政策调整核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此次调整前，商业用房贷款最低首付比例为50%，本次下调幅度为20个百分点 [2] 政策执行机制 - 各省级分行及派出机构可根据所在城市政府调控要求，在30%的全国统一最低首付比例基础上，自主确定辖区内的首付比例下限，体现因城施策原则 [2] 市场影响与解读 - 市场普遍认为，首付比例从50%下调至30%将显著降低购房者的初始资金压力，有助于释放购置需求 [2] - 中指研究院表示，此举有助于促进商办新房市场的活跃度，并认为这是支持商办用房去库存的具体表现 [2] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，此次政策下调与近期个税退税、住房品质提升等举措形成组合拳，共同传递出2026年房地产政策将持续发力、系统维稳的信号，有利于稳定房地产市场预期 [2]

行业背景与政策动因 - 2026年是“十五五”开局之年，房地产行业在经历四年多深度调整后，面临总量下行、结构分化的复杂格局，购房者观望情绪浓厚[1] - 行业核心指标自2021年峰值后持续回落，2025年1-11月房地产开发投资降至7.86万亿元，较2021年峰值跌幅超40%[3] - 2025年1-11月商品房销售面积回落至7.87亿平方米，较峰值跌幅超50%，已回到2009年水平[3] - 重点30城二手房价较历史峰值整体跌幅达39%，市场信心持续低迷[3] - 房企债务风险尚未完全出清，截至2025年10月，已有21家出险房企债务重组方案获批，但部分大型房企违约风险仍未出清[3] - 地方政府因土地收入锐减面临隐性债务压力，政策需以强力组合拳打破市场僵局[3] 政策核心特征与具体措施 - 政策最鲜明的特征是供需双侧协同发力，形成全方位政策支撑体系[5] - 需求端以降低购房成本为核心，2026年起存量住房公积金贷款利率统一下调25个基点，首套5年以上利率低至2.6%，50万元20年期贷款月供可减少61.65元[5] - 商业房贷利率同步跟进，部分城市首套利率进入“2时代”，上海一套500万元住房贷款30年可节省利息超50万元[5] - 地方积极响应，如厦门提高多子女家庭公积金贷款额度，沈阳放宽“商转公”条件，河南、莆田等多地发放购房补贴[5] - 供给端聚焦“控增量、去库存、优供给”，继续强化房地产融资“白名单”机制，保障房企合理融资需求，推动出险房企市场化、法治化债务重组[5] - 鼓励收购存量商品房用作保障房、安置房，通过专项债撬动银行贷款，盘活存量闲置土地[5] - 全国住房城乡建设工作会议明确提出推进现房销售制，规范预售资金监管，实施房屋品质提升工程，推进“好房子”建设[5] 政策初步成效与市场反应 - 政策核心目标在于重塑市场预期，已初步显现成效，有效缓解了购房者焦虑情绪[8] - 北京新政落地后首个周末，楼盘到访量与二手房带看量显著增长，网签量分别提升72.8%和37.4%[8] - 党刊开年定调重申房地产“国民经济基础产业”地位，纠正了市场对行业价值的认知偏差[8] - 租售比进入合理区间、房价收入比连续下降等市场基础条件改善，叠加政策红利，正逐步修复市场信心，推动刚需与改善性需求有序入市[8] 市场分化与未来挑战 - 政策效果充分释放仍面临挑战，市场分化格局将持续深化[8] - 部分三四线城市因人口流出、库存高企，需求激活效果可能有限[8] - 实际房贷利率偏高问题尚未完全解决，若物价持续低迷将削弱政策效力[8] - 地方政府财政实力差异可能导致政策落地精度不足，风险出清与模式转型仍需时间[8] - 未来政策需坚持因城施策，核心城市优化限制性政策，三四线城市重点去库存，同时加快构建租购并举住房体系，深化公积金制度改革[8] 政策总体评价与行业展望 - 2026年房地产“猛药”政策是行业调整关键期的精准施策，回应了短期稳定市场需求，也着眼于长期高质量发展目标[9] - 随着政策红利持续释放，市场有望逐步筑底企稳，实现从量变到质变的转折[9] - 对于行业而言，这既是风险出清的阵痛期，更是转型发展的机遇期[9] - 在政策引导与市场调节双重作用下，房地产市场将逐步形成供需平衡、风险可控、品质提升的新发展格局，为“十五五”开局之年的经济平稳运行提供坚实支撑[9]

房地产ETF市场表现 - 房地产ETF(512200)盘中一度上涨超过2%，截至2026年1月8日14:36上涨1.76%，冲击连续5个交易日上涨 [1] - 该ETF盘中换手率为3.82%，成交金额为1.85亿元人民币 [1] - 其跟踪的中证全指房地产指数成分股表现强势，上海九百涨停上涨10.00%，大名城上涨6.89%，三湘印象上涨6.48%，新城控股、城投控股等个股跟涨 [1] 2025年房地产市场数据 - 2025年一线城市二手房市场表现抢眼，上海二手房成交量接近25.4万套，创下近4年来新高 [1] - 深圳2025年二手房共成交6.82万套，同比增长5.7%，其中住宅成交5.62万套，同比增长3.2% [1] - 2025年全年，房地产企业销售金额突破1000亿元人民币以上的有10家，销售额均值为1765.5亿元人民币 [1] 政策与市场展望 - 2026年1月成为观察楼市政策及市场走向的关键时期 [1] - 重要文章《改善和稳定房地产市场预期》明确提出政策要一次性给足，不能采取添油战术，并强调房地产显著的金融资产属性，标志着政策思路转向系统性发力 [2] - 随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域和城市分化进一步加深 [1] - 随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产企业将持续受益于竞争结构优化，实现经营业绩企稳回升 [1] - 中邮证券与光大证券均认为，2026年地产市场企稳值得期待 [1][2] 房地产ETF产品信息 - 房地产ETF(512200)紧密跟踪中证全指房地产指数，该指数按中证行业分类编制，覆盖多个行业层级 [2] - 该指数前十大权重股包括保利发展、张江高科、万科A、招商蛇口、海南机场、衢州发展、万通发展、新城控股、滨江集团、先导基电 [2] - 该ETF设有场外联接基金，A类份额代码为004642，C类份额代码为004643 [3]

核心政策调整 - 财政部与国家税务总局发布公告 明确自2026年1月1日起 个人销售购买不足2年的住房 增值税征收率从5%降至3% 个人销售购买2年及以上的住房 继续免征增值税 [1] - 新规具有追溯效力 2026年1月1日前销售住房但尚未申报缴纳增值税的 符合条件者可适用新税率 [1] - 政策旨在降低短期交易成本 举例而言 一套总价300万元的房屋在2年内出售 增值税额将从约15万元降至9万元 为卖方节省约6万元 [1] 政策背景与市场影响 - 专家分析指出 当前二手房价格同比跌幅连续2个月扩大 市场预期疲弱 新房交易也开始转弱 热点城市项目去化下降并转向价格竞争 [2] - 降低增值税主要目的为降低交易成本与摩擦 释放受税费影响的需求 缓解因交易成本高导致的卖房困难及大幅降价压力 并促进“卖旧买新”的循环 [2] - 市场循环受阻表现为“卖旧买新”置换需求减少 二手房呈现“刚需化、低总价”特征 新房呈现“改善化、高总价”特征 两者市场分化加剧 [3] - 在取消不合理限制、降低交易成本的宏观政策导向下 降低税费成为重要的逆周期调节工具之一 [3] 行业配套政策动态 - 住房和城乡建设部近期会议强调要稳定房地产市场 因城施策控增量、去库存、优供给 并推动收购存量商品房用作保障性住房等 [4] - 会议同时要求优化保障房供应 推进“好房子”建设 并进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用以支持房企合理融资需求 [4] - 北京于12月24日出台房产新政 包括优化限购、调整房贷利率、降低公积金贷款首付比例等 [4] - 具体而言 北京非京籍家庭购房所需社保或个税缴纳年限 在五环内和五环外均缩短1年 分别降至2年和1年 [5] - 对二孩及以上多子女家庭放宽限购 京籍家庭可在五环内购3套 符合条件的非京籍家庭可购2套 [5] - 北京房贷政策不再区分首套房与二套房利率定价 二套公积金贷款最低首付比例从不低于30%降至不低于25% [5] 政策执行细节 - 购房2年期限的起算时间 通常以获得契税票或房产证的优先时间点开始计算 [2] - 政策中提及的“增值税”并非按房产增值部分征收 而是以房产最终出售交易过户的总金额为计税基准 [2]

核心观点 - 报告认为房地产行业在经历深度调整后正迈向企稳回暖的关键窗口期，市场正逐步探底向稳，龙头房企有望率先修复 [4] - 2025年政策协同发力为市场“止跌回稳”提供支持，2026年行业核心指标降幅有望收窄，呈现边际改善 [4] - 投资建议关注财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，以及物业管理、经纪服务等细分领域的头部公司 [4][90] 行业回顾总结 新房市场 - 2025年1-11月全国商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，降幅较2024年全年的-12.9%有所收窄 [4][10] - 同期全国商品房销售额75130亿元，同比下降11.1%，降幅较2024年全年的-17.1%收窄 [10] - 70个大中城市新建商品住宅销售价格同比降幅持续收窄，至2025年10月为-2.6%，11月一线、二线、三线城市同比分别下降1.2%、2.2%、3.5% [13] - 截至2025年11月末，全国商品住宅狭义库存（已竣工待售面积）为3.94亿平方米，连续下降9个月，去化周期20.5个月 [16] - 广义库存（已开工未售面积）为15.92亿平方米，同比下降16.4%，去化周期26.2个月 [16] 二手房市场 - 2025年1-11月15城二手房累计成交面积8447万平方米，同比增长1.1% [4][17] - 70个大中城市二手住宅销售价格同比降幅持续收窄，环比走势呈小幅震荡 [20] - 2025年1-10月，30城二手房月均新增挂牌量约32.7万套，较2024年同期下降30.1% [21] - 截至2025年10月末，30城存量挂牌量为509.5万套，较年初增长32.4万套，去化周期为26.9个月 [21] 土地市场 - 2025年1-11月全国300城宅地供应面积52212万平方米，同比-19.2%；成交面积42882万平方米，同比-14.7% [4][27] - 同期300城宅地成交楼面均价为4164元/平方米，同比+10.9%，呈现“提质缩量” [4][27] - 2025年1-11月，杭州、上海、北京土地出让金位居前三，分别为1585亿元、1521亿元、1434亿元，杭州溢价率由10.9%升至25.9% [32] 房企表现 - 2025年1-11月百强房企累计全口径销售金额30157亿元，同比下降18.8%，为2021年同期峰值时期的26.2% [33] - 房企销售分化，销量前十房企中，中国金茂同比+21.3%，建发房产、越秀地产同比降幅较小，分别为-3.3%、-3.8% [33] - 2025年1-10月，权益拿地金额前三房企为中海地产（625亿元，同比+199.0%）、绿城中国（559亿元，同比+72.6%）、保利发展（497亿元，同比+23.0%） [39] - 2025年1-9月房企累计发债规模4370亿元，同比提升3.9%，发行利率处于近五年来低位 [43] - 截至2025年9月末，房企债券存量约2.14万亿元，其中2026年到期规模为6641亿元 [46] 政策面总结 政策体系深化 - 2025年中央政策在“止跌回稳”基调下向纵深推进，供给端着力存量盘活和“好房子”建设，需求端通过降低利率、优化信贷等降低购房成本 [4][52] - 个人住房贷款加权平均利率从2023年末的3.97%降至2025年三季度的3.06%，5年以上公积金贷款利率降至2.6% [52][54] - 政策顶层设计从“十四五”的“平稳健康发展”转向“十五五”的“高质量发展”，首次系统性提出“加快构建房地产发展新模式” [58] - 地方政策从供需两侧协同发力，需求端松绑限购、提供补贴，供给端推动收储和品质提升 [60] 收储政策推进 - 收储政策从框架搭建进入细化落地阶段，明确专项债券可用于收购存量闲置土地和存量商品房 [62] - 截至2025年9月末，全国拟收储总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，已发行专项债近2000亿元 [63] - 浙江、广东、重庆拟收储土地金额排名前三，广东、湖南、江苏、安徽已发行（含即将发行）专项债超200亿元 [63] “好房子”建设 - “好房子”建设被提升至战略高度并加速落地，新版《住宅项目规范》于2025年5月1日实施，对层高、电梯配置、隔音等标准提出更高要求 [66][67] - 改善型需求走强，2025年初至12月13日，上海新房120平方米以上户型成交套数占比超三分之一，高于2021年全年的不到30% [69] 2026年展望总结 核心指标预测 - **新开工面积**：预计2026年为5.08亿平方米，同比-14.2%，较2025年预计的-19.9%降幅收窄 [4][71] - **销售面积与金额**：预计2026年销售面积8.35亿平方米，同比-6.4%；销售金额7.72万亿元，同比-8.7%，降幅均较2025年收窄 [4][74][78] - **竣工面积**：预计2026年为4.96亿平方米，同比-17.3%，较2025年预计的-18.7%边际改善 [4][81] - **开发投资**：预计2026年总额为7.64万亿元，同比-8.5%，较2025年预计的-16.8%显著收窄 [4][86] 投资建议总结 - **房地产开发**：推荐财务稳健、深耕核心城市的龙头房企，如华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展 [4][90] - **物业管理**：推荐从“规模优先”转向“效益优先”、盈利质量修复可期的公司，如华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余 [4][90] - **房地产经纪**：推荐受益于存量房市场兴起的头部平台贝壳，建议关注我爱我家 [4][90]

行业投资评级 - 行业评级为“超配”，且评级维持不变 [5] 报告核心观点 - 2025年11月房地产行业销售呈现“价稳量收”态势，市场及基本面分化 [1] - 11月销售面积同比降幅收窄，但销售额与销售价格同比降幅扩大，反映出市场压力较大，改善需求无法持续支持价格走稳 [1] - 中央经济工作会议对下年地产政策以“稳”为主，再次强调收储存量用于保障房，但对按揭补贴等强预期政策并未提及，板块在政策预期走弱的情绪下继续走弱 [3] - 板块年内预计将保持低位震荡，政策博弈窗口在春节后的概率较大 [3] 销售市场表现 - **销售面积**：11月当月住宅销售面积同比-18.6%，降幅较上月收窄1.0个百分点，环比增长6.5%；1-11月累计同比-8.1%，降幅较上月扩大1.1个百分点 [1] - **销售金额**：11月当月住宅销售金额同比-27.6%，降幅较上月扩大3.03个百分点，环比-0.7%；1-11月累计同比-11.2%，降幅较上月扩大1.8个百分点 [1] - **销售价格**：11月全国商品住宅房价为9594元/平米，较去年同期下跌11.1%，同比跌幅较上月扩大4.9个百分点，环比下跌6.7% [1] 开发投资与建设情况 - **开发投资**：11月行业开发投资当月同比-30.3%，同比降幅较上月扩大7.3个百分点 [2] - **新开工面积**：11月新开工当月同比-27.6%，同比降幅较上月收窄1.9个百分点；本月新开工4396万平方米，为过去3年11月月均水平的59.2% [2] - **竣工面积**：11月竣工同比-25.5%，降幅较上月扩大25.4个百分点；本月竣工4593万平方米，为过去3年11月月均水平的54.3% [2] 企业资金状况 - **到位资金**：11月到位资金同比-32.5%，降幅较上月扩大10.6个百分点；1-11月累计同比下降11.9%，降幅较上月扩大2.2个百分点 [2] - **资金来源细分**： - 定金及预收款同比-42.1%，降幅较上月扩大16.4个百分点 [2] - 个人按揭贷款同比-35.4%，降幅较上月扩大5.4个百分点 [2] - 国内贷款同比-8.1%，降幅较上月扩大0.8个百分点 [2] - 自筹资金同比-30.8%，降幅较上月扩大13.2个百分点 [2] 投资建议与关注标的 - **推荐标的**：二手房交易中介龙头贝壳、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产、具备估值修复潜力及商业消费属性的民企新城控股 [3] - **建议关注**：央国企行业龙头华润置地、中国海外发展、绿城中国 [3] 市场相对表现 - 近一年房地产行业走势跑输沪深300指数 [6] - 相对表现（截至报告时）： - 1个月：房地产指数-10.45%，沪深300指数-1.64% [7] - 3个月：房地产指数-8.87%，沪深300指数0.63% [7] - 12个月：房地产指数-9.91%，沪深300指数16.37% [7]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、卖出等）[1][2][3][4] 报告的核心观点 - 我国房地产市场具有强政策敏感性，但本轮下行调整中，政策放松的敏感性显著弱化，未能有效推动市场企稳回升[2][4] - 本轮政策效果不佳的原因包括：政策推进节奏和效果未及预期、居民加杠杆意愿系统性收缩、实际个人住房贷款利率不降反升[2][13][14] - 2025年房地产市场调整深度持续加大，价格、销售、投资均呈现加速下滑趋势[2][15][20][25] - 未来政策逻辑将从短期托底转向长效机制构建，方向包括：通过利率调整释放刚性需求并改善居民收入预期；构建房地产发展新模式，探索“好房子”标准和成熟制度保障体系[2][3][35][64][68] 房地产行业调整与政策调控的互动关系 - 自1998年房改以来，行业经历三轮阶段性下行调整，每次止跌回升拐点均与政策调控密切相关[2][5] - 第一轮调整（2008.05-2009.02）：“四万亿”刺激计划推动全国商品房销售面积增速从2008年8月的-35.7%飙升至次年11月的99.63%[5] - 第二轮调整（2011.09-2012.05）：限制性政策抑制投机后，宽松货币政策推动市场回升，2012年7月全国商品房销售增速转正[6] - 第三轮调整（2014.05-2015.03）：“330新政”降低购房门槛，市场热度回升，2015年3月二手房房价结束11个月下跌[8] - 本轮下行调整（始于2021年）中，政策放松仅带来脉冲式反弹，市场复苏进程弱于前三次[9][12] - 2022年底“三支箭”政策推动2023年一季度楼市量价齐升，但二季度趋势逆转[12] - 2024年10月“442政策”出台后，销售反弹仅维持两个月，2024年12月商品房销售面积同比增速再次降至-0.47%[12] 2025年房地产市场表现 - **价格表现**：二手房价格跌幅先短暂收窄后再度走扩，10月70城二手住宅价格环比全线下跌0.66%[15] - 一线城市年初价格有韧性，1月、3月二手房价格环比分别上涨0.1%和0.2%，但自5月起转为加速下跌，7-9月环比跌幅均达1%[15] - 10月，70城新建商品住宅价格环比下跌0.45%，同比下跌2.6%[19] - **销售表现**：1-10月全国商品房销售面积累计7.1892亿平方米，销售额6.90171万亿元，同比分别下降6.8%和9.6%，绝对值已降至2010年同期水平[20] - 10月单月销售面积、销售额同比降幅分别为26.7%和28.9%，创年内新低[20] - 11月30城日均商品房成交套数为2165套，同比下降37.3%[23] - **投资表现**：1-10月房地产开发投资累计完成额7.35627万亿元，同比下降14.7%[25] - 10月单月投资额5856.99亿元，同比下降22.97%，创2013年以来新低[25][29] - 1-10月房地产开发资金来源7.88528万亿元，同比下降9.7%，其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别下降12.0%和12.8%[30] - 1-10月，房屋新开工、施工和竣工面积分别为4.9亿、65.3亿和3.5亿平方米，同比分别下降19.8%、9.4%和16.9%[34] 未来政策空间探究 - **限制性政策**：全国绝大多数城市已全面放开限购，一线城市限购政策也已大幅松动[38] - 广州取消限购后，连续4个月商品住宅日均成交套数同比涨幅高于30城，表明对一线城市有短期刺激效果[39] - **首付与贷款利率**：全国首套房最低首付比例已调降至15%，二套房首付比例也大幅调降[40] - 估算的实际首付比例呈现波动向上趋势，表明居民加杠杆意愿下降抑制了政策效果[42] - 公积金贷款利率已累计下调65个基点，10月最新5年期以上首套房利率为2.6%[43] - 个人住房贷款加权平均利率已累计下调236个基点，但政策空间依然充足[47] - 推动贷款利率进一步下调受银行净息差压力（已降至1.42%）和公积金与商业房贷利差偏低（仅46BP）制约[47] - **货币化安置及保障房收储**：“442政策”计划新增货币化安置100万套城中村和危旧房改造[48] - 按100%货币化安置比例和70%购房率测算，预计可拉动新增住房需求约70万套，假设50%购买新房，平均面积90平米，预计可拉升销售面积增速约3.4个百分点[51] - 2024年央行设立3000亿元保障性住房再贷款支持收储，2025年政策落实步伐加快，十余个省份已完成贷款发放[52] - 2024年我国农民工总人数达3.0亿人，人均居住面积24.7平方米，较2020年全国人均仍有15.2平方米差距，为保障房收储提供长期需求支撑[52] - 收储政策在低能级城市面临结构性供需矛盾，因人口净流出、租金回报率低等问题，地方政府收储能力和意愿受抑制[53][55] - **房地产融资协调机制**：全国“白名单”项目贷款审批金额已突破7万亿元[56] - 政策执行存在实际放款进度滞后、区域间执行差异等问题[56] - **土地政策**：自然资源部针对商品住宅去化周期实施差异化供地策略[58] - 2025年1-10月，三线城市住宅类土地供应建筑面积1.29388亿平方米，同比下降29%[58] - 2024年11月政策推动地方政府通过专项债激活低效用地，截至2025年11月26日，年内累计发行土地储备专项债5030.2亿元，其中1132.6亿元明确用于收购闲置土地[59] - **“好房子”建设标准**：近两年开发商推出实际得房率接近甚至超过100%的项目，提升品质以吸引购房者[60][63] 未来政策方向 - **短期需求释放**：加快实际个人住房贷款利率（2025年三季度为4.08%）下调节奏，释放刚性需求[64] - 利率调整需因城施策，2025年10月百城住宅租金收益率为2.36%，部分城市租金收益率已超过全国房贷平均利率[64] - 需通过改善就业、调整收入分配机制提高居民收入增速和预期，2025年前三季度城镇居民人均可支配收入增速已降至4.3%[13][67] - **构建发展新模式**：响应“满足居民对好房子的期待”，持续探索“好房子”建设标准[3][68] - 借鉴国际经验，完善预售资金监管、健全租赁市场法规、探索REITs等金融工具，建立成熟制度保障体系[3][68]

2026年中国房地产市场政策基调与顶层设计 - 2025年末重要会议与文件为2026年楼市定下“防风险、稳预期、促转型”的核心基调，旨在全面遏制恶意唱衰、引导市场回归理性 [1] - “十五五”规划将“推动房地产高质量发展”纳入民生保障核心框架，明确行业告别粗放扩张，转向品质提升和风险可控 [1] - 规划明确六大任务，包括清理不合理住房消费限制、优化保障性住房供给、加大城市更新力度、化解房地产风险，并将“加快构建房地产发展新模式”置于首位 [1] 需求端支持政策组合拳 - 截至2025年前三季度，全国已有约200个省市（县）出台楼市优化政策超过470条，多数城市已全面放开原有限制性措施 [2] - 信贷政策持续宽松，2025年首套住房商业性个人住房贷款利率普遍降至3.5%区间，部分城市针对刚需额外下浮20个基点；公积金贷款利率同步下调0.25个百分点，上海、杭州等地首套房公积金利率降至2.6%的历史低位 [3] - 地方层面优化首付比例与贷款额度，如贵阳贵安明确2026年前首套、二套住房商业贷款最低首付比例统一为15%；武汉将双缴存人家庭公积金贷款最高额度提升至150万元，并对多孩家庭提供额外贷款上浮优惠 [3] - 财政补贴力度加大，三四线城市探索“以旧换新”模式，部分城市提供高达房价20%的财政补贴；武汉对三孩家庭购房补贴高达12万元，雅安市将补贴范围扩大至快递小哥、外卖骑手等14类新就业群体 [3] - 多地优化住房套数认定标准以降低“卖旧买新”门槛，如贵阳市规定居民家庭在拟购房区域名下无成套住房的无论贷款是否结清均按首套执行，且已挂牌出售住房不计入家庭套数；武汉市规定2025年10月至2026年6月期间购房时正在挂牌出售的一套住房不纳入套数认定 [4] 供给端结构性改革 - 稳步推进现房销售制度，逐步缩小期房预售范围，推动行业从“预售为主”向“现房销售”转型 [2] - 截至2025年，北京、上海、深圳等一线城市现房销售项目占比已提升至35%，相关停工投诉量同比下降62% [2] - 2026年将扩大现房销售试点范围，湖北荆门等城市已率先全面推行现房销售，要求新出让土地开发的商品房需完成竣工验收后方可销售 [4] - 全国预售资金监管比例提高至100%，严禁违规挪用，确保项目资金封闭运行，从机制上杜绝烂尾风险 [4] - 2025年城中村改造范围从35个超大特大城市扩大至近300个地级及以上城市，鼓励收购存量商品房用作安置房 [5] - 支持盘活存量资产，如贵阳市明确支持非住宅存量用房改造为酒店式写字楼、酒店式公寓等新兴业态，并给予5年过渡期政策 [5] - “十五五”规划建议提出完善并购、破产、置换等政策，盘活低效用地和闲置房产，推动存量基础设施再利用 [6] 行业品质标准提升与转型 - 2025年5月1日实施的《住宅项目规范》明确了14项标准升级，包括层高不低于3米、四层以上楼栋加装电梯、楼板隔音要求降低10个分贝等 [8] - 上海、杭州等城市要求现房销售地块需达到装配式建筑、绿色建筑二星级以上标准，部分项目还配套智慧社区和便民服务设施，推动行业从“造房”向“造好房”转型 [8] 市场风险化解与交付保障 - 住建部数据显示，全国750多万套已售难交付住房已全部实现交付，“白名单”项目贷款审批金额超过7万亿元，从根本上化解了购房者的交付焦虑 [4] - 2025年10月末，全国商品房待售面积为75606万平方米，核心城市库存去化周期维持在13个月左右的合理区间 [9] 土地与税收政策调整 - 住建部联合财政部、税务总局于2025年11月发布通知，统一降低全国土地增值税预征率0.5个百分点，其中东部地区下限降至1.5%，中西部和东北地区分别降至1%和0.5%，旨在激活二手房交易市场 [2] 舆论引导与市场秩序维护 - 各地政府加大对舆论的引导与监管力度，严厉打击恶意唱衰、捏造虚假信息等行为，如上海市网信办、房管、公安联合开展专项整治，三周内清理房地产不良信息900余条，禁言违规账号98个 [8] - 昆明、鄂州等多地将“恶意唱衰楼市”、“捏造房价数据”纳入重点整治范围，明确区分“恶意煽动”与“理性分析”的边界 [8] - 包括小红书、B站等在内的平台累计处置了7万余个违规账号，关停了千余个违规直播间，有效遏制虚假信息传播 [8] - 官方通过权威渠道持续释放明确信号以稳定市场预期，如住建部部长在“十五五”规划辅导读本中发表署名文章详细解读房地产发展新模式，央行、统计局等部门定期发布楼市数据 [9]

政策核心观点 - 肇庆市发布包含四大方向、25条举措的房地产新政“组合拳”，旨在通过“真金白银”的惠民利企措施，从供需两端同时发力，构建“好房子、好小区、好社区、好城区”的房地产业发展新格局 [2] 需求侧支持措施 - 创新推出“以旧换新”三方协作机制，若旧房未成功售出可全额退还定金，交易成功则相关中介佣金由开发商承担 [2] - 二手房跨行“带押过户”即将落地，将显著简化交易流程 [2] - 优化住房信贷套数认定标准，对多孩家庭或需赡养老人的家庭，在套数认定上可核减1套，使其能享受首套房贷款优惠政策 [3] - 明确支持商业贷款转公积金贷款（“商转公”）政策 [3] - 公积金贷款不再区分普通和非普通住宅，直接支持改善性购房需求 [3] - 公积金提取政策大幅放宽，取消了账户内需留存10%余额的限制，销户时可全额提取 [3] - 首次提取公积金偿还房贷，可覆盖首期房款与已偿还的本息总额，并支持办理按月冲还贷 [3] - 明确落实“购房入户入学”，凭网签备案合同即可办理户籍迁入，其子女可凭户籍按政策享受义务教育 [3] 供给侧支持措施 - 去库存策略从“全市统一”转向“一区一策”，针对不同区域库存特点制定针对性方案 [5] - 鼓励将存量商品房转化为保障性住房、人才公寓，并积极探索实施房票安置政策 [5] - 鼓励商业办公用房进行功能转型，同时组织团购优惠等活动，以提升存量资产利用效率 [5] - 建立房企“一企一策”帮扶机制，协助企业盘活存量土地和停工、缓建项目 [5] - 在土地供应上科学编制规划，优先推出优质地块，并支持发展符合镇域特色的房地产项目 [5] - 全面推行“拿地即开工”、“交房即发证”模式，结合“容缺受理+预审查”、“联审联办”等机制，以提升审批效率 [5] - 取消商品住房销售价格备案及其调整周期限制，赋予企业更大的自主定价权 [5] - 允许现房销售项目延期缴纳城市基础设施配套费，有助于缓解开发企业的资金压力 [5]

投资评级 - 报告对贝壳（BEKE.N）维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 贝壳2025年第三季度总收入为231亿元，同比增长2.1%，但调整后净利润为12.86亿元，同比减少27.8% [1] - 公司总交易额（GTV）为7,367亿元，同比基本持平，其中二手房成交额同比增长5.8%至5,056亿元，新房成交额同比下降13.8%至1,963亿元 [1] - 预计公司2025年至2027年调整后每股收益（EPS）分别为0.71美元、0.97美元和1.10美元，对应市盈率（PE）分别为23.5倍、17.2倍和15.3倍 [2] 2025年第三季度业绩表现 - 二手房交易服务净收入同比减少3.6%至60亿元，新房交易服务净收入同比减少14.1%至66亿元 [1] - 分品牌看，链家二手房GTV同比增长5.8%，新房GTV同比下降19.1%；非链家二手房GTV同比下降2.3%，新房GTV同比下降12.4% [1] 盈利能力分析 - 公司整体毛利率为21.4%，低于2024年同期的22.7% [2] - 二手房业务贡献毛利率为39%，环比下降1.0个百分点；新房业务贡献毛利率为24.1%，环比下降0.3个百分点；家装业务贡献毛利率为32%，环比下降0.13个百分点 [2] 费用与现金流 - 总运营费用为42.4亿元，环比下降8%，主要来自销售和营销费用的减少 [2] - 三季度末现金及短期投资合计557亿元，公司处于高现金水平 [2] - 三季度回购2.81亿美元，2025年内累计回购6.75亿美元，自回购计划启动以来累计回购23亿美元 [2] 财务预测 - 预计2025年至2027年营业收入分别为936亿元、928亿元和962亿元，增长率分别为0.2%、-0.8%和3.6% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利润分别为56.01亿元、76.44亿元和86.11亿元，增长率分别为-22.3%、36.5%和12.7% [7] - 预计2025年至2027年调整后净利率分别为6.0%、8.2%和9.0% [11]