武汉商业市场概况 - 上半年武汉增量市场平静，仅开出2个新商业体；下半年预计13个新商业体入市，合计商业体量超百万方，涵盖公园商业、社区商业、特色街区等多种类型 [1] - 新建项目数量占优，存量改造项目仅3个；TOD模式受青睐，多个项目围绕轨交站点开发，如龙湖武汉滨江天街与3条地铁线零距离对接 [3] - 公园式商业持续火热，多个项目以绿地、生态为核心亮点，如武汉GOOD One壹为邻拥有1.5万方户外公园，武汉创新天地商业公园打造1.3万方绿地公园 [3] 区域分布与竞争格局 - 东湖高新区（光谷）待开商业体数量达5个，位列全市第一；武昌区以4个紧随其后，其中2个位于武昌滨江商务区，该区域总商业面积超100万方 [4] - 头部运营商加速布局，国企、民企、外资均有大型项目入市；轻资产模式成为扩展重要选择，如龙湖商业、凯德投资等通过合作或改造存量项目扩容 [4] 重点项目分析 龙湖武汉滨江天街 - 商业面积17万方，定位"武汉滨水品质生活地标"，TOD上盖设计，与3条地铁线及长江公铁隧道无缝衔接 [5] - 引入百丽宫影城全新形象店、华中首家迪卡侬城市户外旗舰店等品牌，配套1.3万方旷野公园 [5] 龙湖武汉新荣天街 - 商业面积15万方，双地铁上盖，B1层打造"荣里食集"聚焦本地风味，L4-L5层设"沐光岛"主题空中花园 [6] - 招商率突破90%，已签约武汉首店超15家、汉口首店超30家、后湖区域首店超85家 [6] 武汉Good One壹为邻 - 由凯德投资运营，定位"光谷中心城首个邻里中心"，规划1.5万方公园，引入邻里、运动、亲子、宠物4大业态首店 [9] - 周边1.5公里覆盖17个成熟住宅区，消费群体具备高潜力高黏性特点 [9] 武汉创新天地商业公园（KIC PARK） - 街区商业面积5.1万方，配套1.3万方绿地公园，招商率突破80%，引入Peet's Coffee、杰士邦线下旗舰店等区域首店 [11][12] - 业态覆盖全生活周期，汇聚好利来、Tims Hortons等全国连锁品牌及现象级餐饮品牌 [12] 武汉绿地·新田360 - 原武汉绿地缤纷城改造项目，商业面积12万方，采用"双首层"设计，以轻资产模式由新田商业集团接手运营 [14] - 业态布局涵盖精品超市、潮流零售、儿童亲子等，中影国际影城、名创优品已入驻 [14] 武汉杉杉奥特莱斯 - 湖北首个滨湖奥特莱斯，商业面积13万方，规划2000个停车位，招商进度达97%，将引入超260个知名品牌 [16] - 融合湖光水色与商业布局，打造"滨湖度假+大牌小价"的微度假奥莱 [16]

前海时代尊府新一期项目单价较上期上涨4000元。（受访单位供图） 深圳商报首席记者 李秀瑜 深铁前海时代尊府位于前海桂湾片区，凭借"近海、近城、近轨"的区位优势，打造成前海核心区品质人居的 新范式。该项目临近滨海大道与桂湾河，正南侧为桂湾公园，东南可望南山叠翠，西南能眺海天一色，自然 景观与城市风貌交融。 值得一提的是，高效便捷的交通网络是尊府的一大核心优势。该项目毗邻地铁1号线、21号线（规划中）鲤鱼 门站，周边更有5号线桂湾站、9号线梦海站、11号线前海湾站，通过滨海隧道（滨海大道地下道路一期工 程）、梦海大道，可快速连接前湾、妈湾及宝安中心，居民出行无论选择地铁、隧道还是主干道，均能实 现"短时间、多目的地"的高效通勤。 周边教育与商业配套较为成熟。周边分布2所幼儿园及1所九年一贯制前海港湾学校（具体学区划分以教育主 管部门公布的正常为准）；毗邻深铁前海国际枢纽中心，周边约5.1万平方米的成熟商业已落地，涵盖万象前 海、卓悦INTOWN、山姆旗舰店等品牌商业。同时，还有前海演艺公园、前海石公园等优质公共空间，日常 购物、休闲、娱乐需求均可"下楼即达"。 深铁置业的相关负责人介绍，从自然景观到交通出行，从 ...

战略合作 - 青岛地铁集团与华润置地签署战略合作协议，共同推进"青岛TOD一号工程"，探索"站城共生"发展新模式 [1] - 合作区域位于青岛北站片区3平方公里核心区域，涉及历史保护与现代开发、交通枢纽与生活社区、工业记忆与创新产业的深度融合 [1] - 青岛地铁提供站点周边稀缺土地资源，华润置地贡献成熟的商业运营模式，实现土地价值最大化 [8] TOD项目价值 - TOD模式成为破解现代城市发展瓶颈、提升综合承载力的关键路径 [3] - 项目位于青岛北站片区，占据市区几何中心的战略位置，北接金水路，东临四流南路，南至太原路，西往胶州湾 [3] - 项目依托"2+3+2"立体交通体系：整合青岛胶东国际机场、青岛北站两大枢纽，地铁1号线、3号线、8号线三线换乘，以及跨海大桥、环湾大道等快速路网 [3] - 青岛地铁系统梳理全市已获批13条线路、266个站点周边土地，建立了占地逾万亩、投资超千亿的TOD项目库 [3] 项目进展 - 青岛TOD一号工程建设全面提速，核心项目、关键配套与枢纽工程同步推进 [4] - 项目日均客流量超10万人次，通过立体化开发实现"到站即入城"的无缝衔接 [4] - 地铁、高铁、公交在此交织成网，形成真正的城市流量入口 [4] 工业遗产改造 - 国棉六厂改造是双方战略合作的首个落地项目，始建于1921年的钟渊纱厂旧址 [5] - 项目采用"修旧如旧、功能再造"理念，创新性地采用"招商策划+规划设计+文保利用"三位一体模式 [5] - 围绕"纺织文化"与"胶济铁路"两大核心主题，规划了集文化场馆、创意办公、主题商业于一体的生态圈 [5] - 运营策略采用"短期引爆+长期运营"组合拳，短期依靠大型赛事、明星活动聚集人气，长期通过设计师社区与全龄友好空间维持热度 [5] 协同效应 - 轨道交通网络与商业运营的协同效应突出，地铁网络为项目输送稳定客流，商业运营通过优质内容创造消费需求，形成良性循环 [8] - 地铁1、3、8号线在青岛北站交汇，工业遗产改造为文化场馆、创意办公和主题商业，实现轨道交通脉搏与城市发展心跳的和谐共振 [9]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：太古、九龙仓、恒隆、西盛、领展资产管理有限公司 纪要提到的核心观点和论据 香港楼市现状 - 2024 年量增价跌，二手房和新房交易量增加但价格下跌，反映投资需求和刚需并存，大量资金和人口流入香港，包括优质大陆人才及亚洲周边国家人才[1][9][10] - 与恒生指数显著关联，恒指上行 1 - 2 个月，房价滞后 1 - 2 个月相应上行，2024 年四季度房价企稳与恒指上行相关[11] - 住宅用地仅占 7%，郊野公园占比大，可释放住宅用地有限，一手新增供应单位少，每年约 2 - 3 万个，二手交易占比达八成，是成熟市场表现[1][6][8] - 高房价和高租金，人均居住面积仅 16 平方米，自有率 50.4%，大量居民租房推高租赁价格[1][7] - 住房体系分保障轨和市场轨，市场轨占 56%，配售型房屋占 15%，配租型房屋占 28%，配租型房屋轮候时间约 5.3 年[1][13][14] 影响香港楼市的因素 - 美国降息预期影响大，若降息，香港按揭利率将下调，推动楼市反弹，但投资者需权衡存款与房地产投资收益[1][12][17] - 人口政策吸引人才流入，对房地产市场形成支持，缓解人口流出情况[20] - 撤销部分交易税，买家成本从 7.5%降至约 4%，2024 年 2 月松绑后成交量回升，按揭方案多样化，购买按揭保险首付仅需 10% [19] 香港房企特点 - 采用租售混合模式，租赁业务收入占比高，财务上低杠杆、低周转、高利润，运营稳健，前十二大港资房企资产负债率仅 29% [1][4][26] - 在商业地产方面优势显著，选址和高端定位出色，租金坪效高，品牌力强，奢侈品招商能力突出，喜欢打造综合体验项目 [24][25] - 在内地商业地产市场表现突出，尤其在高端商业项目和奢侈品招商方面，租金收入可观 [1] 香港 REITs 市场 - 发展成熟，以本地物业为底层资产，可海外投资，单体规模较大，共有 11 个 REITs，总市值约 1700 亿港币，平均市值 70 亿港币 [2][27] - 最大的 REITs 是领展，由领展资产管理有限公司发行，主要投资社区商业，主动管理能力强，是有效资产管理平台 [28] 与其他地区对比 - 与内地房企相比，内地房企主要依赖物业开发，占比超 80%，而港资房企物业开发占 25%，投资物业收入占 52% [21] - 与新加坡相比，新加坡市场轨占 10% - 20%，保障轨占 70% - 80%；房地产交易税调控方式类似但名称不同，调控措施均直接有效 [13][18][19] 其他重要但可能被忽略的内容 - 北部都会区元朗及大屿岛新建住宅项目预计对深圳和香港有一定冲击，北部都会区计划容纳 250 万居住人口及 65 万个工作职位，2027 年前完成收地，2030 - 2032 年落地 [15] - 香港持有环节征税包括地租差饷物业税，约为评估租金的 8%，出租还需缴纳物业税，两项税收贡献约 10%财政收入 [16] - 中国境内 REITs 未来面临能否成为有效资产管理平台的挑战，房地产发展趋势向轻资产运营或运营为王转变 [29]

微循环公交发展 - 南京已开通76条微循环公交线路，其中8条专门接驳地铁7号线，形成"单循环"或"双黄蛋"式布局，覆盖地铁盲区和辐射区[1][2][3] - 微循环公交采用7米以下小型车辆，日均客流量达1000-2000人次，如B15线服务省人民医院日客流近千人，210线日客流2000人次[3] - 线路设计特点为短距离（1-5公里）、高频发车（5-10分钟一班），构建"15分钟社区生活圈"，解决最后一公里出行难题[3] 公交线网优化策略 - 南京实施"减重降复"策略，调整与地铁重复线路，如1路公交车从40辆减至20辆，35路驾驶员从70人缩减至40人[4] - 采用"首尾调离"避免与地铁直接竞争，如35路终点站改至幕府小镇，1路调整至南堡公园，延伸服务半径[4] - 2019-2024年累计优化218条线路，新辟38条、撤销13条，公交车总量从6900辆降至5500辆，车型结构优化为12米级39%、8米以下31%[5] 定制化公交创新 - 南京开通380多条定制公交，年创收1600万元，分为商务定制（如生物医药谷接驳线）和众筹定制（30人以上成线），票价6-8元/人次[7] - 苏州推出动态公交"苏小灵"，采用6米新能源车实现手机预约，上线一个月客流翻番[6] - 无锡开设48条校园定制公交，如梅村实验中学服务700多名学生，缓解校门拥堵[7] TOD模式与衍生业务 - 南京首个公交场站TOD项目所街综合体投资1.2亿元，含公交运营区、精品酒店和停车场，预计年租金800万元[10] - 规划开发13个场站（总面积71万平方米），如花园路站将打造"地铁+公交+文旅+酒店"枢纽，预计年收益3亿元[11] - 无锡开放19座充电站（186个充电桩），年充电量500万千瓦时，创利100多万元，2024年将新增16座充电站[10] 行业数据与趋势 - 南京地铁日客流达300万人次，公交客流2019-2024年锐减46%至140万人次，年营收因客单价下降（0.8元→0.7元）损失3亿元[5][8] - 苏州2024年公交客流同比降11%，较2019年累计降56%，但通过动态公交实现局部客流增长[6] - 行业共识为地铁主导、公交基础，需通过两网融合（如马群枢纽）和TOD开发实现可持续发展[11]

交易核心条款 - 新增借款不超过62.49亿元用于偿还公开市场债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）[2] - 对8.9亿元旧借款展期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%）[2] - 万物云股票质押率设定为70%，显著高于市场惯例的30%-60%[2] - 设130%预警线与100%平仓线，跌破预警需5日内追加担保[2] 大股东支持模式 - 深铁年内第六次借款，前五次分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿，加上本次62.49亿，年内借款总额达218亿元[3] - 2024年50亿元资产处置支持包括深圳湾地块、红树湾收益权转让等[3] - 所有借款均明确用于"偿还公开市场债券"，精准覆盖偿债高峰[3] - 2025Q1成功兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款覆盖80%[3] - 本次62.49亿+展期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债[3] 财务安全评估 - 万物云当前市值245亿港元（约227亿元人民币），已质押/拟质押股票价值达102亿元，占其市值45%[4] - 若万物云股价下跌30%，质押市值将直逼平仓线[4] - 展期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），展期后仍须在2025年底前偿还[4] - 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配[4] 市场信号与行业意义 - 深铁持续输血印证深圳国资"有足够子弹支持万科"的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还[6] - 借款全部用于"借新还旧"，而非项目开发或业务转型，反映销售端造血能力未恢复（2024年销售额同比下滑，行业排名第四）[6] - 万科案例成为出险房企债务化解模板，地方政府通过属地国企提供低成本资金（利率2.34% vs 房企平均融资成本5%+）[6] - 企业代价包括让渡核心资产控制权（万物云股权质押）、接受严格财务监管（盯市机制）[6] 未来挑战与转型关键 - 万物云质押比例逼近50%，未来融资担保空间收窄[7] - 若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未披露），债务滚续模式将不可持续[7] - 深铁董事长辛杰提出"地铁上盖物业开发协同"，TOD模式能否提升盈利是转型关键[7]

项目规划与现状 - 广州北站中旅免税综合体项目总投资136亿元，总占地面积约9万平方米，总建筑面积约60万平方米，采用TOD+免税IP综合开发模式，计划于2025年投入使用[4][6] - 项目包含商业体、住宅楼和办公楼等多业态，其中商业体目标打造包含市内免税店的超级商业体，但目前商业体建设进度缓慢，主体工程未完工，2025年建成可能性较小[6][7][8] - 住宅部分进展较快，两栋45层高层住宅即将封顶，预计分别于2025年和2027年交房[7][8] 市内免税店计划变更 - 广州唯一一家市内免税店已确定落户珠江新城国际金融中心，由中免集团、广百股份等共同运营，北站免税店计划大概率落空[8][9] - 免税店开设需国务院批准，广州仅获批一家市内免税店资质，政策限制导致北站项目无法实现免税IP[9][11] - 花都区对项目表述已调整为"广州北站商业综合体"，不再重点提及免税IP[12] 项目影响与挑战 - 错过市内免税店使花都错失打造大湾区首个免税综合体和商业新地标的机会，延缓区域能级提升[12][13] - 北站周边商业以社区型消费为主，缺乏高端商圈，项目进度问题和规划落地差距影响枢纽经济效应形成[12][13] - 花都拥有空铁双枢纽优势，但国际消费资源集聚度不足，流量转化能力有待提升[16][17] 未来发展建议 - 项目可调整运营策略，结合空铁枢纽优势打造全新商业形态，丰富周边商圈[12] - 花都需要优化交通网络衔接，强化枢纽联动，提升商业规划和定位[14] - 建议改善商业环境，完善基础设施，营造商业氛围，提升流量转化能力[17]

越南北南铁路项目规划与实施 - 越南政府要求各部委和地方明确责任，审查规划，在北南高铁车站附近设置服务、贸易、物流和城市发展空间，确保项目于2026年12月开工 [1] - 重点完成征地拆迁补偿安置工作相关程序，计划于2025年8月19日启动征地拆迁补偿安置工作 [1] - 要求在车站和便捷路线等地选点举行奠基仪式 [1] 部门分工与协调 - 建设部牵头协调农业与环境部、国防部和地方政府审查全线方向、分区规划和初步设计，特别是涉及天然林、保护区、历史文化遗迹或国防安全的地区 [1] - 财政部牵头协调相关部门，指导各省市利用中央预算办理征地拆迁补偿安置投资手续，并指导地方政府主动融资 [1] - 农业与环境部负责指导各地开展补偿、扶持和安置工作，根据规定变更林地和水稻田用途 [1] 地方政府职责与时间节点 - 沿线省市需在2025年7月5日前成立由省市委书记为组长的省级指导委员会，按时完成项目征地拆迁 [2] - 地方政府需加快完成土地清查，制定补偿安置计划并审批，主动垫付地方预算资金开展相关工作 [2] - 需积极审查或调整车站周围区域规划，确定TOD模式发展方向，确保与既有城市交通系统相结合 [2] 车站区域发展规划 - 在河内市、胡志明市等大城市车站附近设置服务、贸易、物流和城市发展空间，有效开发储备土地 [1][2] - 确保高速铁路与其他交通方式衔接，实现地区发展 [2]

工业企业利润 - 1-5月全国规模以上工业企业利润总额27204.3亿元，同比下降1.1%，5月单月利润同比降幅扩大至9.1% [1] - 分企业类型看：国有控股企业利润总额8709.5亿元（-7.4%），股份制企业20170.7亿元（-1.5%），外商及港澳台企业6856.8亿元（+0.3%），私营企业7592.5亿元（+3.4%）[1] - 工业品价格低迷和需求不足是利润下滑主因，私营企业展现较强韧性 [2] 民营经济 - 全国民营经济组织达1.85亿户，占经营主体总量96.76%，同比增长2.3% [2] - 民营企业贡献大量税收、就业和创新成果，需进一步优化营商环境 [3] 阿里巴巴 - 合伙人数量从26人精简至17人，保留人员多为一线业务负责人（如蒋凡、万霖等），9名非一线高管退出 [4] - 2025财年收入9963.47亿元，净利润同比大增77%至1259.76亿元 [4] - AI云和电商增长显著，本地生活与文娱板块亏损收窄 [5] 小米新品 - YU7车型三款配置售价25.35-32.99万元，3分钟大定超20万台，1小时达28.9万台 [6] - AI眼镜定价1999元起，支持第一人称视频拍摄和直播，内置小爱同学 [6] - 汽车产能不足或影响交付，AI眼镜生态建设尚处早期 [7] 万科债务 - 2024年偿付公开债197亿元，2025年已偿还超160亿元，新增融资综合成本3.54% [8] - 2024年营收超3400亿元，交付房屋18万套，销售回款率超100% [8] - TOD模式转型和保障房收储成为新方向 [9] Zara Home - 关闭长沙、杭州最后门店，中国内地门店从2019财年52家缩减至17家 [10] - 高租金和低性价比导致经营压力，消费者转向国产替代品牌 [11] Meta版权诉讼 - 美国法院裁定Meta使用版权作品训练AI属"合理使用"，但判决不具普适性 [12] - 司法趋势倾向于保护AI技术发展，同时规范输出结果版权 [13] 荣耀IPO - 启动A股上市辅导，计划2026年一季度完成，拟转型AI终端生态公司 [14] - 未来五年AI投入将达百亿美元，但手机出货量已跌出前五 [15] A股市场 - 沪指跌0.7%报3424点，两市成交额1.54万亿元，超3300只个股上涨 [16] - 算力硬件和有色板块走强，银行股调整，市场呈现板块轮动特征 [17]

杭州TOD项目云耀之城 - 云耀之城由杭铁开发与杭州万科联合打造 是双方合作的第四个TOD项目 此前合作项目包括未来天空之城 彩虹天空之城 杭行荟 [10] - 项目采用4.0版本站厅上盖TOD模式 需建筑与地铁同步施工 技术难度高于传统车辆段上盖TOD [11] - 杭铁开发在涉铁开发领域具备断层领先优势 杭州万科拥有强资源配置能力 形成技术互补 [11] 项目区位与生态设计 - 位于杭州云谷板块绿谷核心区 毗邻5000㎡市政公园 通过专属桥梁实现"先入林后归家"动线 [5] - 利用地铁盾构结构特性打造1.5万㎡绿毯 形成轨道上的植物园 [12] - 水系景观构筑湖泽溪霖四重轴线 包含趣浪水世界 探索植物园 疗愈森林三大模块 [15] 建筑与空间设计创新 - 主入口采用6米挑高红色礼仪盒子 运用红洞石材质与几何造型 形成视觉地标 [16] - 园区采用学院派风格 以瑞典平衡哲学lagom为基调 运用白麻石材 拱形门廊 罗马穹顶等新古典元素 [23][27] - 首创六大檐下会馆空间 包含礼仪/洽谈/健身/童玩/学习/伴盒等复合功能 实现全龄场景覆盖 [28][30][33][36][41] 商业配套创新实践 - 提前引入"喜闻乐集"社区商业 包含魔女喝喝酒饮 SEJERS面包 自营复合零售店喜市等实体店铺 [44] - 喜市整合鹿早书店 慢眨眼宠物 何田田养生等主理品牌 形成商业-文化-服务融合的新型社区空间 [44] - 延续Colife吧台运营经验 实现售楼阶段到交付后的商业无缝衔接 [43] 产品差异化亮点 - 童玩盒子设置回旋滑梯直通戏水池 联合鹿早书店打造森语图书馆 [36] - 健身盒子配置空中瑜伽设备 衔接户外迷你高尔夫推杆场 [33] - 洽谈盒子划分"e人区"与"i人区" 满足差异化社交需求 [30]