行业核心观点 - 房地产市场预计在2026年前后有望止跌回稳，但并非意味着将回到过去价格翻倍的时代，而是更可能在底部区域窄幅波动并寻找新的平衡点 [1][3] - 行业将从“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式，转向“高质量、防风险、重居住”的新模式，核心是“房住不炒”与高质量发展 [26] 2026年房价整体趋势 - 2025年全国商品房销售面积降幅已较2024年明显收窄，价格跌幅收窄，二手房累计下跌约7%，市场处于“以价换量”阶段 [5] - 2026年全国整体房价预计将在-3%到+2%的区间内窄幅盘整，难以再现普涨行情 [7] - 政策导向是着力稳定房地产市场、推动止跌回稳、防止硬着陆，而非拉动新一轮暴涨 [5] 市场结构性分化 - 城市与板块之间的差距将越拉越大，分化加剧 [12] - 一线及少数强二线城市的核心地段，土拍溢价率不低，例如北上深杭等城市土拍热度明显高于全国平均水平，有产业支撑、人口净流入、配套成熟的板块去化快、价格坚挺 [12][13] - 三四线城市、远郊及产业人口流出地区，房价面临更大压力，未来表现将高度依赖本地具体条件 [15] 新房销售模式转变 - 新房市场正从“期房为主”加速向“现房为主”切换 [17] - 政策明确将推进“现房销售制”，做到“所见即所得”，以从根本上防范交付风险，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售 [18][22][23] - 对于继续实行预售的项目，必须严格监管预售资金，确保资金用于项目建设 [22] - 这一转变将增加开发商高周转、高杠杆模式的难度，行业竞争将转向比拼产品力、品质与服务 [24] 对购房行为的启示 - 不应再指望房地产市场出现普遍上涨行情，尤其需警惕三四线、远郊及配套差的项目 [31] - 购房决策应基于城市基本面：考察是否有稳定产业和人口净流入、板块是否有核心配套（如轨道交通、学校、医院、商业）、以及小区的产品力与物业口碑 [33] - 应优先考虑看得见摸得着的现房或准现房，若购买期房，需严格考察开发商资金实力与品牌口碑、项目是否在融资“白名单”内、以及当地预售资金监管是否严格 [35][37]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025 年 11 月实体部门负债增速符合预期，预计 12 月下降，资金面后续明显改善概率降低，关注 2026 年 1 月政府债发行，稳定宏观杠杆率方向不变 [2][16] - 2025 年 11 月物量数据低位企稳，关注后续经济能否延续企稳或上行，需确认 5%左右名义经济增速是否成未来 1 - 2 年中枢目标 [4][18] - 中国潜在经济增速下行周期或在 2024 年四季度结束，盈利周期进入低位窄幅震荡，金融市场新增资金有限，股债性价比偏向股票，本周推荐上证 50 指数、中证 1000 指数、30 年国债 ETF [6][20][21] - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐 A + H 红利组合和 A 股组合，集中在银行、电信等行业 [9][55] 根据相关目录分别进行总结 国家资产负债表分析 - 负债端：2025 年 11 月实体部门负债增速 8.6%，预计 12 月降至 8.3%，资金面收敛，关注 2026 年 1 月政府债发行，稳定宏观杠杆率方向不变 [2][16] - 财政政策：上周政府债净增加 138 亿元，低于计划，下周计划净增加 1577 亿元，2025 年 11 月末政府负债增速 13.1%，预计 12 月降至 12.4% [3][17] - 货币政策：上周资金成交量降、价格升、期限利差收敛，一年期国债收益率中枢抬升至 1.34%，预计 2026 年降息 10 个基点，十年和一年国债期限利差收窄至 51 个基点，十年和三十年国债收益率波动区间分别在 1.6% - 1.9%和 1.8% - 2.3% [3][17] - 资产端：2025 年 11 月物量数据低位企稳，关注经济后续走势，两会定 2025 年实际经济增速目标 5%左右，名义增速目标 4.9%，需确认是否成未来 1 - 2 年中枢目标 [4][18] 股债性价比和股债风格 - 2011 - 2024 年四季度中国潜在经济增速下行，之后盈利周期低位窄幅震荡，负债端收敛空间不大，关注人民币汇率是否升值，风险偏好区间震荡，金融市场新增资金有限 [6][19] - 上周资金面收敛，股债双杀，成长风格占优，债券收益率上行，股债性价比偏向股票，十债收益率升至 1.85%，一债收益率升至 1.34%，期限利差收窄至 51 个基点 [7][20] - 本周推荐上证 50 指数（仓位 40%）、中证 1000 指数（仓位 40%）、30 年国债 ETF（仓位 20%），此为自上而下配置策略，受市场关注 [21] 行业推荐 行业表现回顾 - 本周 A 股放量，上证指数涨 0.13%，深证成指跌 0.58%，创业板指跌 1.25%，申万一级行业中石油石化、国防军工等涨幅大，公用事业、食品饮料等跌幅大 [26][27] 行业拥挤度和成交量 - 截至 12 月 31 日，拥挤度前五为电子、电力设备等，后五为综合、美容护理等，本周拥挤度增长前五为传媒、机械设备等，下降前五为电力设备、非银金融等 [28] - 本周全 A 日均成交量回升，传媒、石油石化等成交量增速高，商贸零售、食品饮料等跌幅大 [30] 行业估值盈利 - 本周申万一级行业 PE(TTM)中石油石化、国防军工等涨幅大，公用事业、食品饮料等跌幅大 [34] - 截至 2025 年 12 月 31 日，2024 年盈利预测高且当下估值相对历史低的行业有银行、保险等 [35] 行业景气度 - 外需：12 月全球制造业 PMI 微降，主要经济体 PMI 涨跌互现，CCFI 指数上涨，港口货物吞吐量回落，韩国出口增速上升，越南微降 [39] - 内需：二手房价格走平，数量指标涨跌互现，高速公路货车通行量回落，产能利用率 5 - 8 月升、9 - 10 月降、11 - 12 月升，汽车和新房成交弱，二手房成交季节性偏弱，生产资料价格指数上涨 [39] 公募市场回顾 - 12 月第 5 周主动公募股基多数跑赢沪深 300，10%、20%、30%和 50%周度涨跌幅分别为 1.6%、0.7%、0.3%、 - 0.2%，沪深 300 周度下跌 0.6% [52] - 截至 12 月 31 日，主动公募股基资产净值 3.95 万亿元，较 2024Q4 的 3.66 万亿元小幅上升 [52] 行业推荐 - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐 A + H 红利组合 13 只个股和 A 股组合 20 只个股，集中在银行、电信等行业 [9][55]

那些独立思考的地产人 都关注了阿伦侃房 种下满是勇气森林 跳出海域去触摸奇迹 这是2026年的第一个工作日，新的一年，阿伦照例在清晨5点醒来坐在电脑前，与大家一同畅游在文字的海洋中。 今天的BGM，一首群星版的《是你》，送给大家。就如同阿伦在2025年最后一天所写的新年献词一样只有你，才是最重要的！是你，是你，种下满是勇 气森林，把披风上的荒寂抹去，让我变成会飞行的鱼，跳出海域去触摸奇迹！ 阿伦曾在2025年年末作出过自己对于楼市在2026年走势的判断，即：上半年积蓄力量，下半年开始回稳。然而，就在新年伊始，一篇发布于权威党刊《求 是》的文章，成为整个元旦三天假期中，业内最热议的大事件。这篇名为《改善和稳定房地产预期》的文章，一经发布，便成为一枚重磅炸弹，相信会成 为2026年乃至更长一段时间内，楼市风向转变的标志性事件。 我们挑干货讲，最重要的，莫过于文章明确承认"房地产带有显著的金融资产属性"！我们注意到，过去几年间，凡是提到房地产市场，基本都是在"房住 不炒"这个大框架下来运行的。然而，这一次发布于权威党刊《求是》的文章，却公开对于房地产的金融资产属性进行肯定，是一种风向的转变。 作为行业内的一名老兵， ...

文章核心观点 - 中国房地产行业预计在2026年前后将迎来一场深刻的结构性巨变，其核心是从过去的增长引擎和投资工具，转向以民生保障和居住属性为主导的新范式 [1][11] 政策逻辑的根本性重塑 - 行业定位发生根本转变，从拉动经济增长的“火车头”角色，回归为保障民生、维系社会稳定的基础性行业 [3] - “两轨并行”模式加速成熟，商品房市场交由市场规律调控，同时政府将大力建设保障性租赁住房、推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设，以筑牢住房安全防护网 [3] - 房产税试点范围可能在2026年前后稳步扩大，为全国性立法积累经验，将对投资性持有房产产生深远影响 [3] - 金融政策将长期差异化倾斜，信贷资源更精准服务刚需和改善性需求，严格限制投资投机性需求 [3] 市场供需关系的颠覆性逆转 - 市场主要矛盾从“房子不够住”转变为优质房产与乏人问津房产之间的加剧分化，普遍短缺时代基本结束 [4] - 住房需求基本盘已接近或达到顶峰，核心一二线城市因人口流入仍有支撑，但广大三四线城市及远郊区域将面临人口外流和供给过剩的双重压力，房价下行趋势将长期持续 [6] - 大量已建成但闲置的二手房将逐步涌入市场，库存去化成为长期挑战 [8] - 购房主流诉求从“面积扩张”转变为“品质升级”，更愿为绿色环保、智能科技、优质服务、社群营造等产品力买单 [8] 行业模式与参与者的大洗牌 - 行业模式从“高杠杆、高周转”的金融化扩张，转向低利润、低杠杆、重运营的“制造业化”及“服务业化”新时代 [8] - 行业出清与整合加速，到2026年，财务状况稳健的国有房企、部分优质混合所有制及民营房企有望成为市场主力军，大量高负债企业将逐步退出 [9] - 行业盈利模式转型，重心从依赖土地增值和金融杠杆，转移到通过精益产品设计、严格成本控制、过硬建造质量及后期精细化服务来获取利润和稳定现金流 [9] - “保交楼”风险趋于化解，大规模项目烂尾风险将得到有效控制，市场信心有望逐步修复 [9] 资产属性的重新界定 - 房产的金融投资属性大幅淡化，作为居住工具的属性将重新占据主导地位 [10] - 全社会将逐步接受房产价格不再只涨不跌的现实，依靠投资房产实现财富快速增值的时代已结束，持有成本和流动性问题将迫使投资者重新审视其价值 [11] - “房住不炒”理念深入人心，购房行为趋于理性，满足真实自住需求的动机将成为主流 [11] - 居民家庭资产配置将从过度集中于房产，逐步分散至股票、债券、基金、保险等多元化金融资产 [11] 对不同群体的启示 - 购房者：刚需和改善性群体可从容选择，但需抛弃“买房即赚钱”幻想，重点关注核心城市核心地段的高品质房产；投资性购房需极度审慎，专业门槛大幅提高 [14] - 行业从业者：需从过去的金融和销售思维，转向注重产品、服务和精细化运营的思维模式 [14] - 政策制定者：关键在于实现平稳过渡，引导市场有序出清的同时，守住不发生系统性金融风险的底线，并加速构建行业发展新模式 [14]

文章核心观点 - 2026年中国房地产市场将呈现显著分化与结构性变化，整体进入“选对才赚”的时代，而非普涨时代 [1][8] - 行业趋势由四大关键驱动力主导：城市分化、需求转向改善型、保障房体系完善及支持性政策持续 [1][8] 城市与区域市场分化 - 核心城市与低能级城市房价差距将越拉越大，城市间分化加剧 [1] - 北京、上海、成都等核心城市，尤其是市中心房产，价格预计保持稳定甚至小幅上涨，例如2025年上海核心区新房价格同比上涨5.6% [1] - 人口外流的三四线城市及县城房价缺乏上涨动力，可能继续小幅下跌，部分县城房产去化周期长达两年半 [1][3] - 核心城市核心资产抗风险能力强，2025年上半年北京、上海等城市二手房成交量已上涨20% [7] 住房需求结构变化 - 改善型住房需求成为主流，购房者更看重居住品质和交付确定性 [3] - 120-144平方米的大户型、环境优、物业好的房产成交占比上升，2025年1-5月30个重点城市此类户型成交占比达30% [3] - 受部分房企风险事件影响，现房销售更受青睐，2025年现房销售占比达35.6%，较之前提升4.8个百分点，预计2026年该比例将继续上升 [3] - 购房需求从“有房住”转向“住得好”，商品房市场将更偏向改善和高端需求 [3][5] 住房供应体系变革 - “保障房+商品房”双轨制将日益完善，深刻影响行业格局 [5] - 未来三年，预计60%的家庭可通过保障房解决住房问题，2026年是保障房集中供应年份 [5] - 同地段保障房价格仅为商品房的20%至30%，将有效满足刚需家庭需求，减轻其购房压力 [5] - 保障房大量上线将分流商品房市场的刚性需求，使商品房市场更聚焦于改善型需求，价格走势预计更趋平稳 [5] 政策与金融环境 - 政策层面预计持续发力以支持合理住房需求，但坚持“房住不炒”基调 [5][7] - 可能通过降准降息释放流动性，使银行房贷更易申请 [5] - 房贷利率存在下调可能，以减轻购房者月供压力，长期可节省大量资金 [5] - 地方性乃至全国性的购房补贴政策可能出现 [5] - 政策支持老旧小区改造，2025年国家已安排332亿元资金支持，2026年力度预计不减，改造后的市中心老旧小区价值可能提升 [7] 对购房者的行为建议 - 投资应集中于核心城市核心区域的优质资产，而非分散于低能级城市的多套普通房产 [7] - 刚需购房者无需过度等待，尤其是有保障房申请资格的应把握机会 [7] - 改善型购房者可多对比，择机在政策红利或开发商优惠期入手 [7] - 应彻底放弃以短期炒房获利为目的的购房幻想，购房应以居住需求为本 [5][7]

核心观点 - 2021年末至2025年二季度，中国房地产市场出现大规模提前还贷潮，规模达12.8万亿元，导致个人住房贷款余额不升反降，反映出家庭财务行为、银行经营及政策导向的深刻转变 [2][6] - 提前还贷潮主要由存量房贷利率与新增利率的显著利差、投资收益率下降及房价下跌预期共同驱动，本质上是家庭在经济不确定性下的集体性“风险出清”和“避险操作” [7][9][19] - 政策导向已从“救房价”转向“托底市场”和防范系统性风险，旨在稳定交易、消化存量，而非刺激房价上涨，房地产市场进入以“房住不炒”、结构分化、品质提升为特征的慢调整新阶段 [15][23][25] 市场现象与数据表现 - 个人住房贷款余额自2021年末的38.32万亿元下降至2025年二季度末的37.74万亿元，而同期新房与二手房交易理论上应带来至少28万亿元的贷款净增，余额下降的唯一合理解释是大规模提前还贷 [4][6] - 2019至2020年，房贷新增7.57万亿元，与理论值7.75万亿基本吻合，表明当时按揭还款行为正常，与当前趋势形成鲜明对比 [6] - 2025年第一季度，全国个人住房贷款新增2447亿元，较去年同期多增1519亿元，显示政策刺激对贷款增量产生了一定效果 [17] 驱动因素分析 - 利率差是核心驱动力：新增首套房贷利率自2024年起大幅下调至3.25%，而大量存量房贷利率仍维持在5%甚至6%的高位，形成显著的套利空间 [7] - 投资环境变化：银行存款利率与理财收益率持续下行，且理财产品风险事件增多，使得提前还贷成为相对“稳赚不赔”的财务选择 [7] - 房价下跌与负资产压力：部分城市房价跌幅显著，例如深圳有案例显示房产市值从650万元缩水至360万元，导致“卖房不够还贷”的负资产现象出现，加剧了居民提前还贷或卖房还贷的动机 [11][21] 对银行业的影响 - 银行净息差被大幅压缩至1.42%，已低于国际公认的1.8%警戒线，盈利能力受到严重挑战 [11][13] - 个人住房贷款占银行全部贷款约40%，提前还贷潮直接侵蚀银行最重要的利息收入来源，并带来资金流动性管理的压力 [13] - 银行为稳住存量贷款，主动下调了部分存量房贷利率，但政策效果有限，未能根本扭转提前还贷趋势 [13] 政策演变与市场展望 - 政策基调转向“托底市场”和防范系统性风险，典型如“517新政”，通过降低首付比例（如降至15%）、优化限购、下调利率、放宽公积金政策等措施，旨在激活交易而非推高房价 [15][17] - 市场呈现显著分化：核心地段与优质楼盘表现相对坚挺，而普通地段与老旧小区价格可能持续承压，购房需求更多转向自住与品质 [19][23] - 行业未来将进入“慢牛、分化、结构调整”阶段，政策重点在于推广现房销售、盘活存量（卖旧买新）、租售并举等，以建立健康循环，房价暴涨暴跌模式难以再现 [23][25]

政策框架与核心目标 - 中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展的通知》并同步发布配套业务规则 旨在完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能 增强多层次资本市场服务实体经济质效[1] - 商业不动产REITs制度体系采用“1+3+N”框架安排 包括1项试点公告、1项《通知》、2项工作规程 以及沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则[1] - 规则主要针对新增的商业不动产业态 在从严管理基础上作适应性调整优化 提高制度包容性和适应性 体现“分类管理、分类施策”的针对性安排[1] 市场发展与体系建设 - 《通知》围绕四个方面推进REITs相关工作 包括完善工作机制压实机构责任、加快推进市场体系建设、优化审核注册流程、健全全链条监管机制[2] - 市场体系建设重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态[2] - 商业不动产REITs试点的推出 标志着中国REITs市场进入“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段 向全门类、全资产的成熟方向迈进[2] 对房地产行业与资本市场的意义 - 推出商业不动产REITs意在推动解决房地产“高负债、高周转”模式的结构性转型痛点 将商业地产转化为可交易、可配置的金融产品 通过市场化机制盘活存量[3] - 为房地产企业开辟权益融资新路径 优化社会融资结构 提高直接融资比重[3] - 为投资者提供稳定现金流回报 实现“房住不炒”政策与金融创新的有机统一[3] - 丰富了资产证券化产品谱系 为市场引入能产生长期、稳定现金流的资产类别 有助于满足保险、社保等中长期资金的配置需求 为公众投资者提供分享优质不动产收益的便利工具[3] 运作、监管与生态建设建议 - 构建“权责清晰、风险自担、归位尽责”的运作与监管框架 核心在于全面压实中介机构的“看门人”责任[3] - 基金管理人需从“被动管理”转向“主动运营” 将商业不动产运营管理纳入核心考核 确保资产价值持续提升 基金托管人需严格履行资产保管与监督职责 防范资金挪用风险 专业机构需提供全链条专业支持[3] - 建议加速推动更高层级的REITs专项立法 在法律层面明确产品结构、税收中性原则及各方权责[4] - 建议大力培育多元化专业资产管理能力 持续完善市场化机制 包括探索建立更灵活的与市场利率挂钩的收益定价机制 鼓励通过扩募、合并等方式让REITs平台做强做大[4] - 建议积极研究推出REITs指数及ETF等衍生产品 进一步改善二级市场流动性 吸引更广泛的资金参与[4]

“十四五”期间中国房地产市场形势总结 - 政策环境从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历从支持、收紧到全面宽松的周期，2024年“去库存”成为重点，2025年延续“止跌回稳”目标 [1][13][14][27] - 2021年行业规模见顶后进入深度调整期，“十四五”期间新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较历史高点下降约五成 [1][15][77] - 市场分化加剧，一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性，而三四线城市整体承压明显 [1][15] - 改善性需求成为市场主导，重点城市120-144平米户型成交占比超30%，全国二手房交易量占整体比重超过40% [1][15][26] - 企业格局剧变，“十四五”期间累计77家房企出现债务违约，2024年千亿房企仅剩11家，较2020年减少30家 [1][16] - 行业集中度阶段性回落，TOP100房企销售份额由2020年的近六成降至2025年的约三成，央国企市场份额显著提升，2025年1-11月销售额TOP100中央国企有52家 [1][16] “十五五”期间中国房地产市场发展环境 - 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需成为核心任务，房地产仍将发挥支柱产业作用 [1][19] - 城镇化迈向“提质”新阶段，2024年城镇化率达67%，预计“十五五”期间年均提升0.7个百分点，区域发展聚焦京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群与都市圈 [1][19] - 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1][20] “十五五”期间中国房地产市场预判 - 供需规模将逐步筑底企稳，预计2026-2030年新建住宅年均销售面积保持在7-8亿平方米 [2][22] - 未来五年城镇住房需求总量约49.8亿平米，其中：新增城镇人口带来约16.1亿平米需求，改善性需求约20.3亿平米（占总需求约四成），拆迁改造需求约13.4亿平米 [2][22] - 受预期偏弱及市场惯性影响，“十五五”前期量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷 [2][23] “十五五”期间中国房地产市场核心趋势 - 城市分化成为常态，“好城市+好房子”具备发展空间，核心城市群及高品质住房将持续获得市场青睐 [2][24] - 存量时代到来，城市更新潜力释放，城中村改造、老旧小区升级成为重要抓手，预计进入加速期 [2][24] - 房企转型“轻重并举”，聚焦产品力提升，拓展代建、物业服务等轻资产业务以增强抗周期能力，并借助数字技术与人工智能降本增效，打通经营性物业“融投管退”闭环 [2][24] “十四五”期间房地产政策具体演变 - 需求端政策由收紧转向放松，累计降息8次，5年期以上LPR累计下调115个基点至3.5%，个人按揭贷款加权利率降至3%左右，首套房首付比例下限降至15% [36][37][39][41] - 因城施策持续推进，截至2024年底多数城市限制性政策已基本取消，仅北上深和海南部分城市存在限购，2025年8-9月北上深再次优化限购政策 [44][45][50] - 供给端加大金融支持，“金融16条”、“三支箭”先后落地，城市房地产融资协调机制建立，截至2025年11月商业银行审批通过的“白名单”贷款超7万亿元 [56][57] - 土地供应政策优化，从“两集中”供地转向“合理控制新增房地产用地供应”，以改善市场供求关系 [59][60] - 存量盘活成为重点，2024年5月央行设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购存量商品房，2025年各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地总金额近6400亿元 [61][62] 房地产发展新模式构建 - 住房供应体系完善，构建“市场+保障、租+购”体系，“十四五”期间全国计划筹集保租房870万套（间） [63][64] - 改革完善开发、融资、销售制度，多地探索现房销售，并建立项目资金监管制度及融资“白名单”机制 [66][68] - “好房子”建设成为重要抓手，2025年首次被写入《政府工作报告》，并发布国家标准《住宅项目规范》 [69] - 城市更新重要性提升，2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手，高质量开展城市更新 [70][71]

文章核心观点 - 未来五年中国房地产市场将呈现显著分化格局，全国普涨或普跌的时代已结束，市场走势将取决于城市能级、板块质量和个体需求 [5] - 极端看涨（“不买就永远买不起”）或极端看空（“房价崩盘白菜价”）的观点均不可取，投资者需基于具体城市和地段进行分析 [4][11] 未来五年楼市趋势关键词 - **总量放缓**：2024至2030年，全国每年新增住房需求约为9至10亿平方米，较过去“大开发时代”显著降低 [7] - **结构分化**：不同能级城市（一线/强二线与三四线/县城）以及同一城市内不同板块（核心区与远郊）的走势将截然不同 [9] - **回归居住**：“房住不炒”成为长期政策基调，保障房、租赁市场及房地产税等长效机制将削弱住房的金融属性，使其回归居住本质 [11] 决定楼市长期走势的人口与城镇化因素 - **人口总量见顶**：中国人口已接近峰值，未来可能出现净减少，依靠人口持续增长推高房价的逻辑已不成立 [13] - **城镇化进程放缓**：截至2024年末，中国常住人口城镇化率已超67%，官方目标为五年内接近70%，每年新增进城人口将减少，大规模进城买房红利正在消失 [15] - **人口持续聚集**：人口将继续向几大都市圈及核心城市群聚集，而许多东北、西北及中小城市面临人口外流与老龄化加剧问题 [17] - **核心结论**：有人口、产业和资源支撑的城市，住房需求稳固；人口持续流出、产业空心化的城市，住房供应将过剩 [20] 一线及强二线城市市场展望 - **供需格局紧张**：产业强、机会多导致人口持续净流入，核心区优质资源（好学区、地铁、医疗）稀缺，呈现“人多房少”局面，全国每年9~10亿平米新增需求很大部分集中于此 [23] - **价格走势趋稳**：在“房住不炒”政策下，房价翻倍式暴涨难现，但通胀、土地成本及资源稀缺性支撑核心区价格，走势更可能是“稳中小涨”或“抗跌” [25] - **市场现状**：尽管多地限购限贷松绑，房贷利率及首付比例降至近十年低位，但政策主要作用是托底和修复市场，而非降低购房门槛 [25] - **对购房者的影响**：核心区及好学区的房产仍需高昂成本；远郊及配套差的板块供应充足但居住体验不佳，市场呈现“买得起压力大，好房子难随便挑”的局面 [27][28] 普通二线及部分三线城市市场展望 - **市场特点**：新房及二手房库存较高，成交周期长，业主“以价换量”普遍，但核心区（成熟商圈、优质学区、地铁口）价格仍相对坚挺 [30] - **未来五年局面**：对于有稳定工作及积蓄的购房者，上车难度低于一线城市；部分城市因产业升级或人口导入，个别板块可能有结构性行情；而产业单一、人口外流的城市房价可能长期疲软或阴跌 [32] - **购房建议**：购房应聚焦于自住需求，重点关注核心区优质二手房及现房新盘，警惕远郊新区依靠未来规划描绘的蓝图，需以现有配套（地铁、学校、医院、企业）为决策依据 [35] 三四线及收缩型城市市场展望 - **市场现实**：许多三四线城市广义库存去化周期超过30个月，房屋销售慢于建设速度；人口持续净流出，本地刚需少，市场依赖返乡置业和政策刺激 [39] - **主要风险**：价格或因地方“限跌”政策而避免腰斩，但流动性风险突出，表现为房产难以出售、租金低、空置期长，且银行对此类城市房产的评估日趋谨慎 [41][42] - **投资警示**：对外来投资者而言，此类城市房产看似“想买就买，随便挑”，但极易成为“接盘”资产，除非是本地人用于自住，否则不建议因价格便宜而购入 [44] 内行人的购房操作建议 - **先城市后房产**：优先考虑有产业和人口流入的一线及强二线城市以满足自住需求；规避人口流出、产业空心的小城市房产，除非在当地生活和工作 [47] - **偏好现房与核心区**：为规避烂尾风险，应优先选择现房或核心区优质二手房；决策依据应是现有配套，而非远郊新区的未来规划承诺 [49] - **控制财务杠杆**：房贷月供建议控制在家庭收入的三分之一左右，避免过度加杠杆，以应对未来经济和收入的不确定性 [51]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如“增持”、“中性”等）[1][2][3][4][5][6] 报告的核心观点 * “十四五”期间（2021-2025年）中国房地产市场在2021年规模见顶后进入深度调整期，政策重心从“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，行业格局重塑，央国企市场份额提升[7][8][9] * “十五五”期间（2026-2030年）房地产市场预计将逐步筑底企稳，年均新建商品住宅销售面积有望保持在7-8亿平方米，市场驱动从“首次置业”转向“置换改善”主导，城市分化成为常态[6][10][15][16][17] * 行业发展趋势聚焦于“好城市+好房子”、存量时代的城市更新潜力释放，以及房企向“轻重并举”模式转型以适应高质量发展新阶段[6][17][18] 第一部分：“十四五”中国房地产市场形势总结 （一）政策环境 * 政策主线从强调“房住不炒”转向推动市场“止跌回稳”，经历全面宽松周期，2024年“去库存”成为重点[7][22] * 需求端政策持续放松：5年期以上LPR累计降息8次共115个基点至3.5%，首套房首付比例下限降至15%，多数城市已全面取消限购限售等限制性政策[29][30][32][33][37][38] * 供给端政策以支持房企融资和盘活存量为主：“金融16条”、“三支箭”落地，设立3000亿元保障性住房再贷款，专项债用于收储存量土地和商品房[26][27][42][44][48][49] * 房地产发展新模式框架逐步清晰：完善“市场+保障、租+购”住房体系，建立“人房地钱”要素联动机制，推进现房销售试点，建设“好房子”成为重要抓手[50][51][52][53][54] （二）市场特征 * 2021年为行业规模拐点，全国新建商品房销售面积达历史峰值16.1亿平方米，随后进入深度调整期[8][56][62] * “十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米，较“十三五”下降25%，2025年销售面积预计为8.8亿平米，较高点下降约五成[8][59][60] * 市场分化加剧：一二线城市新房销售额占比接近六成，表现出较强韧性；三四线城市整体承压，房价回调明显[8][64][71] * 存量时代到来：全国二手房交易量占整体比重超过40%，重点30城二手房成交占比升至65%左右，北京、上海占比超80%[8][73][74][78] * 改善型需求成为主力：重点城市新房市场中120-144平米户型成交占比已超30%[8][72] （三）企业格局 * 房企经营压力加大，规模房企数量持续萎缩：2024年千亿房企仅剩11家，相比2020年减少30家，“十四五”时期累计77家房企出现债务违约[9] * 行业集中度显著回落：TOP100房企销售额占全国比重由2020年的近六成降至2025年1-10月的约29.4%[9][87] * 央国企市场份额提升：2025年1-11月销售额TOP100企业中央国企有52家，拿地前100中约八成成为央国企[9] 第二部分：“十五五”中国房地产市场趋势展望 （一）发展环境 * 经济增长锚定2035年人均GDP达到中等发达国家水平，扩大内需是核心，房地产仍将发挥支柱产业作用[10] * 城镇化迈向“提质”新阶段：2024年城镇化率达67%，区域发展聚焦核心城市群与都市圈，分化成为市场主要特征[11] * 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”，中长期锚定高质量发展，加快构建发展新模式[12] （二）市场预判 * 模型预判2026-2030年新建商品住宅年均销售面积有望保持在7-8亿平方米[6][15] * 需求结构转变：新增城镇人口需求（五年约3650万人，带动住房需求16.1亿平米）、改善型需求（成为核心引擎，占总需求比例约四成，带动增量20.3亿平米）、拆迁改造需求（约13.4亿平米）共同构成“十五五”时期约49.8亿平米的城镇住房总需求[15] * 当前住房需求已由“刚需”驱动转为“改善”主导，预计“十五五”前期销售量价仍有下行压力，中后期有望逐步走出低迷[16] （三）发展趋势 * 城市分化成常态：“好城市+好房子”具备发展空间，一二线核心城市凭借经济与产业优势，市场仍有空间[17] * 存量时代到来，城市更新潜力释放：城市更新将成为“十五五”城市发展重要抓手，为房地产发展注入新动力，改造需求多集中于大城市[17] * 房企转型“轻重并举”：企业需构建“开发、运营、服务”多元业务体系，聚焦产品力提升，拓展代建、物业、商业运营等轻资产业务，并利用数字技术降本增效[18]