行业整体表现与市场压力 - 2025年全国房地产开发投资累计完成82788亿元，同比下降17.2%，其中住宅投资63514亿元，同比下降16.3% [3] - 2025年全国新建商品房销售面积达88101万平方米，同比下降8.7%，销售额83937亿元，同比下降12.6% [3] - 住宅销售面积同比下降9.2%，销售额同比下降13.0%，调整幅度略高于商品房整体水平 [3] - 2025年房地产行业仍在深度调整期，投资与销售同步下滑，多数企业发展策略偏谨慎 [2][6] 新发展模式与转型方向 - 城市更新被确立为房地产新发展模式的核心内容，是推动城市高质量发展、实现中国式现代化的重要战略抓手 [2][4] - 2026年1月，自然资源部与住建部联合印发支持城市更新的措施，旨在破解政策堵点，包括增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策等 [3][4] - 行业转型被视为一场涵盖理念、制度与技术的系统性变革 [4] - 审视房地产问题需跳出行业本身，政策制定应统筹考量出口、资本市场、科技、物价、外需等宏观经济变量 [2][4] 住宅市场的关键突围路径 - 住宅市场唯一的增量赛道和房企突围的关键方向是“好房子+现房销售+改善户型” [2][4] - 购房客户需求升级，要求宽厅、阳台、高得房率、全收纳、全生命周期户型及定制化，开发商需拿好地、做好产品、做现房销售才能打动客户 [6] - 基于市场趋势，现房销售的时代会越来越近 [2][6] 金融与政策支持建议 - 政策层面应加快出台“商业不动产土地续期”实施细则、推进公募REITs专项立法，着力降低资产估值折价 [4] - 建议允许单支REITs通过并购多个资产实现提质做强 [4] - 商业不动产、基于公募REITs的不动产金融新模式和相关的制度建设，被视为行业转型的关键抓手 [7] - 防范化解房地产金融风险的最佳策略是主动靠前、提前介入，通过总量性政策防范风险扩散，推动行业止跌回稳 [5] 市场分化与结构性机遇 - 中国不动产行业正呈现显著的结构性分化特征，但市场整体状况已有所改善，分化差距收窄，市场对一线城市持谨慎乐观态度 [6] - 部分区域市场展现韧性，例如东北区域在2025年的集团业绩中靠前 [6] - 2025下半年重点城市主要商业街商铺平均租金同比下跌0.81% [7] - 商业地产领域仍存在发展新机遇，存量改造、运营成熟后的REITs成为后续投资关注重点 [7] 企业战略与投资重点 - 部分企业投资策略极为谨慎，秉持“宁可不投，不要投错”的原则 [2][6] - 企业未来发展聚焦于投建一体（代建+小股投资）、商办定制（提前锁定产业方）、以及养老社区（医院+城市更新+养老住宅）等模式 [7] - 进一步释放和扩大投资需求潜力，需聚焦两大关键着力点：一是加快构建适配的城乡建设及房地产发展新模式，二是大力提振民间投资与外商投资活力 [3]

2026年地方两会房地产政策核心观点 - 2026年房地产工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量发展”与“发展新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远为行业注入可持续新动能 [1] 稳定房地产市场措施 - 多个省市将“着力稳定房地产市场”列为重要任务，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度 [2] - 加强保障性住房建设和筹集，鼓励或稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房，健全住房租赁市场制度 [2] - 推进房票安置、住房“以旧换新”，深化住房公积金制度改革，坚持精细化施策以激发不同群体住房需求 [2] - 清理不合理限制性措施，推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [2] - 分析人士指出，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应调整，可能推动部分城市更早迎来周期拐点 [3] 城市更新部署与意义 - 多地提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [4] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [4] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，完成20万平方米旧住房成套改造 [4] - 辽宁省计划改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [5] - 部分省市在制度建设上部署，如推进城市更新条例实施、完善政策激励工具箱、推进城市更新立法、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 城市更新能改善居民生活舒适度并拉动投资，中央城市工作会议明确将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手 [5] - 分析认为城市更新正从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵体现为多模式创新、多主体参与、多要素保障，关键性政策创新力度有望加大以释放政策红利 [6] 关键制度改革动向 - 山东、海南、青海等省提及深化住房公积金制度改革，云南省提出有序推进现房销售制 [7] - 公积金制度改革预期强烈，2025年全国各地出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化出台政策约280条，频次最高，具体措施包括提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围等 [8] - 中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均强调深化住房公积金制度改革，分析指出改革主要方向是解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [8] - 现房销售作为改革方向被频繁提及，分析认为可能进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [8] “好房子”建设推进 - “好房子”频繁出现在今年地方两会政府工作报告中，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局 [9] - 青海省因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [9] - 分析指出有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点，未来在土地、融资等政策支持方面或有实质性动作 [10]

文章核心观点 - 互联网“大厂”字节跳动以底价28亿元竞得北京海淀区一宗商业金融服务业用地，用于自持自建办公空间，这是互联网公司作为“非传统玩家”进入土拍市场的又一案例 [2][3] - 互联网公司直接买地盖楼自用，相较于租赁模式，主要优势在于规避租金波动和退租风险、将租金支出转化为可增值的固定资产、并能根据业务需求进行定制化建设以吸引人才和增强品牌效应 [2][8] - 该模式也面临前期投入成本高、资金沉淀大、建设周期长、未来业务调整可能导致改造成本压力、以及持有型物业流动性较弱等挑战 [2][9] 土拍市场事件与地块详情 - 北京2026年首场土拍共出让4宗地块，总成交金额85.62亿元，其中3宗涉宅用地总成交57.62亿元 [3] - 字节跳动旗下全资子公司北京云月长石科技有限公司以底价28亿元竞得海淀区蓝景丽家收储项目地块，土地面积39522.111平方米，地上建筑规划面积约96811.508平方米 [3] - 该地块为综合性商业金融服务业用地，使用权年限商业40年、办公50年，要求签订合同后12个月内开工，开工之日起3年内竣工，且全部建筑规模需自持20年 [3] - 该地块原为蓝景丽家大钟寺家居广场，于1997年开业，于2025年4月30日闭店拆除，闭店是为配合北京市“城市更新”规划及大钟寺区域整体升级战略 [4][5] 互联网公司拿地自建案例 - 抖音集团在2020年以10.82亿元在深圳南山后海拍得商业用地，建筑面积6.26万平方米，其自建的后海中心已于2025年7月启用，作为其大湾区区域总部 [6] - 抖音集团在2021年以20.4亿元竞得上海杨浦区平凉社区地块，总面积19394.5平方米，用于建设抖音集团上海滨江中心，项目总建筑面积约11.5万平方米，预计2026年5月底交付 [6][7] - 2020年，美团以65.41亿元、哔哩哔哩以81.18亿元分别在上海杨浦滨江拿地，用于建设美团上海科技中心和哔哩哔哩新世代产业园 [6] - 2024年，腾讯以64.2亿元竞得北京海淀区学院路地块，用于满足办公需求；2023年，京东以31亿元在北京亦庄拿地，用于集中办公和产业布局 [7] 拿地自建模式的动因与优势 - 根本目的是基于自身业务扩张与办公需求，进行“定制化”建设，而非从事传统房地产开发 [5] - 有利于规避长期租赁中可能出现的租金波动风险以及业主退租风险 [2][8] - 将日常租金支出转化为长期持有的固定资产，有助于获取资产增值收益 [2][8] - 自建办公楼有助于增强品牌效应和人才引进，在已形成产业组团的区域拥有独立物业能显著提升对人才的吸引力 [8] - 企业可根据自身需求（如数据中心、网络基础设施）进行量身定制的空间规划与建设，相比租赁灵活性更高 [8] - 将现金转化为长期资产，能降低运营成本，为闲置资金提供提升投资回报的渠道，并有助于加强与地方政府协同，在税收、人才引进等方面获得更多支持 [8] 拿地自建模式的挑战 - 前期投入成本较高，资金沉淀量大，建设周期较长 [9] - 若未来业务发生调整，空间改造可能面临成本压力 [9] - 企业需要专业团队进行物业管理，会带来额外的运营成本 [9] - 持有型商业物业流动性相对较弱，若企业出现现金流急迫需求，短期变现能力较为有限 [9] 字节跳动北京地块的战略意义 - 地块西侧是抖音方恒广场，北侧是中坤广场，已形成字节跳动在北京的办公集群，新地块建成后将进一步强化其在北京的战略布局 [5] - 项目紧邻地铁12号线、13号线大钟寺站，周边现有抖音方恒项目、抖音大钟寺1-3号楼，建成后将成为字节跳动在京战略布局的重要载体 [5] - 有助于进一步强化中关村区域作为科技创新策源地的功能 [5]

文章核心观点 - 2026年省级地方两会释放的房地产政策信号表明，行业工作将摒弃短期刺激，沿着“高质量发展”与“发展新模式”双轨深化，在稳定市场基本盘的同时，着眼长远制度建设和模式变革 [1] 公积金制度改革 - 公积金制度改革被多地政府工作报告高频提及，预期最为强烈，山东、海南、青海三省均明确提及深化此项改革 [2][3] - 2025年全国各地出台的房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款优化的政策约280条，频次最高，主要优化方向为提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围（如支付首付、物业费等）[4] - 从中央到地方会议连续强调深化公积金制度改革，分析人士指出改革主要方向为解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [4] 稳定房地产市场措施 - 多个省市在政府工作报告中提及“着力稳定房地产市场”，并提出具体要求，核心思路是“因城施策控增量、去库存、优供给” [5] - 具体措施包括：推动闲置商业办公用房盘活利用、提升存量房交易便利度、加强保障性住房建设和筹集、鼓励收购存量商品房用于保障性住房、健全住房租赁市场制度 [5] - 房票安置、住房“以旧换新”、深化公积金改革、稳妥推进收购存量商品房用于保障性住房等措施被多地部署，并坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”的精细化策略 [5] - 清理不合理限制性措施、推出居民收入增长计划也被视为释放住房消费需求潜力的举措 [5] - 分析人士指出，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，被视为稳定房价预期、激活置换链条的重要举措 [6] 城市更新部署 - 城市更新是各地政府工作报告中的高频词汇，多地提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [7] - 具体任务量化指标包括：北京市计划改造完工老旧小区300个以上、实施老楼加装电梯800台以上；上海市计划完成20万平方米旧住房成套改造；辽宁省计划改造老旧小区300个、老旧管网3500公里、更新住宅老旧电梯5000部、改造危旧房3000户 [7] - 部分省市在制度建设上有所部署，如北京推进城市更新条例实施，海南推进城市更新立法，广东推动建立房屋全生命周期安全管理制度 [7] - 中央层面明确将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手，分析指出城市更新正从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，其“高质量”内涵指向多模式创新、多主体参与、多要素保障 [8] 发展新模式与“好房子”建设 - 现房销售作为销售制度改革方向被频繁提及，分析指出其或将进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [9] - “好房子”建设继2025年首次写入全国两会报告后，频繁出现在2026年地方两会报告中，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局，青海省还因地制宜提出创新发展避暑房、康养房等“高原好房子” [9] - 分析指出，有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策的重要看点，未来在土地、融资等政策支持方面或将有实质性动作 [9]

文章核心观点 - 2026年省级地方两会释放的房地产政策信号显示，行业工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量”与“新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远发展模式和制度建设，为行业注入可持续新动能 [1] 公积金制度改革 - 山东、海南、青海三省在政府工作报告中均提及深化住房公积金制度改革，该制度因覆盖范围大、信号明确、传导路径短而改革预期最为强烈 [3] - 2025年全国各地共出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化的约280条，频次为各类政策最高，主要优化方向为提高贷款额度、调整贷款套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围（如支付首付、物业费、装修款、税款等） [3] - 2025年12月中央经济工作会议、全国住房城乡建设工作会议及2026年1月《求是》杂志均强调“深化住房公积金制度改革”，分析指出改革主要方向为解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [3] 稳定房地产市场措施 - 多个省市在政府工作报告中提及“着力稳定房地产市场”，广东省要求因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度，并加强保障性住房建设和筹集，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 江苏省提出因城施策控增量、去库存、优供给，推进房票安置、住房“以旧换新”，深化公积金改革，稳妥推进收购存量商品房用于保障性住房，并坚持“一区域一策、一类群体一策、一地块一策、一楼盘一策”以激发不同群体需求 [6] - 甘肃、辽宁、云南三省也提及稳定房地产市场，并在收购存量商品房、房票安置、“白名单”制度等方面有所部署，不少省市还提及清理不合理限制性措施并推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [6] - 分析指出，从省级两会表态看，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目，中金公司认为收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应结构性调整，社会库存偏低的上海、北京可能更早迎来周期拐点 [6] 城市更新部署 - 多地政府工作报告提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [8] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险工作，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [8] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，全面启动整体改造项目，完成20万平方米旧住房成套改造 [8] - 辽宁省下达任务为改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [8] - 部分省市在制度建设上有所部署，如北京推进城市更新条例实施并完善政策激励工具箱，海南推进城市更新立法，广东推动建立房屋全生命周期安全管理制度 [8] - 2025年7月中央城市工作会议作出“两个转向”重大判断：城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，并将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手，2025年末中央经济工作会议也提出“高质量开展城市更新” [9] - 分析指出，城市更新作用已从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵可理解为“多模式创新、多主体参与、多要素保障”，土地、规划、金融等关键政策创新力度将加大以匹配项目复杂性和长周期性 [9] 现房销售与“好房子”建设 - 作为房地产销售制度改革方向，现房销售被频繁提及，分析指出现房销售或将进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [11] - “好房子”在2026年地方两会政府工作报告中频繁出现，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局，青海省还因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [11] - 分析指出，有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点之一，目前不少地方已出台相关技术规范，未来在土地、融资等政策支持方面或将有实质性动作 [11]

项目进展与现状 - 北头村城市更新单元一期项目已进入行政调解阶段，这是该项目在历经18年漫长拉锯战后迎来的关键破局点 [1] - 项目位于深圳南山中心区，与南山村、向南村、大新新村并称为南山旧改“F4”，是区域城市更新的核心拼图 [1] - 项目现场已拉起围挡并张贴项目公示栏，靠近深圳南山小学一侧的东街和西街即将进入拆迁范围 [1] 项目历史与转折 - 北头村旧改于2008年首次纳入深圳城市更新年度计划，2011年专项规划获批，但此后10余年因拆迁协调难、产权复杂等问题进展缓慢 [2] - 关键转折出现在2024年，《南山区北头村改造地块专项规划修改》草案于6月审议通过并于7月正式获批，为项目重启扫清障碍 [2] - 项目进入行政调解阶段意味着政府力量将介入协调，以破解最后的签约难题 [3] 行业核心挑战 - 深圳核心区城中村改造普遍面临三大共性难题：拆迁难、纾困难、融资难 [3] - 拆迁难源于市场化谈判模式要求100%业主签约，导致零星“钉子户”博弈空间大，拆迁成本高企 [3] - 纾困难体现在房地产市场调整导致项目货值下降，但村民补偿预期未同步降低，开发商经济账难以平衡 [3] - 融资难是因为市场下行周期中，金融机构对旧改类复杂项目谨慎，社会资本观望，导致资金输血跟不上 [3] 政策驱动与市场背景 - 深圳市当前政策主基调是“控增盘存”，旨在盘活存量更新项目 [4] - 截至2026年1月，深圳已立项更新项目计划拆除范围近90平方公里，但完成实施主体确认的面积仅占41%，大批存量项目亟待盘活 [4] - 南山核心区因其去化优势，成为“盘活存量”的重中之重，政策工具箱正为停滞项目赋能提速 [4] - 南山区政府2025年工作计划明确要“稳妥推进城中村改造”，北头村破局是此政策导向的体现 [8] 项目开发商背景 - 北头村旧改的实际开发商是金汇融地产，为大族控股集团全资子公司 [6] - 大族控股集团以激光产业闻名，旗下大族激光为全球领先的激光加工设备制造商，于2008年进军房地产开发领域 [6] - 大族控股在深圳累计房地产开发总面积超500万平方米，涵盖住宅、商业办公、产业园区等多种业态 [6] - 城市更新是其地产板块核心布局方向，在南山旧改“F4”中，大族控股手握北头村和南山村两个核心项目 [6] 区域旧改格局与价值 - 南山旧改“F4”呈现“两快两慢”局面：北头村（大族控股）与向南村（深圳人才安居集团联合万科、深业等接手原恒大项目）进展迅速；南山村（大族控股）和大新新村进度相对较缓 [7][8] - 与北头村一路之隔的鼎太风华二期，目前二手房挂牌均价接近10万元/平方米，凸显旧改区域巨大的价值潜力 [8] - 北头村的突破预示着整个南山中心区的城市更新或将驶入快车道 [8]

文章核心观点 - 文章梳理了28家与“租售同权”政策相关的A股上市公司，认为这些公司是政策的核心受益者或积极参与者，并有望在政策深化和行业周期复苏中受益 [1][2][3] - 各公司普遍通过自持长租公寓品牌、参与保障性住房建设或提供租赁相关服务来布局住房租赁市场，并叠加了区域发展、国企改革、城市更新、数字化转型等多个热点概念 [4][5][6] - 未来主要看点在于：租赁业务规模化扩张成为新的利润增长点、政策红利带来的土储价值重估和业绩估值双重提升、以及通过REITs盘活存量资产等 [7][8][9] 公司业务与市场地位 - **我爱我家 (000560)**：国内房产经纪龙头企业，依托超3000家线下门店，累计服务超千万家庭，旗下“相寓”品牌管理房源超40万套，是租售同权核心受益标的 [1][33] - **世联行 (002285)**：国内领先的房产综合服务提供商，累计服务超百万家庭，旗下“红璞公寓”品牌管理房源超10万套，是租售同权核心受益标的 [8][40] - **万科A (000002)**：国内地产行业龙头，旗下“泊寓”品牌已在全国布局超20万套房源，是国内规模最大的长租公寓运营商之一，是租售同权核心受益标的 [12][44] - **招商蛇口 (001979)**：招商局集团旗下旗舰地产平台，自持长租公寓“壹间”品牌已在全国布局超2万套房源，是租售同权核心标的 [4][36] - **保利发展 (600048)**：保利集团旗下地产旗舰平台，自持长租公寓“保利公寓”品牌已在全国布局超5万套房源，是租售同权核心标的 [9][41] 区域布局与政策概念 - **粤港澳大湾区概念**：华发股份、招商蛇口、皇庭国际、天健集团、*ST南置等公司核心布局该区域，受益于大湾区一体化进程和建设红利 [2][4][10][14][19] - **长三角一体化概念**：滨江集团、锦和商管、三六五网、德必集团、合肥城建、三湘印象等公司核心布局该区域，受益于长三角一体化进程 [7][11][16][17][21][22] - **成渝双城经济圈概念**：财信发展、天府文旅核心布局该区域，受益于成渝地区双城经济圈规划推进 [3][29] - **京津冀一体化概念**：首开股份核心布局该区域，受益于京津冀一体化进程加速 [31][61] - **上海本地/自贸区概念**：城投控股、长江投资、新黄浦、市北高新、张江高科、光明地产等上海国资委旗下企业，深度参与上海城市更新与保障性住房建设 [5][18][20][22][28][30] 业务模式与热点概念 - **国企改革/央企改革概念**：华发股份、招商蛇口、保利发展、城投控股、首开股份等具有国资背景，受益于国企改革 [2][4][9][5][31] - **城市更新/旧改概念**：财信发展、招商蛇口、城投控股、天健集团、首开股份等深度参与城市更新与旧区改造项目 [3][4][5][14][31] - **REITs试点概念**：招商蛇口、世联行、万科A等公司提及REITs试点有望盘活存量资产 [4][8][12] - **数字化转型/互联网平台概念**：我爱我家、世联行通过“线上平台+线下门店/服务”模式提升效率，三六五网为线上房产互联网服务平台 [1][8][16] - **“产业+居住”融合模式**：锦和商管、德必集团、市北高新、张江高科等文创或产业园区运营商，为园区企业员工提供配套居住服务 [11][17][22][30] - **跨界与特色业务模式**：悦心健康提供“居住+健康”服务，三湘印象、天府文旅拓展“文旅+居住”模式，长江投资尝试“物流+居住”模式，光明地产结合冷链物流 [18][22][29][16][28] 未来增长看点 - **租赁业务规模化**：普遍认为租赁业务的规模化扩张将成为公司新的利润增长点 [2][4][7][9] - **政策红利与价值重估**：随着租售同权及区域规划政策深化，公司在核心区域的土地储备和城市更新项目将迎来价值重估 [3][7][14][21] - **业绩与估值双重提升**：在政策红利和行业周期复苏背景下，公司有望实现业绩与估值的双重提升 [2][4][11] - **资产盘活与业务转型**：通过REITs盘活存量资产，或通过资产处置、业务转型（如*ST阳光、汇通能源）实现扭亏为盈和业绩提升 [4][15][26]

核心观点 - 2025年末至2026年初，中国重点城市办公租赁市场整体面临供需失衡压力，租金持续下行，空置率走势分化，市场处于调整期 [4] - 尽管市场承压，但头部商业地产企业及办公空间服务商通过聚焦核心城市优质资产、强化运营能力及灵活策略，仍能实现逆势去化与扩张，验证了“优质资产+强运营”模式的有效性 [6][12] 市场整体租金与空置率表现 - 2025年12月，监测的八个重点城市（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京、武汉）办公租金均值环比下跌7.35%至2.3元/平方米/天，跌幅较11月扩大1.07个百分点 [4] - 租金同比下跌19.37%，除深圳同比持平外，其余七城均呈两位数下滑，广州、北京、南京等地跌幅居前 [4] - 租金下行是2025年全年办公楼市场供需失衡的集中体现，全年全国办公楼竣工面积同比上涨6.7%，新增供应集中入市，而需求端仅科技、金融等局部领域有支撑，整体净吸纳量不足 [4] - 2025年第四季度，一线城市甲级写字楼租金单价环比及同比均出现不同程度下滑 [4] - 空置率表现分化：北京因零新增供应实现空置率持续下行，而上海、广州、深圳受新增供应或存量高企影响，空置率维持高位或上升 [4] 市场供应与项目动态 - 2025年末至2026年初，上海、北京、广州、杭州、西安、长春等一线及新一线城市有大量标杆性写字楼项目密集入市 [5] - 头部商业地产企业积极布局增量项目，通过城市更新盘活存量资产、推进新项目建设，为长期发展储备优质供给，且聚焦核心城市核心区域 [7] - 上海华润中心项目于2025年12月30日完成竣工备案，实现“竣工即开业”，项目总建筑面积约12.5万平方米，位于南京西路核心商务区 [8] - 长春华润中心同步竣工，涵盖写字楼、万象城、住宅等多元业态 [9] - 远洋集团双线布局：北京远洋安贞广场（城市更新项目）揭牌，北京CBD Z6项目定名“Vision Place”预计2026年竣工入市 [7][9] 企业运营与去化案例 - 陆家嘴办公2025年旗下写字楼项目累计新租/扩租租赁面积同比上涨72%至49.67万平方米 [12] - 陆家嘴金融城及前滩国际商务区的成熟项目平均出租率约为88%，其中陆家嘴金融广场出租率94.5%，前滩中心项目出租率96.5% [12] - 张江科学之门项目集群整体新增签约面积约9.3万平方米，其中上海科技投资大厦出租率约85% [12] - 上海华润中心迎来奢侈品牌LV将办公室从恒隆广场迁入，被视为外资长期深耕中国市场的信号 [11] - 杭州恒隆广场办公楼E座实现100%满租，新航道作为首位租户正式入驻 [12] 办公空间服务商动态 - 不同办公空间服务品牌基于定位形成鲜明战略差异，聚焦核心市场与优势场景，避免同质化竞争 [14] - 德事TEC锚定高端赛道，以“超甲级办公体验”为核心，全年布局聚焦北上港津等核心城市的地标性物业 [14] - 报告期内，样本企业新增签约/开业项目共计12个，较上期有明显增长，反映行业扩张信心逐步回暖 [16] - IWG集团以4个开业项目领跑，覆盖深圳、合肥、淮南三座城市，其中深圳独占2席 [16] - 创氪际与北外滩金茂中心合作，通过“政企协同+资源聚合”模式，20天内签约率增至70%，并于2025年12月底新增1800平方米服务式办公空间 [16] 城市布局特征 - 办公空间服务商布局呈现核心城市与重点区域集聚效应，同时出现少量下沉 [17] - 深圳以4个项目成为布局最密集的城市，上海紧随其后落地3个项目 [17] - 珠海、合肥、重庆、长沙、苏州等新一线及重点二线城市也有项目落地，成为行业扩张的重要增量 [17]

核心观点 - 高质量推进城市更新成为各地2026年工作重点，旨在通过系统性工程实现社会效益与经济效益的融合，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1][6] 政策与规划方向 - “十五五”规划建议提出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新 [1] - 2025年12月中央经济工作会议提出“高质量推进城市更新” [1] - 多地政府工作报告将城市更新列为部署重点，并因地制宜探新路、出新招 [1] 2025年工作成果与数据 - 全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个 [1] - 全国加装电梯1.4万部，惠及470多万居民 [1] - 全国打造“口袋公园”4700多个、城市绿道5800多公里 [1] - 全国建设改造地下管网15.6万公里 [1] - 兰州五泉山公园下广场改造提升后，预计年带动周边消费超亿元 [1] - 天津张园纪念馆修缮开放后成为文化打卡点 [1] 2026年地方具体举措：老旧小区与基础设施改造 - 甘肃省兰州市将实施国家城市更新试点项目43个，推进金城老旧片区有机更新和白塔山庄历史文化街区活化利用 [2] - 重庆市计划完成老旧小区改造600个，并将其列为市级重点民生实事之一 [2] - 吉林省将大范围实施既有住宅加装电梯，并列为2026年全省民生实事 [2] - 陕西省明确加强地下管网改造和综合管廊建设，完善城市排水防涝工程体系，常态化更新老化燃气管道 [6] 2026年地方具体举措：完整社区与公共服务 - 推进完整社区建设成为新趋势，旨在补足公共服务设施短板 [3] - 湖南长沙楚湘社区改造项目嵌入社区食堂、助老、充电等便民服务，并创新“社区治理合伙人”机制 [3] - 广西贵港登龙桥社区安装充电桩、新增停车位、完善“一老一小”服务设施，推动组建物业管理委员会 [3] 2026年地方具体举措：历史文化保护与活化 - 赓续文脉成为城市更新的重要方向，通过“微改造”进行保护性更新 [4] - 重庆市忠县将对老街进行保护性更新，还原历史肌理，融合建设生活、消费、文旅、创业新场景 [4] 2026年地方具体举措：绿色空间与宜居环境 - 湖北省计划新增城市“口袋公园”100个 [6] - 海南省提出高质量打造“清凉城市”，推进城市绿廊绿道建设 [6] 资金支持与实施模式 - 城市更新关键是要找准问题、有效解决问题，需要提升“咨询、投资、建设、运营”一体化服务能力 [2][3] - 贵州省提出用好新型政策性金融工具、银行贷款、公募REITs等，设立城市更新基金和专项引导资金 [6] - 天津市提出创新央企、民企参与模式，引育专业化运营团队，完善多元化投融资方式和市场化更新机制 [6] - 城市更新是社会效益与经济效益的有机融合，需要多元化力量参与，在完善公共服务设施、提升区域承载力、激活新业态等方面有广阔探索空间 [6]

城市更新与经济发展 - 上海在“十四五”期间完成了历时30年的大规模成片旧改，并在“十五五”期间将继续深化城市更新[1] - 过去5年，上海全市生产总值从4.16万亿元人民币增至5.67万亿元人民币，成为全国首个经济总量突破5万亿元的城市，跻身全球城市前5位，人均地区生产总值达到3.2万美元[4] 标志性更新项目：复兴公园 - 复兴公园始建于1909年，是国内唯一保存完整的法式园林[2] - 近三年，一个集电子竞技、时尚秀场、音乐派对、沉浸式艺术、体验式新零售于一体的文娱综合体INS落户复兴公园，其所在区域为原复兴公园钱柜[2] - 复兴公园与思南公馆联合举办的“复兴x思南年宵花市”于1月23日开张，一周内累计接待市民游客逾15万人次，因受欢迎从2月1日延长至9日[1][2] 标志性更新项目：思南公馆 - 思南公馆位于复兴中路、思南路沿线，是上海衡山路—复兴路历史文化风貌区的重要组成部分，也是上海成片花园住宅最集中的区域之一[3] - 项目通过协议置换，保护开发历时10年竣工，在51栋花园洋房中荟萃了上海10种近代历史建筑类型中的8种[3] - 在“思南文学之家”活动中，累计有2500多位作家、学者和文化人士参与，近十万人次现场读者参加[4] - 思南路已从老旧街区变成历史文化风貌保护典范[4] 更新项目的文化与社会影响 - 城市更新提升了环境品质、居住品质，并让城市烟火气越发鲜活灵动[1] - INS综合体吸引了大量年轻人，为复兴公园的烟火气增添了青春气息[2] - 思南公馆在保护性修缮和合理开发利用之间传承城市文脉，其活动嘉宾涵盖国内外众多顶级文学艺术奖项得主[4] - 城市更新进程让普通人不断实现安居梦、宜居梦，并以不一样的城市烟火照亮人们的精神家园[4]