房地产市场企稳信号 - 4月房地产市场交易和价格基本稳定 一、二、三线二手住宅销售价格同比分别收窄0 9、0 5和0 4个百分点 重点城市平均去化率37% 较上年同期高出13个百分点 [2] - 4月重点城市51 9%的小区房价环比上涨 高频交易小区数量环比增长62% 创年内新高 挂牌价与成交价差距持续收缩 [2][3] - 核心城市二手房交易量环比下降10% 但上海、广州、成都二手房价实现环比止跌 呈现"量缩价稳"趋势 [4] 城市分化表现 - 武汉83%的小区房价环比上涨 苏州79%的小区房价上涨 二手房成交超7500套 环比增16% 深圳、杭州连续两月过半小区房价上涨 [5][6] - 房价上涨小区占比较2024年4月高出10个百分点 除南京外所有城市均不低于上年同期 杭州和苏州买方预期持续向好 [6] - 苏州、南京、武汉等7城平均议价空间低于15% 其中苏州连续4个月议价空间为负值 优质房源成为交易主力 [12] 价格与议价动态 - 4月典型城市二手房平均议价空间15 5% 环比降2 2个百分点 创2024年以来新低 预计2025年将延续低位运行 [8] - 58%高端小区房价环比上涨 领涨各类小区 刚需和改善类房源也有过半小区上涨 但面临新房市场挑战 [13][16] - 高档小区议价空间最低仅12% 改善类13% 刚需类18% 仍存在积压低价待售房源 [16] 市场展望 - 核心城市及改善板块有望延续领涨 高端房源将持续引领价格预期修复 刚需市场在低价房源消化后有望逐步企稳 [17][19] - 政策端优化库存持续推进 叠加新房稳市场政策传导 二手房将与一手房形成良性互动 推动房地产发展新模式 [19]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [8] 报告的核心观点 - 利率下行有利购房意愿修复，收储及城改货币化有助于购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，有望推动地产后周期需求的修复及产业链公司信用风险缓释；建材板块基本面与估值均有望进一步修复 [3][6] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 5月7日，央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿，降低政策利率0.1个百分点，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；金融监管总局局长表示加快出台贷款管理办法，“白名单”贷款审批通过金额增至6.7万亿，一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，近期将推出八项增量政策；多地发布房地产相关政策 [3][13] - 短期来看，稳增长压力下政治局会议强调稳地产，全球贸易战升级背景下扩内需和促投资迫切性提升，万科风险逐步释缓利好建材板块 [3][13] - 中长期来看，欧美降息通道打开，我国货币&财政政策空间有望同步打开；政治局会议明确促进房地产市场止跌回稳，需求端政策加码，增量政策蓄势待发；商品房销售面积连续回落，市场对政策宽松敏感程度加大 [3][13] 本周高频数据 水泥 - 截至2025年5月9日，全国散装P.O42.5水泥市场均价为390.0元/吨，环比上周下降1.3%，较上月同比下降3.1%，较去年同比增长11.5%；分地区来看，各地区价格有不同变化 [14] - 截至2025年5月2日，全国水泥库容比为57.7%，较前一周环比下降0.59pct；各地区水泥库容比有不同变化 [19] - 短期水泥价格预计继续震荡，中长期预计后续水泥价格将延续企稳回升势态 [21] 玻璃 - 截至2025年5月9日，全国玻璃（5.00mm）出厂价为1271.4元/吨，环比上周下降0.3%，较上月同比增长0.1%，较去年同比下降24.7%；分地区来看，各地区价格有不同变化 [22][24] - 截至2025年5月9日，全国浮法玻璃在产产线的日熔量为15.5万吨，环比上周下降1.3%，较去年同比下降11.5%；周熔量为109.2万吨，环比上周下降0.8%，较去年同比下降10.7%；开工率为75.2%，环比上周下降0.61pct [39] - 截至2025年5月9日，全国浮法玻璃库存为6756.0万重量箱，环比上周增长4.0%，较去年同比增长9.3%；分区域来看，各区域库存有不同变化 [41] 玻纤 - 截至2025年5月9日，山东玻纤集团、泰山玻纤、重庆三磊每吨玻纤出厂价分别为3700.0元、3900.0元、3700.0元，环比上周均增长0.0%，较上月同比均增长0.0%，较去年同比分别下降11.9%、7.1%、7.5% [45] 其他建材 防水卷材相关：沥青 - 截至2025年5月4日，华北、东北、华东、华南、西南、西北地区SBS改性沥青价格分别为4200.0元/吨、4490.0元/吨、4100.0元/吨、4250.0元/吨、4450.0元/吨、4900.0元/吨，环比前一周分别增长1.0%、1.1%、1.0%、0.0%、0.0%、0.0%，较去年同比分别下降1.2%、3.4%、5.7%、1.4%、1.3%、4.4% [46][49] 涂料相关：TDI - 截至2025年5月2日，华北、华东、华南地区TDI国产价格分别为10566.7元/吨、10666.7元/吨、10700.0元/吨，较前一周环比分别增长3.3%、2.7%、2.9%，较去年同比分别下降28.8%、28.7%、28.4% [52] 板块回顾 - 本周上证指数上涨1.92%，深圳综指上涨2.88%，建筑材料（申万）指数上涨2.55%；细分子行业中，耐火材料（+7.96%）、其他建材（+4.44%）、水泥制品（+4.42%）、管材（+3.13%）、玻璃制造（+2.55%）、玻纤制造（+2.55%）、水泥制造（+0.91%） [5][55] - 板块个股本周涨幅前五名为北京利尔（+17.41%）、华立股份（+14%）、尖峰集团（+11.75%）、纳川股份（+9.17%）、东和新材（+8.1%）；本周跌幅前五名为上峰水泥（-2.51%）、鲁阳节能（-1.92%）、三棵树（-1.47%）、正威新材（-0.92%）、海螺水泥（-0.33%） [58][62]

政策与市场动态 - 央行及金融监管部门推出十项金融政策，包括个人住房公积金贷款利率下调0.25%至2.6%，创历史最低置业成本 [1][3] - 深圳同步实施首付比例降至15%、公积金贷款额度提升至家庭最高231万等政策，形成政策共振 [3] - 以鹏宸云筑为例，总价462万项目首付门槛降至69.3万，公积金贷款最高可节约11万利息 [3] 深圳楼市表现 - 鹏宸云筑项目三度热销：2024年12月首开368套3.5小时售罄吸金18亿，2024年3月153套1小时去化98%，2024年5月250套1.5小时去化92%揽金13亿 [8][12][3] - 项目去化速度刷新龙华近五年纪录，带动深圳核心区域资金虹吸效应，重塑市场价格体系 [13][14] - 国际投行瑞银、花旗上调中国房地产评级，预测一线城市2026年初企稳，核心城市6月销售或超预期 [15] 项目核心竞争力 - **产品设计**： - 岭南园林+泳池社区，整合周边"两山四水九公园"资源，精装标准3500元/㎡碾压区域竞品 [17][24][26] - 车库对标10万+豪宅品质，采用天然大理石、智能无感支付等配置，住宅获WELL健康银级认证 [28][31][32] - **户型创新**： - 126平户型综合实用率103%，套内面积比同类多10-20平，总价低200-300万，南北通透+270°飘窗设计 [33][36] - 91平户型收纳容量达18420升（相当于153个标准搬家纸箱），全屋智能控制+灵活空间布局 [43][46][50] - **地段稀缺性**：2号楼为东部地块最后住宅资源，占据社区C位视野，预计6月初加推 [15][56] 行业趋势 - 政策与产品双红利叠加下，核心区域优质资产抗周期能力凸显，深圳楼市呈现"核心企稳、外围承压"分化格局 [55][56] - 头部项目热销强化市场信心，国际资本转向看好中国核心城市房地产，区域开发商评级上调至"买入" [14][15]

央行政策调整 - 个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，五年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，预计年省居民公积金贷款利息超200亿元 [1] - 公积金与商业贷款利差缩小，可能倒逼商业银行优化房贷定价机制 [1] 房地产贷款数据 - 2025年一季度房地产贷款余额增长超7500亿元，新增个人住房贷款达2022年以来单季峰值 [2] - 住房租赁贷款同比增幅28%，反映住房金融多元支持强化 [2] 地方政策动态 - 广东省2025年计划新开工改造老旧小区不少于600个，启动2.65万台住宅老旧电梯更新 [3] - 专项债券支持城市收购存量商品房用作保障性住房，以盘活存量资源 [3] 企业融资与债务管理 - 碧桂园服务向大股东提供10亿元抵押借款，年利率5%，专项支持保交楼工作 [4] - 绿城房地产关联方累计购买公司债券20.62亿元，强化流动性管理和投资者信心 [5]

报告行业投资评级 - 强于大市（维持评级） [8] 报告的核心观点 - 利率下行有利购房意愿修复，收储及城改货币化有助于购房能力修复，推动地产市场基本面企稳概率增加，有望推动地产后周期需求的修复及产业链公司信用风险缓释 [3][6] - 与22年年底相比，本轮建材板块基本面进一步恶化空间不大，估值分位低于彼时低点，板块基本面与估值均有望进一步修复 [6] 根据相关目录分别进行总结 本周观点 - 一季度个人住房贷款增2200亿，同比多增超2000亿；多地出台购房新政，如武汉购房补贴、南京房票新政等 [3][13] - 短期来看，稳增长压力下4月政治局会议强调稳地产，全球贸易战升级扩内需和促投资迫切性提升，万科风险释缓利好建材板块 [3][13] - 中长期来看，欧美降息通道打开，我国货币&财政政策空间有望同步打开；24年9月政治局会议后需求端政策加码，增量政策待发；商品房销售面积回落，市场对政策宽松敏感程度加大 [3][13] 本周高频数据 水泥 - 截至2025年4月30日，全国散装P.O42.5水泥市场均价395.2元/吨，环比降0.8%，较上月同比降2.3%，较去年同比增13.0%；分地区价格有不同变化 [14] - 截至2025年4月25日，全国水泥库容比58.3%，较前一周环比增0.80pct；各地区库容比有不同变化 [19] - 短期水泥价格预计继续震荡，中长期预计延续企稳回升势态 [21] 玻璃 - 截至2025年4月30日，全国玻璃（5.00mm）出厂价1275.7元/吨，环比降0.2%，较上月同比增0.8%，较去年同比降25.2%；分地区价格有不同变化 [22][24] - 截至2025年5月2日，全国浮法玻璃在产产线日熔量15.7万吨，环比降0.4%，较去年同比降10.0%；周熔量110.0万吨，环比降0.5%，较去年同比降9.9% [40] - 截至2025年4月25日，全国浮法玻璃开工率75.9%，环比上周增0.19pct [40] - 截至2025年5月2日，全国浮法玻璃库存6498.9万重量箱，环比降0.7%，较去年同比增8.4%；分区域库存有不同变化 [42] 玻纤 - 截至2025年4月30日，山东玻纤集团、泰山玻纤、重庆三磊每吨玻纤出厂价分别为3700.0元、3900.0元、3700.0元，环比上周均无增长，较去年同比分别增长5.7%、11.4%、13.8% [46] 其他建材 防水卷材相关：沥青 - 截至2025年4月27日，各地区SBS改性沥青价格有不同变化，如华北地区4158.3元/吨，环比增0.2%，较去年同比降1.0% [47][50] 涂料相关：TDI - 截至2025年5月2日，各地区TDI国产价格较上周环比增长，较去年同比下降，如华北地区10566.7元/吨，环比增3.3%，较去年同比降28.8% [51] 板块回顾 - 本周上证指数下跌0.49%，深圳综指下跌0%，建筑材料（申万）指数下跌2.14% [5][54] - 细分子行业中，耐火材料（+1.61%）、水泥制品（+0.56%）上涨，玻纤制造（-0.86%）、玻璃制造（-1.95%）等下跌 [5][54] - 板块个股本周涨幅前五名为四川金顶（+13.33%）、韩建河山（+8%）等；跌幅前五名为纳川股份（-12.45%）、塔牌集团（-10.09%）等 [58][61] 投资建议 - 建议关注3条主线：行业格局优异同时受益于存量改造的优质白马标的，如伟星新材、北新建材等；受益于与B端信用风险缓释同时长期α属性仍较为明显的超跌标的，如三棵树、东方雨虹等；基本面见底的周期建材龙头，如华新水泥、海螺水泥等 [6]

宏观经济与房地产整体表现 - 2025年1-3月国民经济实现良好开局，工业增加值、服务业、消费品零售额增长均较上年全年加快 [1] - 地产行业企稳，商品房销售规模同比降幅持续收窄，房价下降城市数量创2023年下半年以来新低，住宅待售面积环比转降 [1] - 土地成交量仅为新房交易量的六成左右，收储闲置用地和存量住房推进改善供求预期 [1] 成交规模指标 - 3月全国新建商品房销售面积1.1亿平方米、销售额8222亿元，同比降幅均收窄至1%，连续6个月单月降幅低于5% [3] - 2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低 [3] - 一二线城市交易规模持续增长，北京、广州、深圳等同比增幅超20%，北京核心区改善盘一季度累计同比增21% [3] - 29个重点城市3月平均开盘去化率45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts [3] 二手房市场表现 - 2025年一季度存量商品房（二手房）转移登记同比大幅增长34.7%至164.6万件，拉动一二手房成交总量同比增长10%至383万套 [6] - 二手房市场率先回稳，受益于限售限购解绑、以旧换新、带押过户等政策 [6] 房价变动趋势 - 3月70城一手房价环比回落速度收窄至0.2%以内，同比降幅连续5个月收窄（一手房-5.0%，二手房-7.3%） [10] - 34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年新高；一线城市房价连续5个月正增长，上海环比涨0.7% [10] - 24个城市新建商品住宅价格环比上涨，比上月增加6个，连续5个月超20城持平或上升 [10] 政策与市场预期 - 政府工作报告首次写入"稳住楼市股市"，发改委强调稳楼市促消费，金融监管总局加大个人消费贷款投放 [11] - 地方政策聚焦去库存、松信贷、财税补贴，预计年内进一步落实"好房子"标准与保交房措施 [11] - 2025年上半年需求侧将释放住房潜力，供给侧控制供地规模并加快存量盘活，金融端强化"白名单"支持 [18] 开发投资与土地市场 - 2025年1-3月全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%；3月单月投资9184亿元，同比降10% [14] - 一季度土地成交1.28亿平方米，同比下降10%，地方政府供地计划平均同比降20% [14] - 开发投资调整滞后于销售指标，预计持续1-2年下行，但专项债收储与城中村改造或推动边际改善 [15][20] 未来展望 - 2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多城市住宅交易量同比回正 [19] - 大中城市房价有望释放更多积极信号，一手房暖意向二手房传导 [19] - 土地市场延续缩量提质，新开工和开发投资仍处收缩周期，但专项债收储或推动同比指标边际改善 [20]

报告行业投资评级 - 重申对华润置地、中国海外、绿城中国、中国金茂和龙湖集团的买入评级 [3] 报告的核心观点 - 考虑关税措施升级负面影响及政策支持缓冲尚需时日，下调行业和覆盖范围内开发商预测，但预计贸易战仅带来波折而非逆转，若地缘政治不利因素推动结构性改革，将利好长期前景 [1] - 自中美关税提高，房地产行业表现相对领先，预计覆盖范围内开发商估值将回升，央企开发商盈利能力复苏将领先行业 [3] 根据相关目录分别进行总结 预测调整 - 行业方面，预计二手房市场卖家挂牌价与买家意愿成交价差价扩大，短期内销量收缩，将2025 - 2027年二手房销量预测下调13%，价格预测下调2%；一手房市场价格相对有韧性，但开发商项目去化率不及近期高点，将2025 - 2026年销量预测平均下调6%，房地产投资预测下调2%，并下调竣工面积预测 [2] - 覆盖范围内开发商方面，将2025 - 2027年核心每股盈利预测温和下调4% - 6%，基于净资产价值的12个月目标价格平均下调3% [2] 城市层面展望 - 近期中美关税争端对中国GDP产生不利影响，高盛经济学家将2025E - 2026E GDP增长预测下调50bp至4.0%/3.5% [6] - 评估约60个受监测住房市场，出口依赖型沿海城市在关税升级下面临挑战，一线城市和关键产业集群城市经济和就业市场更稳定；与2018年相比，当前房地产市场近期更脆弱；沿海与内陆城市偏好大致中性；长三角沿海市场和西部内陆城市表现突出；城市间表现分化将持续 [7][8] 行业预测更新 - 下调2025E - 2027E行业预测，预计一手房市场2025 - 2026年销量、销售额、均价等指标下降，2027年趋于平稳；二手房市场2025 - 2026年销量、销售额下降，2027年回升 [11] 二手房市场 - 预计二手房市场买卖价差扩大，销量收缩，2025E - 2027E二手房销售面积平均下调13%；价格方面，2025E - 2026E均价下调7%/4%，2027E起趋于平稳 [13][14][16] - 二手房与一手房市场竞争关系在核心区域高端新房项目上有所缓解 [18] 一手房市场 - 下调房产销售预测，考虑销售去化率下降和开发商流动性紧张，减少房地产投资；新开工项目下行风险有限，预计2026E - 2027E相对有韧性 [21][22] - 2025E - 2026E销售面积平均下调6%，销售额下降13%/8%，2027年趋于平稳；2025E - 2026E竣工面积平均下调13%；2025E - 2027E房地产投资平均下调2% [23] 覆盖开发商预测与估值 - 覆盖开发商土地储备更集中于核心城市，有望推动销售和利润率更快恢复；买入评级开发商在土地收购质量和数量上表现更优 [32][43] - 下调覆盖开发商合同销售和每股收益预测，预计国企合同销售未来三年稳定增长，民企到2027E较2024年平均下降约30%；2025E - 2027E每股收益预测下调4% - 6%；2025E净资产价值和12个月目标价格平均下调2%/3% [47] 风险回报分析 - 自关税提高以来，覆盖开发商表现相对领先，当前风险回报仍具吸引力；覆盖开发商股价自贸易紧张以来平均上涨7%，当前股价仍隐含平均30%的库存减记 [52][54][59]

港股市场表现 - 恒生指数收盘上涨0.78%至21562.32点 恒生科技指数上涨0.24%至4899.21点 国企指数上涨0.68%至7950.79点 红筹指数上涨0.94%至3794.09点 [1] - 大型科技股走势分化：阿里巴巴-W涨1.2% 腾讯控股涨0.52% 小米集团-W涨5.84% 京东集团-SW跌6.32% 美团-W跌4.62% 网易-S跌0.25% 哔哩哔哩-W跌0.23% 快手-W平收 [1][2] 房地产行业动态 - 内房股集体拉升 世茂集团盘中涨幅超10% [1] - 国家统计局数据显示70城房价出现好转 一线及二三线城市新房二手房价格均现企稳迹象 [1] - 高盛首席中国股票策略师指出一线城市房价和土地拍卖活动表现强劲 预期未来数月房地产市场将获得更多政策支持 [1] 黄金市场波动 - 伦敦金现价格创历史新高至3357.92美元/盎司 随后快速回落至3320.51美元/盎司 单日波动幅度超37美元 [2] - 黄金股板块出现集体跳水行情 [2] 互联网行业竞争 - 京东集团与美团外卖业务竞争升级 双方互相渗透核心业务领域 [2] - 京东股价下跌6.32% 美团股价下跌4.62% 反映市场对竞争加剧的担忧 [1][2]

宏观经济与楼市关系 - 2025年一季度中国出口同比增长6.9%，社会消费品零售总额同比增长4.6%，投资同比增长4.2%，但房地产开发投资同比下降9.9% [5][7] - 2024年房地产业增加值占GDP比重为6.3%，仍对家电、家具、建材等上下游产业有显著拉动效应 [8] - 政策层面强调房地产需从"高杠杆增长引擎"转向"消费带动型经济触发器"，地方政策如青岛、义乌已推出多孩家庭购房补贴等举措 [19][20][21] 房地产市场表现 - 2025年3月70城房价数据：一线城市新房价格环比上涨0.1%，二手房上涨0.2%；二三线城市环比降幅收窄，同比降幅继续收窄 [16][18] - 楼市呈现"跌势放缓、边际改善"特征，一线城市率先企稳，二三线城市缓慢寻底 [18] - 政策导向从"刺激楼市"转为"用楼市刺激消费"，通过家电补贴、以旧换新等方式激活产业链 [21][22] 中美贸易摩擦影响 - 关税战可能延长楼市企稳周期，一线城市核心区房价有望率先企稳，三四线面临更大下行压力 [25][26] - 出口下滑或影响广东、浙江等沿海省份居民购房能力，内陆资源型城市受影响较小 [26][27] - 人民币贬值压力可能加剧商业地产价值缩水，但居住属性房产金融属性持续弱化 [26][27] 政策预期与购房建议 - 中央可能推出公积金利率下调、存量房贷利率调整、城中村改造等政策，地方或放松限购限售 [30][31][34] - 刚需购房者可考虑一线及强二线核心区优质资产，投资性购房需降低杠杆或全款操作 [35][36] - 改善型需求迎来窗口期，"四代宅"等品质提升项目成为置换首选 [36][37]