提案工作总体情况 - 天津市政协十五届三次会议以来共提交提案1036件，经审查立案987件，截至目前已全部办复 [2] - 立案提案中，建议得到采纳的占95.54%，列入部门工作参考的占3.85%，因条件所限暂时难以解决、已作解释说明的占0.61% [2] - 天津市委、市政府领导对提案工作高度重视，先后作出28次批示，有力推动了办理落实 [2] 提案聚焦领域与成果 - 围绕京津冀协同发展提出24件提案，相关建议被纳入《京津冀自贸试验区全产业链协同创新行动方案》等政策文件 [2] - 针对培育新质生产力、盘活存量资产等“三新”“三量”工作提出243件提案，部分内容已被该市相关条例和措施吸收采纳 [2] - 在深化改革扩大开放方面提出93件提案，为修订《天津市民营经济促进条例》等提供了参考 [2] - 围绕文旅体融合、乡村全面振兴、民生事业、城市治理等领域的提案，分别达到121件、59件、203件和217件，推动了一批政策文件的出台和实施 [3] 未来工作方向 - 2026年工作将坚持提案不在多而在精原则，围绕推动京津冀协同发展、深化科技创新和产业焕新、盘活存量和做优增量、提升投资和消费水平、加强超大城市现代化治理等重要问题建言献策 [3] - 重点工作将集中于提高提案含金量与操作性、增强办理协商实效、提升信息化服务水平 [4]

行业背景与核心意义 - 中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构 从增量扩张转向存量优化 从高速增长迈向高质量发展 “贯通”与“破局”是行业发展的关键路径[3] - 盘活存量资产是一项系统工程 意义重大且挑战并存 需构建政府引导、企业主导、市场运作的盘活新格局[3] - 盘活存量资产需遵循四大原则 市场化法治化是根本 专业化是核心支撑 产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略[4] 商业不动产REITs试点新规 - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段[5] - 商业不动产REITs聚焦商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 资产包容性更高[5] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 审核及发行效率较高[5] - 商业不动产REITs回收资金用途更灵活 可用于存量资产收购、新增投资、偿还债务及补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地[5] REITs的市场功能与机遇 - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动向“轻资产运营”转型[5] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 为投资者提供新的投资渠道[5] - 相较于海外成熟市场 中国存量商业不动产规模可观 且不动产证券化率仍处于低位 为商业不动产REITs市场规模的长期增长提供了坚实基础和广阔空间[5] 中国REITs市场规模展望 - 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值2280亿元[6] - 有观点认为 REITs市场长期来看可能达到2万亿元的规模 短期来看近两年有较大突破 市场规模快速提升[6] - 也有业内人士认为 中国REITs市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况[6] 市场发展建议 - 可完善优化既有产品架构 例如优化管理架构 精简“公募基金+ABS+项目公司”架构 均衡各主体权责 推动管理人与投资人利益绑定[6] - 建议扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募实行一定的精简审核[6] - 建议对REITs市场探索建立退市制度 实现市场“有进有出”[6] - 可进一步加强多层次市场建设 例如放宽投资主体准入 完善Pre-REITs与私募REITs制度建设 明确退出衔接机制[7]

公司股份出售行动 - 公司部分子公司已通过集中竞价方式累计出售其持有的公司股票1.61亿股 [1] - 后续将根据相关规定出售剩余股份，在满足条件时优先采取大宗交易方式 [1] 交易目的与影响 - 本次出售旨在解决上市公司的交叉持股问题 [1] - 交易目的还包括盘活子公司存量资产，提高子公司资产流动性及使用效率 [1]

公司资产处置 - 禾盛新材拟出售位于苏州工业园区朱街2号的厂房及其附属设施以加速盘活存量资产并聚焦主业发展 [1] - 资产出售价格不低于人民币8000万元 [1] - 交易对手方为新航涂布 双方已签署《厂房购买框架协议》 [1] 交易进展与状态 - 公司第七届董事会第六次会议已于2026年1月20日审议通过《关于拟出售闲置资产的议案》 [1] - 本次签署的框架协议仅为初步达成的意向性协议 最终能否签署正式合同及达成交易尚存在不确定性 [1]

公司资产处置 - 禾盛新材拟出售位于苏州工业园区朱街2号的厂房及其附属设施 [1] - 资产出售旨在加速盘活存量资产并聚焦主业发展 [1] - 交易对价不低于人民币8000万元 [1] - 买方为新航涂布 [1] - 公司已于2026年1月20日召开董事会审议通过相关议案 [1] - 同日公司与新航涂布签署了《厂房购买框架协议》 [1] 交易状态与性质 - 本次签署的框架协议仅为交易双方初步达成的意向性协议 [1] - 是否签署正式买卖合同及最终交易能否达成尚存在不确定性 [1]

核心观点 - 屯昌县通过创新机制成功化解枫木鹿场历史遗留问题 确定了“资产收回+新主体入股+联合开发”的合作模式 计划与海南省旅游投资发展有限公司合作 旨在盘活存量资产并优化营商环境 [1][2] 枫木鹿场项目概况 - 项目位于屯昌县木色湖畔 占地面积达300多亩 西部靠山 东、南和北三面临水 适合珍稀动物栖居 [2] - 场内养育有近百只海南坡鹿、水鹿等鹿科动物 以及10多只猕猴等 [2] - 历史上曾是集珍稀鹿种殖养殖、观赏、鹿产品加工和销售、旅游为一体的综合性基地 后因历史遗留问题导致资产闲置 [2] 问题解决路径与模式 - 屯昌县创新实施“法治会诊”机制 联动有关部门搭建协商平台并提供法律支撑 积极探索盘活路径 [2] - 最终确定的合作模式为“资产收回+新主体入股+联合开发” [2] - 计划与海南省旅游投资发展有限公司合作开发 为项目发展注入新动能 [2] 县域治理背景与规划 - 自2025年以来 屯昌启动“历史重点疑难问题三年攻坚行动” 系统梳理出包括枫木鹿场在内的11件历史重点疑难问题 [3] - 通过建立健全长效工作机制 推动问题处置从被动应对转向主动治理 [3] - 此举旨在为县域经济轻装上阵、稳健发展提供坚实的法治保障和营商环境支撑 [3]

交易核心信息 - 跃岭股份拟通过公开挂牌方式转让其持有的中石光芯10.05%股权，挂牌底价为16100万元 [2] - 交易标的为财务性投资股权，权属清晰无权利限制，最终交易价格以公开挂牌竞价结果为准 [2] - 若首次挂牌未成交，转让底价最大下调幅度不超过20% [3] 交易定价与评估 - 交易定价以评估值为基础，评估基准日为2025年10月31日 [2] - 标的股权账面净值19602万元，评估值16100万元，评估减值3502万元，减值率为17.87% [2] 标的公司财务与股权状况 - 中石光芯成立于2019年6月10日，注册资本24123.6463万元 [3] - 截至2025年10月31日，公司总资产68729.69万元，净资产41218.93万元 [3] - 2025年1-10月实现营业收入24718.27万元，净利润为-11576.89万元 [3] - 跃岭股份认缴注册资本2425.5977万元，持股10.05%；创始人苏辉为第一大股东，持股18.22% [3] 交易目的与资金用途 - 交易目的是盘活存量资产、回笼资金、优化资产结构，集中资源聚焦主营业务发展 [4] - 转让所得款项将用于补充公司流动资金或主营业务相关投资 [3] 交易影响 - 若按挂牌底价成交，公司资产总额和所有者权益将同步减少3502万元，投资活动现金流入16100万元 [4] - 该交易不会影响公司当期损益及主营业务正常开展 [4] 交易安排与条件 - 公司董事会已授权董事长或其授权代理人全权负责交易具体实施工作 [3] - 截至公告披露日，公司尚未取得中石光芯其他股东放弃优先购买权的声明，其他股东在符合规定条件下可行使优先购买权 [3]

文章核心观点 - 中国REITs市场已从“试点探索”全面迈入“体系化发展”新阶段，一套涵盖试点扩容、市场建设、监管优化的高质量发展制度体系已正式落地 [1] - 政策组合拳将助力商业不动产REITs实现“破冰”，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式注入强劲金融动力 [1] 扩围破冰：商业地产解锁存量价值 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具，能有效为存量资产引入“活水” [2] - 政策将REITs覆盖范围从传统基础设施拓展至商业不动产，让普通投资者“买楼收租”成为可能 [2] - 商业不动产REITs为房地产企业提供有效的退出渠道，有助于缓解资金压力，对风险防范化解具有积极作用 [2] - 我国商业不动产存量规模可达40万亿元，试点推出将有效盘活此类沉淀资产，为房企打通“投-融-管-退”价值链，优化现金流、降低负债 [2] - 新政通过市场化证券化手段，为“沉睡资产”引入金融活水，有助于房企缓解债务压力、实现轻资产转型，也为资本市场提供优质权益类资产供给 [2] 生态筑基：三维框架夯实市场韧性 - 新政构建了“扩容扩围+资金引入+产品创新”的三维升级框架 [3] - 在资产供给端，政策鼓励REITs持有业态相近、功能互补的资产组合，支持优质上市REITs通过扩募、并购做优做强，平等对待各类所有制企业，为民营企业拓宽权益融资渠道 [3] - 商业不动产REITs向购物中心、写字楼等领域扩容，有助于重塑不动产金融生态，打通存量资产“募投管退”闭环，为城市更新、行业转型注入新活力 [3] - 安排借鉴国际成熟市场“首发+扩募”双轮驱动经验，能有效提升单只产品的规模效应和风险抵御能力 [3] - 在资金需求端，新政重点引导保险资金、社保基金等中长期资金入市，推动REITs纳入沪深港通标的，规划丰富REITs指数体系和ETF等创新产品，旨在优化投资者结构、提升市场流动性 [3] - 中长期资金涌入将推动REITs从“小众产品”成长为大众化资产类别，强化市场深度与韧性 [3] 市场机制与长期价值 - 公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，国内尚有数十万亿存量资产盘活需求，商业不动产REITs长期内有望激发行业增长活力 [4] - 政策提出研究建立与无风险利率挂钩的灵活收益率要求，优化发行定价机制，规范询价配售行为，旨在确保市场定价的合理性与公允性 [4] - 相关安排压实了基金管理人、财务顾问等中介机构责任，营造了“重合规、重运营”的良好生态 [4] - 低利率环境下，REITs作为多元化配置的重要工具，其在大类资产配置中的价值将进一步凸显 [4] 赋能实体：双向共振拓宽发展空间 - 截至2025年12月，我国上市公募REITs已达78只，发行规模超2000亿元，总市值突破2200亿元，累计带动新增投资超1万亿元 [5] - 商业不动产公募REITs与已有基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [5] - REITs能有效促进房地产行业从“重销售”向“重运营”模式转变，为房地产企业资产盘活和转型升级打造适配金融工具，为实体经济注入长期稳定资本支持 [5] - REITs收益与股票、债券相关性较低，使其成为分散风险、抵御通胀的优质配置工具 [5] - REITs核心价值在于收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，普通投资者能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产，分享中国优质实体资产的长期收益 [5] 未来布局与投资策略 - 投资核心是“稳现金流+资产增值+扩募能力”，策略上应围绕抗周期防守、景气修复进攻、强扩募成长三条主线 [6] - 应优先筛选核心城市优质资产、高运营壁垒与强原始权益人的标的，同时做好估值与风险控制 [6] - 在资产端筛选层面，优先级排序为：优质购物中心（出租率≥95%）>核心商圈写字楼（空置率<15%）>区域商贸综合体（年交易额稳定）>社区商业（抗周期）>酒店（谨慎，周期波动大） [6] - 随着资产拓维与政策支持不断释放，商业不动产REITs未来将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展 [6] - 在政策引导与市场需求双重驱动下，REITs作为连接资本与实体资产的“黄金桥梁”，将在构建现代化基础设施体系、推动房地产发展新模式转型中发挥更重要作用 [6]

政策发布与核心目标 - 证监会于2025年12月31日发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，共八条，自发布之日起实施 [1] - 政策核心目标是丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式，增强多层次资本市场服务实体经济质效 [1] - 同步印发《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，提出加快推进REITs市场体系建设与推进市场扩容扩围 [1] 商业不动产REITs的定义与制度框架 - 商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [2] - 基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [2] - 证监会将商业不动产REITs制度体系初步明确为“1+3+N”框架，即1项公告，1项通知、2项工作规程，以及沪深交易所等单位的17项配套规则 [4] 资产范围与市场意义 - 符合条件的商业零售、商业办公楼、酒店等商业地产项目可通过发行REITs上市 [3] - 商业不动产REITs与已发行的消费基础设施REITs共同构成公募REITs体系 [3] - 此举为房企提供退出渠道，缓解资金压力，稳定房地产市场预期，并适配居民财富管理需要 [1] - 是对“十五五”规划建议中“盘活存量、做优增量”的实质性落实，为REITs市场注入新活力 [2] 市场发展现状与规模 - 中国REITs市场已成长为亚洲第一、全球第二大REITs市场 [4] - 截至2025年底，境内公募REITs市场总发行产品数量达79单，总发行规模（含扩募）突破2100亿元 [4] - 2025年新发行产品20单、扩募5单，合计募资规模达473.35亿元 [4] - 已上市项目资产范围涵盖交通基础设施、仓储物流、保障性租赁住房等九类资产 [3] 制度创新与审核优化 - 商业不动产REITs的审核机构仅为证监会、沪深交易所，将确认受理至出具首次反馈意见的时间从30个工作日缩短至20个工作日 [2] - 在发行端支持银行保险业资产管理公司等金融机构参与，有序拓展原始权益人范围 [2] - 在投资端，丰富覆盖REITs的指数体系 [2] - 基于商业不动产与基础设施在资产属性、管理体制等方面的差异，建立了REITs分类管理制度安排 [4] 市场影响与未来方向 - 标志着公募REITs市场正式迈入“商业不动产与基础设施REITs并行发展”新阶段 [4] - 商业不动产REITs被认为具有鲜明的市场基因，更有资产升值潜力，投资者应将其视为有分红属性的权益资产，关注长期回报率 [3] - 《通知》明确提出持续加大优质REITs供给，平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产 [4] - 在加强二级市场建设方面，将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地 市场开启新章 投资者可关注首批产品投资机会 [3] - 一揽子政策文件增补完善多项机制 完善REITs市场制度体系 严控项目及市场风险 [3] - 关注市场新增资金源拓展 可关注新增资金源预期拓展带来的市场回升及低估值权重股 [3] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [3] 各部分内容总结 REITs一揽子政策文件出台 - 2025年12月31日 证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件 开启商业不动产REITs试点 完善REITs市场制度体系 [4] 商业REITs试点开启 - 正式稿仅在产品定义方面略有增补 商业REITs产品界定宽泛 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行 [6] - 推动商业不动产REITs平稳健康发展 加速推进优质产品 关注首批产品落地 [8] - 鼓励类似资产混装及扩募 推动商业REITs做优做强 [9] - 明确商业REITs申报流程及审核要点 强化重点事项审核 [12][17] - 优化REITs发行与交易机制 健全REITs信息披露制度 [21] REITs规则体系进一步完善 - 提出三项资金扩源举措 有望提升市场稳定性和流动性 [23] - 就扩募机制、市场化定价机制、审核制度及监管等多方面提出举措 提升扩募效率 推动定价机制市场化 [28][31] - 明确审核流程细节 加强监管与风险防控 严把产品质量关 [33] 关注商业不动产REITs落地及资金源拓展 - 双轨制审核有望提升效率 加速REITs市场扩容 投资者可关注首批商业不动产REITs投资机会 [35] - 一揽子政策文件完善多项市场制度 推动REITs市场行稳致远 [37] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [37]