新房市场 - 本周（12.13-12.19）47城新房成交面积录得434.0万平方米，创10月以来周度成交新高[4] - 新房成交量环比增长28.2%，但同比仍下降29.8%[4] - 市场回暖主要因年末冲量及重点城市优质项目入市增加[2][4] 二手房市场 - 本周（12.13-12.19）二手房成交量环比边际回升3.8%[6] - 二手房成交量同比增速为-23.2%，降幅较上周有所收窄[6] - 市场整体延续11月以来的企稳态势[2][6] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期[3][11] - 房企债务风险超预期[3][11] - 宏观经济超预期下行[3][11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周38城新房成交结束“四连增”，高位回落，15城二手房成交止跌企稳；12月新房降幅边际收敛，二手房景气度短期承压；一线城市新房成交环比转降，二手房成交整体维持高位韧性；二线城市新房成交环比回落，同比降幅显著收窄，二手房市场表现相对稳健；三线城市新房反弹中断，二手房成交仍处高位；各线城市二手房价挂牌跌幅扩大；政策从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡，2026年或侧重“因城施策” [1][2][3][5][6][7][8] 根据相关目录分别进行总结 周度成交情况 - 38城新房成交面积264万平，环比转跌9%，绝对规模处220 - 292万平中枢区间 [1] - 15城二手房成交面积企稳于214万平，环比基本持平，近四周成交中枢稳定在214 - 221万平 [1] - 38城新房成交同比下滑33%，降幅较上周收窄3个百分点；15城二手房成交同比降幅收敛3个百分点至34% [1] 月度成交情况 - 12月1 - 11日，38城新房成交面积同比下滑29%，较11月全月降幅收敛6个百分点 [2] - 12月1 - 11日，15城二手房成交同比下滑34%，较10月、11月跌幅均扩大14个百分点 [2] 一线城市表现 - 新房成交环比转跌6%，绝对规模回落至年内高点的50%，城市间分化明显，北京亮眼，深沪涨跌互现，广州走弱 [3] - 二手房成交合计环比上涨4%，由深圳大幅反弹20%带动，上海微增3%，北京微降2%，成交均稳定在年内高点的73 - 79% [3] - 新房整体同比下滑37%，降幅扩大3个百分点，深圳深跌78%，京广跌幅明显，上海逆势正增长13%；二手房同比跌幅收窄至31% [4] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交环比回调9%，绝对量回落至年内高点的50%，同比降幅收窄11个百分点至 - 26%；二手房环比基本持平，成交量维持在年内高点的63%，同比降幅收敛至42% [5] - 三线城市新房成交环比下滑13%，同比降幅扩大至42%；二手房成交环比由增转降 - 10%，绝对量处于年内高点的83% [6] 房价观察 - 12月1 - 7日，各线城市二手房价挂牌跌幅扩大，环比跌幅集中在0.55% - 0.58%区间，二线城市同比跌幅达8.61%，一线及三线跌幅在6 - 7%区间 [7] - 深圳挂牌价连续两周反弹，其余三城跌幅扩大，广州同比跌幅最深达16.62%，深圳与北京跌幅在9 - 10%，上海仅下跌3.93% [7] - 二线城市中，成都和福州环比逆势微涨，西安波动大，价格仍在寻底 [7] 政策观察 - 中央经济工作会议对房地产定调从“止跌回稳”向“着力稳定”过渡，侧重常态化风险管控 [8] - 2026年政策侧重“因城施策”，聚焦“收储去库”与“好房子”建设 [8]

市场整体表现 - 深圳房地产市场在第49周（12月1日至12月7日）出现“翘尾”行情，新房与二手房成交量双双环比上升 [1] - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [2] - 全市二手房录得量1419套，环比增长6.2% [2] - 新增委买合同需求量环比增长4.8%，购房意愿持续增强 [3] - 乐有家门店二手签约量环比上涨17.9%，看房量环比上涨5.3% [3] 需求结构分析 - 刚需和改善性需求构成市场主流，83.7%的购房者选择总价在1000万元以内的房源，16.3%的购房者瞄准1000万元以上住宅 [4] - 性价比是当前普通购房者的核心决策因素 [5] - 刚需与改善性需求较为活跃的片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [5] 区域市场特征 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [4] - 福田、南山等中心城区因总价较高导致占比较少，坪山、盐田等区域受配套等因素制约吸引力有限 [4] - 在活跃的五个行政区中，龙岗中心城片区成交表现最为突出，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [5] 高端住宅市场 - 年末高端住宅市场表现亮眼，前海时代尊府加推75套大户型房源，开盘首日去化率达80% [6] - 项目自意向登记以来吸引157批客户完成冻资入围，开盘仅2小时即售出59套 [6] - 该项目的热销为年末高端市场注入信心，并为全年高端住宅平稳收官提供关键支撑 [6] 市场趋势与展望 - 新房、二手房周成交量环比双升，叠加核心区位优质项目热销，表明年底“翘尾”行情正在形成 [6] - 刚需与改善性需求的稳定释放、部分区域性价比优势凸显，呈现出回暖特征 [6] - 深圳楼市有望在年底延续温和复苏态势，为明年平稳开局奠定基础 [6]

核心观点 - 年终岁尾多地土地市场热度显著回升 土地成交规模环比大幅增长 供地力度明显加大 房企特别是民营房企拿地积极性高涨 市场信心出现修复迹象 [1][2][4][6] 市场整体表现 - 11月土地成交建筑面积和金额分别环比增长39%和57% [1] - 截至11月25日 全国土地供应建筑面积达2.9亿平方米 当月环比上升250% [1] - 12月 22个重点城市计划出让125宗涉宅地块 起拍总价达1723亿元 [1] 房企拿地动态 - 保利发展12月以35亿元溢价超27%竞得广州海珠地块 并以12.66亿元竞得佛山南海地块 [2] - 民营房企瑞安中瑞房地产集团经58轮竞价以3.99亿元竞得温州瑞安地块 溢价率16.97% [2] - 武汉鼎源房地产开发有限公司竞得武汉常青板块2宗住宅地块 溢价率均超6% [2] - 襄阳市汉成润泽置业有限公司以约2.03亿元竞得襄阳地块 溢价率17.5% [2] - 义乌市长利置业有限公司以3.28亿元竞得义乌宅地 溢价率21.42% [3] - 中慈国际建设集团有限公司竞得宁波慈溪观海卫地块 溢价率9.63% [3] - 11月上海第九批次土拍9宗地全部成功出让 总金额173.33亿元 其中浦东川沙地块溢价15.76%由民企佳运置业以24.75亿元竞得 青浦徐泾地块溢价5.17%由民企宝业集团以17.3亿元竞得 [4] - 北京懋源璟鸿房地产经过166轮举牌以50.24亿元、溢价率18.21%竞得北京朝阳松榆里地块 成为11月全国总价最高地块 [6] - 杭州滨江房产集团以底价13.61亿元竞得杭州浦沿单元住宅用地 [6] 参与主体分析 - 11月上海土拍吸引16家企业参拍 包括3家央企、8家国企及宝业、佳运、大华等民企 另有外资企业参与 参拍主体多元 [4] - 前11个月部分民营房企表现突出 如懋源地产进入北京拿地金额前十 嘉禾兴地产进入成都拿地金额前十 滨江集团等多家民企进入杭州拿地金额前十 [6] - 民营房企拿地较为活跃 部分联合国企拿地 部分聚焦优势区域独立深耕 [6] - 民企拿地主要集中在热点一线城市和二线核心城市 [6] - 联合拿地可应对市场不确定性 分散销售不畅、价格波动等风险 并以较少金额获取优质地块 [6] 市场升温驱动因素 - 政策环境持续优化 房地产支持政策逐步落地 市场预期改善 房企资金压力缓解 拿地意愿增强 [4] - 土地供应质量提升 年末多地推出核心区优质地块 吸引力较高 [4] - 市场信心逐步修复 部分城市销售端出现回暖迹象 促使房企提前布局补充土储 [4] - 优质地块仍有可观的项目回报 市场端出现积极信号 [7] - 在各地“稳楼市”政策持续发力下 多地供需关系边际改善 [7] 行业影响与展望 - 企业投资端的暖意成为市场信心修复的重要注脚 [7] - 国央企延续拿地主力角色 区域深耕型民企凭借资金回笼与本地化优势积极补仓 [7] - 当前现象为明年房地产市场的平稳运行奠定了基础 [7] - 土拍市场热度分化依然明显 热点城市核心地块竞争激烈 部分区域仍面临去化压力 [7]

深圳楼市成交量回升 - 11月深圳新房成交3624套 环比增长8.1% [3] - 11月深圳二手房成交5495套 环比增长4.2% [3] - 一二手住宅网签总量7116套 环比上涨3.9% [3] - 市场成交活跃度是政策红利、城市利好与市场规律三重因素共振的结果 [3] 豪宅市场热销 - 深圳湾澐玺项目开盘推出348套209至1150平方米大户型 首开销售金额达130亿元 创2025年全国单盘销售总额最高纪录 [3] - 高端住宅成交占比提升 深圳湾、后海等核心片区房源受高净值人群关注 [3] - 顶级豪宅产品集中入市有望带动深圳房地产市场成交及价格提升 [4] 二手房市场以价换量 - 11月深圳二手住宅成交均价为每平方米5.7万元 环比下降3.2% [5] - 价格下跌主要受刚需房源占比上升及业主议价空间加大影响 [5] - 300万元至500万元刚需客群成交占比上涨 [5] - 二手房成交量能维持在一定水平关键是业主在价格上的让步 [6] 市场驱动因素分析 - 9月深圳出台限购放宽等优化政策效应逐步释放 [3] - 2026年APEC会议在深圳举办强化市场对城市发展潜力预期 [3] - 年底传统置业旺季供需两端积极互动推动成交回暖 [3] - 现阶段市场仍以自住型需求为主 投资型需求尚未被激发 [6]

房地产市场整体趋势 - 房地产市场回暖程度超出预期，积极信号正在浮现 [1] - 商品房销售降幅正在收窄，待售面积连续8个月减少，房地产企业资金状况逐步改善，市场逐渐企稳 [4] - 房地产市场正处于转型调整期，整体趋势正朝积极方向发展 [7] 购房需求与意愿 - 个人住房贷款余额同比小幅下降0.3%，但增速较去年末提高1个百分点，为近一年来首次显著回升，预示购房意愿增强 [1] - 有刚性需求的购房者因结婚、子女教育等因素持续入市，当前良好的政策环境和较低利率水平提供了机会 [4] - 购房者数量增加是刚性需求和改善性需求释放的综合结果，购房者更加理性，将购房视为改善生活质量的方式而非快速致富途径 [4][7] 政策支持与购房成本 - 央行统一调整房贷最低首付比例至15%，多个城市取消首套房和二套房首付比例差异，大幅降低购房门槛 [3] - 央行下调存量房贷利率，部分城市推出如“三低一宽”政策，允许初期每月仅偿还100元最低本金，缓解前期还款压力 [3] - 央行表示2025年仍有降息空间，五年期以上LPR有望进一步下调，将降低购房成本 [6] 银行信贷投放 - 国有六大行房贷余额仍在收缩，但股份制银行和城市商业银行开始积极发力 [3] - 民生银行前三季度按揭贷款投放同比增长24%，其中二手房投放增长30%以上 [3] - 平安银行住房按揭贷款余额较去年末增长8.1%，表明银行对市场持乐观态度 [3] 市场分化与区域表现 - 市场分化现象明显，一线城市中上海10月新房价格环比上涨0.3%，而北京、广州和深圳出现小幅下降 [4] - 二线城市如苏州、杭州成交量回暖明显 [4] - 三线城市整体仍在下降，但10月二手房成交面积同比微涨0.2%，出现积极信号 [4]

公司业务动态 - 公司正努力应对香港商业房地产领域的市场挑战 [1] - 公司拥有3处10年前收购的与投资业务相关的房地产并正在处理相关问题 [1] - 其中一处房地产已全部出租且相关贷款已重新协商 [1] - 另外两处房地产正与银行进行协商处理 [1] - 住宅并非公司在香港的主要投资方向 [1] 行业市场观察 - 香港住宅房地产市场出现回暖迹象 [1]

宏观经济数据与市场预期 - 投资者等待美国重要通胀数据以判断美联储货币政策走向[1] - 美国9月成屋销量因抵押贷款利率降至一年多来最低水平而小幅上升 显示房地产市场出现回暖迹象[1] 主要股指表现 - 美国三大股指集体上涨 道指上涨0.31% 标普500指数上涨0.58% 纳指上涨0.89%[1] - 科技股和芯片股在接连下跌后迎来反弹[1] - 中概股普遍走高 纳斯达克中国金龙指数上涨约1.7%[1] 公司财报与股价 - 芯片公司英特尔公布的最新财报好于分析师预期[1] - 英特尔公司股价在盘后交易中上涨超过7%[1]

中国内地房地产市场前景 - 租金走势是判断市场是否回暖的关键先兆，市场预计在2026年下半年见底 [1] - 一线城市租赁市场成交活跃，约半数人口通过租房解决居住需求 [1] - 市场呈现结构性分化，高端住宅销售表现强劲，改善性需求被激活 [1] 香港住宅市场前景 - 当前市场因失业率上升及短期供应过剩而承压 [1] - 未来三至四年将出现供不应求局面，后市表现被看好 [1] - 随着美联储降息，香港银行同业拆息预计从约3%降至年底的2.2%，并在明年进一步下探至1.6%，为楼市提供支撑 [2] 香港写字楼市场前景 - 2026年写字楼新供应大幅减少，预计出租率于2027-2028年会稳步上升 [2] - 租金预计将继续下跌，或到2026年底才会见底回稳，目前甲级写字楼租金已显现触底迹象 [2][3] - 投资者在买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平，市场真正复苏需依赖投资者入场 [2][3] - 一宗大型交易为阿里巴巴和蚂蚁集团斥资9.25亿美元购置13层商业写字楼，总建筑面积约30.16万平方英尺，预计于2025年完成 [2]

核心观点 - 2025年9月中国70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅普遍收窄，市场呈现企稳迹象 [1][4][5] - 新建商品住宅销售价格同比上涨城市数量从8月的5个增加至9月的8个 [1][4] - 房地产政策的持续优化是推动市场回暖，尤其是一线城市在传统销售旺季表现较好的关键原因 [1][7] 各线城市价格表现 - 一线城市新建商品住宅价格同比下降0.7%，降幅较上月收窄0.2个百分点 [1][4] - 二线城市新建商品住宅价格同比下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点 [1][4] - 三线城市新建商品住宅价格同比下降3.4%，降幅收窄0.3个百分点 [1][4] - 一线城市二手住宅价格同比下降3.2%，降幅收窄0.3个百分点 [5] - 二线城市二手住宅价格同比下降5.0%，降幅收窄0.2个百分点 [5] - 三线城市二手住宅价格同比下降5.7%，降幅收窄0.3个百分点 [5] 重点城市价格变动 - 新建商品住宅价格同比上涨的8个城市为上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐、南宁、宜昌和三亚 [1][4] - 上海新建商品住宅价格同比上涨5.6%，环比上涨0.3% [4][7] - 北京新建商品住宅价格同比下降2.6%，环比上涨0.2% [4][7] - 广州新建商品住宅价格同比下降4.1%，环比下降0.6% [4][7] - 深圳新建商品住宅价格同比下降1.8%，环比下降1.0% [4][7] 政策影响与市场反应 - 上海下调存量房贷利率，北京优化公积金提取范围并提升二套房公积金贷款最高额度至100万元，政策协同推动房价企稳 [7] - 北京核心区域优质改善型房源入市及外围区域限购政策放松，共同推动新房价格环比上涨 [7] - 市场实际成交活跃，例如北京中建·运河玖院项目首开销售额达47亿元，去化率70.94%；上海静安玖上琅宸项目首批房源开盘售罄 [7] 市场趋势解读 - 上海、杭州、成都因年轻人口聚集、人口导入快、商业活跃度高，房地产市场企稳基础更为扎实 [5] - 同比指标改善表明部分城市房价泡沫已逐步出清，市场正进入止跌企稳的新阶段 [6][8] - 经历近五年调整后，市场自身已具备趋稳基础，房价泡沫得到有效挤压，回稳基础更加牢固 [8]