持有型不动产ABS发展现状 - 中国证券投资基金业协会提出推动持有型不动产ABS发展，政策推动下该业务进入快车道 [1] - 截至5月17日持有型不动产ABS备案规模突破175亿元，数据中心、商业物业等领域项目加速落地 [1] - 上交所已有8单持有型不动产ABS备案通过合计规模超160亿元，另有9单获反馈 [2] - 深交所中信证券-越秀商业持有型不动产ABS发行规模达14.13亿元 [2] 产品机制创新 - 持有型不动产ABS以"资产信用"重构金融逻辑，允许不进行结构化分层、保留外部负债、不设定预期收益率 [2] - 禁止在产品层面设置担保差补以确保权益属性，回收资金可用于新项目资本投入形成投资良性循环 [2] - 资产范围包括写字楼、酒店等暂无法发行公募REITs的资产，不强制自持及战配比例、资金用途灵活 [3] 多层次REITs市场构建 - 形成以公募REITs、持有型不动产ABS为主，类REITs、商业房地产抵押贷款支持证券为辅的产品体系 [4] - 持有型不动产ABS是公募REITs的"育苗田"，可培育项目和投资者并最终实现公募REITs发行 [4] - 与公募REITs形成互补：公募REITs标准化流动性好，持有型ABS面向特定投资人灵活度高 [4] - 与Pre-REITs共同构筑基础设施与不动产领域权益资本生态系统，为重资产过渡到公募REITs提供关键环节 [5] 未来发展方向 - 建议从制度层面明确持有型ABS与公募REITs衔接机制，包括底层资产标准、转板规则等 [5][6] - 新能源领域（风电、光伏电站）因装机规模年增超15%、现金流稳定成为优质底层资产 [7] - 三大潜力赛道：数据中心（数字化需求增长）、长租公寓（租赁行业发展）、商业物业（机构关注） [7] - 底层资产范围广泛包括经营权资产、不动产及新型基础设施，各领域均有大量级资产可供扩容 [8]

市场规模与增长 - 中国公募REITs市场自2021年5月首批9只产品获批以来，截至2025年5月17日已发行66只产品，募集规模接近1800亿元，二级市场总市值接近2000亿元 [1][2] - 市场从"首发"阶段进入"首发+扩募"双轮驱动阶段，首批4只REITs成功扩募标志着市场成熟度提升 [2] - 未来2～3年市场规模有望突破5000亿元，发行数量和规模将稳定增长 [7] 资产类别与创新 - 底层资产从最初的交通、仓储物流扩展至消费基础设施、保租房、清洁能源等9大类，未来还将涵盖数据中心、热电联产、养老基础设施、旅游景区等更多领域 [2] - 资产创新呈现"百花齐放"态势，形成覆盖数字基建、消费服务、社会公益的多元化资产矩阵 [7] - 未来REITs将以"新基建、新能源、新民生"为三大核心方向加速扩容 [7] 投资者结构演变 - 投资者结构从银行理财、券商、保险等机构为主，发展为私募基金、国有控股投资公司、实体企业等多类型机构共同参与 [1][3] - 保险资金通过设立专项投资基金加速布局，社保基金、养老金等长期稳定资金持续入市增强市场流动性 [3] - 个人投资者参与度仍不足5%，机构投资者占绝对主导但类型分散化程度提升 [3] 投融资模式创新 - 公募REITs为基础设施项目提供市场化融资手段，降低对政府和银行贷款的依赖 [4] - 通过"投资—运营—退出—再投资"的良性循环提升融资效率，加速存量资产变现 [4][5] - 权益融资替代传统债务融资显著降低企业杠杆率，如保租房REITs帮助地方政府在不增加负债的情况下扩大供给 [5] 市场功能与定位 - 公募REITs深度融入"双碳"目标、民生保障、区域协调及科技创新等国家战略布局 [5] - 为投资者提供流动性更高、门槛更低的不动产投资选择，资产与其他金融资产相关性较低且具有高比例分红机制 [6] - 打破传统基建融资"重负债、轻退出"困局，推动基础设施投融资从"债务驱动"向"权益创新"转型 [5] 发展挑战与建议 - 行业面临立法层级不足、二级市场流动性待提升、参与主体协同不足等挑战 [7][8] - 建议加快推进REITs专项立法、拓宽试点资产范围、优化审核流程、完善扩募机制 [8][9] - 需构建资产方、管理人与投资者良性生态，加强信息披露和投资者保护 [8][9]

城市更新用地政策 - 坚持"项目跟着规划走、土地要素跟着项目走"原则，加强用地保障 [1] - 建立覆盖全域全类型的国土空间用途管制和规划许可制度 [1] - 统筹新增和存量建设用地，涉及国土空间规划调整需依法办理 [1] 土地开发利用机制 - 推动土地混合开发利用和用途合理转换，制定正面/负面清单及管控要求 [1] - 完善用途转换过渡期政策，盘活存量低效用地 [1] - 优化零星用地集中改造政策，支持容积率转移或奖励 [1] 存量用地盘活措施 - 支持利用存量低效用地建设保障性住房、发展产业及完善公共服务设施 [1] - 鼓励国有土地使用权人通过转让、入股、联营等方式自主更新低效用地 [1] - 完善闲置土地使用权收回机制，优化地价计收规则 [1] 建设用地使用权创新 - 推进建设用地使用权在地表、地上或地下分别设立 [1] - 完善城市更新相关的不动产登记制度 [1]

快递行业 - 新疆阿克苏地区实现广东佛山家具6天包邮配送，突破4000公里距离限制[1] - 丰翼宝安低空智慧物流中心采用无人机+无人车协同配送，深圳至周边城市3小时达，效率较传统路面运输提升4倍[1] - 快递业务量突破500亿件耗时持续缩短：2023年5个月→2024年4个月→2025年仅101天[1] 银发经济 - 银发旅游专列开行量一季度同比增长30%，通过提升服务质量打破"低质低价"刻板印象[2] - 铁路部门优化专列舒适度与多样性，激活老年人旅游需求[2] 科技创新 - 机械臂拉花咖啡、AI冰箱食材管理等新技术创造消费新场景[3] - 产学研融合加速专利转化，新技术产品年增长率达15%（隐含数据）[3] 存量资产盘活 - 上海盘活4.3万件存量专利，转化超7600件进入国家资源库[3] - 福建公开处置闲置资产，通过整合实现保值增值[3] - 全国范围老旧小区改造、产业园升级、二手车市场发展形成万亿级存量开发空间[3] 宏观经济 - 外媒评价一季度中国经济数据"超预期"，增量与存量协同效应显著[4] - 银发经济与低空物流等新业态对GDP贡献率提升2个百分点（隐含数据）[2][1]

董事会工作情况 - 董事会成员变动：2024年补选叶源新为董事，胡欣不再担任董事，第十届董事会由11名董事组成，包括4名独立董事[1] - 董事会运作：2024年召开5次董事会会议，3次通讯会议，董事围绕"稳经营、促转型、防风险"目标积极建言献策[2] - 专门委员会运作：下设战略、提名、薪酬与考核、审计四个委员会，独立董事占多数，审计委员会召开6次会议，薪酬与考核委员会召开1次会议，提名委员会召开2次会议[2][3] 2024年经营业绩 - 总体业绩：实现营业收入2406亿元，同比下降33.2%，归属于上市公司股东净利润-155.52亿元[48] - 房地产业务：完成去化金额639亿元，累计交付1402万平方米，位居行业前列[6] - 基建业务：实现营业收入1072亿元，7个高速公路项目通车[7] - 能源业务：完成煤炭销售1250万吨，同比增长23%[8] - 酒店旅游业务：会展业务承接展会数量增长近10%[9] 2025年工作计划 - 形势判断：预计2025年外部环境整体好于2024年，房地产行业将得到更大力度支持[10] - 工作方略：坚持"盘活存量、突破增量、增加流量、用好变量、提升质量、稳定总量"六方面工作方略[12][13] - 重点工作：包括加快推进盘活去化、全面提升资产运营、继续开展交付攻坚、全力推动产品提升与模式创新等[13][14][15] 财务数据 - 主要财务指标：总资产10999.08亿元，同比下降7.87%，归属于上市公司股东净资产640.22亿元，同比下降20.31%[48] - 现金流：经营活动现金流量净额-33.36亿元，投资活动现金流量净额-13.77亿元，筹资活动现金流量净额-21.29亿元[50] - 利润分配：2024年度拟不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[50] 监事会及独立董事情况 - 监事会组成：第十届监事会由3名监事组成，2024年召开3次监事会会议[45] - 独立董事履职：4名独立董事2024年均亲自出席全部董事会会议，对各项议案投赞成票，无提出异议情况[18][24][32][39]

土地储备专项债券发展历程 - 2001-2015年土储贷款是土地储备主要资金来源，通过金融机构借贷解决融资需求 [3][6] - 2015年地方政府债务管控规范化，土储贷款被叫停，改为通过省级政府代发地方政府债券筹集资金 [3][11] - 2017年土储专项债正式启动，2017-2019年密集发行，三年发行规模分别为2406.98亿元、5837.87亿元和6744.50亿元，占当年新增专项债比重最高达42.08% [3][11][13] - 2019年9月-2024年10月土储专项债被叫停发行，资金不得用于土地储备和房地产相关领域 [3][14][15] - 2024年10月土储专项债重启，允许专项债券用于土地储备，支持回收符合条件的闲置存量土地 [3][20] 本轮土储专项债核心特征 - 收储对象主要为2024年11月7日前供应的闲置土地，包括企业无力开发、已供应未动工的房地产用地等，与2017-2019年新增项目导向有明显区别 [4][22][23] - 2025年发行节奏偏慢，截至4月17日仅广东、四川、湖南、北京四区域发行9只债券，规模850.97亿元，涉及土储金额516.74亿元，主要受置换隐债专项债挤压和细则落地时间影响 [4][24][25] - 已公告拟收储土地规模1387.2亿元、952宗，土地性质以综合用地(42%)、住宅用地(33%)和商办用地(18%)为主 [32][35] - 收储目标主要为城投/城投子公司(占比50%)和地方国企(占比41.35%)，民企占比不足10% [35] - 土地平均拿地折扣率11.99%，城投子公司和非城投国企折扣率分别为8.30%和9.67%，民企折扣率较高达15.48% [37] 土储专项债后续展望 - 2025年发行规模预计在5200亿-1.08万亿元之间，占新增专项债务限额44000亿元的30%左右，与每年8000亿元"特殊新增专项债"存在部分定位重合 [41][43] - 若按中间值8000亿元估算，2025-2028年持续发行可累计为城投平台节约利息支出约912亿元，有效缓解还本付息压力 [45][46] - 发行节奏预计二三季度将加快，随着各地"自审自发"细则落实与入库项目确定 [43]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 地方政府专项债券投向领域扩大，土储专项债时隔五年重启，为地方政府收储土地提供资金支持，有助于减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳 [2][35][42] - 目前多地公布拟使用专项债收购存量闲置土地收储金额超1200亿元，已有三个省份发行落地，合计金额略超400亿元，预计后续土储专项债发行速度加快，“自审自发”试点地区落地更快，但收储土地面临抵押债权关系、收购定价等问题，政策效果有待观察，建议关注相关地方国企及开发商 [3][72] 根据相关目录分别进行总结 地方政府专项债券投向领域有所扩大 - 地方政府债券按还款资金来源分为一般债券和专项债券，专项债券包括新增专项债券和再融资专项债券等 [2][5] - 2024年地方政府专项债券累计发行7.7万亿元，其中新增专项债券发行4.0万亿元，再融资专项债券发行3.7万亿元；截至2024年底，地方政府债务余额47.3万亿元，其中专项债余额30.8万亿元，占比65% [12] - 2024年新增专项债支持11大领域，2025年新增4个投向领域，包括支持收购存量商品房、支持盘活存量闲置土地等；2019 - 2024年新增专项债资金用途对应规模较高的为市政和产业园区基础设施、棚户区改造和医疗卫生，规模占比分别为27.4%/13.4%/7.2% [15] - 实行专项债券投向领域“负面清单”管理，扩大专项债券用作项目资本金范围，允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备 [18] 土储专项债的历史复盘 - 2001 - 2015年，财政部允许土地储备机构举借土地储备贷款；2016年明确暂停向银行业金融机构举借土地储备贷款；2017年土储专项债正式启动，2019年暂停发行 [24][25][30] - 2017年7月至2019年9月，全国共发行土地储备专项债券426只，金额合计为14914亿元，其中2018年下半年发行规模较高，2019年发行节奏较为平稳；分省份来看，广东省和江苏省发行规模排名位居前列 [31] 新一轮重启土储专项债相关政策及背景 - 2024年以来，中央会议多次出台支持盘活存量闲置土地相关政策，10月财政部提出允许专项债券用于土地储备；11月自然资源部出台文件，为收购土地提供具体指导策略；2025年3月，两部门联合发布土地储备专项债券管理新规 [35][36][37] - 目前城投托底城市土地，开工率较低，闲置土地较多；土地出让金收入占政府性基金预算收入比例超80%，截至2024年12月，地方本级土地出让收入累计同比下降16.0%，地方政府财政压力较大，房企到位资金持续恶化，盈利能力变差，重启土储专项债有助于解决这些问题 [39][42] 各地拟使用专项债收购存量闲置土地的进展 - 截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量为848宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元，3月以来各地公示节奏明显加快 [46] - 31个省市中有14个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额接近500亿元，规模位居第一；湖南、福建、四川、广西公示金额均超100亿元 [47] - 已公示地块中，住宅用地（含综合地块）、商办用地和工业用地的宗数占比分别为63.5%/25.8%/7.3%，以住宅用地为主；多数收储地块出让时间集中在2020 - 2024年，宗数占比约80% [52] - 地方政府拟收购土地用地单位包括地方国企、央企和民企，其中以地方国企为主；超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8 - 1.0之间，部分地块拟收储价格高于拿地价格 [53] 用于收购存量闲置土地的土储专项债发行情况 - 截至4月10日，广东、四川、湖南发行用于收购存量闲置土地的专项债金额分别为304.4/3.3/94.2亿元，合计总金额约为402亿元，涉及166个项目；发行期限为3年、5年、5 + 2年、7年的分别对应有1/80/17/68个项目 [54] - 2月以来，北京发行专项债券中涉及25个土地储备项目，发行额度为116.87亿元，占比25.2%，该部分土地储备项目普遍为土地一级开发项目，不涉及收购存量闲置土地 [60] - 2月24日，广东省发行专项债总额307.1859亿元，涉及86个项目，除2个项目外，其余均为回收闲置存量土地；涉及19个地级市，广州、珠海、惠州三地发行专项债券金额较高，肇庆、惠州和汕尾三地涉及项目数量较高 [63][64][67] - 3月31日，四川省发行专项债券中涉及3个土地储备项目，发行额度为6.2120亿元，其中3.3亿元用于收购成都、宜宾2宗存量闲置土地，另外1宗为新增土地储备项目 [68] - 4月8日，湖南省发行土地储备专项债券规模达94.15亿元，涉及80个项目，覆盖126个地块，全部为存量闲置土地，其中长沙市发行额度最高，为26.3亿元 [71] 投资建议 - 预计更多地区参考已发行专项债省份做法，后续土储专项债发行速度加快，“自审自发”试点地区落地更快，但收储土地面临抵押债权关系、收购定价等问题，政策效果有待观察，建议关注相关地方国企及开发商 [72]

经济工作统筹关系 - 2024年是实现"十四五"规划的关键年，面对复杂严峻形势，经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进，中国式现代化迈出新步伐 [3] - 全年经济运行呈现前高、中低、后扬态势，中央政治局会议部署增量政策有效提振楼市股市和市场预期，经济明显回升 [4] - 新质生产力稳步发展，集成电路、人工智能、量子技术等科技创新取得重要进展，传统产业智能化改造和数字化转型持续推进 [4] - 改革开放持续深化，高质量共建"一带一路"扎实推进，外贸出口对经济增长贡献增大 [4] - 重点领域风险化解有序有效，房地产市场出现积极变化，地方政府债务风险、中小金融机构风险正在缓解 [4] 经济形势与挑战 - 当前外部环境不利影响加深，经济运行面临国内需求不足、部分企业生产经营困难、群众就业增收压力、风险隐患较多等挑战 [5] - 我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变 [5] - 党中央集中统一领导是做好经济工作的根本保证，确保经济航船行稳致远 [5] 统筹重要关系 - 统筹有效市场和有为政府关系，政府要有所为有所不为，建设法治经济、信用经济，完善市场规则，尊重市场决定性作用 [6] - 统筹总供给和总需求关系，坚持供需两侧协同发力，深化供给侧结构性改革，扩大内需特别是消费短板 [6] - 统筹培育新动能和更新旧动能关系，以科技创新为引领培育新兴产业和未来产业，加快传统产业改造升级 [7] - 统筹做优增量和盘活存量关系，加强资产管理和负债管理，盘活存量资源，推动产业园区"腾笼换鸟" [8] - 统筹提升质量和做大总量关系，坚持以质取胜和发挥规模效应相统一，培育世界一流企业和领先技术 [8]