今年以来，像这样"面子""里子"齐升级的"好小区"接二连三—— "这次改造改得相当好。"上城区紫阳街道二十三坊巷内老旧小区改造基本完工，居民俞大伯领着记 者在坊巷内转悠，对新环境的每一点变化都津津乐道。俞大伯口中的"好"，归根结底来源于一个"听"。 为了让改造真正落到居民心坎里，项目启动之初，紫阳街道便成立旧改调研队，积极收集居民的意见建 议。随后，又组建了由人大代表、居民议事会成员、文化特派员等组成的专项监督小组，全程参与、全 程监督。 实际上，不止紫阳街道，"听民意"已成为杭城旧改中的"标配"。拱墅区武林街道组建红色宣讲团， 定期组织学习旧改政策、研讨项目难点，通过政策宣讲会、入户上门，宣传政策、解答疑虑；西湖区文 新街道南都社区搭建议事平台，设立"民情民意接待室"，成立由社区、业委会、物业公司、党员代表、 居民代表组成的旧改工作小组，做到"事碰头、日例会、周商讨、月汇报"；萧山区新塘街道官河社 区"官河边"议事，收集旧改意见和建议；余杭区余杭街道挨家挨户、"点对点"宣传加梯政策，"面对 面"收集意见反馈…… 始建于20世纪70年代的胜利新村小区，因房屋建设年代久远、生活配套老旧等问题，居民的生活质 量受 ...

地产板块表现 - 24日早盘中证800地产指数涨超2%，成份股中海南机场涨停，衢州发展涨超5%，新城控股涨超3% [1] - 地产ETF（159707）价格涨超2%，实时成交额超2200万元，为全市场唯一跟踪中证800地产指数的ETF [1] 海南自贸港政策影响 - 海南自贸港将于12月18日启动全岛封关运作，"一线"进口"零关税"商品税目比例由21%提高至74%，岛内享惠主体间可免进口税收流通，加工增值达30%可免关税销往内地 [3] - 海南自贸港概念掀涨停潮，政策利好带动相关板块表现 [3] 房地产行业展望 - 2025年上半年房地产投资与销售仍承压，市场量价尚未进入良性循环，但中央强调加大稳楼市力度，叠加城市更新、收储优化等预期，行业有望逐步企稳修复 [3] - 高品质项目在流速与溢价方面具优势，可能率先企稳回升，建议关注核心城市核心区域有持续拿地能力、产品品质高的头部央国企和改善型房企 [3] - 预计7月政治局会议表态将更积极，带动政策博弈行情机会，城市更新政策支持力度有望进一步加大 [3] 地产ETF投资价值 - 地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集13只头部优质房企，前十大成份股权重超9成，央国企含量高 [4] - 行业出清背景下龙头地产或更具弹性，布局央国企及优质房企可重点关注该ETF [4]

城镇老旧小区改造进展 - 2025年1-6月全国新开工改造城镇老旧小区1 65万个 其中河北 辽宁 重庆 黑龙江 上海 福建等6个地区开工率超过80% 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2 5万个 [1] 上海土地拍卖市场动态 - 上海第六批土拍共出让8宗地块 总起拍价236 7亿元 总用地面积350亩 总建筑面积52 3万平方米 徐汇区宅地起始楼面价16 36万元/平方米 创上海及全国涉宅地块楼面价新高 [2] - 土拍地块多处于核心地段 如徐汇衡复风貌区 静安东斯文里等 稀缺性显著 [2] 苏州土地拍卖情况 - 苏州出让2宗地块 总出让面积10 75万平方米 起拍总价49 64亿元 成交总金额53 39亿元 [3] - 绿城中国以总价46 67亿元 楼面价65241 78元/平方米 溢价率8 74%竞得园区双湖地块 刷新江苏省最高楼面价纪录 [3] 房地产企业融资动态 - 上海金茂投资成功发行20亿元中期票据 期限3年 簿记管理人与主承销商为中信银行 联席主承销商包括交通银行和招商银行 [4] 物业服务企业运营情况 - 第一服务控股2024年度收益达9亿元 符合预期目标 [5] - 公司披露购股权行使细节 承授人可根据归属时间表行使购股权 参与者须支付1 00港元作为接纳代价 [5]

报告核心观点 - 2025年上半年基建投资平稳增长 雅鲁藏布江超级水电工程开工 建筑行业在城市更新等方向有发展机遇 房地产行业从增量扩张转向存量提质增效 高品质住宅或迎发展浪潮 聚灿光电产销两旺 红黄光产能释放 润本股份驱蚊和婴童赛道协同 有望维持高速增长 新华保险权益投资积极 整体表现较好 [2][9][16][19][23][26] 建筑装饰行业 - 2025年上半年全国基础设施投资稳中有进 狭义基建累计同比增长4.6% 广义基建累计同比增长8.9% 能源等高景气板块支撑显著 [9] - 7月19日雅鲁藏布江下游水电工程开工 总投资1.2万亿元 墨脱水电站规划装机7000 - 8100万千瓦 年发电量有望达3000亿千瓦时 推动清洁能源开发和水工建筑施工 [10] - 7月14 - 15日中央城市工作会议召开 城镇化进入提质增效阶段 建筑行业在城市更新等方向有系统性机遇 [10] - 本周申万建筑装饰指数下滑0.71% 化学工程等子板块涨幅居前 个股时空科技等涨幅前五 [11] - 建议从区域建设、央国企估值修复、转型升级三条主线把握建筑板块配置机会 [12] 房地产行业 - 本周房地产(申万)下跌2.2% 42个重点城市新房成交环比降10.8% 21个重点城市二手房成交环比升1.7% [2][14][15] - 中央城市工作会议指出城市发展转向存量提质增效 统计局公布1 - 6月房地产开发投资同比降11.2% 销售面积同比降3.5% 住建部等推进相关工作 多地因城施策 [16] - 6月龙湖集团等销售额下降 招商蛇口发行债券 华侨城集团计划增持华侨城A [17] - 维持房地产“看好”评级 建议关注核心城市布局房企、二手房中介和物业管理企业 [17] 电子行业（聚灿光电） - 2025年半年度聚灿光电营收15.94亿元 同比增19.51% 归母净利润1.17亿元 同比增3.43% 扣非归母净利润1.14亿元 同比增8.12% [19] - 上半年行业需求扩容 公司主营业务产销两旺 产能利用率达96.60% 25Q2营收创单季度新高 [19] - 公司产品结构优化 高端高价产品占比升 毛利率提升 营运效率提高 [20] - 红黄光产能爬坡 “年产240万片红黄光外延片、芯片项目”进展显著 公司转型全色系LED芯片供应商 [20] - 预计2025 - 2027年归母净利润分别为3.14/3.49/4.05亿元 同比增速60.31%/11.25%/16.07% 维持“买入”评级 [21] 新消费行业（润本股份） - 7月8日以来广东佛山基孔肯雅热本地疫情确诊2158例 防蚊需求或带动公司驱蚊产品营收增长 [23] - 2024年公司升级推新90余款产品 驱蚊、婴童、精油系列营收分别为4.4/6.9/1.6亿元 同比+35.4%/+32.4%/7.9% 毛利率提升 [24] - 预计2025 - 2027年归母净利润3.9/4.9/6.1亿元 同比增速29%/26%/24% 维持“买入”评级 [24] 非银金融行业（新华保险） - 2025年1季度归母净利润同比增19%至58.8亿元 归母净资产较年初降17%至798.5亿元 新业务价值同比增67.9% [26] - 归母净利润上升因保险服务业绩增长和年化总投资收益率上升 归母净资产下降与资产负债会计处理有关 [26] - 2024年权益仓位增加 股票+基金投资规模增至3071亿元 占比18.85% 已开展三期保险资金长期投资试点 [27] - 25Q1个险长期险首年保费同比增131.5% 银保渠道发展好 但分红险转型或滞后 [29] - 近年来按净利润30% - 35%分配股利 后续可能发行永续债 [30] - 预计2025 - 2027年归母净利润211/240/282亿元 同比增速 - 19.5%/13.6%/17.5% 首次覆盖 给予“买入”评级 [30]

城市发展模式转型 - 城市发展从外延式增量扩张转向内涵式存量提质增效，城镇化进入下半场[1][3] - 城市规划思路从"框定总量、限定容量"转向提升"综合承载能力"，工作抓手从棚改转向城市更新[3][4] - 房地产旧发展模式向"人、钱、房、地"匹配、租购并举、存量增量统筹的新模式转变[9] 城市更新 - 城镇存量住房达350亿平方米，未来5年需更新改造各类管道60万公里，创造约4万亿元投资需求[12] - 城市更新从"拆改留"转向"留改拆"，强调精细化、小规模、渐进式原则，聚焦宜居、韧性、智慧城市建设[13][14] - 项目回报周期长，需多元资金支持，政策鼓励REITs、专项债等融资工具，允许混合开发和容积率转移[15] 城镇化空间格局 - 发展组团式、网络化城市群与都市圈，19个城市群贡献全国80%以上GDP，政策强调提升综合承载能力[16][17] - 分类推进县城城镇化，208个县级市和1356个县城镇化率低于60%，重点提升教育、医疗等公共服务[23][24] - 农民工跨省流动比例下降，省内一体化快于跨省协调，需突破社保统筹等制度障碍[20][21] 人口市民化 - 市民化可拉动1.2万亿元消费增量，城镇化率每提升1个百分点带动万亿元级新增投资[26] - "两证"并轨（居住证与户籍）比缩小"两率"（常住与户籍城镇化率）更具操作性，需强化公共服务均等化[27] - 央地激励不相容问题需通过中央事权改革实现"卡尔多改进"，建立成本分担机制[28] 生活性服务业 - 降低人口流动障碍可使服务业占比提升2个百分点，城市间收入差距缩小7.3%[30] - "一老一小"服务需求突出，46.4%儿童处于流动/留守状态，养老体系需完善社区嵌入式服务[31] - 服务业发展依赖人口规模与密度，推动农民工职业从制造业向服务业转型[30][31]

政策驱动市场风险偏好回升 - 核心驱动因素是政策预期升温带动市场风险偏好回升 政策聚焦"反内卷"和需求侧基建发力 [1] - 7月以来政策密集发布 中央政策框架明晰 主要聚焦"反内卷"和城市更新方向 [1] - 供给侧"反内卷"与需求侧基建发力"双管齐下" 推动市场风险偏好回升 [2] "反内卷"政策实施 - 政策聚焦新能源汽车产业和能源产业 措施包括淘汰落后产能、限制新增投资、严格账期、限制价格战等 [1] - 新能源汽车产业方面 7月16日国务院常务会议听取规范竞争秩序汇报 7月18日三部门联合召开行业座谈会部署规范工作 [1] - 能源产业方面 国家能源局印发通知核查煤矿生产情况促进供应平稳有序 [1] - 大宗商品中多晶硅、煤炭等品种现货及期货价格均呈上涨态势 [1] 城市更新政策方向 - 中央城市工作会议指出城市发展转向存量提质增效为主的阶段 将推进城市更新作为重要抓手 [2] - 会议保持中央最高规格 强调"牢牢守住城市安全底线" [2] - 房地产大规模需求刺激政策落空 但明确了城市更新方向 [2] 需求侧基建发力 - 7月19日雅鲁藏布江下游水电工程开工 总投资约1.2万亿元 建设周期15年 [2] - 基建发力信号时点超预期 [2] 外部环境影响 - 外部环境不确定性仍大 关税、地缘等扰动升温但市场相对脱敏 [3] - 7月7日特朗普签署行政令将对非中美经济体的"对等关税"暂缓期延长至8月1日 并向数十个国家和地区发送新关税税率函件 [3] - 目前英国、日本、印尼、越南已达成或部分达成协议 后续谈判进展不确定性仍大 [3] 市场预期与走势 - 市场对大规模增量政策预期不高 关注"反内卷"、扩内需、城市更新政策的延续和强化 [3] - 政策预期反转概率较低 股市将维持震荡偏强走势 [3] - 交易层面大类资产定价程度及节奏呈现"商品>股市>债市"特征 [2]

城镇化发展转型 - 中国城镇化率年均增速从2011~2020年的1.4个百分点降至近年来的0.8个百分点，预计未来10年将进一步降至0.5个百分点左右 [1] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，房地产和土地财政主导的外延式扩展模式式微 [1] 城市工作"五个转变"原则 - 发展理念转向以人为本，发展方式转向集约高效，发展动力转向特色发展 [2] - 工作重心转向治理投入，工作方法转向统筹协调 [2] - 房地产需告别为城市融资的"单边发展"增量模式 [2] 房地产发展新模式实践 - 租购并举模式在热点一二线城市成效显著，规模化住房租赁（含长租公寓、保租房）占市场份额10%~15%且持续提升 [2] - 行业融资形成以白名单为载体的项目法人实体地位和资金封闭运转机制 [2] - 现房销售制度、预售监管模式、配租配售保障房制度等新模式日渐成熟 [3] 城中村改造新导向 - 改造重点转向存量提质增效，聚焦安全底线、居住环境改善和公共治理覆盖 [3][4] - 拆除式改造需满足三个条件：群众改造意愿强烈、资金能平衡、征收补偿方案成熟 [3] - 广州、深圳要求拆除式改造配建5%~10%保障性住房 [4] - 目标服务2.6亿外来人口，通过区位优、成本低、配套好的居住场所促进新市民融入 [5] 危旧房改造方向 - 加快拆除D级危房，通过加固/改建/重建等方式改造C级危房和非成套住房 [6] - 存量提质可激发业主二次装修需求，提高供给效率 [6] 城市更新经济效应 - 公共服务均等化将释放房地产、汽车等大宗消费需求 [6] - 住区软硬件改善可夯实楼市回稳基础，修复住房居住属性 [7] - 财政金融专项扶持启动，城市更新作为增长新动力的效果将显现 [7]

城市更新与历史文化保护 - 中央城市工作会议强调完善历史文化保护传承体系，保护城市独特历史文脉和自然景观，加强城市文化软实力建设 [5] - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出保护传承城市历史文化 [5] 北京隆福寺商圈改造 - 隆福寺商圈已有近600年历史，目前正通过城市更新改造打造老城复兴和文化消费的"金名片" [6] - 改造注重"新生于旧"，将闲置老食堂改造成新锐美术馆，废弃旧车库改造成运动生活方式空间 [7] - 引入同仁堂知嘛健康、北京稻香村零号寻宝馆等老字号创新店铺，以及红星前进鲜奶蛋糕商店、卢布松咖啡店等新潮品牌 [6][8] - 改造后街区形成办公区域、文化空间、商业空间的复合体，预计2025年9月整体亮相 [6][7] 广州永庆坊更新模式 - 采用"修旧如旧，新旧共融"模式，保留原有街坊巷道城市肌理，修复荔枝湾涌、西关骑楼等历史建筑 [9][10] - 打造"非遗街区"，引入醒狮、广彩、粤绣等国家级非遗技艺工作坊，吸引年轻游客参与体验 [10] - 粤剧艺术博物馆通过街头快闪、市民戏台等活动让粤剧融入市井生活，推出实验舞剧等创新剧目 [11] - 形成居民、志愿者、高校学生共同参与的"城市导赏人"机制，重新定义公共空间使用方式 [11][12] 景德镇陶阳里活态传承 - 完整保留"前街+后街"陶瓷聚落空间格局和"窑房—坯房—民居"组织模式，对御窑厂遗址进行3次大规模发掘 [13] - 入驻店铺200余家，要求建筑风格、业态与传统协调，聚集40多名瓷器技艺传承人及300多名学徒 [13][14] - 富玉陶瓷设立生产空间让游客观摩雕孔、填釉等技艺，实现陶瓷制作过程可视化、可体验化 [14] - 通过陶阳庙会、开窑节等活动成为网红打卡地，年客流量显著增长 [14] 创新业态与商业表现 - 隆福寺商圈同仁堂知嘛健康将中医"药食同源"理念与现代生活方式融合，推出枸杞拿铁等创新产品 [6] - 北京稻香村零号寻宝馆推出仿古建筑造型创意糕点，结合寻宝互动、汉服拍照等体验项目 [6] - 永庆坊非遗街区通过集章打卡、沉浸体验等方式实现非遗动态传播，吸引年轻消费群体 [10] - 陶阳里全年举办主题活动带动文旅消费，入驻商家形成文化展演与传承链条 [13][14]

持续推动城市更新，资金保障是重要环节。记者获悉，目前已有多家金融机构聚焦城镇老旧小区整治改 造、城市基础设施建设改造、保护传承城市历史文化等重点领域，通过"融资+融智"服务模式，为城市 更新提供特色化金融服务。 "实施城市更新行动，就是要推进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，推动城市高质量发 展，同时能够有效拉动投资和消费，扩大内需，不断满足人民群众对美好生活的需要，对于促进经济增 长、进一步保障和改善民生具有十分重要的意义。"住房和城乡建设部副部长秦海翔于今年5月在国务院 新闻办举行的新闻发布会上说。 "为此，河南省开封市依托火车站片区，启动城市更新项目。"邮储银行开封市分行相关负责人说，该行 主动对接融资需求，邀请省级住建专家深度解读政策，组织客户赴外地考察成熟项目经验，通过这 种"融智+融资"协同发力的方式，成功牵头组建银团贷款，提供总额21.5亿元的授信支持。该项目建成 后，不仅将改善千余户居民的人居环境、提升枢纽服务能力，还将有效激活周边商业活力。 相较于城市基础设施建设改造，保护传承城市历史文化项目需要更加个性化、特色化的金融服务方案。 为了支持潮州古城保护，邮储银行潮州市分行组建专业团 ...

丝路渊源与中沙合作 - 沙特与中国交往历史悠久，古代丝绸之路时期便紧密相连，埃尔奥拉古城和吉达古港是重要历史见证 [2] - 2018-2019年中沙联合考古队在塞林港遗址发掘出宋元至明清时期的中国瓷器残片，证实跨洋贸易历史 [2] - 沙特推进"2030愿景"进程中，中国企业以绿色能源技术、基建经验等深度参与经济转型与能源结构调整 [2] 绿色能源项目 - 中国能建承建的阿尔舒巴赫光伏电站总装机容量达2.6GW，预计每年减少碳排放约430万吨，年发电量可满足超300万户家庭用电需求 [3] - 2024年中国能建牵头签署Haden 2GW光伏电站EPC合同，计划2027年初商业运营 [3] - TCL中环与沙特企业合资的光伏晶体晶片本土化生产项目启动，总投资20.8亿美元 [3] - 中国阳光电源与沙特ALGIHAZ公司签约7.8GWh储能项目，2025年全容量并网 [3] 生态治理与城市更新 - 2024年完工的吉达海水淡化厂扩建工程使淡水日产能增加50万立方米，能耗降低20% [4] - 利雅得"南部新城"项目要求新建建筑满足LEED白金标准，规划建设5个大型城市森林公园，预计2027年城市绿地覆盖率从12%提升至25% [4] 基建升级 - 中国铁建沙特分公司签署沙特国王大学新校区配套升级项目，合同额11.3亿美元 [6] - 2025年7月装载1114吨模块化房屋的货轮从东莞港启运至沙特达曼港，预计2030年沙特预制房屋市场规模达60.2亿美元 [6] - 中国港湾工程参与的吉达港口扩建工程使港口吞吐能力提升30% [7] 古城活化与文旅融合 - 德拉伊耶古城年接待超50万游客，图拉伊夫遗址修复工程建成20万平方米绿色公共空间 [10] - 埃尔奥拉古城2017-2021年投入10亿美元修缮，2023年接待游客120万人次，2024年旅游收入达3亿美元 [10] - 吉达巴拉德老城2024年启动2.5亿美元修复工程，修缮后游客流量较改造前激增近40%，周边商业店铺租金同比上扬30% [17][18] 交通基建 - 2024年中国铁建牵头的利雅得地铁南线延伸工程竣工，新增12个站点 [19] - 利雅得地铁全长176公里，设85个车站，设计日均客运量高达360万人次，预计减少地面交通量30%、提升通勤效率40% [19] - 中国交建联合中国建筑参与沙特未来城（NEOM）的智慧城市、交通网络及模块化建筑建设，规划的"The Line"全长170公里、高500米 [20] 经济与文化影响 - 2024年沙特旅游业对GDP的贡献率首次突破12%，较2018年提升近8个百分点 [22] - 2025年中沙高级别联合委员会达成60余项共识，覆盖数字经济、绿色建筑等关键领域 [23] - 中国对沙特新能源、智慧城市领域的直接投资2024年同比增长25% [23]