沪"七条"发布两周后，最新房地产形势怎么看？ 20260318 摘要 市场进入调整尾部阶段，核心逻辑由政策驱动转向价格调整到位与购买 力匹配，一线城市房价环比已转正。 供需拐点显现：新房库存见顶回落，上海二手房挂牌量从 17 万套降至 8 万套，市场出清进入关键节点。 2026 年市场预期为"量升价稳"，15%低首付政策显著激活 300-500 万刚需二手房，但改善型需求启动仍需观察。 土地市场推行"缩量提质"，供应量普遍下降约 20%，取消保障房配建 要求将直接提升房企 2026 年盈利空间。 新房分销模式占比增加利好互联网中介平台；高价地项目因定价过高销 售承压，需求向降价新房或法拍房外溢。 金融监管将推行"主办银行负责制"，《商业银行法》修订及现房销售 模式转型将重塑行业底层商业规则。 全国房地产市场总体仍处于负增长态势，市场分化显著。表现相对较好的市场 主要集中在一线城市和部分二线城市，具体为这些城市核心区域的二手房以及 核心地段的新房。例如，南京建邺区（河西板块）的部分新房项目销售情况不 错，其背后是真实存在的改善型购房需求在支撑。然而，这种热度往往局限于 少数优质板块，并未扩展至整个城市，多数区域 ...

文章核心观点 - 2026年第10周（3.9-3.15）全国房地产政策呈现“制度规范、地方因城施策、存量提质为主”的特征，中央侧重长效机制建设，地方聚焦刚需与改善支持、城市更新及行业治理[4] - 年初至今政策呈现“脉冲式释放”特征，二月初达峰值后本周热度有所回落，地方政策仍是市场主力，但整体力度较前期减弱，处于阶段性调整窗口[5] 中央层面政策要点 - **“十五五”规划定调行业新方向**：规划将房地产单列成章，总定位从“房住不炒、稳地价稳房价稳预期”转向“推动房地产高质量发展，构建发展新模式”，章节归属从“新型城镇化战略”升级为“保障和改善民生篇”[8][9] - **住房制度更精细**：在“租购并举”基础上，提出优化保障房供给，探索配租配售转换[9] - **开发模式制度重塑**：提出完善开发、融资、销售基础制度，推行项目公司制、主办银行制，有序推进现房销售，旨在去杠杆、防风险[9] - **需求导向兼顾刚改与消费**：政策从释放刚需转向“因城施策优化政策，释放刚需与改善性需求”，并支持适老化、智能化改造以激活大宗消费[9] - **首次强调居住品质与全生命周期管理**：提出建设“好房子”，建立房屋全生命周期安全管理制度[9] - **土地要素管理转向存量优先**：提出“人房地钱”要素联动，新增建设用地优先保障民生与重大项目，原则上不用于经营性房地产开发，严控结构并强调集约利用[9][11] - **自然资源部强化用地管控**：发布要素保障通知，要求新增建设用地与存量盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增用地优先保障重大项目与民生，原则上不用于经营性房地产[10][11] - **金融监管规范个人贷款成本**：国家金融监督管理总局、中国人民银行发布规定，要求贷款人向借款人清晰展示综合融资成本明示表，将所有相关成本纳入披露，规定将于2026年8月1日起按“新老划断”原则施行[11][12] 地方层面政策要点 行政调控与市场治理 - **38省市中介协会联合规范网络信息**：北京、上海、广州、深圳等38省市房地产经纪行业协会首次跨地域联合发布倡议，旨在通过“行业自律+平台协同+社会监督”整治虚假房源、恶意炒作、滥用AI技术造假等乱象，要求运营主体亮明身份、机构承担连带责任[13][14] - **上海下调房产税税率临界点**：根据2025年全市新建住宅销售均价46268元/平方米，确定2026年房产税税率适用临界点为92536元/平方米，为2018年以来首次下调，单价低于临界点税率为0.4%，高于则适用0.6%[15] - **东莞推出人才购房优惠**：开展“千房引千才”活动，符合条件人才购买配建安居房可享销售价格8折优惠，且不再设置优惠金额上限[16] 信贷金融支持 - **福州优化公积金政策**：优化贷款套数认定等6方面政策，重点提出省内卖房12个月内购二套享首套利率，多子女家庭购二套同样适用，本市购房满6个月至5年内可按1500元/㎡标准提取公积金（上限144㎡）[17] - **成都拟提高公积金贷款额度并取消次数限制**：拟将单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟阶段性取消住房公积金贷款次数限制至2026年底，同时支持购买现房，对现房销售项目最高贷款额度上浮20%[17][19] - **沈阳发放购房补贴并支持以旧换新**：推出总额2000万元补贴，其中1500万元按每平方米100元标准发放基础购房补贴，另500万元用于以旧换新专项补贴（同样为100元/㎡），两项补贴可叠加享受[20] - **大连出台市级购房补贴**：在春季房交会期间，对个人购买指定区域参展楼盘新建商品住房并按期完成网签的，按成交价格1%给予补贴，单套最高不超过3万元，市级补贴总额2000万元，部分辖区配套区级补贴形成合力[21] 城市更新与旧改 - **上海发布城市更新行动方案**：以“一个统领、五个统筹”为核心，通过“五维统筹”（更新任务、政策、行动、资源、力量）构建可持续更新模式，实现从单点项目到全域系统谋划的升级[22] - **苏州规范城市更新项目管理**：印发《城市更新项目库管理暂行办法》，实行“常态申报、动态调整、分级管理”，项目入库后可享受政策支持与服务保障，推动项目从储备向实施转化[22][23] 城市规划与交通产业 - **宁波发布姚江两岸片区规划**：规划范围约32.1平方公里，旨在打造文体旅数融合示范区，构建“双廊串联、两岸联动、双湾聚核、板块协同”空间格局，重点培育体育赛事、文化演艺、虚拟科技等产业，完善10分钟社区生活圈[24] - **广东出台TOD综合体设计标准**：批准《城市轨道交通TOD综合体公共空间规划设计标准》为省地方标准，自2026年9月1日起实施，规范交通衔接、空间布局、功能融合等环节，以推动站城一体发展[25][26]

行业投资评级 - 增持 [1] 核心观点 - 行业启动顺序明确，为政策 > 股价 > 成交量 > 房价 > 业绩，当前（2026年3月）板块启动点相比2024年9月24日更低，涨幅更少 [2] - “十五五”时期房地产将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式 [3] - 新房淡季带来的交易走冷和二手超预期交易走强，CPI转正逻辑下重点城市部分资产价格从“负面展望”步入“中性” [3] - 具备较强拿地能力、符合不动产Reits出表条件、适应新供给标准的低库存房企是接下来的核心选择 [3] 行业启动顺序与市场阶段 - 行业启动分为三个阶段：政策驱动的“盲注期”（约半年）、成交量验证的“验证期”（半年以上）、业绩兑现的“业绩兑现期”（滞后基本面变化1年以上） [9] - 市场情绪越好，抢跑越明显，“盲注期”大蓝筹会有主升 [9] - 即便验证期发现地产预期未能兑现，当前位置地产向下调整空间有限 [13] 政策环境分析 - 2026年两会政策相比2025年更积极，关键词从“止跌回稳”转向“着力稳定”和“高质量发展”，供给侧、需求侧、金融侧支持政策更具体 [16] - “十五五”规划纲要明确提出“推动房地产高质量发展”，核心是构建发展新模式，健全租购并举的住房制度 [18] - 持续政策利好包括证监会不动产REITs和预期的城市更新政策 [20] - 不动产REITs（证监会监管）相比基础设施REITs（发改委监管）新增酒店、写字楼等商业不动产资产，资金使用更灵活（可用于补流），收益率要求为十年期国债收益+150BP [21] 市场基本面与趋势 - 市场预期呈审慎态势，2026年3月属于最后的高基数期 [20] - 新房市场采取“缩量提质”路线：中心城区通过释放Top5%-10%人群购买力，拉高均价和品质；郊远环线停供或减供，引导刚需转向存量市场 [32][33] - 二手房市场“放量降价”：2025年9月以来，部分城市二手房成交套数同比增幅超过100%，但价格同比下跌 [35][37] - 16城二手住宅销售面积累计同比与百城二手住宅平均价格同比呈现“降价但走量”的特征 [40] - 2026年CPI预期为1%到1.5%，市场情绪从“悲观”转向“中性” [43] - 在CPI转正背景下，重点城市租金回报率+CPI指标显示部分城市资产价格展望步入“中性” [3][46] 房企分化与投资策略 - 行业对国民经济贡献占比从高峰时期接近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [58] - 房企报表处于出清过程：央企业绩大幅下滑，地方国资亏损，民营房企完成债务重组 [20] - 投资应聚焦“资质蓝筹”，即具备较强拿地能力的房企 [3] - 2025年重点头部房企拿地强度分化显著，中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等企业拿地强度（权益拿地金额/权益销售额）保持在30%以上，部分超过50% [60] - 部分企业（如美凯龙、北辰实业、大悦城）因持有大量预估可转让资产（增值幅度达243%-303%），在不动产REITs背景下具备价值重估潜力 [61] - 报告覆盖的重点上市公司（如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华润置地等）多数获得“增持”评级 [62]

宏观及策略研究：2026年1-2月经济数据点评 - 2026年1-2月经济数据整体向好，主要由投资带动，规上工业增加值同比增长6.3%，高于市场预期的5.3%和2025年全年的5.9% [4] - 社会消费品零售总额同比增长2.8%，略高于预期的2.5%，但低于2025年全年的3.7%，消费内部结构呈现分化 [4] - 固定资产投资同比增长1.8%，大幅超出市场预期的-5.1%，较2025年全年的-3.8%显著回升，实现由负转正 [4] - 工业生产保持高景气，出口交货值同比增速创近期新高，专用设备、电子设备等行业生产活跃，高技术制造业增速远高于整体水平 [5] - 消费受春节假期延长提振，服务零售累计同比增速继续上行，但“以旧换新”政策补贴减少及前期消费透支，使得家具、通讯器材等商品对整体消费贡献有限 [5] - 制造业投资累计同比增速回升2.5个百分点至3.1%，电气机械、运输设备、纺织和医药等中下游行业投资增速提升明显，但有色和化工产业投资受“反内卷”政策制约 [5] - 基建投资累计同比增速大幅转正，统计口径扩充外仍显示稳健反弹，公用事业、交运仓储、电热燃水等分项实现较大幅度正增长 [6] - 房地产市场仍显疲软，1-2月销售面积和金额累计同比降幅较去年年底走扩，新开工、施工和竣工面积累计同比降幅仍在扩大，但一线城市新房和二手房价格环比增速出现积极变化 [6] 固定收益研究：信用债周报 - 本期（3月9日至3月15日）信用债发行规模环比增长，净融资额环比增加，但企业债保持零发行且净融资额为负 [9] - 二级市场信用债成交金额环比下降，收益率有所分化，整体表现为短端下行、长端上行态势，多数品种信用利差走阔且处于历史低位 [9] - 报告认为信用债全面走熊条件不充分，长远看收益率仍在下行通道，但当前各期限信用利差压缩空间不足，多数品种配置性价比不高，建议票息策略保持谨慎，交易思路适度乐观 [9] - 政府工作报告明确提出“着力稳定房地产市场”，标志着房地产发展新模式进入制度化、体系化落地新阶段 [10] - 地产债方面，随着市场企稳信号出现，风险偏好较高资金可考虑提前布局，重点发掘新增融资和销售回暖表现突出的企业，配置重点为历史估值稳定的央企、国企及有强力担保的优质民企债券 [10] - 超82%的融资平台已实现退出，其存量经营性金融债务规模下降超74%，城投违约可能性很低，仍可作为信用债重点配置品种，可关注“实体类”融资平台改革转型机会 [11] 行业研究：金属行业周报 - 钢铁行业供给预计随北方环保限产结束而继续恢复，但供需格局改善有限，去库节点未现，短期钢材价格预计震荡运行 [14] - 铜价现阶段受宏观情绪和油价影响较大，高位震荡油价对铜价有抑制 [14] - 铝价主要受地缘政治因素影响，供应端扰动预期强且对海外影响更大，供应趋紧预期或短期支撑铝价 [14] - 金价上涨受压制，因海外地缘政治风险高位、美国通胀受高位油价影响且短期降息预期低迷 [14] - 锂价市场多空因素交织，储能需求强劲预期形成支撑，但国内供应回升预期和宏观情绪波动形成压制，预计短期价格震荡 [14] - 稀土价格短期内受上下游博弈影响，预计震荡运行 [14] - 投资策略上，建议关注受央行购金、地缘冲突和“去美元化”等因素支撑的黄金板块；铜矿供给不足叠加AI、新能源需求带动的铜板块；受中东电解铝出口受阻影响的铝板块；受海外锂矿出口扰动和电力供应不足推动的锂板块；以及具备战略资源属性的稀土和钨板块 [14] - 报告维持对钢铁行业和有色金属行业的“看好”评级，并维持对洛阳钼业、中金黄金、华友钴业、紫金矿业、中国铝业的“增持”评级 [15]

报告行业投资评级 报告未明确给出对房地产行业的投资评级 [2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14] 报告的核心观点 - 2026年政府工作报告对房地产的定调从“止跌回稳”转向“着力稳定”，标志着政策重心从短期风险防范过渡到构建市场长效稳定机制的新阶段 [2][4] - 房地产市场已进入L型筑底阶段，稳定市场的内涵扩展至供需结构优化、产品与服务品质提升、保障房与商品房协同发展等更深层次的转型 [2][4] - 2026年政策将围绕“控增量、去库存、优供给”展开，通过供需两端结构性改革、基础性制度完善及新模式构建，为行业长期健康发展筑牢根基 [2][5][14] 根据相关目录分别进行总结 政策定调与市场阶段 - 政策总体定调为“着力稳定房地产市场”，重心转向构建长效稳定机制 [2][4] - 行业正进入L型筑底阶段，销售降幅逐步收窄 [4] 供需结构调整 - 2026年供需结构调整的主要发力点是“控增量、去库存、优供给” [2][5][7] - 需求端：去库存仍是重中之重，截至2025年底全国广义住宅库存去化周期约为23个月，较2024年高峰期的26个月有所改善，但整体库存压力依然较大 [7] - 供给端：土地市场呈现“缩量提质”趋势，2025年全国300城住宅用地成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降13.5% [7] - 展望2026年，核心城市将优化供地结构满足改善性需求，多数城市则以消化存量、控制新增为首要任务 [7] 存量商品房盘活与保障房 - 政策鼓励多渠道盘活存量商品房，并重点用于保障性住房 [5][8] - 专项债券已成为2025年各地政府收购存量商品房的主要资金来源 [8] - “拓宽保障性住房再贷款使用范围”政策于2025年7月出台并加速落地，预计将为2026年存量房收购提供进一步金融支持 [8] 住房公积金制度改革 - “深化住房公积金制度改革”首次被写入政府工作报告，改革从地方试点上升为国家层面重点工作 [5][9] - 2025年初存量个人公积金贷款利率下调，多地密集调整政策提升贷款额度、放宽提取条件 [9] - 2026年改革预计将加速落地，方向不仅是“扩面提额”，更可能涉及优化资金使用效率、探索跨城互认等深层次制度创新 [9][10] 城市更新 - 2026年报告对城中村和城镇老旧小区改造的表述从“加力实施”调整为“稳步实施”，并定调“高质量推进城市更新” [5][11] - 城市更新主要采用因城施策式管理，北京、深圳等城市已出台配套细则以规范流程、明晰标准 [11] - “房票安置”试点加快推进，有效引导被安置居民进入商品房市场，有助于定向盘活存量商品房 [11] 房地产发展新模式与“好房子” - 2026年将有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [5][12] - 报告将物业服务质量提升与房屋品质提升共同纳入“好房子”涵盖范围，显著提升了物业服务的重要性 [12] - 2025年全国商品住宅一二手成交总量同比基本持平，但二手住宅成交占比持续上升，刚需刚改客群大量流向二手房，一手房以改善客群为主 [12] - 随着客群结构变化，降价对改善性一手房促销效果有限，产品力重要性凸显，将促使开发商更加重视房屋品质和物业服务 [12] 风险防范与“保交房” - 政策强调进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，以防范债务违约风险 [5][13] - 2026年初，“白名单”项目贷款政策进一步放宽，贷款展期期限上限延长至5年，为房企提供更充裕的资金周转空间 [13] - 金融监管总局推动房地产融资协调机制常态化运行，该机制将成为房地产发展新模式的重要组成部分 [13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 3月9日至3月15日交易商协会发行指导利率多数下行 信用债发行规模环比增长 净融资额环比增加 二级市场成交金额环比下降 收益率分化 短端下行长端上行 多数品种信用利差走阔 绝对收益角度信用债延续修复行情 长期收益率仍在下行通道 相对收益角度各期限信用利差压缩空间不足 票息策略配置宜谨慎 交易思路适度乐观 后续需关注稳增长政策、权益市场行情、资金面及供需格局变化对债市影响 [1][54] - 中央和地方优化房地产政策推动市场止跌回稳 新模式进入落地新阶段 地产债销售复苏影响估值 风险偏好高的资金可提前布局 配置重点为央企、国企和优质民企债券 [2][59] - 城投债违约可能性低 可作为信用债重点配置品种 化债成效显著 融资平台改革转型收尾 2026年6月底前有望全面退出 后续重点化解经营性债务风险 关注“实体类”融资平台转型机会 [3][60] 根据相关目录分别进行总结 一级市场情况 发行与到期规模 - 3月9日至3月15日 企业债、公司债等共发行422只 发行3369.88亿元 环比增长28.09% 信用债净融资额813.27亿元 环比增加19.33亿元 企业债零发行 净融资额为负 其余品种发行金额和净融资额有增有减 [12][13] 发行利率 - 交易商协会发行指导利率多数下行 整体变化幅度为 -4 BP至0 BP 不同期限和等级品种利率变化幅度有差异 [15] 二级市场情况 市场成交量 - 3月9日至3月15日 信用债成交8902.50亿元 环比下降2.81% 企业债、中期票据、定向工具成交金额增加 公司债、短期融资券成交金额减少 [17] 信用利差 - 中短期票据多数品种信用利差走阔 1年期收窄 3年期和5年期走阔 7年期AAA级走阔 AA+级收窄 [20] - 企业债多数品种信用利差走阔 1年期AA级及以下品种收窄 [27] - 城投债各品种信用利差均走阔 [35] 期限利差与评级利差 - 中短期票据AA+期限利差方面 3Y - 1Y、5Y - 3Y利差走阔 7Y - 3Y利差收窄 评级利差方面 3年期(AA - ) - (AAA)、(AA) - (AAA)、(AA+) - (AAA)利差收窄 各利差多处于历史低位 [39] - 企业债AA+期限利差方面 3Y - 1Y、5Y - 3Y、7Y - 3Y利差走阔 评级利差方面 3年期(AA - ) - (AAA)、(AA+) - (AAA)利差走阔 (AA) - (AAA)利差持平 各利差多处于历史低位 [44] - 城投债AA+期限利差方面 3Y - 1Y、5Y - 3Y、7Y - 3Y利差走阔 评级利差方面 3年期(AA - ) - (AAA)利差收窄 (AA) - (AAA)利差走阔 (AA+) - (AAA)利差持平 各利差多处于历史低位 [47] 信用评级调整及违约债券统计 信用评级调整统计 - 3月9日至3月15日 2家公司评级（含展望）调整 下调1家为中节能铁汉生态环境股份有限公司 上调1家为宁德市国有资产投资经营集团有限公司 [50][51] 违约及展期债券统计 - 3月9日至3月15日 无发行人名下的信用债违约和展期 [53] 投资观点 - 同报告的核心观点 [1][54]

市场表现与行情回顾 - 上周（2026.3.9-3.13）房地产板块（中信）涨跌幅为-0.2%，同期沪深300指数涨0.2%，万得全A指数跌0.5%，在29个中信行业中排名第14位[3][46] - 过去12个月，房地产板块表现落后于沪深300指数[2] 新房市场数据 - 上周（3.7-3.13）36城新房成交面积163.7万平方米，环比增长24.0%，但同比下降18.3%[3][8] - 截至3月13日，年内36城新房累计成交1196.2万平方米，同比大幅下降32.0%[3][8] - 13城新房去化周期为25.5个月，同比延长9.3个月；其中三四线城市去化周期高达135.2个月[3][21] 二手房市场数据 - 上周（3.7-3.13）15城二手房成交面积162.3万平方米，环比增长12.3%，但同比下降18.4%[3][15] - 截至3月13日，年内15城二手房累计成交1354.4万平方米，同比下降5.7%[3][15] 土地市场数据 - 上周（3.9-3.15）百城土地成交建筑面积1190.1万平方米，环比大幅下降55.2%，同比下降17.9%[3][38] - 上周百城土地成交楼面均价为941元/平方米，环比下降16.4%，同比下降12.8%；土地溢价率为1.8%[3][38] - 截至3月15日，年内百城累计土地成交建筑面积为20262.2万平方米，同比下降5.5%[3][38] 行业融资情况 - 上周（3.9-3.15）房地产企业发行信用债125.8亿元，环比下降11.2%，但同比增长39.2%；净融资额为-11.6亿元[39] - 2026年至今，房地产企业合计发行信用债837.4亿元，同比下降16.8%[39] 政策环境 - 3月13日，“十五五”规划纲要发布，为房地产行业定调：加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度[3][55] - 地方层面，成都拟将单/双缴存人公积金最高贷款额度提高至80/120万元，并阶段性取消贷款次数限制[55][57] 投资建议 - 报告维持对房地产行业“看好”评级，并建议关注三类标的：1）土储优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）业务具防御性的港资开发商[3][7][56] 风险提示 - 主要风险包括：地产调控政策放宽不及预期、行业销售持续下行、以及行业信用风险蔓延和流动性恶化[3][58]

报告行业投资评级 - 谨慎偏多：股指（IH）、股指（IF）、股指（IC）、原油、甲醇、橡胶、焦煤、焦炭、锰硅、硅铁、黄金、白银、铝、碳酸锂、棉花、玉米 [5] - 谨慎看空：螺纹、热卷、铁矿、苹果 [5] 报告的核心观点 - 运输受阻有望缓解，原油高位回落，缓解通胀担忧，美股三大指数齐涨 [1] - 随着上市公司年报和一季报披露，行情将从“预期驱动”转向“盈利驱动”，市场进入“精选阿尔法”阶段 [3] - 长期来看，股指走势将回归国内基本面和政策，地缘政治风险缓解后有望重回震荡上行 [3] 根据相关目录分别进行总结 当日主要新闻关注 国际新闻 - 德国、法国、英国、意大利和加拿大领导人呼吁缓和以色列与黎巴嫩真主党冲突，推动政治谈判解决危机，警告大规模地面进攻后果 [6] 国内新闻 - 自2026年3月16日起，上海市商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [7][8] 行业新闻 - 致欧科技全球研发中心（总部）项目奠基，总投资4亿元，建成后将提升全球家居跨境电商领域核心竞争力 [9] 外盘每日收益情况 |品种|单位|3月13日|3月16日|涨跌|涨跌幅| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |标普500|点|6,632.19|6,699.38|67.19|1.01%| |富时中国A50期货|点|14,808.14|14,920.59|112.45|0.76%| |ICE布油连续|美元/桶|103.89|101.02|-2.87|-2.76%| |伦敦金现|美元/盎司|5,018.10|5,003.82|-14.28|-0.28%| |伦敦银|美元/盎司|80.54|80.73|0.19|0.24%| |LME铝|美元/吨|3,439.00|3,392.00|-47.00|-1.37%| |LME铜|美元/吨|12,735.50|12,918.50|183.00|1.44%| |LME锌|美元/吨|3,293.50|3,279.00|-14.50|-0.44%| |LME镍|美元/吨|17,320.00|17,485.00|165.00|0.95%| |ICE11号糖|美分/磅|14.41|14.18|-0.23|-1.60%| |ICE2号棉花|美分/磅|65.80|68.44|2.64|4.01%| |CBOT大豆|美分/蒲式耳|1,200.25|1,155.25|-45.00|-3.75%| |CBOT小麦当月连续|美分/蒲式耳|618.50|597.00|-21.50|-3.48%| |CBOT玉米当月连续|美分/蒲式耳|453.50|454.75|1.25|0.28%| [10] 主要品种早盘评论 金融 - 股指：美国三大指数反弹，上一交易日股指探底回升，3月起业绩确定性强的行业龙头将获资金青睐，市场进入“精选阿尔法”阶段，长期有望重回震荡上行 [3][12][13] - 国债：继续下跌，资金面稳定，美债收益率上行，经济指标回升，短端国债期货有支撑，长端承压 [14] 能化 - 原油：sc夜盘回落，中东局势胶着，预计油价短期维持高位震荡 [2][15] - 甲醇：夜盘回落，国内煤（甲醇）制烯烃装置开工负荷下降，沿海甲醇库存上升 [16] - 橡胶：天胶处于季节性低产阶段，国内产区将开割，预计胶价震荡偏强 [17] - 聚烯烃：周一收阳，夜盘回落，中东热度增加，关注装置开工情况 [18] - 玻璃纯碱：期货均小幅回落，玻璃库存有待消化，纯碱有库存消化压力 [20] 金属 - 贵金属：夜盘震荡整理，原油价格回落，美元指数走弱，长期上行趋势不改 [21] - 铜：夜盘收涨，精矿供应紧张，冶炼产量高增长，铜价短期区间波动 [22] - 锌：夜盘收低，精矿供应紧张，冶炼产量增长，锌价跟随有色整体走势 [23] - 铝：夜盘下跌，地缘冲突使中东铝厂减产风险累积，短期地缘驱动为主，长期有支撑 [24] 黑色 - 双焦：夜盘震荡，焦煤供应压力显现，刚需走弱，预计铁水产量回升带动刚需改善 [25] 农产品 - 蛋白粕：夜盘偏弱运行，巴西大豆收获进度低于同期，美豆期价回落，连粕受供应不确定性支撑 [2][26] - 油脂：夜盘偏弱运行，马棕库存压力缓解缓慢，地缘冲突或使棕榈油供应减少 [27] - 生猪：全国生猪市场弱势企稳，价格较去年同期下跌约30%，预计多数地区以稳为主 [28] - 白糖：郑糖主力隔夜小幅回落，原糖短期震荡，巴西产量下调或对冲供应过剩 [29] - 棉花：郑棉主力隔夜增仓上行，增发加贸进口配额落地，中长期棉价或上涨 [30][31] 航运指数 - 集运欧线：EC下跌4.03%，欧线主逻辑回归供需定价，4月货量或上升，运价预计震荡上行 [32]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][41] 报告核心观点 - 报告认为，在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持“看好”评级[41] - 报告核心观点基于政策端与市场端的综合判断：政策端，多部门出台重要政策，积极扭转土地市场供需关系，并展现出坚决稳住楼市的强大信心；市场端，尽管短期销售数据承压，但土地市场已显现积极信号，年初土拍市场较为火热[41][5] 政策与行业动态 - **自然资源部提出土地供应新机制**：2026年3月5日，自然资源部等发布通知，明确提出建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发[4][11][13] - **政策影响深远**：该政策意味着全国土地市场将进入“存量时代”，普通商品住宅新增土地供应将大幅减少，未来土地市场热点有望从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造”[11][12] - **存量土地盘活已有资金支持**：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43%[12] - **“十五五”规划定调房地产发展**：2026年3月13日发布的“十五五”规划纲要中，第十四章节提出“推动房地产高质量发展”，要求加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度[4][12] - **住建部表态稳定市场**：住房城乡建设部部长倪虹表示，将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市[3][13] 市场销售端表现 - **全国新房成交面积同比下降**：2026年第11周，全国30城新房单周成交面积186.4万平米，单周同比下降6%；年初至今累计成交面积1569.9万平米，累计同比下降20.8%[5][14][15] - **一线城市新房成交亦下降**：2026年第11周，一线城市新房单周成交面积52.1万平米，单周同比下降6.5%；累计成交面积381.1万平米，累计同比下降22.3%[18][19] - **全国二手房成交面积同比下降**：2026年第11周，全国15城二手房单周成交面积171.1万平米，单周同比下降18.8%；累计成交面积1511.4万平米，累计同比下降8.7%[5][22][23] - **一线城市二手房成交下降**：2026年第11周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积45.1万平米，单周同比下降16%；累计成交面积399.6万平米，累计同比下降9.6%[26][27] - **总体判断**：新房和二手房成交面积同比均下降，反映出“小阳春”成色略有不足[3][41] 市场投资端表现 - **土地成交面积单周暴增，累计仍降**：2026年第11周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2656.5万平方米，单周同比大幅增长448%；但年初至今累计成交面积25655.7万平方米，累计同比下降9%[5][29][30] - **土地成交价格下降，总价上升**：2026年第11周，全国100大中城市土地成交楼面价为959元/平米，同比下降36%；但由于成交面积大增，土地成交总价达299.2亿元，同比增长249%[5][34] - **土地溢价率稳步提升**：2026年第11周，平均溢价率（4周移动平均）为6.0%，报告指出年初土拍市场较为火热，土地溢价率稳步提升[5][34] - **重点城市土拍活跃**：3月以来，上海、杭州、宁波等城市进行了土地出让，其中上海收金68亿元，绿城溢价6.6%竞得地块；保利在杭州溢价竞得两宗宅地，总价48亿元；绿城在宁波竞得两宗宅地，总价11.4亿元[39][40] 投资建议与推荐标的 - **维持“看好”评级**：基于政策支持与市场企稳预期，报告维持行业“看好”评级[1][41] - **推荐三类标的**： - **强信用房企**：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产[3][42] - **住宅与商业双轮驱动房企**：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[3][42] - **优质物管公司**：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[3][42]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且为维持评级 [1][41] 报告核心观点 - 尽管当前销售数据表现疲软，但近期多项重要政策出台，旨在扭转土地市场供需关系并坚决稳住楼市，报告对政策效果持积极预期，认为在政策作用下房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持“看好”评级 [3][41] - 土地市场正进入“存量时代”，新增建设用地将优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发，未来土地市场热点将从“远郊新区”转向“中心城区的更新改造” [11][12] - 投资建议聚焦三类标的：强信用房企、住宅与商业地产双轮驱动的房企，以及服务品质突出的优质物管公司 [3][42] 政策与规划要点 - **自然资源部新政**：2026年3月5日，自然资源部等联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，明确提出建立健全**新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制**，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增用地优先保障重大项目和民生，原则上不用于经营性房地产开发 [4][11][12][13] - **“十五五”规划纲要发布**：2026年3月13日，“十五五”规划纲要正式发布，第十四章“推动房地产高质量发展”提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [4][12] - **部委表态**：住房城乡建设部部长倪虹在2026年3月9日表示，将会同有关部门，坚持长短结合、标本兼治，**坚决稳住楼市** [3][13] - **政策影响**：新政将限制建设用地无序扩张，缩短征地周期，利于城市更新和保障房项目快速落地，标志着土地市场进入“存量时代” [11] - **存量盘活规模**：截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超**7700亿元**，专项债实际发行超**3350亿元**，占比约**43%** [12] 市场销售端表现 - **全国新房成交**：2026年第11周，全国30城新房单周成交面积**186.4万平米**，单周同比下降**6%**；累计成交面积**1569.9万平米**，累计同比下降**20.8%** [5][14][15] - **一线城市新房成交**：2026年第11周，一线城市新房单周成交面积**52.1万平米**，单周同比下降**6.5%**；累计成交面积**381.1万平米**，累计同比下降**22.3%** [18][19] - **全国二手房成交**：2026年第11周，全国15城二手房单周成交面积**171.2万平米**，单周同比下降**18.8%**；累计成交面积**1511.4万平米**，累计同比下降**8.7%** [5][22][23] - **一线城市二手房成交**：2026年第11周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积**45.1万平米**，单周同比下降**16%**；累计成交面积**399.6万平米**，累计同比下降**9.6%** [26][27] - **市场总体评价**：新房和二手房成交面积同比均下降，反映出“小阳春”成色略有不足 [3][41] 市场投资端表现 - **土地成交面积**：2026年第11周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积**2656.5万平方米**，单周同比大幅增长**448%**；前11周累计成交面积**25655.7万平方米**，累计同比下降**9%** [5][29][30] - **土地成交价格与金额**：2026年第11周，全国100大中城市土地成交楼面价为**959元/平米**，同比下降**36%**；土地成交总价**299.2亿元**，同比增长**249%** [5][34] - **土地市场热度**：2026年第11周，平均溢价率（4周移动平均）为**6.0%**，报告指出年初土拍市场较为火热，土地溢价率稳步提升 [5][34] - **重点城市土拍**：3月上海出让3宗土地收金**68亿元**，其中一宗溢价**6.6%**；杭州两宗宅地总价**48亿元**；宁波两宗宅地总价**11.4亿元** [39][40] 投资建议与推荐标的 - **维持“看好”评级**：基于政策端积极信号及对市场企稳的预期 [3][41] - **推荐三类标的**： 1. **强信用房企**：布局城市基本面好、善于把握改善型客户需求，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][42] 2. **住宅与商业双轮驱动房企**：同时受益于地产复苏和消费促进政策，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][42] 3. **优质物管标的**：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][42]