全国豪宅市场与普通住宅市场分化 - 2025年上半年，20个核心城市总价1000万元以上的一手豪宅成交同比增长21%，而同期普通新房成交量仅微增5% [17] - 2024年全国成交的3000万元以上新房共有4107套，其中六成在上海，平均每天约有7个人搬进上海豪宅 [13] - 2025年上半年，上海3000万元以上新房成交1096套，仍占全国六成；5000万元以上一手豪宅全国成交482套，其中八成在上海；上亿元一手豪宅全国售出19套，上海占15套 [13] 上海豪宅市场的核心地位与驱动因素 - 上海豪宅市场走出独立行情，核心地段新盘频出，如翠湖华庭六期108套均价1.1亿元的豪宅“日光”，贡献了瑞安房地产去年住宅销售额的约82% [4] - 政策放宽与优质地块释放吸引全国富豪，非沪籍人士正成为购买主力，例如上海壹号院买家群体中非上海籍占七成，其中浙江、江苏买家占30% [33] - 市场出现结构性机会，地方政府拿出核心区域“压箱底”宝地，房企一致看好核心城市核心地块，土地市场出现结构性机会 [36] 豪宅产品趋势与购买动机演变 - 豪宅产品设计出现新趋势，流行“第四代住宅”，主打空中花园和垂直绿化，并通过设计提高得房率，部分项目得房率突破100% [10][11] - 购买动机从投资转向保值与消费，在投资回报不确定的背景下，部分买家将豪宅视为消费品，回归居住属性 [2][22] - 中产及富裕家庭进行资产置换，整合资产以置换一线城市核心地段的“抗跌”资产 [23] 上海豪宅板块梯队与客户画像 - 上海豪宅沿黄浦江形成清晰梯队：第一梯队是黄浦（老钱）和陆家嘴（新贵），起步价5000万元；第二梯队是徐汇滨江，预算3000万元以上 [26][27][30] - 黄浦区经济密度冠绝全国，2023年GDP达3157.30亿元，人均GDP约58万元，区域经济密度达153.86亿元/平方公里 [27] - 购买主力包括江浙富二代、厂二代及全国商人，许多业主希望将实业积累的“新钱”沉淀为“老钱”，实现稳妥增值 [33] 开发商策略与土地市场竞争 - 土地市场竞争激烈，2025年一季度，在北京、上海、深圳、杭州、成都至少有26宗成交宅地成为所属区域近10年来的单价“地王” [39] - 拿地主体以央国企背景企业为主，如绿城、中海，民企罕见；绿城去年以48.048亿元、楼面价13.1万元/平方米拿下徐汇滨江地块，刷新全国单价地王纪录 [39] - 港资、外资开发商推出“捂盘”多年的地块入市，如翠湖天地六期（瑞安集团）、凯德·茂名公馆二期（凯德集团） [42] 市场出现降温信号与挑战 - 豪宅市场一二手价格倒挂现象基本消失，随着土拍取消限价及新房放量，二手豪宅需降价加速流动性，例如滨江凯旋门一套二手房单价约17.5万元，低于去年新房江景房价格 [50] - 顶级豪宅出现未“日光”案例，如高福云境项目是上海2020年以来第一个触发5年限售却未“日光”的顶豪项目，显示市场不再一边倒 [46][47] - 需求显现不足迹象，上海内环内新增高端住宅供应持续增加，但客户信心不足，且豪宅门槛降低，如验资金额从4000万元降至1000万元 [51][52][54]

核心观点 - 广州荔湾区豪宅市场热度强劲，保利珠江天悦项目以单套3000万级成交刷新区域近10年纪录，并推出总价预计超6000万的顶级新品，标志着广州西部江景豪宅价格天花板被打破 [1][2] 市场表现与项目定位 - 2025年11月，保利珠江天悦两套1号楼单位网签，刷新广州西部近10年成交纪录 [1] - 2025年1-11月，该项目跻身广州市商品住宅销售金额榜第五位 [1] - 项目近期推出全新“港湾壹号”A1栋，主力户型建面约455平方米及585平方米 [1] - A1栋顶层复式预计总价6000万以上，直接打破广州西部江景房价格天花板 [2] - 项目为保利旗下最高端“天字系”产品，位于白鹅潭沿江经济带 [2] 区位优势与发展规划 - 项目所在的白鹅潭沿江经济带商圈总规模相当于6个珠江新城 [2] - 区域形成“一带一线一区”发展格局：“一带”指政府重点打造的重奢商业带，串联万象城、太古里、太古汇等；“一线”指串联万象城、双太古、大湾区艺术中心及国际内港湾的城市地标线；“一区”指国际滨水居住区 [2] - 项目环抱约8万平方米水域面积的内港湾，打造纯粹滨水豪宅区 [2] - 项目距离10号线东沙地铁站最近仅100米，该线路已于2025年6月开通 [3] 产品设计与特色 - A1栋仅13套，整栋一层一户，为13层小高层 [3] - 项目所有楼栋一字排开，采用“7+7”米抬高盖板与浮岛园林设计，实现户户无遮挡看江 [3] - A1栋位居港湾头排，拥有270度一线无遮挡江景，看江面宽最高可达约60米，远超广州市常规江景盘15-40米的水平 [3] - A1栋采用点柱结构，全屋零飘窗，客餐厅开间超100平方米，局部空间可自由定制 [4] - A1栋层高约3.6米，对标顶豪产品，配备约13米大阳台、90平方米主套房，电视背景墙采用整幅连纹景泰蓝奢石 [4] - 项目配套兑现迅速：2023年12月拿地，2024年8月开放生活馆，2025年5月开放实体园林，2025年6月及11月分别开放不同实体样板间 [3] 客户需求与销售情况 - 有来自越秀区的买家因家庭需要五个套房而选定455平方米户型，此类房源在广州市场非常少 [4] - 有海归买家首次到访即落定，整层两套总价5000万以上 [4] - 项目A区尚有295平方米天际大平层最后4套在售，为两梯两户板式设计，五房三主套 [4] - B区在售215平方米户型（南北对流，双阳台双套房，专梯入户，三面江景）及175平方米户型（双阳台双套房，七开间朝南，约20米南向采光面） [4]

核心事件：中海高价竞得深圳超级总部基地核心宅地 - 中海地产经过95轮激烈竞价，以31.86亿元总价、42.49%的高溢价率竞得深圳湾超级总部基地（超总）第二宗住宅用地T207-0068，折合楼面价7.73万元/平方米 [3][6] - 该地块是深圳超总板块仅有的两宗住宅用地之一，现已全部由中海获得，地块起始价22.36亿元，建筑面积4.11万平方米，住宅容积率3.1 [4][5] - 参与竞拍的主体包括中海、建发、华润、保利等6家头部房企，中海在竞拍中表现出“必得心态” [6] 地块价值与规划分析 - 地块位于超总核心区，地理坐标稀缺，三面被写字楼环绕，东侧紧邻中海已开发项目深湾玖序 [5] - 地块原为商业用地，于今年4月调整为居住用地，规划容积率经优化从4.4降至3.48，住宅部分容积率定为3.1，建筑限高100米，无限价、无外立面公建化要求，为产品升级创造了空间 [5][7] - 专业机构认为，该地块具备打造高端豪宅的基因，核心地段的稀缺价值与豪宅属性形成强烈市场吸引力 [5][6] 中海战略动机与操盘优势 - 中海此次拿地旨在与相邻的已售项目深湾玖序联动，打造大型IP社区，避免开发割裂感，并可借助一期积累的客户资源高效消化新盘 [7] - 公司对地块及板块熟悉，深湾玖序项目首开销售100亿元且已处于尾盘阶段，证明了其片区联动开发经验与市场感知能力 [3][7] - 新地块规划指标更优，有利于中海在户型、外立面、层高等方面进行产品迭代，升级其豪宅产品系 [7] 公司近期财务与经营表现 - 2025年前三季度，公司实现营收1030亿元，同比下滑6.0%；经营溢利131.5亿元，同比大幅下降27.7% [11] - 销售金额为1705亿元，同比下滑14%，虽稳居行业第二，但增长动能不足 [11] - 第三季度业绩压力尤为突出：营收197.8亿元，同比下滑12.7%；经营溢利仅10.3亿元，同比骤降51.6%，利润规模近乎腰斩 [11] 行业背景与公司拿地策略 - 12月广深土拍市场热度突出，保利、中海等央企密集出手，将区域土拍推向白热化，成为观察市场复苏动能的核心窗口 [3] - 在行业多数房企收缩战线、恪守“以销定投”的背景下，中海2025年拿地力度显著提升，前三季度斩获27宗地块，总地价达827亿元，同比大幅增长40.7% [11][12] - 第三季度，中海逆势新增9宗地块，总地价605亿元，其中重仓上海徐汇核心资产，权益地价达205亿元 [12] 成本与售价的“剪刀差”挑战 - 公司拿地成本持续快速攀升：新增项目权益楼面地价从2020年的0.99万元/平方米，上涨至2024年末的1.78万元/平方米（四年涨幅79.8%），再到2025年11月末的2.08万元/平方米（较2020年增幅超110%） [13] - 同期，签约均价仅从1.88万元/平方米小幅上涨至2.08万元/平方米（截至11月末），涨幅仅10.64% [13] - 销售单价与拿地单价的增速剪刀差接近100个百分点，成为公司毛利率持续下行的核心推手 [13] - 公司拿地策略已全面转向一线城市核心地块，“由外而内、由低到高”的战略调整直接推动了拿地均价的持续攀升 [14]

深圳顶豪项目市场动态 - 深圳年底多个"顶豪"项目轮番登场 或将拉升楼市热度[1] - 深圳湾澐玺项目获批预售348套住宅 备案均价约每平方米16.8万元[3] - 深圳湾澐玺项目最贵一套房源备案价为每平方米35万元 总价超过3.7亿元[2][3] - 深圳湾澐玺地块由华润置地+中海联合体以总价185.12亿元竞得 溢价率约46.32%[4] 一线城市豪宅市场表现 - 广州保利·玥玺湾单日销售额破106亿元刷新全国纪录[6] - 上海云锦东方单套成交价近2亿元[6] - 2025年前三季度上海总价5000万元以上顶级豪宅成交674套 增幅高达27%[6] - 2024年全国诞生11个业绩超百亿元楼盘 上海独占7个[6] 豪宅市场趋势与分化 - 核心地段豪宅在市场调整期展现更强抗跌性 被视为市场"硬通货"[7] - 房地产市场深度分化 豪宅和普通住宅将按不同逻辑估值[7] - 豪宅热点集中在一线城市和少数强二线城市核心区域 区域分化将更加明显[7] - 10月核心优质改善项目入市加快带动百城新房价格结构性上涨[8]

项目开盘销售业绩 - 项目开盘首日成交236套 实现销售额106亿元 成为2025年全国唯一首开即破百亿的现象级楼盘[1] - 出现富豪连买多套情况 单笔交易金额达5亿元 最高单价为30万元/平方米[3] - 有家族单位组团购买 豪掷3亿元一次性购买六套房产[3] 项目定位与市场表现 - 项目整体均价为17万元/平方米 多套单价突破20万元/平方米 位列广州豪宅第一梯队[4] - 单价越贵 越稀缺的单位越受追捧 显示顶豪市场规律及业主雄厚实力[4] - 项目用实力证明市场不缺购买力 只缺好产品 业内认为其未来价值只增不减[11] 业主构成与潜在影响 - 业主来自各行各业精英 包括实业老钱 互联网游戏科技公司老板 独角兽企业创始人及中国富豪榜500强知名人士[4] - 业主圈层高端纯粹 其产业 投资 消费及社交网络将为广州带来巨大有形和无形价值[4] - 老牌豪宅汇悦台的业主也参与购买 赞赏项目对新规户型尺度的运用[3] 项目地块与开发战略 - 项目地块由保利发展于去年9月底以总价117.5亿元竞得 约6.7万元/平方米的楼面价位居广州地价第二名[5] - 公司以好产品 好服务 好生活的三好战略为核心 打造代表湾区封面的传世之作[5] 产品设计与特色 - 项目为广州首个11米抬高浮岛社区 通过盖板整体抬高大尺度吸纳城市与珠江景观[5] - 采用全弧形设计的湾流立面 使用定制弧形玻璃 进口铝材和高端陶板的单元式幕墙 单立面成本超数亿元[5] - 通过上千次高净值人群访谈打造八衡科技系统 提供365天健康舒适体验[6] - 具备更高层高（3.3-3.6米） 30%阳台率 灵动改造空间 三个及以上南向采光套间及满配会所空间[6] 核心竞争力 - 项目凭借黄金三角地段 珠江景观 绝版规划三大王牌 提升广州豪宅市场天花板[11]

项目开盘销售情况 - 上海黄浦区“高福云境”项目于10月18日下午开盘，25套面积600平方米、单套总价超1.3亿元的超豪华大平层率先售罄，最贵几套价格超1.6亿元，刷新上海1.3亿元以上大平层单盘销售纪录 [2] - 本批次项目共推出125套大平层，面积介于270平方米至600平方米之间，均价为21万元/平方米 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造，个人购房者认购金为760万元，企业客户认购金高达1900万元 [2] 上海豪宅市场趋势 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套，已连续两年突破千套，2024年为1542套，显示顶级豪宅购买力强劲 [2] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势，改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼，高净值人群对核心城市优质资产长期信心未减 [3] - 行业观点认为，随着更多优质地块入市和更高端产品推出，上海豪宅市场有望持续升温，继续引领全国高端住宅市场发展方向 [3]

项目销售表现 - 高福云境项目于10月18日下午开盘 本批次推出125套大平层 面积介于270平方米至600平方米 均价为21万元/平方米 [2] - 选房开始后面积最大的25套600平方米户型率先售罄 单套总价全部超过1.3亿元 最贵的几套超过1.6亿元 刷新上海1.3亿以上大平层单盘销售纪录 [2] - 项目由万科和华洲地产合作打造 个人购房者认购金为760万元 企业客户认购金高达1900万元 [2] 上海豪宅市场趋势 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套 已连续两年突破千套 2024年为1542套 显示顶级豪宅购买力强劲 [2] - 2025年四季度上海楼市延续稳中向好走势 改善型与豪宅类项目销售表现尤为亮眼 [3] - 高净值人群对核心城市优质资产长期信心未减 预计下半年上海豪宅市场有望持续升温 继续引领全国高端住宅市场 [3]

核心市场趋势 - 中国重点城市高端住宅市场，特别是总价千万级以上商品住宅，成交表现强劲，呈现“越贵越买”的趋势 [1][2][7] - 2025年前三季度，11个重点城市总价1000万以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6%，其中总价5000万以上成交853套，涨幅高达27.12% [2] - 上海豪宅市场走出独立行情，成为核心城市楼市的稳定器，市场份额持续扩容 [2][7] 上海市场表现 - 上海在高端住宅市场中占据绝对领先地位，2025年前三季度总价1000万以上商品住宅成交9886套，占11个重点城市总成交的36.12% [2] - 上海总价5000万以上顶豪成交674套，占11个重点城市总成交的近八成，显示出强大的市场虹吸效应 [2] - 2025年一季度上海千万级商品住宅成交套数涨幅达22% [1] 价格与成交结构变化 - 上海豪宅市场呈现价格分层现象，2025年前三季度，3000-5000万元及5000万元以上总价段成交均价上升，其中5000万元以上涨幅最高且已连续三年保持较高涨幅 [12] - 从成交占比看，上海顶豪市场显著扩容，2025年前9月总价3000万以上成交占比达4.46%，5000万以上成交占比跃升至1.97%，而2023年该比例分别为1.18%和0.22% [11][12] - 2024年上海总价3000万元以上商品住宅成交2606套，较2023年增长176.94%；5000万元以上成交585套，较2023年增长228.65% [8] 一线城市对比 - 上海在顶豪市场的成交套数和均价全面超越北京和深圳，2025年前三季度上海总价3000万以上成交1524套，5000万以上成交674套，均高于北京和深圳套数之和 [16] - 上海不同总价段的豪宅成交均价均明显高于北京和深圳，例如5000万以上豪宅成交均价上海为183024元/平方米，北京为120487元/平方米 [17] - 上海的城市基本面优于其他一线城市，作为全国经济金融中心，2024年GDP达53926.71亿元，且与全球高净值人群关系紧密，吸引了全国富豪资产配置 [19] 顶流地段与产品分析 - 上海顶豪地段主要集中在衡复风貌区、新天地、陆家嘴和徐汇滨江等板块，其中衡复风貌区新房供应量极稀缺，仅约5.5万方 [24][25] - 2025年7月徐汇衡复风貌地块以200257元/平方米的楼板价刷新全国土地单价地王，预计将带动整个板块价格 [25] - 2024年至今多个顶豪项目如翠湖天地6期、上海壹号院等开盘即售罄，备案均价均在19.5万元/平方米以上，认购率远超100% [27][28] 购房客群特征 - 上海豪宅市场购房主力正向“95/00后”新贵转移，其资金多来源于父母，但对地段、房型、圈层有明确偏好 [26] - 总价5000万以上奢豪客户以私营企业主及其“二代”为主，“二代”多有海外留学背景，客源地以浙江占比最高，其次为江苏和安徽 [26] - 部分高净值人群持币多年，等待核心板块稀缺豪宅项目，置业行为更侧重资产保值增值、长远规划及代际财产转移 [26][27] 二手房市场与城市吸引力 - 上海核心区域顶豪二手房市场活跃，浦东和黄浦区是5000万以上二手房成交最集中的区域 [20][21] - 2025年上海拥有92位十亿美金企业家，首次超越孟买，问鼎亚洲“十亿美金企业家之都”，城市吸引力持续增强 [31] - 稀缺地段的顶豪产品在二手市场拥有定价权，例如翠湖天地五期二手房成交均价达24.9万元/平方米 [28]

全国豪宅市场趋势 - 2025年上半年全国20个核心城市总价1000万以上商品住宅成交2.1万套，同比增长21% [1] - 其中4个一线城市同比增长15%，16个二三线城市同比增长37%，二三线城市增幅显著超越一线城市 [1] - 同期百城新房成交同比仅微增5%，显示豪宅市场领涨且具备更强韧性 [1] 合肥政务区豪宅市场地位 - 政务区以最小城区面积占据合肥豪宅市场主导地位：2022-2025年贝壳系成交单价前100中占比分别为71%/58%/66%/50% [6] - 2023年占比下滑因滨湖区改善房源成交量激增，2025年下降因伟星T10新房分流客户 [6] - 区域长期供需失衡，高净值客群需求旺盛，新房上市即吸引大量购房者 [8] 政务区核心资源禀赋 - 区域面积仅12.67平方公里，集聚行政中心/广电中心/四大商业综合体（万象城/银泰in77/天鹅湖万达/银泰百货） [10] - 拥有双地铁覆盖/城市主干道环绕/临近绕城高速入口，高效连接高铁南站与新桥机场 [12] - 集中文化设施（大剧院/博物馆/美术馆/图书馆）与商务集群（百利中心/新地中心/蔚蓝商务港）形成资源聚合效应 [10][12] 合肥产业经济支撑 - 2025年上半年GDP增速达6%，居长三角万亿级城市首位 [16] - 战略性新兴产业产值占规上工业比重54.7%，十年间年均增长17.1% [16] - 新能源汽车产量从2020年5.3万辆跃升至2024年137.6万辆，2025年上半年产量55.7万辆（同比增7.6%） [18] 伟星T10项目产品力分析 - 项目均价6万+稳居合肥榜首，外立面设计具丝绸质感与灵动性，呈现"三百六十度无死角"视觉效果 [24] - 规划68米最大楼间距与超4万㎡园林面积，将土地资源向公区及生活体验倾斜 [27] - 融合"老钱味"经典风格与现代审美，通过建筑美感与奢阔尺度构建产品差异化优势 [26][27] 豪宅市场驱动因素 - 实体产业发展注入购买力：伟星T10业主多来自新能源/人工智能/集成电路等战略新兴产业 [20] - 核心区土地稀缺性加剧供需错配，政务区发展饱和导致豪宅供给呈"买一套少一套"特征 [22] - 城市能级提升带动高净值人群增长，2024年新增经营主体31.5万户创历史新高 [18]

项目销售表现 - 上海壹号院五批次66套房源1小时售罄 单日实现销售48亿元 [1] - 项目主力户型面积315平方米至1115平方米 入市均价19.8万元/平方米 套均总价约7358万元 [1] - 去年8月首次开盘后累计五次开盘 多批次"日光" 394套房源累计销售金额超240亿元 [1] - 今年累计总销售金额超220亿元 保持全国单盘销冠位置 [1] 项目背景与地段价值 - 项目由中信金融资产 新湖 融创共同打造 位于黄浦核心区 总建筑面积约43万平方米 [1] - 与新天地直线距离仅约400米 毗邻豫园和外滩 [1] - 核心地段不可复制 优质豪宅保值与涨价预期较强 [1] - 定价符合"低开高走"市场惯例 当前小批量开盘为维持房价上涨信心与预期 [1] 市场价格对比 - 19.8万元/平方米入市价格与周边次新房几乎无倒挂 周边次新二手房成交单价17万元至18万元/平方米 [2] - 周边项目露香园挂牌均价约16.95万元/平方米 复兴珑御二期挂牌均价约20.8万元/平方米 [2] - 中海建国里挂牌均价约20.6万元/平方米 最近成交价约17.7万元/平方米 [2] 豪宅市场交易动态 - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交1096套 [2] - 该类豪宅交易连续两年超千套（2024年1542套） [2] - 最近两年上半年平均水平较2017-2023年平均水平交易量增速达214% [2] 市场整体表现 - 7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2% 降幅较上月收窄0.1个百分点 [3] - 上海新房价格环比上涨0.3% 成为一线城市中唯一增长引擎 [3] - 价格上涨与优质地块集中出让及改善性需求持续释放密切相关 [3]