投资评级与目标价 - 报告维持贝壳"买入"评级，目标价22.15美元，较当前收盘价17.72美元有25%上行空间 [1] - 目标价对应2025年27倍PE，低于全球可比公司均值27.7倍PE [29][30] 核心财务预测 - 2025-2027年营收预测：1026亿/1158亿/1286亿人民币，年增速9.8%/12.9%/11.0% [4][25] - 经调整归母净利润预测：70.2亿/85.3亿/101.8亿人民币，年增速-2.4%/21.5%/19.3% [4][25] - 下调盈利预测主因：经纪业务承压（2025年经纪收入预测下调10.8%）及管理费用上升 [25][27] 业务表现分析 房地产经纪业务 - 2Q25存量房/新房GTV预计同比+3%/+10%，市场份额持续提升但行业整体承压 [6][14] - 行业困境：80城新房去化周期27.8个月（较2024年末+1.1个月），21城二手房挂牌量+7% [6][14] - 政策刺激：北京8月新政放松五环外限购（占新房成交82%），但效果或为托底性质 [7][23] 家装业务 - 2Q25家装营收同比+14%，预计实现季度盈亏平衡，受益于经纪导流（硬装+软装订单增长）及集采成本优化 [8] - 行业整合加速，圣都调整门店为小规模运营模式，并推出"装修资金存管"机制提升透明度 [8] 技术赋能进展 - AI工具全面落地：经纪端"来客"覆盖20万经纪人，家装端"设牛"缩短设计决策周期，施工端"贝刻云视"实现AI巡检 [9] - 技术应用推动人效提升，支撑经营利润率环比改善 [5][9] 同业比较与估值 - 当前市值209.9亿美元，对应2025年PE 21.3倍（调整后），PB 2.04倍 [1][4] - 估值较互联网同业折价（阿里13.5倍/腾讯19倍），反映地产行业增速放缓预期 [29][30]

北京调整优化房地产相关政策有望带来缓解库存压力、提振经济、疏解人口、区域协同等多重作用，为 房地产市场平稳健康发展和城市可持续增长助力。 （文章来源：经济日报） 北京楼市新政体现房地产市场调控因城施策、因区域施策。房地产限购政策在房地产市场过热、房价过 快上涨阶段起到了抑制投机需求、稳定房价、促进房地产市场平稳健康发展的作用。当前房地产市场供 求关系已发生变化。在北京，无论是新房还是二手房，五环外库存量占比较高。中原地产研究院统计显 示，当前北京新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房约50%在五环外。从销售情况看，中指研究 院数据显示，今年前7个月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超过80%，二手住宅成交套数 五环外占比超50%。在此背景下，北京市将优化调整房地产政策重点放在五环外，显得尤为必要。目前 北京房地产调控政策区分五环内及五环外，体现因区域施策，能让更多有能力、有意愿、有需求的家庭 进入市场，加速五环外库存去化，优化库存结构。 五环外市场活跃度将提升。新政策将吸引更多购房者将目光投向五环外。预计房地产企业将加快项目建 设和开盘速度，也将有更多二手房房源进入市场。优化调整五环外购房政策还会 ...

行业与公司 **行业**：北京房地产市场 **公司**：越秀、华润、中建置地、中海新城、招商地产、建发、保利、绿城、金茂等 --- 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月北京房地产市场成交量环比下降32 1% 同比下降12 13% 成交价格环比下降0 52% 市场急转直下[1][5] - 前七个月供求量高于去年同期 海淀区成交量同比增长317% 但6月后各区整体下降[1][6][7] - 2025年Q2二手房成交稳定在1 4~1 6万套 但7月降至1 27万套 同比减少18 24% 价格相比1月下滑10%[10][20] 库存与去化 - 狭义库存去化周期45 2个月 广义49 8个月 丰台区库存最大[1][8] - 头部企业如中海、招商库存压力大 中海富华里库存200+套 降价至7~7 75万元/㎡[27] 政策影响 - 新政放宽五环外限购 非京籍可购两套 利好海淀、永丰、亦庄等区域[2][3] - 政策后市场反应平淡 来访量增但成交未显著增长[4] - 未来调整或聚焦五环内、社保、金融贷款 全面放开可能性低[18][19] 企业动态 - 越秀以197亿成交额居首 华润157亿第二 中建置地、中海新城通过特价房以价换量[13][14] - 建发、保利、金茂等改善盘表现突出 如建发海宴去化率57%[9][14][15] 土地市场 - 2025年土地供求下降 成交价增 海淀、通州溢价较高 但后期底价成交为主[16][24] - 开发商拿地谨慎 央企如中铁、铁建战略布局 第六轮供地含太阳宫等优质地块[16][17] 产品与供需结构 - 新房刚需供应占比仅8% 但成交量上涨 市场呈两头活跃（高端/刚需）[11] - 产品力显著提升 得房率近100% 丰台、昌平项目性价比优于二手房[25][26] --- 其他重要内容 区域分化 - 海淀区供应大增带动成交 大兴价格结构性上涨 通州、昌平库存增加[7][8] - 五环外个别项目（海淀北部、顺义高端）需求释放 轨交沿线吸引刚需[22] 价格策略 - 多数项目一房一谈非公开降价 折扣稳定 开发商利润空间有限[23] - 越秀星越价格从62 000元/㎡降至57 000元/㎡ 梧桐星辰从47 800元/㎡降至44 000元/㎡[14] 细分市场 - 豪宅项目（如丽泽3号院）表现良好 刚需集中在房山、顺义（300万以下）[9][12] - 600~1 000万区间客户量最多 如中建璞园 1 000万+项目依赖轨交/教育优势[12]

新政后首个周末，北京楼市反应情况如何？ 证券时报记者从多个北京五环外新房项目售楼处了解到，周末两天看房人数明显增加，某项目周六（8月9日）首次启动认筹，当天认筹了50多套，半夜12 点还有客户订房。业内人士对记者表示，新政的拉动效应非常明显，五环内外在售项目到访量都有所增加，预计北京五环外新房市场有望迎来销售高峰。 8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（简称《通知》），自 2025年8月9日起施行。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。同时， 从四方面加大了住房公积金支持力度。 一天认筹50多套，半夜12点还有客户订房 周日上午，记者来到北京东五环外通州区某新房项目售楼处，项目沙盘前围着不少客户在听销售顾问介绍情况，休息区基本坐满了，样板间里时不时挤着 三四组客户，其间还有成交客户砸金蛋，据了解到中午已经到访了70多组客户。 负责接待记者的销售顾问李先生说，北京五环外取消限购套数，二套房公积金贷款最高额度提升到100万元，增强了大家买房的动力，周末来售楼处的客 户 ...

新政后首个周末，北京楼市反应情况如何？ 证券时报·券商中国记者从多个北京五环外新房项目售楼处了解到，周末两天看房人数明显增加，某项目周六首次启动认筹， 当天认筹了50多套，半夜12点还有客户订房。业内人士对证券时报·券商中国记者表示，新政的拉动效应非常明显，五环内外 在售项目到访量都有所增加，预计北京五环外新房市场有望迎来销售高峰。 8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通 知》，自2025年8月9日起施行。《通知》明确，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商 品住房和二手住房）不限套数。同时，从四方面加大了住房公积金支持力度。 一天认筹50多套，半夜12点还有买家 周日上午，证券时报·券商中国记者来到北京东五环外通州区某新房项目售楼处，项目沙盘前围着不少客户在听销售顾问介绍 情况，休息区基本坐满了，样板间里时不时挤着三四组客户，其间还有成交客户砸金蛋，据了解到中午已经到访了70多组客 户。 （北京东五环外通州区某新房项目售楼处沙盘前围着不少看房客户。张达/摄） 负责接待证券时报·券商中国记者的销售顾问李先生说， ...

房地产政策调整 - 北京五环外取消购房套数限制，符合条件的京籍和非京籍家庭可无限购 [1] - 非京籍家庭需连续缴纳社保或个税满2年及以上方可享受五环外不限购政策 [1] - 成年单身人士购房限购政策与居民家庭一致 [1] - 北京五环内购房政策维持不变，京籍家庭限购2套，非京籍家庭需连续缴纳社保或个税满3年及以上限购1套 [1] 公积金贷款优化 - 首套房认定范围扩大，全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且北京无住房的申请人可认定为首套房 [1] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提高至100万元，符合特定条件（如绿色建筑、多子女家庭）最高可贷140万元 [2] - 二套房公积金贷款最低首付比例统一调整为30%，取消五环内外差异 [2] - 公积金缴存年限贷款额度提升，每缴存一年可贷额度从10万元增至15万元 [2] - 支持购房者同时提取公积金支付首付款并申请公积金贷款 [2] 政策实施时间 - 上述政策将于2025年8月9日起正式施行 [2]

7月份，全国各大城市的二手房市场，延续了上半年的下降态势，成交量进一步下降。根据最新的统计 数据，今年7月，二手房的成交量，累计同比下滑4%，降幅较6月的3%，又增加了一个百分点。二手房 成交量的持续下跌，折射出当前楼市的复杂局面，也引发了房地产业内外，对于今年下半年市场走势的 深度关切。 在4大一线城市中，北京、上海等核心区域的二手房成交量，虽然和去年同期相比，仍处在下行通道 中，但下降幅度相对温和一些。这主要得益于，北京、上海等城市优质教育资源的不可替代性，还有就 是核心地段房产的保值性。而部分二线城市，像郑州、武汉等地，二手房市场的降温，更为明显。7月 份，同比下降幅度普遍达到了5%至8%。至于三四线城市，则继续面临较大的压力，不少城市的下降幅 度，超过了10%，而库存去化周期，同样持续增加。 房地产行业内的专家普遍认为，随着7月底国家政策的明确，8月份的市场，有望逐步企稳。当然，这是 他们的预测，也是他们的希望。他们预计，将会有更多城市优化限购和限售政策，同时降低交易税费； 同时，商业银行可能会加大对合理住房消费的金融支持力度。但是，大家都知道，市场信心的恢复，需 要过程，需要时间，所以，短期内，二手 ...

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元 同比下降13.3% 降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2% 建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等表现较强 [1] - TOP100房企权益销售额14522.5亿元 权益销售面积7451.8万平方米 [1] 各阵营销售分化 - TOP10房企销售额均值1010.3亿元 同比下降13.6% [7] - TOP11-30房企销售额均值256.3亿元 同比下降15.2% [7] - TOP31-50房企销售额均值125.2亿元 同比下降7.8% [7] - TOP51-100房企销售额均值60.0亿元 同比下降13.5% [7] 企业梯队变化 - 千亿以上阵营5家 较去年同期减少1家 销售额均值1320.1亿元 [12] - 500-1000亿阵营6家 与上年持平 销售额均值674.1亿元 [12] - 300-500亿阵营4家 较去年同期减少1家 销售额均值371.8亿元 [12] - 100-300亿阵营34家 与上年持平 销售额均值161.8亿元 [12] 头部企业排名 - 保利发展以1632亿元销售额居首 绿城中国1368亿元次之 [15] - 销售面积前三为保利发展802.2万㎡、绿城中国629万㎡、万科627.9万㎡ [15] - 权益销售额前三为保利发展1286亿元、中海地产1213.9亿元、华润置地849.2亿元 [24] 上市房企业绩 - 62家沪深房企发布业绩预告 其中39家首亏或续亏 占比63% [11] - 亏损主因包括项目结算规模下降、资产减值计提、债务利息增加等 [11] - 仅17家房企预增或扭亏 占比27% [11] 政策动态 - 中央政治局会议提出保持政策连续性 推动房地产市场止跌回稳 [14] - 城市更新成为政策焦点 配套措施有望加速落地 [14] - 地方政府债务风险化解将提升房地产政策灵活性 [14]

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[2] 报告的核心观点 - 部分核心城市新房、宅地成交热度较高由优质供给驱动，但优质供给会挤压老库存和二手房去化，二者面临价格下行压力 [28] - 有效的政策关键在于广义财政发力，期待城中村改造和收储进一步推进 [28] - 二手房价或为地产见底的观测指标，二手房价企稳后才有量价回升的基础 [28] 根据相关目录分别进行总结 房地产上涨 4.1%，板块排名第 7 位 - 第 30 周申万一级行业指数中，房地产指数上涨 4.1%，在 31 个一级行业板块中排名第 7 [8] - A 股板块内涨幅第一为张江高科，涨幅达 12.4%；涨幅前五个股为张江高科、西藏城投、天府文旅、大悦城、万通发展；跌幅前五个股为渝开发、市北高新、国创高新、中洲控股、中新集团 [10] - 港股板块内涨幅第一为中国金茂，上涨 15.6%；涨幅排名前五个股为中国金茂、碧桂园、雅居乐集团、绿城中国、中国海外宏洋集团；跌幅前五个股为富力地产、金地商置、龙光集团、中骏集团控股、恒大物业 [12] 政策要闻 - 成都分批取消住房限售政策，调整住房公积金贷款规则，自 7 月 21 日起，2024 年 10 月 14 日前购买的商品住房取得不动产权证书后即可交易，自 2026 年 1 月 1 日起，2024 年 10 月 14 日前取得证书的二手住房取消转让限制，住房公积金贷款最低首付款比例由 30%降至 20% [13] - 东莞发布《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》，规范车位车库租售行为，要求首先满足本小区业主需求，严禁“只售不租”，自 2025 年 8 月 23 日起施行 [13] - 上海印发《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见》，推进城市更新行动，构建全周期城市更新模式 [13] - 泰州调整住房公积金政策，扩大公积金账户余额支付购房首付款提取范围至购房人、配偶、父母及子女，支持使用“房票”作为住房公积金贷款首付款 [13] 销售端 新房市场 - 第 30 周 20 城商品房日均成交面积环比上升 16%，同比下降 13%；本周成交面积 157 万方，日平均成交面积 22.5 万方；年初至今成交面积 5912 万方，累计同比下降 7% [18] - 第 30 周一线城市商品房成交面积为 51.2 万方，同比下降 24%；分城市级别看，一线、二线、三四线城市第 30 周成交面积分别为 51.2 万方、67.0 万方、40.1 万方，周环比增速分别为 -3%，40%，12%，周同比增速分别为 -24%、-3%、-13% [20] 二手房市场 - 第 30 周 11 城二手房成交面积 187 万方，日平均成交面积 26.7 万方，环比增加 2%，同比下降 2%；年初至今成交面积 5978 万方，同比上升 16% [21] - 第 30 周监测的一线城市二手房成交面积同比下降 2%；分城市级别看，一线、二线、三四线城市第 30 周二手房成交面积分别为 80.0 万方、87.5 万方、19.7 万方，环比增速分别为 1%，5%，-4%，同比增速分别为 -2%、-3%、2% [22] 融资端 - 本周发债企业大部分为地方国企，第 30 周深圳大鹏安居发行规模最大，发行两只证监会主管 ABS 债券共计 38.76 亿元 [25] - 首开股份发行的私募债利率最高，为 3.05%，苏高新集团发行的 3 亿超短期融资券票面利率最低，为 1.56% [25] 投资建议 - 关注具备好产品护城河房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [28] - 重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳 - W 等 [28]

成都房地产新政核心内容 - 成都发布楼市新政"17条"，涉及分批取消住房限售、二套房公积金首付比降至20%、加大"房票"安置力度等[1] - 新政分三阶段取消限售：2024年10月14日前购房取得产权证即可交易、2026年1月1日起取消二手住房转让限制、热点楼盘等特殊房源仍限售[4] - 公积金政策优化包括：二套首付比例从30%降至20%、贷款额度与余额挂钩、灵活就业公积金贷款时间缩短至6个月、缴存年限上限延长[5] 成都房地产市场现状 - 6月成都新建商品住宅价格环比下降0.3%，结束连续7个月上涨；二手房环比降幅扩大至0.4%[1][7] - 2025上半年大成都住宅供应量527.5万平方米，同比下降22%；新房成交5.2万套同比涨8%，二手房成交12.3万套同比涨19%[7] - 市场下行原因：置业信心转弱（案场转化率从5.3%降至4.6%）、供应收缩、二手房以价换量趋势延续[8] 政策效果与行业影响 - 新政通过分阶段取消限售既盘活存量市场又保障市场公平，避免短期投机[4][5] - 公积金政策全面优化降低购房资金门槛，覆盖贷款额度到提取条件各环节[5][6] - 配套措施包括推广直补购房首付、加大"房票"安置、支持非住宅车位销售、优化入学政策等[6] 市场前景分析 - 尽管市场整体下行，成都楼市仍保持韧性：经济基本面稳健、部分热门楼盘表现良好、土地市场行情稳定[9] - 新政内容精细化精准化，有助于明确行业发展方向，为市场平稳健康发展提供支撑[10]