《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》 重磅发布！ 波斯湾畔，沙漠与海岸的交汇点 迪拜的奢华，阿布扎比的资源富饶 "黄金签、零税费、自由区" 吸引国际置业者目光 "国际枢纽"迪拜与"智慧可持续"定位阿布扎比 未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》由 CRIC 克而瑞研究中心撰写， Asia Bankers Club提供技术支持。 这份白 皮书对阿联酋房地产住宅市场进行了全面剖析， 涵盖阿联酋整体分析、重点市场分析、行业竞争格局分析、高价 值区域总结与建议以及趋势与风险等多方面内容， 为投资者、从业者和关注者提供了极具价值的市场洞察与决 策依据。 在整体分析部分， 深入探讨了阿联酋的经济、人口、购房政策法规及未来发展潜力。 经济上， 疫情后复苏显 著，2024 年 GDP 创下新高，经济多元化成果显现，非石油经济比重逐年增加，房地产业对 GDP 贡献率也不断攀 升。 人口方面， 规模高速增长，年轻群体消费力强，外籍人口占比近九成，宽松的投资移民政策持续吸引海外高净 值人群。 购房政策法规 以零税费为核心，对全球投资者极具吸引力，同时房地产相关政策友好，保障 ...

阿联酋房地产投资核心观点 - 阿联酋凭借开放政策、经济转型及全球化定位成为全球房地产焦点，迪拜与阿布扎比各具特色，共同构成中东地区最具抗跌性的投资组合 [1] 市场机遇：政策、经济与规划三重红利 政策红利 - 黄金签证吸引外籍投资者，2024年外籍购房占比超60%，英、印、中买家为主，购房即享长期居留权 [3] - 税费优势显著：无资本利得税、遗产税，持有成本低，低利率环境（3%-4%）降低购房杠杆压力 [4] 经济韧性 - 多元产业结构，非石油经济占比达74.6%，旅游业年接待1872万国际游客 [5] - 人口结构优势：68.6%为25-54岁青壮年，外籍人口比例高达92%，催生旺盛居住与租赁需求 [6] 区域价值分化 - 核心区（迪拜市中心、商业湾）具有短期高流动性，抗跌性强且地铁网络密集 [7] - 新兴区（迪拜山庄、硅绿洲）受益中期规划红利，智慧社区与科技产业聚集带来增值潜力 [8][9] - 稀缺资产（朱美拉棕榈岛海景别墅）具备长期配置价值，全球顶级配套与抗通胀属性 [10] 未来增长引擎 - 《房地产战略2033》目标交易额1万亿迪拉姆，聚焦智慧社区与绿色建筑，技术驱动市场透明化 [11] 迪拜市场特点与策略 分层布局 - 短期：商业湾1-2居室现房（租金溢价5%-8%）、迪拜市中心小户型期房（2025年交付） [15] - 中期：迪拜山庄联排别墅、硅绿洲科技园区配套住宅，产业人口导入支撑租金 [15] - 长期：棕榈岛海景别墅、市中心地标公寓，享受城市核心区长期溢价 [15] 需求导向配置 - 投资型买家：热点区域1-2居室（总价150-300万迪拉姆），适配租赁市场主力客群 [16] - 自住型买家：迪拜山庄别墅（配套成熟）、棕榈岛大户型或市中心复式（景观稀缺性） [16] - 高端配置：差异化组合如棕榈岛"海景+度假"，避免同质化竞争 [16] 阿布扎比市场特点与策略 经济转型 - 非石油经济占比提升至54.4%，自贸区政策吸引2000余家跨国企业，带动高端住房需求 [20] - 资本自由汇出政策消除跨境投资顾虑，形成稳定外资流入通道 [20] 人口与规划 - 379万人口中66%为青壮年，外籍劳动力为主，租赁需求稳定 [21] - 2030智慧城市计划聚焦生态、文化、产业融合，打造胡达里亚特岛、萨迪亚特岛等价值极点 [22] 稀缺导向策略 - 萨迪亚特岛：文化地标+海景别墅，长期增值 [25] - 胡达里亚特岛：生态文旅低密住宅，国企开发背书 [26] - 艾莉姆岛：承接主城外溢需求，1-3居室公寓租金回报6%-7% [26] - 亚斯岛：旅游租赁刚需稳定，1-2居室公寓聚焦短租现金流 [27] 产品匹配 - 投资型买家：亚斯岛1-2居室公寓（旅游驱动）、艾莉姆岛经济型公寓（金融区外溢） [28] - 自住型买家：胡达里亚特岛联排别墅、萨迪亚特岛海景别墅 [28] - 规避策略：远离非核心区纯概念型项目，聚焦已落地基建周边资产 [28]

阿布扎比五大热点区域规划与定位 - 阿布扎比政府依据"2030计划"确定五大热点区域，均围绕主岛分布，包括胡达里亚特岛、艾莉姆岛、萨迪亚特岛、亚斯岛和阿尔拉哈海滩 [1] - 五大区域依托特色资源形成差异化定位：胡达里亚特岛定位海滨运动与休闲中心，艾莉姆岛为金融与商业拓展新区，萨迪亚特岛打造文化与自然融合的奢华度假区，亚斯岛为全球顶级娱乐与商业枢纽，阿尔拉哈海滩强调现代都市与自然生态融合 [3] 胡达里亚特岛 - 位于主岛以南，距市中心19分钟车程，政府重点打造"生态+运动+文化"复合型海滨，房地产以高端别墅和生态社区为核心 [6] - 支柱产业包括生态旅游、体育经济、高端房地产和基建工程，主要景点包括Hudayriyat海滩、遗产步道和Circuit X冒险乐园 [7] - 标杆项目Al Naseem为低密度顶豪社区，提供470-639㎡别墅，房价年增值率达8%-10%，高于市场平均水平 [9][10] 艾莉姆岛 - ADGM（阿布扎比国际金融中心）范围扩展至艾莉姆岛，定位融合现代都市活力与生态文旅 [13] - 支柱产业包括高端房地产、商业服务和旅游休闲，规划容纳超8万居民 [13] - 项目案例Muheira提供70-186㎡公寓，起价130万迪拉姆，预计年租金回报率达10-15% [16] 萨迪亚特岛 - 位于主岛东北部，距市中心15分钟车程，支柱产业包括文化艺术、高端旅游和高端房地产 [17] - 270亿美元打造全球文化地标集群，包括阿布扎比卢浮宫和在建的古根海姆博物馆 [17] - 项目案例PARK VIEW包含207套住宅及217套酒店式公寓，定位"艺术+生态"国际化社区 [20][21] 亚斯岛 - 人工岛，距市中心30分钟车程，支柱产业为旅游业和娱乐业，拥有法拉利世界、亚斯水世界等景点 [23][25] - 中东首座迪士尼乐园确定落户该岛 [23] - 项目案例Water's Edge包含13栋住宅楼，一室公寓月度租金约12000-16000迪拉姆，投资回报率可达12-16% [27][28] 阿尔拉哈海滩 - 位于主城与机场之间，紧邻亚斯岛，由Aldar主导开发，集奢华居住、生态景观与商业活力于一体 [31] - 项目案例Muzoon Building提供48-176.5㎡公寓，单间月租金约8000-12000迪拉姆，租售比5%-6% [32] 区域互补关系 - 胡达里亚特岛与皇室寝宫隔海相望，艾莉姆岛承接ADGM外溢需求，萨迪亚特岛以文化地标+生态别墅支撑增值，亚斯岛形成旅游租赁市场，阿尔拉哈海滩与亚斯岛形成"娱乐+居住"互补 [34]

基金行业高质量发展大会 - 2025基金高质量发展大会在深圳召开 汇聚学术界专家、公私募基金领军人物、券商领袖及首席经济学家等业界人士 共话基金行业高质量发展新路径 [1] - 一名19岁投资者在会上分享其证券基金投资年化收益达80% 并高呼"我一定会成功的" [1] 19岁投资者的投资方法论 - 该投资者认为房地产价格由税收成本、土地成本、建筑安装成本、流通性溢价、保值性溢价及卖方合理利润构成 16年、17年、21年房价上涨主要因流通性溢价和保值性溢价活跃 [2][5] - 提出房地产真实成本价计算方法 即以当前房价打7~8折 或开发商拿地价乘以7~8折 [2][5] - 认为2025年是房地产投资最佳时机 因市场行情降温导致流通性溢价和保值性溢价下降 价格接近真实成本价 [2][5] 公募基金与ETF投资观点 - 认为公募基金最大风险是清盘 适合小白投资者坚持定投 [3] - 将ETF投资分为择时和择机 择时指在建仓加仓时选择合适价位 择机指选择合适ETF品种 [3] - 以光伏ETF为例 说明其通过择时和择机获得收益 [3] 房地产投资机会分析 - 提出"机会是跌出来的 风险是涨出来的"观点 认为当前房地产降价至地皮价是入场良机 [4] - 预测中国房地产未来趋势将类似新加坡模式 80%为公租房保障房 20%为可投资性房地产 [4] - 强调没有不合适的房子 只有不合适的价格 当前部分区域房价已降至地皮价水平 [5] A股市场行情 - A股市场情绪回升 牛股频现 在政策暖风下反弹行情启动 [6]

迪拜五大区域分析 迪拜市中心 - 核心地标包括哈利法塔、迪拜购物中心、音乐喷泉，年均吸引2000万游客，推动高端公寓需求，尤其吸引中东及俄罗斯高净值投资者 [2] - 2024年交付住宅仅占市场4%，稀缺性使房价和租金抗跌性强 [2] - 人口以高净值及国际人士为主，未来将持续吸引高端人才流入 [3] - 产业以金融机构集聚、商业贸易繁荣为主，未来将巩固金融核心地位并拓展商业规模 [3] - 热销项目St Regis The Residences一期开盘当天销售近70%，均价AED32000/平方米，国际买家占比超70% [5][7] 商业湾 - 迪拜第二大CBD，写字楼空置率不足5%，政府计划新增80多万平方米办公空间打造"中东曼哈顿" [8] - 人口年轻化、国际化，预计2030年常住人口突破30万 [10] - 产业融合商业、金融、物流等，未来金融科技、绿色能源占比将提升 [10] - 热销项目Canal Heights2价格较周边溢价10-15%，静态租金年回报率约8% [11] 朱美拉棕榈岛 - 全球奢华标杆，融合顶级奢华住宅、国际品牌酒店及稀缺海景资源 [12] - 常住人口约3.2万，外籍占比超90%，预计2030年突破5万 [14] - 产业以旅游业与高端地产双轮驱动，未来将引入元宇宙旅游、AI服务 [14] - 项目The Palm Crown开盘后3个月涨幅达12%，租金年回报率5-7%，短租溢价30% [15][16] 迪拜山庄 - "绿色生态+教育配套"模式吸引多孩家庭，预计2025年新增两条地铁线路 [18] - 预计2030年居住人口达10万，外籍家庭占比超60% [19] - 产业以房地产、商业服务为主，未来将新增50万平方米商业区 [19] - 项目Park Gate容积率仅0.7，部分别墅2年即可交付，降低投资者风险 [21] 阿尔富江 - 地铁25分钟直达市中心，吸引年轻家庭和中产投资者 [22] - 2024年人口约2.6万，预计2030年增至5万，外籍家庭占比提升至60% [23] - 产业以房地产、商业服务为主，未来将形成"住宅+教育+物流"复合生态 [23] - 项目Tilal为区域内唯一纯别墅社区，开盘首月去化率60%，外籍购房占比超60% [25][26] 区域对比总结 - 迪拜市中心：金融商业核心，稀缺抗跌 [2][3][28] - 商业湾：新兴CBD，产业多样，投资价值高 [8][10][28] - 朱美拉棕榈岛：全球奢华标杆，高端生活旅游投资首选 [12][14][28] - 迪拜山庄：家庭友好型社区，地铁开通后潜力大 [18][19][28] - 阿尔富江：交通便利性价比高，中产青睐 [22][23][28]

业绩总结 - 2022财年，CSI的销售和预售总额超过41.41亿港元，确保良好的现金流[14] - 2022财年，集团的总收入为4.20亿港元，同比增长14%[20] - 2022财年，归属于股东的利润为11.56亿港元，同比增长250%[20] - 2022财年，基本每股收益为12.26港仙，同比增长250%[20] - 2022财年，现金及银行存款为34.79亿港元，较2021财年的15.01亿港元增长[23] - 2022财年，净债务与总资产的比率为27.0%，较2021财年的36.4%显著下降[25] - 2022财年，EBITDA与利息支出的比率为2.4倍，较2021财年的2.3倍略有上升[25] 资产与负债 - 截至2022年3月31日，总银行借款为89.92亿港元，其中1年内到期的借款为22.91亿港元，占比26%[46] - 1至5年内到期的借款为67.01亿港元，占比74%[48] - 截至2022年3月31日，总债务与总资产比率约为39.0%[54] - 截至2022年3月31日，净债务与总资产（包括合资企业资产）比率约为22.1%[54] - 截至2022年3月31日，按市场估值调整后的每股净资产为2.23港元[55] 未来展望 - 预计每年将出售约50-60亿港元的优质资产，以推动EBITDA增长[50] - 计划在2023年中进行上层住宅塔的预售，预计新塔将在2025年完工[66] - 未来将进行的Kwu Tong住宅开发项目预计将提供约100万平方英尺的建筑面积[70] - 公司在2022财年实现的销售总额超过41.4亿港元，预计2023财年将有797百万港元的预售收入[85] - 公司在香港和中国的高端住宅项目中，未来将有多个项目的预售预计在2023年进行[88] 市场需求与项目进展 - 公司在北京的Knightsbridge项目已预定41个单位，显示出强劲的市场需求[85] - MTR Wong Chuk Hang项目和MTR Yau Tong项目的高端住宅单位预计将在未来几年内进行预售[88] 其他信息 - 2022财年，其他收益主要来自于出售49%诺富特酒店的权益，及对剩余51%权益的重估，价值为35亿港元[20] - 公司在香港的高质量商业物业组合提供稳定的租金收入，并在未来销售中具有显著的估值上升潜力[92] - 公司在2022年成功发行了3亿美元的高级债券，利率为5.45%，以维持健康的美元债务结构[100]

业绩总结 - 2024财年上半年，CSI的销售额约为13.46亿港元，未确认的合同销售承诺约为19.56亿港元[12] - 物业业务的总收入为3.24亿港元，同比增长40%[15] - 物业销售收入为2.03亿港元，同比增长91%[15] - 毛利润为1.92亿港元，同比增长54%[15] - 利润归属于股东为5800万港元，同比下降6%[15] 资产与负债 - 截至2023年9月30日，总资产为280.41亿港元，较2023年3月31日的277.67亿港元有所增加[16] - 净债务与总资产的比率为26.9%[18] - EBITDA与利息支出的比率为1.4倍[18] - 现金及银行存款为31.74亿港元，较2023年3月31日的31.62亿港元略有增加[16] - 截至2023年9月30日，净债务加上合资企业承诺占调整后总资产（包括合资资产）的约38.5%[44] 现金流与融资 - 截至2023年9月30日，现金及等价物（包括投资证券）总额为HK$21,960百万[59] - 银行借款利率范围为4.3%至7.2%[44] - 公司计划在2024年9月到期的HK$2.0亿银团贷款进行再融资[42][64] 项目与市场扩张 - Knightsbridge项目共预定11个单位，预计在2H FY 2024再预定6个单位[65] - 目前在香港和中国的高端住宅项目总价值约为HK$70亿，预计将在未来几个财政年度内出售[72] - Yuen Long住宅重建项目的总建筑面积约为480,000平方英尺，预计在2025年开始预售[75] - Kwu Tong住宅开发项目的总建筑面积约为1,200,000平方英尺，预计在2026年开始预售[75] - 92-96 Wellington Street的商业塔楼已预售9层，预计在2024年第一或第二季度确认销售[65] 其他信息 - 管理层的首要任务是通过强有力的资产销售来回收资本并实现利润，1H FY 2024的已实现销售额超过HK$1,345百万[65] - 香港核心地区的高质量商业投资组合，提供稳定的租金收入以维持良好的现金流[83] - 中国上海的高街零售项目总建筑面积约为244,000平方英尺，已完成翻新并重新租赁[85] - 香港健康检查大楼的商业建筑面积约为62,000平方英尺，位于乔丹的241-243 Nathan Rd[88]

业绩总结 - 2024财年销售额约为31.28亿港元，未确认的合同销售承诺约为7.94亿港元[12] - 物业业务总收入为15.79亿港元，同比增长96%[14] - 物业销售额为13.43亿港元，同比增长145%[14] - 毛利润为7.86亿港元，同比增长95%[14] - 净利润归属于公司股东为-4.26亿港元，较2023财年的3.36亿港元下降227%[14] 资产与负债 - 截至2024年3月31日，总资产为262.38亿港元，较2023年3月31日下降5%[16] - 净债务与总资产比率为29.2%[18] - 现金及银行存款为25.24亿港元，较2023年3月31日下降20%[16] - 银行借款总额为100.8亿港元，其中短期借款为38.77亿港元，占49.1%[40] - 截至2024年3月31日，股东应占净资产为137.33亿港元，调整后的每股净资产为1.87港元[46] 现金流与流动性 - 现金及现金等价物约为25.24亿港元，市场证券约为3.51亿港元，现金及市场证券与短期债务的比率为0.74倍[43] - 流动性保持良好，现金及市场证券占总资产的比例约为11.0%[43] - 预计2025财年将继续拥有丰富的住宅项目管道，以确保稳定的销售和现金流[48] 项目与市场扩张 - CSI在香港和中国的住宅项目当前销售价值约为50亿港元[65] - Kwu Tong住宅开发项目的总建筑面积约为120万平方英尺，CSI持有40%的权益[83] - CSI在香港的高质量商业投资组合包括约680,000平方英尺的办公楼和62,000平方英尺的商业建筑[80] - CSI在中国上海的高街零售项目总面积约为244,000平方英尺，已完成翻新和重新租赁[77] - Wong Chuk Hang和Yau Tong的高端住宅项目预计将在2025年初开始预售[65] 负面信息与风险 - Kwu Tung项目的土地复收导致2024财年计提投资减值损失，但对集团的业务运营没有重大不利影响[83] 新策略与展望 - 2024年4月，公司成功完成了一项新的4年期1.3亿港元的银团贷款，替代了2024年9月到期的Earthmark Ltd.银团贷款[41] - 2024年4月，短期债务将减少至23.30亿港元，显著改善公司的短期覆盖比率[41] - CSI在核心中央和九龙地区的投资组合提供稳定的租金收入，以维持现金流[75] - 目前在Cochrane Street的商业建筑已售出7层，建筑面积约32,000平方英尺[69]

《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》 重磅发布！ 前 言 《2024 年阿联酋房地产市场住宅白皮书》由 CRIC 克而瑞研究中心撰写， Asia Bankers Club提供技术支 持。这份白皮书对阿联酋房地产住宅市场进行了全面剖析，涵盖阿联酋整体分析、重点市场分析、行业竞 争格局分析、高价值区域总结与建议以及趋势与风险等多方面内容，为投资者、从业者和关注者提供了极 具价值的市场洞察与决策依据。 在整体分析部分，深入探讨了阿联酋的经济、人口、购房政策法规及未来发展潜力。经济上，疫情后复苏 显著，2024 年 GDP 创下新高，经济多元化成果显现，非石油经济比重逐年增加，房地产业对 GDP 贡献 率也不断攀升。人口方面，规模高速增长，年轻群体消费力强，外籍人口占比近九成，宽松的投资移民政 策持续吸引海外高净值人群。购房政策法规以零税费为核心，对全球投资者极具吸引力，同时房地产相关 政策友好，保障了外籍投资者和租房人群权益。 重点市场分析聚焦迪拜和阿布扎比。迪拜作为国际化大都市，经济多元化发展，旅游和房地产业蓬勃发 展，城市发展规划明确，房地产市场新房和租赁市场活跃。阿布扎比是阿联酋的政治、经济和文化核心， ...

房地产市场表现 - 4月全国新建商品房销售面积和金额同比降幅分别走阔至-2.1%和-6.7%，3月分别为-0.9%和-1.6% [1] - 高频口径新房销售面积同比转负至-14%，3月同比+2% [1] - 4月一、二手房总销量同比增幅降至个位数水平，130城二手住宅挂牌套数较3月末+1.0% [1] - 4月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅走阔至-1.3%，此前6个月环比跌幅均不超过-0.5% [1] - 4月中介口径80城二手住宅成交量指数同比增幅收窄至+13%，3月同比+45% [2] - 备案口径15城二手房成交面积同比增幅收窄至+17%，3月同比+32% [2] 房地产投资与开工 - 4月房企到位资金同比跌幅走阔至-5.3%，3月为-3.9% [4] - 4月房地产投资同比跌11.3%，3月为-10.0% [4] - 4月新开工面积同比跌22%，3月为-18% [4] - 4月竣工面积同比跌28%，3月为-12% [4] - 4月末施工面积同比跌9.7%，3月末为-9.5% [4] - 1-4月300城宅地成交建面和金额分别同比增长5%和34%，2024年分别为-22%和-27% [4] 政策动态 - 近期下调公积金贷款利率0.25个百分点 [3] - 4月底政治局会议提及"有力有序推进城中村和危旧房改造" [3] - 5月中旬中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 [3] 投资建议 - A股推荐招商蛇口(001979)、城建(600266)、金地(600383)，相关标的还有新城控股(601155) [5] - 港股推荐华润(01109)、建发国际(01908)、中海(00688) [5] - 多元板块推荐绿城服务(02869)、恒隆地产(00101) [5]