上海五一新房市场概况 - 五一假期前夕上海新增11个商品房项目过会，共计1577套房源入市，以高端改善型产品为主，最贵房源价格超过1.5亿元 [1] - 尽管假期部分居民离沪出游，但新房市场热度不减，多盘触发限售和积分制，认筹情况火爆 [1] - 多个楼盘样板间出现同时挤满3至4组家庭的场景，开发商在产品力上展开竞赛，品质升级趋势明显 [1] 高端楼盘销售表现 - 浦东新区翡云悦府第一批次房源3小时售罄，第二批次认筹率达318% [1] - 徐汇滨江绿城潮鸣东方备案价19.5万元/平方米，一次性推出120套房源，收获超200组认购 [1][5] - 浦东北蔡国贸中国铁建西派海上项目认筹率达237%，触发限售和积分制 [5] - 闵行梅陇安高申陇院三期认筹率达132%，同样触发限售 [6] 中低价位改善型楼盘动态 - 宝山南大智慧城板块中建七局项目首批吹风价7万元/平方米，较同板块此前售价上涨 [2] - 该项目套均总价700-1000万，改善客为主，多为"卖旧买新"或从临近项目转来 [3] - 普陀区某楼盘套均总价900-1300万元，假期进入"认小筹"阶段冲刺开盘 [3] 市场供需与产品趋势 - 五一假期新房来访量显著增长，销售人员需同时接待2-3组客户 [4][6] - 开发商在产品设计上竞争加剧，大横厅、智能家装、高端厨电成为标配 [1][6] - 部分楼盘厨房配置价值超40万元，单台冰箱价格超10万元 [7] - 行业人士指出"好房子"是未来趋势，产品升级带来的市场反馈明显 [7] 区域市场特征 - 外环以内楼盘占五一前入市项目大多数，北蔡、新杨思、南大等高关注度区域房源集中 [7] - 红盘入市带动签约量，预计将相当可观 [7]

报告：30个典型城市一季度一、二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17% 金十数据5月5日讯，5月5日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，2025年一季度楼市止跌企稳，对比 历年一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模，可以看出2025年一季度基本处于6年来中值水 平，2025年一季度一、二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%。新房层面，得益于核心一线利 好新政持续发酵，一季度115个重点城市商品住宅成交面积5131万平方米，持平去年。从月度变化趋势 来看，自2024年2月以来，新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月新房成交单月同比持平2024年，止 跌企稳征兆初显。 （澎湃） ...

楼市成交数据 - 12月第51周全国30个重点城市新房成交面积达390万平方米 环比增长12.7% 同比增长58.1% [1] - 12月1日至21日新房成交面积环比增长21.8% 同比增长23.4% 一线城市成交82万平方米 同比增长59.4% [1] 政策影响 - 上海市青浦区试点"房票安置"政策 刺激楼市活跃度 [3] - 衡阳市宣布2025年起商品房按套内面积计价销售 张家口市跟进类似政策 提升购房者信心 [3] - 购房补贴 税费减免等政策直接支持楼市回暖 土地供应优化和市场监管间接调整供需关系 [5] 市场表现 - 统计局数据显示地产行业量价企稳迹象明显 一线城市需求弹性强劲 [5] - 2025年第一季度和第三季度可能出现同比低基数窗口期 地产指标增速或转正 [5] 房地产板块投资 - A股房地产板块受三因素压制：市场对改善持续性存疑 政策真空期 前期40%涨幅透支空间 [6] - 长期看优质房企盈利能力有望增强 具备市场份额 品牌影响力 产品创新优势的企业或脱颖而出 [6] - 春节前后核心城市销售热度较高 可能出现估值修复机会 [6]

核心观点 - 2025年一季度楼市企稳，热点城市回暖，二季度或延续弱复苏 [1][3] - 一季度30个典型城市一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17% [3] - 新房成交同比降幅持续收窄，至2025年3月单月同比持平去年 [5] - 二手房累计成交面积预计为5353万平方米，累计同比持增22% [5] - 核心一二线城市如北京、上海、杭州、成都等市场热度延续高位震荡 [7] - 四代宅等高得房率产品成为改善产品中的宠儿，销量居前且能实现高溢价 [23][24] - 二季度新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] 一季度楼市表现 - 一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模处于6年来中值水平 [3] - 一线城市一季度累计同比正增26%，显著好于二线5%，三四线累计同比不增反降8% [5] - 二手房3月同比增长22%，较2月同比增幅大幅下降 [5] - 武汉2025年截止第十三周累计网签量同比24年同期成交增幅42% [9] - 天津月末客户转化率冲高至9.7% [15] - 合肥、南京等城市周度来访、认购前高后低，客户转化率走低 [18][19] 城市分类表现 - 京沪杭蓉等热点城市改善盘集中入市支撑市场高热不退，开盘去化率均在6成以上 [7] - 广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平，市场呈现止跌弱修复行情 [9][15] - 合肥、南京等城市增长后劲不足，购房观望情绪浓厚 [18][19] 热销项目特征 - 四代宅等高得房率产品为热销项目"点睛之笔"，去化率明显优于传统住宅项目 [23][24][25] - 核心区域配套健全，轨交盘、学区房等成为热销利器 [27][28] - 刚需盘高折扣、强渠道营销等制造价格优势助力走量 [22] 二季度展望 - 4月新房成交或延续弱复苏趋势，环比持平或小幅微降，同比持增 [32] - 核心一二线京沪深等热度延续，津汉宁等或迎点状复苏 [32] - 新房产品力升级刺激下，二手份额占比增速或持续放缓 [33]

婚姻与楼市关系 - 2025年一季度全国结婚登记181万对 同比减少15.9万对 相当于每天减少1760对[3] - 2024年全年结婚登记跌破610万对 创1978年以来新低 不足十年前一半[3] - 90后平均初婚年龄推迟至男性30.7岁 女性29.2岁 高房价成为婚姻主要障碍[3] - 北京十年初婚家庭111.2万对 同期新房成交61.5万套 购房转化率不足55%[3] - 上海深圳2024年结婚登记量同比下滑超13% 婚房需求锐减导致新房市场低迷[3] 人口结构对楼市影响 - 2024年全国出生人口954万 出生率6.77‰ 总人口连续三年负增长减少139万[3] - 老龄化率突破22% 65岁以上老人对新房需求下降30%[4] - 北京西城区重点小学入学人数减少15% 部分郊区学区房挂牌价下跌20%[5] - 三四线城市空置率超20% 部分区域房价回调压力大[10] 城市分化表现 - 杭州成都等人口流入型城市通过放宽落户吸引年轻人才 初婚率高于平均水平[6] - 北京常住出生人口是户籍初婚登记数2倍 非户籍家庭通过租房或共有产权房解决居住[7] - 深圳常州推出公积金新政 最高贷款额度231万 允许灵活就业人员补缴公积金[7] - 南京苏州创新金融产品 推出低首付低月供购房贷款缓解还款压力[7] 行业转型措施 - 房企探索共有产权房以旧换新模式 南京无锡共有产权商品房首付比例可低至15%[10] - 杭州成都为吸引人才提供购房补贴和优先选房资格[10] - 适老化改造二手房在老龄化社区流通性较好[10] - 新《婚姻登记条例》取消户口本限制 全国通办政策简化异地结婚流程[9][10] 未来趋势 - 楼市需与人口趋势经济结构深度适配 短期政策刺激效果有限[11] - 赢家将是能敏锐捕捉需求变化灵活调整策略的城市和企业[11] - 信心恢复对楼市复苏至关重要[12]

文章核心观点 4月房价数据显示全国楼市下行态势明显，政策端虽有动作但效果不佳，市场回暖尚需时日，买房应回归居住本质 [1][3][5] 楼市现状 - 4月全国100个重点城市二手房价格无一上涨，超一线城市也下跌 [1] - 4月全国二手房均价13892元/㎡，环比下跌0.69%，跌幅比上月扩大0.1%，同比跌7.23% [3] - 一线城市集体沦陷，北京跌0.48%、上海跌0.32%、广州跌0.49%、深圳跌0.21% [3] - 二线城市惨烈，无锡取消限售当天二手房挂牌量暴涨644%，三天新增超6000套房源 [3] - 3月交易火热，4月急转直下，上海成交量从2.9万套降至2.2万套，杭州从1.2万套缩至9000套 [3] - 重点城市二手房挂牌量普遍比去年高出30%-50%，部分城市出现“10个卖房人抢1个买家”情况 [3] 政策举措 - 4月无锡、郑州等12城紧急取消限购，佛山部分银行首套房贷利率降至2.86% [4] 市场预测 - 多家机构预测二季度可能迎来30个基点降息，房贷成本有望再降15% [5] - 杭州、成都、西安等8个产业基础扎实、人口持续流入的城市可能率先企稳 [5] - 全国市场回暖需70城过半房价止跌和土地市场恢复活力，至少要到2025年上半年 [5] 购房建议 - 市场对刚需族是双刃剑，有低价购房机会但也有巨大风险 [5] - 购房者别光盯着价格，要算清家庭债务账 [5] - 买房应回归居住本质，审视自身是否真的需要房子 [6]

文章核心观点 - 王健林认为现在在三四线城市囤房的人三年后可能连首付都收不回来，楼市已分化，核心城市核心资产保值，三四线普通住宅可能变白菜价 [1][8] 楼市现状 三四线城市 - 库存高，青岛新房库存947万㎡，去化需33.6个月，二手房挂牌量7.5万套 [3] - 房价下跌，无锡新房价格同比跌4.4%，二手房跌7.1% [3] - 开发商降价，无锡二手房单日新增挂牌量暴涨644%，85%房源主动降价，最高降幅15% [3] - 人口空心化，徐州、洛阳等二手房挂牌量同比激增80%，成交价跌至2015年水平 [3] 核心城市 - 房价微涨，上海陆家嘴、深圳南山等核心地段房价同比微涨2%-5% [3] - 库存去化快，一线城市新房库存去化周期压缩至12个月，核心区有“日光盘”现象 [3] 王健林过往决策 - 2018年以200亿卖掉77家万达酒店，400多亿转让13个文旅项目，转型轻资产 [4] 政策影响 - 住建部100万套货币化安置政策针对核心城市城中村和危旧房 [5] - 苏州申请672亿元专项借款，合肥新谋划9个项目涉及1.75万户，资金大多流向一二线城市 [6] - 三四线城市棚改从“货币化安置”转向“实物安置”，无需消化商品房库存 [6] 人口结构变化 - 2025年60岁以上人口占比21%，90后1.75亿，00后1.45亿，年轻人数量减少 [6] - 三四线城市二手房挂牌周期延长至18个月，房价较2021年峰值回落25%-30% [6] 王健林建议 卖房建议 - 卖掉30层以上高层住宅，设备老化维修成本高，消防隐患大 [7] - 卖掉三四线城市老破小，如徐州某小区房价从8000元/㎡跌到4500元/㎡，挂牌半年无人问津 [7] - 卖掉文旅地产，大理、北海海景房价格较2021年高点腰斩 [8] 买房建议 - 核心城市核心地段可买，但月供别超收入50% [8] - 三四线城市房子能卖就卖，菏泽某开发商“先住后买”，三年后房价可能再跌15% [8] - 别碰高杠杆投资房，青岛某公寓租金覆盖不了月供，持有十年净亏30万 [8]

自2021年底起，楼市进入了前所未有的调整周期。最初，调整的步伐主要出现在三四线城市的郊区，并逐步蔓延至大城市。到了2023年，上海、深圳等一线 城市也开始加入下行行列。到2023年3月底，房价从历史最高点回落，平均降幅达到了30%，而部分地区的下行空间甚至已达到60%。 与此同时，市场销售持续低迷。例如，2023年底，全国商品房的待售面积已达到6.7万亿平方米，2024年底这一数据攀升至7.5万亿，到了2025年3月末，待售 面积再次增加至7.8万亿，去库存的压力依旧严重。 面对如此局面，各种救市政策纷纷出台。政策层面，除了部分一线城市的核心区域外，大部分城市已全面放开限购，许多地区也上调了公积金贷款上限，降 低了刚需购房门槛。银行方面，过去很多刚需购房者的贷款利率超过5%，如今普遍降至3%左右，首付比例也由30%降至15%，购房门槛大幅降低。税收方 面，去年底税务部门已对契税和增值税进行了减免。可以说，过去一年，房地产市场的各项政策几乎都已用尽。 然而，尽管各种举措频繁出台，许多人仍然困惑不解。房产带来的债务压力让家庭背负了几十年，而没有房产，是否意味着可以更好地发展实体经济？为什 么国家非要出手拯救楼市 ...

广州海珠区楼市竞争态势 - 海珠区成为广州楼市竞争最激烈分区之一 1月至4月中商品住宅成交套均价达760万元 仅次于天河区位列全市第二 新增供求比高达2.29 远高于全市其余十区 [1] - 截至2025年3月末海珠区商品住宅库存4542套 去化周期14.7个月 为近半年来最高 年内仍有超十宗涉宅地块拟供应 [1] - 目前海珠区在售一手项目多达25个 其中约三分之一为2024年下半年至今入市 [1] 开发商营销策略 - 五一小长假成为上半年重要营销节点 开发商通过新盘入市和优惠活动冲刺销售 五一前两周海珠区新取预售证住宅套数超500套 [2] - 中建天钰项目推出89平方米南向三房单位 总价最低达399万元 黄金楼层均价控制在5万元/平方米以内 [2] - 绿城·馥香园开盘均价5.2万-5.8万元/平方米 较吹风价大幅降低 首批123套房源去化率超60% [3] - 中交天翠将91平方米南向江景三房总价降至438万元起 折合单价约4.8万元/平方米起 较开盘前报价下降11% 并赠送价值35万元产权车位 [5] 市场表现与趋势 - 黄埔区和番禺区商品住宅套均价分别为366万元和430万元 部分购房者已能在海珠区购入刚改型三房产品 [2] - 广州市二手住宅1月-4月网签37494套 同比增长约18% 将释放置换潜力 [7] - 重点监测50盘来访认购呈现逐周攀高趋势 转化率周均增长0.4个百分点 [7] - 越秀地产推出"五一提前安心购"活动 包括保价、个性化付款和百套特价补贴房源 旗下江湾潮起项目已开盘 皓悦滨江项目即将入市 [7]

如果再给我一次机会，5年前我一定不会买那套房。相信这是很多人的心声，就因为早买房五六年，让 自己成为了历史中的一粒尘埃。 南沙的无奈，折射出广州楼市的整体压力。国家统计局3月数据显示，广州新房价格环比跌0.1%、二手 房跌0.2%，是北上广深中唯一"双跌"的城市；同比更惨，新房跌7.2%、二手房跌8.7%，跌幅领跑四大 一线城市。 克而瑞数据显示，广州库存达1428万㎡，去化周期20.8个月，远超12-16个月的合理区间，相当于开发 商手里的房子够卖一年半。 外围区域压力更明显。南沙2月末去化周期16.8个月，虽然比广州整体好点，但新政前三个月成交1577 套，看似同比涨29%，实则靠"以价换量" 就是这粒不起眼的尘埃，落到一个普通人身上就是一座大山。 开发商普遍打9折，部分尾盘甚至85折，算上送学位的隐性福利，实际降幅超15%。 等等党真的是赢麻了，这不，利好又来了！学位直接送！ 2025年1月10日，广州南沙区一纸新政炸开了锅：买新房就能申请公办学位，甭管你有没有本地户口。 这招直接戳中了新市民的痛点——在深圳工作的陈先生，孩子明年上小学，原本打算花500万买南山老 破小拼学区，现在南沙新盘300万就能拿 ...