江苏省商业地产竞争格局 - 江苏13城商业呈现"双核引领、多极竞争"格局，南京德基广场和苏州仁恒仓街分别代表奢侈品与文旅商业两极[2][11] - 无锡恒隆广场以12.2万㎡商业面积、260家品牌、日均6.4万客流成为苏南重奢标杆，聚集30个重奢品牌包括爱马仕双层旗舰店[5][7][8] - 常州武进吾悦广场作为全国首个金标吾悦，2024年销售额超25亿元，销售千万店达50家，11周年庆单日销售破1085万[14] 头部商业项目运营数据 - 南京德基广场2024年销售额245亿元问鼎全国店王，奢华品牌占比33%居准一线城市第一，艺术博物馆接待客流超120万[16][18] - 扬州京华城Living Mall年销售额43.8亿元、客流2178万人次，18年来保持扬州商业霸主地位，首店经济布局超前[27][29][31] - 南通CBD大有境14年平均年销售额超15亿，2025年前5月日均客流5万，端午节单日客流创新高达13万[35][37] 新兴商业体特色定位 - 苏州仁恒仓街作为14万㎡街区型MALL，首店占比超60%，融合平江历史街区打造"现代园林"商业，获亚太地产大奖[11][12] - 徐州文庙·东方以4万㎡体量实现70%首店占比，创新融合两汉文化IP与上海时尚资源，承接彭城广场商圈年100亿交易额[52][54] - 淮安华信Mall通过A/B座差异化运营，A座首店占比30%，B座打造二次元街区，五一期间客流突破25万[42][45] 区域商业升级案例 - 盐城金鹰建军路店400+品牌中34家销售额位列全国/华东前十，2024年引入46家首店包括6家苏北首店[46][48][50] - 连云港灌南恒基广场12.66万㎡体育综合体首年客流950万，五一魔幻大马戏活动5天吸引36万人次[54][56] - 宿迁宿城吾悦广场开业日客流30万+，引入30%宿迁首店包括江苏最大门店盒马鲜生，裸眼3D大屏为苏北首例[58][60][62]

行业概况 - 2024年中国连锁Top100企业整体销售额增长4.9%，门店总数扩张13.5% [1] - 专业店与便利店贡献大部分新增门店，综合零售仅9家企业实现销售额与门店双增长 [14] - 沃尔玛中国以1588亿元销售额持续领跑行业 [2] 盒马业绩表现 - 2024年GMV达750亿元，同比增长27.1%，门店数突破420家，同比增长16.7% [3] - 新开72家门店中30%位于二三线及县城城市，创五年新高 [9] - 盒马鲜生徐州门店月销售额达4500万元，超过部分一线城市门店 [9] 战略调整 - 关闭7家X会员店，全国仅剩3家，聚焦"盒马鲜生"与"盒马NB"两大核心业态 [3] - 建立三维评估模型（坪效/人效/品效）驱动资源重配，运营成本率大幅降低 [4] - 战略转向从规模扩张到盈利优先，2024年实现整体盈利 [3] 业态创新 - 盒马鲜生线上订单占比63%，30分钟配送覆盖全国一二线城市，库存周转天数大幅压缩 [5] - 盒马NB以硬折扣模式切入县域市场，商品价格仅为同类50% [6] - 双业态协同采购：鲜生店获取精品大果，NB店采购标准果分装，降低整体采购成本 [7] 下沉市场策略 - 县域市场采用"品质分级"策略，如鸡蛋品类分19.9元/30枚普通装与19.9元/10枚有机装 [11] - 建立区域冷链中心实现24小时一日多配，生鲜损耗率控制在较低水平 [10] - 县域门店租金人力成本较低，单店盈利周期大幅缩短 [10] 挑战与瓶颈 - 下沉市场面临价格敏感与品质需求的平衡困境 [11] - 中西部冷链配送成本较东部高30%-50%，依赖第三方物流导致时效不稳定 [12] - 下沉市场店长流失率高，10亿元数字化系统投入需时间见效 [12] 行业启示 - 从流量争夺转向效率竞争，数字化压缩库存周转，源头直采降低成本 [14] - 商超业态净收缩背景下，盒马逆势扩张印证"聚焦用户价值"战略有效性 [14] - 业态协同与区域化运营成为零售企业突破增长瓶颈的关键路径 [7][10]

中金中国绿发商业REIT上市表现 - 中金中国绿发商业REIT底层资产为济南领秀城贵和购物中心，募集规模15.8亿元，网下认购倍数达249倍 [1] - 深交所首日开盘价4.108元/份，较发行价3.16元/份上涨30%，触及公募REITs首日涨幅上限 [1] 战略意义与商业定位 - 该REIT上市被定位为央企服务国家战略的关键突破，打造商业资产运营核心平台 [3] - 济南领秀城贵和购物中心将聚焦"首店经济"、"智慧商业"、"绿色消费"等方向，打造全能型生活广场 [3] 品牌运营与业态升级 - 2024年引入M stand咖啡、娜娜家等首店品牌，华为、小米扩租升级为科技潮玩地标 [5] - 主力店包括迪卡侬、BHG超市、忠义滑冰俱乐部等，霸王茶姬、喜茶等新消费品牌增强体验 [5] - 近三年加权平均出租率稳定在95%以上，2024年营业额23.31亿元，同比2023年18.88亿元显著提升 [9] 营销活动与科技融合 - 举办复古咖啡艺术节、45°青年音乐节等主题活动，融合艺术IP如高迪艺术展华北首展 [6] - 第六季悦购节设计7大活动+7重消费引擎，联动腾讯QQ音乐、张杰歌友会等顶流IP [6] - 飞天海豚声光装置预计引流超3万人次，AI科技嘉年华引入机器人格斗、VR太空漫游等体验 [7] 绿色与数字化运营 - AI营销平台覆盖80万线上线下会员，屋顶光伏年减碳1000吨，年均节省成本超百万元 [8] - 获BREEAM低碳运营卓越级认证，建立绿色积分消费体系与智慧能源监控平台 [8] 财务与资本价值 - 2025年、2026年预测可供分配金额分别为7573.04万元和7642.68万元，对应净现金流分派率4.79%和4.84% [10] - 基础设施项目估值15.80亿元，资产覆盖京津冀、成渝、长三角等核心城市群，具备扩募潜力 [10] - 五公里辐射范围内无同量级竞品，先发优势巩固区域商业霸主地位 [10]

首店经济表现 - 盒马鲜生天津首店开业前三天客流量近48万人次，其中6月28日单日客流超18.6万人次创天津大悦城开业以来新高[1] - 开业三天带动全馆141家品牌销售创新高[1] - 天津过往一年引进首店数量超百家，2025年上半年南开区已引进城市级以上首店32家[1] 消费场景创新 - 盒马鲜生店内设置自营烘焙区、高品质海鲜区、新鲜水果区、熟食加工区等特色区域[8] - 提供海鲜从购买到加工一条龙服务，未来将增加现场烹饪选项[12] - 熟食区配备就餐座位实现"从购买到餐桌"的一站式服务[14] 商品销售亮点 - 自营商品如瑞士卷优惠价22.8元、榴莲售价15.8元/斤等高性价比商品受追捧[8][10] - 新品如石榴云雾绿茶饮料和小青柠汁吸引消费者尝试[10] - 试吃服务和9.9元玫瑰花等增值服务提升购物体验[19] 消费者反馈 - 消费者认为商品"品质好又实惠"，体现精品消费需求[8] - 下午三四点非传统高峰时段仍保持高人流量，显示强劲消费力[17] - 消费者期待更多"潮、新、趣"的创新购物体验[19] 运营细节 - 门店采取分流措施，设置几百米长的S形排队通道[5] - 排队等候期间提供零食并引导下载APP提升体验[7] - 客流高峰时10分钟即可进店，显示高效运营能力[8]

首店经济发展概况 - 徐州首店数量从2022年的137家飙升至2024年的266家，实现三年翻番 [1] - 主城区累计吸引品牌2532个，其中首店809家，形成品牌与城市的"双向奔赴" [2] - 江苏省将徐州纳入重点打造的"区域消费中心城市"名单，与苏州、南京、无锡并列 [2] 首店经济商业表现 - 金鹰国际、苏宁广场、杉杉奥莱、环球港等商业综合体客流量分别增长43.1%、15.2%、25.1%、18.3% [3] - 金鹰首店品牌贡献超56%业绩，苏宁广场新引入名品拉动整体增长31个百分点 [3] - 600平方米的名表集合店创下超7000万元年销售额 [3] 首店经济典型案例 - 盒马鲜生徐州首店开业半年多热度不减，节假日排队成常态 [3] - 淮海经济区首家小米汽车交付中心运营后夺得"全国销冠" [3] - 钟书阁云东文化街区店吸引大量文艺青年慕名而来 [3] 政策支持与规划 - 徐州市政府工作报告明确提出要繁荣新品首发经济，确保落户区域首店、行业首牌100家以上 [6] - 《徐州市创建国际消费中心城市实施方案》提出实施本土品牌提升行动 [6] - 商务局计划每年引进不少于100家首牌首店，打造"首发经济地标" [6] 重点项目与未来展望 - 徐州德基广场将引入150余个首入品牌，预计年客流量3000万人次，销售额突破50亿元 [7] - 德基广场预计带动中心商圈新增外来消费30%以上 [7] - 商务局将构建完善的首发经济生态链，举办首发、首秀、首展活动 [7] 消费辐射与城市能级 - 徐州中心商圈外来消费常年占比超30%，节假日突破50% [6] - 首发经济增强了对苏北、皖北、鲁南、豫东等周边地区的辐射力 [6] - 夜间经济集聚区如彭城广场、户部山月光市集等为首店发展提供土壤 [4]

美食地标创新模式 - 西湖区文创高地"两镇六街区"涌现多个创新美食地标，采用"文化IP+商业场景"模式精准吸引年轻消费群体 [1] - 文三里打造1000㎡青年社交空间，融合餐酒、茶咖、艺术策展等多元业态，主理人特色经营增强用户黏性 [4][10] - 转塘街区将烂尾楼改造为艺术社区，湘菜餐厅"山胡椒"通过中古家具和开放式厨房营造家庭氛围，开业即满座 [11][13][14] 年轻化消费场景 - 欢乐堡自助汉堡店以"野生交友局"为特色，结合游戏挑战和互动玩法强化社交属性 [6] - 墨绿餐厅由美院毕业生主理，艺术化空间设计吸引拍照打卡，菜品兼顾杭帮家常与创意特色 [8] - 天目里国际街区引入韩国餐厅Woogi雨季，结合"鱿鱼游戏"互动体验提升情绪价值，首店模式带动打卡热潮 [18][20] 商业空间升级趋势 - 转塘南街菜市经中国美院团队改造，从封闭菜场转型为艺术化生活空间，新增下沉广场美食区 [16] - 天目里通过"未被定义"理念构建非标商业，吸引安高若等国际品牌入驻，强化开放共享属性 [18][21] - 主理人经济崛起，如"山胡椒"从家庭作坊扩展为品牌餐厅，厨师团队和调料均保持原产地特色 [13][14]

股价与市值表现 - 截至2025年6月27日收盘，新世界报收于7.31元，较上周7.14元上涨2.38% [1] - 6月26日盘中最高价报7.4元，6月23日盘中最低价报7.09元 [1] - 当前最新总市值47.29亿元，在一般零售板块市值排名34/59，两市A股市值排名3134/5151 [1] 业务转型与创新 - 公司聚焦"Z世代"消费群体需求，2023年创立"Fun肆街区"发展泛二次元业态 [1] - 2025年计划在8楼商场增加潮玩品类，打造"三坑服饰"区 [1][4] - 正在打造市中心高区楼层商旅文新空间，包括杜莎夫人蜡像馆、大型策展IP项目和小剧场群 [1] - 2025年7月将推出"航海王大航海时代亚洲巡展"、奥特曼60周年展、数码宝贝三展 [1] - 积极探索从"百货购物"向"生活方式目的地"的转型路径 [1] 首店经济与活动 - 2023年引入CPCOM中心游戏周边产品专营店（中国首店）、"光荣特库摩中心"大陆地区首店 [3] - 2024年引入全国首店品牌3家，华东和上海地区首店2家 [3] - 2024年"FUN肆街区"举办7场快闪活动，包括3家首发快闪店 [3] - 2024年举办"名侦探柯南—连载30周年纪念展"与"天官赐福天地流光周年纪念展" [3] 财务表现 - 2024年归属于上市公司股东的净利润7,003.14万元，同比增加121.22% [4][5] - 2024年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4,398.95万元，同比增加171.63% [5] - 2024年收到政府补助1520万元，较去年有所增加 [5] - 2024年度利润分配预案为每10股派发现金红利0.40元(含税) [5] 酒店业务 - 2024年上海新世界丽笙大酒店经营趋势良好，东南亚旅行团增量明显 [5] - 2025年至今酒店入住率、平均房价均好于2024年同期水平 [5] 中医药业务 - 上海徐重道中药饮片生产加工基地2024年底完成结构封顶，预计2026年底投产 [5] - 项目将拓展溯源饮片种类，辐射长三角地区 [5] 离境退税业务 - 截至2025年5月中旬，累计办理离境退税1408笔，退税商品销售额690.93万元 [5] - 同比增幅分别达166.67%与184.61% [5] 公司治理 - 新世界对外担保管理制度(2025年修订）已正式施行 [4][5] - 制度规范公司及其子公司的对外担保行为，控制资产运营风险 [5]

项目概况 - 大吉巷是北京中轴线申遗成功后的标志性城市更新项目，由中海地产主导，历经9年改造成为集文保、商业、商办、绿地为一体的综合体 [1] - 项目位于宣南文化核心区，与故宫直线距离仅2.8公里，区域内包含康有为故居等成片式文物建筑 [1] - 5月25日正式开业，开业当天吸引20万人次客流，至今总客流量超200万人次 [1] 文化保护与修缮 - 文保区面积约3000平方米，包含4处文物建筑，其中康有为故居为北京市级文物 [4] - 修缮遵循"修旧如旧"原则，通过数字化技术精细化复原历史风貌，保留胡同肌理和四合院格局 [4] - 改造团队挖掘出48处有保护价值院落、61处一般传统院落、9处珍贵历史构筑物和5条传统胡同 [5] - 文保区建筑分为非活化利用类（如康有为故居举办公益展览）和可活化利用类（引入咖啡店等业态） [5] 商业运营与创新 - 商业面积8万平方米，引入150余个品牌，其中超50%为首店及定制店 [19] - 通过文化IP（如康有为故居）与商业街区联动，构建网状商业结构引导客流 [8] - 合院商业区采用新中式设计，与文保区建筑风貌相呼应，引入东方境等新中式美学品牌 [10] - 开业后商户经营超预期，如瑅瑚小馆工作日营收达6万元（原预期4万元），节假日达8万元 [20] 空间规划与设计 - 采用"地面守形制，地下求发展"模式，地下商业空间与菜市口地铁站直接连通 [13] - 项目36万平方米占地面积中约70%向城市开放，包括首层、地下空间和下沉公园 [13] - 建筑高度设计遵循文保区限制（限高45米），通过过渡区实现视觉平缓衔接 [9] - 合院商业参照老地图肌理设计，东侧立面融合现代与古典风格 [10] 行业意义与示范效应 - 探索出企业主导的城市更新路径，兼顾历史保护与商业可持续性 [22] - 通过开放空间设计补足核心区配套短板，形成办公、居住、商业、公园的有机循环体系 [22] - 首店经济显著提升项目吸引力，50%首店占比带动客流聚集 [19] - 为北京城市更新提供实践样本，特别是在零散地块整合与功能复合方面具有参考价值 [22]

商圈升级计划 - 上海正围绕"调结构"和"提质量"两大核心，加快打造全球顶级商圈，提升城市核心竞争力，助力国际消费中心城市和现代化国际大都市建设 [1] - 上海市商务委提出加快建成"全球风、东方韵、万商汇、活力源"的国际消费中心城市一流商圈 [4] 二次元主题商圈发展 - 百联ZX造趣场入驻70余家品牌商户，首店比例超70%，开业后至五一期间策划30余场活动，吸引超80万人次线下参与，周末峰值客流同比提升近200%，90后客群占比近80% [3] - 杨浦区打造五角场二次元主题商圈，形成"主题商圈+垂类商场+特色街区"的泛二次元年轻消费立体布局，包括百联ZX造趣场、五角场万达谷WAN次元街、合生汇次元潮流潮品及快闪活动等 [4] 首店经济效应 - 花西子上海首店开业并首发龙泉青瓷限定款玉养气垫，限量1800个，仅在首店及杭州旗舰店发售 [7] - 真如商圈中海环宇城引入Meland Club首家人文主题旗舰店和Snow Peak首家全品类城市店，2024年客流量达2500万人次，销售额超50亿元，首店比例约占40%，餐饮类首店比例达60% [7] 消费券与购物节成效 - "五五购物节"期间上海全市线下消费总金额达3785亿元，日均消费67.6亿元，累计同比增长10.0% [7] - "商圈精品推广节"覆盖7个区超9个商圈、近百个商场、3600个品牌，截至6月25日商圈消费券带动销售金额5.3亿元，消费撬动效应超5倍 [8]

消费市场总体表现 - 2025年前5月上海社会消费品零售总额同比增长1.4%，实现增速"回正" [1] - 重点监测的50个上海商圈零售额同比增长2.1%，增速高于社零0.7个百分点，零售额规模为"十四五"以来最高 [1] - 15个商圈零售额同比增速突破10%，"五五购物节"启动后商圈零售额、客流量前5个月同比增速较前4个月分别高出2.1、2.8个百分点 [1] 政策与活动驱动 - 上海5月社零总额增速较4月份提升4.9个百分点，服装纺织品、高质量食品和日用品增长均高于平均水平 [2] - "五五购物节"推出"商圈精品推广节"主题活动，针对服装鞋帽、化妆品、黄金珠宝、日用品四大重点品类开展满减折扣营销活动 [3] - 上海市线下消费总金额为3785亿元，日均消费67.6亿元，累计同比增长10.0%，商圈消费券带动销售金额达5.3亿元，消费撬动效应超过5倍 [3] 首店经济与二次元经济 - 上海2024年新增各类首店1269家，全国首店及以上高能级首店占比17.02%，静安区高能级首店数量占全市三分之一 [4] - 南京西路商圈集聚2000多个国内外品牌，国际品牌占比超70%，世界三大奢侈品集团和超九成全球奢侈品牌入驻 [4] - 重点商圈餐饮营业收入同比增长5.2%，占总收入比重为26%，较2021年提高2.6个百分点 [4] - 五角场商圈打造二次元主题商圈，百联ZX造趣场首店比例达80%，调改后2025年1至4月客流销量同比增长近一倍 [5] - 南京东路商圈和苏河湾商圈客流量均呈现两位数增长 [5] 旅游型商圈发展 - 重点监测的六个旅游型商圈合计零售额占50个重点商圈零售额近三成 [6] - 上海构建"4+X+2"商业空间体系，包括国际级消费集聚区、市级商业中心、地区级商业中心、社区商业等 [6] 未来规划 - 上海将促进"商旅文体展"深度融合，持续发力首发经济、品牌经济、夜间经济等新模式，提升国际消费中心城市辐射力和影响力 [7]