业内解读：现房销售考验企业产品力亟需金融支持 自2024年底全国住房城乡建设工作会议上，将"大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销 售，优化预售资金监管"列为2025年重点抓好的工作之一以来，业内对于现房销售模式的关注度极高。 中指研究院政策研究总监陈文静指出，现房销售对于购房者、房企、行业有不同影响。对购房者而言， 可以降低购房风险。现房销售的项目建筑质量所见即所得，避免了传统期房销售中交房"货不对板"以及 烂尾的风险。对房企而言，现房销售更加考验企业的产品力。对行业而言，在库存量大的地区试点现房 销售，则有助于控制供应规模，能够直接改善市场供需结构，加快库存的去化。 对于业内关注的现房销售是否会加大房企现金流压力的问题，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇 嘉表示，现房模式的推广最关键的就是金融支持。如果把开发贷利率降到较低水平，也将有效缓解现房 销售的资金压力。"实际上，随着房地产发展新模式的建立，未来的预售模式也将更为精细，例如预售 资金将被严格监管、拿地需要自有资金、'封顶才能办按揭'等。"李宇嘉说。 日前，河南省信阳市出台措施，拟对新出让土地开发的商品房全面实行现房销售。有媒体报道称部分 ...

现房销售政策推进 - 信阳市住建局发布文件，在中心城区推行"新老有别"的现房销售政策：新取得施工许可证项目需主体封顶方可预售，新出让土地一律现房销售 [1][6] - 政策明确预售资金监管措施：购房款存入监管账户设为网签前置条件，重点监管资金专项用于工程建设，一般监管资金可由房企提取使用 [6][7] - 文件要求严格实行项目开发公司制，禁止投资人违规抽调资金或抽逃出资，强调自有资金购地原则 [7] 行业影响分析 - 现房销售将降低购房者风险，避免期房销售中的烂尾和质量问题，但会考验房企产品力和资金周转能力 [8] - 信阳市场库存压力较大，2025年1-4月市本级仅成交1宗涉宅用地，新政短期对市场影响有限 [8] - 现房销售可能导致房企拿地门槛提高，需重新评估财务测算模型 [8] 预售制改革背景 - 商品房预售制实施30年，曾助力行业快速扩张，但伴随"存量时代"到来，其弊端（烂尾、质量纠纷等）日益凸显 [10] - 2022年末以来全国超30省（市）出台现房销售政策，海南为首个全面落地省份，合肥、郑州等地开展试点 [11] - 2025年全国住建工作会议将现房销售列为构建房地产发展新模式的重要内容 [12] 政策实施路径 - 现房销售需配套融资政策支持，包括土地出让金缓缴、审批程序简化、开发贷比例提升等供给端措施 [13] - 需求端可考虑现房带押过户、贷款额度上浮等激励政策 [13] - 业内建议按库存规模差异化推进：高库存地区可先行试点改善供需，低库存地区需控制节奏 [13][14]

现房销售政策推进 - 信阳市住建局发布文件，明确在中心城区按"新老有别"原则推行现房销售：新取得施工证项目需主体封顶方可预售，新出让土地一律现房销售[1][5] - 政策背景为行业降速下预售制弊端暴露，2022年末以来全国超30省(市)出台现房销售相关政策[1][10] - 信阳成为全国首个明确全面落实现房销售的城市，政策对已取得施工证项目保留原有预售条件(投资达25%或工程进度过半)[5][6] 预售资金监管强化 - 将预售资金存入监管账户设为网签前置环节，要求合同注明监管账号确保专户专存，违规企业将被锁定网签功能[6] - 重点监管资金专项用于工程建设，按进度直接拨付至施工单位；一般监管资金可由房企自主使用[6] - 严禁项目交付前抽调资金或提前分红，要求房企用自有资金购地，杜绝"空手套白狼"[6] 市场影响分析 - 对购房者降低烂尾和货不对板风险，对房企产品力提出更高要求[6] - 信阳1-4月仅成交1宗涉宅用地，库存压力大，新政短期影响有限[7] - 现房销售将增加房企资金压力，需配套融资政策支持(如开发贷比例提升、利率下调等)[11] 行业模式转型 - 预售制实施30年来支撑行业快速扩张，但存量时代下烂尾、质量等问题凸显[8][10] - 海南为首个全面落实现房销售省份，合肥、郑州等地开展局部试点[10] - 未来期房与现房将长期并存，政策不会"一刀切"过渡[12] 配套政策建议 - 库存大地区可先行试点现房销售改善供需，库存小地区需精准把控力度[11] - 供给端需土地出让金缓缴、审批简化等支持，需求端可提高现房贷款额度[11] - 现房销售成为2025年全国住建工作会议提出的房地产发展新模式重要内容[10]

政策核心内容 - 河南信阳新政策规定新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1][4] - 政策要求开发商必须等房子盖好才能销售 直接切断其利用预售资金回款的链条 [6] - 预售资金必须存入监管账户并专款专用 为资金流动加上紧箍咒 [22] 行业影响分析 - 现房销售显著拉长开发商资金回笼周期 资金压力陡增 [7] - 依赖高杠杆和快速周转的房企面临淘汰 有实力重品质的房企将脱颖而出 [7][20] - 政策倒逼行业洗牌 推动房地产行业向产品力竞争转型 [20] 历史背景与制度演变 - 中国房地产预售制始于1994年 初衷是为加快住房建设解决短缺问题 [9] - 预售制在执行中逐渐变味 开发商挪用预售资金导致大量烂尾楼出现 [11] - 信阳政策调整是对预售制漏洞的修正 让房地产回归保障民生的初心 [15] 市场参与方影响 - 购房者获得更大保障 可实地考察房屋质量与配套 避免期房烂尾风险 [18] - 地方政府通过现房销售加强资金监管 有助于防范金融系统性风险 [21][22] - 政策采用新老有别的过渡方式 体现稳中求进的治理哲学 [24]

5月13日，河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》并 公示，提出全面推行现房销售。 文中明确按"新老有别"的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后 新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现 房销售。 为何是信阳，影响有多大？ 针对信阳为何要对中心城区新出让地块全面实施现房销售，易居研究院副院长严跃进认为，从此次信阳 政策的发布来看，其出发点是非常清晰的，也就是做好三项工作，即"化风险""去库存""控增量"。而这 中间最为重要的就是"化风险"。 全面落实现房销售 此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是今年全国率先明确全面落实现房销售的城 市。 根据上述文件，一是严控预售许可条件。按照"新老有别"的原则，对已取得施工许可证的项目，"投入 开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上"时可申报商品房预售许可；或"工程进度达到设计形象 进度的二分之一以上"时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达 到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发 ...

信阳现房销售政策 - 信阳住建局发布新规，文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，已取得施工许可证的项目需满足"投入开发资金达总投资25%"或"工程进度达设计形象进度二分之一"方可申报预售许可[1] - 现房销售政策将延长开发商资金占用周期，资金实力强的头部房企更具优势，高杠杆房企可能加速出清[1] - 该政策是房地产行业从高周转向高质量转型的区域性试点，短期抑制房企扩张冲动，长期优化市场结构[1] 杭州土地市场 - 杭州钱塘区底价成交3宗涉宅地块，总面积155058平方米，总规划建筑面积3147439平方米，总起始价2573亿元[2] - 土拍延续杭州"核心高热、外围理性"格局，商住地块因去化周期长、资金要求高导致房企拿地意愿趋冷[2] - 房企债务压力下更重视现金流管理，土地市场呈现理性回归特征[2] 融创中国债务重组 - 融创中国境外债务重组计划聆讯定于9月15日在香港高等法院召开，公司将寻求法院指令以召开债权人会议批准重组方案[3] - 较长聆讯时间跨度反映债务重组流程复杂性，可能延缓市场对其流动性风险缓释的预期[3] 荣盛房地产债券违约 - 荣盛房地产未能按期兑付"20荣盛地产MTN002"债券本息552亿元，该债券发行金额112亿元，债项余额1042亿元，利率718%[4] - 公司提供股权质押及连带责任担保，拟通过轻资产平台股权置换160亿元债务，但酒店、代建等轻资产业务盈利转化能力待验证[4] 泛海控股股权流拍 - 泛海控股控股股东所持706亿股公司股份司法拍卖流拍，另有98535万股成交，此前616733万股也曾流拍[5] - 流拍事件反映公司流动性危机及行业在债务化解、资产估值方面的系统性难题[6]

现房销售政策推进 - "有力有序推行现房销售"被列为2025年住房城乡建设领域重点工作之一 [1] - 超30个省(市)自2022年末以来出台现房销售相关政策 包括合肥 郑州 长沙等地试点 [2] - 信阳市拟要求新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [3] 现房销售市场表现 - 2024年现房销售面积达3亿平方米 占新建商品房销售总面积30.84% 较2023年22.5%提升8.34个百分点 [3] - 2025年前三月现房销售面积0.79亿平方米 同比增长14.3% 占比达36% 同比提升5.4个百分点 [3] - 湖北荆门城控 易居苑项目作为现房销售试点 开盘当天106套房源全部售罄 [2] 政策支持措施 - 湖南将优化现房销售试点纳入提振消费专项行动 [2] - 山东对购买现房申请公积金贷款者提高最高贷款额度10%以上 [2] - 政策框架注重降低风险 去库存 控增量 [3] 现房销售模式影响 - 购房者可实地查验房屋质量与配套 消除后顾之忧 [4] - 库存量大地区试点有助于改善供需结构 加快去化 [4] - 对房企产品设计水平和资金实力提出更高要求 [4] 房企面临的挑战与机遇 - 现房销售要求房企自行筹集资金完成项目建设 资金压力显著增加 [5] - 产品力强 品牌影响力大的企业将获得更大发展空间 [5] - 需配套完善现房销售模式的融资制度支持转型 [5]

政策核心内容 - 河南信阳拟对文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1][2] - 信阳新政对已取得施工许可证项目按"新老有别"原则处理 投入开发建设资金达总投资25%以上或工程进度达设计形象进度二分之一以上可申报预售许可 [2] - 文件印发后新取得施工许可证项目需施工进度达主体封顶方可申报预售许可 [2] 全国政策趋势 - 2022年末以来全国已有多个省份出台现房销售相关政策 包括合肥 郑州 长沙等地明确部分项目进行现房销售试点 [1][3] - 多地出台现房销售配套支持政策 如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限 九江多区县对购买现房销售项目购房者进行契税补贴 山东多地提高购买现房公积金贷款额度 [3] 对行业影响 - 现房销售有助于控制供应规模 直接改善市场供需结构 加快库存去化 有利于房地产发展新模式构建 [3] - 现房销售对项目工程质量提出更高要求 促进行业更高质量发展 [3] - 现房销售时间节点较期房销售模式更靠后 房企销售回款较当前更晚 较为考验房企资金情况 [4] - 现房销售一定程度会影响新房供应规模 对于部分库存量较小地区需要地方政府精准把控推进节奏和力度 [5] - 现房销售对金融机构资金要求将提升 [5] 对房企影响 - 现房销售模式下房企为吸引购房者 在项目规划 设计 施工建设等环节将更注重品质 从而推动产品品质提升 [3] - 现房销售更加考验企业产品力 高产品力 强品牌力企业未来发展机遇或将更大 [3] - 开发商拿地方面需要客观评估 更好把握拿地性价比和财务测算 [2] 对购房者影响 - 现房销售可降低购房者购房风险 项目建筑质量所见即所得 避免传统期房销售中交房"货不对板"以及烂尾风险 [3] 政策建议 - 建议优先在库存大城市或区域试点推进现房销售 同时加快完善适用于现房销售模式房地产融资制度等 逐渐由期房销售向现房销售制度转型 [1][5]

现房销售政策动态 - 河南信阳拟对文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1][3][4] - 信阳新政对已取得施工许可证项目按原标准执行，对新项目要求施工进度达主体封顶方可申报预售许可 [4] - 2022年末以来全国已有多个省份出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行试点 [2][8] 现房销售模式的影响 - 对购房者而言，现房销售可降低购房风险，避免期房销售中交房货不对板及烂尾问题 [9] - 对房企而言，现房销售模式考验企业资金情况，因销售回款时间节点较期房更靠后 [9] - 现房销售推动房企在项目规划、设计和施工环节更注重品质，高产品力及强品牌力企业将获更大发展机遇 [9] 行业影响与建议 - 在库存量大的地区试点现房销售有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构并加快库存去化 [9] - 现房销售对项目工程质量提出更高要求，有利于促进行业更高质量发展及构建房地产发展新模式 [9] - 建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，并加快完善适用于该模式的房地产融资制度 [10]

作 者丨李莎 编 辑丨李博 图 源丨图虫 近 日 ， 河 南 信 阳 起 草 的 《 关 于 加 强 商 品 房 预 售 管 理 工 作 的 若 干 措 施 （ 试 行 ） 》 公 开 征 集 意 见，拟按照"新老有别"的原则，在信阳中心城区推行现房销售，各县可参照执行。 该文件明确， 文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。 文件印发后新取得 施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶，方可申报商品房预售许可。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，现房销售模式是房地产发展新模式的一个重要组 成部分和改革方向，本质上是对购房权益的保障。信阳拟对新出让土地开发的商品房实行现 房销售，对开发商的影响最为直接，这意味着房企拿地时需要客观评估，做好财务测算，更 好把握拿地性价比。 中指研究院政策研究总监陈文静分析称，执行现房销售模式，对购房则而言，可以避免传统 期房销售中交房"货不对板"以及烂尾的风险；对房企而言，为提升购房吸引力，房企在项目 规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升；对行业而言，在库 存 量 大 的 地 区 试 点 现 房 销 售 ， 有 助 于 控 制 供 应 规 ...