9月市场热度延续高位波动，得益于核心城市热盘集中入市+项目强销期加强了营销力度，带动了短期项目去化率同比持增。 ◎ 文/俞倩倩 据 CRIC监测数据 ， 重点 30城9 月前 14日 成交面积达 159.3万平方米，与去年同期 下降 6% 。市场呈现出同比降幅放缓的弱复苏特征， 从短期市场热度来 看， 9 月市场热度延续高位 ： 据 CRIC监测数据，9月 上半月重点 30城项目开盘去化率为 38%，较 2 025年8 月全月微降 4 pcts,与 2 024年9 月全月相比增 长 11pcts。 我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类： 第一类为前期热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、杭州、成都为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，沪深杭蓉热度好于 去年同期。 第二类武广州、武汉、天津等弱复苏类城市，因热盘集中入市，来访、认购低位回升，整体客户转化率有转增态势； 第三类还有还有部分城市诸如西安、郑州、南京等，认购量稳中有降致使客户转化率高位回落、一降再降，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显 不足。 2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3 -4月传统"小阳春" 后， 5 ...

土地供应计划 - 北京市规划和自然资源委员会发布2025年第七轮拟供应商品住宅用地清单 共涉及8宗地块 土地面积约27公顷 建筑规模约63万平方米 [1] - 供应地块区域分布为核心区1宗(东城区) 中心城区2宗(朝阳区) 副中心及平原多点地区5宗(通州区 顺义区 昌平区 大兴区 房山区各1宗) [1] - 所有8宗地块均临地铁 包含罕见的北京二环内地块 [2] 核心区域地块详情 - 东城区祈年大街地块位于二环内天坛街道 邻近地铁7号线桥湾站及5/7号线换乘站磁器口站 土地性质为F1住宅混合公建用地 规划地上建筑面积2.5万平方米 [3] - 朝阳区永安里地块位于三环内长安街南侧 紧邻地铁1号线与在建17号线换乘站永安里站 [4] - 二环内新供应地块十分罕见 去年7月东城区金鱼池地块占地面积仅3027平方米 总建筑面积5550平方米 被河北鑫界以3.375亿元总价竞得 溢价率25% 期房指导价15.1万元/平方米 [3] 住宅市场表现 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 其中北京环比持平 上海上涨0.3% 广州下降0.3% 深圳下降0.6% [5] - 7月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1% 降幅较上月收窄0.3个百分点 其中上海同比上涨6.1% 北京同比下降3.6% 广州下降4.6% 深圳下降2.2% [5] - 8月一线城市成交量125万平方米 同比下降26% 但前8个月累计成交量仍同比增长4% [5] 政策与市场展望 - 8月北京上海相继出台限购松绑等宽松政策 政策后续效应尚待观察 [5] - 随着"金九"到来 房企推盘节奏与优化力度预计提升 市场或实现温和复苏 [6]

报告行业投资评级 - 震荡：铁矿石、玻璃、上证50、沪深300、中证500、2年期国债、5年期国债、黄金、白银、纸浆、豆油、棕油、菜油、橡胶、PTA [2][3][4][5][6][7][8][9] - 震荡偏弱：煤焦、卷螺、玻璃、中证1000 [2] - 偏弱：卷螺 [2] - 下行：中证1000 [4] - 反弹：10年期国债 [4] - 盘整：纸浆 [6] - 偏弱震荡：原木 [6] - 震荡偏强：黄金、白银、生猪 [3][4][7] - 震荡偏空：豆粕、菜粕、豆二、豆一 [6][7] - 观望：PX、MEG、PR、PF [9] 报告的核心观点 - 黑色产业方面，铁矿石预计跟随成材高位震荡，煤焦、卷螺、玻璃震荡偏弱；金融市场方面，建议控制风险偏好，股指多头减持，国债多头轻仓持有；贵金属方面，黄金、白银震荡偏强；轻工业品方面，纸浆盘整，原木偏弱震荡；油脂油料方面，油脂震荡，粕类震荡偏空；农产品方面，生猪震荡偏强；软商品方面，橡胶震荡，聚酯类产品走势不一，部分需观望 [2][3][4][5][6][7][8][9] 各品种情况总结 黑色产业 - 铁矿石：2025 - 2026年钢铁行业稳增长政策未限制钢材产量，原料情绪受提振，9月降息概率大增支撑大宗商品，京津冀钢厂月底检修预计影响日均铁水产量4万吨左右，对铁矿需求影响不大，全球发运环比小幅下滑，高疏港下无明显累库压力，终端需求偏弱，钢厂主动减产动力不足，负反馈概率低，预计跟随成材高位震荡运行 [2] - 煤焦：基本面现实转弱，螺纹库存超季节性累库，焦煤矿山库存累计，下游新订单走弱，上游矿山增产，进口矿增加，焦煤总供应上行，本周铁水日均产量预计减少3万吨左右，焦煤需求降至二季度以来新低，短期震荡偏弱 [2] - 卷螺：螺纹基本面偏弱，政策未限制钢材产量，供应保持高位，建材需求环比小幅回升，外需出口提前透支，地产投资回落，总需求难有逆季节性表现，五大钢材品种利润尚可，产量小幅增加，表需回升，钢厂库存加速累库，社会库存增幅扩大，传统旺季现货需求依然偏弱，仓单压制，短期螺纹2601合约跌破60日线震荡偏弱运行 [2] - 玻璃：市场情绪降温，中下游消化前期库存，补库需求减弱，供需格局无明显改善，湖北现货有好转，价格至年内低点，下游开始买货，01合约交易关键在于冷修路径，煤炭供给端事故频发影响成本预期，房地产行业调整，玻璃需求难大幅回升，短期现货偏弱，盘面跌破60日线支撑，需关注现实需求能否好转 [2] 金融市场 - 股指期货/期权：上一交易日沪深300、上证50、中证500、中证1000股指均收跌，贵金属、电工电网板块资金流入，多元金融、航天军工板块资金流出，财政部与央行联合工作组研讨金融市场相关议题，推动债券市场平稳健康发展，上海楼市优化政策“沪六条”出台，效应初步显现，市场整体走弱，建议控制风险偏好，股指多头减持 [2][3][4] - 国债：中债十年期到期收益率下行1bp，FR007上行1bp，SHIBOR3M持平，央行开展2291亿元7天期逆回购操作，单日净回笼1508亿元，市场利率波动，国债走势趋弱，国债多头轻仓持有 [3][4] 贵金属 - 黄金：定价机制向以央行购金为核心转变，美国债务问题或加重，美元货币信用出现裂痕，黄金去法币化属性凸显，全球高利率环境下对债券替代效应减弱，对美债实际利率敏感度下降，地缘政治风险边际减弱但关税政策加剧贸易紧张，市场避险需求仍在，中国实物金需求上升，央行连续增持八个月，推升本轮金价上涨的逻辑未完全逆转，美联储利率和关税政策或短期扰动，预计今年利率政策更谨慎，关税和地缘政治冲突主导市场避险情绪，最新数据显示劳动力市场疲软，美联储降息预期提升，支撑金价上涨，预计黄金震荡偏强 [3][4] - 白银：与黄金类似，预计震荡偏强 [3][4] 轻工业品 - 纸浆：现货市场价格持稳，针叶浆外盘价维持720美元/吨，阔叶浆外盘价涨20美元至520美元/吨，成本对浆价支撑增强，造纸行业盈利水平低，纸厂库存压力大，对高价浆接受度不高，需求转好预期待验证，纸厂刚需采买原料，基本面供需双增，浆价有望震荡上涨，但行业处于过剩产能阶段，上涨空间或受抑制 [6] - 原木：上周港口日均出货量6.2万方，环比减少0.25万方，古建订单改善带动日均出库量相对坚挺，7月新西兰发运至中国原木量较上月增加5%，8月到港维持低位，本周预计到港量20.8万方，环比减少62%，8月周均到港量少于40万方，处于到港中性偏低位，9月供应中性预期，难见旺季增量，港口库存297万方，环比去库8万方，降至300万方关键阈值以下，现货市场价格偏弱，太仓、日照部分规格价格下跌，CFR9月报价与上月持平，成本端有支撑，交割方面仓单以旧货为主，港口库存以新货居多，交割接货意愿偏低，预计偏弱震荡 [6] 油脂油料 - 油脂：美豆种植面积意外下调但丰产预期强，马来增产周期接近尾声，8月产量环比仅增0.3%，出口需求旺盛，库存累积或放缓，国内菜籽进口因反倾销调查短期收缩但澳俄补充部分缺口，整体原料供应偏宽松，生物柴油政策及消费升级带动工业与高端油种需求增长，国内豆棕价差倒挂推动食品加工转向豆油，国内进口大豆到港量较大，油厂开机率超高位，豆油库存压力仍存，棕油库存回升，菜油延续去库，双节备货需求回暖，短期震荡，需关注美豆产区天气及马棕油产销 [6] - 粕类：对中美贸易谈判乐观情绪消退，中国采购美豆不足，美接近收获季，USDA和Pro Farmer预测大豆丰收，美总统呼吁中国增加进口但买家未入市，南美仍是主要来源，美豆出口未改善前巴西大豆高升水格局难改变，国内三季度进口大豆到港高峰期，油厂开机率高，阿根廷豆粕三季度到港补充，豆粕产量增加，港口库存维持100万吨以上高位，需求端生猪去产能预期压制饲料消费，水产养殖旺季对菜粕替代需求有限，豆粕表观消费增速放缓，下游饲料企业备货周期缩短，预计震荡偏空，关注美豆天气、大豆到港情况 [6][7] 农产品 - 生猪：全国生猪交易均重继续小幅回落，受反内卷政策和高温天气影响，养殖企业减重快销，出栏均重偏小，屠宰企业收购均重随出栏均重下降；国内重点屠宰企业开工率小幅上涨，高温制约终端消费但部分地区订单改善，市场生猪供应量增加支撑开工率，近期学校开学备货需求提升，预计后期开工率增加；本周全国肥标猪价差均值环比上涨，临近月末标猪供应充裕，终端需求平淡，价格承压，大猪供应偏紧，价格抗跌，支撑肥标价差走阔，月初养殖企业出栏量预计减少，标猪价格有望止跌，学校开学或带动局部屠宰量回升，冷冻品库容率处于同期低位，宏观政策稳定长期猪价，价格下方有成本支撑，预计下周生猪价格小幅上涨 [7] 软商品 - 橡胶：供应端云南产区割胶利润为负，降雨影响割胶作业，原料供应偏紧，收购价格维持高位，海南产区受台风影响产量受阻，胶水产量低于往年和预期，加工厂采购积极性提升，原料收购价格上涨，泰国杯胶价格持续上涨，越南产区降水偏多原料价格上涨；需求端半钢胎样本企业产能利用率环比小幅下降，全钢胎样本企业产能利用率环比微增，部分工厂控减产拖累整体产能；库存方面青岛港口天然橡胶现货库存下降，保税区和一般贸易仓库库存均减少，中国天然橡胶社会库存环比下滑，海外到港船货偏少，轮胎企业采购意愿强，仓库出货优于预期，带动总库存下降，预计短期内市场偏强走势，产区降雨影响供应，原料采购价格高位，库存有望进一步下降，9月初国内阅兵活动或影响下游开工，在大宗商品市场走强带动下，价格或继续偏强运行 [9] 聚酯类 - PX：部分产油国考虑10月增产，油价下跌，PTA负荷走弱，聚酯负荷震荡回升，近月PX供需转弱，PXN价差松动，价格跟随油价波动 [9] - PTA：油价振幅大，PXN价差松动，成本端支撑一般，供应减少，下游聚酯工厂负荷反弹，供需好转，短期价格跟随成本波动 [9] - MEG：上周港口库存去库，后续到港量低于预期，终端需求略微改善，国产回升，进口量震荡，供应压力增加，中期预计供需宽平衡，短期成本端波动大，低库存支撑盘面价格 [9] - PR：成本支撑坍塌，供需面无实质性利好驱动，部分客户已逢低刚性补入，预计市场区间偏弱震荡 [9] - PF：自身供需端偏弱，成本端及消息面缺乏有力支撑，预计市场偏弱整理 [9]

新政核心内容 - 上海8月底出台"沪六条"楼市优化政策 包括调减住房限购、支持公积金提取支付首付款、商贷利率不再区分首套房和二套房等组合措施 [2] - 政策旨在降低购房门槛 释放合理住房需求 激活置换链条 缓解库存压力 [8][9] - 这是上海2024年以来首次楼市政策优化调整 [7] 市场反应与成交表现 - 新政一周后二手房单日成交1103套 时隔2个月再次破千套 [1][6] - 8月全市二手住房成交量达19912套 环比7月增长3% 同比增加2028套增幅11.3% [6] - 多个新开盘项目实现"日光" 保利虹桥和颂三期首日销售金额突破4亿元 [3] - 保利天奕项目加推开盘去化率达95% [5] - 华发海上都荟周度来访超300组 成交超40套 周末单日认购超1亿元 [5] 客户结构变化 - 外环外限购放开使改善型客户获得"房票" 成为新增客源重要组成部分 [1][2][5] - 公积金"又提又贷"政策增强客户购买力 华发项目15%成交客户因新政促成 [5] - 保利西郊项目周度来访提升近40% 二批次开盘当日销售达9成 [6] - 金茂棠前项目预计新政将带来20%以上增量客户 [8] 区域市场影响 - 政策特别针对外环外市场成交压力 布局外环外的房企更应紧抓政策窗口期 [9] - 核心地段中高端楼盘开盘即售罄 郊区项目表现平淡的局面得到改善 [7] - 市场信心得到强化 二手房单日成交重回春节后热度 [9] 行业展望 - 政策效应预计在9-10月持续发力 "金九银十"传统旺季可期 [1][8][10] - 上海楼市稳中向好态势将得到巩固 并有望引领全国一二线热点城市楼市复苏 [1][10] - 企业应坚守产品主义 提供匹配市场需求的高品质产品 [9]

北京房价趋势 - 北京7月房价环比持平为100 0 同比下跌3 6%至96 4 1-7月平均同比下跌4 9%至95 1 [1] - 多个区域房价出现塌方式下跌 回龙观地区近3个月加速下跌 [6] - 北京房价自2021年起明显回调 但优质次新及海淀房价至2023年3月才开始补跌 下跌周期滞后于其他区域 [7] 典型楼盘价格变动 - 太阳公元最新成交单价11万元/平米 较2021年4月历史最高价16 2万元下跌32% [1] - 清河华润橡树湾最新成交单价9 1万元/平米 较2023年4月历史最高价15 9万元下跌43% [1] - 紫金长安最新成交单价10万元/平米 较2023年12月历史最高价15 29万元下跌35% [1] - 西城晶华最新成交单价13 13万元/平米 较2022年7月历史最高价19 17万元下跌32% [1] 抗跌楼盘特征 - 中信城1-3期价格保持坚挺 2023年3月最高成交价20 4万元/平米 近期南北向房源成交价仍达19万元/平米 [1] - 中信城四期二手房上市未破发 大吉巷改造成功支撑业主信心 [2] - 圆明天颂等优质次新小区在前两年调整中表现坚挺 直至2023年底才开始补跌 [2][8] - 抗跌楼盘普遍具备大户型特征 优质豪宅更具抗跌性 如北五环外圆明天颂和学府壹号院 [8] 市场资金流向 - 当前部分业主抛售房产进入股市 加剧楼市下跌压力 [10] - 股市市值增长预期带动消费复苏 股市增加40万亿市值将推动楼市在未来半年至一年内复苏 [16] - 160万亿居民存款与宽松信贷环境为市场提供流动性支撑 资金现阶段集中流入股市 [16] 历史周期规律 - 2007年股市见底后上涨至4300点 楼市启动滞后约一年半 [13] - 2015年股市6月见顶后楼市政策开始救市 北京楼市于2016年春节跳涨 [14] - 历史显示股市与楼市存在周期性轮动 资金最终将在两大市场间实现再平衡 [12][16]

行业现状与挑战 - 楼市处于深度调整期 市场观望情绪浓厚 购房者安全感弱 行业对民企实力存疑 [1] - 民营房企面临多重压力 需寻求突围路径 [1] 企业破局策略 - 阳光城丽景半岛项目通过追加超2000万元投入实施"9+3产品力升级方案" 包括新增超45米西主入口 高定龙鳞星空顶车库 宋韵美学中央水景等升级配置 [3] - 采用"做加法"策略超越合同承诺 通过增加投入提高品质来重塑民企信用 [1][3] - 2024年阳光城华南区域公司实现5城6项目共交付超3000套 达成"如期交付+品质超标"双重目标 [3] 行业实践与影响 - 融创 龙湖 旭辉 新城控股 敏捷等民营房企均在积极保交付并努力实现品质交付 [3] - 民营房企以长期主义替代短期价值 为"保交楼 稳民生"提供实践范本 [3] - 交付后物业服务质量需要同步提升 [3] 发展建议与展望 - 楼市复苏需要政策托底和企业主动作为相结合 [4] - 民营房企应聚焦产品 深耕服务 积极兑现 通过实际行动重建市场信任 [4] - 企业需以阳光心态和实践冲破行业阴霾 [4]

8月市场热度迎来阶段性回升，供给端"提质缩量"，杭州、武汉等热盘集中入市带动了项目去化率稳中有 增。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统"小阳春"后，5-6月市场热度延续，7月迎来阶段性回 调，目前8月已近过半，究竟市场回暖持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，下 半年楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？ 8月上旬30城项目推盘"提质缩量" 平均去化率同环比齐增至37% 01 我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类： 第一类为前期热度较高的核心一二线城市，以北京、深圳、杭州、成都为典型代表，各城市项目去化率受 新盘供给质量影响较大，深杭蓉热度好于去年同期。 第二类武汉、南京等弱复苏类城市，目前来访、认购低位回升，整体客户转化率有转增态势； 据CRIC监测数据 ，重点30城8月前10日成交面积达203.2万平方米，与去年同期下降16%。市场呈现出同 比降幅放缓的弱复苏特征， 从短期市场热度来看，8月迎来阶段性回升 ：据CRIC监测数据，8月上旬重点 30城项目开盘去化率为37%，较2025年6月全月微增7pcts,与2024年8月全月相 ...

土拍市场热度 - 2025年前7个月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.30% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，央国企主导土拍市场 [2] - 7月份深圳、上海、苏州等核心城市地王纪录被刷新，深圳前海桂湾地块楼面价达84180元/平方米，上海徐汇地块楼面价达20万元/平方米 [8][9] 房企销售与拿地背离 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额20730.10亿元，同比下降13.3%，7月单月销售额同比下降18.2% [5] - 金地集团前7个月签约金额197.30亿元，同比下降53.26% [5] - 房企拿地力度加大与销售下滑形成背离，原因包括地价下滑、资金流好转、外资抄底预期等 [6] 高端住宅市场趋势 - 开发商聚焦热点城市、热点区域打造明星楼盘，迎合高品质住房需求 [10] - 地方政府出让中心区优质地块，不限价措施推动地王频现 [10] - 高端住宅供应不足，小众化需求激活部分楼盘热销 [10] 楼市整体展望 - 核心城市优质地块入市对市场形成支撑，但城市间分化延续 [12] - 楼市处于缓慢筑底阶段，完全复苏需三年以上时间 [13] - "止跌回稳"成为主旋律，政策优化如北京五环外限购松绑提振市场预期 [14]

香港住宅市场趋势 - 预期发展商将积极推出500万港元以下的房产以推销货尾单位 [1] - 预计未来几个月住宅物业成交量将保持活跃并稳定增长 2025年下半年大概率将录得同比增长 [1] - 2025年7月住宅物业成交量按月微跌3 2%至5766宗 但已连续五个月超过5000宗成交 为2021年下半年以来首次出现的稳定复苏迹象 [1] 市场交易数据 - 自6月以来一手市场成交量回升 整体交易占比逐步上升 [1] - 截至2025年6月 未售出的私人住宅单位数目过去3个月共下降400个至27200个 已接近高峰 [1] - 市场每月持续吸收1000至2000个新单位 预计未来库存水平将持续下降 [1] 政策影响 - 香港特区政府将400万港元及以下住宅物业印花税降至100港元的政策带动交易活跃 [2] - 2025年3月至7月期间 300万至400万港元住宅成交量同比增幅达50 5% [2] - 低于300万港元和400万至500万港元单位成交量分别增加34 0%和29 6% [2]

土地市场表现 - 7月热点城市土拍热度持续，多地刷新单价地王纪录，上海徐汇衡复风貌区地块以20万元/平方米楼面价创全国涉宅用地新高，苏州园区双湖地块6.52万元/平方米成为江苏省住宅单价地王，深圳前海桂湾宅地楼面价84180元/平方米刷新深圳纪录 [2] - 1-7月全国TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，300城住宅用地出让金同比增长25% [2] - 房企拿地呈现"结构性看多"特征，TOP10城市宅地出让金占全国52%，北上深、杭州、成都等核心城市为布局重点 [3] 房企投资策略 - 房企聚焦核心城市优质地块，追求"确定性"，偏好产业人口密集区域，预期未来去化难度低且利润合理 [2] - 央企、国企和地方国资为土拍主力，重点城市拿地金额TOP10中民企仅补充深耕区域土储，如招商蛇口在北上宁蓉四城拿地金额前十，建发在杭京苏蓉四城进入前十 [3] - 区域深耕特征明显，滨江集团在杭州拿地金额第一，兴耀房产聚焦杭州，大华集团加仓上海，嘉禾兴地产进入成都前十 [3] 住宅市场分化 - 7月百城新建住宅均价16877元/平方米环比上涨0.18%，核心城市优质改善项目带动结构性上涨，二手住宅均价13585元/平方米环比下跌0.77%，同比跌幅达7.32% [4] - 新房市场受核心区位优质供给推动，二手房"以价换量"现象普遍，挂牌量高企导致价格承压 [4] - 热销新房集中于核心地段中高端改善项目及"好房子"代表，低密、智能化、高得房率等产品迭代加速形成与二手房的代际差异 [5] 市场趋势展望 - 土拍热度向购房者信心传导仍受限，当前房企拿地信心恢复为结构性现象，购房者信心重建需经济复苏、政策协同与市场出清共同作用 [6] - 核心城市核心区新房已现稳定行情，未来市场更注重"质"的提升而非"量"的增长，分化格局将持续 [6]