北京房地产市场正经历着前所未有的政策松绑与价格震荡。2025年8月8日，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步 优化调整本市房地产相关政策的通知》，宣布自次日起，符合条件家庭在北京市五环外购买商品住房将不再限制套数。这一重磅政策犹如一剂强心针，试图 扭转北京楼市持续下行的颓势。然而，政策背后折射出的却是五环外房价"跌跌不休"的残酷现实——北五环外多个小区房价较2021年高点跌幅超过40%，部 分房源甚至接近腰斩。在这场政策与市场的激烈博弈中，北京房地产市场正上演着怎样的故事？是抄底良机还是风险陷阱？本文将深入剖析新政背景、市场 现状与未来走势，为读者呈现首都房地产市场的真实图景。 与此形成鲜明对比的是，五环内的限购政策仍保持相对谨慎。京籍居民家庭在五环内仍限购2套住房，非京籍居民家庭则需满足连续缴纳社保或个税满3年及 以上的条件，且限购1套。这种"环线差异化"调控策略，既体现了政策层对核心区域房价过热风险的防范，也反映出对五环外市场去库存压力的现实考量。 公积金支持力度空前加大 2025年8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整 ...

投资评级与目标价 - 报告维持贝壳"买入"评级，目标价22.15美元，较当前收盘价17.72美元有25%上行空间 [1] - 目标价对应2025年27倍PE，低于全球可比公司均值27.7倍PE [29][30] 核心财务预测 - 2025-2027年营收预测：1026亿/1158亿/1286亿人民币，年增速9.8%/12.9%/11.0% [4][25] - 经调整归母净利润预测：70.2亿/85.3亿/101.8亿人民币，年增速-2.4%/21.5%/19.3% [4][25] - 下调盈利预测主因：经纪业务承压（2025年经纪收入预测下调10.8%）及管理费用上升 [25][27] 业务表现分析 房地产经纪业务 - 2Q25存量房/新房GTV预计同比+3%/+10%，市场份额持续提升但行业整体承压 [6][14] - 行业困境：80城新房去化周期27.8个月（较2024年末+1.1个月），21城二手房挂牌量+7% [6][14] - 政策刺激：北京8月新政放松五环外限购（占新房成交82%），但效果或为托底性质 [7][23] 家装业务 - 2Q25家装营收同比+14%，预计实现季度盈亏平衡，受益于经纪导流（硬装+软装订单增长）及集采成本优化 [8] - 行业整合加速，圣都调整门店为小规模运营模式，并推出"装修资金存管"机制提升透明度 [8] 技术赋能进展 - AI工具全面落地：经纪端"来客"覆盖20万经纪人，家装端"设牛"缩短设计决策周期，施工端"贝刻云视"实现AI巡检 [9] - 技术应用推动人效提升，支撑经营利润率环比改善 [5][9] 同业比较与估值 - 当前市值209.9亿美元，对应2025年PE 21.3倍（调整后），PB 2.04倍 [1][4] - 估值较互联网同业折价（阿里13.5倍/腾讯19倍），反映地产行业增速放缓预期 [29][30]

政策调整核心内容 - 北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》 旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 有效发挥市场机制作用 [1] - 政策明确符合本市商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 但仍需满足一定条件 [1] - 政策调整体现因城施策和因区域施策原则 将优化重点放在五环外以加速库存去化和优化库存结构 [2] 五环外市场状况 - 当前北京新建商品房住宅库存81.4%在五环外 二手房约50%在五环外 [2] - 今年前7个月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超过80% 二手住宅成交套数五环外占比超50% [2] - 新政策预计将提升五环外市场活跃度 吸引更多购房者 加速项目建设和房源入市 [2] 公积金政策支持 - 首套房认定范围放宽 无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清的可执行首套贷款政策 [3] - 二套房公积金最高贷款额度提升至100万元 最低首付款比例不低于30% [3] - 借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款额度提升至15万元 支持提取公积金支付购房首付款 [3] 政策预期影响 - 新政策将引导人口和产业向五环外迁移 促进职住平衡 减轻中心城区人口压力 优化城市空间布局 [2] - 政策有望缓解库存压力 提振经济 疏解人口 促进区域协同 助力房地产市场平稳健康发展和城市可持续增长 [3]

北京房地产政策调整核心内容 - 北京市发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，旨在促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求 [1] - 政策调整坚持首都城市战略定位，落实城市总体规划，发挥市场机制作用 [1] - 政策打出"组合拳"，包括五环外购房不限套数和加大住房公积金贷款支持力度 [3] 五环外购房政策调整 - 符合购房条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，但仍需满足基本购房条件 [1] - 当前北京新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房约50%在五环外 [2] - 今年前7个月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80%，二手住宅成交五环外占比超50% [2] - 政策将加速五环外库存去化，优化库存结构 [2] 住房公积金政策调整 - 首套房认定范围放宽：本市无住房且全国无公积金贷款或仅使用过1次并结清的可执行首套政策 [3] - 二套房公积金最高贷款额度提升至100万元，最低首付款比例不低于30% [3] - 借款申请人每缴存一年住房公积金可贷款额度提升至15万元 [3] - 支持提取公积金支付购房首付款 [3] 政策影响预期 - 五环外市场活跃度将提升，吸引更多购房者关注 [2] - 房地产企业预计将加快五环外项目建设和开盘速度 [2] - 更多二手房房源将进入市场 [2] - 政策将引导人口和产业向五环外迁移，促进职住平衡 [2] - 有助于减轻中心城区人口压力，优化城市空间布局 [2] - 政策有望缓解库存压力、提振经济、促进区域协同发展 [3]

行业与公司 **行业**：北京房地产市场 **公司**：越秀、华润、中建置地、中海新城、招商地产、建发、保利、绿城、金茂等 --- 核心观点与论据 市场整体表现 - 7月北京房地产市场成交量环比下降32 1% 同比下降12 13% 成交价格环比下降0 52% 市场急转直下[1][5] - 前七个月供求量高于去年同期 海淀区成交量同比增长317% 但6月后各区整体下降[1][6][7] - 2025年Q2二手房成交稳定在1 4~1 6万套 但7月降至1 27万套 同比减少18 24% 价格相比1月下滑10%[10][20] 库存与去化 - 狭义库存去化周期45 2个月 广义49 8个月 丰台区库存最大[1][8] - 头部企业如中海、招商库存压力大 中海富华里库存200+套 降价至7~7 75万元/㎡[27] 政策影响 - 新政放宽五环外限购 非京籍可购两套 利好海淀、永丰、亦庄等区域[2][3] - 政策后市场反应平淡 来访量增但成交未显著增长[4] - 未来调整或聚焦五环内、社保、金融贷款 全面放开可能性低[18][19] 企业动态 - 越秀以197亿成交额居首 华润157亿第二 中建置地、中海新城通过特价房以价换量[13][14] - 建发、保利、金茂等改善盘表现突出 如建发海宴去化率57%[9][14][15] 土地市场 - 2025年土地供求下降 成交价增 海淀、通州溢价较高 但后期底价成交为主[16][24] - 开发商拿地谨慎 央企如中铁、铁建战略布局 第六轮供地含太阳宫等优质地块[16][17] 产品与供需结构 - 新房刚需供应占比仅8% 但成交量上涨 市场呈两头活跃（高端/刚需）[11] - 产品力显著提升 得房率近100% 丰台、昌平项目性价比优于二手房[25][26] --- 其他重要内容 区域分化 - 海淀区供应大增带动成交 大兴价格结构性上涨 通州、昌平库存增加[7][8] - 五环外个别项目（海淀北部、顺义高端）需求释放 轨交沿线吸引刚需[22] 价格策略 - 多数项目一房一谈非公开降价 折扣稳定 开发商利润空间有限[23] - 越秀星越价格从62 000元/㎡降至57 000元/㎡ 梧桐星辰从47 800元/㎡降至44 000元/㎡[14] 细分市场 - 豪宅项目（如丽泽3号院）表现良好 刚需集中在房山、顺义（300万以下）[9][12] - 600~1 000万区间客户量最多 如中建璞园 1 000万+项目依赖轨交/教育优势[12]

新政后北京五环外楼市反应 新政核心内容 - 北京市明确符合条件家庭购买五环外商品住房不限套数，自2025年8月9日起施行 [1] - 住房公积金支持力度加大，包括二套房贷款最高额度提升至100万元 [1][4] 市场即时反应 - 新政首日（8月9日）某项目启动认筹即成交50多套，凌晨仍有客户订房 [1][2] - 通州区某项目周末中午到访量达70多组客户，样板间持续拥挤 [3][5] - 昌平区某项目周末单日看房量达300组，需排号等待接待 [7] 项目销售数据 - 通州区某项目西区开盘540套已售400余套，均价6万—6.3万元/m²，新政首日加推44套 [6] - 亦庄开发区某项目二期加推两栋楼，户型98—177m²，均价6.1万—6.2万元/m²，得房率较一期提升 [6] 分析师观点 - 五环外项目周末到访量同比增40%—200%，认购量增20%—30%，观望客户转化周期较长 [9] - 预计五环外新房将迎销售高峰，开发商或加速推盘，二手房交易活跃度提升 [9][10] - 1—7月北京五环外新房成交占比超80%，二手房占比超50%，新政将促进职住平衡与改善需求释放 [10] 政策影响范围 - 约80%新房项目直接受益，高库存板块压力缓解，2024年5月政策后五环外二手房成交量已增33% [10] - 公积金政策优化使二套房首付比例统一至30%，降低改善型家庭资金压力 [10]

新政后北京五环外楼市反应 核心观点 - 北京五环外新房市场在新政后首个周末看房量和成交量显著提升，多个项目出现深夜订房、超额认筹现象，业内预计将迎来销售高峰 [1][3][7] - 新政核心内容包括：取消五环外商品住房限购套数、二套房公积金贷款额度提升至100万元/套、首付比例统一为30% [1][3][8] 具体项目表现 **通州区项目** - 周六启动认筹首日即超50套，深夜12点仍有客户订房 [1][3] - 主力户型69-124㎡，西区540套房源已售400余套，均价6-6.3万元/㎡，得房率92%-93% [3] - 新政首日加推44套房源，东区认筹客户按付款方式享折扣 [3] **亦庄开发区项目** - 二期加推两栋楼，户型98-177㎡，均价6.1-6.2万元/㎡，得房率较一期提升 [3] - 改善型客户为主，周六看房量激增 [3] **昌平区项目** - 周末单日到访量达300组，需排号等待接待 [6] - 推出复访客户抽奖活动刺激成交 [6] 市场数据与行业分析 - 1-7月北京新房成交中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50% [8] - 机构监测显示新政后项目到访量增长40%-200%，认购量提升20%-30%，但新客户转化周期较长 [7] - 2024年5月政策调整后五环外二手房成交量同比增33%，预计新政将使80%新房项目直接受益 [8] - 分析师认为新政将加速开发商推盘节奏，同时促进二手房流通，对价格有维稳作用 [7][8]

房地产政策调整 - 北京五环外取消购房套数限制，符合条件的京籍和非京籍家庭可无限购 [1] - 非京籍家庭需连续缴纳社保或个税满2年及以上方可享受五环外不限购政策 [1] - 成年单身人士购房限购政策与居民家庭一致 [1] - 北京五环内购房政策维持不变，京籍家庭限购2套，非京籍家庭需连续缴纳社保或个税满3年及以上限购1套 [1] 公积金贷款优化 - 首套房认定范围扩大，全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录且北京无住房的申请人可认定为首套房 [1] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提高至100万元，符合特定条件（如绿色建筑、多子女家庭）最高可贷140万元 [2] - 二套房公积金贷款最低首付比例统一调整为30%，取消五环内外差异 [2] - 公积金缴存年限贷款额度提升，每缴存一年可贷额度从10万元增至15万元 [2] - 支持购房者同时提取公积金支付首付款并申请公积金贷款 [2] 政策实施时间 - 上述政策将于2025年8月9日起正式施行 [2]

二手房市场整体表现 - 7月全国二手房成交量累计同比下滑4%，降幅较6月扩大1个百分点[1] - 二手房成交均价环比下降0.5%，降幅较6月扩大0.2个百分点[9] - 市场下行态势折射出楼市复杂局面，引发对下半年走势的深度关切[1] 不同城市层级表现分化 - 北京、上海等一线城市核心区域成交量降幅相对温和，受益于优质教育资源和核心地段保值性[3] - 郑州、武汉等二线城市成交量同比下降5%-8%，降温更为明显[3] - 三四线城市压力最大，部分城市成交量降幅超10%，库存去化周期持续增加[3] 市场下行驱动因素 - 中央政治局会议提出"适应房地产市场供求关系重大变化"，市场解读为调控政策可能转向[5] - 杭州等城市收紧二手房交易税费政策（如非唯一住房转让征收20%个税），压制短期市场情绪[5] - 新建商品住宅促销政策分流部分二手房需求[7] - 改善型需求释放缓慢，"卖旧买新"链条受二手房出售周期延长制约[7] 供需关系变化 - 重庆、成都等城市二手房挂牌量同比上涨超30%，买方议价能力增强[9] - 部分业主因急需卖房进一步降价，强化购房者降价预期[9] 行业展望 - 专家预测8月起市场有望逐步企稳，更多城市或优化限购限售政策并降低交易税费[11] - 商业银行可能加大对合理住房消费的金融支持力度[11] - 短期成交量或仍处低位，市场信心恢复需要时间[11] - 下半年二手房市场可能呈现"先抑后扬"走势[13]

行业销售表现 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元 同比下降13.3% 降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2% 建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等表现较强 [1] - TOP100房企权益销售额14522.5亿元 权益销售面积7451.8万平方米 [1] 各阵营销售分化 - TOP10房企销售额均值1010.3亿元 同比下降13.6% [7] - TOP11-30房企销售额均值256.3亿元 同比下降15.2% [7] - TOP31-50房企销售额均值125.2亿元 同比下降7.8% [7] - TOP51-100房企销售额均值60.0亿元 同比下降13.5% [7] 企业梯队变化 - 千亿以上阵营5家 较去年同期减少1家 销售额均值1320.1亿元 [12] - 500-1000亿阵营6家 与上年持平 销售额均值674.1亿元 [12] - 300-500亿阵营4家 较去年同期减少1家 销售额均值371.8亿元 [12] - 100-300亿阵营34家 与上年持平 销售额均值161.8亿元 [12] 头部企业排名 - 保利发展以1632亿元销售额居首 绿城中国1368亿元次之 [15] - 销售面积前三为保利发展802.2万㎡、绿城中国629万㎡、万科627.9万㎡ [15] - 权益销售额前三为保利发展1286亿元、中海地产1213.9亿元、华润置地849.2亿元 [24] 上市房企业绩 - 62家沪深房企发布业绩预告 其中39家首亏或续亏 占比63% [11] - 亏损主因包括项目结算规模下降、资产减值计提、债务利息增加等 [11] - 仅17家房企预增或扭亏 占比27% [11] 政策动态 - 中央政治局会议提出保持政策连续性 推动房地产市场止跌回稳 [14] - 城市更新成为政策焦点 配套措施有望加速落地 [14] - 地方政府债务风险化解将提升房地产政策灵活性 [14]