广州全面取消限购政策背景分析 政策发布与市场反应 - 广州成为首个全面取消限购的超一线城市，政策组合包括限购限售放开、首付公积金调整、旧城改造等[1][4][62] - 非广州地产从业者对政策反应更为热烈，显示跨区域市场关注度提升[6] 新房与二手房成交数据 - 2024年一季度广州新房成交14453套，同比上涨39%，但较2022-2023年同期略有下降[9][10] - 1-5月二手住宅网签46722套，同比涨幅17.82%，其中5月单月网签9228套（同比+16.79%）[13][14] - 数据表明市场成交量表面平稳，但价格维度暴露深层问题[17][19] 价格与议价空间动态 - 广州市二手网签均价近一年下滑12.4%，部分小区如奥林匹克花园房价跌幅达10%（200万房产缩水20万）[27][30] - 全市议价空间达30%以上，奥林匹克花园极端案例显示挂牌价与成交价差超40%，房东心态承压[35][37] - 上海同期议价空间仅15%，对比凸显广州市场下行压力[38] 库存与市场供需矛盾 - 二手库存4月达121009套（近半年峰值），挂牌均价持续走低至58859元/平（5月数据）[49][51] - 调价房东中降价比例攀升，断供案例增多，中介反馈市场信心不足[53][54][56] 政策前瞻与行业影响 - 广州政策放开基于对房源/客端数据的精准掌握，早于文件实际已执行宽松操作[48][61] - 房企产品力提升（如保利）推动居住品质升级，但未能抵消价格下行趋势[64][66] - "止跌回稳"政策导向或引发其他一线城市跟进，市场进入新一轮调控周期[74][78][79]

房地产市场供需变化 - 2022年10月数据显示41.5%的城镇家庭拥有两套及以上房产，反映供需关系发生根本性变化 [1] - 截至2022年12月中国商品房总量突破1.82亿套，远超市场需求 [6] - 年轻人购房观念转变，选择"躺平"不买房以减轻生活压力 [6] 房地产投资困境 - 持有多套房产的家庭面临出售困难，房产从"金矿"变为"债务" [3][5] - 房地产投机者面临房产滞销问题，无法通过出售补充现金流 [5] - 房地产开发商面临严重滞销困境，跨界进入者发现行业不再稳定 [6] 租赁市场现状 - 三四线城市租赁市场需求不足，缺乏外来人口支撑 [8] - 地理位置不佳的郊区房产难以出租，配套设施不足影响需求 [9] - 年轻人工资低无法负担高租金，选择返乡创业或低生活成本地区 [8] 宏观经济影响 - 疫情后经济影响持续，家庭收入下降导致消费观念转变 [8] - 房贷压力未减，收入减少导致断供风险增加 [9] - 未来可能实施的房产税将增加多套房产持有者税负 [9] 国际经验比较 - 中国房地产现状与几十年前日本韩国房地产泡沫破裂相似 [11] - 中国房地产市场未被财阀垄断，宏观调控能力更强 [13] - 中国阶级流动性较大，年轻人有更多发展机会 [13] 行业未来展望 - 房地产市场趋向理性稳定，房产回归基本住房需求 [16] - 国家正采取措施稳定市场，避免日韩式经济衰退 [16]

行业走势图 行 业 研 究 2025 年 06 月 08 日 投资评级：看好（维持） 数据来源：聚源 -24% -12% 0% 12% 24% 36% 48% 2024-06 2024-10 2025-02 房地产 沪深300 相关研究报告 《城市更新示范城市扩容，去库存进 程有望提速 — 行 业 点 评 报 告 》 -2025.6.6 《"好房子"系列专题一：四代宅崛起， 政策红利与产品创新驱动居住升级— 行业深度报告》-2025.6.4 《新房成交面积环比增长，杭州土拍 市场火热—行业周报》-2025.6.2 新房成交面积同环比下降，城市更新示范城市扩容 ——行业周报 | 齐东（分析师） | 胡耀文（分析师） | 杜致远（联系人） | | --- | --- | --- | | qidong@kysec.cn | huyaowen@kysec.cn | duzhiyuan@kysec.cn | | 证书编号：S0790522010002 | 证书编号：S0790524070001 | 证书编号：S0790124070064 | 核心观点：新房成交面积同环比下降，城市更新示范城市扩容 本周我们跟踪的 68 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周中央财政推进城市更新行动，多地推行新政稳楼市，但销售端一二手房成交量同环比均萎缩 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企及物业管理公司[7] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数涨0.86%，沪深300指数涨0.88%，相对收益-0.02%，板块表现弱于大盘[3][12] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5的个股为海泰发展、中珠医疗、南都物业、天房发展、亚太实业；后5位为中迪投资、金地集团、华夏幸福、沙河股份、深振业A[12] 行业新闻追踪 - 6月4日财政部与住建部公布2025年度中央财政支持城市更新行动评选结果，拟支持20个城市[14][15] - 6月6日自然资源部决定开展2025年城市国土空间监测工作，聚焦城市国土空间治理情况[14][15] - 湖南出台“湘十条”，含加大契税支持等10大措施，促消费、稳市场[14][15] - 江苏发布提振消费专项行动措施，涉及教育、住房、休假等，刺激房地产市场需求[14][15] 个股公告及新闻追踪 - 6月6日华润置地发行40亿元中期票据，用于置换前期债务融资工具自有资金及项目建设[16][17][18] - 6月6日保利发展公告2025年5月签约面积130.41万平方米，同比降32.88%；签约金额285.12亿元，同比降19.26%[18][19] - 6月6日中海发展公告2025年1 - 5月合同物业销售额904.38亿元，累计销售面积374.8万平方米，分别同比下跌11.1%及5.6%；5月权益土地出让金17.90亿元[19][20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（5.30 - 6.5）38个重点城市一手房合计成交21688套，同比-26.9%，环比-27.2%；成交面积218.5万平方米，同比-34.5%，环比-27.9%[5][21] - 本月至今（6.1 - 6.5）38个重点城市一手房合计成交13026套，同比-22.7%，环比124.7%；成交面积130.2万平方米，同比-26.2%，环比120.4%[26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（5.30 - 6.5）16个重点城市二手房合计成交14669套，同比-27.3%，环比-26.5%；成交面积141.3万平方米，同比-25.3%，环比-26.5%[5][38] - 本月至今（6.1 - 6.5）16个重点城市二手房合计成交10455套，同比-16.8%，环比711.7%；成交面积99.3万平方米，同比-16.6%，环比660.9%[41] 重点城市库存情况分析 - 本周（5.30 - 6.5）17个重点城市商品房库存面积18725.2万平方米，环比-0.4%，去化周期143.7周[5][51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（5.26 - 6.1）供应土地3594.9万平方米，同比14.3%；供应均价2157元/平方米，同比60.3%[6][61] - 本周成交土地2317.5万平方米，同比23.2%；土地成交金额357.1亿元，同比50.7%；成交楼面价1541元/平方米，溢价率3.7%[6][61] 房地产行业融资分析 - 本周（5.30 - 6.5）房地产企业合计发行信用债65亿元，同比12.07%，环比11.88%；本月至今合计发行65亿元，同比32.65%[6][75]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR 25BP；68城新房和20城二手房成交面积环比和同比均下降，土地成交面积环比降同比增，溢价率环比增，国内信用债发行规模环比增；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；多地落实下调公积金贷款利率新政，上海四批次土拍揽金97.09亿元；2025年前四月销售初步企稳，政治局会议肯定地产调节政策成效，预计后续政策积极温和，有更多财政及货币政策出台助力行业发展；存量收储及城中村改造工作有望加速，改善供求关系，加快止跌回稳，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 多地落实公积金贷款新政，成都提升保障房贷款额度 - 中央层面：央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元，多地落实新政；国家金融监管总局透露2025年一季度房地产贷款余额增超7500亿，个人住房贷款达2022年以来单季峰值，住房租赁贷款同比涨28%；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点 [13] - 地方层面：珠海鼓励住房“以旧换新”，居民参与可获补贴；广东明确2025年老旧小区改造及电梯更新目标，推进城中村改造与保障房供给；成都加大保障性住房贷款支持，最低首付降至15%，单人贷款额度提至90万，双人150万，上浮50%；上海杨浦区推出多项人才举措；北京加大购买绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持力度，做好人才住房保障服务 [14] 销售端：新房成交面积同环比下降，二手房成交面积同比下降 - 68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积210万平米，同比降15%，环比降8%；年初至今成交面积4397万平米，累计同比降3%；各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+9%、 -16%、 -27%，年初至今累计增速+16%、 -1%、 -97% [20][31] - 20城二手房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国20城二手房成交面积160万平米，同比增速 -28%，前值 +44%；年初至今累计成交面积3680万平米，同比增速 +16%，前值 +19% [35] 投资端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 - 2025年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2798万平方米，成交土地规划建筑面积1140万平方米，同比增47%，成交溢价率为12.4%；一线城市成交土地规划建筑面积82万平方米，同比增26%；二线城市成交土地规划建筑面积641万平方米，同比增103%；三线城市成交土地规划建筑面积417万平方米，同比增6% [42] - 广州出让1宗住宅用地，本地民企番禺置业竞得；长沙出让2宗涉宅用地，均底价成交；上海四批次土拍4宗地块，2宗溢价20%以上成交，2宗底价成交，共揽金97.09亿元；北京出让1宗住宅用地，北京建邦怀憬房地产开发有限公司斩获 [42] 融资端：国内信用债发行规模环比增长 - 2025年第19周，信用债发行58.1亿元，同比持平，环比增183%，平均加权利率2.25%，环比减少32BP；信用债累计发行规模1416.2亿元，同比减少21% [47] 一周行情回顾 - 板块表现：本周（2025年5月6 - 9日）房地产指数上涨0.41%，沪深300指数上涨2%，相对收益为 -1.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位 [53] - 个股表现：涨幅排名前5的房地产个股为亚太实业、南国置业、荣丰控股、万通发展、天保基建；跌幅排名前5的为滨江集团、新城控股、莱茵体育、中洲控股、卧龙地产 [53] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [58]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房二手房成交面积同环比下降，央行再度下调LPR 25BP；68城新房和20城二手房成交面积环比、同比均下降，土地成交面积环比降同比增，溢价率环比增，国内信用债发行规模环比增；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点，个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点；多地落实下调公积金贷款利率新政，上海四批次土拍揽金97.09亿元；2025年前四月销售初步企稳，预计后续政策积极温和，有望出台更多财政及货币政策助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 多地落实公积金贷款新政，成都提升保障房贷款额度 - 中央层面：央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，预计每年节省居民公积金贷款利息超200亿元，多地落实新政；国家金融监管总局透露2025年一季度房地产贷款余额增超7500亿，个人住房贷款达2022年以来单季峰值，住房租赁贷款同比涨28%；央行降准0.5个百分点，提供长期流动性约1万亿元，降低政策利率0.1个百分点 [13] - 地方层面：珠海鼓励住房“以旧换新”，居民可获新购住房网签价格1%专项补贴，单套最高3万元；广东明确2025年老旧小区改造及电梯更新目标，推进城中村改造与保障房供给；成都加大保障性住房贷款支持，最低首付降至15%，单人贷款额度提至90万，双人150万，上浮50%；上海杨浦区推出多项人才举措；北京加大购买绿色建筑和多子女家庭购房贷款支持力度，做好人才住房保障服务 [14] 销售端：新房成交面积同环比下降，二手房成交面积同比下降 - 68大中城市新房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国68城商品住宅成交面积210万平米，同比降15%，环比降8%；年初至今成交面积4397万平米，累计同比降3%；各线城市走势基本一致，一、二、三四线单周成交同比增速分别为+9%、-16%、-27%，年初至今累计增速+16%、-1%、-97% [20][31] - 20城二手房成交面积同比下降，环比下降：2025年第19周，全国20城二手房成交面积160万平米，同比增速-28%，前值+44%；年初至今累计成交面积3680万平米，同比增速+16%，前值+19% [35] 投资端：土地成交面积同比增长，上海土拍市场火热 - 2025年第19周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2798万平方米，成交土地规划建筑面积1140万平方米，同比增47%，成交溢价率12.4%；一线城市成交土地规划建筑面积82万平方米，同比增26%；二线城市成交土地规划建筑面积641万平方米，同比增103%；三线城市成交土地规划建筑面积417万平方米，同比增6% [42] - 各地土拍情况：广州出让1宗番禺区住宅用地，溢价率19.48%；长沙出让2宗涉宅用地，均底价成交；上海四批次土拍4宗地块，2宗溢价20%以上成交，2宗底价成交，共揽金97.09亿元；北京出让一宗怀柔区住宅用地，溢价率0% [42] 融资端：国内信用债发行规模环比增长 - 2025年第19周，信用债发行58.1亿元，同比持平，环比增183%，平均加权利率2.25%，环比减少32BP；信用债累计发行规模1416.2亿元，同比减少21% [47] 一周行情回顾 - 板块表现：本周（2025年5月6 - 9日）房地产指数上涨0.41%，沪深300指数上涨2%，相对收益为-1.59%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第27位 [53] - 个股表现：涨跌幅排名前5位的房地产个股为亚太实业、南国置业、荣丰控股、万通发展、天保基建；排名后5位的为滨江集团、新城控股、莱茵体育、中洲控股、卧龙地产 [53] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，预计后续政策积极温和，有望出台更多财政及货币政策助力行业发展，存量收储及城中村改造工作有望加速，改善住房供求关系，加快止跌回稳进程 [58]

土地储备专项债历史沿革 - 2001年我国土储制度正式确立，2001-2015年土储贷款是主要资金来源 [5] - 2015年地方政府债务管控规范化，土储贷款被叫停 [9] - 2017年土储专项债启动，2017-2019年密集发行，规模达2406.98亿元/5837.87亿元/6744.50亿元 [10] - 2019年9月-2024年10月土储专项债被叫停 [14] - 2024年10月土储专项债重启，允许用于土地储备 [1][23] 本轮土储专项债核心特征 - 收储对象主要为2024年11月7日前供应的闲置土地，包括企业无力开发的地块 [25] - 截至2025年4月17日仅发行9只债券，规模850.97亿元，涉及土储金额516.74亿元 [27] - 发行缓慢因细则落地不久和置换隐债专项债挤压 [27] - 广东省率先发行，两期合计307.2亿元，覆盖19个城市 [30][31] - 四川、湖南等地跟进发行，湖南单期规模94.15亿元 [32][33] 收储土地分析 - 13个区域公告拟收储1387.2亿元，952宗土地 [36] - 土地用途以综合用地(42%)、住宅(33%)、商办(18%)为主 [36] - 城投/国企占比91.35%，民企不足10% [41] - 拿地时间集中在2021年后，2022年为高峰 [41][42] - 平均拿地折扣率11.99%，民企折扣率较高达15.48% [46] 土储专项债展望 - 2025年发行规模预计5200亿-1.08万亿元 [49][51] - 二三季度可能放量发行 [52] - 2025-2028年预计可累计为城投节约利息支出912亿元 [55][56] - 主要缓解城投还本付息压力，助力平台转型 [55]

文章核心观点 南京市发布稳定房地产市场的“房七条”，全面取消“限售令”，多地也出台利好政策，政策“组合拳”效应将释放，有助于提升二季度房地产交易行情活跃度 [1] 分组1：南京“房七条”政策内容 - 自3月31日起取消限售，商品住房取得不动产权登记证书后即可上市交易 [2] - 加大青年人刚性购房政策力度，支持银行推特色金融产品，降低45岁以下青年人购房门槛，各区可叠加支持政策 [4] - 购房人的父母、子女符合条件可提取公积金付房款，政策实施至2026年12月31日 [4] - 盘活企业存量闲置资产，加大商办等用地再开发力度，增加改善型住宅供给 [5] - 加大购房补贴力度，组织“买新助卖旧”活动，首批政府补助1亿元 [6] 分组2：取消限售政策背景及影响 - 2017年5月南京因楼市过热出台“限售令”，2022年以来房地产下行，曾两次定向松绑 [2] - 取消限售与市场供求新变化吻合，体现“市场化”导向，助于改善型购房需求释放 [3] - 2024年以来超30城优化或取消限售，多地取消限购限售增强购房者信心 [3] - 2025年1 - 2月南京新房和二手房成交面积同比分别增长29.9%和16.7%，取消限售后24小时二手房挂牌量增3000多套 [2] 分组3：各地购房补贴政策 - 2025年南京“以旧换新”，政府给新房合同金额1%补助，首批1亿元，开发企业给3% - 5%补助 [6] - 3月28日浙江义乌实施首次置业购房补贴，额度8000万元，多孩家庭有额外补贴 [7] - 江苏无锡滨湖区、锡山区出台多项购房补贴政策，还因马拉松赛事给予购房优惠 [7][8] 分组4：行业趋势与预测 - 2025年以来多地优化公积金贷款等政策，3月出台约56条利好政策 [1] - 预计二季度政策落地速度加快，购房交易市场活跃度持续，行情向好发展 [8]