文章核心观点 - 国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，进一步拓展了基础设施REITs的发行范围，旨在更好发挥其盘活存量资产、促进投资良性循环以支持实体经济的作用 [1] 基础设施REITs的定义与作用 - REITs是通过证券化方式将具有持续稳定收益的基础设施资产或权益，转化为可上市交易的标准化、权益型金融产品 [2] - 基础设施REITs有利于盘活存量资产，回收资金用于新项目建设，并促进资金“脱虚向实”，提高金融服务实体经济的质量和效率 [2] - 自2020年4月试点启动以来，基础设施REITs制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现总体稳健，并于2024年进入常态化发行阶段 [2] 行业范围的历史扩围与2025版清单新变化 - 基础设施REITs发行范围自试点以来持续扩围，初期涵盖仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [3] - 在2025版清单发布前，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型 [4] - 2025版清单新增了商业办公设施和城市更新设施两大行业领域，其中商业办公设施包括超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目，城市更新设施包括老旧街区、老旧厂区更新改造项目及城市更新综合设施项目 [4] - 在消费基础设施领域，清单新增了四星级及以上酒店项目和体育场馆项目 [4] - 清单明确，对于租赁住房、消费基础设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等领域项目，发起人应为开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务 [4] 市场发展现状与数据 - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市 [5] - 已上市项目涵盖了收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业18种资产类型 [5] - 已发售基金总额共2070亿元，预计可带动新项目总投资超1万亿元 [5] 民间投资项目的参与与作用 - 民间投资项目成为多个领域的“首单”项目，发挥了良好的示范带动效应 [6] - 例如，已发行上市的首单社区商业、农贸市场REITs项目以及今年8月发行的首批数据中心REITs项目均为民间投资项目 [6] - 国家发展改革委将积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，建立健全专项协调服务机制，加快解决项目培育中的困难 [6] 未来工作方向 - 国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，提高工作质效 [6] - 在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，以更好推动基础设施REITs支持实体经济发展 [6]

政策动态 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施等作为独立资产类别纳入，消费基础设施资产类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs共同构建中国公募REITs市场完整体系 [1] - 截至2025年11月底，我国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元，但与庞大存量资产相比募集规模仍很小 [1] 市场影响与战略意义 - 政策扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] - 将体育场馆、商旅文体健综合体、四星级及以上酒店纳入REITs范围，可激励运营者提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成"投资—建设—运营—退出—再投资"的良性循环 [2] - 商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，盘活超万亿规模沉淀资产，降低负债率，优化资本结构 [3] 市场特征与挑战 - 我国经济较发达的长三角、粤港澳大湾区等地区，因底层资产运营能力强、现金流稳定及未来增值潜力较高，更易受资金青睐 [3] - 经济或产业相对不发达地区，由于市场对其收益稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区恰恰需要资金盘活资产 [3] - 当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因强制高比例分红且稳定现金流资产稀缺，吸引力正在增加 [3] - 市场对REITs数量需求大，但对供给质量有要求，制约REITs大规模发行的结构性因素在于项目运营能力 [3] 行业发展方向 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 行业需实现从"重开发"转向"精运营"，从"资产持有"到"资产运营+资本运作"的业务模式转型，提高供给质量，吸引更多社会资本 [4]

基础设施REITs市场扩围 - 基础设施REITs发行范围正积极推动扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型 [1][2] - 工作自2020年启动以来持续扩围扩容，初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区，后续增加清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业 [2] - 目前发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市 [2] - 将继续优化申报推荐流程，动态完善项目申报要求，支持更多符合条件的项目发行上市以支持实体经济发展 [2] 具身智能产业发展 - 以人形机器人为代表的具身智能产业规模正以超50%的增速跨越式发展 [3] - 中国目前已有超过150家人形机器人企业，数量还在不断增加 [3] - 将加速构建行业标准与评价体系，建立健全行业准入和退出机制以保障有序发展 [4] - 支持企业、高校、科研机构围绕“大小脑”模型协同、云侧与端侧算力适配、仿真与真机数据融合等技术进行攻关 [4] - 推动训练与中试平台等基础设施建设，促进全国范围内技术、产业资源整合和开放共享 [4] 新兴产业制度供给 - 针对低空经济、生物制造、具身智能等新兴产业，将协同推进“准入、场景、要素”三方面改革以打通发展堵点 [5] - 优化市场准入环境，指导各地在标准供给、准入机制、审批效能等方面深化探索，形成“放得开”与“管得好”并重的监管模式 [5] - 支持建设一批综合性重大场景、行业领域集成式场景、高价值小切口场景，发挥场景对制度建设的试验作用 [5] - 以要素市场化配置综合改革试点为牵引，探索创新空天、深海、频谱轨道等新型要素市场化配置方式 [5]

基础设施REITs扩围 - 基础设施REITs发行范围正积极扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型[1] - 自2020年启动以来，发行范围已从仓储物流、收费公路等扩展至清洁能源、数据中心、保障性租赁住房等，目前涵盖12个大行业的52个资产类型[1] - 其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市，未来将优化申报流程，支持更多项目发行以支持实体经济发展[1] “两重”建设进展 - 去年和今年分别安排7000亿元、8000亿元超长期特别国债，支持1465个、1459个“硬投资”项目建设[2] - 项目选择突出国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，体现战略性、前瞻性、全局性[2] - 同步推进“软建设”，出台一系列规划编制、政策制定和体制机制创新举措，下一步将在“十五五”全局中谋划推进[2] 具身智能产业发展 - 国家发展改革委正围绕强化政策牵引、加快技术攻关、推动成果应用等系统谋划，推动产业健康规范发展[2] - 将加速构建行业标准与评价体系，建立健全行业准入和退出机制，营造公平竞争市场环境[3] - 加快关键核心技术攻关，支持企业、高校、科研机构围绕“大小脑”模型协同、算力适配等技术解决卡点堵点问题[3] - 推动训练与中试平台等基础设施建设，促进全国范围内技术、产业资源整合和开放共享，加速真实场景应用[3]

外资撤离概况 - 过去三个月外资净流出规模突破220亿美元，创历史新高 [2] - 资本外流形成负反馈循环：卢比贬值压力导致央行加息，进而压制企业盈利预期，加剧外资撤离 [3] - 摩根士丹利将印度股市评级从“增持”下调至“减持”，预示资本流出态势或将持续 [3] 撤离导火索 - 政策环境持续恶化，莫迪政府频繁修改外资监管政策，包括强制本土化生产要求、追溯性征税等举措 [3] - 估值泡沫风险积聚，Sensex指数市盈率长期维持在25倍以上，部分科技独角兽估值超过行业平均水平3-4倍 [3] - 地缘政治溢价消失，随着中美关系缓和，资本重新评估“中国+1”战略价值，发现印度在产业链完整度和营商效率方面存在明显短板 [3] 核心撤离领域 - 金融科技板块：如Paytm母公司等上市企业股价腰斩，外资持股比例骤降40% [3] - 可再生能源：太阳能组件进口限制导致多个百兆瓦级项目停滞 [3] - 消费电子：小米、OPPO遭遇合规审查后，供应链企业外资持股减少28% [3] - 基建REITs：高速公路、电力资产证券化产品遭大规模赎回 [3] 结构性缺陷 - 基础设施瓶颈：物流成本占GDP比重高达14%，远超东南亚平均水平 [3] - 劳动力素质陷阱：适龄劳动力中仅5%接受过系统职业技能培训 [3] - 金融系统脆弱性：银行不良贷款率持续高于8%的警戒线 [3] - 地方保护主义：各邦税收政策不统一造成跨区域经营成本激增 [3] 潜在投资方向 - 需要重点关注政策确定性高的民生必需品领域 [3] - 关注真正具备技术壁垒的医药研发企业 [3][4]

核心事件 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额于8月29日在上海证券交易所上市 [1] 战略意义 - 临港集团采取"上市公司+公募REITs"双轮驱动战略 通过注入成熟研发类资产促进REITs市场规模扩大和流动性提升 [1] - 公募REITs作为创新金融工具能有效优化资产结构 盘活存量资产 为转型发展和持续稳健经营提供重要支撑 [1] - 扩募为临港集团孵化培育产业园区资产 打造"科技-产业-金融"良性循环业务发展模式夯实基础 [2] - 扩募是发挥金融功能属性 做好金融"五篇大文章"的积极实践 通过盘活优质存量资产拓宽企业权益融资渠道 [2] 资产详情 - 扩募新购入基础设施项目为临港集团旗下上市公司上海临港持有的漕河泾科技绿洲康桥园区 [3] - 康桥园区已形成以集成电路 生物医药 人工智能为核心的产业布局 近三年平均出租率达到95%及以上 [3] - 租约结构健康稳定 持续运营能力及增长潜力强劲 [3] 协同效应 - 扩募在新老资产之间形成协同效应 依托临港集团产业链与产业集群优势 提供全链条服务 [3] - 印证产业园区资产通过公募REITs盘活的可持续发展路径 为同行业企业及同类型产品树立资产优化和价值重估标杆 [3] - 为投资者参与上海国际科创中心建设及战略性新兴产业发展提供新机遇 为公募REITs常态化发行注入新动能 [3]

报告行业投资评级 - 无评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行总基调未变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [7] 根据相关目录分别进行总结 主要事件梳理 - 创金合信首农REIT于2025年7月25日上市，首日涨幅28.48% [7][10] - 中银中外运仓储物流REIT发布上市交易日期为2025年7月29日 [7][10] - 中航天虹消费REIT项目申报 [7][10] - 华夏南京交通高速公路等8单REITs披露6月份通行数据 [7][10] - 华安百联消费、中航易商仓储物流REIT发布举办投资者开放日活动的公告 [7][10] - 鹏华深圳能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT发布解除基金份额限售的提示性公告 [7][10] - 中航京能光伏REIT盘中跌幅超10%，于2025年7月21日停复牌1小时 [7][10] - 易方达深高速REIT发布分红公告，本次拟分配金额5811万元，占比99.97%，分红方案为1.937元/10份基金份额 [7][10] - 广发成都高投产业园REIT发布变更回收资金使用比例公告 [7][10] 本周市场表现 本周主要指数市场表现 - 本周REITs指数下跌1.56%，其中经营权类下跌2.34%，产权类下跌1.78%；沪深300累计上涨1.69%，中证500指数上涨3.28%，中证全债指数下跌0.49%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.50%，中证转债指数上涨2.14% [16] 本周REITs市场价格表现 - 本周9支REITs上涨，0支持平，60支下跌，整体下跌1.56%，创金合信首农涨幅最大为28.47%，中信建投明阳跌幅最大为9.07% [20] 本周REITs及对应股票板块表现 - REITs上市以来消费REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，消费、市政环保、清洁能源、高速公路、保租房、仓储物流、产业园区REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.51、0.22、0.10、-0.05、-0.16、-0.16、-0.38；近一个月相关系数分别为0.59、0.51、-0.03、-0.45、-0.67、-0.84、-0.86 [24] 本周REITs市场交易情况 - 本周周内交易金额为32.8亿（+36.2%），日均换手率为0.7%（+0.2pct），其中，高速公路5.9亿(+13.4%)、0.5%(+0.1pct)，生态环保1.8亿(+11.8%)、1.0%(+0.1pct)，清洁能源3.6亿(+22.0%)、0.9%(+0.3pct)，产业园区10.4亿（+94.7%)、0.9%(+0.3pct)，仓储物流3.5亿(+60.4%)、0.8%(+0.6pct)，保租房3.7亿(-2.4%)、0.9%(+0.0pct)，消费类4.6亿(+68.0%)、0.9%(+0.6pct) [43] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.20%到11.19%之间，估值收益率较高的有华夏中国交建(11.19%)、平安广州广河(10.92%)，较低的有工银蒙能能源(-1.20%)、平安宁波高投(-0.07%)；P/NAV方面，整体在0.00到1.83之间，较高的有中金厦门安居(1.83)、嘉实物美消费(1.74)，较低的有创金合信首农(0.00)、华夏中国交建(0.74) [45] 项目审批进展 - 目前有23只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括5单产业园项目、4单能源项目、2单数据中心项目、4单仓储物流项目、4单保租房项目、4单消费类项目 [47] 投资观点 - 长期看REITs具备较强配置属性，建议关注板块轮动及扩募带来的投资机会，关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，注意防范回撤风险 [7][50]