中国城市建设理念转变 - 中国城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67%，城镇人口达9 4亿人，城镇化进入从规模扩张转向品质提升的内涵式发展阶段 [1] - 城市建设目标从"一个尊重、五个统筹"升级为"一个优化、六个建设"，强调创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧六大维度 [2] - "五个转变"涉及发展理念、方式、动力、重心和方法，标志着中国城市建设进入系统性变革阶段 [3] 城市建设具体路径 - 从"重物轻人"转向"以人为本"，投资重点从基础设施硬件转向就业、教育、医疗等民生需求 [4] - 从"规模扩张"转向"品质提升"，通过城市更新和老旧小区改造实现空间优化与文脉延续 [5] - 从"单一发展"转向"综合协调"，打破条块分割实现产城融合与职住平衡 [5][6] - 从"政府主导"转向"共建共治"，建立多元主体参与机制如市民议事和社区合伙人模式 [6] - 从"传统管理"转向"智慧治理"，运用大数据和AI构建具有深度学习能力的"城市大脑" [7] 城市发展新特征 - 强调"投资于人"的发展逻辑，将居民多维需求作为规划首要依据 [4] - 通过"微更新"手段如口袋公园提升市民获得感，实现精细化发展 [5] - 构建泛在感知的智能城市体系，实现全生命周期数字化管控 [7]

城市发展战略 - 核心观点是推动城市高质量发展，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] - 强调以人为核心推动城市规划、建设、治理，尊重历史、规律、科学和民意 [1] - 要求深入领会城市工作总体要求，准确把握阶段性特征，践行人民城市理念 [1] 重点任务部署 - 优化现代化城市体系：推动都市圈同城化发展，参与上海大都市圈建设，服务"1+3"重点功能区战略，推进城乡融合和县城城镇化 [2] - 建设创新城市：立足地方特色发展先进产能，推动城市更新与产业焕新深度融合 [2] - 建设宜居城市：优化空间布局，构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造，提升公共服务 [2] - 建设美丽城市：加强生态环境治理，推动绿色低碳转型 [2] - 建设韧性城市：构建现代化基础设施体系，提升房屋安全，加强自然灾害防治和社会治安防控 [2] - 建设文明城市：保护历史文化，提升市民文明素质 [2] - 建设智慧城市：创新驱动城市治理，提高智能化、专业化、精细化水平 [2] 实施保障 - 加强党对城市工作的全面领导，树立正确政绩观 [3] - 提高城市工作队伍素质能力，精准解决发展痛点堵点 [3] - 在现代化人民城市建设中探索地方经验 [3]

城市发展政策导向 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开 标志着城市发展顶层设计进入新阶段 [1] - 会议明确城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67% 进入从增量扩张向存量提质转变的稳定发展期 [1][2] - 提出建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市目标 [2] 城镇化进程与空间布局 - 中国经历世界史上规模最大 速度最快的城镇化进程 形成京津冀 长三角 粤港澳大湾区 成渝双城经济圈等核心城市群 [1] - 雄安新区从无到有 带动周边城市协同发展 [1] - 大中小城市与小城镇协调发展格局持续优化 [1] 城市更新战略部署 - 城市更新成为高质量发展关键抓手 工作重点转向满足人民群众从"有没有"到"好不好"的需求升级 [2] - 2024年5月出台《关于持续推进城市更新行动的意见》 部署人居环境改善 空间结构优化 城市韧性提升等任务 [2] - 重点推进城中村改造 危旧房更新 老旧管线升级 房屋安全保障等民生工程 [3] 现代化城市建设方向 - 强调"以人为本"核心理念 将民生相关布局置于7大重点任务首位 [3] - 要求人口 产业 城镇 交通一体化规划 发展生活性服务业 完善市民服务热线机制 [3] - 通过"五个转变"和"五个更加注重"推动城市发展理念升级 [3]

城市建设总体发展 - 截至2024年底中国常住人口城镇化率达67%对应9.4亿城镇人口 [1] - 中央城市工作会议提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标 [1] - 城市工作需实现五个"转变"：发展理念转向以人为本、发展方式转向集约高效、发展动力转向特色发展、工作重心转向治理投入、工作方法转向统筹协调 [3] 城市更新实践案例 - 江西省"十四五"期间实施城市更新项目近1.3万个 [4] - 滕王阁景区改造后总面积达46万平方米免费开放区域显著增加游客量突破500万人次/半年 [4][10] - 滕王阁北扩工程新增60米灯笼墙及773字《滕王阁序》灯光展示滨江步道实现全线贯通 [6][8] - 长春新民大街改造保留历史风貌同时拓宽慢行道至6米开放13处院落释放4.5公顷绿地新增13个口袋公园 [16][18] 城市发展重点任务 - 着力优化现代化城市体系重点发展组团式城市群和都市圈 [12] - 城市更新被写入总体要求成为激活存量空间重塑消费场景的关键抓手 [12][14] - 长春老街改造引入29家特色店铺形成"老字号+新锐品牌"组合模式 [18]

核心观点 - 2025年中央城市工作会议明确城市发展从增量扩张转向存量提质，强化内涵式发展与城市更新主线，系统性推动相关投资预期上升，对A股中相关细分产业链构成中长期利好，城市更新相关行业业绩有望显著改善，房地产行业将加速转型 [2] 中央城市工作会议主要内容 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，总结城市发展成就，分析形势，明确总体要求、原则和任务 [2][5] - 会议判断我国城镇化从快速增长期向稳定发展期转变，城市化发展中心从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效为主”，理念从“规模优先”“外延扩张”向“质量优先”“内涵增长”转变 [2][6] - 部署7个方面重点任务：优化现代化城市体系，促进区域经济协同发展；建设创新城市，增强经济竞争力；建设宜居城市，提升运行效率与居民幸福感；建设美丽城市，推动经济与生态协同发展；建设韧性城市，保障城市安全；建设文明城市，提升文化认同感与经济发展；建设智慧城市，提升政府公信力与城市运行效率 [8][9][10] 对资本市场的影响 A股市场 - A股与房地产指数长期相关性高，截至2025年7月11日，房地产板块市净率仅0.85倍，处于过去10年以来16.47%的历史分位数水平 [14] - 会议推动市政基建等方向投资预期上升，对相关细分产业链构成中长期利好，城市更新等板块获政策红利，“新基建”逻辑活跃 [17] - 2025年一季报显示，钢铁等行业营收同比负增长，家电等行业同比正增长；钢铁、房地产行业ROE(TTM)为负，建筑材料行业较低，城市更新相关行业业绩有望改善 [18] - 2025年初至7月14日，房地产行业累计下跌2.72%，交通运输行业下跌1.06%，其余行业上涨，环保、钢铁、建筑材料行业涨幅较高，钢铁、建材行业受益于“反内卷”行动 [22] - 当前城市更新相关行业PB估值处于历史中低水平，中长期投资价值高，建筑材料等行业PB估值低于2010年以来10%分位数水平，盈利改善后估值有望提振 [22] 房地产行业 - 2025年上半年房地产市场供需两端疲软，供给侧新开工意愿低迷、竣工放缓，需求侧销售面积与金额回落，“量缩价软”，信心修复滞后 [26] - 1 - 6月全国固定资产投资同比增长2.8%，涨幅较1 - 5月回落0.9个百分点，基础设施投资同比增长4.6%，涨幅较1 - 5月回落1.0个百分点，固定资产投资动能减弱 [26] - 1 - 6月房地产开发投资同比下滑11.2%，降幅较5月扩大0.5个百分点，施工、新开工、竣工面积均下降，新建商品房销售面积和销售额下降，需求侧未实质修复 [27][33] - 6月70个大中城市各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体收窄，新房和二手房市场均表现不佳 [35] - 会议为房地产行业提供发展范式指引，释放“去库存”与“扩融资”政策预期，市场分化加剧，一线及强二线城市房价有望率先企稳，三四线城市调整周期长 [40] - 长期看，房地产行业将加速从高杠杆 + 高周转向高品质 + 轻资产运营，有竞争力的房企获优势，中小房企面临出清压力 [40]

中央城市工作会议政策导向 - 会议提出建设"创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"现代化城市目标，重点部署优化城市体系、创新城市、宜居城市等7项任务 [1] - 通过"城中村和危旧房改造"提升居住质量，通过"地下管网更新升级"增强城市韧性，直接拉动建筑建材需求 [1][2] - 明确"控制总量，提升质量"地产发展新模式，城镇化进入存量提质阶段 [1] 钢材需求驱动因素 - 1-5月制造业投资同比增8.5%，基建投资增10.42%，两者占钢材需求64%（制造业46%+基建18%）[4][5] - 1-5月地产投资同比降10.7%，新开工降22.8%，但钢材需求占比已降至25%，拖累效应减弱 [5] - 1-5月钢材出口4847万吨同比增8.6%，占供给量超10%，价格优势显著（中国热卷445美元/吨 vs 美国820美元/吨）[6][7] - 预计全年钢材需求增2%，假设制造业增8.5%、地产新开工降15%、基建增5.5%、出口增8% [7] 行业供需与利润动态 - 1-5月黑色金属压延行业盈利316.9亿元同比增444.1亿元，钢厂盈利率59.3%同比升7.4个百分点 [8] - 1-5月粗钢产量4.32亿吨同比降1.6%，生铁产量3.63亿吨增0.4%，产能释放保持克制 [9] - 预计全年粗钢供需紧平衡，需求增2%、供应增1.5%、出口增5%，缺口500万吨 [9] 价格与政策支持 - 螺纹钢价格从年初3300元/吨跌至2900元/吨（跌幅12%），但跌幅已收窄 [3] - 财政政策加码：专项债4.4万亿元（+5000亿）、特别国债1.3万亿元（+3000亿）、赤字率升至4% [3] - 货币政策宽松：降准0.5个百分点释放1万亿流动性、降息0.1个百分点 [3]