深圳房地产市场2026年初表现 - 2026年1月深圳全市新房和二手房累计网签超过1万套 其中二手房网签套数同比增加25% 环比增加7% 且连续三周上涨[5] - 二手房市场自2025年3月以来 录得量连续10个月超过5000套 其中2025年12月录得6613套 创下小高峰[5] - 2026年1月 一手商业用房成交占新房成交总量的35.5% 二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5% 较2022年高峰期分别提高2.7个百分点和4.8个百分点[6] 具体项目销售情况 - 2026年深圳首个安居房项目深铁铭著实现“日光” 181套房源全部售罄 项目吸引662户合格家庭认购 申购比例达1:3.6[1][3] - 深铁铭著安居房项目位于宝安区松岗街道 紧邻地铁6号线、11号线、12号线交汇的松岗站 项目包含两房户型130套（建筑面积约68平方米）和三房户型51套（建筑面积约86-88平方米） 为准现房 预计2026年底前交付[3][5] - 2025年12月28日开盘的中信信悦湾项目 目前已去化近80% 同片区于12月29日开盘的后海玺家园项目同样实现“日光”[6] 市场驱动因素 - 开年以来房地产市场迎来政策红利 包括个人销售购买不足2年的住房增值税率从5%下调至3% 以及延续“卖一买一”的个税退税政策 有效降低了居民交易成本[5] - 市场对价格合理、区位优越、配套完善的住房需求热切 深铁铭著热销反映了刚需家庭的期待[5] - 新房市场优质项目供应明显增加 “好房子”实现热销[6] 行业展望与供应 - 行业专家表示 目前房地产相关指标正逐步回归至合理区间[8] - 展望2026年一季度 后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市 预计房地产市场将进一步回暖[8]

文章核心观点 - 深圳市房地产市场在2026年初呈现全面回暖态势，新房、二手房、安居房及商业用房市场均表现活跃，市场已进入稳步回升通道 [1][2][3] 市场整体表现 - 2026年1月深圳新房和二手房累计网签超过1万套，其中二手房网签套数同比增加25%，环比增加7%，连续三周上涨 [1] - 2025年3月以来，深圳二手房录得量连续10个月超过5000套，其中12月录得6613套，创下小高峰 [1] - 2026年元旦期间，乐有家门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [1] 新房与高端住宅市场 - 新房市场中优质项目供应增加并实现热销，例如中信信悦湾（备案均价24.8万元/平方米）去化近8成，后海玺家园（备案均价15.0万元/平方米）开盘当日售罄 [1] - 2026年一季度预计有后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目陆续入市 [3] 安居型商品房市场 - 2026年1月31日，深圳今年首个配售的安居房项目深铁铭著坊开盘售罄，实现“日光”，该项目为存量安居房，房源181套，合格认购家庭662户，申购比约1:3.6 [1][2] - 深圳已停止新增建设安居型商品房，存量项目将有序推出 [2][3] 商业用房与公寓市场 - 2026年1月，深圳一手商业用房成交占新房成交总量的35.5%，二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5%，较2022年高峰期分别提高2.7个百分点和4.8个百分点 [2] - 部分小户型公寓因门槛低、租金回报率高（如罗湖龙园创展大厦、坪山深城投中心公馆等项目租金回报率超4%）而受市场青睐 [2] - 高端公寓市场同样受认可，如联泰超总湾商务公寓（均价约15万元/平方米）开盘去化率达76.0% [2] 政策与宏观经济支撑 - 2026年初房地产市场迎来政策红利，包括将不满两年房产交易增值税率从5%降至3%，延续“卖一买一”个税退税政策，将商业用房购房贷款最低首付比例从不低于50%调整为不低于30%，以及允许符合条件的“白名单”项目贷款展期5年 [3] - 2025年深圳GDP同比增长5.5%，规模以上工业总产值和增加值连续4年保持全国城市“双第一”，强劲的经济基本面有助于改善居民就业与收入预期，提振房地产需求 [3] - 深圳租金回报率已回升至1.8%左右，高于银行大额存单年利率水平（约1.6%） [3] 未来市场展望 - 随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入，预计将推动刚需置业、改善换房以及资产配置等需求持续释放，深圳市房地产市场将持续回暖 [3]

文章核心观点 深圳房地产市场在2026年初延续回暖态势，新房、二手房及商业用房市场均表现活跃，市场筑底企稳具备政策与基本面支撑，预计回暖态势有望延续 [3][5][8] 市场整体表现 - 2026年1月深圳新房与二手房累计网签1万余套，与2025年12月基本持平 [3][5] - 2026年1月二手房网签套数同比增加25%，环比增加7%，连续三周上涨 [3][5] - 2025年12月二手房录得量达6613套，自2025年3月以来连续10个月超5000套 [5] - 2026年元旦期间，乐有家门店二手住宅看房量同比上涨81%，签约量同比上涨43% [5] 新房与保障房市场 - 新房市场中，优质项目实现热销，例如中信信悦湾（备案均价24.8万元/平方米）去化近8成，后海玺家园（备案均价15.0万元/平方米）开盘当日售罄 [6] - 2026年首个安居房项目深铁铭著坊（配售均价20750元/平方米）推出181套房源，吸引662户合格家庭认购，申购比例达1:3.6，选房当日全部售罄 [1][3][6] - 深圳已停止新增建设安居型商品房，深铁铭著坊为存量项目代表 [6] 二手房与需求变化 - 二手房市场需求持续增加，深圳市房地产中介协会表示许多购房者正从犹豫转向行动 [5] - 市场进入稳步回升通道 [5] 商业用房市场 - 2026年1月，一手商业用房成交占新房成交总量的35.5%，较2022年高峰期提高2.7个百分点 [7] - 2026年1月，二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5%，较2022年高峰期提高4.8个百分点 [7] - 小户型公寓因门槛低、租金回报率高（如部分优质楼盘回报率超4%）而受青睐 [7] - 高净值人群认可优质公寓，例如联泰超总湾商务公寓（均价约15万元/平方米）开盘去化率达76.0% [7] 政策与基本面支撑 - 2026年开年迎来多项政策红利：不满两年房产交易增值税率从5%降至3%；延续卖一买一个税退税政策；商业用房购房贷款最低首付比例由不低于50%调整为不低于30%；符合条件的“白名单”项目贷款可展期5年 [8] - 2025年深圳GDP同比增长5.5%，规模以上工业总产值、增加值连续4年保持全国城市“双第一” [8] - 深圳租金回报率已回升至1.8%左右，高于银行大额存单年利率水平（约1.6%） [8] 未来展望与供应 - 2026年一季度，后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市，存量安居型商品房项目将有序推出 [8] - 随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入，刚需、改善及资产配置等需求有望持续释放 [8] - 深圳市房地产市场有望延续回暖态势 [8]

深圳房地产市场整体表现 - 2026年1月深圳新房和二手房累计网签1万余套 与2025年12月基本持平 市场延续2025年底回暖态势 [1] - 2026年1月深圳二手房网签套数同比增加25% 环比增加7% 连续三周上涨 市场进入稳步回升通道 [1] - 2025年3月以来 深圳二手房录得量连续10个月超5000套 其中2025年12月录得6613套创下小高峰 显示市场需求持续增加 [1] 新房与安居房市场 - 新房市场优质项目热销 例如中信信悦湾备案均价24.8万元/平方米 去化近8成 后海玺家园备案均价15.0万元/平方米 开盘当日售罄 [2] - 2026年1月31日 深圳今年首个配售的安居房项目深铁铭著坊开盘售罄 该项目为存量安居型商品房 房源181套 合格认购家庭662户 申购比约1:3.6 [1][2] - 深圳已停止新增建设安居型商品房 存量项目如深铁铭著坊因交通便利、配套齐全成为市场关注热点 [2] 商业与公寓市场 - 2026年1月 深圳一手商业用房成交占新房成交总量的35.5% 二手商业用房成交占二手房成交总量的20.5% 较2022年高峰期分别提高2.7个百分点和4.8个百分点 [5] - 小户型公寓因入手门槛低、租金回报率高受到市场青睐 贝壳研究院监测显示罗湖龙园创展大厦、坪山深城投中心公馆等优质楼盘租金回报率均超4% [5] - 高净值人群对稀缺资源优质公寓认可度较高 例如联泰超总湾商务公寓均价约15万元/平方米 开盘去化率达76.0% [5] 政策与经济基本面支撑 - 2026开年房地产市场迎来政策红利 包括不满两年房产交易增值税率从5%降至3% 延续卖一买一个税退税政策 商业用房购房贷款最低首付比例由不低于50%调整为不低于30% 符合条件“白名单”项目贷款可展期5年 [6] - 2025年深圳GDP同比增长5.5% 规模以上工业总产值、增加值连续4年保持全国城市“双第一” 城市经济基本面强劲 [6] - 深圳租金回报率已回升至1.8%左右 高于银行大额存单年利率水平约1.6% [6] 市场展望与未来供应 - 2026年一季度 后海沄玺花园二期、地铁前海时代广场和海晏府等高端优质住宅项目将陆续入市 存量安居型商品房项目将有序推出 [6] - 随着APEC会议举办带来的城市红利以及常住人口持续净流入 刚需置业、改善换房以及资产配置等需求有望持续释放 深圳市房地产市场有望延续回暖态势 [6]

2026年1月中国房地产市场表现 - 百强房企1月实现销售操盘金额1654.5亿元 [1][16][17] - 核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降，有助于稳定市场预期 [15] - 全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡 [32] - 重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [32] 2026年1月房企销售榜单核心数据 - 销售操盘榜前三名：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.8亿元）、华润置地（116.5亿元）[8] - 销售全口径榜前三名：保利发展（156.0亿元）、中海地产（144.8亿元）、华润置地（116.5亿元）[8] - 销售权益榜前三名：中海地产（133.2亿元）、保利发展（123.0亿元）、华润置地（79.4亿元）[8] - 百强房企各梯队销售操盘金额门槛在2025年1月均有所降低 [20] 房企表现亮点 - 2026年1月共有7家企业首次进入TOP100榜单，其中中信城开（央企）以21.74亿元操盘销售额直接进入TOP30 [23][24] - 首次入榜企业中，4家为中小民营房企，显示在市场筑底背景下部分房企经营平稳，实现逆势爬升 [23] - 百强房企中业绩同比增长的企业共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [27] - 增幅前十的房企中，6家为民营房企，部分企业业绩大幅回暖 [27] - 君一控股（民营）同比增幅达757.4%，海岸集团（民营）增幅达488.2%，联泰地产（民营）增幅达450.9% [29] - 中建壹品（央企）和邦泰集团（民营）进入操盘销售TOP20，其中邦泰集团业绩增长主要得益于自2021年以来的大规模错峰投资 [27][28] 2026年1月房地产相关政策要点 - 中央政策聚焦城市更新、融资优化、财税优惠等维度 [33] - 支持城市更新，鼓励利用存量土地、房产资源发展国家支持产业，给予不超过5年过渡期政策 [33] - 金融支持力度加大，央行下调再贷款利率0.25个百分点至1.25%，将商办用房最低首付比例降至30% [33] - 优化房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款展期期限延长至5年，缓解房企资金周转压力 [33] - 财税优惠政策延续加码，居民换购住房个税退税政策延至2027年底，延续公租房相关税收优惠，覆盖七大税种 [33]

深圳二手房市场近期表现 - 1月19日至25日当周，深圳二手房录得量为1680套，环比增长1.6%，连续三周保持上升趋势 [1] - 同期全市新建商品住宅成交637套，环比增长9.8% [1] - 当周市场新增委买合同量环比增长3.3%，供需两端均呈现回暖态势 [1] 市场成交结构特征 - 截至1月26日，深圳1月以来总价300万元以下房源成交占比为29.5%，相较2025年12月提升1.4个百分点，达到近一年高位 [1] - 同期总价1500万元以上的高端房源成交占比也出现小幅上涨 [1] - 去年11月底四大顶豪入市带动豪宅片区二手成交上涨，深圳湾片区自11月以来月度看房量上涨约40% [1] - 恒裕滨城二期自11月以来已成交超10套，显示高净值人群对市场看好 [1] 市场趋势与前景展望 - 行业分析认为后续成交量有望延续稳中有升的走势 [1] - 随着政策环境持续优化，房地产利好政策效应将进一步显现 [2] - 2026年大湾区楼市有望在震荡中逐步筑底，市场正从“政策市”走向“需求市”，真实居住与改善性需求将成主导力量 [2]

核心观点 - 近期房地产支持政策落地后，部分城市楼市活跃度逐步提升，市场呈现回暖迹象，表现为交易量增长、价格止跌、客户信心修复 [1][2] - 政策环境持续宽松，从信贷、税费、公积金等多维度协同发力，预计将推动新房与二手房市场延续缓慢修复态势 [3][4] 市场表现与数据 - **北京市场**：政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家二手房交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33%，新增客源量和带看量分别增长14%和18% [1] - **上海市场**：截至1月20日，上海链家二手房成交量环比上涨15%，成交价出现止跌信号，新房及客源成交周期缩短，二手房挂牌量连续9个月下降 [2] - **其他热点城市**：1月前两周，58安居客平台用户主动发起微聊次数同比增长8.6%，留电咨询用户数同比增长7.1% [2] - **部分城市二手房价环比上涨**：武汉二手住房均价10763元/平方米，环比上涨0.74%；大连均价10835元/平方米，环比上涨1.84%；青岛均价11876元/平方米，环比上涨0.51% [2] 政策影响与行业动态 - 中央及各地稳楼市举措涵盖信贷支持、税费优惠、公积金优化等多维度，多地首套房贷利率进入“2字头”，换房个税退税政策延长至2027年底 [3] - 开年以来多地密集出台优化政策：南京推行“电子房票”全城通兑并延长存量房公积金贷款期限；天津上调公积金贷款最高限额，二孩及以上家庭首套住房贷款额度可达144万元；厦门、沈阳也从公积金方面优化政策支持刚需及新市民 [4] - 政策作用逐步显现，用户从“浏览”转向“行动”，市场观望情绪缓解，买家议价空间收窄 [3] - 政策能够提升潜在客户规模及购买力，但由于住房交易周期长，政策效果预计在更长周期内逐步显现 [4] 市场展望与预期 - 在政策加持、优质地块供应增加、购房成本下行等因素支撑下，新房与二手住宅市场预计将延续缓慢修复态势，房地产市场正朝着良性循环方向调整 [3] - 政策环境有望持续宽松，北上深等一线城市在购房资格、补助、信贷等方面仍有调整余地，预计将持续释放潜在购房需求 [4] - 市场需求预期有望逐步改善，但区域与项目分化格局仍将持续 [4] - 考虑到一季度季节性规律及春节时间偏晚，节后市场更有可能出现温和复苏态势 [1][4]

市场成交量表现 - 2026年第4周深圳市二手房（含自助）共计录得1,680套，环比增长1.6% [1] - 市场进入稳步回升通道，二手房录得量已连续3周保持上升趋势 [1] - 单周录得量再次突破1,600套 [1] 市场供需与趋势 - 从需求端（委买合同）来看，市场新增需求量小幅上升，本周环比增长3.3% [3] - 结合二手录得量持续走高，表明当前市场供需两端均呈现回暖态势 [3] - 后续成交量有望延续稳中有升的走势 [3]

行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 近期部分城市成交出现回暖迹象，但不能简单认定为市场止跌回稳，持续性仍需观察[1] - 认为目前两类政策会有作用：一是降息、贴息类影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、以及救助负债的企业和居民主体等直接投放大量资金的政策[1] - 2026年重点关注房地产相关政策力度[1] - 2026开年稳预期信号持续强化，预计年内有机会出台更大力度的政策组合，建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度[5] - 建议左侧布局[5] 近期市场表现与事件评述 - 近期部分核心城市二手房成交显著提升，市场出现回暖迹象[2] - 上海交易量已连续3个月超过1.6万套（以每月前23天计算），年初至1月23日累计同比降幅加速缩窄至7%[2] - 深圳1月成交量达到0.4万套，较去年12月同期提升6%，累计同比降幅加速缩窄至9%[2] - 推测市场回暖可能与以下因素相关：1）去年8月-11月房价加速下滑后恐慌情绪释放后的修复反弹；2）今年春节较晚，部分需求前置到1月；3）股市财富效应传导至楼市；4）开年政策文章传递出政策将从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”的核心导向，市场对2026年政策预期提升[2] - 住建部与自然资源部联合发布通知，明确对发展国家支持产业的存量土地和房产资源，设定最长5年不改变用地主体和规划条件的灵活过渡期政策，有助于盘活存量资产[3] 行业数据总结 - 2025年新建商品房销售面积为8.8亿平米，同比下降8.7%，降幅较2024年收窄4.2个百分点[4] - 2025年新建商品房销售额为8.4万亿元，同比下降12.6%，降幅较2024年收窄4.5个百分点[4] - 2025年新开工面积同比下降20.4%，降幅较2024年略收窄[4] - 2025年竣工面积同比下降18.1%，同比降幅有所收窄[4] - 2022-2025年开工的持续下行将传导至2026年的竣工延续双位数下降[4] - 第4周（报告期）房地产指数（申万）周度涨幅+5.2%，房地产板块较沪深300指数相对收益为+5.8%[8] - 第4周30城新房销售成交面积115万平方米，较第3周减少10%；从年初至今累计同比减少38%[8] - 第4周18城二手房销售1.7万套，较第3周增加5%；从年初至今累计同比减少9%[8] 投资建议与标的 - 认为以下三类标的有望获得超额收益：[5] 1. 优质开发商：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务[5] 2. 商业地产运营：购物中心行业具有马太效应，头部商场能稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性、红利性[5] 3. 房产经纪平台：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强议价能力；政策兑现或市场复苏将带来较大业绩向上弹性[5]

政策环境与市场反应 - 近期一系列稳定房地产市场的政策落地，包括换购住房退还个人所得税政策第二次延期、存量个人公积金贷款利率下调、北京放宽非京籍家庭购房条件等 [1] - 政策调整降低了购房门槛和成本，带动了部分城市优质房源热度提升，例如北京有经纪人表示政策出台当周其门店即成交了3套 [2] - 政策调整有利于刚需客户积极入市，并为置换、改善型客户提供良好外部市场条件，其影响更有可能在一二季度市场中持续显现 [2] 市场结构变化与现状 - 住房市场进入存量时代，二手房市场规模正在上升，2025年二手房成交面积在新房和二手房交易总量中占比升至44.6%，较2024年提升2.7个百分点 [2] - 北京、上海、广州、重庆、成都、南京、沈阳等城市二手住宅成交面积占比均超六成 [2] - 2025年全年全国房地产开发投资、新建商品房销售等指标同比仍有下降，部分城市市场在二季度后出现一定反复，但未改变市场趋稳的整体态势 [3] 市场分化特征 - 市场呈现“核心更稳、优质更强”的分化特征，经济新动能成长更快的城市或区域表现更为活跃，前期库存压力较小的市场整体更活跃 [4] - 各地“好房子”项目普遍呈现热销状态，而产品力不足的存量老盘去化周期相对更长，例如武汉中心城区核心地段高品质新盘首次开盘去化率普遍能达到70%以上 [4] - 当前大部分城市市场承压的核心原因在于此前供需结构性错配导致的库存压力 [4] 供给端调整与成效 - 供给端坚持“控增量、去库存、优供给”是市场整体回暖的先决条件，供应压力较大的城市，政府不再盲目供地，企业不再盲目拿地上项目 [4] - 2025年末，商品房待售面积76632万平方米，较年初减少3259万平方米 [4] - 商品房销售面积明显高于房屋新开工面积，体现出供给端控增量措施与需求端提振消费措施协同发力的效果 [4] 行业展望 - 业界认为，相关举措将促进供需平衡与结构优化，让房地产在增量存量并重、供需两端发力中走出高质量发展新路径 [5]