行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 2月推盘未售去化周期较1月上升，行业库存压力有所增加[32] - 结合政府工作报告，判断下半年是关注城市更新对房地产需求及投资拉动效果的窗口期，政策或更聚焦于“量”的稳定以带动“价”的企稳，“白名单”制度或可为开发贷提供潜在接续路径[7] - 2026年3月，宏观层面流动性环比宽松力度扩大，同比紧缩力度收窄[6][49] 行业规模与指数表现 - 行业涵盖257只股票，总市值2.97万亿元，流通市值2.81万亿元，分别占市场总体的5.0%、2.7%和2.8%[1] - 行业指数近1个月绝对表现下跌6.7%，近6个月下跌4.1%，近12个月上涨7.6%[2] 新房市场表现 - 截至3月19日，样本39城新房网签面积农历同比为-13%，较上一周降幅扩大1个百分点[4] - 3月1日至19日，样本39城新房网签面积同比为-13%，但较1-2月降幅收窄6个百分点[5] - 分城市能级看，一、二、三线城市3月1日至19日新房网签面积同比分别为-10%、-16%和-11%，较1-2月降幅均有所收窄，分别收窄6、5和9个百分点[5] - 3月1日至19日，样本城市新房网签面积环比处于近5年同期较低水平[12] - 新房日均网签面积低于2020-2025年同期水平[18] 二手房市场表现 - 截至3月19日，样本城市二手房网签面积农历同比为-1%，较上一周降幅扩大1个百分点[4] - 3月1日至19日，样本16城二手房网签面积同比为-15%，较1-2月降幅扩大12个百分点[5] - 分城市能级看，一、二、三线城市3月1日至19日二手房网签面积同比分别为-8%、-15%和-20%，较1-2月降幅分别扩大2、9个百分点，三线城市则由正转负，降幅扩大24个百分点[5] - 3月1日至19日，样本城市二手房网签面积环比处于近5年同期较低水平[16] - 二手房日均网签面积低于2023年和2025年同期水平，但高于2020-2022年和2024年同期水平[18] 土地市场表现 - 2026年1-2月，全国土地成交建筑面积同比降幅较1月扩大2个百分点至-30%，成交均价同比降幅较1月收窄1个百分点至-21%[20] - 2026年2月，全国土地推出建面同比降幅收窄，成交建面同比降幅扩大，流拍率较上月下降9.7个百分点至10.3%[23] - 2026年2月，全国成交楼面均价同比降幅收窄，土地溢价率较上月上升7.1个百分点至9.4%[27] - 2026年2月，全国土地出让金同比降幅较1月扩大1.7个百分点至-45.3%[30] 库存与去化情况 - 2026年2月，推盘未售口径的库存及去化周期均较1月上升[32] - 分城市看，2026年2月一线、二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线城市上升；但所有层级城市的推盘未售去化周期均较上月上升[35] 前瞻及佐证指标 - 2026年2月，北京、上海二手房成交价格同比降幅收窄，广州、深圳同比降幅扩大[6][42] - 2026年2月，12个样本城市二手带看人数较1月环比转负至-57.0%，同比在1月增长60.9%的基础上转负至-58.9%[6][43] - 2026年2月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比下降0.6%[6][53] - 2026年2月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，存款余额趋势同比增幅收窄[38] - 2026年2月，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄，新增中长期贷款趋势项同比转正[39] - 2026年2月，货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升[46]

核心观点 - 报告核心观点为“楼市热度维持高涨，核心城市企稳可期”，认为市场整体大幅回调，但供给侧挂牌数据已经下降，4月可能会有一轮由基本面认知驱动的价值修复行情 [1][6] 政策与市场环境 - 中央政策层面，央行维持LPR不变，5年期以上LPR为3.5%，1年期LPR为3% [6][20] - 国家金融监督管理总局党委扩大会议指出，要发挥“保交房”白名单制度作用，建立与房地产发展新模式相适应的融资制度 [17][20] - 地方政策以优化公积金和提供购房补贴为主，例如内蒙古将呼和浩特租房提取额度上调至最高每人每年21000元，深圳允许灵活就业人员缴存公积金，绍兴为环卫工人和多孩家庭提供最高20万元和40万元的购房补贴 [6][18][19][20] 成交表现 - **新房网签**：2026年第12周，监测的49城商品房成交面积350.85万方，环比上升20.2%，以春节对齐口径同比下降20.2% [6][22][25] - 3月前19天，49城新房成交面积同比下降14.5%，年初至今累计同比下降16.5% [6][29] - 分线城市看，以春节对齐口径，3月前19天一线城市成交面积同比下降1.9%，高均价二线城市下降20.8%，中均价二三线城市下降13.1%，低均价三四线城市下降20.8% [29][31] - **二手房网签**：2026年第12周，监测的11城二手房成交面积197.62万方，环比上升15.8%，以春节对齐口径同比上升2.3% [6][37] - 3月前19天，11城二手房成交面积以春节对齐口径同比上升3.2% [37][41] - **二手房认购**：2026年第12周，监测的78城二手房成交套数环比上升8.5%，以春节对齐口径同比上升23.7% [6][51] - 3月前19天，78城二手房成交套数以春节对齐口径同比上升27.4%，年初至今累计同比上升7.6% [51][60] 市场景气度与库存 - **新房推盘与去化**：2026年第12周，重点10城住宅推盘面积56.3万方，环比下降21.5%，同比下降50.3% [6][92][95] - 同期10城住宅售批比（MA8）为99%，环比上升2个百分点 [92][95] - 26年以来售批比为119%，同比下降11个百分点 [92][98] - **库存**：第12周重点10城住宅口径库存面积4781万方，去化周期为16.7个月 [92][102] - **二手房景气度**：第12周，监测的140城二手房挂牌套数环比上升0.2%，重点12城挂牌套数环比下降0.1% [6][103][104] - 监测的70城二手房本周日均来访7.1万组，环比下降2.8% [103][108] - 3月前19天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月上升0.2个百分点 [103][111] - **二手房价**：本周二手房成交均价为10176元/平米，与去年年底基本持平，价格趋势较强，周度价格环比回升2.9% [6][112][113] 土地市场 - **出让金**：2026年第12周，300城宅地出让金215.2亿元，环比上升2.0%，同比下降7.9% [6][118][120] - 3月前19天出让金562.3亿元，同比上升45.5%，但年内累计同比下降34.9% [118][123] - **供应与成交**：第12周土地供给建筑面积720万方，环比上升8.5%，成交建面458.3万方，单周去化率64% [6][118][124] - **溢价率与楼面价**：第12周300城宅地溢价率（MA4）为9.4%，环比下降2.4个百分点；成交楼面价（MA4）为5020元/平，环比上升3.0% [118][128] 板块行情与估值 - **开发板块**：2026年第12周，SW房地产板块下跌4.2%，跑输沪深300指数2.0个百分点，在30个申万行业中排在第15位（50%分位） [6][125][129] - 16家主流房企、其他A股房企、违约房企本周分别下跌4.6%、3.7%、1.8% [6][126] - 本周涨幅居前的标的包括京投发展（上涨24.0%）、市北高新（上涨10.0%）和世联行（上涨8.7%） [126][133][139] - **估值**：截至3月20日，16家主流开发商PB估值为0.45倍，处于2021年以来7%的低分位数 [126][138] - **物业板块**：本周物业板块下跌2.2%，跑输恒生指数1.5个百分点，华润万象生活表现较好 [6] - **香港内房板块**：香港内房板块本周基本走平，单周上涨0.1%，跑赢恒生指数0.6个百分点 [6] C-REITs市场 - 2026年第12周，C-REITs综合收益指数下跌0.06%，78单REITs中有39单上涨 [6] - 一级市场有1单商业不动产REITs申报，2单基础设施REITs通过审核 [6]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [1][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18] 报告核心观点 - 中央政策定调“着力稳定房地产市场”，核心目标是促进资产价格回稳、修复居民和企业资产负债表，并防范风险 [4][5] - 政策重心转向构建房地产发展新模式，以高质量发展为主线，核心是保障民生，实现更高水平住有所居 [4][6][7] - 2026年各地房地产政策预计将更加细化、精准，从供需两端部署工作，重点包括去库存、盘活存量、优化保障房供给和建设“好房子” [4] - 地方政策呈现精细化特征，主要围绕优化城市更新、结合生育政策提供住房支持、加大人才安居保障以及持续优化公积金政策等方面展开 [8][9][10][11][12][13] 中央政策定调与宏观方向 - **2026年《政府工作报告》**：明确继续实施更加积极的财政政策（赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元、比上年增加2300亿元）和适度宽松的货币政策，房地产内容被置于保障民生和防范风险的重点任务中 [4][16] - **房地产工作部署**：具体包括加强初婚初育及多子女家庭住房保障；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给；探索多渠道盘活存量商品房用于保障房；深化公积金改革；优化保障房供给，加快危旧房改造；推动“好房子”建设；发挥“保交房”白名单制度作用防范债务风险 [4] - **政策解读**：国务院研究室副主任解读指出，要促进资产价格回稳，努力促进房地产市场回稳，以修复居民和企业资产负债表 [5] - **“十五五”规划纲要草案**：强调推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度，完善住房保障体系，推动市场平稳健康发展 [6][7] 地方政策动态与特征 - **城市更新优化（深圳）**：规范城市更新项目管理，原则上不再强制配建保障房，改为通过新增建设、存量盘活、多元收购等多渠道落实保障房要求，此举有望降低开发门槛与成本，加速项目落地 [8][9] - **住房消费补贴与生育政策结合（南充）**：为双方均是首次结婚登记的夫妻提供一次性住房消费贷款财政贴息，贴息比例为贷款额度的1%，最高贷款额度20万元；同时为生育二孩、三孩家庭分别提供5万元、10万元购房补贴，并按年利率0.6%给予为期3年的利息补贴 [10] - **人才安居保障（成都、北京海淀）**： - 成都：实施人才优租，在保障性租赁住房中划定房源优先配租人才，并按人才等级提供差异化租金补贴（A、B类补贴100%，C类70%，D、E类等50%），补贴面积上限50平方米，累计期限不超过36个月 [12] - 北京海淀：为重点产业体系内符合条件的应届毕业生提供每月1000元、最长2年的安居补贴；在海淀北部租房的，额外增加每月500元安居奖励 [12] - **公积金政策持续优化**：多地提高公积金贷款额度上限，例如柳州从70万元调整至80万元，沧州单方缴存家庭从60万元提至70万元、双方缴存家庭从80万元提至100万元，并为购买绿色建筑或高层次人才提供额外额度上浮 [13][17][18] 近期政策出台趋势 - 根据中指研究院监测，2026年1月至3月8日，各地出台的房地产相关政策以调整公积金、购房补贴、保障性住房优化和城市更新为主 [15] - 2026年1月出台政策57条，2月44条，3月截至8日已出台10条，其中公积金调整政策在近三个月均保持较高频次 [15] - 2025年以来，各地已发布购房补贴政策超140条，且自2023年末以来，多地探索通过贴息方式发放购房补贴 [10]

报告行业投资评级 报告未明确给出对房地产行业的投资评级 [1][3][4][5][6][7][8][9][10] 报告核心观点 - “十五五”规划标志着房地产政策导向发生转变 从“完善城镇化战略”调整到“加大保障和改善民生力度” 房地产工作的着力点更加侧重保障和改善民生 [4] - “十五五”时期房地产发展的核心是“推动房地产高质量发展” 围绕此目标形成“行业转型+完善保障+稳定市场”三大重心发展思路 [4] - “十五五”时期将是房地产行业告别旧模式、迈向高质量发展的关键期 对于居民而言将迎来住房品质提升、居住选择更加多元的新阶段 [7] 规划内容对比与解读总结 政策定位与导向变化 - “十五五”规划将房地产内容置于“加大保障和改善民生力度 扎实推进全体人民共同富裕”战略任务中 与“十四五”时期置于“完善新型城镇化战略”相比 位置发生调整 彰显政策导向向保障和改善民生转变 [3][4] - 《纲要（草案）》摘要未提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位” 强调“推动房地产高质量发展” [4] 核心任务一：构建房地产发展新模式 - 推动房地产发展从旧模式向新模式转型居于“十五五”房地产工作首位 是推动行业由规模扩张迈向高质量发展的主要抓手 [4] - 住房制度由“十四五”时期的“加快建立”转变为“十五五”时期的“健全” 意味着“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”已经建立 “十五五”时期将进入制度深化和完善的深水区 [5] - 最终目的从“让全体人民住有所居、职住平衡”提升为“实现更高水平住有所居” 预计将进一步推动由“有得住”向“住得好”转变 住房品质提升、居住环境改善、建设“好房子”、提供“好服务”将是重点 [5] 核心任务二：完善住房保障体系 - “十四五”时期将“完善住房市场体系和住房保障体系”并列作为目标 “十五五”时期则单独强调“完善住房保障体系” [3][6] - 结合“十五五”规划建议中“优化保障性住房供给”和2026年政府工作报告相同表述 优化保障房的供给结构和规模或是重要方向 预计更多城市将采取以需定建、以需定购及多种方式筹集保障房 [6] 核心任务三：推动房地产市场平稳健康发展 - “稳市场”是推动房地产高质量发展的重要基础 2026年政府工作报告定调“着力稳定房地产市场” 报告起草组解读提及要“促进资产价格的回稳”和“努力促进房地产市场的回稳” [7] - 推动市场止跌回稳、稳定市场预期是2026年稳楼市的重要方面 需要政策综合发力 2026年作为“十五五”开局之年 推动市场稳定发展对锚定中长期高质量发展目标至关重要 [7] 风险防控与其他关联 - 2026年政府工作报告在“十五五”重大战略任务中提及“统筹推进房地产、地方政府债务、地方中小金融机构等风险有序化解” [7] - 综合来看 “十五五”房地产的重心是以高质量发展为主线目标 以新模式构建为重要抓手 以民生保障为核心 兼顾市场稳定与风险防控 [7]

核心观点 - 报告认为，2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，预计四季度左右可能出现“基本面拐点”，体现在二手房价格降幅收窄 [20][28] - 报告建议现阶段关注三条投资主线：1）基本面稳定、聚焦一二线核心城市的房企；2）在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [20][28] 市场与行业表现 - **市场指数**：截至报告日，主要市场指数普遍下跌，上证综指收于4006.55点，下跌1.39%；深证成指收于13901.57点，下跌2.02% [3] - **行业表现**：申万一级行业中，煤炭（+1.82%）、石油石化（+1.34%）领涨；有色金属（-6.10%）、钢铁（-4.08%）领跌 [4] - **地产板块收益**：2月房地产板块绝对收益为-0.1%，跑输沪深300指数0.2个百分点；第11周（3月7日-13日）板块绝对收益为-0.5%，相对收益（相对沪深300）为-0.7% [19][24] 房地产月度数据（2026年2月） - **新房成交**：2月40城新房成交面积环比下降36.6%，同比下降36.5%，同比降幅扩大18.1个百分点；1-2月累计同比下降26.5% [6] - 一线城市：2月成交面积环比下降46.5%，同比下降34.5%；1-2月累计同比下降22.5% [7] - 二线城市：2月成交面积环比下降33.6%，同比下降33.7%；1-2月累计同比下降25.2% [7] - 三四线城市：2月成交面积环比下降32.7%，同比下降43.5%；1-2月累计同比下降33.9% [7] - **二手房成交**：2月18城二手房成交面积环比下降43.1%，同比下降25.3%，同比增速较上月下降37.5个百分点；1-2月累计同比下降4.7% [8] - 一线城市：2月成交面积环比下降49.4%，同比下降34.2%；1-2月累计同比下降8.1% [8] - 二线城市：2月成交面积环比下降40.5%，同比下降19.9%；1-2月累计同比下降3.8% [8] - 三四线城市：2月成交面积环比下降43.2%，同比下降17.6%；1-2月累计同比正增长1.8% [8] - **新房库存与去化**：2月末12城新房库存面积环比下降0.4%，同比下降4.2%；去化周期为19.2个月，环比增加1.1个月，同比增加4.6个月 [9] - **土地市场**：2月全国300城成交土地规划建筑面积环比下降8.5%，同比下降26.6%；楼面均价环比下降0.7%，同比下降15.0%；平均溢价率为7.2%，环比提升4.3个百分点 [10] - **房企表现**： - **销售**：百强房企2月全口径销售额同比下降36.0%；1-2月累计同比下降30.2% [11] - **拿地**：百强房企2月拿地金额同比下降65.7%，拿地强度为21%；1-2月拿地金额同比下降54.9% [12] - **融资**：2月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计350亿元，同比增长46%；平均发行利率为3.23%，同比下降0.34个百分点 [13] 房地产周度数据（第11周：3月7日-13日） - **新房成交**：第11周40城新房成交面积211.9万平方米，环比上升33.2%，同比下降15.4%，同比降幅较上周收窄14.5个百分点 [22] - **二手房成交**：第11周18城二手房成交面积174.4万平方米，环比上升13.9%，同比下降25.1%，同比降幅较上周收窄7.0个百分点 [23] - **新房库存与去化**：截至第11周末，12城新房库存面积11223万平方米，环比下降0.3%，同比下降5.1%；去化周期为23.1个月，环比增加1.0个月，同比增加8.5个月 [23] - **土地市场**：第10周百城成交土地规划建面1387.4万平方米，环比下降7.9%，同比上升216.7%；土地溢价率为1.4%，环比下降0.2个百分点 [24] - **房企融资**：第11周房地产行业国内债券总发行量134.8亿元，环比下降19.0%，同比上升77.9%；净融资额为-66.5亿元 [24] 政策动态 - **中央层面**： - 2026年《政府工作报告》首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，并支持多子女家庭改善性住房需求，将住房政策与人口生育政策融合 [14] - 报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，措辞从“加快构建”变为“深入推进” [14] - 自然资源部通知要求“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”，并明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发 [15][26] - 《求是》杂志刊文强调房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，需持续做好稳预期工作 [16][27] - **地方层面**：上海优化住房限购、公积金贷款及房产税政策，例如降低非户籍居民社保年限要求、提高公积金贷款最高额度至240万元等 [17] 投资建议与关注标的 - **3月金股组合**：包含保利置业集团(0119.HK)、中信海直(000099.SZ)、招商轮船(601872.SH)等12只股票 [2] - **地产板块关注主线及公司**： 1. 基本面稳定、聚焦一二线核心城市的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [20][28] 2. “小而美”房企：保利置业集团 [20][28] 3. 积极探索新场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [20][28]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 受春节假期影响，2026年2月楼市成交同比走弱，新房和二手房成交均出现显著下滑 [1][6] - 上海优化了限购、公积金贷款及房产税政策，地方层面政策持续发力 [1] - 2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [6] 根据相关目录分别进行总结 1. 新房成交 - **整体市场**：2月40城新房成交面积471.1万平方米，环比下降36.6%，同比下降36.5%，同比降幅较上月扩大18.1个百分点；1-2月累计成交1215.4万平方米，同比下降26.5% [6][12] - **分线城市**： - 一线城市：2月成交100.2万平方米，环比下降46.5%，同比下降34.5%，降幅扩大20.4个百分点；1-2月累计同比下降22.5% [6][13] - 二线城市：2月成交232.4万平方米，环比下降33.6%，同比下降33.7%，降幅扩大15.6个百分点；1-2月累计同比下降25.2% [6][13] - 三四线城市：2月成交139.0万平方米，环比下降32.7%，同比下降43.5%，降幅扩大18.7个百分点；1-2月累计同比下降33.9% [6][13] 2. 二手房成交 - **整体市场**：2月18城二手房成交面积462.7万平方米，环比下降43.1%，同比下降25.3%，同比增速由正转负，较上月下降37.5个百分点；1-2月累计成交1276.1万平方米，同比下降4.7% [6][19] - **分线城市**： - 一线城市：2月成交95.6万平方米，环比下降49.4%，同比下降34.2%；1-2月累计同比下降8.1% [6][20] - 二线城市：2月成交273.0万平方米，环比下降40.5%，同比下降19.9%；1-2月累计同比下降3.8% [6][20] - 三四线城市：2月成交94.1万平方米，环比下降43.2%，同比下降17.6%；但1-2月累计同比正增长1.8% [6][20] 3. 新房库存与去化 - **库存规模**：截至2月末，跟踪的12城新房库存面积为1.12亿平方米，环比下降0.4%，同比下降4.2% [1][27] - **去化周期**：整体去化周期为19.2个月，环比上升1.1个月，同比上升4.6个月 [1][27] - **城市分化**：仅上海（9.3个月）、杭州（9.6个月）去化周期在12个月以内 [1][27][39] 4. 土地市场 - **成交规模**：2月全国300城成交土地规划建筑面积1.20亿平方米，环比下降8.5%，同比下降26.6%；住宅类用地成交1759万平方米，环比下降27.8%，同比下降21.5% [1][43] - **市场热度**： - 全类型土地平均溢价率为7.24%，环比上升4.3个百分点，但同比下降1.69个百分点 [1][55] - 住宅类用地平均溢价率为10.63%，环比上升7.42个百分点，同比下降1.86个百分点 [55][56] - **累计情况**：1-2月全国300城土地成交总价2234亿元，同比下降36.5%；平均溢价率5.09%，同比下降2.98个百分点 [1][57] 5. 房企表现 - **销售**：百强房企2月全口径销售额1230亿元，同比下降36.0%，降幅扩大；1-2月累计销售额3073亿元，同比下降30.2% [6][80] - **拿地**：百强房企2月拿地金额262亿元，同比下降65.7%；拿地强度（拿地金额/销售金额）为21%，环比下降10个百分点，同比下降18个百分点 [6] - **融资**：2月房地产行业国内外债券及ABS发行规模合计350亿元，同比增长46%，平均发行利率3.23%，同比下降0.34个百分点 [6] 6. 政策动态 - **中央层面**： - 2026年《政府工作报告》首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，并将住房政策与人口生育政策融合 [6] - 报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，措辞从“加快构建”变为“深入推进” [6] - **地方层面**： - 上海优化住房政策（“新七条”）：降低非户籍居民购房社保年限要求、提高公积金贷款额度、优化房产税征收等 [6] - 上海在浦东、静安、徐汇三区启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点 [6] - 福建、甘肃、重庆、长春等多地优化公积金贷款政策；福建、兰州、重庆、宁波、济南等多地发放购房补贴 [6] 7. 板块收益与投资建议 - **市场表现**：2月房地产板块绝对收益为-0.1%，相对沪深300收益为-0.2%，跑输大盘，主要因销售走弱、市场信心不足 [6] - **全年展望**：报告认为2026年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，并预计四季度左右可能出现“基本面拐点” [6] - **投资主线**：报告建议关注三条主线 [6] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市布局的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 2. 连续在销售和拿地上有突破的“小而美”房企：保利置业集团 3. 积极探索新消费场景的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份

房地产行业研究纪要关键要点 涉及的行业与公司 * 行业：中国房地产市场，重点关注一线及部分二线城市，涉及住宅、商业办公、法拍房等多个细分市场 * 公司：提及互联网中介平台（如链家）及部分房地产开发企业，但未具体点名 核心观点与论据 市场整体判断与核心逻辑 * 市场已进入长达五年调整的**尾部阶段**，核心逻辑由政策驱动转向**价格调整到位与购买力匹配**[1][12] * 2026年市场预期为 **“量升价稳”** ，成交量将获得支撑，但价格缺乏全面上涨基础[1][7][13][15] * 市场回暖是**结构性**的，主要集中在少数核心城市（约占全国市场10%）的二手房刚需领域，对全国整体信贷数据拉动有限[13] * 当前回暖与2025年初行情逻辑相似，但今年缺乏强力政策支持，价格上涨动力更弱[14][15] 市场表现与结构性特征 * **二手房市场表现优于新房市场**，交易集中在总价300万至500万区间的刚需产品[2][4] * **15%低首付政策**是关键催化剂，显著降低刚需入市门槛（例如300万房产首付45万）[1][2] * **学区房需求**是近期二手房交易的重要组成部分[2] * 部分房东出现**惜售情绪**，优质房源供给减少，买卖双方心理博弈影响预期[3] * 购房**决策周期较长**，许多客户自2025年即开始看房，近期加速决策[3] * 上海允许**住宅与车位拆分办证**，有助于加快二手房流通[3] 供需关系与库存变化 * **新房库存已见顶回落**，重点城市库存数据基本见顶，继续上升可能性很小[1][6][16] * **二手房挂牌量见顶回落**，上海链家平台挂牌量从高峰期**17万套**降至**8万套**[1][6][7] * 库存（新房）与挂牌量（二手房）见顶是市场企稳向好的**关键拐点信号**[6][7] * 二手房挂牌量可能出现动态波动，部分撤牌房源可能重新入市，但大方向趋于减少，将继续抑制价格上涨[16][17] 价格与量价关系 * 一线城市房价**环比已转正**，但同比仍为负增长，预计至2026年12月同比指标有望转正[1][12][15] * 上海、北京二手住宅价格**同比跌幅在2026年2月已开始收窄**[15] * 实际交易价格仍有小幅下跌，价格上涨幅度有限，预计优质房源单套涨幅最多在**30万元**左右[5][15] * 新房项目若**定价过高**（尤其2025年5月前获取的高价地项目）则销售承压，**价格吸引力是购房决策核心**[5] * 一旦二手房房东尝试涨价，需求会**外溢**至降价新房、法拍房或商业办公市场[5] 土地市场与房企影响 * 2026年土地市场整体趋势为 **“缩量提质”** ，全国土地供应量普遍下降约**20%**[1][10] * 土地出让出现重要变化：部分地块**不再强制要求配建保障房**（如深圳、上海青浦区案例）[10] * 取消保障房配建要求将**直接提升房企2026年盈利空间**，是一项红利[1][11] * 供地策略注重优质地块，郊区降低容积率，市中心推出轨交沿线或核心区地块[10] 政策与监管展望 * 市场企稳可能加速 **“房地产发展新模式”** 落地[7] * 金融监管层面，**《商业银行法》修订**及 **“主办银行负责制”** 将强化银行在房地产风险管理中的责任[1][7][8] * 法律法规层面，**现房销售模式**的推进将要求对交易合同等法律文件进行修订[1][8] * **商业消费零售领域REITs政策支持**为商业办公物业带来新的金融创新机会[12] 区域与细分市场机会 * 表现较好的市场集中在**一线城市和部分二线城市**的核心区域二手房及核心地段新房[6] * **香港房地产市场**在人才引入政策下表现良好，预计将带动大湾区（如深圳）市场[11] * **一线城市（北上广深）的写字楼和商业物业**值得关注，受益于资金流入和REITs政策支持[12] * 南京、合肥、厦门等前期深度调整的**高能级城市**出现“超跌反弹”，主要表现为成交量回升[7] 其他重要内容 * 近期自然资源部土地新规（“新增建设用地不能做经营性房地产”）被市场误读，该规定是**重申保障国家战略性项目用地**的原则，**不影响常规商品房用地**[9][10] * 新房市场客户量不多， **“分销”模式占比增加**，利好互联网中介平台[1][4] * 房企资金面依然紧张，近期北京土地由区下属街道企业竞得，反映开发商拿地谨慎[14] * 市场传闻上海将有约**3万套限售房源解禁**，但预计每月新增供应量增幅仅约**0.1%**，对市场总量影响有限[16] * 需关注**2026年6月**的市场变化，若热度回落，可能导致二手房挂牌量进一步增加[17]

文章核心观点 - 2026年第10周（3.9-3.15）全国房地产政策呈现“制度规范、地方因城施策、存量提质为主”的特征，中央侧重长效机制建设，地方聚焦刚需与改善支持、城市更新及行业治理[4] - 年初至今政策呈现“脉冲式释放”特征，二月初达峰值后本周热度有所回落，地方政策仍是市场主力，但整体力度较前期减弱，处于阶段性调整窗口[5] 中央层面政策要点 - **“十五五”规划定调行业新方向**：规划将房地产单列成章，总定位从“房住不炒、稳地价稳房价稳预期”转向“推动房地产高质量发展，构建发展新模式”，章节归属从“新型城镇化战略”升级为“保障和改善民生篇”[8][9] - **住房制度更精细**：在“租购并举”基础上，提出优化保障房供给，探索配租配售转换[9] - **开发模式制度重塑**：提出完善开发、融资、销售基础制度，推行项目公司制、主办银行制，有序推进现房销售，旨在去杠杆、防风险[9] - **需求导向兼顾刚改与消费**：政策从释放刚需转向“因城施策优化政策，释放刚需与改善性需求”，并支持适老化、智能化改造以激活大宗消费[9] - **首次强调居住品质与全生命周期管理**：提出建设“好房子”，建立房屋全生命周期安全管理制度[9] - **土地要素管理转向存量优先**：提出“人房地钱”要素联动，新增建设用地优先保障民生与重大项目，原则上不用于经营性房地产开发，严控结构并强调集约利用[9][11] - **自然资源部强化用地管控**：发布要素保障通知，要求新增建设用地与存量盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，新增用地优先保障重大项目与民生，原则上不用于经营性房地产[10][11] - **金融监管规范个人贷款成本**：国家金融监督管理总局、中国人民银行发布规定，要求贷款人向借款人清晰展示综合融资成本明示表，将所有相关成本纳入披露，规定将于2026年8月1日起按“新老划断”原则施行[11][12] 地方层面政策要点 行政调控与市场治理 - **38省市中介协会联合规范网络信息**：北京、上海、广州、深圳等38省市房地产经纪行业协会首次跨地域联合发布倡议，旨在通过“行业自律+平台协同+社会监督”整治虚假房源、恶意炒作、滥用AI技术造假等乱象，要求运营主体亮明身份、机构承担连带责任[13][14] - **上海下调房产税税率临界点**：根据2025年全市新建住宅销售均价46268元/平方米，确定2026年房产税税率适用临界点为92536元/平方米，为2018年以来首次下调，单价低于临界点税率为0.4%，高于则适用0.6%[15] - **东莞推出人才购房优惠**：开展“千房引千才”活动，符合条件人才购买配建安居房可享销售价格8折优惠，且不再设置优惠金额上限[16] 信贷金融支持 - **福州优化公积金政策**：优化贷款套数认定等6方面政策，重点提出省内卖房12个月内购二套享首套利率，多子女家庭购二套同样适用，本市购房满6个月至5年内可按1500元/㎡标准提取公积金（上限144㎡）[17] - **成都拟提高公积金贷款额度并取消次数限制**：拟将单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人由100万元提高至120万元，并拟阶段性取消住房公积金贷款次数限制至2026年底，同时支持购买现房，对现房销售项目最高贷款额度上浮20%[17][19] - **沈阳发放购房补贴并支持以旧换新**：推出总额2000万元补贴，其中1500万元按每平方米100元标准发放基础购房补贴，另500万元用于以旧换新专项补贴（同样为100元/㎡），两项补贴可叠加享受[20] - **大连出台市级购房补贴**：在春季房交会期间，对个人购买指定区域参展楼盘新建商品住房并按期完成网签的，按成交价格1%给予补贴，单套最高不超过3万元，市级补贴总额2000万元，部分辖区配套区级补贴形成合力[21] 城市更新与旧改 - **上海发布城市更新行动方案**：以“一个统领、五个统筹”为核心，通过“五维统筹”（更新任务、政策、行动、资源、力量）构建可持续更新模式，实现从单点项目到全域系统谋划的升级[22] - **苏州规范城市更新项目管理**：印发《城市更新项目库管理暂行办法》，实行“常态申报、动态调整、分级管理”，项目入库后可享受政策支持与服务保障，推动项目从储备向实施转化[22][23] 城市规划与交通产业 - **宁波发布姚江两岸片区规划**：规划范围约32.1平方公里，旨在打造文体旅数融合示范区，构建“双廊串联、两岸联动、双湾聚核、板块协同”空间格局，重点培育体育赛事、文化演艺、虚拟科技等产业，完善10分钟社区生活圈[24] - **广东出台TOD综合体设计标准**：批准《城市轨道交通TOD综合体公共空间规划设计标准》为省地方标准，自2026年9月1日起实施，规范交通衔接、空间布局、功能融合等环节，以推动站城一体发展[25][26]

行业投资评级 - 增持 [1] 核心观点 - 行业启动顺序明确，为政策 > 股价 > 成交量 > 房价 > 业绩，当前（2026年3月）板块启动点相比2024年9月24日更低，涨幅更少 [2] - “十五五”时期房地产将聚焦高质量发展，加快构建发展新模式 [3] - 新房淡季带来的交易走冷和二手超预期交易走强，CPI转正逻辑下重点城市部分资产价格从“负面展望”步入“中性” [3] - 具备较强拿地能力、符合不动产Reits出表条件、适应新供给标准的低库存房企是接下来的核心选择 [3] 行业启动顺序与市场阶段 - 行业启动分为三个阶段：政策驱动的“盲注期”（约半年）、成交量验证的“验证期”（半年以上）、业绩兑现的“业绩兑现期”（滞后基本面变化1年以上） [9] - 市场情绪越好，抢跑越明显，“盲注期”大蓝筹会有主升 [9] - 即便验证期发现地产预期未能兑现，当前位置地产向下调整空间有限 [13] 政策环境分析 - 2026年两会政策相比2025年更积极，关键词从“止跌回稳”转向“着力稳定”和“高质量发展”，供给侧、需求侧、金融侧支持政策更具体 [16] - “十五五”规划纲要明确提出“推动房地产高质量发展”，核心是构建发展新模式，健全租购并举的住房制度 [18] - 持续政策利好包括证监会不动产REITs和预期的城市更新政策 [20] - 不动产REITs（证监会监管）相比基础设施REITs（发改委监管）新增酒店、写字楼等商业不动产资产，资金使用更灵活（可用于补流），收益率要求为十年期国债收益+150BP [21] 市场基本面与趋势 - 市场预期呈审慎态势，2026年3月属于最后的高基数期 [20] - 新房市场采取“缩量提质”路线：中心城区通过释放Top5%-10%人群购买力，拉高均价和品质；郊远环线停供或减供，引导刚需转向存量市场 [32][33] - 二手房市场“放量降价”：2025年9月以来，部分城市二手房成交套数同比增幅超过100%，但价格同比下跌 [35][37] - 16城二手住宅销售面积累计同比与百城二手住宅平均价格同比呈现“降价但走量”的特征 [40] - 2026年CPI预期为1%到1.5%，市场情绪从“悲观”转向“中性” [43] - 在CPI转正背景下，重点城市租金回报率+CPI指标显示部分城市资产价格展望步入“中性” [3][46] 房企分化与投资策略 - 行业对国民经济贡献占比从高峰时期接近30%回落到目前6-8%，成熟经济体占比大致在10-12% [58] - 房企报表处于出清过程：央企业绩大幅下滑，地方国资亏损，民营房企完成债务重组 [20] - 投资应聚焦“资质蓝筹”，即具备较强拿地能力的房企 [3] - 2025年重点头部房企拿地强度分化显著，中海地产、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等企业拿地强度（权益拿地金额/权益销售额）保持在30%以上，部分超过50% [60] - 部分企业（如美凯龙、北辰实业、大悦城）因持有大量预估可转让资产（增值幅度达243%-303%），在不动产REITs背景下具备价值重估潜力 [61] - 报告覆盖的重点上市公司（如保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华润置地等）多数获得“增持”评级 [62]

宏观及策略研究：2026年1-2月经济数据点评 - 2026年1-2月经济数据整体向好，主要由投资带动，规上工业增加值同比增长6.3%，高于市场预期的5.3%和2025年全年的5.9% [4] - 社会消费品零售总额同比增长2.8%，略高于预期的2.5%，但低于2025年全年的3.7%，消费内部结构呈现分化 [4] - 固定资产投资同比增长1.8%，大幅超出市场预期的-5.1%，较2025年全年的-3.8%显著回升，实现由负转正 [4] - 工业生产保持高景气，出口交货值同比增速创近期新高，专用设备、电子设备等行业生产活跃，高技术制造业增速远高于整体水平 [5] - 消费受春节假期延长提振，服务零售累计同比增速继续上行，但“以旧换新”政策补贴减少及前期消费透支，使得家具、通讯器材等商品对整体消费贡献有限 [5] - 制造业投资累计同比增速回升2.5个百分点至3.1%，电气机械、运输设备、纺织和医药等中下游行业投资增速提升明显，但有色和化工产业投资受“反内卷”政策制约 [5] - 基建投资累计同比增速大幅转正，统计口径扩充外仍显示稳健反弹，公用事业、交运仓储、电热燃水等分项实现较大幅度正增长 [6] - 房地产市场仍显疲软，1-2月销售面积和金额累计同比降幅较去年年底走扩，新开工、施工和竣工面积累计同比降幅仍在扩大，但一线城市新房和二手房价格环比增速出现积极变化 [6] 固定收益研究：信用债周报 - 本期（3月9日至3月15日）信用债发行规模环比增长，净融资额环比增加，但企业债保持零发行且净融资额为负 [9] - 二级市场信用债成交金额环比下降，收益率有所分化，整体表现为短端下行、长端上行态势，多数品种信用利差走阔且处于历史低位 [9] - 报告认为信用债全面走熊条件不充分，长远看收益率仍在下行通道，但当前各期限信用利差压缩空间不足，多数品种配置性价比不高，建议票息策略保持谨慎，交易思路适度乐观 [9] - 政府工作报告明确提出“着力稳定房地产市场”，标志着房地产发展新模式进入制度化、体系化落地新阶段 [10] - 地产债方面，随着市场企稳信号出现，风险偏好较高资金可考虑提前布局，重点发掘新增融资和销售回暖表现突出的企业，配置重点为历史估值稳定的央企、国企及有强力担保的优质民企债券 [10] - 超82%的融资平台已实现退出，其存量经营性金融债务规模下降超74%，城投违约可能性很低，仍可作为信用债重点配置品种，可关注“实体类”融资平台改革转型机会 [11] 行业研究：金属行业周报 - 钢铁行业供给预计随北方环保限产结束而继续恢复，但供需格局改善有限，去库节点未现，短期钢材价格预计震荡运行 [14] - 铜价现阶段受宏观情绪和油价影响较大，高位震荡油价对铜价有抑制 [14] - 铝价主要受地缘政治因素影响，供应端扰动预期强且对海外影响更大，供应趋紧预期或短期支撑铝价 [14] - 金价上涨受压制，因海外地缘政治风险高位、美国通胀受高位油价影响且短期降息预期低迷 [14] - 锂价市场多空因素交织，储能需求强劲预期形成支撑，但国内供应回升预期和宏观情绪波动形成压制，预计短期价格震荡 [14] - 稀土价格短期内受上下游博弈影响，预计震荡运行 [14] - 投资策略上，建议关注受央行购金、地缘冲突和“去美元化”等因素支撑的黄金板块；铜矿供给不足叠加AI、新能源需求带动的铜板块；受中东电解铝出口受阻影响的铝板块；受海外锂矿出口扰动和电力供应不足推动的锂板块；以及具备战略资源属性的稀土和钨板块 [14] - 报告维持对钢铁行业和有色金属行业的“看好”评级，并维持对洛阳钼业、中金黄金、华友钴业、紫金矿业、中国铝业的“增持”评级 [15]