业绩总结 - 2025年核心收益为人民币397百万，较上年下降12%[45] - 总收入为人民币4,093百万，同比下降50%[41] - 物业销售收入为人民币499百万，同比下降89%[41] - 租金及相关收入为人民币1,949百万，同比下降21%[41] - 2025年归属于股东的损失为人民币（1,782）百万，较2024年的利润180百万下降了11倍[45] - 投资物业的公允价值下降562百万，较2024年的177百万显著增加[45] - 2025年总资产为人民币82,577百万，总债务为26,294百万，股东每股权益为4.54人民币[47] - 2025年净债务为19,843百万，较2024年减少11%[48] - 2025年每股股东权益为人民币4.54元，较2024年下降5%[148] 用户数据 - 合同物业销售额为人民币79.16亿元，其中住宅物业销售额为人民币72.46亿元，商业物业销售额为人民币6.70亿元[85] - 未来几个月的合同预售额为人民币6.39亿元[85] - 锁定销售额为人民币172.31亿元，将在2026年及以后交付客户并计入集团财务业绩[85] - 2025年新房销售量和价格持续下降，但下降幅度较2024年有所收窄，显示出早期稳定迹象[94] - 零售销售和顾客流量分别增长15%和12%[120] 市场表现 - 上海市整体租金同比下降11.6%[34] - 高端市场在一线城市表现出相对韧性，受到高质量产品和服务需求的支持[34] - 上海市场在2025年呈现“K型”表现，高端城市和奢侈品市场表现优于整体市场[94] - 上海的平均出租率稳定在94%[120] - 2025年上海的总租金和相关收入为人民币28.26亿元，同比增长3%[123] - 2025年上海的租金和相关收入占总收入的78%[123] 未来展望 - 未来开发项目的总建筑面积为1,638,000平方米，集团权益建筑面积为1,078,000平方米[111] - 2026年可售的住宅总建筑面积为133,700平方米，集团权益可归属建筑面积为69,400平方米[86] 负债与流动性 - 净负债比率稳定在52%[19] - 平均债务成本从2024年的4.9%降至2025年的4.2%[42] - 外汇融资比例从2021年的77%降至2025年12月的19%[72] - 2025年现金和银行存款为6,451百万，支持持续的流动性[59] 土地储备与开发项目 - 总体可租赁和可销售土地储备为5,350,000平方米，其中住宅部分为1,019,000平方米，商业部分为4,331,000平方米[160] - 已完成物业总面积为2,775,000平方米，其中住宅部分为82,000平方米，商业部分为2,693,000平方米[160] - 在建及未来开发物业总面积为2,575,000平方米，其中住宅部分为937,000平方米，商业部分为1,638,000平方米[160] - 武汉长江项目的总建筑面积为806,000平方米，其中住宅部分为681,000平方米，商业部分为125,000平方米[160] - 上海新天地项目的总建筑面积为598,000平方米，其中住宅部分为87,000平方米，商业部分为511,000平方米[160] - 重庆天汇项目的总建筑面积为424,000平方米，属于未来开发项目[160] - 南京国际金融中心的总建筑面积为100,000平方米，属于未来开发项目[160] - 重庆新天地项目的总建筑面积为117,000平方米，属于未来开发项目[160]

纪要涉及的行业或公司 * 公司为上海建工集团股份有限公司，是一家大型综合性建筑企业集团[1] * 行业涉及建筑施工、设计咨询、建材工业、城市更新、水利水务、新基建（含半导体洁净室、光伏、储能、大科学装置）、核电（钍基熔盐堆）、海外工程及矿产开发[2][3][4][5][6][7][8][9][11] 核心观点与论据 **经营与市场现状** * 公司在手订单规模接近1万亿元人民币，业务体量饱满[2][16] * 市场高度集中于上海及长三角，上海市场占比约68%，长三角整体占比超过85%[2][13] * 2026年第一季度整体开工率已超过90%，经营状况相比2025年有显著感知上的改善[2][12] * 公司在ENR全球最大250家工程承包商中排名第八，财富世界500强排名第374位，信用评级维持国内AAA和国际BBB[3] **业务转型与新兴领域布局** * 业务重心正从传统新建项目向城市更新、水利水务、新基建转型，以对冲固定资产投资波动风险[2][4][16] * 在新基建领域，半导体相关在手订单总体量已超过100亿元人民币，涵盖华虹二期、康桥二期集成电路等高精密洁净室工程[2][8] * 光伏业务已运营电站30余家，年化投资收益率接近10%，未来将随上海“光伏上墙”政策加大推广[2][7] * 与中科院合作研发钍基熔盐堆近10年，2兆瓦试验堆已实现稳态运行，正联合研发10兆瓦至20兆瓦示范堆，涉及核堆安装及抗辐射建材[2][5][6] **海外业务与矿产开发** * “十四五”末期海外业务订单营收占比目标约为2.5%，计划在“十五五”期间显著提升该占比[2][9] * 海外拓展将采用“设计咨询先行，带动后端建设与运维”模式，重点拓展东南亚及“一带一路”沿线国家[2][9] * 矿产开发业务主要依赖厄立特里亚科卡金矿，2025年前三季度贡献利润约2亿元人民币，预计全年利润2-3亿元，受高金价支撑显著[2][11] **财务与未来规划** * “十五五”期间重点方向包括：推动业务结构转型、拓展新兴产业、全面风险管理、压降有息负债、加速存货去化、提升资产周转率[2][4] * 2026年上海重大工程投资额预计达2,550亿元人民币，高于2025年完成额，为公司订单获取提供支撑[2][12][15] * 分红政策持续，2026年具体方案将于4月15日年报披露，董事会将努力推动分红[10] 其他重要内容 * 公司具备全产业链能力，技术实力比肩央企，旗下建材科技集团商品混凝土年产能超5,000万立方米，位列全国第三、全球第五[3] * 2025年公司持续推进浦东机场四期、东方枢纽、北外滩480米超高层等重大工程建设[3] * 在省外市场，2025年在安徽水利水务业务取得突破，承接了引江济淮相关工程，未来将加强在浙江、江苏、安徽等地的业务渗透[13][14] * 公司认为来自上海的固定资产投资支持和国资支持力度持续，将对稳定经营规模、提升效益提供有力帮助[16]

文章核心观点 - 2026年第11周（3月16-3月22日）全国房地产政策以“制度规范、地方因城施策、存量提质”为主，中央侧重长效机制建设，地方聚焦刚需与改善支持、城市更新及行业治理 [4] - 年初至今政策呈现“脉冲式释放、高位回落、平稳调整”特征，2月第一周（W04）达到热度峰值，进入3月后中央政策温和，地方政策为主力但力度减弱，整体处于阶段性平稳调整窗口 [6] 中央层面政策 - 国家金融监督管理总局要求加快建立与房地产发展新模式相适应的融资制度，并进一步发挥“保交房”白名单制度作用 [8][9] - 财政部提出要落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策 [10] - 3月贷款市场报价利率（LPR）保持不变，1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%，后者连续数月维持在历史低位，延续适度宽松货币政策基调，稳定楼市融资环境 [11] 地方需求端激活与支持政策 - 上海将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例从普遍执行的50%或更高，调整为不低于30%，为十余年来首次调整 [12] - 绍兴推出新政，对二孩家庭购房最高补贴20万元、三孩及以上家庭最高补贴40万元，补贴不受户籍、婚姻、既有房产限制 [13] - 南京出台6条新政，2026年实施住房“以旧换新”贷款贴息1%，总限额1亿元；全面推行青年人才房票，按学历给予3万至15万元梯度补贴；推行安置房票全市通兑；落实满2年住房销售免征增值税，并下调商业及商住两用房首付比例至不低于30% [14] - 济南调整高层次人才购房补贴，B、C、D类人才补贴标准为购房金额的50%，最高分别为100万元、70万元、40万元；符合条件的全日制博士、硕士研究生购房补贴分别为15万元、10万元 [16][17] - 郑州拟出台8条新政，重点支持青年群体，包括二套房公积金贷款最高额度上浮20%，落实商业用房贷款首付比例不低于30%，2026年分配保障性租赁住房1万套（间） [18] 信贷金融支持类政策 - 深圳修订公积金管理办法，允许职工在单位缴存比例基础上自愿申请提高个人缴存比例，并将灵活就业人员纳入缴存范围，公积金贷款重点支持首套房、保障性住房、多子女家庭，额度最高上浮110% [19] - 沈阳优化调整5项公积金政策，包括阶段性提高最高贷款额度、扩大“商转公”贷款支持范围、阶段性取消贷款次数限制、阶段性支持缴存人购买车位（库）、提高租房提取额度 [20][21] - 南京推出“以旧换新”贷款贴息政策，居民在2026年3月20日至12月31日期间使用住房贷款购买新建商品住房并挂牌出售自有住房，可按贷款金额享受1%贴息补助，总资金限额1亿元 [21][22] 城市更新与城市规划类政策 - 广州推出五大政策“工具包”支持高质量城市更新，涵盖规划、土地整备、土地供应、规划许可、不动产登记，旨在提升空间治理与要素保障能力，激活存量空间价值 [23][24] - 江苏发布《推进江苏城市高质量发展行动方案》，系统部署28项任务，优化城市布局，推动扬子江城市群、南京都市圈、苏锡常都市圈协同发展，并支持苏州、无锡等6城深度融入上海大都市圈 [25] - 江苏方案聚焦民生与城市治理，统筹推进老旧小区与城中村改造，目标到2030年培育超千个完整社区，同时推进公园城市建设与智慧化治理 [26]

投资评级 - 投资评级为“买入”，评级由之前上调 [2] 核心观点总结 - 工程业务在逆境中保持稳健，新签订单市占率在2025年逆势提升至13.16%，且基建业务在能源、市政、水利水运等领域快速增长，房建业务中住宅类订单占比已降至21.7%，有望受益于“十五五”规划中的民生基建和城市更新需求 [7][11][14] - 地产业务已成长为行业龙头，旗下中海地产2025年权益销售额排名行业第一，公司销售额下滑幅度小于行业平均，且新增土地储备集中于一、二线城市，在地产行业企稳时有望展现更强利润弹性，并在旧改市场占据有利地位 [7][29][35][37] - 公司利润压力或逐步减小，毛利率已出现边际修复信号，资产负债表风险逐步出清，2024年及2025年上半年应收账款累计计提减值比例分别达17.6%和16.5%，潜在坏账压力已充分释放 [7][26][42] - 估值层面，扣除子公司中国海外发展后，剩余业务估值处于历史底部区间，市盈率具备显著赔率优势，同时公司当前股息率超过5%，为股价提供稳固安全边际 [7][46][48][55] 按报告目录结构总结 1 基本面角度：工程去地产化，房开已成龙头 1.1 公司工程业务表现稳健，盈利能力端呈现触底反弹 - 新签订单规模稳步增长，2009年至2025年复合年增长率达15.5%，2025年市占率提升至13.16%，2026年1-2月新签合同额同比增长1.9% [11] - 订单结构持续优化，2025年基建订单占比35.48%，其中能源、市政、水利水运订单在2025年上半年分别同比增长34.2%、43.8%、31.4%，房建订单中住宅类占比降至21.7% [14] - 海外业务高质量发展，境外新签合同额从2021年的1517亿元增长至2025年的2257亿元，复合年增长率10.4%，境外合同额占比提升至5.4% [20] - 盈利能力出现改善拐点，毛利率在2024年已开始回升，基建业务毛利率从2020年的8.47%上升至10.03% [26] 1.2 地产业务已成为行业龙头，有望率先受益地产触底企稳 - 中海地产在行业下行中展现出韧性，2025年权益销售额2311亿元排名行业第一，销售面积1044.2万平米排名第三 [29][33] - 公司拿地节奏稳中有进，2025年中海地产新增土地价值990.7亿元位居行业第一，中建系地产平台合计新增土地价值419.1亿元，2025年上半年新增土储中75%的拿地金额集中于北京、上海、深圳、杭州 [35][36] - 在土地供给转向存量盘活的背景下，公司在城市更新和模块化建筑产品方面具备竞争优势，有望在旧改市场占据有利地位 [37] 1.3 利润压力或逐步减小，资产负债表风险逐步出清 - 扣除中海地产后，公司工程主业业绩保持韧性，2025年上半年扣除后业绩同比增长7.61% [40] - 公司对应收账款及PPP项目应收款进行了充分减值计提，2024年及2025年上半年应收账款累计减值比例分别达17.6%和16.5%，资产质量风险已显著释放 [42] 2 估值：扣除中海处估值底部区间，股息率有吸引力 - 扣除中国海外发展后，剩余业务市盈率处于2020年以来的31.2%分位，显著低于同行建筑企业，下行空间有限 [46] - 中国海外发展自身市盈率为9.4倍，市净率0.34倍，在同行中也处于较低水平，具备重估空间 [47][48] - 公司分红率稳步提升，2024年分红比例达24.28%，当前股息率超过5%，提供较高安全边际 [48] 3 盈利预测与投资建议 - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为416亿元、433亿元、456亿元，同比增长率分别为-10.0%、4.2%、5.2% [6][55] - 预计2025-2027年营业收入增速分别为-5.8%、2.6%、3.7%，其中地产业务预计在2027年企稳回升，房建和基建业务预计将恢复稳步增长 [6][51][52] - 基于2026年业绩给予6倍市盈率估值，对应目标市值2599亿元，扣除中海后剩余业务市盈率约5.5倍，符合行业平均，重申“买入”评级 [7][55]

报告投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 内需方向或阶段性成为低波动安全资产的配置方向，可关注水泥板块的拐点前置投资价值以及“城市更新”大时代下的地下管网弹性机会[5] - 上游原材料价格上行或将导致板块修复斜率分化，行业格局占优的涂料、防水行业有望借力提价增厚利润，格局劣势的瓷砖、玻璃行业或通过上游涨价加速出清[5] 根据目录总结 板块跟踪 - 本周（26/03/16-26/03/22）市场表现：上证指数下跌3.4%，深证成指下跌2.9%，创业板指上升1.3%，同期建筑材料指数（申万）下跌7.9%，细分领域中，水泥、玻璃玻纤、装修建材指数（申万）分别下跌7.3%、下跌10.0%、下跌6.5%[9] - 个股表现：涨跌幅前五为金刚光伏(+6.4%)、纳川股份(+0.7%)等，涨跌幅后五为扬子新材(-16.0%)、中国巨石(-13.2%)等[9] 行业动态 - 郑州拟出台8条楼市新政，包括支持青年群体安居置业、强化多子女家庭购房支持、优化公积金贷款申请条件、2026年分配1万套（间）保障性租赁住房等[15] - 南京发布稳定房地产市场措施，包括试行在建工程抵押状态下商品房“带押上市”等[15] - 北京印发推动碳捕集利用与封存产业培育措施，鼓励企业在津冀区域火电、钢铁、水泥等重点行业建设示范应用工程[15] 数据跟踪 - **水泥**：全国42.5水泥平均价为339.3元/吨，环比上升2.3元/吨，同比下降56.5元/吨；全国水泥库容比为61.8%，环比下降0.7个百分点；水泥出货率为31.8%，环比上升6.9个百分点[5][16] - **浮法玻璃**：全国5mm浮法玻璃均价为1281.8元/吨，环比上升12.8元/吨，同比下降134.3元/吨；全国重点13省生产企业库存总量为6763万重箱，环比下降3.0%[5][33] - **光伏玻璃**：2.0mm镀膜均价为10.2元/平方米，3.2mm镀膜均价为17.2元/平方米，环比均持平；光伏玻璃库存天数为42.87天，环比上升1.7%[5][38] - **玻璃纤维**：无碱玻璃纤维纱均价为4615.0元/吨，环比持平；电子纱均价为11000.0元/吨，环比持平，同比上升1900.0元/吨[5][46] - **碳纤维**：大丝束碳纤维均价为73.0元/千克，环比持平；碳纤维企业平均开工率为73.01%，环比上升0.16个百分点[5][49] 投资建议 - 水泥建议关注海螺水泥、华新建材、上峰水泥[5] - 消费建材建议关注三棵树、东方雨虹、北新建材、科顺股份[5] - 地下管网建议关注誉帆科技、新兴铸管、东宏股份、中国联塑、青龙管业[5] - 电子布建议关注中国巨石、宏和科技、中材科技、菲利华、国际复材[5]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2026年开年，受供给节奏扰动，全国住宅用地市场成交量价均处低位，市场整体表现低迷 [1] - 政策层面持续释放改善和稳定房地产预期的信号，随着政策落地，区域与城市分化将进一步加深，高能级城市有望通过城市更新等方式率先企稳 [4] - 随着供给侧逐步出清，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争格局优化，建立品牌护城河，实现业绩企稳回升，投资应关注稳健央国企、存量资源运营商及物业服务三条主线 [4] 根据相关目录分别进行总结 百城土地/住宅类用地供需情况 - **整体市场**：2026年1-2月，百城供应土地建筑面积1.75亿平方米，累计同比+2.7%；成交土地建筑面积1.42亿平方米，累计同比-18.3% [1][10] - **住宅用地**：同期百城供应住宅类用地建筑面积1,947万平方米，累计同比-17.2%；成交住宅类用地建筑面积1,919万平方米，累计同比-34.1% [1][20] - **分能级城市**： - **一线城市**：供应住宅用地建面136万平方米（累计同比-9.3%），成交111万平方米（累计同比-34.4%），供需比1.2 [1][30] - **二线城市**：供应住宅用地建面745万平方米（累计同比-40.0%），成交565万平方米（累计同比-44.6%），供需比1.3 [1][40] - **三线城市**：供应住宅用地建面1,066万平方米（累计同比+11.1%），成交1,242万平方米（累计同比-27.7%），供需比0.9 [2][48] 百城土地/住宅类用地成交价格 - **整体价格**：2026年1-2月，百城土地成交楼面均价1,179元/平方米，累计同比-27.4%；百城住宅类用地成交楼面均价5,457元/平方米，累计同比-23.9% [58] - **分能级城市住宅用地价格**： - **一线城市**：成交楼面均价30,662元/平方米，累计同比-30.4% [1][68] - **二线城市**：成交楼面均价4,688元/平方米，累计同比-40.9% [1][71] - **三线城市**：成交楼面均价3,551元/平方米，累计同比+14.9% [2][79] TOP50房企拿地情况 - **拿地规模**：2026年1-2月，TOP50房企新增土储价值777亿元，累计同比-60.0%；新增土储面积1,248万平方米，累计同比-34.6% [84][87] - **企业排名**：1-2月新增土储价值排名前三的房企为越秀地产（262亿元）、华润置地（22亿元）、中交城投（22亿元） [1][90] 光大核心30城住宅类用地成交情况 - **成交概况**：2026年1-2月，光大核心30城成交宅地81宗（累计同比-53.4%），成交总建面561万平方米（累计同比-55.0%），成交总价639亿元（累计同比-61.6%），成交楼面均价11,391元/平方米（累计同比-14.8%），整体溢价率10.4%（同比-5.6个百分点） [2][98] - **市场结构**：1-2月，核心30城宅地成交建面占百城比重29.2%，成交总价占百城比重61.0%；核心6城（北、上、广、深、杭、蓉）成交均价达24,300元/平方米 [3][102] - **溢价分布**：1-2月核心30城成交宅地中，溢价率超过20%的仅9宗（占比11.1%），零溢价成交的达68宗（占比84.0%） [2][114] 投资建议 - **主线一：稳健龙头央国企**：看好具备片区综合开发能力、信用优势明显、产品美誉度高且在核心城市销售排名靠前的房企，推荐中国金茂、保利发展、越秀地产、中国海外发展 [4][117] - **主线二：存量资源运营商**：公募REITs积极推进，看好先发布局多元赛道、存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企，推荐华润置地、上海临港 [4][117] - **主线三：物业服务**：宏观政策支持服务消费，看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务 [4][117]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：一手房销售同比环比均上升，各地政策持续放松，市场回暖再升温[1][3][6] - 核心观点：财政部明确2026年推动新型城镇化、稳步推进城市更新，并落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策，为行业提供政策支持[6][13] - 核心观点：稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企；同时，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复[6] 一周行情回顾 - 市场表现：本周（截至2026年3月20日）申万房地产指数下跌4.21%，沪深300指数下跌2.19%，板块相对收益为-2.02%，表现弱于大盘[3][11] - 个股表现：板块内涨幅前五的个股为京投发展、市北高新、世联行、京能置业、*ST阳光；跌幅前五的个股为西藏城投、合肥城建、绿发电力、光明地产、ST中迪[11] 行业新闻与政策追踪 - 中央政策：财政部发布《2025年中国财政政策执行情况报告》，明确2026年将推动新型城镇化和区域协调发展，稳步推进城市更新，并落实好专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房等政策[6][13] - 中央政策：雄安新区颁发全国首本三维不动产权证书，推动自然资源管理向三维数字化转型[13][17] - 地方政策（上海）：发布2026年第三轮土拍公告，上架3宗地块，总起拍价65.49亿元，分布于徐汇、普陀、金山区域[13][17] - 地方政策（深圳）：首次联动发布年度建设用地供应、土地整备及土地储备三项计划，2026年计划新收储土地不低于1050公顷，其中居住类用地273公顷；同时集中推介6宗优质居住用地，总面积约26.95公顷[15][17] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - 周度数据：本周（3.13-3.19）38个重点城市一手房合计成交27,742套，同比增速3.3%，环比增速23.6%；成交面积279.6万平方米，同比增速-10.9%，环比增速26.3%[4][22] - 结构分析：分能级看，一线城市成交套数同比增15.9%，环比增18.7%；二线城市成交套数同比降12.3%，环比增30.6%；三四线城市成交套数同比增12.4%，环比增21.7%[22] - 月度累计：本月至今（3.1-3.19）38城一手房合计成交61,539套，同比增速-0.4%，环比增速48.2%[24] 重点城市二手房成交 - 周度数据：本周（3.13-3.19）16个重点城市二手房合计成交22,526套，同比增速-7.2%，环比增速15.5%；成交面积203.6万平方米，同比增速-12.9%，环比增速15.5%[4][35] - 结构分析：分能级看，一线城市成交套数同比增4.5%，环比增19.9%；二线城市成交套数同比降12.6%，环比增12.6%；三四线城市成交套数同比降7.6%，环比增17.7%[35] - 月度累计：本月至今（3.1-3.19）16城二手房合计成交53,346套，同比增速-11.9%，环比增速59.6%[38] 重点城市库存情况 - 总体库存：本周（3.13-3.19）17个重点城市商品房库存面积18,619.4万平方米，环比增速-0.1%，去化周期为180.5周[4][48] - 结构分析：一线城市库存环比降0.5%，去化周期139.7周；二线城市库存环比增0.3%，去化周期250.8周；三四线城市库存环比持平，去化周期195.4周[48] 土地市场供给与成交 - 供应端：本周（3.9-3.15）供应土地1,870.8万平方米，同比增速-11%；供应均价887元/平方米，同比增速-37.2%[5][56] - 成交端：本周成交土地1,961.8万平方米，同比增速-26.3%；土地成交金额231.1亿元，同比增速-22.8%；成交楼面价1,178元/平方米，溢价率2.4%[5][56] - 溢价率结构：一线城市溢价率2.3%，二线城市溢价率4.8%，三四线城市溢价率0.8%[56] 房地产行业融资分析 - 信用债发行：本周（3.13-3.19）房地产企业合计发行信用债136.66亿元，同比增速78.41%，环比增速9.15%[5][72] - 月度累计：本月至今房地产企业合计发行信用债371.16亿元，同比增速15.88%，环比增速57.58%[5][72] 重点公司动态与投资建议 - 公司动态：招商蛇口拟使用不超过100亿元闲置自有资金进行委托理财[19][21]；华润置地以30亿元总价摘得沈阳浑南区四宗商住地块，刷新当地纪录[19][21]；深圳控股获得32亿港元定期贷款融资[20][21] - 投资建议（房企）：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 投资建议（物管）：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，预计将受益于市场需求的回升[6]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 2026年1-2月房地产行业数据显示开发投资降幅收窄、销售边际改善，核心城市房价环比企稳，市场正逐步探底向稳[1][3] - 房企投资态度依然谨慎，新开工和竣工面积同比降幅走扩，行业仍处于调整阶段，但随着去库存、城市更新项目推进及政策支持，行业供需关系有望逐步改善[3][8][9][16] - 政策层面积极发力，支持房企合理融资与购房成本下行，有助于稳住现金流并助力市场止跌企稳[3][31] 根据相关目录分别进行总结 1. 开发投资降幅收窄，开工竣工降幅走扩 - **开发投资降幅收窄**：2026年1-2月，全国房地产累计开发投资9612亿元，同比变化-11.1%，降幅较2025年全年收窄6.1个百分点[3][8] - **新开工面积持续调整**：2026年1-2月，累计房屋新开工面积5084万平方米，同比变化-23.1%，降幅较2025年全年扩大2.7个百分点[3][9] - **竣工面积延续调整**：2026年1-2月，累计房屋竣工面积6320万平方米，同比变化-27.9%，降幅较2025年全年扩大9.8个百分点[3][16] 2. 销售降幅收窄，一线城市房价环比跌幅收窄 - **销售面积与金额降幅收窄**：2026年1-2月，全国商品房销售面积为9293万平方米，同比变化-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点；销售额8186亿元，同比变化-20.2%，降幅较2025年12月收窄3.4个百分点[3][19] - **房价跌势趋缓，市场结构性分化**：2026年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.3%，跌幅较1月收窄0.1个百分点，其中一线城市环比持平，二三线城市跌幅收窄；二手房价格指数环比下降0.4%，跌幅亦收窄0.1个百分点，市场呈现分化，一线城市房价更具韧性[3][23] 3. 到位资金降幅走扩，政策引领长期回暖趋势 - **到位资金总体承压**：2026年1-2月，房地产开发企业累计到位资金1.30万亿元，同比变化-16.5%，降幅较2025年全年走扩3.1个百分点[3][31] - **资金来源结构分化**：国内贷款累计2570亿元，同比-13.9%；自筹资金累计4939亿元，同比-5.9%，降幅较2025年全年收窄6.3个百分点；定金及预收款累计3589亿元，同比-21.5%；个人按揭贷款累计1128亿元，同比-41.9%[3][38] - **政策支持有望改善资金面**：政策层面积极发力，强调稳定市场、因城施策，地方出台多项支持政策，有望激发市场活力，促进资金回笼[31] 4. 投资建议 - **房地产开发领域**：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展[3][43] - **物业管理领域**：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余[3][43] - **房地产经纪领域**：推荐贝壳[3][43]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 2026年1-2月房地产行业开发投资降幅收窄、销售呈现边际改善，核心城市房价环比企稳，市场正逐步探底向稳[1][3] - 房企投资态度仍保持谨慎，新开工与竣工面积同比降幅有所走扩，行业仍处于调整阶段[3][8] - 政策持续支持融资与购房成本下行，随着去库存、收储及城市更新项目的推进，行业供需关系有望逐步改善[3][43] 根据相关目录分别进行总结 1. 开发投资降幅收窄，开工竣工降幅走扩 - **开发投资降幅收窄**：2026年1-2月，全国房地产累计开发投资9612亿元，同比变化-11.1%，降幅较2025年全年收窄6.1个百分点[3][8] - **新开工面积持续调整**：2026年1-2月，累计房屋新开工面积5084万平方米，同比变化-23.1%，降幅较2025年全年扩大2.7个百分点[3][9] - **竣工面积延续调整**：2026年1-2月，累计房屋竣工面积6320万平方米，同比变化-27.9%，降幅较2025年全年扩大9.8个百分点[3][16] 2. 销售降幅收窄，一线城市房价环比跌幅收窄 - **销售面积与金额降幅收窄**：2026年1-2月，全国商品房销售面积为9293万平方米，同比变化-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点；销售额8186亿元，同比变化-20.2%，降幅较2025年12月收窄3.4个百分点[3][19] - **房价跌势趋缓，市场结构性修复**：2026年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.3%，跌幅较1月收窄0.1个百分点，其中一线城市房价指数环比持平，二三线城市环比跌幅均收窄0.1个百分点；二手房价格指数环比下降0.4%，跌幅亦收窄0.1个百分点[23] 3. 到位资金降幅走扩，政策引领长期回暖趋势 - **到位资金总体承压**：2026年1-2月，房地产开发企业累计到位资金1.30万亿元，同比变化-16.5%，降幅较2025年全年走扩3.1个百分点[3][31] - **资金来源结构分化**： - 国内贷款2570亿元，同比下降13.9%[38] - 自筹资金4939亿元，同比下降5.9%，降幅较2025年全年收窄6.3个百分点[3][38] - 定金及预收款3589亿元，同比下降21.5%[3][38] - 个人按揭贷款1128亿元，同比下降41.9%[3][38] - **政策积极发力**：政策层面强调稳定市场、因城施策，并出台多项支持政策，旨在激发市场活力并促进资金回笼[31] 4. 投资建议 - **总体判断**：行业供需关系有望逐步改善，政策支持有望稳住现金流并助力市场止跌企稳[43] - **具体推荐**： - **房地产开发**：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展[3][43] - **物业管理**：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余[3][43] - **房地产经纪**：推荐贝壳[3][43]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 报告核心观点 * 自然资源部等联合发布政策，核心导向是严控新增建设用地用于经营性房地产开发，推动建设用地节约集约利用和城市内涵式发展 [3][4] * 未来房地产开发将更依赖于存量土地盘活、城市更新等路径，行业资源向保障性住房、民生配套等非经营性领域倾斜 [9][11] * 政策在收紧经营性房地产新增用地供给的同时，通过简化征地流程、放松零星土地审批等方式，支持城市更新、城中村改造及保障性住房项目的落地 [10][11] 根据目录总结 政策核心内容与导向 * 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于商业、办公、商品住宅等经营性房地产开发 [4][5][9] * 实施建设用地规模规划期总量管控，由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标，限制无序扩张 [3][6] * 建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，要求各省年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，以增量倒逼存量盘活 [3][6] * 对实现国土空间规划“一张图”联网的省份实施上述总量管控与增存挂钩机制 [3][6] 对房地产开发模式的影响 * 政策对房地产用地进行了刚性约束，预计未来房地产开发用地新增供给将受限 [9] * 行业将更依赖存量盘活、城市更新、旧改、低效用地再开发等路径获取开发资源 [6][9] * 企业需加大在城市更新、旧改等领域的布局，积极探索存量盘活模式 [9] 对城市更新与改造的支持 * 城中村改造中涉及的边角地、夹心地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），若用于保障性住房、公用设施等民生保障类项目，可办理新增用地审批 [4][10] * 在城镇建设用地范围内因成片开发征收土地的，不再需要单独编制土地征收成片开发方案，简化了征地审批流程，有望为城市更新、城中村改造、保障性住房项目提速 [3][11] 市场数据与现状 * 截至2026年2月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超过7700亿元，专项债实际发行超过3350亿元，占比约43% [7] * 报告列举了安徽省滁州市、山东省菏泽市等多地政府收储存量土地的案例，收储价格与市场成交总价的比例在0.69至0.98之间不等 [8]