政策基调演变 - 房地产政策基调从"房住不炒"转向"止跌回稳" [3][7] - 2024年9月中央政治局会议定调"促进房地产市场止跌回稳" [7] - 2022年以来全国各地累计出台房地产优化政策约3000次 [3] 需求端支持政策 - 首套住房贷款最低首付比例降至15% [4] - 取消全国层面首套及二套房贷利率政策下限 [4] - 5年期以上LPR累计下调1.15个百分点至3.5%，公积金贷款利率下调0.65个百分点至2.65%，均达历史最低水平 [9] - 实施换房退个税优惠、降低契税税率等财税支持 [11] 限制性政策优化 - 2024年广州全面取消限购，北京、上海、深圳优化限购政策 [4] - 2024年7月三中全会明确赋予城市调控自主权，允许取消或调减限购政策 [12] - 截至目前仅北上深、海南部分城市和雄安新区存在限购政策 [12] 企业融资支持与风险化解 - "金融16条"和"三支箭"政策支持房企合理融资需求 [4][11] - 全国房地产项目"白名单"审批贷款金额已超过7万亿元，支持近2000万套住房建设交付 [11] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付 [17] 市场表现与成效 - "十四五"期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [15] - 2024年四季度新建商品房销售面积和销售额实现正增长，2025年初保持"止跌回稳"势头 [16] - "十四五"期间建设筹集保障性住房及安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [19] 保障性住房与城市更新 - 2024年城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市 [19] - 2024年以来超百地优化房票安置政策，加速城中村改造并释放购房需求 [19]

"十四五"期间，在周期波动、供求关系发生重大变化等因素影响下，房地产市场进入深度调整阶段，房地产政策也随着市场形势变动及时调整和优化。 过去一段时间，房地产政策主要变化有哪些？金融、信贷、限制性政策优化如何释放楼市增长潜能？房地产政策还有哪些优化空间？ 由每日经济新闻联手中指研究院发起的《展望"十五五"，挖掘非限购周期楼市"黄金坑"——2025房地产行业年度报告》（以下简称报告）将作出解答。 "随着一系列宏观及房地产支持政策落地，2024年四季度起市场出现现阶段性回暖，但近期政策效应有所转弱，与全面止跌仍有一定距离。"中指研究院政策 研究总监陈文静分析指出，不同城市、不同产品市场分化显著，好城市与好房子韧性凸显。 基调：从"房住不炒"转向"止跌回稳" 过去的"十四五"是房地产政策高发期。中指研究院监测数据显示，2022年以来，全国各地累计出台房地产优化政策约3000次。 比如，2022年11月，"金融16条""三支箭"（信贷融资支持、债券融资支持、股权融资支持）先后落地，支持房企合理融资需求。 2024年5月，多部门优化多项需求端政策，降低首套首付比例至15%，取消全国层面首套、二套房贷利率政策下限，下调个人 ...

市场格局转变 - 房地产市场从卖方市场转向买方市场，购房者拥有更多选择权和议价空间 [8] - 全国300个城市新建商品住宅价格环比变动率为-0.3%，同比下降2.1% [7] - 全国重点城市住宅平均成交周期延长至93天，较2020年的42天翻倍有余 [7] 价格与交易动态 - 二手住宅价格环比变动率录得-0.7%，同比下降3.5% [7] - 2025年上半年房地产贷款余额增速仅为3.2%，远低于同期各项贷款8.5%的平均增速 [13] - 全国首套房贷款平均利率为3.95%，处于历史较低水平 [13] 供需关系变化 - 截至2024年底全国人均住房建筑面积达41.3平方米，较2010年的30平方米增长37.7% [9] - 截至2025年6月底全国商品房库存总量约为6.8亿平方米，去化周期约为17个月 [9] - 客户需求转向改善型，对户型、地段、学区有更明确个性化的要求 [9] 购房者心态演变 - 71.3%的受访者认为“房子是用来住的，不是用来炒的”，较2020年的58.6%提升12.7个百分点 [11] - 认为房价会持续上涨的比例从2020年的47.5%大幅下滑至2025年的23.8% [11] - 购房者对未来收益预期的下降，抵消了低利率带来的吸引力 [13] 人口结构影响 - 2024年全国人口自然增长率为-1.73‰，人口总量连续三年呈负增长 [11] - 一线城市和部分强二线城市人口净流入明显放缓，部分出现净流出现象 [11] - 一些宜居的二三线城市和县城开始吸引人口回流 [11] 区域市场差异 - 新一线城市中的杭州、成都、重庆、西安、武汉因发展潜力和活跃市场值得关注 [15] - 资源型城市和传统工业城市可能面临较大的下行压力 [16] - 购房决策应关注交通便利性、教育资源、医疗设施、商业配套等长期居住因素 [18]

刚看到9月最新数据时，我着实捏了把汗：全国二手房挂牌量突破730万套，百城二手房价连续41个月环 比下跌，三四线城市库存去化周期普遍超24个月。 朋友圈里"硬着陆"的讨论刷了屏，直到上周参加行业峰会，听到一位资深专家掷地有声的三个字 ——"不必慌"，反倒让我冷静下来，想聊聊数据背后被忽略的社会心理真相。 我上周和一位房企融资总监聊起，他们项目进入白名单后，银行贷款一周内到账，保交楼速度直接提升 40%。 这种确定性正在缓解市场恐慌：9月购房者信心指数环比回升6.2个百分点，经纪人信心指数更是涨了8.1 个点，毕竟"能交房"才是楼市的压舱石。 最深层的逻辑是预期转变。曹德旺在5月的论坛上点破了关键：房子的投资属性正在退潮，城镇家庭房 产占比已从73.5%降至62.3%。 我认识的北京张叔，把朝阳区的房子从620万降到500万仍难成交，但他反而想开了："反正要换个带电 梯的改善房，现在卖亏点，买新房也便宜，里外里差不了多少。" 这种"置换理性"正在替代"增值执念"，9月改善型房源成交占比已升至48%，说明市场在向居住本质回 归。 所以"不必慌"三个字，不是盲目乐观，而是看懂了转型逻辑。730万套挂牌量里，有60% ...

政策主基调 - 未来一段时间内地楼市政策料延续“稳中求进、精准施策”的主基调 [1][7] - 核心城市“房住不炒”的底线不会动摇 [1][5][7] 地方政府政策调整 - 地方政府或有更大自主权，有望在限购、限贷、公积金政策等方面进行微调优化 [1][7] - 业界认为部分城市有全面取消住房限购、降低住房贷款利息等进一步放宽政策的空间 [4] - 建议一次性用足政策空间，大力度支持合理需求，如全面取消限购、降低交易税费和贷款利息 [4] 金融与信贷支持 - 金融监管部门对房企的金融支持将更注重“精准滴灌” [1][7] - 建议进一步降低中长期住房公积金贷款利率25个基点，并适当减少二套房贷款加点利率约0.2个百分点 [4] - 房地产“金融化、泡沫化”势头将继续受到严格遏制 [1][7] 三大工程建设 - 保障房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”料加速推进 [1][7] - “三大工程”是稳投资的重要抓手，更是推动住房供给结构向高质量发展转型的核心动力 [1][7]

李女士站在北京五环外的售楼处，手里的计算器按了第三遍。 单价降了3000元，但30年月供依然要吞掉夫妻俩65%的工资。 她苦笑地刷着手机，看到购房者社群那句"首付靠六个钱包，月供靠外卖不点奶茶"的调侃，三天点赞量破万。 与此同时，一位退休教师正全款购入海南旅 居房，银发族的购房逻辑截然不同。 这种冰火两重天的景象，正是2025年楼市的真实切片。 当政策暖风与市场寒潮对冲，刚需族、改善族、投资客的抉择从未如此艰难。 专项债规模扩容至4.4万亿，存量房收购自主权下放，"好房子"标准全国统一2025年的政策工具箱同时射出三支箭。 其中最具冲击力的是存量房收购机制。 某智库测算显示，每收购1万套存量房可释放200亿消费潜力。 但政策效果并非均衡覆盖。 同一政策在隔壁城市因定价机制争议，收购进度落后计划表40%。 5月1日正式实施的《住宅项目规范》重新定义了"好房子"：层高不低于3米、卧室面积不小于5㎡、容积率严控。 广州率先响应，低密度地块供应占比激增 21%。 但品质升级伴随成本上升，层高每增加10厘米，建造成本上升1%。 重庆试点项目单价已达2.91万元/㎡，刷新当地房价天花板。 上海静安寺地块楼面价冲上16.1 ...

房地产市场现象 - 新建小区出现大量空置房屋 夜晚亮灯率低形成鲜明对比 [3] - 房屋空置率攀升与开发商持续热火朝天建设新楼盘的现象并存 [3] - 房价在供大于求的情况下并未出现下跌 与传统经济规律相悖 [3] 房价坚挺原因 - 房产已从居住属性转变为投资工具 空置也能带来潜在收益 [5] - 购房者存在逐利心理 驱动其不断购入房产 [5] - 持续的购买行为支撑房价水涨船高 形成买涨不买跌的市场循环 [5][7] 市场影响与问题 - 房屋居住属性被弱化 成为投机获利的工具 [7] - 房价持续上涨导致真正刚需购房者望而却步 加剧社会矛盾 [7] - 大量空置房存在是对社会资源的巨大浪费 [7] 政策影响与市场转变 - 国家提出房住不炒政策导向 即便疫情期间也坚定不移 [9] - 政策已初见成效 有效遏制房价上涨势头 [9] - 开发商面临资金压力放缓拿地建房步伐 投机者意识到房产变现难度购房热情消退 [9]

市场普遍预期 - 市场对2025年房地产市场寄予厚望，预期大规模资金注入将推动房价显著上涨 [1] - 乐观情绪源于国内货币供应量持续攀升，截至十月末广义货币（M2）余额已达309.71万亿元 [1] - 普遍观点认为超发的货币将最终涌入房地产市场从而抬高房价 [1] 市场现状与核心挑战 - 当前房地产市场低迷不振，信心缺失是主要因素 [3] - 部分大型开发商深陷困境，楼盘烂尾现象时有发生，给购房者造成巨大损失并严重打击市场信心 [3] - 房价已连续下跌三年，房产的投资价值不复存在，购房者担忧资产被套牢而持币观望 [3] - 各行各业面临挑战，民众收入普遍下降甚至失业，储蓄多用于应对未来不确定性 [6] - 民众对未来收入预期悲观，更倾向于储蓄，导致房地产市场需求难以有效释放 [6] 对资金流入效果的评估 - 对“大水漫灌”式资金流入能否重振楼市持保留态度 [4] - 国内房地产市场存在一定泡沫，涌入的资金更可能等待市场挤掉泡沫后再择机抄底而非盲目入市 [8] - 指望超发货币推高房价解救高位购房者可能只是一厢情愿 [8] 2025年房地产市场预测趋势 - 趋势一：住房将逐步回归居住属性，未来房价将逐步挤出泡沫，去除投资属性，与当地居民收入水平相适应 [10] - 趋势二：房屋出售难度加大，二手房市场挂牌量持续攀升，国内15个重点城市二手房挂牌量均超过10万套，上海、重庆、成都等大城市超过15万套 [10] - 趋势三：现房销售比例增加，期房销售比例减少，以有效避免烂尾楼风险 [10] - 趋势四：各地加快保障性住房的供应 [11]

政策导向 - 房地产行业长期坚持“房住不炒”的定位，相关政策调整旨在支持市场平稳发展而非刺激价格普遍大涨 [4][5] - 政策将更趋精细化和精准化，支持真实住房需求，抑制投机性炒房行为 [5] - 外资购房限制的放松旨在适应市场形势变化，官方明确排除引发“热钱炒房”和房价剧烈波动的意图 [5] 市场分化趋势 - 不同层级城市房价表现显著分化，一线城市新建住宅均价同比上涨6.87%，二线城市同比上涨1.72%，而三四线城市同比下跌1.30% [7] - 人口和资金持续向大城市核心区域聚集，具备强劲人口虹吸效应和就业需求的核心城市房价更具支撑 [7] - 产业薄弱、人口外流的城市房地产市场可能面临长期调整，“闭眼买房就赚”的时代已结束 [7] 住房供应结构 - 行业正构建租购并举的住房制度，保障性租赁住房、人才公寓、共有产权房等多元化供应增加 [9] - 以深圳为例，符合条件的家庭可申购价格约为商品房60%甚至半价的安居型商品房，为刚需提供更多选择 [9] - 住房选择增多促使市场热度趋于理性，缺乏稀缺性、附加值的老旧房产面临流动性挑战 [9] 投资策略建议 - 对于刚需购房者，建议根据实际需求在价格合适的时机出手，无需等待价格大跌，月供需控制在收入的40%以内 [11] - 对于资产置换，建议将非核心地段的老旧房产置换为品质更优、居住体验更好的核心区域房产，后者仍具备保值增值潜力 [13] - 对于持有多套闲置房产的投资者，建议评估并处理租赁需求弱的资产，将资金转向更优质资产或多元化投资渠道 [13]

房价下跌现状与影响 - 全国七十个大中城市中，有六十三个城市的新建商品住宅价格同比下挫，三四线城市部分区域出现超过百分之四十的断崖式暴跌 [1] - 以具体案例为例，一套原价两百五十万的房产市值跌至一百五十万，跌幅达一百万，导致首付七十五万尽失且需倒贴二十五万才能结清一百七十五万贷款 [2] - 房价从每平米两万五千元骤降至一万五千元，使购房者面临首付款被吞噬、陷入负资产困境及家庭财政紧绷等多重考验 [1][2] 房价下跌的核心驱动因素 - 人口结构变化是根本因素，全国新生人口同比锐减百分之五点七，六十五岁以上人口占比达百分之十九点八，削弱新增住房需求基础 [4] - 百分之四十三点八的三四线城市面临人口净流出，其房价跌幅平均比人口净流入城市高出十五个百分点 [5] - 居民部门杠杆率达百分之七十五点三，远超国际百分之六十警戒线，透支家庭购买力，例如月收入两万的家庭需负担近万元月供 [5] - 全国商品房库存量高达五点八亿平方米，去化周期超过二十四个月，远高于十二至十八个月健康标准，供应远超需求 [6] - 投资性购房需求占比从2018年的约百分之三十骤降至2025年上半年的百分之十二点三，投机资金撤离加剧价格下行 [6] 房地产开发企业及中介的应对策略 - 行业需告别“高周转、高杠杆”粗放模式，转向精细化、差异化产品战略，聚焦产品质量和用户体验以增强可持续性 [10] - 大型房企的非住宅业务收入占比从2020年的百分之十五上升至2025年上半年的百分之二十七点六，积极拓展物业管理、养老地产等多元化业务 [11] - 房产中介行业租赁业务收入占比提升，例如部分门店租赁收入占总营收百分之六十五，远超买卖佣金，提供租赁代理、房屋托管等增值服务 [11] 市场长期趋势与购房者策略 - 住房正从投资品回归消费品本质，购房首要目的应回归居住需求满足，而非盲目追逐资产增值 [11] - 楼市区域分化显著，一、二线及强二线城市房价调整后有望趋稳，而人口外流、产业薄弱的三四线城市调整过程更漫长复杂 [11] - 有购房意愿者应利用“买方议价权”，当前二手房成交价与挂牌价平均差距达百分之十五，部分议价空间超百分之二十 [9] - 购房需关注经济基础扎实、人口净流入的城市及板块，提高首付比例以压缩贷款规模，避免过度负债 [10]