.00%，年内涨跌幅 -0.03%；5年期国债期货日涨跌幅0.13%，月内涨跌幅 -0.13%，年内涨跌幅 -0.48%等 [8] - 商品类中，CRB商品指数日涨跌幅 -0.23%，月内涨跌幅1.82%，年内涨跌幅2.02%；WTI原油日涨跌幅 -0.39%，月内涨跌幅2.65%，年内涨跌幅 -7.23%等 [8] - 其他类中，美元指数日涨跌幅0.53%，月内涨跌幅1.92%，年内涨跌幅 -9.08%；CBOE波动率日涨跌幅0.00%，月内涨跌幅2.81%，年内涨跌幅 -0.86% [8]

房地产市场现状 - 房地产市场正在向美国经济发出严厉警告 [1] - 住房市场即将成为经济增长的全面逆风，当前状况如同一枚"红色信号弹" [2] - 高房价和高利率压制了房屋销售，许多买家因成本过高而却步 [2] 房贷利率影响 - 房贷利率接近7%，除非显著下降，否则房屋销售、新建甚至房价都将大幅下滑 [2] - 30年期固定利率房贷平均已达6.83%，购买42.5万美元的房屋（首付10%），月供将高达2900美元 [2] - 房贷利率并非直接跟随美联储基准利率变动，而是与10年期国债收益率挂钩 [2] 房屋销售与建筑商动态 - 待售房源增加，但买家兴趣依然低迷 [2] - 建筑商开始放弃利率补贴等促销手段，因成本过高 [2] - 许多建筑商已推迟土地采购，预示新房销售、开工和竣工量将快速萎缩 [2] 房价预测 - 高盛预测今年美国房价涨幅将创14年新低，2025年全美房价仅增长0.5%，2026年为1.2% [3][5] - 价格停滞、供应增加和利率高企是三大主因 [5] - 在调研的381个城市中，约15%（包括迈阿密、奥兰多等）未来两年房价可能下跌超5% [5] 市场情绪与趋势 - 价格已停滞不前，即将下跌，7%的利率正在重创需求 [5] - 越来越多房主选择撤牌观望，因卖家被迫降价却仍难觅买家 [5] - 房贷利率引发的寒潮正从房地产市场向整体经济蔓延 [5]

美国5月成屋销售数据 - 美国5月成屋销售总数年化403万户 高于预期的395万户 前值为400万户 [1] - 5月成屋销售环比上涨0.8% 预期为下跌1.3% 前值为下跌0.5% [1] - 未经季节调整的成屋销售同比下降4% [1] - 这是自2009年以来最疲软的5月销售表现 [1] - 成屋销售约占美国房地产市场销售量的90% [4] 库存与房价动态 - 5月房屋库存增加6.2%至154万套 为近五年来最高水平 [1] - 5月中位销售价格同比上涨1.3%至42.28万美元 创历史同期新高 [2] - 自疫情爆发以来五年间房价累计上涨51% [2] - 南部地区中位销售价格同比下降0.7% [2] - 60%的房屋挂牌不到一个月即售出 28%的房屋售价高于挂牌价 [4] 地区销售表现 - 南部地区成屋销售增长1.7% 年化销售量达184万套 [4] - 东北和中西部地区销量上升 西部地区销售下降5.4%至70万套 [4] - 西部地区年化销售量为自2023年底以来最低水平 [4] 市场参与者分析 - 个人投资者或购买第二套住房的买家占比17% 现金交易占总销售的27% [4] - 首次购房者占成交量30% [4] - 高端市场（售价至少100万美元的房屋）销售情况不再优于低价房屋 [4] 市场影响因素 - 按揭贷款利率接近7% 预计至少在明年之前维持在6%以上 [1] - 供应增加但可负担性差仍是主要问题 [3] - 5月销售数据主要反映4月和3月的购买决定 [4]