次世代建模行业现状 - 次世代建模技术从"小众技能"变为游戏、影视、元宇宙行业的刚需岗位[1] - 仅19%自学者能在1年内达到企业用人标准，专业培训学员就业率提升45%以上[1] - 技术迭代速度远超个人学习能力，行业已进入"AI辅助拓扑+UE5实时渲染"新阶段[1] 自学次世代建模的挑战 - 2025年游戏行业主流采用"高模雕刻→AI拓扑→UE5 Nanite渲染"流程，但90%免费教程仍停留在低模烘焙阶段[6] - 92%企业招聘要求提交带项目流程的作品集，自学者作品往往缺乏工业级精度控制和引擎优化经验[6] - 细分领域技术标准难以通过碎片化学习获取，如游戏建模需遵循"三角面烘焙"规范，影视建模需掌握"四边面布线"原则[6] 专业培训机构的优势 - 第九联盟课程每季度根据《游戏美术白皮书》更新，2025年新增《黑神话：悟空》角色制作标准课[6] - "4个月技能培训+2个月企业项目实训"模式让学员参与《天涯明月刀》场景模块制作，毕业作品集等同于1年工作经验[6] - 师资团队由腾讯、网易大厂在职主美组成，直接传授《原神》《王者荣耀》项目标准[6] 第九联盟培训体系 - "三维成长模型"包含基础破冰期（4周）、核心攻坚期（12周）、就业冲刺期（8周）[6] - 授课团队由"大厂技术总监+高校教授"组成，2024年23%学员通过导师内推进入米哈游、网易等大厂，起薪10K-18K[6] - "三维就业护航计划"提供技能保障、心理保障、资源保障，毕业3年内可免费参加技术升级课[6] 培训机构对比 - 第九联盟：与200+企业签订人才输送协议，毕业学员入职大厂比例超40%，起薪8K-15K[6] - 火星时代教育：课程覆盖影视、游戏、室内设计全领域，但次世代建模课程缺乏工业级项目流程训练[6] - 完美动力教育：影视特效标杆，但游戏建模薄弱，设备更新滞后[6] 学习建议 - 同时掌握建模、绑定、动画三项技能的复合型人才抗裁员风险能力提升40%[8] - 游戏建模需精通UE5引擎的Nanite和Lumen技术，影视建模应掌握Marvelous Designer布料模拟[11] - 作品集应包含写实角色、游戏场景、项目流程文档，针对不同岗位定制方案[11]

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]

行业格局变化 - 经历连续三年出清后，地产行业玩家结构发生显著变化，建筑系公司和地方城投成为土拍市场重要力量，中建系、中铁系及多地城投频繁出现在拿地榜单前列[2] - 2021-2024年城投拿地比重从50%攀升至64%，2024年达到顶峰，占据土拍市场超半数地块[14] - 中指研究院前4月新增货值榜显示，除大型央国企和头部民企外，地方国资平台公司占据重要位置，涉及泉州、太仓、厦门等十余个城市[14] 建筑系房企表现 - 中建系地产板块2023年实现销售额4219亿元成为行业第一，但利润总额同比下降34.1%，部分项目因布局高库存区域面临压力[9] - 中国铁建2023年销售额951.45亿元排名第13位，但现金短债比降至0.4；中国中铁采取保守策略，2023年销售额434.3亿元并转向综合开发模式[10] - 中交集团和中国电建正推进地产板块整合，中交拟将开发业务转让至房地产集团，电建地产拟受让南国置业相关资产[12] 项目去化难题 - 广州中建天钰项目开盘两个月仅网签4套，降价百万后去化率仍仅6%；中交天翠项目去化不足10%；城投天禧项目降价至单价跌破4万后去化率仅30%[4][5] - 北京丰台区库存达157.3万平方米居全市之首，中建壹品花香壹号项目网签均价5.38万/平较指导价7.2万/平出现显著价差[10] - 行业分析指出产品与需求错配、开发运营能力不足是主要原因，建筑系企业多为行业新兵缺乏开发经验[6][7] 城投开发模式 - 城投公司2021-2025年未开工地块超4200宗、未开工建面约3.6亿平方米，主要集中在二三线城市和一线城市郊区[15] - 城投公司2021-2024年拿地项目开工率从48.9%持续下滑至8.5%，显著低于地方国企95%和央企88%的水平[14][15] - "城投拿地+房企代建"模式逐渐普及，2024年典型代建企业项目中61.9%来自地方国资委托[16]

行业格局变化 - 地产行业经历三年出清后，玩家结构显著变化，建筑系公司和地方城投成为土拍市场重要力量，取代部分民企份额 [2] - 2024年城投拿地占比达64%，较2021年提升30个百分点，占据土拍市场超半数地块 [10] - 中建系、中铁系等建筑央企及北京、宁波、温州等地城投频繁现身拿地榜前列 [2] 建筑系房企表现 - 中建系地产板块2023年销售额达4219亿元，首次登顶行业第一，但利润总额同比下降34.1% [6] - 中国铁建2023年销售额951.45亿元排名第13位，但现金短债比仅0.4，资金压力显现 [7] - 中国中铁采取保守策略，2023年销售额434.3亿元，转向综合开发模式 [7] - 中交地产、中国电建正推进地产业务整合，南国置业连续四年亏损后拟剥离开发资产 [8][9] 项目去化难题 - 广州中建天钰项目开盘两月去化率仅6%，降价百万后仍仅网签9套，均价从6万/㎡降至4万/㎡ [3][4] - 广州中交天翠项目224套房源网签18套，去化不足10%，受噪音及配套不足制约 [4] - 北京丰台区库存达157.3万平方米，中建壹品花香壹号项目网签均价较指导价低25.3%至5.38万/㎡ [6][7] 城投开发困境 - 城投公司2024年拿地项目开工率仅8.5%，远低于地方国企95%和央企88%的水平 [10] - 2021-2025年城投未开工地块超4200宗，未开工建面约3.6亿平方米，集中在二三线城市 [11] - 广州城投天禧项目去化率仅30%，均价从5万/㎡跌破4万/㎡仍难吸引刚需客群 [5] 模式转型趋势 - "城投拿地+房企代建"模式普及，2024年代建项目中61.9%委托方为地方国资 [12] - 中建系凭借建造开发一体化降低20%建安成本，但激励机制薄弱制约人才留存 [9] - 中国中冶明确"去存控增"策略，聚焦现金流管理应对存货去化慢问题 [9]

苏州代建市场发展现状 - 苏州代建项目在2024年开盘项目中占比达31%，成为重点监测城市中渗透率最高的城市[3][4] - 城投公司拿地是代建前提，2023年和2024年城投拿地建面占比分别达86%和64%，未开工城投地块仍较多[4][22] - 代建项目成交占比仍较低，2024年成交建面、金额分别占市场总量的7%和6%，2025年前5月提升至16%和17%[6] 代建项目表现分化因素 - 区位条件决定去化率，核心区项目如和悦塘前雅院、朗诗吴风和苑去化率超80%，非核心区项目去化率不足40%[7] - 仅35%代建项目售价高于城市均价，非核心区低密项目（如绿城桃源里、蓝城垂虹桃花源）通过高品质实现溢价[8][13] - 代建项目售价受城投地块区位限制，主城区中环以外及吴江、吴中非核心地段占比高，仅少数项目地段优势明显[10] 代建企业竞争格局与区域机遇 - 朗诗、旭辉、仁恒代建项目占比合计超50%，其中朗诗占比26%，为苏州代建三大头部企业[18] - 相城区、吴中区未开工城投地块体量最大，是代建业务扩张重点区域，姑苏区、园区机会较少[22] - 绿城管理、蓝城集团等龙头企业已布局苏州，但项目数量暂未超越本土头部企业[18] 行业未来趋势 - 代建渗透率将持续提升，未开工城投地块为代建企业提供长期发展空间[4][23] - 项目选择需优先评估地块区位与容积率，高品质低密产品更易突破价格限制[13][23]

近年低调的新城系主动出击，想重新获取资本市场的信任。 5月的倒数第二周，实控人王振华之子王晓松带队在中国香港和新加坡进行了两场非公开的路演活动。王晓松是香港上 市主体新城发展（01030.HK）的董事会主席和境内开发主体、A股上市公司新城控股（601155.SH）的董事长。参与路 演的还有新城控股高级副总裁及商管公司总裁管有冬、新城控股董事会秘书李峰。 对于此次路演，外界此前解读为新城发展今年7月到期的3亿美元债和新城控股今年10月到期的3亿美元债务做再融资进 行准备。 对于这次路演的目的，新城解释称，想跟投资人重新认识，并希望了解投资人对现阶段的中国商业地产和住宅地产是何 种态度，会不会继续支持新城。 新城同时表示，如果投资人仍然认可新城并继续支持，而市场又有窗口机会，则会考虑发行美元债；如果市场不如意， 公司也做好了用自有资金偿还美元债的准备。新城方面表示，目前还没完整的计划。 正有序缩减开发业务，保交付工作基本已经完成 庆幸最近几年未拿地的新城，正在缩减地产开发业务。 新城介绍，2025年计划竣工面积550万平方米，竣工面积不到2024年的40%，正有序缩减开发业务，出清低毛利项目， 展现了公司业务转型 ...

广州楼市局部回暖 - 北京、上海跟进下调房贷利率10个基点，但广州首套房贷利率逆势上调10个基点至3.1%，显示市场信心处于回暖窗口期[2] - 广州楼市整体仍平淡，仅少数开发商受益，如龙湖亚伦·央璟颂项目开盘后几近售罄，4月成交套数位居广州全市第二[4] 龙湖亚伦·央璟颂项目成功因素 - 项目定位为"岛居美学生活"社区，充分发挥容积率最低、土地面积大的优势，满足三代同堂和独处需求[10] - 采用数字化产品系统进行客户洞察，涵盖城市、经济、市场等多维度大数据，实现精准定位[12] - 运用BIM设计和VR虚拟建造技术，设计效率提升30%，降低后期变更风险[13][14] - 打造约9000㎡实景展示区，运用安缦酒店设计灵感，展示低容积率和土地面积大的优势[19][21] - 在建面约139㎡户型中设置双主套三卫和五件套卫生间，实现豪宅化配置，开盘当天即售罄[22][24][25] 代建行业发展趋势 - 代建行业成为主流房企轻资产转型风口，专业能力成为重要竞争力[6] - 龙湖龙智造聚合研策、设计、建管等五大业务，提供全周期产品服务，覆盖住宅、商业体、写字楼等全业态[27] - 多业态项目数据沉淀为产品打造提供精细化依据，如南京麒麟天街可租赁面积提升近千平方米，杭州蚂蚁全球总部二期成为零碳建筑标杆[28][29] - 房地产行业数字化比例仅69%，位居各行业末位，龙湖龙智造通过数字化推动行业转型[30] 消费者需求变化 - 房子从金融属性回归居住属性，消费者更注重产品本身[6] - 新一代消费者更谨慎，心理期待更高，追求"定、愈、宜"的情感需求和情绪内核[19] - 改善型客户追求性价比，如139㎡户型实现豪宅化配置，560多万起即可享受多项高端配置[24] 龙湖龙智造核心竞争力 - 前瞻性产品打造能力和精准消费者洞察是红盘诞生的关键基因[25] - 全业态、多航道协同模式助力与物业持有方共同探讨空间建设与商业模式可能性[27][28] - 数字化技术应用推动行业变革，如虚拟建造技术贯穿项目全周期，实现高效精准可控[17][30]

代建行业现状 - 代建行业已从蓝海进入红海阶段 行业竞争加剧 [1] - 代建项目主要集中在二三线城市 一线城市占比极低 [1][4] - 2024年二三线城市代建渗透率突破8% 一线城市仅1.25% [4] - 2025年一季度一线城市新开盘代建项目为零 二线/三四线渗透率分别为4.1%/3.8% [4] 一线城市代建特点 - 一线城市代建渗透率长期低于1% 显著低于行业平均2.4% [4][7] - 代建项目72%位于郊区 北京/上海郊区占比分别达74%/85% [10][11] - 头部企业垄断现象明显 绿城管理等头部企业占据主导地位 [7][14] - 广州代建渗透率一线最高 城投拿地市区占比达56% [11] 代建项目表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53% 绿城揽江印月溢价达24% [14][15] - 代建项目去化优于周边 如凤凰于飞项目成交套数为周边项目的5倍 [15] - 品牌力对溢价贡献显著 头部企业项目溢价能力更强 [14] 未来机会与挑战 - 公建配套类政府代建是一线城市潜在机会点 [3][16] - 广州代建发展前景相对优于其他一线城市 [11] - 中小企业面临更高竞争压力 需提升产品力与品牌力 [14][16]

项目概况 - 湘农桥社区二区9栋是长沙市首个危房拆除重建全过程代办代建项目，主体于5月12日封顶，预计7月建成交付[1] - 该楼栋始建于1975年，2024年鉴定为C级危房，存在墙体开裂、地基沉降等问题，涉及24户居民[2] 资金与重建模式 - 采用"自筹为主、政府补贴"模式，居民自筹资金2006元/平方米，政府奖补1050元/平方米[2] - 实现"原址、原面积、原高度、原使用性质"四原重建目标[2] 代办代建服务创新 - 中铁城建集团提供27项"打包式"解决方案，涵盖工程报批、材料采购、质量监理等全流程[2] - 居民无需自行跑部门或管理施工，82平方米和112平方米两种户型采用绿色建材及适老化设施[2] 政企协同与居民自治 - 居民选举成立5人危房重建业委会，全程参与资金监管和施工单位遴选，实现"零纠纷"推进[3] - 雨花区多部门联动：资规分局开辟审批绿色通道，住建局监管质量，人居环境局统筹奖补资金[3] 施工进度与社会效益 - 项目从2024年5月居民签字同意重建，11月拆除危房，2025年2月动工，主体结构如期完成[3] - 重建后房屋配备防潮设计、坡顶排水系统，居民满意度显著提升[2][3]

一线城市代建行业现状 - 一线城市代建渗透率显著低于其他城市，2021-2025年一季度新开盘项目中代建占比不足1%，远低于二三线城市8%的渗透率 [3] - 代建项目主要分布在非核心区域，如广州南沙区、增城区等郊区刚需楼盘，核心地段房企更倾向自行开发 [4][10] - 头部代建企业如绿城管理占据主导，中小型企业进入门槛高，市场呈现头部垄断特征 [5][13] 城投拿地与代建需求关系 - 一线城市城投拿地比例持续低位（北京<40%，上海/广州下降趋势，深圳因特殊用地结构占比最高），远低于二三线城市平均水平 [7][9] - 城投拿地中仅27%位于市区，72%位于郊区，郊区项目开发意愿受市场分化影响进一步降低 [10][11] - 广州城投拿地市区占比56%，代建渗透率一线最高，成为潜在机会城市 [11][12] 代建项目市场表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53%，销售速度优于同类项目，头部企业品牌溢价能力显著 [13][14] - 典型案例如广州绿城·揽江印月（均价29456元/m²）对比周边项目溢价24%，年成交82套远超竞品35套 [14] 未来趋势 - 一线城市代建渗透率将长期低于平均水平，竞争集中于头部企业，非核心区项目需谨慎评估市场风险 [14][15] - 公建配套类政府代建或成为一线城市替代性机遇，商品住宅代建空间有限 [15]