行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]

文章核心观点 - 建筑防水行业呈现需求、盈利、估值三重底部特征，拐点信号明确 [1] - 行业龙头东方雨虹经营出现拐点，多项指标改善，为价值修复奠定基础 [1][3] - 公司通过渠道优化与出海布局双轮驱动，重塑增长逻辑和估值体系 [5][6] - 受益于政策红利与竞争格局优化，公司有望演绎确定性、成长性、溢价性三大价值逻辑 [13][16] 经营拐点与财务表现 - 2025年前三季度营收206.01亿元，同比下降5.06%，归母净利8.10亿元，同比下降36.61% [4] - 第三季度单季营收70.32亿元，同比增长8.51%，增速由负转正 [4] - 第三季度归母净利2.45亿元，同比下降26.58%，降幅较上季度收窄，扣非净利2.62亿元，同比下降仅0.27%，显示核心利润企稳 [4] - 2025年前三季度经营性净现金流4.16亿元，同比增长184.56%，单三季度现金流净额8.12亿元，现金流显著改善 [4] - 前三季度期间费用率控制在16.6%，同比下降约2个百分点，降本增效成果显著 [5] - 控股股东高质押风险实质性缓解，质押比例从高位显著回落 [5] 渠道优化战略 - 渠道优化降低对单一地产大客户依赖，转向更健康有韧性的业务模式 [7] - 从以直销为主转型为以零售和工程渠道为核心，2025年上半年渠道销售收入占比达84% [8] - 零售业务收入占比提升至37%，带来更稳定现金流并增强抗地产波动能力 [8] - 渠道触角延伸至乡镇市场和城市社区，开发五金劳保店等新网点，捕捉存量房翻新维修需求 [8] - 打造高效协同的一体化供应链体系，在关键原材料环节打造自有供应链以控制成本 [8] - 全国68个生产研发物流基地构成高效"厂仓配"网络，支持"半日达"等极致服务 [8] 出海布局战略 - 出海模式从"产品出海"向"品牌、驱动、产能、标准出海"进化 [12] - 2025年10月14日公告，以自有资金收购智利领先建材零售连锁品牌Construmart S.A. 100%股权，获得成熟本地零售网络与品牌认知 [12] - 出海模式从单纯贸易出口升级为深度本土化运营，缩短市场培育周期 [12] - 今年上半年海外收入同比增速达到42%，显露高增长潜力 [6] - 通过全球布局生产基地、研发中心和销售网络，与国际品牌合作提升市场占有率 [12] 行业政策与竞争格局 - 政策东风推动需求结构转变，从新建市场转向存量市场 [15] - 国家推动"城市更新"行动和总投资约4万亿元的地下管网改造计划，注入确定性增量需求 [15] - 大规模设备更新和消费品以旧换新政策激活建筑维修与家装消费市场 [15] - 行业深度洗牌，大量中小企业退出，市场份额加速向头部企业集中 [15] - 竞争从无序"价格战"回归以品质、服务和品牌为核心的价值竞争 [15] - 2025年7月，以公司为首的三大头部企业发布涨价函，如防水涂料价格上调3%-13%，行业竞争回归理性 [15] 公司价值逻辑 - **确定性逻辑**：出海进入"收获期"，海外业务持续高增长可预见 [17] 公司拥有2300项有效专利，产品性能质量行业领先 [17] 强大产能布局和完善品控体系保障海外业务拓展 [17] - **成长性逻辑**："工程+零售"双线并进模式打开从千亿到万亿市场空间 [19] 在工程领域与大型房企、建筑企业长期合作，占据高端工程市场重要份额 [19] 拓展零售渠道提升产品知名度和美誉度 [19] - **溢价性逻辑**：公司从周期性建材企业转型为弱周期成长公司，估值体系有望重构 [21] 出海战略和全球布局提升收入利润稳定性 [21] 技术研发、品牌建设、管理创新投入促使市场重新评估估值 [21]

文章核心观点 - “十五五”规划为基建行业带来转型升级和结构性机遇，具备智能建造、绿色低碳等特征的企业将迎来估值重塑 [1] - 中国建筑国际在行业资金面偏紧、业绩普遍下滑的背景下，展现出盈利韧性，其高质量的经营表现和科技属性是核心看点 [1][13] - 公司通过区域深耕、业务变革和成本管控实现经营质量提升，并以MiC技术渗透港澳及内地市场，嵌入国家战略叙事，将迎来基本面和估值共振 [3][7][14] 利润驱动因素 - 深耕港澳市场，新签合约额从2020年的404亿港元跃升至2024年的1001亿港元，实现“千亿港澳”突破，标杆项目与民生工程成为高质量增长的“压舱石” [3] - 科技带动类业务成长迅速，新签合约额占比从2021年的19.6%升至2025年前三季度的48.5%，营业额占比从18.9%升至34.9%，优化了公司周转率及现金流 [4] - 项目结构优化，投资业务坚决推进“长改短”，2024年政府定购类新签占比达73%，上半年内地投资业务营业额收现比首次接近100%，显著改善现金流 [4][5] 业务结构性机遇 - 香港市场政策确定性增强，北部都会区开发将直接拉动基建需求，土地招标“双信封制”弱化价格竞争，有利于公司发挥差异化优势获取项目溢价 [7] - MiC技术契合香港劳动力短缺、工期冗长等痛点，发展局预测2025-2030年间将完工MiC楼面面积约250万平方米，公司有望加速渗透市场 [8] - 内地政策大力支持，住建部将MiC列为重点推广技术，广州等城市要求新建项目装配式建筑比例达100%，为公司技术在内地规模化落地提供广阔空间 [9] - “十五五”规划中建设现代化产业体系、扩大内需、城市更新等方向，将持续激发对MiC技术的潜在需求 [10]

土地储备改革创新机制“标地营造” - 上海市规划和自然资源局推出土地储备改革创新机制“标地营造”，将在复兴岛和大吴淞地区率先试点 [1] - “标地营造”旨在构建国土空间分级开发体系，打造标准地和标杆地，探索系统构建动态匹配、跨周期平衡、持续增值的城市建设运营新模式 [1] “标准地”与“标杆地”定义 - 标准地以合规、高效为核心，是符合底线要求的基础型空间载体，针对一般产业项目用地特点实施前期开发和基础设施配套，有利于降低土地成本和产业用地地价水平 [1] - 标杆地以高品质、功能型、综合性为核心，为高质量发展牵引下城区、街区的功能提升、品牌塑造、价值彰显和格局营造提供优越空间载体 [1] 开发标准与模式的提升 - 相较于以往局限于“通、平”要求的土地交付标准，上海正按规划有序提升基本开发空间的标准和能级，突出规划引领、空间支撑和资源统筹 [2] - 运用“三师联创”机制，整合专业技术团队优势力量，统筹开展空间一体化设计，明确片区标地营造实施方案，有序推进地形塑造、蓝绿环境、海绵城市、智能设施等建设 [2] - 目标构建“蓝绿交织、立体复合、海绵弹性”的城市形态，实现空间集约利用与城市品质优化 [2] 复兴岛试点案例规划 - 复兴岛是标地营造的典型案例，规划将拆除改造北部现有防汛墙，让岛头区域恢复滩涂与江心洲自然地貌，为鸟类提供栖息地 [3] - 沿岸将设置缓坡、景观台阶和亲水平台，兼顾市民亲水需求与防洪功能，岛北中部预留露天广场用于未来文化娱乐活动 [3] - 一座高星级酒店将落户岛北，填补文旅配套空白并成为全岛制高点，塑造区域天际线，通过构建高低错落的多层空间使整体形态更灵动 [3] 城市发展背景与试点选择 - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，上海面临空间资源利用受限、土地前期开发标准不足等挑战 [4] - 上海平均海拔仅4米左右，地势低平、地下水位高，需通过海绵城市建设增强城市韧性以应对气候变化和极端天气 [4] - 复兴岛和大吴淞被定为首批试点，分别代表“存量利用”和“转型升级”两种标杆地模式 [4] 试点区域功能定位 - 复兴岛是已完成大部分存量用地收储的规划留白区域，功能定位为“数字智能岛、设计艺术岛、人民城市岛”，将打造为国际创新创业岛和未来城市实验区 [5] - 大吴淞作为典型老工业基地，将打造为生态基底优越、创新功能集聚的上海产业转型示范区、智能智造引领区和绿色低碳发展样板区 [6]

华中小龟山金融文化公园转型案例 - 园区前身为半个世纪前的工业基地，是中国电建湖北电力工程公司的设备生产基地[1][4] - 转型后聚集80余家金融机构，2021年10月开园至报道时纳税额超过13亿元，2024年上半年税收额接近2023年全年[4] - 运营方为中国电建地产·南国置业、中国电建湖北电力工程公司和湖北宏泰集团，规划时明确不做房地产[5] - 参考杭州玉皇山基金小镇模式，定位高端资本金融园区，上海证券交易所中部基地落户成为关键吸引点[6] - 龙头企业入驻形成生态圈，园区出租率在不到半年时间内接近90%[6] 武汉其他旧厂区改造案例 - 硚口区武汉柴油机厂等老工业遗址改造为汉江湾人工智能产业园，主园区占地约1500亩，规划总部集聚区、智能制造区和创新孵化区[8] - 江汉区爱帝集团老厂房转型为红T时尚产业园，聚集产业链上下游企业百余家，举办武汉时装周等数百场时尚活动[8] - 洪山区武钢云谷·606产业园重新修缮武汉冶金设备制造厂废旧厂房，引入创意工作室、攀岩馆和潮流商家，吸引综艺节目录制[8] - 武汉卷烟厂（汉阳厂区）旧厂改造项目于2024年7月启动，计划打造产商旅融合新地标[9] 城市更新的模式与意义 - 城市发展进入存量提质增效阶段，注重集约高效和特色发展[10] - 改造旧厂房比重建花费更多时间精力，但能提升土地价值、经营收益并保留工业遗迹[12] - 上海推动成立城市更新开拓者联盟，广州出台全国首部城中村改造地方性法规，杭州利用政策性金融工具支持项目[12]

城市更新模式创新 - 南京石榴新村项目作为危房安全消险改造试点，占地1.6万平方米，采用“共商共建”、“政府支持、居民共担”及“留改拆回”模式进行更新 [2] - 项目通过整理优化用地边界，将边角地、夹心地等不具备单独开发条件的土地一并纳入，唤醒“沉睡空间”，并通过控规调整使规划指标更具可操作性 [3] - 项目在满足规范要求的前提下采用半定制方式，形成20个面积段、36种户型供选择，70%居民选择回迁，回迁新房套内面积从20平方米到67.5平方米 [3] - A区已交付6幢住宅总计282套新房，提供约100个机动车停车位，B区正新建2栋建筑共70套房屋，预计年底主体结构完工 [3] 工业区更新与土地权属突破 - 常熟市支塘镇林园路老旧工业区占地近7.6万平方米（约113.5亩），原有27家企业，容积率仅0.47，通过多业主联合自主更新模式进行改造 [4] - 常熟市出台操作办法，鼓励由两家或以上土地权属单位组成联合体，打破权属界限开展产业用地自主更新，并按共用宗地方式分割办理不动产权证 [4] - 迎隆无纺科技通过土地归并与区内其他5家企业统一规划报批实现联合更新，新建的盐铁智造产业园一期去化率达百分之百 [5] - 更新后仅苏州缘瑞和苏州弗瑞斯特两家企业的厂房租金，就几乎覆盖了该地块原来27家企业2020年的340万元税收 [5] - 古里、董浜等乡镇复制该经验，董浜镇布袜厂地块正谋划打造集物业、集宿、商业和配套于一体的产业园区 [6] 消防审验标准创新 - 南通市出台《南通市城市更新改造工程消防设计指南》，创新性建立“分类施策+安全补偿”机制，将项目划分为建筑修缮、局部改造、整体改造等类型 [7] - 针对无法满足现行消防规范的项目，允许通过提高构件耐火极限、加设独立防火墙、优化疏散路径等方式实现安全补偿 [7] - 南通构建“地方性法规+专业技术指南”的双层架构，《南通市市区城市更新办法》从法规层面明确管理职责与8] - 该技术指导正应用于寺街西南营、原南通幍奋印刷厂地块等更新项目，以化解消防难题 [8]

城市体检与更新政策 - 全国已有449个城市开展城市体检工作 聚焦老旧街区改造和完整社区建设 [1] - 城市体检工作在去年297个地级以上城市基础上 今年新增152个县级市参与 [1] 城市更新项目进展 - 广州黄埔乌石村城中村改造项目复建区拆迁清零 规划总建筑面积28.12万平方米 [2] - 项目将提供648套安置房 计划2026年10月主体封顶 2027年6月竣工备案 [2] - 项目配套托儿所 学校 养老服务中心等设施 打造15分钟生活圈 [2] 香港住宅市场动态 - 香港住宅银主盘存量269个 较上季300个减少31个 环比下跌10% [3] - 银主盘存量终止五季度连升态势 但仍处于近12季次高位 [3] 房企融资活动 - 越秀地产子公司发行28.5亿元有担保绿色票据 年利率3.30% 2028年到期 [4] - 信达地产完成发行24亿元公司债 票面利率2.78% 全场认购倍数1.4458 [5] - 信达地产公司债品种二取消发行 承销商关联方获配规模显著 [5]

"江流自古书巴字，山色今朝画巨然。"山峦叠翠间，两江交汇处，巴渝大地活力迸发。10月27日至29 日，2025年世界城市日中国主场活动在重庆开展。活动期间，重庆充分展现探索超大城市现代化治理的 经验，与世界城市形成互鉴交流，推动世界城市可持续发展。 城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间。作为我国辖区面积和人口规模最大的城市， 近年来，重庆以坚持城市内涵式发展为主线、以推进城市更新为抓手，更好地统筹点上与面上、硬件与 软件、形态与神态、城市能级与产业能级，加快打造创新之城、宜居之城、美丽之城、韧性之城、文明 之城、智慧之城，让群众通过城市更新看到变化、得到实惠。 如今，行走在山城重庆，老旧街区焕发时代新韵，闲置厂房变身文创空间，城市空间在有机更新中持续 提升功能与品质，"重庆开埠遗址公园通过专业化运营提升城市公共空间活力"等22项经验做法列入住房 城乡建设部可复制经验清单向全国推广；塔坪片区老旧小区改造等6个项目入选全国城市更新典型案 例。 以会为媒助合作，共享发展新机遇 单轨穿楼、屋顶马路、新旧交融的城市建筑、设计感十足的桥梁……独特的景观背后，是重庆坚持 以"尊重山水、融合新旧"理念推进城市建 ...

□ 本报记者白雪通讯员杨之洲 城市更新中，如何盘活碎片化土地？多主体更新的产权瓶颈怎么破？老建筑消防改造如何避免"一刀 切"？这些共性难题，在住房和城乡建设部最新发布的《实施城市更新行动可复制经验做法清单》中， 能找到来自江苏的答案。南京、常熟、南通三地的经验做法成功入选，它们为何能成为全国范本？记者 进行了探访。 唤醒"沉睡空间"， 为老城区用地结构优化探新路 曾经逼仄脏乱的"握手楼"变成了一栋栋整洁明亮的新楼房，无障碍坡道、智能安防系统、太阳能、电梯 等设施一应俱全……距南京新街口核心区直线距离不足1公里的石榴新村，如今已迎回200户原地回迁居 民入住新家。 石榴新村是南京首个城市更新危房安全消险改造试点项目。该片区占地1.6万平方米，房屋始建于20世 纪50年代，密密麻麻挤着约1500名住户，超40%的房屋面积不足35平方米，最小的仅有7平方米。 突破土地权属制约， 更新空间有限，如何"螺蛳壳里做道场"？石榴新村采取"共商共建""政府支持、居民共担"及"留改拆 回"的方式进行更新改造，探索通过对老城区有限的土地资源进行全生命周期管理，引导城市用地结构 优化和资源合理配置。 解乡镇工业区自主更新难题 3年 ...

政策定位转变 - 二十届四中全会将房地产纳入保障和改善民生与强大国内市场双框架，行业定位从经济引擎转变为人民生活品质的核心要素，民生属性压过金融属性[3] - 会议提出推动房地产高质量发展，与就业、教育、社保并列，标志着行业从救火式调控转向长期制度重构[1][3] - 政策连贯性超预期，形成短期托底与长期转型的合力，国务院全体会议明确止跌回稳是硬任务，要求供需两端发力[3] 供需关系与市场循环 - 提出以新需求引领新供给，以新供给创造新需求的新循环，直指存量时代痛点，需通过绿色住宅、智慧社区等产品创新激活改善型消费[3] - 优化国土空间格局与新型城镇化联动，人口、产业与住房政策深度绑定，重点城市群可能试点人地钱挂钩机制，引导资源向优势区域集中[3] - 城中村改造成为新引擎，模式从货币化安置去库存转变为强调房票加品质升级，推动市场从有房住转向住好房[5] 行业短期趋势与市场表现 - 政策底已现，多地已落地认房不认贷、税费减免等组合拳，核心城市成交量短期回升[4] - 政策效果呈K型分化，一线及强二线城市高端项目热度攀升，而三四线仍面临库存压力[4] - 行业洗牌加速，部分国企已重启拿地，但民营房企仍以保交付为重心[4] 行业长期发展趋势 - 长期进入存量时代，唯产品力生存，绿色建筑、装配式技术将成为准入门槛[6] - 中小房企因缺乏产品研发能力逐步退出，头部企业靠高端产品线加运营服务抢占市场[6] - 四中全会强调科技自立自强，映射到房地产意味着行业将嵌入国家战略与民生诉求中，不再追求单一规模增长[6][10] 区域市场案例：合肥 - 合肥作为新一线城市，保障性住房供给将大幅增加，尤其在产业聚集区加快保障性租赁住房建设[7] - 商品房市场更注重品质提升，改善型需求成为主流，开发商需在产品设计、建筑质量、社区配套上下功夫[8] - 城市更新成为新增长点，老城区老旧小区改造加速推进，为建筑、装修等行业带来新机遇，人才住房保障将成为重中之重[8]