境外债务重组方案详情 - 公司境外96亿美元（约合人民币675亿元）债务全部进行债转股，未支付任何现金 [1][2] - 公司推出两种强制可转换债券置换该笔债务，债券将在半年内强制转换为公司股票 [2] - 债权人获得股票的每股面值为6.8港元，显著高于公司当前每股1.29港元的股价 [2] - 以债务折价计算，此次重组现金回收率仅约20% [2] 债权人接受重组方案的原因 - 境外债债权人主要为金融机构，相对集中且易于谈判 [3] - 中资房企境外债本身具有高风险高收益特性，利率普遍在7%-10%，远高于腾讯等企业2%-3%的利率水平 [3] - 境外债基本无抵押物，债权人通过诉讼或清盘难以获得公司境内资产，谈判地位弱势 [3] - 相比另一房企恒大海外债价值几近归零，20%的现金回收率已是相对有利的结果 [3] 公司整体债务与经营现状 - 截至2025年6月30日，公司总负债为8059亿元，其中一年内到期的流动负债达7590亿元 [4] - 已豁免的675亿元境外债，不到其流动负债的10% [4] - 公司涉及单笔金额超5000万元的诉讼约455宗，合计约1663亿元 [4] - 2025年上半年公司营收为199亿元，同比下滑41.7% [4] - 2024年营收较2023年下滑52% [4] 债务重组的意义与影响 - 重组成功主要作为提振信心的信号，并为后续处理国内债务提供参考 [5] - 旨在通过让债权人分摊损失、换取时间缓冲，避免企业走向破产清算 [5] - 境外债重组成功有望引导境内债权人接受类似的债转股方案 [5] - 最终目标是通过改善经营、提升股价来弥补债权人损失 [5] 公司未来业务发展重点与前景 - 公司业务分为房地产、文旅和物业三大板块 [6] - 未来出路在于以文旅为驱动，联动地产和物业的综合开发模式 [6][8] - 文旅业务核心是冰雪旅游，例如深圳前海冰雪世界项目 [6] - 深圳前海冰雪世界于2025年9月开业，试营业首月累计接待游客超40万人次，单日最高客流突破4万人次，其中30%客流来自港澳 [6] - 国盛证券研报预计，该项目年接待游客量有望超125万人，预期年营收6.5亿元，成熟期年净利润贡献1.3亿元 [6] - 项目周边配套七大业态，涵盖商业、办公、酒店、住宅及物业管理需求 [8] - 2024年公司文旅板块营收52亿元，占总营收7% [8] - 2025年上半年，随着房地产收入减少，文旅板块营收占比提升至约11% [8] - 公司正与珠海华发协商回购深圳前海冰雪世界项目的股权 [6]

公司债务重组完成 - 融创中国于12月23日全面完成境外债务重组，成为行业内首家完成境内、境外债务全部重组的房企 [2][16] - 重组涉及约96亿美元的现有债务获得全面解除及免除 [2][4][16][17] - 重组方案的核心是通过发行两类强制可转换债券，以“以股抵债”的方式完成全额债务置换 [5][18] 重组方案具体条款 - 第一类强制可转债初始转股价为6.80港元/股，较基准日（4月17日收盘价1.58港元/股）溢价330.38%，覆盖约75%的债务规模，转股窗口为重组生效后6个月内 [5][18] - 第二类强制可转债初始转股价为3.85港元/股，较基准日溢价143.67%，覆盖不超过25%的债务，转股期为重组后18至30个月 [5][18] - 重组框架外唯一留存的债务是针对集友银行的10亿港元欠款，已敲定分两步执行的清偿安排 [4][17] 重组对公司的影响 - 重组显著减少债务规模，每年可节约大量利息支出，有助于修复资产负债表和可持续经营 [6][19] - 重组完成后，公司创始人孙宏斌的持股比例将从23.2%被摊薄至约14.3% [7][20] - 公司有息负债规模已出现回落，截至6月底为2548.2亿元，较去年同期减少226.1亿元，较2024年末减少约48.5亿元 [12][25] 公司经营与财务现状 - 2025年上半年，公司实现营业收入199.9亿元，同比锐减41.7% [11][24] - 2025年上半年，归母净亏损128.1亿元，同比收窄亏损约14.4% [11][24] - 2025年上半年，毛利润亏损20.8亿元，亏损幅度同比扩大15.2个百分点 [11][24] - 物业销售是核心收入来源，上半年收入约140亿元，同比减少50.1%，占总收入比重69.9% [11][24] - “物管+文旅”轻资产业务合计收入超56亿元，占总收入比重提升至28.3% [12][25] - 融创服务上半年实现归母净利润1.2亿元，扭亏为盈，期末可用资金30.4亿元，在管规模2.9亿平方米 [12][25] 公司面临的流动性压力 - 截至报告期末，公司流动负债净额高达917.7亿元 [13][26] - 流动借贷规模约2171亿元，长期借贷规模约377.2亿元，而现金及现金等价物、受限制现金合计仅约186.3亿元，流动性覆盖严重不足 [13][26] - 公司面临单笔金额超5000万元的诉讼达455宗，起诉金额合计约1663.8亿元 [13][26] 行业层面影响 - 据中指研究院数据，截至目前已有21家出险房企完成或获批债务重组及重整，化债总规模折合人民币约1.2万亿元 [6][19] - 这些出险房企合计有息负债规模接近2万亿元，重组落地后短期内公开债务偿还压力大幅缓解 [6][19] - 出险房企通过债务重组优化资产负债表，为自身赢得喘息空间，并加速整个房地产行业的风险出清进程 [6][19]

交易概述 - 宝龙地产通过其间接全资附属公司上海瑞龙 向联商壹号转让杭州华展房地产开发有限公司100%股权 从而出售滨江宝龙城商业综合体 [1][4] - 交易初步代价为人民币10亿元 此价格为股权交易价 包含了目标公司的债务及现金 [6] - 滨江宝龙城协定总资产价值为24.5亿元 负债14.6亿元 账户现金1000万元 整体转让价24.6亿元 [6] 交易细节 - 交易标的资产包括购物中心和艺珺酒店 不涉及写字楼滨江宝龙中心 [6] - 交易完成后 滨江宝龙城仍由宝龙商业运管管理 且宝龙地产对标的资产拥有优先回购权 [6] - 买方联商壹号由丽水联家及天津远见全资拥有 其背后大股东为中国财政部持有的保险公司 [4] 公司财务状况与影响 - 出售滨江宝龙城有助于宝龙地产将优质资产变现 对解决其流动性危机有积极作用 [9] - 滨江宝龙城为优质资产 2024年销售额超33亿元 业绩跻身杭州商业综合体前列 [9] - 宝龙地产债务重组取得关键进展 占计划债务总额85.48%的债权人已递交加入重组支持协议的函件 [8] - 香港高等法院已排定2026年3月19日就重组方案进行聆讯 [8][9]

公司债务重组完成情况 - 公司约96亿美元的现有境外债务已获全面解除及免除，标志着全面境外债务重组完成 [1] - 境外债务重组的所有先决条件均已达成，重组生效日期已于12月23日落实 [1] - 在境外债务重组落地之前，公司154亿元境内公开债券重组也已完成 [1] 债务重组具体方案与影响 - 作为债务解除的代价，公司向计划债权人发行了强制可转换债券，其中强制可转换债券1本金约为72.59亿美元，强制可转换债券2本金约为24亿美元，总计约96.59亿美元 [1] - 强制可转换债券预期于12月26日或前后在新加坡交易所上市 [1] - 通过境内外债务重组，公司整体偿债压力预计下降近600亿元 [1] 公司市场表现 - 尽管公司债务重组完成，但今年以来公司股价至今仍大跌逾四成 [1]

2025年年初，融创正式启动境外债务重组工作，重组范围包括公司发行或担保的境外债务，合计规模约 为95.5亿美元。 在行业债务风险处置进入规模化落地的关键阶段，融创的化债进程展现出显著效率。 4月，融创公布重组方案，推出全额债转股选项，向债权人分派两种新的强制可转换债：一类转股价为 6.80港元/股，可在重组生效日起6个月内转股；另一类转股价为3.85港元/股，可在重组后18至30个月内 转股。 12月24日，融创中国港股开盘价1.3港元/股，较前一交易日收盘价1.28港元/股涨幅约1.56%。 市场表现的背后，是融创债务重组取得的里程碑式进展。12月23日，公司公告境外债务重组正式生效， 约96亿美元现有债务已获全面解除及免除。 至此，融创成为首家境外债基本"清零"的大型房企。 高效落地 境内外合计减负近600亿 在行业深度调整的背景下，融创境外债重组的成功落地，不仅为自身发展扫清障碍，更极大提振了全行 业的信心。 "融创为行业贡献了一整套的化债样本。"一位权威机构分析师表示，融创成功探索出了既支持公司可持 续经营，又兼顾各方利益的市场化化债路径，这对强化房企脱困预期，推动整个行业健康发展，都具有 重要的示 ...

文章核心观点 - 2025年中国房地产行业正处于深度调整期，发展逻辑从“规模至上”转向“质量求生”，政策、市场、科技和金融等多重力量共同塑造行业新面貌 [2] 一、“好房子” - 政策层面将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”作为房地产高质量发展的清晰坐标，超过15个省份在2025年政府工作报告中明确提出推动“好房子”建设 [4] - “好房子”的提出标志着行业发展从规模扩张转向品质跃升，是满足人民群众从“住有所居”到“住有优居”需求升级的鲜明标志 [4] 二、推动楼市止跌回稳 - 2025年政府工作报告提出“稳住楼市股市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为全年政策定调，旨在通过稳定楼市释放财富效应并提振消费 [6] - 市场数据显示，2025年11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [6] - 2025年前11个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的新房销售面积同比均有所下降，但二手房市场维持一定热度 [6] 三、存量盘活 - 2025年“存量盘活”是供给侧结构性改革的核心，目标是通过优化现有资源实现“做优增量、盘活存量”，政策层面明确将“盘活存量用地和商办用房”列为重点任务 [9] - 具体操作方向包括：金融支持（专项债、再贷款）、多方合作（政府、企业、社会资本联合开发）以及市场流转（存量房转为保障房、文旅或康养项目） [9] 四、政策红利释放 - 2025年房地产政策形成需求端、供给端、保障端的系统性支持体系，需求端实现限购政策突破，如北上深“外环外”打破购房套数限制，非户籍社保要求降低年限，二线及以下城市全面放开 [13] - 信贷成本创近十年新低，首套商贷首付比例降至15%、利率低至3%以下，公积金利率降至2.6%，三十城支持公积金付首付 [13] - 供给端政策包括“带押过户”大范围普及、“以旧换新”补贴、税费减免覆盖140㎡以下户型以及存量房贷利率自动下调等 [13] 五、城市更新常态化 - 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着城市更新进入常态化实施阶段，主要目标是到2030年完善体制机制并改善人居环境 [17] - 《意见》部署了八个方面的主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区厂区及城中村更新改造等 [17] 六、债务重组深度落地 - 2025年房企债务重组走向“实质性削债”，行业风险加速出清，融创中国通过“全额债转股”化解95.5亿美元境外债务，成为首家境外债清零的大型房企 [21] - 碧桂园通过债务重组实现70%削债，新发票据利率降至5%-6.25%，展期至2027年底，龙光集团、旭辉集团削债比例均超50% [21] - 2025年前11月TOP100房企销售额同比下降13.3%，显示持续化债压力巨大，房地产融资“白名单”制度已常态化以助力项目资金支持 [21] 七、保交楼长效化 - 2025年“保交楼”工作从“应急攻坚”转向“常态化防控”，通过资金支持、流程优化等多措并举，系统性推动行业向“重交付、防风险、稳民生”转型 [23] - 政策层面通过“白名单”制度精准融资，全国“白名单”项目贷款审批金额已扩大至6.7万亿元，截至8月底，约20家出险房企的债务重组方案获批，化解债务总规模突破1.2万亿元 [23] 八、取消公摊试点扩围 - 湖南衡阳、广东肇庆、河北张家口等地已明确实施或鼓励按套内面积计价，取消公摊面积主要是计价方式的改变，房屋总价通常保持稳定 [26] - 调整重点在于信息透明和销售规范，试点效果显著，一定程度上提升了购房意愿并带动新房成交增长，推动行业从“面积炒作”转向“品质竞争” [26] 九、深化租购并举 - 2025年租购并举住房制度进一步完善，保障房供给呈现精准化特征，截至10月底，北京完成5万套(间)保租房建设、8万套(间)保障房竣工 [29] - 全国范围内保租房、人才房、共有产权房供给规模同比增长30%，政府专项债支持收购存量商品房转化为保障房的政策全面落地 [29] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，明确租购同权并规范市场乱象，通过公共服务均等化减少因住房产权差异带来的福利差距 [29] 十、绿色转型提速 - 在“十五五”规划建议引领下，2025年房地产行业深化落实《绿色建筑评价标准》等，推动绿色低碳转型以助力国家“双碳”目标 [32] - 核心行动路径包括：推广装配式建筑和智能化施工以减少浪费与污染；采用高效保温材料等提升建筑能效；集成太阳能光伏、地源热泵等清洁能源 [32] - 随着物联网、人工智能技术赋能，行业有望从“传统建造”向“智慧智造”转型 [32]

核心事件与现状 - 公司对“22万科MTN004”的展期方案在12月22日的第二次持有人会议上仍未获通过，该笔20亿元中票已进入新一轮宽限期，宽限期延长至30个交易日，届满日为2026年1月28日 [3][5][6] - 公司另一笔余额37亿元的中票“22万科MTN005”的展期会议也在同期进行，投票表决截止日期为12月25日 [9] - 公司首笔中票展期方案未能通过的结果在市场意料之外，因行业已有大量可参考案例，但公司未采用常见的“本金分期兑付+维持原有票面利率”组合，亦未提供小额兑付或明确增信安排 [3][13] 展期方案与投票详情 - 对于“22万科MTN004”，公司提出的修改后方案为：20亿元本金展期12个月至2026年12月15日，展期前产生的6000万元利息在2025年12月22日内支付，并承诺提供增信措施 [5] - 该展期议案仅获20.20%的表决权支持，远未达到生效所需的90%门槛，而延长宽限期的议案则以90.70%的同意率获得通过 [5][6] - 部分投资人对新方案仍不满意，原因在于没有首付和分期支付，且增信措施未明确 [6] - 公司最初于12月1日提出的方案是“本息展期一年、期间无增信措施”，被市场评论为“匪夷所思” [13][14] 公司债务与财务压力 - 截至2025年9月底，公司有息债务达3629亿元，为历史最高值 [11] - 债务结构方面，一年内到期的有息债务占比达42.7%，现金短债比仅为0.48，若剔除受限货币资金，债务压力更大 [11] - 2026年，公司到期或行权的债券规模还有124.19亿元 [11] - 公司面临资产处置不乐观、销售大幅下滑的情况，且集团层面可动用的资金严重不足 [11][13] 行业对比与策略分析 - 行业自2021年以来已有包括融创、碧桂园、远洋、富力等多家大型头部开发商完成境内外债务展期或重组，提供了丰富参考方案 [3][13] - 碧桂园在2023年处理境内债时，采取了先行对单笔债券展期（如“16碧园05”方案包括本金展期三年、首付6%、提供增信），再推广至一揽子方案的策略，并迅速获得通过 [14][15] - 分析认为，公司与碧桂园策略不同，其最初可能判断可用信用和程序换取时间，因此提出了缺乏硬增信或现金对价的方案，但当前市场更认可现金和硬增信 [15][16] - 若公司在首笔债券展期中就承诺分期支付，可能引发其他债权人要求同等待遇，从而增加整体流动性安排的难度 [15] 外部环境与支持变化 - 公司“无实际控制人”的股权结构决定了外部支持力度有限 [11] - 此前大股东深铁持续提供借款支持偿债，累计达307.96亿元，但其支持态度在11月初发生变化，导致公司筹备资金时间仓促 [11][14]

境外债务重组完成 - 公司全面境外债务重组的所有先决条件已于12月23日达成并生效 [1] - 约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除 公司向计划债权人发行了强制可转换债券1及强制可转换债券2作为代价 [1] - 强制可转换债券1的初始转股价为每股6.8港元 较4月17日收市价溢价约330.38% 可在重组生效日起6个月内转股 [1] - 强制可转换债券2的初始转股价为每股3.85港元 溢价约143.67% 可在重组后18至30个月内转股 [1] - 公司表示重组彻底化解了债务风险 实现了可持续的资本结构 有助于推动境内地产项目债务风险化解和资产盘活 [1] 集友银行债务重组 - 针对集友银行的额外债务重组也已于12月23日生效 [2] - 公司预期通过发行279,212,879股股份（集友清偿股份）偿还约7.75亿港元债务 相当于每股股份抵消约2.77港元的债务 [2] - 重组方案包括将集友未偿还本金的35%（即3.003亿港元）展期为10年期贷款 其余部分通过发行新股清偿 [2] - 展期后的贷款将继续由三亚青田拥有的部分土地提供抵押担保 预计该地块未来物业销售回款足以清偿贷款 [2] 整体债务重组影响 - 随着境外债务重组完成 公司境内、境外债务均已重组完毕 [3] - 整体偿债压力预计将下降近600亿元人民币 每年可节约大量利息支出 资产负债表迎来实质性修复 [3] 运营与项目动态 - 2025年11月 公司实现合同销售金额约人民币11.2亿元 合同销售面积约9.2万平方米 合同销售均价约人民币12,170元/平方米 [3] - 截至2025年11月底 公司累计实现合同销售金额约人民币338.9亿元 累计合同销售面积约118.1万平方米 合同销售均价约人民币28,700元/平方米 [3] - 公司创始人孙宏斌于12月12日出席了重庆湾项目开工仪式 [3] - 重庆湾项目位于重庆“两江四岸”核心区 总建筑面积约100万平方米 计划打造为超大型综合性项目 [3]

核心观点 - 中国平安与华夏幸福始于2018年的资本合作已彻底破裂，双方围绕债务重组程序合规性及利益分配的矛盾公开化并升级至法律诉讼，博弈陷入僵局 [2][6] - 华夏幸福董事会于2025年12月19日全数否决了由股东平安人寿提出的五项临时提案，显示了公司现有管理层与主要股东及债权人之间的严重对立 [3] - 这场百亿级投资的失败，凸显了房地产行业高杠杆商业模式的风险，成为行业转型期的典型案例 [9] 双方矛盾与法律冲突 - 中国平安通过平安人寿及平安资管已将华夏幸福及其控股股东华夏控股、实控人王文学诉至上海金融法院，案由为“申请确认仲裁协议效力”，但审理因管辖权异议被暂缓 [6] - 法律观点认为，华夏控股提出管辖权异议是“缓兵之计”，旨在争取谈判时间或重整窗口，因为若法院认定仲裁协议无效，中国平安可绕过债委会直接申请财产保全，优先冻结优质资产 [6] - 矛盾在今年8月已有显现，当时来自“平安系”的董事对华夏幸福半年报议案投反对票，理由为“置换贷处理不审慎” [8] 华夏幸福否决平安提案详情 - 否决的五项提案涉及将重整相关事项认定为股东大会特别决议、罢免非独立董事冯念一、选举新董事以及同意配合金融债委会进行专项财务尽调等 [3] - 董事会给出了具体否决理由：认为董事冯念一的言论系事实描述，不违法；公司《债务重组计划》未赋予债委会财务尽调权利，配合尽调将导致公司违法违规并损害利益 [4] - 平安方面对提案遭否决暂未回应 [4] 合作历史与投资亏损 - 中国平安于2018年7月斥资137.7亿元入股华夏幸福，持股19.88%，成为第二大股东；2019年1月追加投资42.03亿元，持股比例提升至25.25% [6][7] - 入股时华夏控股对平安有业绩承诺：2018-2020年归母净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元，未达承诺需现金补偿 [7] - 华夏幸福经营自2019年起转弱，归母净利润从2019年的146亿元大幅下滑至2020年的36.65亿元，2021年首次出现债务逾期并巨亏390亿元 [7] - 截至2024年末，中国平安对华夏幸福约540亿元的风险敞口已计提减值432亿元，剩余敞口约108亿元 [8] 华夏幸福当前经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司营业总收入38.82亿元，同比下降72.09%；归母净利润亏损98.29亿元，上年同期亏损22.41亿元 [9] - 经营活动产生的现金流量净额为-37.24亿元，净资产已跌至-47.38亿元，资不抵债 [9] - 债务重组已取得部分进展，但剩余压力依然不小 [9] 股东持股变动 - 中国平安近期采取了“止损措施”，降低了持股比例 [9] - 根据2025年12月初的减持公告，减持前平安人寿及平安资管合计持股25.19%；减持后，平安人寿持股24.99%，平安资管不再持股 [9] - 随着华夏控股持股被动下降，“平安系”此前已成为华夏幸福第一大股东 [7] 行业背景与风险 - 华夏幸福是环京地产圈的产业新城运营商，以PPP模式为核心，其困境部分源于环京津冀房地产市场调控严厉影响回款，以及自身管理粗放、扩张过快 [8] - 中国平安高管曾于2021年表示，华夏幸福是其8万亿投资组合的一部分，540亿元敞口不代表损失540亿元 [8] - 业内指出，当前矛盾核心在于预重整程序合规性争议及债务化解路径分歧，涉及债务重组推进、股东减持及公司财务等多重因素 [9]

融创中国境外债务重组完成 - 公司于12月23日公告，全面境外债务重组的所有先决条件均已达成并生效 [1] - 公司约96亿美元的现有债务已获全面解除及免除，作为代价，公司向计划债权人发行了强制可转换债券1及强制可转换债券2 [1] - 债务重组的完成彻底化解了公司债务风险，实现了可持续的资本结构 [4] 债务重组的具体影响与措施 - 境外债基本“清零”，帮助公司化解上市公司层面的债务风险 [4] - 公司整体偿债压力预计下降近600亿元，净资产随之增厚，财务稳定性大幅增强 [4] - 大股东将自身利益与公司深度绑定，包括为境内债展期提供个人无限连带责任担保，并将4.5亿美元无息借款与境外债权人同等条件、同期转股 [5] 公司未来发展的关键 - 债务重组解决了“存量”问题，但公司未来的健康发展最终要靠自身的“造血”能力 [5] - 市场销售的持续回暖是其恢复现金流和盈利的关键 [5] - “保交付”仍是当前公司的首要工作 [5] 行业债务重组背景与展望 - 截至目前共21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合1.2万亿元 [6] - 债务重组减轻了企业在短期内公开债务偿还压力，为其他有息债务展期创造有利条件 [6] - 出险房企债务重组及重整获批，将加速整体房地产风险出清进程，预计2026年将成为企业风险出清的关键年 [6] - 随着一批资产相对优质、运营基础良好的房企完成重整或重组，房地产行业将逐步告别粗放扩张的旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率和可持续发展的新阶段 [6]