行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 核心观点：财政部与税务总局发布公告，将个人销售购买不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，购买2年以上住房仍免征增值税[5][6] 该政策直接降低了二手房短期交易成本，旨在促进市场流通、稳定预期，并带动房地产市场整体止跌回稳[7][8] 政策事件与影响分析 - 政策内容：自2026年1月1日起，个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率由5%下调至3%[5] - 税负影响：以一套成交价500万元的二手房为例，原5%税率下增值税约23.81万元，调降至3%后增值税降至14.56万元，交易者可节省约9.25万元支出[6] - 政策背景：2025年四季度以来，一线城市二手房成交热度下降，北京、上海、深圳10-11月成交套数同比分别下降24.9%、19.4%、30.8%，市场在高基数下遇冷[7][11][14][16] 市场现状与政策信号 - 前期市场表现：2025年1-9月，北京、上海、深圳二手房成交套数累计同比分别增长11.0%、18.5%、28.7%，但四季度同比转负[7] - 政策延续性：2024年11月，上海、北京和深圳等地已相继取消普宅认定标准以降低非普宅增值税，本次税率下调是新一轮稳定市场的积极信号[7] 投资建议与推荐标的 - 总体建议：政策有利于稳定市场预期，带动房地产市场整体止跌回稳[8] - 推荐标的分为三类： - 布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8] - 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8] - “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8]

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**，具体聚焦于**北京市房地产市场**[1] * 涉及的公司类型包括**房地产开发商**、**商业银行（特别是城商行和农商行）**以及**房地产中介机构**[19] 北京楼市新政效果与市场表现 * **新政核心内容**：北京于12月24日出台购房优惠政策，包括限购放松、首付比例调整及房贷利率认定[2] * **新房市场**： * 新政首周对**东部（顺义、通州）**和**西部（西四环至西六环）**新房市场带动明显[1] * 东部新房待看量平均上涨30%，四天内整体提升39%，成交量提升约13%[1][2] * 西部新房待看量提升32%，四天内整体提升27%至28%，成交量增长约21%[1][2] * 130平米以上改善型客户成交活跃度提升20%[1] * 全市新房周末到访带看量平均提高13%，成交量增长6%至8%[1][7] * **二手房市场**： * 新政后人均线下带看量提升30%至2.1组，但实际成交仅增加11%左右至日均585套[1][4] * **东四环至东六环**二手房带看量增幅显著（人均2.7组，提高42%），成交增长20%至160套左右，是响应最快区域[4] * **海淀区**受益于学区房需求及拆迁，带看量提高35%-36%，成交增长19%至130套[1][4] * **西四环以外**刚需占比从27%增至33%以上，结构变化明显[4] * 新政对二手房市场影响略逊于新房，但促使部分购买力提前释放[4][5] * **区域分化明显**： * 北部（如昌平）待看量提升25%，但成交仅微弱增长6%-7%[3] * 南部（如大兴）线上咨询量提升42%，但实际到访仅增7%-8%，成交基本持平[3]；二手房带看量提高11%，但成交无变化[4] * **产品结构差异**： * **五环外**小户型刚需产品销售较好，占比达78%[1][8] * 开发商配合政策提供额外折扣（如东部98折、西部95折），促进成交[1][3][8] * 五环内小户型开发商优惠从八九折收紧到94折[8] 租金收益率与房价表现 * 北京总体平均租金收益率在**2.1%至2.5%**之间[2][12] * **表现较好区域**：通州、海淀、崇文门板块（房价跌幅7%-9%）、北京商地板块（房价跌幅6.5%-7%）[12][14] * 这些区域租金降幅（6%-8%）远低于北京整体16.5%的租金降幅[14] * **下跌较大区域**：朝阳（CBD、国贸、双井、建国门）、东城（北新桥、东直门）、西城（金融街）[12][13] * 长期持有资产的业主开始挂牌出售，表明资产收益率已低于30%至40%[2][13] * **新兴租赁板块**（如大兴花乡、房山长阳）抗跌性不如传统高收益区域[15] * 例如曹青地区租金收益率从年初2.1%降至年底1.63%，整体房价下跌接近13%至14%[15] 政策背景与未来展望 * **政策意图**：8月政策释放治水性信号，年底放松政策旨在**刺激郊区市场**，配合开发商优惠确保年终业绩，并为明年3月小阳春做准备[1][9] * **政策持续性**：当前政策预计能持续30至45天，对春节前后小阳春起积极作用[10] * **未来关注点**： * 北京开仓拆迁相关政策（下半年拆迁赔付比例已显著提高）[10] * 北上广深等城市的人才落户优化措施，而非财政补贴[10][18] * **2026年展望**： * 预计北京房地产市场仍面临压力，缺乏长期人口引进计划[2][16] * 乐观估计，主城区明年房价跌幅可能控制在8%以内[16] * 政府可能通过**放宽落户政策**吸引有实力购房者以稳定市场，预计2026年中旬后逐步实施[2][17] 市场风险与潜在压力 * **银行断供房与直售房**： * 截至11月，全国上月挂牌断供房约**36,000套**[2][19] * 预计未来两年内，各级银行将陆续释放约**28.3万套**断供房，其中城商行和农商行占比高（22万至23万套）[2][19] * 截至12月15日，全国断供房成交863套，挂牌量超3万套，预计12月底达**5.1万套**[2][19] * 断供现象主要集中在**城商行和农商行体系**，占比达70%至80%[22] * 银行直售房来源：个人因房价下跌停贷（约27%）、法拍流拍（约44%）、与银行协商提前处理（约30%）[21] * **市场供应压力**： * 截至12月15日，全国二手房正常交易总挂牌量已超过**1,017.8万套**，相较2024年中期670万套显著增长[24] * 断供房源上市将对整体房价产生进一步影响[20] * **高风险区域**：短期内高风险可能集中在重庆、广东、山东、河南、安徽及陕西等曾进行“高频高贷”（超低首付）业务的地区[23]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3] 报告核心观点 * 上周（2025年第52周）大中城市房地产成交面积环比回升，主要受北京于12月24日进一步放宽购房政策（放宽非京籍家庭购房条件、支持多子女家庭住房需求）影响 [1][3] * 报告判断后续将有更多城市跟进放松政策，此举有助于稳定年底市场，并为明年市场开局打下基础 [1][3] 新房市场成交情况 * **30大中城市周度成交**：2025年第52周新房成交面积为300万平方米，环比前一周增长32.1%，但同比2024年下降22.7% [3] * **分线城市周度成交**： * 一线城市成交54万平方米，环比增长3.6%，同比下降38% [3] * 二线城市成交192万平方米，环比大幅增长50.99%，同比下降19% [3] * 三线城市成交53万平方米，环比增长12.7%，同比下降15.8% [3] * **30大中城市月度累计成交**：2025年12月1日至25日累计成交面积826万平方米，环比11月同期增长35.9%，同比下降26% [3] * **分线城市月度累计成交**： * 一线城市累计成交179万平方米，环比增长19%，同比下降38% [3] * 二线城市累计成交488万平方米，环比增长43%，同比下降21.7% [3] * 三线城市累计成交33万平方米，环比下降71.1%，同比下降84.1% [3] 二手房市场成交情况 * **24城周度成交**：2025年第52周二手房成交量为221万平方米，环比前一周增长3.79%，同比下降21.96% [3] * **分线城市周度成交**： * 一线城市成交88.4万平方米，环比增长2.3%，同比下降25.3% [3] * 二线城市成交82.96万平方米，环比增长2.94%，同比下降29.1% [3] * 三线城市成交49.2万平方米，环比增长8.0%，同比逆势增长4.03% [3] * **24城月度累计成交**：2025年12月1日至25日二手房累计成交面积827万平方米，环比11月同期增长5.5%，同比下降28.9% [3] * **分线城市月度累计成交**： * 一线城市累计成交306万平方米，环比增长4.0%，同比下降29% [3] * 二线城市累计成交299.65万平方米，环比增长1.8%，同比下降35.4% [3] * 三线城市累计成交222万平方米，环比增长13.1%，同比下降16.8% [3] 土地市场情况 * **百城周度土地成交**：2025年第52周土地供应面积为1131万平方米，土地成交面积为4469万平方米，供销比为0.25倍，土地出让金额为1535亿元 [3] * **百城年度累计土地成交**：本年度（截至第52周）全国100大中城市累计土地供应面积90029万平方米，同比下降13%，累计同比增速较前一周回落0.49个百分点，累计成交面积79513万平方米，同比下降6.7%，累计同比增速较前一周回落0.32个百分点，累计土地出让金24492亿元，同比下降8.18% [3] * **土地溢价率**：上周全国土地溢价率为1%，环比前一周回落0.52个百分点 [3] 库存情况 * **35城可售面积**：2025年11月35城可售面积为31694万平方米，环比上个月增长1.35%，同比下降1.29% [3] * **35城库存出清周期**：2025年11月库存出清周期（按12个月月均计算）为24.54个月，环比上个月增长6.64%，同比去年增长12.09% [3]

行业投资评级 - 推荐（维持）[8] 报告核心观点 - 2025年12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比降幅较11月全月扩大，而新房网签面积同比降幅收窄[1][4] - 中央经济工作会议对房地产市场的定调从“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，并提及“高质量推进城市更新”等新表述，后续可关注金融工具支持及公积金政策优化等可能性[6] - 判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点，并指出新房市场供需环境较二手房更早出现改善[6] - 相较于博弈基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，当前板块调整后PB约1.2倍，而销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，部分股票价格仍在相对低位[6] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：业绩稳健且股息率高、短期内经营有积极变化、债务压力下降且估值低、业绩增长及分红稳定的物企[6] 新房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市新房网签面积同比为-26%，较11月收窄9个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-38%（收窄3个百分点），二线城市同比-18%（收窄11个百分点），三线城市同比-29%（收窄11个百分点）[4] - 新房网签面积环比高于过去4年同期水平[10][13] 二手房网签情况 - 12月1日至25日，样本城市二手房网签面积同比为-30%，较11月扩大15个百分点[4] - 分城市能级看，一线城市同比-29%（扩大4个百分点），二线城市同比-40%（扩大21个百分点），三线城市同比-25%（扩大23个百分点）[4] - 二手房网签面积环比处于近5年同期较高水平[15][18] 滚动网签与拿地情况 - 新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平[20] - 2025年1-11月，全国累计土地成交建筑面积同比降幅较1-10月扩大3个百分点至-14%，累计成交楼面均价同比增幅收窄6个百分点至+7%[22] - 2025年11月单月，全国土地成交建筑面积同比-32%，成交楼面均价同比-12%，土地出让金同比降幅扩大14.5个百分点至-39.5%[22][31] - 2025年11月，全国土地流拍率较上月下降15.7个百分点，溢价率较上月上升0.2个百分点至3.5%[24][28] 库存与前瞻指标 - 2025年11月，推盘未售口径库存去化周期较10月上升[33] - 2025年11月，12个样本城市二手带看人数环比增幅收窄1.4个百分点至+0.8%，同比降幅收窄3.4个百分点至-11.9%[5][43] - 2025年11月，12个样本城市挂牌价调涨房源占比从10月的5.5%下降0.1个百分点至5.4%，同比降幅收窄7.0个百分点至-48.6%[5][48] - 2025年11月，居民新增存款趋势同比降幅收窄，居民新增中长期贷款趋势项同比降幅扩大[37][41] - 根据流动性前瞻指标判断，2025年12月宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄[5][47] 行业规模与指数表现 - 行业股票家数258只，总市值2946.3十亿元，流通市值2798.1十亿元[8] - 行业指数近1个月绝对表现-2.5%，近6个月绝对表现14.8%，近12个月绝对表现9.1%[9]

新房市场表现 - 本周（12.20-12.26）47城新房成交面积录得556.6万平方米，创7月以来周度成交新高[2][5] - 47城新房成交量环比增长28.1%，但同比仍下降16.4%，同比降幅较上周收窄[5] 二手房市场表现 - 本周（12.20-12.26）二手房成交量环比小幅回落1.6%，同比降幅为29.6%，降幅较上周走阔[7] - 二手房成交回落主要受新房市场活跃带来的挤出效应影响[2][7] 政策影响与市场结构 - 北京出台“京五条”优化政策，包括降低非京籍购房社保年限、放松多子女家庭限购、统一商贷利率、降低二套公积金首付至25%等[10] - 政策落地后（12月24日），北京二手房成交出现放量，但新房成交改善相对不明显[12] - 当前一线城市新房市场的主要矛盾在于优质供给不足，而非需求端政策[12] - 房地产市场问题具有结构性，需求正从投资品转向消费品，且新房受二手房价格挤出[12] 风险提示 - 主要风险包括房价下行幅度和速度超预期、房企债务风险超预期、宏观经济超预期下行[3][13]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 政策定向扩容需求，成交放量系年末翘尾与情绪共振，需关注成交活跃度能否在跨越年末时点依然延续，以及量增能否最终带动价格止跌回稳[2] 各部分总结 政策跟踪 12 月 24 日北京四部门联合发文，调降非京籍及多孩家庭购房门槛，放宽非京籍准入，支持多孩家庭，旨在稳定房地产市场[1] 周度成交情况 - 新房成交显著放量，38 城新房成交面积环比大幅增长 29%，同比降幅收窄 12 个百分点至 -19%[3] - 二手房市场高位企稳，15 城二手房成交面积环比小幅增长 4%，同比降幅微幅收窄 1 个百分点至 -22%[3] 月度成交情况 - 新房降幅边际收敛，38 城新房本月累计成交同比下滑 26%，较 11 月收窄 9 个百分点[4] - 二手房景气度短期承压，15 城本月累计成交同比下滑 28%，跌幅较 10、11 月均扩大 8 个百分点[4] 一线城市表现 - 新房成交环比增长 9%，北京领涨环比 79%，广州涨 15%，深圳、上海回落，同比降幅收窄 2 个百分点至 -42%[5] - 二手房成交环比上涨 4%，京沪深合计突破震荡区间，北京环比 +9%，同比跌幅收窄至 -22%，北京最优 -19%[5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交显著放量，环比增长 40%，同比降幅收窄 17 个百分点至 -8%；二手房环比增长 8%，同比降幅小幅收窄 1 个百分点至 -27%[7] - 三线城市新房成交环比增长 20%，同比降幅由 -28% 收窄至 -16%；二手房环比回落 2%，但绝对量处年内高位[7] 房价观察 - 各线城市二手房价延续阴跌态势，环比跌幅 0.17%-0.24%，同比二线回撤最深 -8.62%，一线及三线 6%-7%[8] - 一线城市内部分化，广沪企稳反弹，京深补跌；二线城市房价普遍承压，部分前期强势城市冲高回落[8]

北京新一轮楼市新政核心内容 - 政策于12月24日发布，核心内容包括降低非户籍家庭社保/个税年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率、降低公积金贷款首付比例至2.5成、优化营商环境将项目立项由市区分级核准调整为区级备案 [2][4][5] - 具体调整：五环内非户籍家庭社保/个税年限由3年降至2年，五环外由2年降至1年；允许多孩家庭在五环内多购一套，户籍和非户籍多孩家庭分别在五环内限购3套、2套 [4] - 商贷利率不再区分首套与二套，具体利率由银行自主确定，此前北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套为3.45%，五环外二套为3.25% [4] 政策目标与业内解读 - 政策旨在扩大购房群体规模，促进非京籍和多孩家庭需求释放，降低二套房家庭购房成本，并简化审批流程以提升房地产市场投资效率 [2][5] - 政策体现了支持居民刚性和改善性住房需求、去库存及稳楼市的导向，预计将对年底市场交易收官提供支持，并为明年创造更宽松的购房环境 [5][6] - 业内认为政策具有示范意义，是中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议后首个进行政策调整的城市，对其他一线城市具有启示意义，预计上海、深圳等城市也存在限制性政策优化预期 [2][7][8] 市场现状与数据表现 - 北京楼市价格持续筑底：新建商品住宅价格指数同比从1月的-5.7%收窄至10月的-2.0%，11月小幅扩大至-2.1%；二手房价格11月环比下跌1.3%为年内最大跌幅，同比下跌6.8%为年内最高值 [11] - 成交量承压：2025年1到11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4%，11月成交面积处于2025年以来月度低位；同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9% [11] - 去化压力显著：易居研究院数据显示北京当前去库存周期为21.3个月，已超过合理值14个月的水平，部分新房项目通过“工抵房”及“送车位”等方式降价去库存 [11] 新政后的初步市场反馈 - 二手房市场出现即时反应：新政出台当晚（12月24日），朝阳某大区十来个店面二手房签约量有二三十单，但二手房价格未现明显变化 [2][12] - 新房市场反馈滞后：新政发布后首日（12月25日），多个售楼处到访客户未明显增加，现场看房客户寥寥，销售人员预计本周末销售状况或得到更明显提振 [2][12] - 市场观点认为政策主要起止跌回稳功效，避免更大下行风险，当前缺乏信心和预期支撑，但年底成交量预计会很大，部分区域房价已趋于止跌企稳 [13] 政策展望与优化空间 - 政策被视作渐进式推进，并非完全解除限购，业内预计北京将持续渐进式放宽，不会轻易出台完全解除限购政策 [6] - 公积金政策仍有优化空间：北京公积金首付比例降至2.5成仍高于其他一线城市，未来在降低首付比例、扩大使用范围、优化提取次数等方面具备进一步优化空间 [5][8] - 未来北京应进一步清理限制性政策，支持刚性和改善性需求释放，并发挥大城市带动效应稳定房地产市场 [8]

北京房地产新政核心内容 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行，旨在放宽购房条件、支持多子女家庭并减轻购房者负担 [3] 个人住房信贷政策优化 - 新政拉平首套与二套房贷利率，银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套与二套住房，此举将降低二套房贷利率，减轻购房成本 [4] - 调整前，北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套为3.45%，五环外二套为3.25% [6] - 调整后，首套与二套房贷利率将统一为3.05% [6] - 以贷款200万元、期限30年、等额本息计算，购买五环外二套房月供较新政前减少约218元，总利息节省约7.85万元；购买五环内二套房月供减少约439元，总利息节省约15.81万元 [6] 公积金贷款政策调整 - 新政降低二套房公积金贷款最低首付比例，由不低于30%调整为不低于25% [7][8] - 调整后，北京公积金贷款首套、二套最低首付比例分别为20%和25%，首付差距缩小 [8] - 有分析指出，此次首付比例降至2.5成，力度不大且仍高于其他一线城市，未来在降低首付比例、扩大使用范围等方面仍有优化空间 [8] 北京房地产市场近期表现 - 2025年1月至11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4% [9] - 同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9% [9] - 11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平 [9] - 预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转 [9] 行业政策未来优化方向探讨 - 有观点认为，化解房地产市场困境需打破“房价下跌-财富缩水-预期悲观”的负向循环，政策需稳定市场、创新金融工具并推动向新模式转型 [12] - 短期应稳定社会预期，防止风险扩散，可探索设立住房贮备基金收购法拍房用作保障房，并继续降低住房交易环节税费 [12] - 中期应推动市场止跌回稳，因城施策优化调控，释放刚性和改善性需求 [12] - 长期应构建房地产市场新模式，推动“好房子”建设，并完善土地、财税、预售制等基础性制度 [12] - 随着多轮房贷政策调整落地，房贷利率和首付层面的进一步调整空间已有限，应更多从其他角度为购房者减负 [12] - 11月个人住房新发放贷款加权平均利率仅为3.1% [12] - 建议对少数一线城市，可将商业性和公积金二套房贷首付比例统一下调至15% [13] - 按揭贷款贴息的呼声渐高，多位受访人士认为此举对稳定楼市很有必要 [13] - 建议财税政策发挥主要作用，可参照个人消费贷款贴息政策，推出针对首套房贷的财政贴息，并进一步降低住房交易环节税费 [13] - 建议金融政策可进一步优化保障性住房再贷款政策，支持收购存量商品房转化为保障房，并加大住房信贷产品创新力度，开发面向青年人和新市民的特色贷款产品 [14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 当前市场供应低位，需求回升，原料偏强以及库存去库提供下方支撑，且盘面已消化过淡季需求和钢材出口许可证消息，后续有望交易冬储预期，短期预计延续震荡偏强运行，后续继续关注产能能否继续收缩及冬储需求启动节点 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场行情回顾 - 螺纹钢主力合约周二持仓量增仓 17388 手，成交量略微缩量，日内震荡运行，最低 3111，最高 3144，收于 3136 元/吨，上涨 2 元/吨，涨幅 0.06%，成交量 837866 手 [1] - 主流地区螺纹钢现货 HRB400E 20mm 报价 3320 元/吨，相比上一交易日维稳 [1] - 期货贴水现货 184 元/吨，期货贴水较大，一定程度上继续支撑期货价格 [1] 基本面数据 供需情况 - 供应端：截至 12 月 18 当周，螺纹钢产量环比上升 2.9 万吨至 181.68 万吨，公历同比下降 37.05 万吨，产量处于近 4 年低位；247 家钢厂高炉开工率 78.47%，环比下降 0.16 个百分点，同比去年减少 1.16%；钢厂盈利率 35.93%，环比上周持平，日均铁水产量减少 2.65 万吨至 226.55 万吨，同比去年减少 2.86 万吨；本周产量略有回升，但仍然处于相对低位 [2] - 需求端：终端需求疲软，全国建材日均成交量维持 9 - 10 万吨，处于近五年同期低位；截至 12 月 18 日当周，表观消费量周环比上升 5.55 万吨至 208.64 万吨，公历同比下降 30.04 万吨，处于近 4 年低位；需求呈现区域差异，北方因寒冷施工停滞，南方存量项目赶工，需求韧性不错，表需回升高于产量回升，需求存在韧性；后续关注冬储启动拉动一波需求 [2] 库存端 - 库存连续去化，降幅扩大，截止 12 月 18 日当周，总库存周环比下降 26.96 万吨至 452.54 万吨，连续 8 周去化，但同比仍高 49.52 万吨；其中社会库存 313 万吨，周环比下降 25.7 万吨，去库加快，钢厂库存 139.54 万吨，微降 1.26 万吨，社库去库显示当下需求韧性；本周库存去化速度加快，整体库存压力仍可控 [3][4] 宏观面 - 中央经济会议灵活高效运用降准降息等多种政策工具，保持流动性充裕，畅通货币政策传导机制；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；美联储 12 月降息 25 基点符合预期；宏观预期稳中偏好；十五五规划建议为钢铁行业指明了“减量不是衰退，而是高质量发展”的转型路径，核心围绕“控产能、优结构、促转型、提质量”展开 [4] 成本端 - 铁矿石强势，双焦期货企稳上涨，继续提升成本支撑 [5] 驱动因素分析 - 偏多因素：供给低位，表需回升，库存去化延续，政策宽松预期，盘面贴水较大提供底部支撑，炉料铁矿强势，双焦止跌大幅回升提升成本支撑 [6] - 偏空因素：终端需求季节性走弱，北方工地停工增多，贸易商冬储意愿谨慎，房地产数据疲软 [6]

昆明楼市整体表现 - 上周（2025年12月15日-21日）昆明楼市成交量价齐跌，成交面积约5.92万㎡，环比下跌10%，成交均价约12129元/㎡，环比下跌4% [1] - 市场供应环比上涨，共计3个项目供应约4.04万㎡，合计339套房源，环比上涨19% [1] - 上周无项目开盘，但有3个项目进行加推 [5] 项目销售与市场分化 - 邦泰观云四代宅项目单周销售约0.34亿元，成交均价约18095元/㎡，套均价约284万/套，是价格最高的项目 [1] - 大华旗下两个项目因签约名校联动热销，大华公园天下销售约0.31亿元成交25套，大华·锦绣麓城销售约0.25亿元成交22套 [1] - 远大·云锦壹号集中备案，单周销售约0.29亿元，成交17套，成交均价约12754元/㎡ [1] - 龙湖天境项目单周销售约0.29亿元，成交均价约14859元/㎡，套均价约183万/套 [3] - 中通联大书山项目单周成交17套，成交均价约11478元/㎡，套均价约130万/套 [3] - 中交锦澜府项目单周成交17套，成交均价仅约6706元/㎡，套均价约84万/套，是上榜项目中价格最低的 [3] 项目加推与去化情况 - 邦泰映悦加推56套小高层，最终认购6套，去化率约11%，成交均价约8400-8600元/㎡ [5] - 中通联大书山加推32套四代宅洋房，最终认购25套，去化率高达78%，成交均价约10500-11000元/㎡ [5] - 远大·云锦壹号加推64套高层，最终认购5套，去化率仅约8%，成交均价约11300-11500元/㎡ [5] 土地市场动态 - 上周昆明主城共计2宗地约75.83亩地均底价成交，合计揽金约7.8亿元，由云南建投、邦泰摘得 [3] - 中物流（云南）多式联运有限公司以2175万元摘得昆明市经济技术开发区14.50亩商办用地，成交楼面价726元/㎡ [5] 政策与保障性住房 - 昆明放宽配售型保障房购买条件，将连续缴纳社保6个月以上的工薪收入群体纳入保障范围 [6] - 云南省加大对多子女家庭购房支持力度，将二孩三孩育儿补助标准提高，并叠加公积金贷款上浮20%至30%等配套支持 [6] - 昆明174套保障性租赁住房启动预选，涉及“云能·聚力欣居”和“滇池明珠广场(二期)”两个项目 [5]