全国豪宅市场与普通住宅市场分化 - 2025年上半年，20个核心城市总价1000万元以上的一手豪宅成交同比增长21%，而同期普通新房成交量仅微增5% [17] - 2024年全国成交的3000万元以上新房共有4107套，其中六成在上海，平均每天约有7个人搬进上海豪宅 [13] - 2025年上半年，上海3000万元以上新房成交1096套，仍占全国六成；5000万元以上一手豪宅全国成交482套，其中八成在上海；上亿元一手豪宅全国售出19套，上海占15套 [13] 上海豪宅市场的核心地位与驱动因素 - 上海豪宅市场走出独立行情，核心地段新盘频出，如翠湖华庭六期108套均价1.1亿元的豪宅“日光”，贡献了瑞安房地产去年住宅销售额的约82% [4] - 政策放宽与优质地块释放吸引全国富豪，非沪籍人士正成为购买主力，例如上海壹号院买家群体中非上海籍占七成，其中浙江、江苏买家占30% [33] - 市场出现结构性机会，地方政府拿出核心区域“压箱底”宝地，房企一致看好核心城市核心地块，土地市场出现结构性机会 [36] 豪宅产品趋势与购买动机演变 - 豪宅产品设计出现新趋势，流行“第四代住宅”，主打空中花园和垂直绿化，并通过设计提高得房率，部分项目得房率突破100% [10][11] - 购买动机从投资转向保值与消费，在投资回报不确定的背景下，部分买家将豪宅视为消费品，回归居住属性 [2][22] - 中产及富裕家庭进行资产置换，整合资产以置换一线城市核心地段的“抗跌”资产 [23] 上海豪宅板块梯队与客户画像 - 上海豪宅沿黄浦江形成清晰梯队：第一梯队是黄浦（老钱）和陆家嘴（新贵），起步价5000万元；第二梯队是徐汇滨江，预算3000万元以上 [26][27][30] - 黄浦区经济密度冠绝全国，2023年GDP达3157.30亿元，人均GDP约58万元，区域经济密度达153.86亿元/平方公里 [27] - 购买主力包括江浙富二代、厂二代及全国商人，许多业主希望将实业积累的“新钱”沉淀为“老钱”，实现稳妥增值 [33] 开发商策略与土地市场竞争 - 土地市场竞争激烈，2025年一季度，在北京、上海、深圳、杭州、成都至少有26宗成交宅地成为所属区域近10年来的单价“地王” [39] - 拿地主体以央国企背景企业为主，如绿城、中海，民企罕见；绿城去年以48.048亿元、楼面价13.1万元/平方米拿下徐汇滨江地块，刷新全国单价地王纪录 [39] - 港资、外资开发商推出“捂盘”多年的地块入市，如翠湖天地六期（瑞安集团）、凯德·茂名公馆二期（凯德集团） [42] 市场出现降温信号与挑战 - 豪宅市场一二手价格倒挂现象基本消失，随着土拍取消限价及新房放量，二手豪宅需降价加速流动性，例如滨江凯旋门一套二手房单价约17.5万元，低于去年新房江景房价格 [50] - 顶级豪宅出现未“日光”案例，如高福云境项目是上海2020年以来第一个触发5年限售却未“日光”的顶豪项目，显示市场不再一边倒 [46][47] - 需求显现不足迹象，上海内环内新增高端住宅供应持续增加，但客户信心不足，且豪宅门槛降低，如验资金额从4000万元降至1000万元 [51][52][54]

核心观点 - 广州荔湾区豪宅市场热度强劲，保利珠江天悦项目以单套3000万级成交刷新区域近10年纪录，并推出总价预计超6000万的顶级新品，标志着广州西部江景豪宅价格天花板被打破 [1][2] 市场表现与项目定位 - 2025年11月，保利珠江天悦两套1号楼单位网签，刷新广州西部近10年成交纪录 [1] - 2025年1-11月，该项目跻身广州市商品住宅销售金额榜第五位 [1] - 项目近期推出全新“港湾壹号”A1栋，主力户型建面约455平方米及585平方米 [1] - A1栋顶层复式预计总价6000万以上，直接打破广州西部江景房价格天花板 [2] - 项目为保利旗下最高端“天字系”产品，位于白鹅潭沿江经济带 [2] 区位优势与发展规划 - 项目所在的白鹅潭沿江经济带商圈总规模相当于6个珠江新城 [2] - 区域形成“一带一线一区”发展格局：“一带”指政府重点打造的重奢商业带，串联万象城、太古里、太古汇等；“一线”指串联万象城、双太古、大湾区艺术中心及国际内港湾的城市地标线；“一区”指国际滨水居住区 [2] - 项目环抱约8万平方米水域面积的内港湾，打造纯粹滨水豪宅区 [2] - 项目距离10号线东沙地铁站最近仅100米，该线路已于2025年6月开通 [3] 产品设计与特色 - A1栋仅13套，整栋一层一户，为13层小高层 [3] - 项目所有楼栋一字排开，采用“7+7”米抬高盖板与浮岛园林设计，实现户户无遮挡看江 [3] - A1栋位居港湾头排，拥有270度一线无遮挡江景，看江面宽最高可达约60米，远超广州市常规江景盘15-40米的水平 [3] - A1栋采用点柱结构，全屋零飘窗，客餐厅开间超100平方米，局部空间可自由定制 [4] - A1栋层高约3.6米，对标顶豪产品，配备约13米大阳台、90平方米主套房，电视背景墙采用整幅连纹景泰蓝奢石 [4] - 项目配套兑现迅速：2023年12月拿地，2024年8月开放生活馆，2025年5月开放实体园林，2025年6月及11月分别开放不同实体样板间 [3] 客户需求与销售情况 - 有来自越秀区的买家因家庭需要五个套房而选定455平方米户型，此类房源在广州市场非常少 [4] - 有海归买家首次到访即落定，整层两套总价5000万以上 [4] - 项目A区尚有295平方米天际大平层最后4套在售，为两梯两户板式设计，五房三主套 [4] - B区在售215平方米户型（南北对流，双阳台双套房，专梯入户，三面江景）及175平方米户型（双阳台双套房，七开间朝南，约20米南向采光面） [4]

核心事件：中海高价竞得深圳超级总部基地核心宅地 - 中海地产经过95轮激烈竞价，以31.86亿元总价、42.49%的高溢价率竞得深圳湾超级总部基地（超总）第二宗住宅用地T207-0068，折合楼面价7.73万元/平方米 [3][6] - 该地块是深圳超总板块仅有的两宗住宅用地之一，现已全部由中海获得，地块起始价22.36亿元，建筑面积4.11万平方米，住宅容积率3.1 [4][5] - 参与竞拍的主体包括中海、建发、华润、保利等6家头部房企，中海在竞拍中表现出“必得心态” [6] 地块价值与规划分析 - 地块位于超总核心区，地理坐标稀缺，三面被写字楼环绕，东侧紧邻中海已开发项目深湾玖序 [5] - 地块原为商业用地，于今年4月调整为居住用地，规划容积率经优化从4.4降至3.48，住宅部分容积率定为3.1，建筑限高100米，无限价、无外立面公建化要求，为产品升级创造了空间 [5][7] - 专业机构认为，该地块具备打造高端豪宅的基因，核心地段的稀缺价值与豪宅属性形成强烈市场吸引力 [5][6] 中海战略动机与操盘优势 - 中海此次拿地旨在与相邻的已售项目深湾玖序联动，打造大型IP社区，避免开发割裂感，并可借助一期积累的客户资源高效消化新盘 [7] - 公司对地块及板块熟悉，深湾玖序项目首开销售100亿元且已处于尾盘阶段，证明了其片区联动开发经验与市场感知能力 [3][7] - 新地块规划指标更优，有利于中海在户型、外立面、层高等方面进行产品迭代，升级其豪宅产品系 [7] 公司近期财务与经营表现 - 2025年前三季度，公司实现营收1030亿元，同比下滑6.0%；经营溢利131.5亿元，同比大幅下降27.7% [11] - 销售金额为1705亿元，同比下滑14%，虽稳居行业第二，但增长动能不足 [11] - 第三季度业绩压力尤为突出：营收197.8亿元，同比下滑12.7%；经营溢利仅10.3亿元，同比骤降51.6%，利润规模近乎腰斩 [11] 行业背景与公司拿地策略 - 12月广深土拍市场热度突出，保利、中海等央企密集出手，将区域土拍推向白热化，成为观察市场复苏动能的核心窗口 [3] - 在行业多数房企收缩战线、恪守“以销定投”的背景下，中海2025年拿地力度显著提升，前三季度斩获27宗地块，总地价达827亿元，同比大幅增长40.7% [11][12] - 第三季度，中海逆势新增9宗地块，总地价605亿元，其中重仓上海徐汇核心资产，权益地价达205亿元 [12] 成本与售价的“剪刀差”挑战 - 公司拿地成本持续快速攀升：新增项目权益楼面地价从2020年的0.99万元/平方米，上涨至2024年末的1.78万元/平方米（四年涨幅79.8%），再到2025年11月末的2.08万元/平方米（较2020年增幅超110%） [13] - 同期，签约均价仅从1.88万元/平方米小幅上涨至2.08万元/平方米（截至11月末），涨幅仅10.64% [13] - 销售单价与拿地单价的增速剪刀差接近100个百分点，成为公司毛利率持续下行的核心推手 [13] - 公司拿地策略已全面转向一线城市核心地块，“由外而内、由低到高”的战略调整直接推动了拿地均价的持续攀升 [14]

深圳顶级豪宅市场动态 - 深圳年底多个"顶豪"项目轮番登场 或将拉升楼市热度 [1] - 深圳湾澐玺项目获批预售348套住宅 备案均价约每平方米16.8万元 最贵一套房源备案价达每平方米35万元 总价超过3.7亿元 [3] - 深圳湾澐玺项目所在地块由华润置地+中海联合体以总价185.12亿元竞得 溢价率约46.32% 楼面地价每平方米70387.83元 [3] 一线城市豪宅市场表现 - 广州保利·玥玺湾单日销售额破106亿元刷新全国纪录 上海云锦东方单套成交价近2亿元 [6] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套 增幅高达27% [6] - 2024年全国诞生11个业绩超百亿元楼盘 上海独占7个 [6] 豪宅市场特征与趋势 - 核心地段豪宅在市场调整期展现更强抗跌性 被视为市场"硬通货" [6] - 豪宅市场关键看产品竞争力 高净值人群关注核心地段优质豪宅的稀缺性价值 [4] - 房地产市场深度分化 高端项目与普通住宅将按不同逻辑估值 区域分化将更加明显 [6] 行业整体环境与展望 - 10月上海、成都等核心优质改善项目入市节奏加快 带动百城新房价格环比结构性上涨 [7] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑 [7] - 在多城力推低容积率宅地及取消价格限制背景下 预计将出现更多高端住宅楼盘排队入市 [6]

深圳顶豪项目市场动态 - 深圳年底多个"顶豪"项目轮番登场 或将拉升楼市热度[1] - 深圳湾澐玺项目获批预售348套住宅 备案均价约每平方米16.8万元[3] - 深圳湾澐玺项目最贵一套房源备案价为每平方米35万元 总价超过3.7亿元[2][3] - 深圳湾澐玺地块由华润置地+中海联合体以总价185.12亿元竞得 溢价率约46.32%[4] 一线城市豪宅市场表现 - 广州保利·玥玺湾单日销售额破106亿元刷新全国纪录[6] - 上海云锦东方单套成交价近2亿元[6] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套 增幅高达27%[6] - 2024年全国诞生11个业绩超百亿元楼盘 上海独占7个[6] 豪宅市场趋势与分化 - 核心地段豪宅在市场调整期展现更强抗跌性 被视为市场"硬通货"[7] - 房地产市场深度分化 豪宅和普通住宅将按不同逻辑估值[7] - 豪宅热点集中在一线城市和少数强二线城市核心区域 区域分化将更加明显[7] - 10月核心优质改善项目入市加快带动百城新房价格结构性上涨[8]

深圳顶级豪宅市场动态 - 深圳后海沄玺花园项目获批预售348套住宅，备案均价约每平方米16.8万元，其中一套房源备案价达每平方米35万元，总价超过3.7亿元 [2] - 该项目所在地块由华润置地+中海联合体以总价185.12亿元竞得，共竞价超过290轮，楼面地价每平方米70387.83元，溢价率约46.32% [2] - 除深圳湾澐玺外，南山区的中信信悦湾、GCC联泰超总湾等项目也传来新消息，多个“顶豪”项目在年底轮番登场 [1][3] 一线城市豪宅市场表现 - 广州保利·玥玺湾单日销售额破106亿元刷新全国纪录，上海云锦东方单套成交价近2亿元 [4] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套，增幅高达27% [4] - 2024年全国诞生11个业绩超百亿元楼盘，上海独占7个 [4] 豪宅市场特征与趋势 - 核心地段豪宅在市场调整期展现出更强抗跌性，豪宅属性强的新盘依然受购房者欢迎，被视为市场“硬通货” [4] - 房地产市场深度分化，高端项目与普通住宅将按不同逻辑估值，豪宅热点集中在一线城市和少数强二线城市核心区域 [4] - 高净值人群关注核心地段优质豪宅的稀缺性价值，市场关键取决于产品竞争力而非一二手房“价格倒挂” [3] 行业整体环境与展望 - 10月上海、成都等核心优质改善项目入市节奏加快，带动百城新房价格环比结构性上涨，但市场整体表现较为平淡 [5] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑 [5] - 在多城力推低容积率宅地及取消价格限制背景下，预计将出现更多高端住宅楼盘排队入市 [4]

深圳顶豪项目入市动态 - 深圳湾澐玺项目获批预售348套住宅 备案均价约每平方米16.8万元 最贵一套房源单价达每平方米35万元 总价超过3.7亿元 [2] - 项目所在地块由华润置地+中海联合体以总价185.12亿元竞得 溢价率约46.32% [2] - 除深圳湾澐玺外 南山区中信信悦湾 GCC联泰超总湾等项目也传来新消息 业内人士认为豪宅市场表现取决于产品竞争力 [3] 一线城市豪宅市场表现 - 广州保利.玥玺湾单日销售额破106亿元刷新全国纪录 上海云锦东方单套成交价近2亿元 [4] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套 增幅高达27% [4] - 2024年全国诞生11个业绩超百亿元楼盘 上海独占7个 [4] 房地产市场分化趋势 - 核心地段豪宅在市场调整期展现更强抗跌性 被视为市场中的"硬通货" [4] - 房地产市场深度分化 高端项目与普通住宅将按不同逻辑估值 [4] - 豪宅热点集中于一线城市和少数强二线城市核心区域 区域分化将更加明显 [4] 行业整体环境与展望 - 10月上海 成都等核心优质改善项目入市加快 带动百城新房价格环比结构性上涨 但市场整体表现平淡 [5] - 年末房企进入业绩冲刺阶段 核心城市新增供应增加有望对新房销售形成支撑 [5]

项目开盘销售业绩 - 项目开盘首日成交236套 实现销售额106亿元 成为2025年全国唯一首开即破百亿的现象级楼盘[1] - 出现富豪连买多套情况 单笔交易金额达5亿元 最高单价为30万元/平方米[3] - 有家族单位组团购买 豪掷3亿元一次性购买六套房产[3] 项目定位与市场表现 - 项目整体均价为17万元/平方米 多套单价突破20万元/平方米 位列广州豪宅第一梯队[4] - 单价越贵 越稀缺的单位越受追捧 显示顶豪市场规律及业主雄厚实力[4] - 项目用实力证明市场不缺购买力 只缺好产品 业内认为其未来价值只增不减[11] 业主构成与潜在影响 - 业主来自各行各业精英 包括实业老钱 互联网游戏科技公司老板 独角兽企业创始人及中国富豪榜500强知名人士[4] - 业主圈层高端纯粹 其产业 投资 消费及社交网络将为广州带来巨大有形和无形价值[4] - 老牌豪宅汇悦台的业主也参与购买 赞赏项目对新规户型尺度的运用[3] 项目地块与开发战略 - 项目地块由保利发展于去年9月底以总价117.5亿元竞得 约6.7万元/平方米的楼面价位居广州地价第二名[5] - 公司以好产品 好服务 好生活的三好战略为核心 打造代表湾区封面的传世之作[5] 产品设计与特色 - 项目为广州首个11米抬高浮岛社区 通过盖板整体抬高大尺度吸纳城市与珠江景观[5] - 采用全弧形设计的湾流立面 使用定制弧形玻璃 进口铝材和高端陶板的单元式幕墙 单立面成本超数亿元[5] - 通过上千次高净值人群访谈打造八衡科技系统 提供365天健康舒适体验[6] - 具备更高层高（3.3-3.6米） 30%阳台率 灵动改造空间 三个及以上南向采光套间及满配会所空间[6] 核心竞争力 - 项目凭借黄金三角地段 珠江景观 绝版规划三大王牌 提升广州豪宅市场天花板[11]

项目开盘销售情况 - 上海黄浦区“高福云境”项目于10月18日下午开盘，25套面积600平方米、单套总价超1.3亿元的超豪华大平层率先售罄，最贵几套价格超1.6亿元，刷新上海1.3亿元以上大平层单盘销售纪录 [2] - 本批次项目共推出125套大平层，面积介于270平方米至600平方米之间，均价为21万元/平方米 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造，个人购房者认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元 [2] 上海豪宅市场趋势 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套，已连续两年突破千套，2024年为1542套，显示顶级豪宅购买力强劲 [2] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势，改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼，高净值人群对核心城市优质资产长期信心未减 [3] - 行业观点认为，随着更多优质地块入市和更高端产品推出，上海豪宅市场有望持续升温，继续引领全国高端住宅市场发展方向 [3]

项目销售表现 - 高福云境项目于10月18日下午开盘 本批次推出125套大平层 面积介于270平方米至600平方米 均价为21万元/平方米 [2] - 选房开始后面积最大的25套600平方米户型率先售罄 单套总价全部超过1.3亿元 最贵的几套超过1.6亿元 刷新上海1.3亿以上大平层单盘销售纪录 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造 个人购房者认购金为760万元 企业客户认购金高达1900万元 [2] 上海豪宅市场趋势 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套 已连续两年突破千套 2024年为1542套 显示顶级豪宅购买力强劲 [2] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势 改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼 [3] - 高净值人群对核心城市优质资产长期信心未减 预计下半年上海豪宅市场有望持续升温 继续引领全国高端住宅市场 [3]