公司治理与财务信息 - 公司全体董事出席董事会会议 [2] - 天健会计师事务所出具标准无保留意见审计报告 [3] - 2024年度利润分配预案为每股派发现金红利0.041元（含税），总股本1,032,025,457股，合计派发现金红利42,313,043.74元，占归属于上市公司股东净利润比例35.06% [4] - 母公司期末未分配利润为930,595,657.00元 [4] 发展战略与业务布局 - 公司"十四五"期间战略目标为打造主业清晰、核心竞争优势明显的产业控股集团，坚持做优新型城镇化建设业务、做精纺织服装业务、着力发掘和布局新产业方向 [5] - 业务布局集中于新型城镇化建设和纺织服装两大板块 [10] - 新型城镇化建设业务包括基础设施建设、保障性住房建设、房地产开发、物业服务、产业园区开发运营、文化创意园区改造运营等，采用代建、施工总承包、EPC等模式，布局常州、苏州、无锡、南京、湖州、绍兴等地区 [11] - 纺织服装业务具备染色、织造、整理、服装垂直一体化生产体系，聚焦以牛仔面料为核心的产业链一体化服务，推进越南纺织生产基地项目建设 [12] 行业环境与政策动态 - 2024年国务院印发《新型城镇化战略五年行动计划》，强调释放内需潜力，城市群、都市圈成为主要空间形态 [6] - 2024年全国新建商品房销售面积97,385万平方米同比下降12.9%，销售额96,750亿元下降17.1% [7] - 中央政治局会议提出消化存量房产和优化增量住房政策，多地取消限购、限售等限制措施，降低贷款利率和首付比例 [8] - 纺织行业定位为国民经济支柱产业，2024年纺织品服装出口总额3,011亿美元同比增长2.8%，其中纺织品出口1,419.6亿美元增长5.7%，服装出口1,591.4亿美元增长0.3% [9] 业务战略实施 - 新型城镇化业务紧扣常州市"国际化智造名城、长三角中轴枢纽"定位，把握苏南国家自主创新示范区建设机遇，参与高铁新城建设和"五个一万亩"产业空间战略 [11] - 纺织服装业务以绿色低碳和智能制造为指引，通过技术创新和资源整合增强竞争力，深度配置全球资源服务海外客户 [12]

□ 姚玲珍张莉 □ 房地产发展新模式是面向高质量发展、可持续发展要求的系统性改革与创新，以"房住不炒"为基本原 则，实现行业发展理念和运行机制的根本转变，旨在通过优化资源配置、重塑增长逻辑，推动行业从规 模扩张向质量提升转型，从短期逐利向长期价值创造转型，从粗放发展向精细化、专业化、绿色化发展 转型，构建市场供需动态平衡、行业运行安全稳健、居住品质持续提升的长效机制。房地产发展新模式 涵盖制度模式和企业模式两大维度 □ 制度模式方面：一是优化要素配置，城际人地挂钩，城内职住平衡；二是推动租购并举，市场与保障 统筹，补齐租赁短板；三是提升住房品质，增量提质增效，存量焕新赋能；四是完善调控机制，激活居 民需求，化解企业风险 □ 企业模式方面：一是模式重构，轻重并举，优化企业资产结构；二是产品创新，新旧结合，驱动居住 品质升级；三是服务升维，资源整合，构建全场景生活生态；四是科技赋能，数字化转型，重塑企业竞 争力 2024年，稳楼市政策频频出台，力度和密度空前，据中指研究院统计，各地出台房地产调控政策超800 次，涵盖需求端调减限制性措施、加大税费优惠力度、降低首付比例和房贷利率，以及供给端房企纾 困、存量房收储、 ...

政策核心内容 - 青岛发布12条房地产新政，多措并举推动房地产业平稳健康运行 [1][2] - 政策旨在服务青年就业、促进民生改善、保障宜居安居 [2] - 业内人士认为促进住房消费是2025年扩内需的关键内容，预计未来更多促进住房消费的政策有望加快落实 [1][5] 多子女家庭购房支持 - 对符合国家全面放开二孩、三孩政策的青岛市多子女家庭，在2025年4月1日至2026年6月30日期间购买新建商品房，分别为二孩家庭发放5万元、三孩家庭发放10万元购房补贴 [2] - 购房补贴以货币形式发放 [2] 青年群体住房支持 - 鼓励银行面向35周岁以下在青就业创业青年群体，出台"低月供"住房贷款金融产品，借款人在还款初期只需支付贷款利息 [2] - 新购房者可直接申请该产品，已购房者可调换使用 [2] - 对毕业3年内全日制专科及以上学历高校毕业生给予免租金住宿保障，自今年7月1日起实施 [3] - 来青求职可享受累计最长6个月免租金住宿保障，在青实现就业创业可申请延租至12个月 [3] 住房"以旧换新"措施 - 鼓励国有企业及各类市场主体收购个人二手住房推进以旧换新，打通一二手房市场联动链条 [3] - 对收购个人二手住房用作保障性租赁住房或长租房的主体，由市级财政给予每套3万元的一次性收购补助 [1][3] - 由新建商品住房所在区（市）给予收购贷款连续5年、每年2%的贴息补助 [3] 市场促销与平台建设 - 优化"群团购"等促销活动，常态化举办促销活动，设置移动售楼处，动态更新"网上购房超市" [1][3] - 组织房地产开发企业、国有企业积极开展"群团购"活动 [3] 行业背景与展望 - 在外部冲击下，房地产在扩内需中的重要性进一步提升 [5] - 二季度各地政策出台频率会增加，对于积极落实支持住房消费和内循环经济发展有积极作用 [5] - 国家统计局指出一季度房价运行总体稳定，房地产市场继续延续止跌回稳走势，市场交易继续改善 [5] - 房地产市场现处在调整阶段，需求还需进一步释放，中国城镇化并未完成，房地产市场成长空间巨大 [6] - 下一步将加大"好房子"建设力度，积极构建房地产发展新模式 [4][6]

政策与行业动态 - 2025年全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，明确"建设好房子"作为产业转型方向，提出通过供需两端协同管理、产品品质升级等四维发力构建房地产发展新模式 [3][5] - 中央政策以"稳预期、防风险、促转型"为主线，首次在促消费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房 [8][10] - 地方层面66个省市出台124次政策，聚焦"好房子"建设、公积金优化、补贴税费等六大方向，如北京试点优化容积率、杭州提升住宅层高至3米等 [14][15] 市场表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积1.07亿平方米、销售额1.03万亿元，同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，核心30城交易规模同比增长10% [33][34] - 70城新房价格同比下降5.2%（降幅连续4个月收窄），一线城市环比继续上涨，其中上海同比上涨5.6% [36][37] - 房地产开发投资10720亿元（同比下降9.8%），住宅投资8056亿元（下降9.2%），到位资金降幅收窄13.4个百分点 [40][41] 融资与债务 - 2024年"白名单"项目审批通过贷款超5万亿元，2025年一季度房企融资规模732亿元（同比下降27%），境内债券融资成本降至2.88% [47][55][56] - 2025年房企债务到期规模5286亿元，三季度为偿债高峰（1574亿元），专项债收储面临解押要求、价格博弈等实施难点 [59][61][62] 产品趋势 - 改善需求推动四房产品成交占比首超30%，110-140㎡面积段在一线城市占比提升2.4个百分点，高端产品引入"空中院馆"设计 [66][73][78] - 非遗IP融入社区建设，如上海保利复刻水泥拉毛工艺、宁波保利融合竹编技艺，形成文化符号提升产品附加值 [87][89][94] - 四代住宅交付后暴露维护难题，如福州项目空中花园被私自改造、西安项目露台封闭影响立面统一 [101]

行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]

两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 政策、行业、融资 政策：两会定调"稳楼市""好房子"，供需协同促转型 行业：市场企稳蓄动能，新模式发展稳中向好 融资：广东率先落地专项债收储，房企债务重组迎来进展 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 壹 政策篇 2025年初，全国两会首次将"稳住楼市股市"写入总体要求，并明确"建设好房子"作为产业转型方向。城中村 改造提质扩面，带动增量需求提升、兼顾增加优质土地供给。推进保障房收储，优化库存结构。首次在促消 费文件中提出推动房地产市场止跌回稳，意在明确稳定楼市预期，并从供需两端协同发力，要求落实税收优 惠及公积金政策松绑，激活购房消费动能。房地产金融环境持续改善，融资协调机制进一步扩围增效。地方 层面，全国66个省市出台124次政策，积极落实中央稳市场要求，在保障合理刚需和改善需求的基础上，大 力推进好房子建设和供给侧优化管理。 展望2025年全年，预计中央政策将以"稳预期、防风险、促转型"为主线，通过供需两端协同管理、产品品质 升级、金融支持与风险防控并重、住房保障体系完善等四维发力，加速构建房地产发展新模式。地方层面， 重点城市将率先推动"好房子"建设标准落地，以产品 ...

2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 1、需求端：以增收提振消费能力、降低购房门槛和负担释放刚性与改善性住房潜力 2、需求端：加力"两旧一村"更新力度，以存量撬增量释放刚性和改善需求 3、供给端：控增量、盘存量，加大闲置土地和存量商品房收储力度 4、供给端：提高质量加大"好房子"开发、"白名单"实现房企"造血"良性循环 ◎ 文 / 杨科伟 研究视点 2025年房地产行业政策以 "需求提振+供给优化+金融协同" 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩 张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等举措，推动市场向"量稳价稳"实现止跌回稳，推进行业 从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现"政策托底+市场自发修复"双 重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但"核心城市局部修复、中小城 市深度调整"的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处"L型"筑 底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。 在3月5日《政府工作报 ...

文章核心观点 - “好房子”首次写入政府工作报告，未来支持性措施将加速出台，该领域迎来重要发展机遇，其建设标准和范围确定给房地产业带来积极影响，制度建设也进入快车道 [2][4][21] “好房子”政策缘起 - 2022年8月住建部部长倪虹强调让老百姓住上好房子是住建部重要任务，其概念内涵与通常意义不同 [7] - 2022年9月住建部新闻发言人王胜军介绍，根据“七普”数据，2020年全国家庭户住房建筑面积总量超500亿平方米，人民群众住房需求从“有没有”转向“好不好” [8] - 党的二十大报告指出打造宜居、韧性、智慧城市，成为建设“好房子”重要政策依据，住建部此后将“好房子”建设作为重点工作 [9] “好房子”标准演变 - 2022年12月王胜军首次提出好房子建设标准为绿色、美观、健康、智能 [15] - 2023年5月倪虹提出打造“智慧、绿色、安全、健康”的好房子 [16] - 2024年8月住建部对好房子标准表述为“绿色、低碳、智能、安全” [17] - 2024年11月李强强调建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，此标准被写入政府工作报告 [18][19] “好房子”覆盖范围 - 住建部强调“好房子”并非商品房专利，保障房需遵循相关标准，各地要先把保障房建成“好房子”，并将老房子改造成“好房子” [19] “好房子”社会及行业价值 - 建设“好房子”关系居民获得感和幸福感，是满足居民多元化住房需求、推动构建房地产发展新模式重要举措，与政府工作报告其他措施形成协同效应，有助于推动房地产市场“止跌回稳” [21] - “好房子”建设为房地产企业开辟产业转型发展新赛道，拉动家具、家电、建材等上下游产业及绿色产业、智能设备发展，对提振消费有积极意义 [22][23] “好房子”制度建设 - 住建部推进“好房子”标准制定和制度建设，《住宅项目规范》修订是重要内容，2022年征求意见稿提出新建住宅层高不应低于3米 [26][27] - 江苏、湖北、北京、杭州等多省市出台高品质住宅设计导则或相关技术规定，细化技术要点，推动“好房子”建设，多地提出打造智慧社区 [30] - 2025年19个省市明确提出要建设“好房子”，《住宅项目规范》有望今年完成修订并发布，构建支持住房品质提升制度体系今年可能取得进展 [31][32] - 有关“好房子”建设激励政策有望完善，未来在产品力、服务力、运营力等方面有优势的企业将获更多市场机会和发展空间，推动行业高质量、可持续发展 [33][34]

文章核心观点 多地楼市迎来“小阳春”，需求和购房者信心加速恢复，市场表现良好，同时市场寄望新政策加速落地以延续回稳态势 [1][10] 楼市持续升温 - 春节后上海楼市热度持续升温，3月二手房成交量回升至去年四季度水平，3月8日单日成交量达1432套创2025年以来新高，研究机构认为3月有望再次突破3万套大关恢复至2020年水平 [3] - 上海“大虹桥”板块某在建楼盘首推三栋楼已售罄两栋，整体去化率超九成，3月中旬二批次加推客户认筹意向较好 [3] - 上海楼市分化特征显著，核心资产维持热度，外溢区域逐步跟进，新盘供应量有限制约成交数据攀升，新房供应补充后有望与二手房协同共进兑现“小阳春”行情 [4] 购房者期待“好房子” - 深圳楼市热度以相对低价房源成交为推动力，春节后二手房带看量和成交量明显回升，3月（1 - 11日）每日成交量达282套，与2月相比大幅增长83% [6] - 深圳刚需购房者对价格敏感度高，高实用率“好房子”受市场欢迎，公司期待更多刺激政策落地 [6] - 购房者对“好房子”讨论热度和期待值高，关注户型实用率、建筑质量等问题，也希望不放弃梯户比和小区品质 [7] - 中指研究院认为建设“好房子”、提供好服务是行业发展新模式重要内容，建议各地出台“好房子”标准并给予支持 [7] 市场寄望新政策加速落地 - 除上海和深圳，其他重点城市楼市“小阳春”表现不错，部分城市楼盘年后到访量远超春节前，2月整体签约额环比明显增长 [9] - 1至2月重点监测的14城中12个城市累计成交套数同比上升，一线城市累计数据同比大于二线城市，上周重点10城二手住宅成交量同比上升38.45%，2025年3月1 - 9日较2024年同期上涨26% [9] - 自2024年9月起政策持续优化落实，居民购房限制性措施减少，贷款利率和税费负担降至历史最低，目前存量政策等待加速落地，对需求拉动作用待释放 [9] - 今年以来核心城市优质地块竞拍热度不减，房企参拍积极性提升，3月房地产市场有望延续回稳态势，重点城市将出现“小阳春”行情 [10]

政策实施：精准发力与高效贯通 - 政策框架强调"把握政策取向，讲求时机力度"和"从'最初一公里'到'最后一公里'衔接畅通"，构建系统性实施路径 [4] - 政策时机要求"能早则早、宁早勿晚"，力度原则为"看准了就一次性给足"，避免零散政策效果被时间冲淡 [4] - 纵向需加强中央到地方政策衔接，横向需强化监管部门间协同，形成政策合力 [5] - 国际经验显示美国2008年快速救市政策有效，日本90年代政策滞后导致长期下行 [5] 预期引导：市场修复关键在于预期 - 宏观调控思路深化至预期指标修复，强调"塑造积极的社会预期" [7] - 短期需修复资产价格预期，长期需改善宏观经济和行业发展预期 [7] - 宏观经济预期修复重点在就业和收入，需"更加积极的财政政策"和"适度宽松的货币政策"组合 [7] - 行业发展预期需通过风险纾解和基础性制度改革，建立高质量发展信心 [8] 存量盘活：提升灵活度，加大资金支持 - 首次将"合理控制新增房地产用地供应"写入报告，标志行业进入存量时代 [9] - 存量土地可调整用途，商办用房盘活成为重点，收购用途和定价机制更灵活 [9][10] - 专项债总额同比增加13%至4.4万亿元，重点支持土地收储和商品房收购 [9][10] - 保障性住房再贷款使用范围拓宽，覆盖不同业态资产 [10] 房地产新模式：品质升级与城市更新 - 新模式方向包括建设"好房子"和推进城市更新 [12] - "好房子"需满足安全、舒适、绿色、智慧标准，配套养老托育等服务 [12][13] - 城中村改造面临资金平衡、拆迁安置等难题，需政府与市场协同 [14] - 老旧小区改造聚焦基础设施更新和功能完善，激活存量资产价值 [14]