北京市“十五五”规划纲要草案核心内容 - 核心观点：北京市未来五年将聚焦提升超大城市治理效能，通过精细化管理、城市更新、数字化转型和深化公共服务改革，推动城市高质量发展，全面激活数据要素价值，并计划到2030年实现城市更新年度投资达到3000亿元以上 [1][4] 城市空间与土地利用 - 精细利用空间资源，深化城市减量增效，统筹规模减量与结构优化，坚守建设用地规模底线 [2] - 推动开展历史遗留建筑常态化治理，促进精准减量、盘活存量、增减挂钩、提高质量 [2] 城市风貌与景观设计 - 精心设计城市风貌，提升城市设计感和细节美，对重点区域的空间形态、景观视廊、建筑风貌等开展精细化设计和引导 [3] - 实施城市家具特色化、人性化、智能化改造，打造首都景观照明体系，统筹功能照明与景观照明，展现天安门地区、“两轴”、重要环路等景象 [3] 城市更新投资与实施 - 大力实施城市更新，将其作为城市建设发展的重点方向和重要动力，完善以需求为导向、以项目为牵引的分类实施机制 [4] - 城市更新年度投资到2030年达到3000亿元以上，实施区域综合性更新，打造中轴线沿线、磁器口东片区、永定湾等一批功能复合、特色鲜明的更新片区 [4] 数字化转型与数据要素发展 - 建设国家数据要素综合试验区，打造国家数据管理中心、国家数据资源中心和国家数据流通交易中心，建设国家数据科技创新策源地和发展高地 [1] - 全面激活数据要素价值，深入推进城市全域数字化转型，充分运用数智技术赋能城市、赋能生活 [1] - 加快推动数智技术与生活场景融合，提升智慧生活覆盖面和均衡普惠度，优化智慧出行体验，构建智慧交通大脑 [5] 公共服务与治理改革 - 深化接诉即办改革，强化12345市民服务热线平台功能，推进全流程规范化建设 [6] - 落实全面接诉，优化提升企业服务热线，拓展高频事项服务专席，建立跨区域、跨部门疑难复杂问题的“协同办”机制 [6]

核心观点 - 2025年下半年起，中国一线城市楼市出现结构性逆转，资金从远郊新区回流至核心城区老旧小区，市场逻辑从“摊大饼”式扩张转向“向内动刀”的存量更新[1][3] - 这一转变由国家级城市更新政策驱动，旨在盘活存量土地与房产，并伴随万亿级资金投入，为相关资产与产业链带来系统性机会[11][21][22] 市场现象与数据表现 - 2025年下半年上海核心区“老破小”房价出现垂直上涨，例如静安区柳营路片区单价从4万元/平米涨至8万元以上，徐汇区日晖二村涨幅达24%，枫林新村单价突破9万元/平米[5] - 2025年一线城市二手房成交51.9万套，创四年新高，其中上海300万以下老破小占上半年成交量的62%[9] - 市场买家中职业投资客占比高达四成，其投资逻辑在于博取“原拆原建”或深度改造后的潜在补偿，预期补偿标准可达15万元/平米[5][7] 政策驱动与资金支持 - 2026年1月，住建部将城市更新定调为“蓝海”，自然资源部与住建部联合发文推动存量土地盘活[11] - 财政部、税务总局、住建部推出组合政策：换房退税延期、增值税率从5%降至3%、房贷利率维持在3.05%低位[13] - 地方政府投入巨大，2025年上海徐汇区城市更新预算达430亿元，同比增加近200亿元，全上海拆迁预算超过1300亿元[13] - 针对房龄40年以上C、D级危房，政府提供40%-60%的补贴支持重建[15] 受益群体与价值重塑 - 核心城区老旧房产持有者成为首要受益者，资产价值因纳入改造计划而显著提升，例如北京朝阳某学区老小区改造后单价上涨7000元[17][19] - “换房族”享受政策红利，例如在北京出售一套420万元老房并在一年内完成置换，可节省个税4万多元，叠加税率与贷款优惠，置换成本降至历史低点[19] - “原拆原建”模式成为关键价值催化剂，通过模块化技术可在短期内实现原地重建，增加面积与层高，从根本上改变房产价值[15] 行业影响与产业链机会 - 城市更新推动从建材到智能家居的庞大产业链发展，例如广州“十四五”期间相关投资达7500亿元，“十五五”规划投资规模预计达几十万亿元[21] - 行业增长逻辑从房地产开发转向城市资产的精细运营与价值重塑，为相关行业创造新的就业与财富机会[21][22]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 政策持续放松，中央与地方层面均出台支持性政策，旨在推动城市更新新模式和房地产高质量发展[13][15] - 二手房市场环比回暖，成交套数与面积均实现同环比正增长，与一手房市场走势分化[4][35] - 行业基本面呈现结构性特征，一手房销售承压，土地市场量增价跌，房企融资同比收缩但环比改善[4][5][59][73] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企及有望受益于需求回升的物业管理公司[6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数上涨5.21%，同期沪深300指数下跌0.62%，板块相对收益为5.83%，表现显著强于大盘[3][11] - 个股表现分化，周度涨跌幅前五的个股包括万泽股份、*ST荣控等，后五的个股包括*ST亚太、城建发展等[11] 行业新闻追踪 - **中央政策**：自然资源部与住建部联合发布通知，明确通过实施不超过5年的过渡期政策、空闲地临时利用规则及预告登记等措施，推动形成权益保障有力的城市更新新模式[13][15] - **地方政策（苏州）**：苏州市委在“十五五”规划建议中提出推动房地产高质量发展，加快构建发展新模式，因城施策调整政策，加大住房以旧换新、房票安置力度[13][15] - **地方政策（北京）**：北京市发布2026年度建设用地供应计划，预期实施建设用地3240-3740公顷，其中商品住宅用地200-240公顷，保障性住房用地350公顷，导向为减量提质、激活存量[13][15] 行业基本面总结 重点城市一手房成交 - **周度数据（1.16-1.22）**：38城合计成交20078套，同比-27.6%，环比-7.8%；成交面积185.2万平方米，同比-38.3%，环比-8.0%[4][22] - **月度至今数据（1.1-1.22）**：38城合计成交63798套，同比-24.1%；成交面积582.7万平方米，同比-34.7%[25] - **城市能级分化**：周度数据中，一线城市成交面积环比增长4.9%，但二线及三四线城市环比分别下降12.2%和13.0%[22] 重点城市二手房成交 - **周度数据（1.16-1.22）**：16城合计成交20823套，同比+6.0%，环比+9.6%；成交面积216.7万平方米，同比+4.5%，环比+15.3%[4][35] - **月度至今数据（1.1-1.22）**：16城合计成交56317套，同比-9.4%；成交面积566.3万平方米，同比-10.7%[38] - **城市能级分化**：周度数据中，一线城市成交套数同比+17.2%，环比+12.7%，表现最为强劲[35] 重点城市库存情况 - **周度数据（1.16-1.22）**：17城商品房库存面积18775.7万平方米，环比-0.3%，去化周期为155.3周，较上周延长[4][49] - **城市能级分化**：一线、二线、三四线城市去化周期分别为120.6周、182.1周和260.2周，库存压力逐级递增[49][58] 土地市场供给与成交 - **周度数据（1.12-1.18）**： - 供应土地2104.2万平方米，同比-4.3%；供应均价778元/平方米，同比-9.3%[5][59] - 成交土地1729.8万平方米，同比+10.0%；成交金额185.8亿元，同比-7.3%[5][59] - 成交楼面价1074元/平方米，整体溢价率仅为1.6%，其中一线城市溢价率为0%[5][59] - **近期房企拿地**：图表列出了自2025年9月以来多家房企的拿地明细，拿地主体包括中国海外发展、越秀地产、保利发展、招商蛇口等[72] 房地产行业融资 - **周度数据（1.16-1.22）**：房地产企业合计发行信用债127.4亿元，同比-16.7%，但环比+13.1%[5][73] - **月度至今数据**：房企合计发行信用债275.3亿元，同比-31.91%，环比+10.52%[73] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等[6] - 随着市场需求回升，建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等，其有望迎来业绩和估值修复[6]

报告投资评级 - 行业投资评级为“看好” [2] 报告核心观点 - 2026年作为“十五五”起始之年，“开门红”预期强，同时行业反内卷带动企业盈利水平修复，顺周期板块迎来布局窗口期 [4] - 重点关注钢结构、化学工程+实业、洁净室等细分领域，同时关注低估值央国企的估值修复机会 [4] 行业市场表现 - 上周（20260119-20260123）SW建筑装饰指数上涨1.88%，跑赢沪深300指数（-0.62%）2.00个百分点 [4][5] - 周涨幅最大的三个子行业分别为钢结构（+6.80%）、基建民企（+6.61%）、专业工程（+5.88%）[4][7] - 年初至今涨幅最大的三个子行业分别是钢结构（+22.00%）、专业工程（+21.74%）、装饰幕墙（+10.85%）[4][7] - 周度涨幅前5名个股为志特新材（+49.21%）、德才股份（+15.84%）、成都路桥（+15.65%）、*ST名家（+15.14%）、宏润建设（+15.08%）[4][10] - 周度涨幅后5名个股为ST柯利达（-17.69%）、国晟科技（-17.19%）、东易日盛（-8.75%）、汇绿生态（-6.52%）、中达安（-6.11%）[4][10] 行业主要变化 - 国家统计局数据显示，2025年我国GDP为140万亿元，同比增长5.0% [4][12] - 2025年全国固定资产投资比上年下降3.8%，扣除房地产开发投资后下降0.5% [4][12] - 分领域看，基础设施投资下降2.2%，制造业投资增长0.6%，房地产开发投资下降17.2% [4][12] - 住建部强调“十五五”时期将高质量推进城市更新，推动房地产高质量发展，打造“中国建造”升级版 [4][12] - 多个省份公布“十五五”交通投资计划，例如浙江省2026年计划完成综合交通投资3500亿元 [13] 重点公司主要变化 - **杰恩设计**：预计2025年归母净利润为0.18亿元到0.26亿元，同比增长250.06%~316.75% [4][15] - **重庆建工**：中标四个项目总金额62.91亿元，占2024年营业收入的23.08% [4][15] - **新疆交建**：预计2025年归母净利润4.80亿元至7.20亿元，同比增长50.14%~125.22% [17] - **中国中铁**：2025年1-12月累计新签合同金额27，509亿元，同比增长1.3% [17] - **隧道股份**：2025年1-12月累计新签合同金额1，030.41亿元，同比增长0.02% [17] - 部分公司业绩承压，如**华建集团**预计2025年归母净利润同比下降79.4%~84.2%，**陕建股份**预计同比下降92.09%~94.73% [16][17] 投资分析意见与关注标的 - **钢结构领域**：重点关注鸿路钢构、精工钢构 [4] - **化学工程+实业领域**：重点关注中国化学 [4] - **洁净室领域**：重点关注圣晖集成、亚翔集成、柏诚股份 [4] - **低估值央国企**：关注中国能建、中国中铁、四川路桥、上海建工、隧道股份、安徽建工，其估值有望修复 [4] - 报告列出了重点公司的盈利预测与估值表，例如中国化学2025年预测市盈率（PE）为8.7倍，中国能建为11.6倍，四川路桥为10.8倍 [22]

城市更新与住房保障 - 大力推动城市更新，完善政策激励工具箱，支持功能复合利用，推动职住商服融合的组团式更新 [2] - 计划改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上，深入开展第三轮回天行动，持续推进城中村改造 [2][4] - 着力稳定房地产市场，促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人及城市运行服务保障人员住房困难 [3] 现代化综合交通体系建设 - 深化地铁公交两网融合，新增轨道交通运营里程40公里以上，公交与轨道50米内换乘比例提升至93% [2] - 实施30项市级疏堵工程，打通50条断头路，新增机动车停车位3.5万个，新建充电桩3万个 [2] - 开展电动自行车行驶和停放秩序专项治理，提升“八站两场”接驳服务 [2] 就业与社会保障 - 实施稳岗扩容提质行动，城镇新增就业不少于28万人 [2] - 稳定高校毕业生等重点群体就业，提供不少于10万个高校毕业生就业岗位 [2] - 加强“一老一小”服务，新建20个区域养老服务中心，新增5000张家庭养老床位 [3][4] - 落实育儿补贴等政策，支持幼儿园提供托育服务，普惠托位占比提高到68% [3][4] - 推动企业年金和个人养老金精准扩面，完善分层分类社会救助 [3] 医疗卫生服务提升 - 优化医疗卫生资源布局，首儿所通州院区基本完工，市疾控中心新址建成投用，加快安定医院选址建设 [3] - 推动“三医”协同发展，新建5个以上紧密型城市医疗集团、区级覆盖率达80%以上，村卫生室与乡镇卫生院一体化管理率达90% [3] 生态环境与花园城市建设 - 深入推进污染防治攻坚，提高机动车和非道路移动机械新能源化比例，再创建5条美丽河湖 [5] - 加快建设花园城市，新增开放水利设施滨水空间40处，新建绿道1000公里 [5][6] - 彰显首都特色风貌，建成四环路“月季花环”，新增城市金角银边100处、社区微花园50个 [5][6] - 推进北护城河至北运河全线通航，贯通清河两岸滨水步道 [5] 韧性城市与安全建设 - 提高应对极端天气能力，强化极端天气感知预警，一村一策制定山洪灾害防御预案 [6] - 全力推进灾后恢复重建，确保入汛前北部山区防汛能力恢复至灾前水平并有所提升 [6] - 加快构建高标准流域防洪体系，推进潮白河综合治理和二道河水库等重点水利工程建设 [6] - 加强城区积水点治理，完善平急两用公共基础设施网络 [6]

北京市2026年国民经济和社会发展计划核心观点 - 北京市2026年计划报告描绘了城市建设与治理的蓝图，重点聚焦平原新城发展、城市更新、智慧城市建设和花园城市建设四大领域，旨在提升城市综合承载力、宜居性和现代化治理水平 [1] 平原新城与区域发展 - 2026年将持续提升顺义、昌平、大兴、亦庄、房山五大平原新城的综合承载力，培育壮大主导产业并开工建设一批产业项目 [2] - 完善平原新城基础设施与公共服务，推进京密高速建设，完成定泗路改扩建，加快建设北京八中嘉会湖分校、北京第四实验学校，建成京东方医院（一期） [2] - 在生态涵养区实施特定地域生态产品价值实现试点项目，加强生态系统调节服务价值核算结果应用 [2] - 高质量落实对口支援合作任务，深化京蒙东西部协作，拓展产业合作深度，提高就业和消费帮扶实效 [2] 城市更新与住房改造 - 2026年将推动职住商服设施在轨道交通站点周边平衡布局，加快D级危房改造，支持居民自主更新和原拆原建，加力推进核心区平房申请式退租 [3] - 启动磁器口、棉花片等片区综合性更新示范工程，完成40处以上老旧厂房和产业园区更新改造 [3] - 计划老楼加装电梯800台以上，实现0.7万户棚户区居民回迁安置，持续推进城中村改造 [3] - 在朝阳北部加快建设国际文化片区，在清华东路南侧等地建设城市公共空间示范项目，并科学有序展开地下空间开发利用 [3] - 强化城市更新金融支持，推动项目库与金融机构信息共享，推广“带押改造”等模式，创新“原房产解押、注销，新房产登记、抵押”一次性“四联办”机制 [3] 智慧城市与交通治理 - 推进轨道交通19号线二期北延及支线、13号线扩能提升、1号线支线等项目建设，将公交轨道50米内换乘比例提高到93% [4] - 提升“八站两场”接驳服务，实施30项市级疏堵工程，新建150条绿波带，新增1000处信号灯联网 [4] - 实现亮马河北路、安立路快速化改造完工，推进三环半、四环半、五环半建设，打通刘家窑路西段等50条断头路，高水平实施四环路大修及绿化景观提升 [4] - 推动国家数据要素综合试验区建设，建成高端数据标注示范基地功能空间，制定医疗器械、自动驾驶等10个出境负面清单，打造国家级数据产业聚集区 [4] - 加快实施双智城市4.0阶段，推动第三批实体设施身份标识和时空数据注册、编码、赋码，推出一批智慧城市应用场景 [5] 花园城市与生态建设 - 深化“0.1微克”攻坚行动，引导重点企业绿色改造，推进亦庄新城台湖再生水厂等建设，建成南宫有机质综合利用中心 [6] - 完成山区森林健康经营30万亩，退耕环境精细化管理24.8万亩，实施浅山彩叶化改造5万亩，造林绿化1万亩 [6] - 加快南苑森林湿地公园建设，谋划凤池公园启动区建设，改造提升绿隔地区郊野公园10个 [6] - 建成四环路“月季花环”，建设城市休闲公园10处，口袋公园及小微绿地50处，花园示范街区10个，社区微花园50个，新增公园绿地100公顷 [6] - 打造10条进出境道路铁路复层绿化带，建设100公里景观水系岸线，推动北护城河至北运河全线通水，新增开放40处水利设施滨水空间 [6]

宏观与金融 - 2025年中国GDP同比增长5%至140.19万亿元，第四季度增长4.5% [5] - 2025年规模以上工业增加值同比增长5.9%，服务业增加值占GDP比重提升至57.7% [5] - 2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，最终消费支出对经济增长贡献率达52% [5] - 2025年固定资产投资同比下降3.8%，其中房地产开发投资下降17.2% [5] - 2025年末全国人口140489万人，全年出生人口792万人，死亡人口1131万人，人口总量同比减少339万人 [5] - 财政部等推出财政金融协同促内需一揽子政策，聚焦扩大民间投资与促进居民消费 [6] - 政策首次设立5000亿元民间投资专项担保计划，引导银行新增投放5000亿元中小微企业民间投资贷款 [7] - 政策首次实施中小微企业贷款贴息，覆盖新能源汽车、工业母机等14个重点产业链及上下游产业等领域 [7] - 政策优化个人消费贷贴息，将信用卡账单分期纳入支持范围，并取消单笔5万元及以上消费领域限制及多项贴息金额上限 [7][8] - 中国人民银行行长潘功胜表示2026年将继续实施适度宽松的货币政策，降准降息还有一定空间 [7] - 2026年首期1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，连续8个月保持不变 [7] - 六大国有银行公告落实个人消费贷款最新财政贴息政策，将实施期限延长至2026年12月31日 [8] - 自然资源部、住建部发布通知，推出系列举措支持城市更新行动 [9] - 国务院新闻办公室将于1月26日举行2025年商务工作及运行情况新闻发布会 [10] - 国务院新闻办公室将于1月28日举行2025年国资央企高质量发展情况新闻发布会 [11] - 美联储将于1月29日公布利率决议，市场普遍预计将联邦基金利率目标区间维持在3.50%–3.75%不变 [12][13] 资本市场 - 证监会发布《公开募集证券投资基金业绩比较基准指引》，自2026年3月1日起施行，旨在推动行业向“投资者回报导向”转型 [14] - 新规从精准画像、全流程监管、与薪酬挂钩和信息透明等4个方面发力，直指“基准模糊”、“风格漂移”等行业痛点 [14] - 证监会开出2026年首张罚单，没收自然人余韩操纵“博士眼镜”违法所得5.11亿元，并处以5.11亿元罚款 [15] - 上海发布《加强期现联动 提升有色金属大宗商品能级行动方案》，推出18项措施 [16] - 方案支持上海清算所、上海期货交易所探索在清算、风险管理方面开展沟通交流，并支持现货交易场所通过大宗商品清算通进行资金清结算 [16] - 方案提出扩大上海有色金属期货市场高水平制度开放，探索跨境交割机制创新，如境外设库 [16] - 全球金属市场上涨，金银创2020年来最大单周涨幅，进入2026年以来保持每周累涨 [4][17] - 纽约期银和伦敦现货白银均史上首次突破100美元/盎司关口，黄金连续第五个交易日盘中创历史新高，逼近5000美元/盎司 [17] - 1月23日现货白银大涨逾7%，最高触及103美元/盎司，美元指数当天下跌0.78% [17] - 华泰证券研究统计显示，2026年一年期以上居民定期存款到期规模达50万亿元，较2025年增加10万亿元 [18] - 天风证券样本银行数据显示，2026年存款到期高峰主要在1月和3月，分别到期约20.1万亿元和15.5万亿元 [18] - 中金公司估算绝大多数年份银行存款留存率在90%以上，2025年存款留存率在96%左右 [18] - 下周（1月26日至30日）将有30股限售股解禁，总解禁市值超400亿元，海博思创解禁市值达231.54亿元 [19] - 纽约商品交易所COMEX黄金期货周涨8.45%至4976.20美元/盎司，白银期货周涨14.57%至100.92美元/盎司 [20] - 高盛集团重申对黄金的看涨立场，将其列为最具确定性的交易标的 [20] 商业与产业 - 英伟达创始人黄仁勋2026年首度赴华，到访英伟达上海新办公室 [21] - 燧原科技科创板IPO获受理，拟募集资金60亿元，为2026年A股首单获受理的IPO [22] - 燧原科技募集资金用于第五代和第六代AI芯片系列产品的研发及产业化等项目 [23] - 商业火箭企业中科宇航已完成IPO辅导工作，辅导历时五个月 [23] - 中科宇航核心业务覆盖中大型运载火箭研制、商业卫星发射等，主要产品为“力箭”系列运载火箭 [23] - 明星科技股如苹果、微软、Meta、特斯拉等即将陆续发布财报 [23] - 北京市发布文件，鼓励有能力的企业对卫星数据上下游企业进行并购重组，整合产业链环节 [3][23] - 北京市支持企业规划建设具有差异化优势的商业卫星星座 [23]

宏观与金融 - 2025年中国GDP同比增长5%至140.19万亿元，第四季度增长4.5% [6] - 2025年规模以上工业增加值同比增长5.9%，服务业增加值占GDP比重升至57.7% [6] - 2025年社会消费品零售总额同比增长3.7%，最终消费支出对经济增长贡献率为52% [6] - 2025年固定资产投资同比下降3.8%，其中房地产开发投资下降17.2% [6] - 2025年末全国人口14.0489亿人，全年出生人口792万人，死亡人口1131万人，人口总量同比减少339万人 [6] - 财政部等部门推出财政金融协同促内需一揽子政策，聚焦扩大民间投资与促进居民消费 [7] - 政策首次设立5000亿元民间投资专项担保计划，引导银行新增投放5000亿元中小微企业民间投资贷款 [8] - 政策首次实施中小微企业贷款贴息，覆盖新能源汽车、工业母机等14个重点产业链及上下游产业等领域 [8] - 政策优化实施服务业经营主体贷款贴息、个人消费贷贴息、设备更新贷款贴息，并将个人信用卡账单分期纳入贴息范围 [8] - 中国人民银行行长潘功胜表示2026年降准降息还有一定空间，将继续实施适度宽松的货币政策 [9] - 2026年首期LPR维持不变，1年期为3.0%，5年期以上为3.5% [10] - 六大行公告落实个人消费贷款最新财政贴息政策，将实施期限延长至2026年12月31日 [11] - 六大行扩大贴息支持范围，将信用卡账单分期业务纳入，并取消单笔5万元及以上消费领域限制 [11] - 六大行提高贴息标准，取消单笔消费贴息金额上限500元的要求，取消每名借款人在一家机构5万元以下累计消费贴息上限1000元的要求 [11] - 自然资源部、住建部发布通知，推出系列举措支持城市更新行动 [12] - 美联储预计将联邦基金利率目标区间维持在3.50%–3.75%不变 [15] 资本市场 - 证监会发布《公开募集证券投资基金业绩比较基准指引》，自2026年3月1日起施行 [16][17] - 新规旨在规范业绩比较基准，推动行业从“规模导向”向“投资者回报导向”转型，并设置存量产品一年过渡期 [17] - 证监会开出2026年首张罚单，没收自然人余韩违法所得5.11亿元，并处以5.11亿元罚款 [18] - 上海出台18项措施提升有色金属大宗商品能级，旨在强化期现联动，提升全球资源配置能力与定价影响力 [19] - 方案支持探索清算、风险管理方面的沟通交流，并支持现货交易场所通过大宗商品清算通提高结算效率和安全性 [19] - 方案提出扩大上海有色金属期货市场高水平制度开放，探索跨境交割机制创新，如境外设库、跨境交割业务模式 [19] - 全球金属市场上涨，金银创2020年来最大单周涨幅，进入2026年以来保持每周累涨 [5][20] - 纽约期银和伦敦现货白银均史上首次突破100美元/盎司关口 [20] - 黄金连续第五个交易日盘中创历史新高，逼近5000美元/盎司大关 [20][21] - 1月23日现货白银大涨逾7%，最高触及103美元/盎司，黄金上涨超1% [21] - 纽约商品交易所1月交割的COMEX黄金期货周涨8.45%至4976.20美元/盎司，白银期货周涨14.57%至100.92美元/盎司 [25] - 2026年一年期以上居民定期存款到期规模可达50万亿元，较2025年增加10万亿元 [22] - 其中两年期、三年期存款各突破20万亿元，五年期规模约5万亿至6万亿元 [22] - 样本银行2026年存款到期高峰主要在1月和3月，分别到期存款约20.1万亿元、15.5万亿元 [22] - 银行存款留存率通常在90%以上，2025年存款留存率在96%的高位 [22] - 下周将有30股有限售股解禁，总解禁市值超400亿元 [23] - 海博思创解禁市值231.54亿元，福斯达、益方生物-U解禁市值均超40亿元 [24] - 地缘政治动荡及对美联储降息预期推动投资者涌入避险资产，支撑贵金属价格 [21][26] - 高盛集团重申对黄金的看涨立场，将其列为最具确定性的交易标的 [26] 商业与产业 - 英伟达创始人黄仁勋2026年首度赴华，到访英伟达上海新办公室 [27] - 燧原科技科创板IPO获受理，拟募集资金60亿元，为2026年A股首单获受理IPO [28] - 燧原科技募集资金用于第五代和第六代AI芯片系列产品研发及产业化等项目 [28] - 商业火箭企业中科宇航已完成IPO辅导工作，辅导历时五个月 [29] - 中科宇航核心业务覆盖中大型运载火箭研制、商业卫星发射及亚轨道飞行器研发 [29] - 明星科技股如苹果、微软、Meta、特斯拉等业绩即将陆续发布 [30] - 北京发布文件鼓励有能力的企业对卫星数据上下游企业进行并购重组，打造具备全球竞争力的链主企业 [31] - 文件支持企业规划建设具有差异化优势、商业价值明确的商业卫星星座 [31]

北京市西城区人大会议会前准备与调研 - 北京市第十六届人民代表大会第四次会议于1月25日开幕 [1] - 西城区人大常委会代表工作委员会主任白杨在1月24日晚介绍了西城团的会前准备情况 [1] - 大会召开前，西城区结合首都功能核心区建设实际，做了充分的准备工作 [1] 调研聚焦的核心议题 - 准备工作聚焦北京中轴线保护、城市更新、民生服务提质等重点议题 [1] - 制定了视察方案，并科学设置多条视察线路和重点点位 [1] 实地调研的代表性项目 - 选取了三处具有代表性的新近建设成果组织代表进行实地调研 [1] - 具体调研点位包括北京八中四存校区、北京市仁泽高中和中海大吉巷 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产基本面已深度调整，近期中央表态积极，后续政策值得期待 [3] - 板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，已具备吸引力 [3] - 看好优质房企、商业地产、二手房中介及物业管理等细分方向 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（1.17-1.23）34个重点城市新房合计成交172.7万平米，环比上升0.6% [3][4]。其中，一二线城市成交158.7万平米，环比下降0.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升17.7% [3][4]。1月（1.1-1.23）34城新房成交同比下降38.2%，较12月降幅扩大13个百分点 [3][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交132万平米，环比下降0.2% [3][13]。1月累计成交同比下降9.6%，但降幅较12月收窄17个百分点 [3][13] - **库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘26万平米，成交70万平米，成交推盘比为2.69倍 [3][23]。截至上周末（1/23），15城合计住宅可售面积为8896.4万平米，环比下降0.5% [3][23]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.52个月 [3][23] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调推进城市更新需破解理念、规划、资金及运营四大难点，并重申其重要性 [3][29][30]。住建部部长倪虹表示房地产高质量发展仍有较大潜力，将因城施策并构建发展新模式 [3][29] - **全国数据**：国家统计局发布2025年1-12月数据，全国房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.2%；新建商品房销售面积88,101万平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6% [3][29] - **地方政策**：上海“十五五”规划建议提出以城市更新为抓手，加快城中村和旧住房改造 [3][29]。广州2026年政策聚焦“控增量、去库存、优供给”，包括收购存量商品房用于保障房等 [3][29]。北京公布2026年建设用地供应计划，预期实施建设用地约3,240-3,740公顷 [33] - **土地市场**：南京江北新区一宗宅地以15.4亿元底价成交 [29][35]。西安首批6宗地块（含4宗宅地）以总价25.4亿元底价成交 [35] 公司动态总结 - **经营业绩**：多家房企发布2025年度业绩预告，建发股份预计归母净利润亏损100亿至52亿元，金地集团预计亏损135亿至111亿元，保利发展预计盈利10.3亿元 [3][36][37] - **融资担保**：华润置地发行20亿元公司债，票面利率1.99%；中国海外发展发行15亿元（3年期，利率1.8%）和10亿元（5年期，利率2.1%）公司债；建发股份拟发行10亿元120天期超短融 [3][36][37] - **债务处理**：万科“21万科02”债券展期议案获通过，回售部分本息的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年；万科已于1月22日支付该债券当期利息，票面利率3.98% [3][36][37] - **股份回购**：贝壳-W于1月16日至22日共耗资约1600万美元回购约220万股；绿城服务于1月15日耗资约291万港元回购约65.2万股 [39][40] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数上涨5.21%，沪深300指数下跌0.62%，相对收益5.83%，在31个板块中排名第6位，表现强于大市 [3][41]。个股方面，城投控股、大悦城涨幅居前 [41][44]。当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为22.5倍和17.8倍 [3][45] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均上涨1.31%，相对沪深300指数收益为1.93%，表现强于大市 [3][46]。个股方面，中奥到家、新大正涨幅居前 [46][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为13.1倍和11.8倍 [3][49][52]