广州市纺织服装职业学校被征地并开拆是一个广州新中轴线南段（海珠区段）更新改造项目的重要标 志。 昨日，广州市海珠区人民政府发出《关于征收新中轴海珠片区更新改造项目（广州市纺织服装职业学校 地块）国有土地上房屋的决定》（下简称《决定》）。 北起广州塔，南至广州之窗，广州市最重要的一条中央绿轴正拉开，城市的布局迎来再提升。 《决定》显示：因公共利益需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的有 关规定， 海珠区人民政府决定征收海珠区新港中路399号地段及未列门牌的国有土地上房屋，用以建设 广州市海珠区东风村城中村改造项目D34安置地块配套人居环境提升工程。 涉及本次地块的建设用地规划示意图显示，这次纳入征收范围的地块包括新港中路北侧广州市纺织服装 职业学校（简称"广州纺校"），还包括新港中路南侧艺苑南路以东地块。 《决定》征收范围：海珠区新港中路399号地段及未列门牌的国有土地上房屋，具体范围按海珠区规划 和资源局《关于提供广州市海珠区东风村城中村改造项目D34地块及周边用地规划意见的复函》（穗规 划资源海函〔2025〕1号，详见附件1）及其建设用地规划红线确定。"附件1"显示：D34地块总 ...

公司动态 - 天健集团控股子公司深圳市天健城市发展有限公司中标龙岗区布吉街道南门墩城中村改造项目意愿征集阶段服务项目 [1] - 项目位于深圳市龙岗区布吉街道南三社区，总占地面积约12 12万平方米，建筑面积合计约35 48万平方米(住宅)，共涉及2360户权利人 [1] - 服务内容包括沟通调研、意愿征集、舆情评估等，中标价为975万元，服务期限暂定12个月 [1] 项目影响 - 该项目顺利实施将对公司未来拓展城中村改造输出类项目及业绩产生积极影响 [1]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业投资评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 2025年1 - 5月百强房企全口径销售金额累计同比降8.4%，随着前期房地产政策落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市逐步“止跌回稳”，投资建议关注稳健龙头房企、商业地产资源丰富房企和物业服务企业三条主线 [1][4][61] 各部分总结 百强房企1 - 5月全口径销售金额累计同比 - 8.4% TOP10/20/50/100房企的整体销售情况 - 2025年5月，TOP10房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [8] - 2025年5月，TOP20房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [16] - 2025年5月，TOP50房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [25] - 2025年5月，TOP100房企全口径销售金额等同比降，环比升；1 - 5月累计同比降，累计同比较1 - 4月有不同变化 [33] TOP50房企全口径销售金额明细情况 - 2025年5月，TOP50中46家房企全口径销售金额同比平均值+37.5%，中位数 - 9.0%；1 - 5月平均值+11.3%，中位数+0.2%，并给出不同同比区间公司数量及占比 [40] 房地产行业销售权益和操盘情况 - 2025年1 - 5月，TOP10/20/50/100房企累计销售金额权益比例同比有变动，环比有变动；操盘比例同比有变化，环比有变化 [44] 房地产行业销售集中度情况 - 2025年1 - 4月，TOP10/20/50/100房企销售金额（权益口径）集中度同比下降，较1 - 3月累计提升 [47] 20家主流重点房企的销售变化情况 - 2025年5月，20家主流房企全口径销售金额单月同比为正的有7家，表现较好的有中建壹品、融创中国、中国金茂等 [52] - 给出20家主流房企2025年5月和1 - 5月全口径及权益销售金额、同比数据 [54][59] 投资建议 - 回顾2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度提升 [61] - 展望2025年，关注三条投资主线：一是稳健龙头房企，推荐中国海外发展等，建议关注越秀地产；二是商业地产资源丰富房企，推荐华润置地，建议关注新城控股；三是物业服务企业，推荐招商积余等，建议关注保利物业等 [61][62]

百强房企拿地金额增长 - 2025年1-5月TOP100企业拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% [1] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 部分民企如滨江集团进入前十 邦泰集团、兴耀房产集团、海成集团进入前二十 [1] - 保利发展以728亿元新增货值位列第一 绿城中国以723亿元新增货值第二 中国金茂以603亿元新增货值第三 [1] 土地市场区域分化明显 - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元居四大城市群之首 京津冀TOP10企业734.0亿元第二 中西部TOP10企业339.0亿元第三 [2] - 核心城市优质地块维持高热度 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等核心城市 [1] - 杭州拱墅区地块溢价率40.33% 成都郫都区地块溢价率59.34% 北京海淀区地块溢价率11.95% [1] 企业投资策略聚焦核心区域 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额进入前十 在南京和成都进入前三 [2] - 绿城中国在苏州、杭州进入前三 华润置地在北京、成都进入前三 [2] - 滨江集团在杭州位列拿地金额第一 兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海增加土储 新希望地产进入成都前十 [2] 高总价地块分布特征 - 5月全国住宅用地成交总价TOP10地块中北京海淀区半壁店地块以45亿元总价位居榜首 溢价率11.95% [3] - 上海有4宗地入榜总成交金额87.3亿元 杭州有2宗地入榜总成交金额34.7亿元 [3] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 保利置业集团摘得2宗 保利发展摘得3宗（其中2宗联合竞得） [3] 政策环境与行业趋势 - 促进市场持续恢复是重要政策目标 政策聚焦城中村改造、高品质住房供给、收购存量商品房等方面 [3] - 宏观政策有望进一步发力 降准降息、降低公积金贷款利率等政策落地预期增强 [3] - 房企投资更加聚焦确定性 头部企业加大核心城市补仓力度 [2][3]

深圳土地供应政策调整 - 深圳拟挂牌出让多宗低容积率二类居住用地 包括龙华区1.09公顷地块(容积率2.5 起始价8.27亿元)和光明区3.50公顷地块(容积率3.1 起始价19.94亿元) [1] - 出让地块采用"交地即交证""交房即发证"模式 且不限售价 无70/90户型限制 无配建保障房 以"价高者得"方式竞拍 [1] - 宝安区宝中地块容积率由5.7大幅下调至3.7 住宅部分降至3.4 居住用地面积42523平方米 住宅用地占比近90% [2] 深圳2025年土地供应计划 - 2025年度计划供应建设用地1060公顷 将大幅增加产业用地供应 [2] - 居住用地计划供应100公顷 其中商品住房用地60公顷 保障性住房用地40公顷 [2] - 租赁住房用地占居住用地比例不低于10% [2] 行业趋势与市场表现 - 低容积率地块受开发商热捧 有助于打造高端产品实现溢价 [3] - 2025年前5个月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 以央国企为主 [3] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平方米 同比下降 但土地出让金同比增长超20% [3] 政策环境展望 - 房地产政策将聚焦城中村改造 高品质住房供给 收购存量商品房等方面 [4] - 宏观政策可能包括降准降息 降低公积金贷款利率等措施 [4] - 房企投资策略将更加聚焦确定性 [4]

行业整体表现 - 2025年1-5月TOP100房企拿地总额4051.9亿元 同比增长28.8% 增幅较上月扩大2.2个百分点 [1] - 全国300城住宅用地成交1.3亿平 同比小幅下降 土地出让金同比增长超两成 [15] - TOP10企业新增货值总额5046.7亿元 占TOP100企业的41.8% 新增货值门槛为41亿元 [14] 企业表现 - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团作为民企进入前十 [1] - 保利发展以728亿元新增货值位居榜首 绿城中国(723亿元)和中国金茂(603亿元)分列二三位 [14] - 绿城中国以341亿元拿地金额和167万m²拿地面积双双位居第一 [2][3] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [23] 区域表现 - 长三角TOP10企业拿地金额1252.7亿元 位居四大城市群之首 [19] - 京津冀TOP10企业拿地金额734.0亿元 中西部TOP10企业拿地金额339.0亿元 [19] - 杭州拱墅区康桥单元住宅用地溢价率40.33% 成都郫都区地块溢价率59.34% [15] - 北京市海淀区半壁店地块以总价45亿元位居5月成交总价榜首 [25][27] 市场趋势 - 房企拿地策略聚焦"确定性" 资金向收益确定性高和现金流回笼快的项目倾斜 [15] - 核心城市优质地块维持较高热度 重点企业拿地集中在北京、杭州、上海、成都等城市 [15][23] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 保利置业摘得2宗 保利发展摘得3宗 [27]

番禺楼市近期销售表现 - 龙湖亚伦央璟颂项目于五一前开盘，首推的1、2栋目前仅剩10余套单位，去化速度极快 [1] - 绿城玉海棠项目于5月9日首次开盘，仅14天后实际网签率已超过90% [1] - 瑰玉苑2栋项目显示住宅未售套数为114套，而另一项目住宅已售套数为97套，反映市场存在分化 [2] 柏堂村旧改项目概况 - 柏堂村改造意愿征询已完成，超过90%的村民同意改造，标志着项目迈出关键一步 [3] - 该项目由广州城投操刀，总投资额约162亿元，是番禺首个采用做地模式的旧改项目 [3] - 项目创新性地拟提供存量商品房作为安置房，兑换估值为2.1万元/平方米 [3][17] 展贸城片区规划与规模 - 柏堂村已被纳入"展贸城片区"旧改范围，该片区规划总面积达403公顷，相当于2.5个里仁洞旧改项目 [6] - 广州国际商品展贸城原规划占地4800亩（约320公顷），总建筑面积576万平方米，总投资145亿元 [6] - 首开区地块为二类居住用地，用地面积130000平方米，建筑面积180000平方米，容积率1.6 [8] 交通与区位优势 - 地铁8号线东延段（规划）全长18公里，设8座车站，将串联番禺、黄埔、海珠，是番禺东重要的交通线路 [8] - 首开区地块紧邻规划中的沙亭站（或更名为展贸城站），并靠近南大干线、广澳高速等主干道 [6][8] - 项目位于莲花湾片区，该片区是广州"第三轴"东部科技创新轴的核心，是"十四五"重点发展区域 [12] 项目配套与居住品质 - 首期复建房项目分为两个地块，总计容建筑面积超过12.5万平方米，容积率均为3.3 [13] - 项目配建幼儿园、派出所、社区居委会、星光老年之家等14处公共服务设施 [16] - 复建房套内建筑面积提升20%，使用率有望达到120%，与市面上部分新产品相当 [16] - 首开区地块北向望珠江后航道，容积率仅1.6，属于低密度住宅区 [9] 创新补偿机制与政策支持 - 引入类似房票的机制，村民可选择保利琅誉、保利悦公馆等周边商品房作为安置房，带动新房去库存 [17][19] - 村民可选择商品房均价基本超过2.1万元/平方米，需补差价或减少安置面积 [20] - 回迁面积核定采用三种方法，2012年前建成的120平方米基底房屋可获得约380平方米安置面积 [22] - 临迁费发放创新，签订协议后可一次性领取18个月，期满后按季度发放，标准超过广州部分区域 [22]

政策部署 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，强调推进"四好"建设，其中"积极推进城中村改造"是"好社区"建设的重要内容 [3] 杭州安置房进展 - 截至4月底，杭州全市回迁安置已完成2674户，完成率32% [4] - 多个回迁安置项目加速推进并集中交付：上城区璟佳映月轩安置房项目交付313户，余杭区荆泽豪园安置房小区交付940套房源惠及535户，桐庐县城南街道东兴村完成最后一批安置 [4] - 临平区东湖街道星火苑区块安置房项目已完成中间结构验收，预计7月完工，上城区秋望悦居和临平区永和安置房三期项目已完成竣工备案即将交付 [5] 重点项目详情 - 余杭区南湖芯苑小区总建筑面积86134平方米，建设354套，配套余杭区南湖实验学校及幼儿园，临近地铁16号线南峰站 [5] - 萧山区新街街道江南区块安置房总建筑面积98.5万平方米，由46幢高层住宅组成，配建6741平方米幼儿园和7133个机动车位，紧邻地铁7号线合欢路站 [5] 建设标准 - 杭州强调不仅要"回迁快"更要"住得好"，确保施工安全、工程质量和推进进度"三到位" [6]

5月18日，中交城市投资控股有限公司(以下简称"中交城投")举办了总投资约300亿元的重大项目集中签 约仪式，其中广州市黄埔区4个城中村改造项目的总投资额便达216亿元。据了解，近几年由于房地产市 场调整、民营企业资金短缺，黄埔区的不少城中村改造项目都陷入停滞状态。该区认为，引入央企参与 新模式城中村改造项目投资，为后续其他城中村改造项目破解常见的安置房建设周期长、资金压力大等 问题提供了可复制的解决方案。中交城投也有扩大投资、提升利润规模的诉求。2024年，该公司实现的 净利润同比下降超四成，其董事长丁仁军对外表示，今年的目标是希望能做到利润增长速度超过资产增 长速度。5月27日，中交城投方面透露，该公司已成立了两个工作组推进这几个项目的合作。(中国房地 产报) ...

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2024年房地产行业优化政策密集出台，四季度市场热度明显提升；2025年随着政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市将逐步“止跌回稳”[4][108] - 建议关注两条投资主线，一是具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，二是先发布局多元赛道等的房企[4][108] 各目录总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - 2025年1 - 4月百城土地成交建面同比 - 10.1%，4月供应建面当月同比 - 3.7%，成交建面当月同比 + 9.2%；1 - 4月供应建面累计同比 - 17.8% [10] - 2025年1 - 4月百城宅地成交建面同比 + 1.5%，4月供应建面当月同比 - 24.9%，成交建面当月同比 + 8.4%；1 - 4月供应建面累计同比 - 20.0% [19] - 一线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 + 4.8%，成交建面累计同比 - 19.8%，供需比为1.4 [30] - 二线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 4.7%，成交建面累计同比 + 2.2%，供需比为1.1 [40] - 三线城市2025年1 - 4月供应住宅类用地建面累计同比 - 32.7%，成交建面累计同比 + 3.3%，供需比为1.0 [48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - 2025年1 - 4月百城宅地成交楼面均价同比 + 20.2%，4月土地成交楼面均价单月同比 + 5.9%，住宅类用地成交楼面均价单月同比 + 23.1%；1 - 4月土地成交楼面均价累计同比 + 21.0% [56] - 一线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 65.2%，4月单月同比 + 16.3% [66] - 二线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 20.4%，4月单月同比 + 31.8% [69] - 三线城市2025年1 - 4月住宅类用地成交楼面均价累计同比 + 5.5%，4月单月同比 + 1.6% [75] TOP50房企拿地情况 - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储价值同比 + 46.3%，4月单月同比 + 42.1% [80] - TOP50房企2025年1 - 4月新增土储面积累计同比 + 1.7%，4月单月同比 - 9.0% [85] - 2025年1 - 4月新增土储价值排名前三的房企为中国金茂、绿城中国、华润置地；新增土储面积排名前三的房企为绿城中国、保利发展、邦泰集团 [89] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - 2025年4月光大核心30城宅地成交面积单月同比 - 12.8%，成交宅地101宗单月同比 + 7.4%，成交总价单月同比 + 24.1%，成交楼面均价单月同比 + 42.4%，整体溢价率单月同比 + 9.6pct [95] - 2025年1 - 4月光大核心30城宅地成交面积累计同比 + 7.9%，成交宅地400宗累计同比 + 26.2%，成交土地总价累计同比 + 38.6%，成交楼面均价累计同比 + 28.5%，整体溢价率同比 + 11.0pct；成交建面占百城住宅用地成交建面的比重为48.9% [97][102] - 2025年4月光大核心30城中16宗宅地成交溢价率超20%，占比约15.8%，杭州7宗土地成交溢价率超50% [106] 投资建议 - 关注具备片区综合开发能力等的稳健龙头房企，如中国海外发展、招商蛇口等 [4][108] - 关注先发布局多元赛道等的房企，如华润置地、龙湖集团等 [4][108]