城市更新项目进展 - 深圳罗湖区金钻豪园旧改项目自2010年列入改造计划后长期停滞，近期由中信联合体、罗湖投控、深圳资产等合作方达成盘活方案，并在1个月内完成转签工作，确认新实施主体为复工奠定基础[1][3] - 深圳龙岗区布吉南门墩城中村改造项目2008年纳入旧改，2021年因开发商资金链断裂停工，近期深圳市天健城市发展公司以975万元中标意愿征集服务[3] - 深圳福田区华泰小区旧改历经近15年变为"新世界香蜜四季家园"项目，其中2栋2单元取得预售证，备案均价达每平方米13.12万元，总价区间1233万至3980万元[4] 城市更新现存问题 - 深圳多数城中村或老旧小区更新后出现高容积率、商办配置不合理现象，"摩天住宅楼"普遍存在[4] - 深圳市规划和自然资源局委托开展专项研究，预算107.7万元，聚焦容积率超标、建筑高度突破规划限制、商办空间供给过剩三大核心问题[4] 政策与行业趋势 - 城市更新成为房地产市场重点方向，多地积极破解项目停滞难题，部分项目迎来转机[1] - 中指研究院指出城市更新顶层设计将完善，未来各部门及地方可能出台更多细化支持政策，推动多效益统筹、多模式创新的高质量发展阶段[5]

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道 2025年9月中旬的一个午后，南头古城一家糖水铺里面，设计师与工程师不断出入勘察，讨论这栋建筑 的完善方案。工作团队反复推敲，论及的细节包括屋檐、窗花的样式应如何设计。 （原标题：从城中村到文化高地，南头古城焕新记录） 南头古城一砖一瓦，均非一蹴而就。自2019年启动城市更新微改造以来，南头古城的蜕变从未停止。曾 经的南头古城，是一座典型的城中村：居住环境差、违章建筑多，安全隐患多。 南头古城项目负责人介绍，南头古城的改造前提是，核心改造面积控制在30%，不改变原有城中村的社 会结构，并保留居住作为主要社区功能基础，绝大部分原住民可留在当地，并共享改造成果，例如显著 改善的人居环境、日常管理水平和服务配套。 与此同时，南头古城还要在改造后空间融入当代城市要素、多元业态和城市文化空间，在保留城中村烟 火气的基础上，利用功能业态升级及公共空间改善满足了多元人群的复合需求，让更年轻、更文艺的新 兴人群进入南头古城工作和生活，带来了新的创意活力。 南头古城在深圳又具有特殊的意义，它具有1700余年的历史，见证深圳这座新兴城市的历史变迁。南头 古城共有建筑1000余栋，包括一处广 ...

政策核心内容 - 山东省发布《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，包含5个部分17条内容，围绕城市更新干什么、怎么干、钱从哪来、谁来干提出指导 [1] - 政策旨在推动城市从大规模增量扩张转向存量提质增效，以城市更新为抓手开创具有山东特色的城市发展新局面 [3] 重点任务 - 重点任务概括为实施片区综合改造、加强基础设施建设、完善城市服务功能、提升城市空间品质、严格历史文化保护等5个方面 [4] 实施路径 - 实施路径包括全面开展城市体检、编制完善相关规划、谋划生成优质项目、科学设置规划要求、探索多种供地方式等5个方面，通过全周期管理指导工作 [4] 投融资方式 - 投融资方式从加强政策资金扶持、积极引入社会资本、加大金融支持力度等3个方面提出措施，旨在建立可持续融资模式 [4] - 鼓励有条件的地方通过财政补助、贷款贴息给予资金支持，优先通过市场化运作可经营的项目或资产 [7] - 金融机构需设计差异化、组合化信贷产品，统筹运用各类资金形成“资金拼盘” [7] 实施机制 - 实施机制从扩展更新项目组织形式、创新项目实施模式、加强产权保障、引导社会参与等4个方面优化 [5] - 鼓励产权人积极参与并享受收益，支持开发、施工、规划设计等企业向提供长期全链条运营服务转变 [6] - 引导咨询、法律等服务机构提前介入、深度参与，依法专业开展更新 [6] 创新支持措施 - 创新实施模式包括一体化推进城市体检和更新，提出策划、融资、设计、建设、运营一体化解决方案 [6] - 探索跨区域平衡、多项目捆绑平衡、近远期平衡、建设运营平衡等资金平衡模式 [6] - 规划用地支持方面，建筑间距、退距等可按不低于现状条件更新，可带方案供地，支持土地混合开发利用和用地类型转换 [6]

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇 9月24日，记者从山东省政府新闻办举行的省政府政策例行吹风会现场了解到，中共山东省委办公厅 山东省人民政府办公厅《关于持续推进城市更新行动的 实施意见》（以下简称《实施意见》）日前印发实施。在吹风会现场，山东省住房和城乡建设厅党组书记任海涛表示，山东将编制《山东省"十五五"城市更 新行动规划》，推动济南、青岛等设区市出台城市更新条例，搭建政银企沟通平台，建立常态化项目对接机制。 5 82 李新闲 任海涛表示，山东省住房和城乡建设厅将会同有关部门，健全政策规划体系。编制《山东省"十五五"城市更新行动规划》，研究分析城市更新实施现状，明 确未来五年城市更新的目标、指标和工程项目。制定省城市更新指引，涵盖谋划生成项目、申请支持资金、享受税费优惠、高效办理审批等内容，加强流程 引导和分类指导，为地方实操提供"工具箱"。推动济南、青岛等设区市出台城市更新条例，界定城市更新内涵外延，明确职责分工，固化有效制度，加强权 益保障，推动更新行动在法治轨道上开展。 增强系统性持续性。广泛开展城市体检，从住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度查找影响城市发展和群众生产生活的问题。制定实施城市更 ...

文章核心观点 - 山东省印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》 部署五大重点任务 旨在建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市 [1] 五大重点任务 实施片区综合改造 - 明确城市更新重点片区 谋划实施老旧街区、老旧厂区、城中村等重点工程 采取"留、改、拆"并举的方式 [4] - 改造整治老旧小区老化管线 支持有条件的楼栋加装电梯 完善停车、充电、消防、通信等配套设施 [4] - 持续推进既有居住建筑和公共建筑的节能改造以及无障碍、适老化、适儿化等改造 [4] 加强基础设施建设 - 完善复合一体、换乘便捷的城市交通网络 促进交通设施供给与更新强度相匹配 推进职住平衡 [4] - 持续排查整治城市各类基础设施安全隐患 统筹实施燃气热力、供排水等建设改造 [4] - 加快城市基础设施生命线安全工程建设 打造基础数据平台 深入开展建筑垃圾和生活垃圾分类整治 [4] 完善城市服务功能 - 利用存量闲置房屋设置社区嵌入式服务设施 增加托育、养老、文化、体育、卫生等优质公共服务资源供给 [5] - 稳步推进"平急两用"公共基础设施、应急避难场所、公共消防设施、海绵设施等建设 [5] - 通过城市更新提供设施载体空间和弹性空间 提高城市生活便利度和韧性 [5] 提升城市空间品质 - 完善城市结构性绿地和绿道网络 建设社区公园、口袋公园 鼓励新建改建屋顶花园和立体绿化 [5] - 加强城市公共空间营建 布局新型公共文化空间 提升建筑立面、广告牌匾、景观照明等艺术美感 [5] - 满足群众休闲、健身、社交需求 提供更多生态空间和艺术空间 提升城市风貌特色 [5] 严格历史文化保护 - 加大历史文化遗产资源调查力度 将符合条件的不可移动文物、历史文化街区等及时纳入保护名录 [6] - 建立"先调查后建设"、"先考古后出让"的保护前置机制 采用微改造方式修复传统风貌 [6] - 科学保护利用文物建筑、历史建筑和工业遗产 维护结构安全和传统风貌 对风险隐患立即加固修缮 [6] - 保留老地名 加强日常巡查管理和专项评估 确保拆除与新建工程符合保护规划要求 [6]

"这个卧室，老人住这儿能晒太阳；孩子房间摆书桌刚好……"9月23日，"自贸筑梦·临春安居"吉阳区临春村安置区一期选房仪式现场，首名选房人、临春社 区致富带头人李亚超攥着选房确认单，这套123㎡的三居室，是他盼了许久的"幸福港湾"。 当天上午9时许，临春村安置区（一期）选房现场已人头攒动。签到摇号区前，居民们按顺序出示相关材料，工作人员逐一核实信息、发放选房姓名贴，三 亚市凤凰公证处的公证员全程站在旁侧进行监督记录，确保公平公正。 "临春村安置区是三亚城市更新的重点项目，不仅能改善村民居住条件，还能推动片区配套升级。"三亚市吉阳区相关负责人介绍，后续将加快推进房屋交付 流程，确保安置工作顺利完成，为居民铺就安居"最后一公里"。（来源：中共三亚市吉阳区委宣传部） "从签到到抽号，每一步都有人盯着，咱老百姓放心！"前来选房的居民陈先生说，他提前半小时就到了现场，非常激动，希望早点能住上新家。 据悉，本次安置房总建筑面积达111456㎡，共有1—13栋楼作为安置房源，户型涵盖一房至三房多种格局，共计1056套。其中，60㎡户型有148套、85㎡户型 210套、118㎡户型202套、120㎡户型138套、123㎡户型2 ...

**报告行业投资评级** 强于大市 [5] **报告核心观点** 房地产行业第38周（2025年9月13日-19日）呈现"成交同比改善但库存压力上升"的分化态势 新房和二手房成交面积同比涨幅均扩大 但土地市场量价齐跌且房企净融资为负 政策端以区域性优化为主（如上海调整非户籍居民房产税政策） 行业整体仍面临价格下行、库存高企及居民信心不足的挑战 短期结构性政策或带动部分城市回温 但持续性有限 建议关注高能级城市布局扎实、产品力突出及具备困境反转潜力的房企 [1][5][120] 一、政策动态 - 上海优化非户籍居民房产税政策：针对持有居住证满3年或符合人才条件的非户籍居民 购买二套及以上住房时 原全额征收房产税调整为按家庭扣除人均60平免税面积 政策自2025年1月1日起执行 多征税款可退还 [1] - 中央及地方政策动向：住建部强调推动房地产发展新模式 国家外汇管理局便利境外个人购房结汇 河南推出购房补贴 重庆引导房贷利率下调 北京调整公积金缴存基数上限 [92][93][94] 二、市场成交表现 **新房市场** - 40城新房成交面积187.0万平 环比上升11.8%（前值负转正） 同比上升25.8%（涨幅扩大20.6个百分点） [5][16] - 分城市能级：一线城市成交面积同比涨58.0%（涨幅扩大55.3个百分点） 二线涨15.5%（涨幅收窄6.6个百分点） 三四线涨10.2%（涨幅扩大33.3个百分点） [5][16] **二手房市场** - 18城二手房成交面积159.1万平 环比下降1.6%（正转负） 同比上升42.6%（涨幅扩大27.4个百分点） [5][45] - 一线城市表现强劲：成交面积同比涨66.8%（涨幅扩大55.1个百分点） 显著高于二线（38.9%）和三四线（0.6%） [5][45] 三、库存与去化周期 - 12城新房库存面积11353万平 环比增0.6%（增幅扩大） 同比降13.1%（降幅收窄） [5][39] - 去化周期升至20.7个月 环比增1.4个月 同比增0.7个月 其中三四线去化周期达87.3个月 环比增8.1个月 [5][39] - 一线城市库存去化周期20.2个月 环比增1.1个月 二线18.3个月（环比增1.7个月） [5][39] 四、土地市场 - 百城土地量价齐跌：全类型土地规划建面1111.5万平 环比降10.9% 同比降39.5%；土地总价143.3亿元 环比降49.1% 同比降73.1% [5][60] - 住宅类土地溢价率4.8% 环比升3.0个百分点 但楼面均价3011.8元/平 环比降61.6% 同比降53.8% [5][78] - 一线城市土地市场大幅收缩：住宅类土地规划建面环比降100% 无成交 [5][82] 五、房企融资与板块表现 - 国内债券发行量87.1亿元 环比升18.9% 同比升2.1%；净融资额-70.8亿元 偿债压力凸显（偿还量158.0亿元 环比升43.5%） [5][112] - 房地产板块绝对收益0.7% 较上周降5.3个百分点；板块PE为31.66X 环比升0.13X [5][98] - 个股表现分化：A股滨江集团（+2.1%）、新城控股（+1.6%）领涨 港股建发国际集团（-0.2%）相对抗跌 [5][104] 六、投资建议 报告建议关注四条主线： 1. 一二线核心城市土储占比高、基本面稳定的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [5][120] 2. 销售与拿地有突破的"小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [5][120] 3. 经营策略具变化弹性的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [5][120] 4. 受益二手房市场修复的经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [5][120]

政策核心目标 - 推动建立可持续融资模式 解决城市更新资金来源少和融资困难问题 [1] - 确保模式达到投入产出能平衡 政府财力能承受 项目运营能持久的可持续标准 [1] - 在债务风险可控前提下为城市更新项目赋能加力 [1] 具体政策措施 - 加强政策资金扶持以支持城市更新项目 [1] - 积极引入社会资本参与城市更新行动 [1] - 加大金融支持力度为项目提供资金保障 [1]

文章核心观点 - 在经济放缓与消费低迷的背景下，商业地产作为产业末端深度承压，复苏缓慢，需从项目心态转向系统能力，通过国企、民企与政府的分工协作来盘活存量市场 [1][13] - 解决当前矛盾的关键在于治理逻辑调整：国企担当城市更新底座，民企负责市场化运营，政府提供平台化协调，并推动算账方式从ROI转向NOI [4][7][11][13] 商业地产行业挑战 - 行业面临空置率攀升、租金议价空间缩小、投资回报率测算困难等挑战，餐饮零售业态承压，购物中心运营持续分化 [1] - 商业地产是“慢动资产”，其企稳复苏通常滞后宏观经济两年或更长时间，2024年全国商品房销售额同比下降6.5%，购物中心空置率一度接近20% [2] - 零售、餐饮及购物中心作为价值链末端资产，最晚感受到消费收缩冲击，也最晚迎来复苏 [2] 国企的角色与必要性 - 涉及二次基建、长周期改造与系统性投入的城市更新，因资金量巨大、周期漫长且退出机制不完善，几乎只能由具备低成本长周期资金优势的国企担当 [2] - 国企的角色是承担城市更新的“底座责任”，在经济放缓和复苏不确定的情况下稳住基本盘，为市场和民企创造缓冲空间 [2][3] 民企的角色与优势 - 城市更新项目的成败关键在于与市场紧密衔接的招商与运营阶段，民企的灵活性、快速试错能力是跟上碎片化、快速迭代市场的必需机制 [4][5] - 建筑应服从运营，工程应服从招商，民企的灵活招商与即时创新是释放存量市场活力的关键，国企兜底是“必要”，民企活跃是“必需” [4][6] 当前矛盾与成功案例 - 主要矛盾是治理逻辑错位，旧有的行政-工程体系试图同时解决基建和运营生态，导致决策缓慢、错过市场窗口，运营团队缺乏独立决策权，考核仍沿用不适用的ROI逻辑 [7] - 成功案例显示市场化机制的重要性：华润置地2024年购物中心租金收入193亿元人民币，同比增长8.4%，出租率约97% [7] - 龙湖集团2024年运营与服务业务收入约267.1亿元人民币，同比增长7.4%，占集团总营收超21% [7] - 机制更灵活的长三角区域，商业盘活项目成功率和成果多样性明显优于北方地区 [7] 解决方案与调整方向 - 组织独立：商管团队必须从行政体系中独立出来，平行于地产开发业务，形成清晰架构和快速决策机制 [8] - 行政管理BP化：行政逻辑应从管控转为协同，成为业务伙伴，支持运营的试错和迭代，而非进行“一锤定音”的管控 [9] - 政府统筹与服务平台化：政府可成立城市更新专项服务平台，统一整合投、管、资、政等环节，提升协调效率，如朝北大悦城B1改造案例 [10] - 算账转轨：从开发时代的ROI逻辑转向以NOI和资本化率（Cap Rate）为核心的运营逻辑，并辅以REITs、ABS等金融工具建立动态评价体系 [11] - 能力升级：从“项目心态”转向“系统能力”，形成跨项目、跨周期的复制迭代，推动长期可持续的治理与运营机制 [12]

机械车位之所以难以满足实际需求，一方面是设计标准老化，滞后于汽车产业的发展。当前许多机械车 位的设计是基于10年前的标准，在空间、承重等方面的标准都已无法契合今天的停车需求。另一方面也 不能忽视部分建筑开发商铺设机械车位时的敷衍塞责，导致其不好用、不能用。当前，城市更新正在推 进中，盘活闲置资源，是城市更新的一项重点工作。一些地方将机械车位的更新改造纳入城市更新规 划，着力"唤醒"闲置机械车位，作出了一些有益探索。 机械车位牵涉多方，审批流程较为复杂，资金需求量大。要"唤醒"闲置机械车位，各地还得在土地、资 金、政策等方面创造条件，并积极进行机制创新，比如通过政企合作，为机械车位的改造和运营提供资 金、技术和管理服务，确保机械车位能够长久有效地发挥作用。 从具体改造方向上来看，首先要拓展机械车位的容量空间，完善充电桩等基础设施，确保机械车位能够 满足基本需求。智能化改造是"唤醒"闲置机械车位的重要方向。应该充分运用现代化技术手段，引入智 能管理系统，在车辆识别、车位指引、车辆停放等环节实现智能调节和操作，为车主创造更加便利、智 慧的停车条件。当然，面对变化了的汽车产业，机械车库的设计标准也应该跟上时代步伐。相 ...