政策调整方向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 强调结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 政策思路从稳市场向促发展转变 [1] - 北京放松五环外限购政策 允许京籍家庭在五环外新增一套购房资格 非京籍家庭购房社保年限要求降低 释放约30%新增购房需求 [3] - 全国超过30个城市优化公积金政策 包括提高贷款额度 放宽提取条件 推行商转公 郑州单人最高贷款额度上调至80万元 武汉允许二孩家庭公积金贷款额度上浮20% [3] 市场表现与需求变化 - 1-7月全国商品房销售面积同比下降6.5% 降幅较一季度收窄3.2个百分点 70个大中城市中6月新建商品住宅价格环比上涨城市数量较年初增加15个 [5] - 改善型需求成为市场新动能 重点城市120平方米以上户型成交占比同比提升5-8个百分点 但7月以来部分城市成交量环比回落10%-15% 市场信心仍需巩固 [5] 政策执行挑战 - 因城施策精准度有待提升 部分三四线城市政策力度与市场实际脱节 如某中部城市首付比例降至15%但居民收入预期不稳导致政策效果有限 [7] - 存量房贷利率与新增房贷利差过大形成利率剪刀差 抑制改善需求释放 部分城市在城中村改造中过度依赖货币化安置 加剧局部区域供需失衡 [7] 未来政策发力点 - 优化限购政策的梯度退出机制 除北京外 上海 深圳等城市或在外围区域跟进调整 [9] - 建立动态化房贷利率调整机制 缩小新旧房贷利差 完善保障性住房与商品住房联动体系 如杭州试点市场价购买折扣价租赁模式 [9] - 住建部调研显示约60%购房者期待进一步降低交易税费 或成为下一步政策储备选项 [9] 行业长期发展趋势 - 以城中村改造为代表的城市更新行动将催生每年约1万亿规模的投资需求 [11] - 改善型需求释放倒逼房企提升产品力 促进市场从量到质的转变 政策持续精准发力与市场理性预期共同构建房地产发展新模式 [11]

政策调整方向与力度 - 一线城市率先松绑限购 北京上海部分区域取消社保限制 降低购房门槛[3] - 首付比例降至历史低位 首套房低至15% 二套房达25% 房贷利率持续下行 部分城市首套利率跌破3.5%[3] - 央行多次降准降息 释放流动性 降低企业融资成本 鼓励金融机构加大对房地产企业信贷支持[3] 政策目标与行业影响 - 稳定房地产市场以支撑宏观经济增长 带动建筑装修家电等上下游产业协同发展[5] - 满足居民合理住房需求 通过降低购房门槛和成本实现住房梦想 提高生活质量[5] - 推动行业转型升级 鼓励企业投入绿色建筑和智能化住宅 提高产品品质和服务水平[5] 市场供给端现状 - 新开工面积低于销售面积 新房价格下跌 部分城市库存去化周期缩短至14个月[6] - 优质地块溢价率回升 北京上海等超一线城市常住人口保持2%年均增长 优质地块溢价率回升至8.5%[6] 市场需求端制约因素 - 经济增速放缓抑制居民购房意愿和能力 人口结构变化对购房需求产生抑制作用[8] - 三四线城市因人口持续流出导致购房需求萎缩[8] 房价走势分化特征 - 全国百城新房均价连续18个月环比下跌 一线城市二手房价也出现下跌[9] - 一二线城市核心地段房价预计上涨3%-5% 因人口流入和改善性需求集中爆发[9] - 三四线城市去化周期长达2年以上 通过降价促销手段变相降价 投资风险较大[10] 不同购房群体策略差异 - 刚需购房者应关注地段配套交通教育资源优质房源 利用低利率和低首付政策减轻经济压力[12] - 改善型购房者可利用开发商冲销量契机实现置换升级 重点关注学区房等特殊需求房源[13] - 投资购房者需规避三四线城市 聚焦一二线核心地段稀缺资产 注重长期价值和现金流回报[14]

全国房地产市场核心指标表现 - 1-7月新建商品房销售面积51560万平方米同比下降4.0% 其中住宅销售面积下降4.1% [1] - 1-7月新建商品房销售额49566亿元同比下降6.5% 其中住宅销售额下降6.2% [1] - 7月商品房待售面积较2月末库存高峰减少3405万平方米 降幅达4.3% [1] 房地产开发企业资金状况 - 1-7月房地产开发企业到位资金57287亿元同比下降7.5% [3] - 国内贷款9207亿元实现正增长0.1% 利用外资17亿元增长3.2% [3] - 自筹资金23230亿元下降8.5% 定金及预收款16815亿元下降9.9% 个人按揭贷款7918亿元下降9.3% [3] 各线城市房价环比变动 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 二线城市新建商品住宅价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 [3] - 三线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 降幅与上月持平 [3] 重点城市房价分化特征 - 北京新房价格环比持平 上海环比上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [4] - 三亚新房价格连续4个月上涨 成为二线城市中少数上涨城市 [4] - 70城中仅太原二手房环比上涨 西宁持平 其余68城均下跌 [4] 市场供需与政策影响 - 二手房市场下行趋势增强 上海挂牌时长增加12.23% 反映市场需求疲软 [6] - 核心城市呈现企稳回暖迹象 非核心区域面临量价双杀局面 [6] - 北京五环外限购放松 海南优化调控等政策推动8月市场热度上升 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市"（维持）[1] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策，有助于定向去化五环外库存，信号意义积极，需关注上海、深圳政策跟进可能性[5] - 二手房市场成交压力加大：北京二手房成交26.69万方（环比-1.14%），上海成交36.65万方（接近2024年10月水平）[5] - 新房市场预计8月末开发商将加大推盘力度迎接"金九"，核心区域"好房子"去化有保障[5] - 推荐关注三类标的： 1) 产品力强且能在核心区域新增土储的开发商（华润置地、滨江集团、建发国际集团）[5] 2) 商业地产领域高护城河公司（华润万象生活、太古地产、恒隆地产）[5] 3) 二手房中介机构（贝壳-W、我爱我家）及博时恒生港股通高股息率ETF[5] 市场行情 - 上周房地产板块上涨2.16%，跑赢上证指数0.05个百分点，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][10] - A股地产股涨幅前三：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份[5][10] - H股地产股涨幅前三：华音国际控股、信德集团、弘阳地产[5][24] - 物业股涨幅前三：浦江中国、佳兆业美好、和泓服务[5][30] 行业数据 新房市场 - 30大中城市新房销售面积126.45万方（累计同比-3.71%），一线城市成交33.32万方（累计同比+3.57%），二线城市62.97万方（累计同比-8.16%）[5] - 重点城市新房成交环比分化： - 上海+3.28%[66] - 武汉+8.81%[76] - 苏州+16.35%[77] - 杭州-15.18%[73] 二手房市场 - 重点10城二手房成交147.84万方（累计同比+14.23%），但环比持续回落[60][62] - 北上深二手房成交变化： - 北京+1.4%[64] - 上海-1.91%[66] - 深圳-5.86%[65] 土地市场 - 百城住宅土地成交规划建面累计同比+1.84%，其中： - 一线城市+1.16%[32] - 二线城市+14.99%[36] - 三线城市-8.36%[36] - 土地溢价率较前周下降[37] 重点公司估值 - 港股地产股PE估值： - 华润置地8.16倍（2025E）[85] - 龙湖集团10.65倍[85] - 贝壳-W 29.37倍[85] - 地产ETF表现：博时恒生港股通高股息率ETF周回报2.95%[88]

政策废止背景 - 沈阳市房产局于7月28日废止8个房地产相关文件 时间跨度为2017年至2022年 涵盖限地价 限购 限贷 购房补贴 卖旧买新 支持多孩家庭改善等多个维度[1] - 被废止文件中仅2020年《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》为收紧性政策 其余7项均为放宽性政策 主要集中在优化限购门槛 降低购房成本 给予购房补贴等方面[1] 政策废止原因 - 政策生命周期视角下 这些文件是根据当时市场环境出台的阶段性调控工具 随着市场环境显著变化 部分政策失效 重复或矛盾 废止有利于增强政策清晰性与权威性并降低管理和执行成本[1] - 2020年收紧性政策曾通过限房价 竞配建 竞自持等方式管控土地市场热度 遏制过度炒作 但当前房地产市场进入调整阶段 该类政策已无继续执行必要性[1] - 7项放宽性政策一并退出反映政策迭代和版本更新逻辑 例如2022年文件将二套房首付比例从50%下调至40% 但当前全国标准已降至15% 保留旧政策易造成信息混乱影响落地效果[2] 政策导向信号 - 此次废止释放明确信号 下半年房地产政策将延续2024年以来四个取消 四个降低 两个增加主线[3] - 政策废止不代表政策收紧或支持减弱 而是为更具针对性的新一轮政策腾挪空间[3] - 各地城市正围绕稳楼市持续出台政策组合拳 例如成都7月21日出台17条措施 涉及提升供应质量 满足多样化需求 推进盘活存量 发挥公积金制度功效四大方面 包括优化公积金计算方式 新房网签子女即可入学 加大房票安置力度等具体举措[3] 政策清理意义 - 沈阳清理政策文件是对既有政策库的系统整理 为后续更大力度的政策腾挪空间 提升政策落地效率和行政执行效能[3]

沈阳市废止8项房地产政策 - 沈阳市房产局于7月28日废止8项房地产相关文件 时间跨度为2017年至2022年 涵盖限地价 限购 限贷 购房补贴 卖旧买新 支持多孩家庭改善等多个维度 [1] - 被废止文件中仅2020年《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》为收紧性政策 其余均为放宽性政策 主要集中在优化限购门槛 降低购房成本 给予购房补贴等方面 [1] - 2020年收紧性政策曾通过"限房价""竞配建""竞自持"等方式管控土地市场热度 有效遏制过度炒作 但当前市场进入调整阶段 该类政策已无继续执行必要 [1] 政策废止背后的逻辑 - 7项放宽性政策一并退出反映政策迭代和版本更新的必然逻辑 例如2022年将二套房最低首付比例从50%下调至40%的政策 目前全国标准已降至15% 保留旧版政策易造成信息混乱 [2] - 政策废止释放明确信号 下半年房地产政策将延续2024年以来的"四个取消 四个降低 两个增加"主线 [2] - 政策废止并非意味着收紧或支持减弱 而是为更具针对性的新一轮政策腾挪空间 [2] 其他城市政策动态 - 成都市7月21日出台17条措施 涉及提升供应质量 满足多样化需求 推进盘活存量 发挥公积金制度功效四大方面 包括优化公积金计算方式 新房网签子女即可入学 加大"房票"安置力度等 [2] - 各地城市围绕"稳楼市"持续出台政策"组合拳" 沈阳清理政策文件是对既有政策库的系统整理 为后续更大力度的政策腾挪空间 提升政策落地效率和行政执行效能 [3]

公积金贷款政策调整 - 武汉市第二套个人住房公积金贷款最高额度由100万元提高至120万元 与首套房额度保持一致 [1][2] - 租房提取金额可与公积金账户余额合并计算贷款额度 例如过去一年租房提取5万元+账户余额10万元可按15万元计算 [2] - 政策组合拳包括多孩家庭补贴(二孩6万元 三孩12万元)和契税减免(首套全免 二套减半) [2][3] 楼市成交数据 - 6月武汉新建住房成交1.26万套 同比增加57.6% [1][3] - 6月商品房网签销售面积达161.26万平方米 环比增长64.8% [3] - 首套房贷款利率从4.6%降至3.05% 200万元房产可节省契税2-3万元 [2][3] 土地市场表现 - 2025年上半年武汉涉宅用地成交28宗 总金额114.07亿元 平均溢价率7.03%(去年同期0.73%) [1][4] - 三环内地块平均溢价率达12.63% 青山区和武昌区两宗地块溢价率超30% [4] - 绿城以27920元/平方米楼面价创武汉住宅成交价历史第二高 武昌傅家坡地块溢价22.42% [4] 政策延续性 - 阶段性购房优惠支持政策延长至2025年底 包括契税补贴等 [3] - 中心城区增加优质地块供给 采用"小而精"策略盘活土地市场 [5][6]

中山市房地产新政核心措施 - 开展2025年"以旧换新"购房消费券活动 [2] - 实施"新中山人安家中山"人才梯度购房补贴 [2][3] - 延长公积金贷款期限至法定退休年龄后5年 [3][12] - 下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [3][13] - 取消普通住宅与非普通住宅分类标准 [2] - 探索房票安置作为征收补偿新形式 [16] - 推进存量商品房收购用作保障性住房 [2][22] 公积金政策调整 - 首套房公积金利率降至2.1%（5年以下）和2.6%（5年以上） [3] - 二套房利率降至2.525%（5年以下）和3.075%（5年以上） [3] - 120万元30年期贷款首套房节省利息5.71万元 [3][15] - 多子女家庭156万元贷款首套房节省利息7.42万元 [15] 人才购房补贴细则 - 特聘人才/中山工匠可获购房金额2.5%消费券 [3] - 全日制本科或中级职称人才可获1.5%补贴 [3] - 普通外地就业人员可获1%补贴 [3] - 补贴需在2025年7月22日-10月31日完成首付款支付 [6] - 消费券仅限中山本地商户使用且不可提现 [6] 以旧换新政策要点 - 旧房出售与新房购买时间不限先后顺序 [8] - 新旧房产产权人需直接关联 [9] - 商业公寓不纳入活动范围 [10] - 需在2025年12月31日前完成交易 [8] 税收及交易成本优化 - 明确二手房交易增值税/个税/土地增值税优惠政策 [17] - 住房契税优惠政策参照2024年16号公告执行 [18] - 普通住宅增值率≤20%免征土地增值税 [20] 保障性住房收购标准 - 房源需满足"已建成+产权清晰"条件 [22] - 收购价格参考同地段保障房重置价上限 [22] - 优先选择交通便利、配套齐全的区位 [22]

房地产政策效果分析 - 6月份70个大中城市新房价格同比降幅继续收窄，一线、二线、三线城市同比降幅分别比上月收窄0.3个、0.5个和0.3个百分点 [1] - 上海和长沙新房价格环比涨幅并列第一（0.4%），西宁二手房价环比上涨0.1% [2][5] - 国家统计局副局长盛来运指出市场交易量改善、价格降幅收窄、资金来源改善三方面变化显示政策效果明显 [2][8] 房价数据表现 - 6月新房价格环比上涨城市14个（增加1个），二手房环比上涨城市仅1个（减少2个） [5] - 一线城市新房价格环比下降0.3%（降幅扩大0.1个百分点），上海逆势上涨0.4% [5] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%，二手房价格环比均下降0.6%（降幅扩大0.1个百分点） [5] - 一线城市新房价格同比下降1.4%（降幅收窄0.3个百分点），上海同比上涨6.0% [6] - 二、三线城市新房价格同比分别下降3.0%和4.6%（降幅收窄0.5个和0.3个百分点） [6] 市场动态与政策成效 - 上半年全国新建商品房销售面积同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5个百分点 [8] - 商品房销售金额下降5.5%，降幅同比收窄19.5个百分点，二手房交易量同比增长 [8] - 房地产开发企业到位资金降幅同比收窄16.4个百分点，其中国内贷款同比增长0.6%（去年同期下降6%） [9] - 6月末商品房待售面积连续四个月减少，较5月末减少479万平方米 [9] 行业趋势判断 - 房地产处于筑底和转型阶段，指标波动属正常现象，需进一步推动市场止跌回稳 [3][9] - 政策效果显现但销售面积和金额仍下降，行业修复需持续发力 [9]

政策组合拳 - 武汉市住房和城市更新局将加大政策组合拳力度，巩固回稳态势 [1] - 继续做好政策研究储备，特别是针对商办类房屋去化、特定人群购房补贴、加大高品质住房供应等方面完善政策工具箱 [1] - 推动市区平台公司研究开展跨区"以旧换新" [1] 市场信心与投资 - 引导企业加大投资，稳固市场信心 [1] - 加大开发贷款投放力度，力争全年"白名单"项目授信500亿元以上 [1] - 大力推进"拿地即开工"，力争今年新增房地产项目上市销售100个 [1]