新型城镇化战略首要任务 - 推进农业转移人口市民化是首要任务，“十五五”时期仍需作为重点攻坚内容 [3] - 城镇化的核心是提升质量，推动农业转移人口市民化，改善其生存状态，更加注重以人为本 [4] - 城镇化质量不高的主要表现是大量农业转移人口未能与城市居民平等享有公共服务、社会福利及权益 [5] 农业转移人口市民化实施路径 - 推进市民化的核心是实现城市公共服务的无差别供给，而非解决户籍问题 [3][7] - 城市政府应对在本地工作生活的农业转移人口无条件提供与市民同等的公共服务和社会福利 [7] - 判断服务对象可依托五险一金缴纳情况，因其已包含养老、医疗等保障内容 [7] - 应理性看待户籍人口城镇化率，更聚焦于常住人口城镇化率的提升 [7] 都市圈与城市群发展 - 都市圈和城市群的范围并非越大越好，应根据城市联系和辐射能力确定 [3][9] - 都市圈以一个核心城市为中心，辐射半径通常在100至150公里左右 [9] - 全国都市圈数量预计在30个左右，城市群至多15个 [9] - “十五五”期间要重点推进已批复的18个国家级都市圈规划的落地实施 [11] 区域协调发展格局构建 - 破解“核心虹吸”与“周边塌陷”矛盾的关键是推动大城市的虹吸效应向辐射效应转变 [8] - 规划建设都市圈是破解上述问题的关键路径，要以交通建设为突破口，打造“轨道上的都市圈” [8] - 推动核心城市产业链条向周边延伸，实现都市圈内大中小城市产业协同发展 [8] - 都市圈和城市群发展需建立健全跨区域合作机制，突破行政分割 [9][11] 土地制度改革 - “十四五”期间农村土地“三权分置”改革推进，土地经营权流转绝对数量很大 [12] - 存在经营权流转价格较高的问题，推高了土地经营成本 [12] - 集体经营性建设用地入市试点在东部地区效果较好，中西部地区难度较大 [12] - 城乡二元土地制度改革的突破口应放在小城镇，将其土地转为国有 [14] “十五五”城市与区域发展展望 - 在“城市之外”，要建立科学合理的城市体系和国土空间体系，促进大中小城市协调发展和城乡融合 [15] - 小城镇应成为城乡融合的主体，完善基础设施，发展农产品加工业和服务业 [15] - 在“城市之内”，要高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造，加快老旧管线升级 [16] - 城市更新既能改善居民条件、解决基础设施问题，也能扩大消费需求 [16]

项目规划与定位 - 深圳市龙岗区坂田物资工业园片区约8 3万平方米被列入拆除重建范围 计划有效期至2027年10月10日 [1] - 项目将按2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》执行 成为深圳首个执行"好房子"新规的旧改项目 [1] - 项目申报主体为深圳市物资集团有限公司 [1] 项目现状与背景 - 片区现状建筑多为1992年建设的1—6号厂房 2017年进行过立面改造但仍难以满足新产业需求 [1] - 项目位于坂雪岗大道与发达路交汇处 [1] 行业趋势 - 2025年5月至9月期间 深圳新增的14个含住宅拆除重建类旧改项目规划容积率均超过3 1 [2]

发展成就核心特征 - 民生导向鲜明 从住有所居向住有优居升级 紧扣群众急难愁盼问题[3] - 品质追求聚焦 以系统思维推进城市更新 统筹好房子好小区好社区好城区建设[3] - 创新动能强劲 在房地产发展新模式和智能建造领域积极探索 多项经验获全国全省推广[3] 民生福祉与住房保障 - 棚改回迁安置8.8万套 惠及25万群众出棚进楼[4] - 统筹建设保障性住房1.76万套 惠及10.5万户家庭[4] - 精准发放住房租赁补贴1万户 筹集人才住房4.3万套 缓解新市民新青年住房难题[4] - 改造老旧小区845个 用电自管小区307个 新增电动车充电端口10万个 加装电梯861部[4] - 深化红色物业建设 建立130个党建联系点 物业服务融入基层治理体系[4] 城市品质与基础设施建设 - 实施片区综合改造78个 投资870亿元实施中心城区城建项目526个[5] - 建成海绵城市238平方公里 新改建供水燃气管网1300公里[5] - 全市供水普及率燃气普及率及污水处理率均超过98%[5] - 10个中心镇实施七大工程项目514个 7个入选省级小城镇创新提升行动试点[5] - 建成装配式农房300余套 改造危房3490户 新增省级传统村落5个 120处历史建筑挂牌建档[5] 建筑业与房地产转型 - 建筑业产值从2020年344.1亿元提升至2024年460.8亿元 年均增速7%[6] - 指导20家企业晋升一级资质 新增绿色建筑2303万平方米 装配式建筑1336万平方米[6] - 获评齐鲁建造品牌13个 省建筑业跨越发展县区2个[6] - 出台好房子建设导则 5个项目获评全国高品质住宅 11个项目入选省级高品质住宅[6] - 成功获批全国现房销售试点城市 创新推出房地产三全集成服务 典型经验全国推广[6] 安全管理与质量提升 - 更新改造燃气管道598.9公里 全市107家城燃企业监管平台实现省市县三级互通[7] - 深入开展安全生产治本攻坚 2个行政执法案例获住建部推广[7] - 获国家优质工程奖装修工程奖各1个 泰山杯48个[7]

项目规模与目标 - 推介会集中推介10个区域、59个城中村改造项目，占地面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元 [1] - 根据总体部署，到2026年底全面启动整体改造项目，到2027年基本完成城中村整体改造工作 [1] - 自2014年启动改造以来，上海已累计启动改造项目118个 [2] 招商与参与模式 - 正式发布“上海市城中村改造项目招商推介平台”，作为一站式官方信息枢纽，提供政策法规、项目推介等内容 [1] - 市场主体可通过与农村集体经济组织合作、在土地市场摘牌、与实施主体合作三种路径参与改造及开发建设 [2] - 政府强调将持续加大招商力度、优化营商环境、巩固沟通桥梁以推动项目落实 [2] 金融支持与保障 - 国家开发银行上海市分行为城中村项目专项借款提供资金全额保障，并搭建绿色审批通道，对符合条件的项目已完成全额授信 [3] - 该行积极探索“城中村+”改造理念，将改造与产业、三旧改造、历史文化保护相结合 [3] - 中国农业发展银行上海市分行通过属地行下沉服务，与地方政府建立高效沟通机制，分支行同步开展放款审核以保障资金供给 [4] - 农发行落实专项借款“封闭管理、专款专用”要求，全程协助借款主体做好提款前准备工作 [4]

国家民生福祉建设成就 - 建成全球最大规模的教育、社保和医疗卫生体系，义务教育巩固率及基本养老、医疗保险覆盖率均超过95% [1] - 建成125个国家区域医疗中心，跨省异地就医直接结算累计受益4亿人次，长期护理保险覆盖1.8亿人 [1] - “6轴7廊8通道”国家综合立体交通网主骨架加速成型，高铁运营里程新增1万公里 [1] - 个人医疗支出比例稳步下降，基本医疗保险覆盖13.3亿人 [8] 北京市城市更新与民生改善 - 完成6700万平方米老旧小区改造，更新5300多公里老化管线，实施7700余项海绵城市工程 [1] - 白塔寺片区改造中，将3800米电力线埋入地下，改造6500多平方米道路景观，消除“空中蜘蛛网” [4] - 利用腾退院落引入首店和老字号，依托文化旅游资源开展专题展览与沉浸式体验，升级街区商业业态 [6] - “十四五”期间建成各类公园1100个，实现“推窗见绿、出门进园” [8] 江苏省数字化医疗体系建设 - 平均每万人配备近5.66名全科医生，数量位列全国第一 [9] - 建成136个“县域医共体”，覆盖全省所有涉农县区，实现县市省三级医疗联动 [9] - 江苏卫生健康云影像平台连通200多家三级医院，实现影像资料互联互通与共享 [9] 海南省公共服务与基础设施发展 - 基础教育公共预算投入达1161.91亿元，其中700多亿元用于农村学校建设，特殊教育学校增至18所 [13] - 2024年农村居民人均收入达22146元，连续五年增长，走“产业生态化”和“生态产业化”发展路径 [13] - 全岛通车总里程新增1929公里，实现县县通高速，初步形成以“两环”旅游公路为主的全域旅游体系 [15]

板块整体表现 - 装修建材板块于10月21日以15505.12点收盘，涨幅为1.46% [1] - 板块表现带动多只装修建材股股价实现增长 [1] 领涨个股表现 - *ST亚振以40.73元/股收盘，涨幅为5.00%，领涨装修建材股 [1] - 康欣新材以2.88元/股收盘，涨幅为4.35%，涨幅位列第二 [1] - 雅博股份以1.78元/股收盘，涨幅为4.09%，涨幅位列第三 [1] 领跌个股表现 - 三棵树以46.54元/股收盘，跌幅为1.27%，领跌装修建材股 [1] - 德尔未来以5.62元/股收盘，跌幅为1.23%，跌幅位列第二 [1] - 兔宝宝以12.62元/股收盘，跌幅为0.63%，跌幅位列第三 [1] 行业前景展望 - 中国银河证券研报预计2025年9月天气好转及以旧换新政策持续释放将推动家装市场需求逐步改善 [1] - 城市更新的推进将带动旧改、修缮需求，进一步拉动消费建材市场需求 [1]

城市更新能不能靠体育搞钱？有红利，但也有坑。体育消费和基础设施升级，国家发文件支持，赛事 IP、社区健身点、产业龙头都能分蛋糕，本期视频就来聊聊这个话题。 ...

项目进展与规划 - 西门历史文化街区采取滚动开发模式共分四期一期先行启动区正加快收尾建设预计年底开放[1] - 护国寺二期扩建工程有序推进西门文化公园已换上绿装西大街商业区域外立面整修完成已进入内装阶段[1] - 第二期古建酒店将于今年启动土地出让和建设工作第三四期预计2026年2027年相继启动整个街区预计2032年末基本建成[6] 历史文化保护与展示 - 西大街始建于南北朝梁天监年间迄今已有1500余年历史被称为嘉定之根[1] - 展示馆内设有弹硌路沉浸式书场数字长卷等通过立体吊挂方式呈现9栋文保建筑和5个古迹资料并利用嘉定竹刻展现街区昔日商业百态[2] - 规划理念以历史保护为基础对非物质文化遗产进行挖掘和再利用确保建筑实体和巷陌能忠实传递历史信息[3] 招商与业态引入 - 先行启动区招商签约率已超90%预计年底将悉数对外开放招商以非遗文化为基底以文化主理人为特色[4] - 引入业态包括新中式服装品牌艺术第三空间以及包含大餐小餐和连锁饮品的餐饮其中不乏嘉定本地知名品牌[4] - 招商过程中主理人对街区多面环水绿树环绕的格局和多元融合氛围表示满意[4] 配套设施与空间规划 - 开放式西门文化公园总用地面积约11551平方米内部保留5处共7栋历史建筑并设纳福海等八景作为自然放松共享空间[5] - 通过人民街绿地提升与慢行系统串联未来州桥西门两大历史风貌保护区将形成一脉双核文化旅游动线[7] - 近两年嘉定镇街道推进人民街沿线文保建筑修缮及活化利用并建设悦心口袋公园占地近8000平方米西水关敬贤园口袋公园面积3000多平方米[6]

城市更新模式转变 - 城市更新正从“拆迁暴富”的单一主流模式转向多元模式并存且共建共担模式重要性凸显的新阶段 [1][2] - 居民角色从被动受益者变为主动参与者需共同承担决策风险资金成本和时间成本 [5] - 政府角色从“包办者”转向“规则制定者协调者和赋能者”市场角色从“主导者”变为“专业化服务的提供者” [5] 成功项目的关键要素 - 成功案例是多元主体协同发力的结果基层政府是平台搭建者和信任背书方业委会是内部发动机第三方实施单位是技术润滑剂 [4][5] - 原拆原建成功的关键在于达成意愿统一的精细化和个性化协商机制核心障碍是资金承受能力差异未来预期不确定和社区信任缺失 [10] - 更新成本与居民获益的平衡点是多元价值共识通过反复透明的测算和艰难的社区协商博弈出来 [6][7] 政府支持与隐性成本 - 现阶段很难做到完全意义上的自费更新政府承担了政策成本与机会成本协调成本配套增容成本和风险托底等隐性成本 [8][9] - 政府的支持是项目成功的氧气其角色是赋能而非缺席 [9] 制度化与规范化的迫切需求 - 从个案突破走向制度化规范化最迫切需要出台国家层面的城市更新法或高级别行政法规以明确自主更新的法律地位和实施主体 [12] - 迫切需要建立针对城市更新的金融支持体系如允许使用住宅专项维修资金住房公积金并鼓励商业银行开发更新贷产品 [12]

完善参与机制，破解"钱"的困境。资金是助力城市更新推进实施的关键要素。房地产市场供需关系转变 导致过往基于土地等不动产的融资途径受限。除政府资金外，国有资本和民间资本是主要资金主体。需 要探索完善多类资金主体参与城市更新的体制机制。一是财政资金引导。继续通过专项债、财政拨款、 税费减免等方式，以"政府资源撬动社会资本"。二是设立城市更新基金。在政府指导下，由国企、金融 机构主导，以市场化方式运营城市更新基金，增强资金供给稳定性、拓宽融资渠道。三是投融资机制包 容化。完善项目对接、投融资、建设运营全链条机制，降低民间资本进入门槛，防范高风险；提高国有 资本投融资效率，缩短决策与审批周期；推动多类资本在合作模式、管控与评价上的优势互补。四是差 别化融资。对商业价值低的部分，加大财政转移支付支持力度；对具备市场化潜力的部分，支持通过公 司债券、收益债等渠道融资。 (作者单位：南京农业大学公共管理学院、南京农业大学资源环境与发展研究院) 组织动员改进，激发"人"的动力。土地与房屋等产权主体的参与和信任是城市更新成功的核心。当前， 土地难增值导致产权主体难以通过城市更新来实现其经济利益。因此，构建和优化面向城市更新的、 ...