北京城建集团在房山区的土地储备与开发动态 - 北京城建集团通过其三级子公司北京城建瑞泰投资发展有限公司，计划为房山区广阳城一宗地块进行设计招标，该地块总建筑面积约9万平方米，估算投资11.82亿元，招标公告预计在11月24日发布[2] - 该广阳城地块于10月17日进入北京第八批供地清单，并在10月21日上架土拍，预计11月25日确定买家，而城建瑞泰在土拍结果出炉前一天就计划挂出招标公告，显示出其作为地块托底者的急切心态[2][3] - 北京城建集团是房山板块的常客，但过往项目整体表现不佳，例如长沟6017地块拿地四年后官宣延期，长阳0002、0003地块拿地一年半无动静，以及颐知筑项目去化率低[3] 广阳城地块的具体规划与特色 - 广阳城地块用地规模约5.56公顷，规划地上建筑面积约9.59万平方米，起拍价14.71亿元，起始楼面价为1.53万元/平方米，其中包含住宅用地、城镇社区服务设施用地和幼儿园用地[5] - 0016号地块性质由“其他类多功能用地”变更为“二类城镇住宅用地”，其容积率设定为弹性范围1.4-1.8，建筑面积为1.44万至1.85万平方米，这种弹性容积率在北京供地计划中十分罕见[6][9] - 地块设计条件宽松，土拍文件鼓励以“好房子”标准开展高标准设计，预计项目将出现首层架空、风雨连廊、邻里中心，建筑高度可能从28米上浮至43米，并设置进深不大于1.8米的开敞阳台，这将是房山区首个拥有“好房子”元素的楼盘[11][12][19] 广阳城地块对区域市场的潜在影响 - 广阳城地块将与地铁房山线广阳城站相连，是一个正宗的地铁盘，且0015和0016地块若同期入市可统筹协调，须配置不超过0.65万平方米的商业建筑面积[8][9] - 该地块的入市预计将对周边在售楼盘产生冲击，特别是其南面和西面一路之隔的北京城建自有项目和知筑，以及西面不远的颐知筑、中建智地京华国贤府、北京建工璟贤瑞庭等项目[13][17] - 和知筑项目主力户型为92平方米、125平方米和142平方米，但均无南向阳台，而广阳城地块预计设置开敞阳台，此举可能背刺房山区一众在售楼盘，对购房者是利好，但对在售楼盘和二手房市场消息消极[14][15][20] 北京城建在房山区其他项目的进展与表现 - 长沟6017地块于2021年10月以9.83亿元底价竞得，楼面价1.2万元/平方米，销售指导价2.7万元/平方米，项目在2023年10月报规后长时间无动静，直至2024年8月底开始监理和土护降工程招投标，总投资预算8.9亿元，并在2024年10月底获核准延期[21][22] - 和知筑项目于2023年12月以12亿元底价竞得，楼面价约1.87万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米，2024年10月取得预售证推出556套房源，目前已网签405套，成交均价3.73万元/平方米，网签金额16.92亿元，地价覆盖率达141%[24] - 颐知筑项目于2024年1月以22.8亿元底价竞得，楼面价1.7万元/平方米，销售指导价4.5万元/平方米，2025年3月取得预售证供应634套，目前网签81套，去化率仅12.88%，成交价格3.04万元/平方米，成交总额2.55亿元[27] - 长阳0002、0003地块于2024年4月以16.03亿元底价竞得，销售指导价4.8万元/平方米，该地块曾经历三次流拍，最新动态停留在2025年6月获项目许可核准，进展缓慢[29]

展览概况 - 好房子科技展将于11月7日在北京首钢国际会展中心8号馆开展，主题为“科技赋能造好房子 产业升级促新发展” [1] - 展览由住房和城乡建设部科技与产业化发展中心联合20余个共建单位重点打造，旨在展示、宣传、推广好房子的理念、技术、产品和模式 [2] 展览核心维度与展区设置 - 展览围绕“什么是好房子、怎么建设好房子、科技驱动产业发展”三大维度展开 [1] - 展览共设置样板房、好标准、好设计、好建造、好材料、好服务、智能建造、大国重器、未来科技、住宅公园等10大展区 [1] 好房子样板展示 - 展览展出商品房好房子、保障房好房子、老旧住宅改造等三大类共18个好房子样板 [1] - 户外住宅公园展区正在打造能源低碳建筑、工业化建造模块建筑、全龄友好建筑等3类9个好房子样板房 [2] - 样板房旨在展示适配不同人群的“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子，满足人民群众高品质居住需要 [1][2] 系统性建设方案 - “五好展区”系统展示如何打造好房子，涵盖好标准、好设计、好材料、好建造、好服务五大维度 [1] - 该展区目标是实现群众“所想即可见，所见即可得”的好房子建设愿景 [1] 科技驱动与产业应用 - 智能建造、大国重器、未来科技展区将展示盾构机、造楼机等重器实力 [1] - 展览将呈现全屋智能、数字家庭、新能源等新科技新产品在住宅领域的应用，彰显“中国建造”的科技力量 [1]

产品标准发布 - 建信住房租赁私募基金管理有限公司发布《建信长租"好公寓"产品标准》[1] - 标准旨在通过高标准技术要求和管理规范解决长租公寓隔音差、空间局促、配套不完善、安全隐患等行业痛点[3] - 标准以安全、舒适、绿色、智慧为指引，形成覆盖规划设计、施工建造、运营维护全周期的150余项控制点[3] 产品核心特点 - 产品标准以建设要宁静、要从容、要安心、要健康、要质慧的"5要好公寓"为目标[3] - 针对噪音问题，在墙面材料、抹灰厚度、墙体厚度、入户门材料、密封条等多方面进行优化以实现宁静需求[3] - 卫生间设计强调功能独立与空间高效，要求配置独立洗漱台、独立淋浴区、干湿分离马桶空间及具备精细收纳功能的浴室柜[3] - 公寓卫生间设有单独的得房率指标，目标为85%[3] 战略意义与行业影响 - 发布标准是公司以金融力量服务"好房子"建设，提升服务实体经济质效及助力"存量盘活"的创新实践[1] - "好公寓"是"好房子"理念在租赁住房领域的重要实践，旨在回应民生关切，助力加快构建房地产发展新模式[4] - 住房和城乡建设部总经济师肯定公司推动长租公寓品质化发展的努力，认为标准为保障性租赁住房建设提供了可复制、可推广的经验成果[4] - 公司未来将继续以金融"五篇大文章"为指引，发挥专业优势，推动城市高质量发展，助力实现从"住有所居"到"住有优居"的转变[4]

城市更新战略地位的提升 - 城市更新被列为房地产高质量发展的重要抓手，其战略地位不断提高，并首次被列为年度重点工作任务写入《政府工作报告》[2] - 2021年《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》扭转了更新方向，要求严控大规模拆除、增建和搬迁[2] - 中央发布一系列政策，将城市更新明确分为三种实施模式：拆除新建、整治提升和拆整结合[2] 政策支持与资金保障 - 2024年5月发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确八大核心任务及六大支撑保障措施[3] - 中央预算内投资设立城市更新专项，支持相关公益性基础设施和公共服务设施建设，并扩围支持危旧住房、老旧街区等工程[3] - 2025年1-9月，全国新增地方专项债中房地产相关发行约6400亿元，同比增长89%，其中涉及城中村改造的专项债发行规模达816亿元，同比增长1.4倍[8] 城中村改造的新模式 - 城中村改造分三类实施：具备条件的拆除新建、不具备条件的整治提升、介于两者之间的拆整结合[7] - 改造范围从原来的35个大城市扩大到全国地级及以上城市，并在原100万套基础上继续扩围[7] - “房票安置”成为主要形式，截至2024年4月全国已有超100城（区）鼓励采用房票安置，主要用于购买新房[8] 老旧小区改造的推进 - 住建部提出将2000年前建成的老旧小区全面纳入改造范围，据测算该规模约66亿平方米[10] - “十四五”期间改造城镇老旧小区24万多个，超额完成目标[10] - 根据“十年千万套”计划，到2034年将基本完成约1000万套老旧小区的改造任务[11] 城市体检与更新重点 - 城市更新以“城市体检”发现的短板作为更新重点，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作[11] - 改造内容涵盖房子本身的设施设备、社区配套到城市基础设施的范畴，旨在将老房子也改造成“好房子”[12] 自主更新模式探索 - 更新参与主体发生变化，鼓励从政府主导、开发商出资转变为居民自主出资、政府辅助的“自主更新”模式[13] - “原拆原建”模式在多地试点，如浙江浙工新村项目，容积率由1.5提升到2.1，由居民自筹83%资金，政府提供补贴[13] - 北京、上海、广州、南京等多地已有原拆原建项目成功落地或开展试点，为老旧小区改造提供新出路[14] 行业背景与市场规模 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段[2] - 截至2024年，城乡住房总建筑面积超660亿平方米，其中房龄超30年的建筑占比达35%，约231亿平方米[5]

港股内房股市场表现 - 港股内房股出现逆势普涨行情，碧桂园上涨3.57%至0.580港元，融创中国上涨2.63%至1.560港元，雅居乐集团上涨2.53%至0.405港元 [1][2] - 万科企业上涨1.94%至4.730港元，新城发展与中国海外宏洋集团均上涨1.30%至2.340港元，龙湖集团上涨1.16%至10.500港元 [1][2] - 美的置业上涨1.03%至4.900港元，绿城中国、中国金茂、龙光集团、越秀地产及中国海外发展均有不同幅度上涨 [1][2] 政策与行业动向 - 上海市人民政府办公厅印发行动方案，提出稳定房地产投资规模，推动"好房子"建设，为好设计、好建造、好服务提供应用场景 [1] - 华泰证券研报指出，当前市场中"好房子"销售去化明显优于平均水平，产品力突出的房企可能获得更好的销售转化和更稳健的现金流 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，重塑企业市场地位和竞争格局，形成产品-销售-投资的正循环 [1] 投资观点与标的 - 华泰证券继续推荐"好信用、好城市、好产品"的"三好"地产股 [1]

房地产市场整体表现 - 房地产市场呈现止跌回稳趋势，商品房销售和住宅价格同比降幅收窄 [1] - 9月新建商品房销售面积8531万平方米，环比增长48.5% [1] - 9月新建商品房销售额8025亿元，环比增长47.3% [1] 销售与价格数据 - 1月至9月全国新建商品房销售面积同比下降5.5%，降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [1] - 1月至9月商品房销售额同比下降7.9%，降幅比去年同期收窄14.8个百分点 [1] - 9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 9月二线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，三线城市下降3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [2] 企业资金与库存状况 - 1月至9月房地产开发企业到位资金同比下降8.4%，降幅比去年同期收窄11.6个百分点 [2] - 9月末商品房库存比8月末减少241万平方米，连续7个月减少 [2] 政策支持与市场驱动因素 - 销售增长得益于各地调整优化房地产相关政策，降低购房门槛和资金压力 [1] - 9月进入传统销售旺季，房企加大优惠促销力度，调动居民积极性 [1] 未来发展方向与新模式 - 将高质量开展城市更新，增加高品质住房供给，满足刚性和改善性住房需求 [2] - 构建房地产发展新模式是促进市场平稳健康发展的治本之策 [2] - 完善住房供应体系，形成保障和市场两个体系定位清晰、功能互补的格局 [3] - 建立"人、房、地、钱"要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱 [3] - 改革完善房地产开发、融资、销售制度，推进现房销售防范交付风险 [3] - 发展安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，提升住房标准、设计、材料、建造水平 [4]

房价指数表现 - 2025年9月武汉新建商品住房价格环比下降0.4%，同比降幅为2.5%，两项降幅均连续两个月收窄 [1] - 行业分析认为市场呈现“降价趋缓、筑底企稳”的积极信号，下行压力得到阶段性缓解 [1] 具体项目销售热度 - 联发·向湖项目自国庆节以来日均接待量超过200组客户，自9月30日起累计来访量突破3500组 [1] - 该项目于9月27日开盘，125套房源在不到一小时内售罄，改善型客户占比超过80% [1] - 客户决策周期因优惠补贴而明显缩短 [1] 产品设计与市场吸引力 - “好房子”成为激活市场的关键，优质项目如江南岸首次开盘2小时销售额达5亿元，去化率90%；保利琅誉首次开盘售罄，加推后累计认购4.5亿元 [2] - 联发·向湖项目通过设计飘窗、露台和花园增加实际使用面积，例如高层有6.2米挑高空中花园，叠墅户型拥有环绕花园或72平方米屋顶花园等特色 [2] - 项目吸引力还来自其周边环境，如靠近国家级湿地公园的湖居生活体验 [2] 市场整体交易数据 - 2025年9月武汉新建住房网签面积82.26万平方米，同比增长54.23%；网签套数6985套，同比增长53.05% [3] - 前三季度武汉近20个新上市项目首次开盘平均去化率保持在80%，多次出现“日光盘”现象 [3] - 行业观点认为市场在政策与产品升级双重作用下，正从“量增”迈向“质升”阶段 [3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[5] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - “好房子”概念将赋予房企新的增长逻辑，产品力突出的房企有望获得更好的销售转化和更稳健的现金流，形成产品-销售-投资的正向循环[1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，并重塑企业市场地位和行业竞争格局[1][4] - 报告重申推荐具备“好信用、好城市、好产品”特质的“三好”地产股[1] “好房子”提出的背景与意义 - 中国住房需求已从“有没有”进入“好不好”的阶段，住房品质成为政策与市场焦点，“好房子”项目规范于2025年正式落地[2][9] - 供给端来看，“好房子”供给有限，存量住房中31%的房子房龄在25年以上，80%的住房没有电梯[2][16] - 需求端来看，购房需求呈现改善化趋势，2025年1-8月30个重点城市中，22个城市大户型成交占比同比提升，部分城市提升幅度超4个百分点[2][20] - “好房子”有望打破低质房源对整体房价的负循环压力，对稳定房价有积极作用[2][26][29] “好房子”的定义与标准 - 政府工作报告将“好房子”总结为“安全、舒适、绿色、智慧”四个特征[3][30] - 新版《住宅项目规范》系统性提升了建设标准，例如层高从不低于2.8米提升至不应低于3米，要求四层及以上住宅必须设置电梯[41][44][46][47] - 对于购房者而言，高得房率与更好的居住体验是其最为关注的指标，新规产品多数拥有这两项优势[3][55] - 根据克而瑞统计的70个实得率超100%的项目，7成以上项目销售去化率达到40%以上，高于一般项目平均水平，其中18%的项目去化率达到80%[3][57] “好房子”对行业格局的重塑 - 借鉴智能手机高端化与新能源汽车崛起的经验，产品迭代往往成为行业格局重塑的驱动力，房地产行业正由规模竞争转向质量竞争[4][74][75] - 具备“好房子”产品力的房企销售韧性更强，截至2025年9月，近12个月全国商品房销售额较2022年全年下降约29%，而华润、建发、绿城、中海销售降幅均在20%以下，其中中海仅下降4%[4][88] - 在资本市场，强产品力房企股价表现优异，2023年至今样本房企相对行业指数均实现20个百分点以上的超额收益[4][89] - 头部房企如中海地产、华润置地、建发国际集团、绿城中国等已加速构建系统化的“好房子”产品体系，有望获得先发优势[79][80] 投资建议 - 报告重点推荐“三好”地产股，具体标的包括：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产、新城控股、滨江集团、招商蛇口[1][7]

行业整体指标 - 2025年前三季度房屋新开工面积45399万平方米 同比下降18.9% 较1至8月降幅收窄0.6个百分点 [1] - 2025年前三季度房屋竣工面积31129万平方米 同比下降15.3% 较1至8月降幅收窄1.7个百分点 [1] - 2025年1至9月新建商品住宅销售均价跌幅从1至8月的2.3%收窄到1.9% [2] 市场动态与驱动因素 - 房屋新开工面积降速趋缓原因包括各地"好房子"产品市场去化较好 以及长三角、珠三角、重点省会城市等市场稳定性较强且土地出让集中 [1] - 去年以来核心重点房企市场占有率明显提升 这些基本盘开始稳定 带动房屋新开工面积跌幅收窄 [1] - 房屋竣工面积跌幅收窄主要因去年四季度以来新房市场回暖 部分当时入市的土地开始转为竣工交付 [1] - "好房子"产品范围正从改善型延伸至刚需型项目 从热点城市扩展至其他城市 从供给端产生需求带动效应并支撑均价稳定 [2] 行业影响与展望 - 房屋新开工面积和竣工面积稳定有利于稳定行业体量 后续将助力房地产开发投资趋于稳定 [1] - 短期"稳预期"仍是促进楼市止跌回稳的关键 预计四季度各项已出台政策有望加快落实 [2] - 在激活需求方面 四季度仍有降息可能 同时加大"房票安置"力度推进城中村改造、释放增量购房需求或为各地政策重要方向 [2]

中央政策导向 - 住建部等九部门联合发布新型城市基础设施建设行动方案（2025-2027年），推进数字化、网络化、智能化基建以增强城市风险防控和治理能力，该方案通过智慧住宅社区和智能建造提升新建住宅宜居属性，并利用CIM、BIM技术为城市更新提供精准工具 [2] - 住建部部长提出城市发展需把握“五个转变、五个更加注重”原则，核心包括转变发展理念更加注重以人为本和建设好房子，转变发展方式更加注重集约高效，转变发展动力更加注重特色发展，转变工作重心更加注重治理投入，转变工作方法更加注重统筹协调 [3] - 央行表态将探索拓展宏观审慎与金融稳定功能，丰富金融稳定政策工具箱，计划将主要金融活动、市场和基础设施纳入宏观审慎管理，以促进房地产等重点领域风险持续化解 [4] 地方政策动态 - 近一周有14省市发布稳市场政策，政策发布频次在节后显著回升，其中6省市优化了公积金政策 [5] - 具体地方政策包括成都房贷“商转公”新政全面落地且符合条件的异地缴存人也可申请，桂林对毕业五年内大学生取消公积金贷款额度限制，襄阳开展住房公积金贷款展期以减轻困难家庭还款压力 [6] - 城市更新方面，云南省委强调探索微改造、高质效、可持续的更新路子，重庆公开三年行动计划目标到2027年取得重要进展并建立多元化投融资新机制 [6] - 保障安居方面，海南拟推安居房新规允许购房满5年后上市交易或取得完全产权转为商品住房，并对闲置超12个月的房源探索政府回购转保障房或企业补费转商品房等处置方式 [6] 政策趋势分析 - 节后地方稳市场政策频次显著回升，优化公积金政策发布频次大幅上涨，周内共发布6次该类政策，重回2025年以来周度高位 [7][9] - 近一个月政策发布频次统计显示，优化公积金政策高居首位，税费补贴类政策滑落至并列第二，“好房子”类政策位列第三 [10] - 结合中央部委高频发声，预计四季度城市更新和“好房子”领域将迎来更多细化政策的落实 [7][9][10]