基金概况与核心模式 - 厦门洛祺并购基金是一只规模超5亿元的新能源版“准基础设施并购基金”，专注于并购约200MW的分布式工商业光储电站资产，而非传统企业股权 [3] - 基金在设立之初即明确设计了以机构间REITs为退出锚点，资产选择标准直接对齐REITs发行要求，做到了“以终为始”，在当前国内新能源基础设施投资中属相对稀缺且成熟的做法 [4] - 基金通过碧澄能源、投中资产、洛能资本三方强强联手，构建了“轻重结合、前店后厂”的资管模式，打通了从项目开发到金融产品退出的完整闭环 [7] 发起方角色与分工 - **碧澄能源**：作为基石投资人及资产服务商，扮演“后厂”角色，专注于电站的投资管理和运营服务；截至2025年累计投建并网规模已突破1.5GW，业务覆盖全国20余个省份，为基金提供了庞大的储备项目库 [8][10] - **投中资产**：负责基金整体架构设计、资产筛选与投资判断，并成功引入了浙商财险、财信人寿及厦门金圆等多家险资与国资机构投资者；其管理运营的基金规模超过30亿元 [9] - **洛能资本**：作为新能源资管专家与金融创新架构师，扮演“前店”角色，负责资产筛选、投资判断及后续证券化路径规划 [10] 退出路径与金融创新 - 基金已规划通过“机构间REITs”（持有型不动产资产支持专项计划）实现退出，未来将以扩募方式将基金持有资产装入REITs产品 [10] - 2025年12月29日，由碧澄能源作为原始权益人、洛能资本担任顾问的“兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”在深交所设立，成为国内首单分布式清洁能源资产机构间REITs，标志着资产从物理资产向证券化金融产品的转变 [11] 市场机遇与资产特征 - 在“双碳”目标及能源结构优化背景下，分布式工商业光储领域自2022年以来累计并网容量已突破200GW，蕴藏巨大投资机会 [5] - 分布式光伏已成为中国电力系统增量主力军，其具备长达25年的稳定现金流预测模型，完美契合保险资金等对长久期、稳定分红属性类固收资产的配置需求 [13][14] - 当前市场呈现“增量强劲、存量广阔、质量参差”特征，存量资产布局分散且电网承载力在部分省份接近极限，这为具备专业整合能力的并购基金提供了重要历史窗口期 [14] 发展计划与行业意义 - 该基金一期成功落地后，二期基金已完成工商设立并备案，预计2026年一季度完成最终募集；三期、四期已在同步筹备 [13] - 发起方计划在2026年持续设立多只不同策略的并购基金，目标扩大并购1GW以上的优质存量光储资产 [13] - 该基金模式的成功跑通，有望为中国另类投资市场打开一片新蓝海，推动分布式清洁能源资产迈向规模化、证券化发展 [5][14]

文章核心观点 - 2025年中国REITs市场格局发生重要变化，机构间REITs（持有型不动产ABS）呈现爆发式增长，与公募REITs协同构建了多层次REITs市场，为盘活存量资产注入了新的金融动能 [1] - 外高桥集团成功发行全国首单工业厂房类机构间REIT，标志着其融资模式的创新，并搭建了覆盖多元产业基础设施的“双REITs”上市平台 [1][3] - 机构间REITs的崛起，通过放宽资产准入门槛、提供灵活制度，为更多优质存量资产提供了证券化路径，成为推动中国重资产证券化市场繁荣和国企改革的重要工具 [6][8] 市场发展与产品特征 - 机构间REITs定位于Pre-REITs至公募REITs的中间阶段，具备资产准入宽松、审核流程难度可控、发行效率突出等优势 [2] - 2025年机构间REITs市场快速增长，全年新增发行16单，较2024年的5单实现逾两倍增长，截至2025年底累计发行规模达475亿元，产品数量增至22只 [3] - 机构间REITs的底层资产类型不断拓宽，从工业厂房、高速公路等传统基础设施，到IDC数据中心、保障性租赁住房、商业综合体等新兴业态 [6] 政策与制度环境 - 2025年末政策红利持续释放，国家发改委发布新版行业范围清单，将22座超大特大城市的超甲级/甲级商业办公纳入REITs支持范围，同时证监会正式发文推动商业不动产REITs试点落地 [8] - 沪深交易所同步修订业务规则，将首次书面反馈时间缩短至20个工作日，并建立商业不动产REITs申报直通车机制，大幅提升审核效率，为机构间REITs发展构建了高效便捷的制度环境 [8] 公司案例：外高桥集团 - 外高桥集团于2025年末成功发行“中信建投-外高桥集团持有型不动产资产支持专项计划”，该产品为全国首单工业厂房类机构间REIT，发行规模18.30亿元 [1] - 该产品的底层资产为外高桥集团旗下四座优质标准厂房，核心租户覆盖IDC数据中心、智能制造、生物医药研发等新兴产业领域 [3] - 此次发行是继2024年12月华安外高桥仓储物流公募REITs挂牌后，外高桥集团完成的又一单REITs产品，标志着公司成功搭建起“双REITs”上市平台 [1][3] - 通过公募REITs、机构间REITs等金融工具，公司推进其储备的大量物流、写字楼、厂房等存量资产的证券化，对降低资金杠杆、获取稳定现金流具有重要作用 [8] 行业意义与未来展望 - 机构间REITs的核心价值在于适度放宽了公募REITs较高的发行门槛，让更多规模偏小但质地优良的存量资产能够通过标准化包装登陆资本市场 [6] - 机构间REITs发挥着“育苗田”作用，为暂未满足公募REITs条件的优质资产提供证券化路径，既为Pre-REITs资金提供退出渠道，也为公募REITs培育了优质资产储备 [9] - 随着保险资金、社保基金等中长期资金加速入市，以及REITs ETF等创新产品的酝酿推出，机构间REITs的流动性与市场吸引力将持续提升 [9] - 展望2026年，中国REITs市场预计将迎来新一轮扩容升级，基础设施公募REITs的行业范围将持续扩大，商业不动产REITs试点将推动优质商业写字楼、星级酒店等资产正式纳入REITs版图 [9]

交易核心信息 - 中建六局将其总部大楼“中建中心”作为底层资产，发行了名为“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”的机构间REITs产品 [1] - 该产品发行规模为5.04亿元，产品期限长达30年 [1] - 底层资产中建中心位于天津市河东区核心板块，总建筑面积约5.7万平方米，为包含5A级写字楼、住宅和商业的综合体，是中建六局总部所在地 [2] - 该写字楼出租率达到100%，已入驻多家全国性商业银行及其他高端业态 [2] 公司财务与运营背景 - 截至2025年三季度末，中建六局营业总收入为547.59亿元，同比微增1.92%；净利润为9.09亿元，同比增加3.73% [4] - 同期，公司归母净利润为4.12亿元，同比大幅减少36.95% [4] - 公司面临一定偿债压力，短期借款为156.24亿元，一年内到期的非流动负债为35.49亿元，而货币资金为112.75亿元 [4] - 公司债券存量规模为50亿元，其中1年内到期的债券规模高达45亿元 [6] - 公司旗下中建地产在天津开发了多个楼盘项目，2025年其在天津房地产企业销售额排名第六，销售额为50.2亿元 [6] 交易动机与战略意义 - 公司表示，此次发行旨在打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式的实践样板，挖掘优质存量资源，提升资产运营水平，拓展资产盘活路径 [4] - 发行机构间REITs可使存量资产出表，资产账面价值与发行价值的差额可计入当期利润，例如资产成本5亿元、净值4.5亿元，若出表6亿元则可挤出1.5亿元利润 [9] - 尝试新的资本市场融资工具有助于实现融资多元化，对公司未来融资有益 [9] - 该产品具备持续扩募能力，为与公募REITs衔接提供了路径 [1][4] 行业与产品动态 - 机构间REITs（持有型不动产ABS）是一种以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌交易的标准化权益型融资产品，可作为Pre-REITs到公募REITs的中间产品 [1][7] - 该产品具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点 [7] - 2025年机构间REITs发行出现爆发式增长，市场累计发行规模约475亿元，产品数量22只；其中2025年新增发行16单，较2024年的5单增长三倍 [7] - 底层资产类型包括工业厂房、购物中心、城市综合体（含优质写字楼）、租赁住房等 [7] - 政策层面，国家发改委2025版REITs项目行业范围清单新增“商业办公设施”，证监会试点公告也将支持范围扩展至商业办公、酒店、体育场馆等领域 [9] - 中建集团内部，中建八局已于2025年11月先行发行了规模12.46亿元的同类产品，底层资产为上海浦东的中建广场 [9]

核心观点 - 中建六局通过发行机构间REITs（持有型不动产ABS）将其总部大楼中建中心证券化，实现融资5.04亿元，此举旨在盘活存量资产、优化商业模式并应对偿债压力 [1][2][5] 交易详情 - 交易产品为“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”，发行规模5.04亿元，产品期限30年，底层资产为天津中建中心写字楼 [1][2] - 底层资产中建中心位于天津河东区，是中建六局总部所在地，总建筑面积约5.7万平方米，为包含5A级写字楼等的综合体，出租率达100% [2] - 该产品具备持续扩募能力，旨在打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式的实践样板 [5] 公司财务与运营状况 - 截至2025年三季度末，中建六局营业总收入547.59亿元，同比增加1.92%；净利润9.09亿元，同比增加3.73%；但归母净利润4.12亿元，同比减少36.95% [5] - 公司面临一定偿债压力：短期借款156.24亿元，一年内到期的非流动负债35.49亿元，而货币资金为112.75亿元 [5] - 公司债券存量规模50亿元，其中1年内到期的债券规模达45亿元 [7] - 旗下中建地产2025年在天津房地产企业销售额排名第六，销售额为50.2亿元 [7] 行业背景与产品分析 - 机构间REITs（持有型不动产ABS）是Pre-REITs到公募REITs的中间产品，具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点 [8] - 2025年该产品发行呈爆发式增长：截至2025年底市场累计发行规模约475亿元，产品数量22只；其中2025年新增发行16单，较2024年的5单增长三倍 [8] - 底层资产类型包括工业厂房、购物中心、城市综合体（含优质写字楼）及租赁住房等 [8] - 政策支持扩大：国家发改委2025版REITs项目清单新增“商业办公设施”，证监会试点公告也将支持范围扩展至商业办公、酒店等存量房地产领域 [10] 战略动因与影响 - 发行机构间REITs可让存量资产出表，资产出售价格与账面价值的差额可计入当期利润，优化财务报表 [10] - 此举有助于企业减少负债总额，实现融资多元化，对未来融资有积极影响 [10] - 中建集团内部已有先例：中建八局于2025年11月发行规模12.46亿元的同类产品，底层资产为上海浦东的中建广场 [10] - 公司旨在通过此交易挖掘与培育优质存量资源，提升资产运营水平，拓展资产盘活路径，为高质量发展注入动能 [5]

产品发行与市场地位 - 中信建投-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划于12月30日在上海证券交易所成功设立 [1] - 该产品代码为267556.SH [1] - 该产品标志着中建地产成功发行了中建集团首单写字楼持有型不动产ABS [1] 产品创新与里程碑意义 - 该产品是中建集团首个机构间REITs平台 [1] - 该产品是中建集团首单写字楼机构间REITs产品 [1] - 该产品是天津区域首单央企机构间REITs产品 [1]

产品发行概况 - 中信建投-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划于近日完成发行，发行规模为5.04亿元，期限为30年 [1] - 该产品的原始权益人为中建地产（天津）有限公司，计划管理人及承销商为中信建投证券 [1] 产品意义与创新 - 该产品是中国建筑集团有限公司首个机构间REITs平台、首单写字楼机构间REITs产品，也是天津区域首单央企机构间REITs产品 [1] - 该产品以中建地产（天津）有限公司所属中建中心写字楼物业为标的资产，最终按询价区间上限溢价完成发行 [1] - 该融资模式为建筑行业权益属性产品发行提供可复制、可推广的创新路径 [1] - 该产品有助于持续深化机构间REITs服务国家战略、赋能产业转型的核心价值 [1]

产品概况与市场意义 - 首单分布式清洁能源资产机构间REITs“兴证基实-碧澄能发新能源持有型不动产资产支持专项计划(碳中和)”在深交所成功设立，是基础设施REITs向能源板块纵深拓展的关键性探路[1] - 产品期限为24年，底层资产为工商业分布式光伏项目，认购方包括保险、信托、证券和资管公司等专业机构，体现了机构投资者对优质绿色基础设施资产的广泛认可[1] - 在“双碳”目标背景下，该产品的落地为巨量绿色能源基础设施注入金融活水提供了新的解题思路[1] 产品创新与资产特征 - 核心创新在于首次将分散的工商业分布式绿色能源项目的未来稳定收益，进行规模化、标准化整合，转化为资本市场可流通的金融产品[2] - 底层资产穿透后直接对应碧澄能源多个已稳定运营的工商业分布式光伏项目的收益权，标志着新能源资产正式进入标准化、证券化阶段，实现了从“项目开发”到“资产上市”的闭环[2] - 入池资产主要分布在长三角、珠三角及华北等经济活跃区域，以工业园区、制造企业屋顶为主，覆盖上市公司及优质民营企业[2] - 项目均已稳定运营近2年，年发电量近2亿度，其中约80%容量的项目为“自发自用，余电上网”类型，采用合同能源管理(EMC)的长期协议售电模式，电价机制抗波动能力强，现金流可预测性强[2] 产品优势 - 相较于传统融资，机构间REITs以聚合的项目资产包形成更优的风险分散效果[3] - 产品期限与光伏资产长期运营期匹配，避免频繁再融资压力，且成本低于传统方式，能加速资金回收用于新增投资[3] - 机构间REITs兼顾了产品标准化要求与交易灵活性，在首发、扩募等方面极具高效性[3] 行业影响与未来展望 - 此单产品的成功设立为规模巨大的分布式光伏产业资产提供了资产流转的创新样本，目前国内分布式光伏累计并网容量超过300GW，资产价值超过万亿[4] - 业内人士认为机构间REITs是资产盘活的关键一步，为行业积累了建立项目标准化、规模化、可复制运营体系以及通过REITs提升资产价值透明度的宝贵经验[4] - 投资者青睐此类资产的长期稳定现金流、绿色属性以及抗周期性强三大特征[4] - 碧澄能源表示未来计划持续通过扩募逐步将存量资产证券化[4] - 行业仍面临缺乏统一评估标准、电力交易市场化改革等政策为资产评估带来新话题，以及机构投资者对新兴资产类别需要较长认知周期的挑战[4] - 随着首单落地，碧澄能源期待能成为制定绿色资产估值指引的行业推动者，市场亦期待更多同类产品跟进，以激活庞大的绿色能源存量资产[4]

项目概况 - 2025年12月26日，国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目基金份额在上海证券交易所上市交易 [1] - 该项目是申万宏源证券作为财务顾问的首单公募REITs扩募项目 [1] - 项目发起人为东久工业地产投资有限公司，项目基金管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司 [1] 项目资产详情 - 本次扩募的基础设施项目为东久（南通）智造园和东久（重庆）智造园一期 [1] - 资产定位于较为稀缺的单层标准厂房，产品属性与重工业生产需求高度匹配 [1] - 资产有助于承接区域发展成果和企业需求，租户固定资产投资和迁移成本整体较高，租户粘性较强 [1] - 项目发起人东久工业专注于基础设施产业园区的开发建设及运营管理，聚焦长三角、京津冀、粤港澳大湾区及中西部等重点区域 [1] 公司角色与服务 - 申万宏源证券承销保荐有限责任公司担任本项目的独家财务顾问，为发起人、基金管理人提供了服务 [1] - 申万宏源证券亦参与了本项目的战略投资，并为项目提供做市服务 [1] - 公司相关业务负责人出席了项目的上市仪式 [4] 公司战略与协同 - 申万宏源充分发挥“投资+投行”协同机制优势，承销保荐子公司、固定收益融资总部、FICC事业部、证券投资总部、宏源汇智公司等机构紧密配合、共同服务客户 [2] - 公司持续推动与客户在“Pre-REITs、机构间REITs、公募REITs”全产业链的深化合作，推动多层次REITs市场建设 [2]

京东不动产证券化新动作 - 京东集团旗下资产正通过“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持计划”探索不动产证券化，该计划拟发行金额21亿元，品种为持有型不动产ABS（即机构间REITs），目前项目状态为“已反馈” [1] - 这是继2023年2月发行首单民营企业仓储物流公募REITs后，京东在不动产证券化领域的又一次探索，标志着其探索正从公募REITs向私募赛道延伸 [1] - 该项目原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司，其间接全资股东为香港宇培物流资产发展有限公司，实际控制人为刘强东 [1] - 项目通过引入高和资本，创新性地在资产支持计划与底层项目公司之间嵌入私募基金结构，形成“私募基金+ABS”的双层架构 [1] 机构间REITs市场概况 - 机构间REITs作为场内标准化权益产品，以“资产信用”为核心，收益直接绑定底层不动产现金流，其核心优势在于审批流程更高效、估值机制更灵活、资金用途更自由 [2] - 该产品尤其适合培育尚未达到公募REITs运营年限、现金流稳定性要求的不动产资产 [2] - 截至2025年12月初，上交所已有50单机构间REITs项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [2] - 机构间REITs的升温是资本市场响应企业“盘活存量资产、优化资本结构”需求的必然结果，京东的入局将进一步提升该赛道的市场关注度 [3] 京东产发的资产与资金状况 - 京东产发是京东集团旗下专注于基础设施投资、开发与运营的平台，自2018年独立运营以来持续扩张，目前在全球拥有现代化基础设施资产数量超过280个，园区管理建筑面积超过2700万平方米，资产管理规模总额超过1200亿元 [4] - 大规模扩张伴随持续资金压力，2020-2022年，京东产发投资活动所用现金净额高达345亿元，而其经营活动所得现金净额仅约30亿元，截至2022年末公司账上现金仅11亿元 [4] - 京东产发曾计划通过上市融资，于2023年3月向香港联交所递交上市申请，但受港股估值低迷、重资产模式受质疑等多重因素影响，该计划于2024年5月暂缓，港交所相关申请文件失效 [4] - 自2019年以来，京东产发已成立7支私募基金以缓解资金压力，其中2024年12月完成50亿元物流基础设施基金的募集，为国内物流不动产领域募集规模最大的一支基金 [5] 京东的资产证券化路径与行业趋势 - 在资产证券化方面，京东产发于2023年成功发行首单民营企业仓储物流公募REITs——京东仓储REIT，首发入池资产包括廊坊、武汉和重庆3处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米 [6] - 2025年7月，京东仓储REIT启动扩募，拟购入西安、合肥两个成熟运营的智能物流园区，预计新增建筑面积约25.28万平方米 [6] - 此次申报机构间REITs是对其资产盘活逻辑的延伸与补充，旨在通过机构间REITs提前盘活尚未成熟的资产以回笼资金，反哺新资产的收购与培育，待资产成熟后可进一步衔接公募REITs上市，形成“收购-培育-证券化-再投资”的良性循环 [6] - 京东的探索并非个例，近期包括中国中铁、青岛西海岸公用事业、中交第四航务工程局等企业均密集发行机构间REITs，涉及消费、能源基建、工业厂房等方向 [6] - 其中，中交第四航务工程局牵头投建持有的广连高速公路项目成功打包成机构间REITs，规模达150亿元，创同类项目历史纪录 [6]

产品发行概况 - 全国首单由民营地产上市公司成功发行的持有型不动产资产支持证券（机构间REITs）成功设立，发行规模为6.16亿元人民币 [2] - 该产品为全市场首单消费类机构间REITs，拓宽了机构间REITs的资产范围 [4] - 产品通过市场化询价实现精准定价，成功引入了保险、银行理财、券商、信托等多元化机构投资者 [7] 底层资产与运营情况 - 基础资产为位于上海市青浦新城核心区域的青浦吾悦广场，建筑面积超过12万平方米，涵盖多种业态，地理位置优越，经营情况稳定 [3] - 基础资产由吾悦商管运营，近年来始终保持出租率、销售额等运营指标的稳健增长 [3] - 截至2024年末，全国范围内已布局吾悦广场200座，其中已开业173座，运营机构在商业物业的定位、设计、招商及管理方面经验丰富 [3] - 底层资产现金流稳定，具备抗周期特性，是开展机构间REITs的优质资产大类 [6] 产品结构与机制创新 - 产品设置了扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产“投融管退”业务闭环创造了条件 [4] - 在激励约束机制上，创新设置了“基准收益+超额收益”的分配机制，运营管理费与运营业绩直接挂钩，深度激发了运营管理机构的积极性 [8] - 建立了多层次信息披露制度，按季度披露出租率、租金单价、租金收缴率及运营净收入等关键指标，确保信息披露及时有效 [8] - 全面践行监管倡导的“六大机制”建设，涵盖信息披露、激励约束、流动性支持、资产运营治理、二级交易和扩募等关键机制 [7] 战略意义与行业影响 - 该产品的发行是房地产企业从“地产开发销售”向“资产运营”进行战略转型的实践，有效盘活了存量商业资产，优化了资产负债结构 [5] - 为持有消费类基础资产的存量企业资产盘活开创了新的权益融资渠道，是落实金融服务实体经济、支持提振和扩大消费的重要实践 [4] - 项目为商业地产“投融管退”构建了全周期管理的新范式，为企业未来新一轮的战略拓展注入动力 [5] - 全国范围内136个城市的200座吾悦广场，为产品的后续扩募提供了充足的优质资产储备，部分优质资产的扩募工作已准备就绪 [8] 市场环境与投资价值 - 我国商业不动产规模庞大，资产持有主体拓宽直接融资渠道的需求强烈，借助REITs进行有效盘活是实现“投融管退”良性循环的重要课题 [3] - 核心城市核心区域的优质商业资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报稳定，在当前利率整体下行的市场环境下具有较强的配置价值 [6] - 该类产品为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合 [6] - 机构间REITs能够通过市场化价格机制，有效激发运管活力、提升资产质量，促进商业不动产市场的良性竞争 [6] 监管导向与市场建设 - 上交所积极开展分类监管，扶优限劣，支持诚实守信、努力提升项目运营质效的参与方，旨在培育一批投资者信任的标杆项目，形成“好项目有好待遇”的市场生态 [7] - 上交所将坚守安全底线，严把项目入口关，确保底层资产真实可靠、信息披露准确完整、资产预期回报稳定合理 [9] - 同时尊重市场规律，对估值不作刚性限制，通过完善市场机制促进资产真实价值的形成与发现 [9] - 下一步将以优质商业不动产先行稳步开展试点，鼓励运营管理能力强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，共同推动REITs市场高质量发展 [10]