纪要涉及的行业或公司 纪要涉及城市更新行业 纪要提到的核心观点和论据 - **政策支持** - 国家通过《决定》和《行动计划》明确城市更新方向，自然资源部发布系列指南，2024 年中央出台 16 个、四个一线城市共发布 30 多个更新政策，涵盖项目监管、盈利模式等方面[1][2] - 2025 年强化资金支持体系，创新规划管控机制，推动多元化主体参与[8] - **项目执行** - 总体规划由市级负责，具体执行由区或街道落实，操作流程包括前期策划、制定方案、资金筹措等多环节[8][9] - 范围广泛，包括老校区、城中村等，根据城市体检结果确定具体内容[10] - **资金筹措** - 来源多样，包括社会化资金、政府预算内投资等，需考虑项目情况和政策衔接[11][28] - 2025 年强化资金支持体系升级，设立专项额度、特别国债及政策性银行贷款[8] - **利益平衡** - 需平衡地方政府、村集体等多方利益，通过现金或实物补偿实现[16][20] - **盈利模式** - 老旧小区改造可通过拆建高新楼、引入高收入租户等方式盈利，规模化运作降低成本、增加服务收入[2][25] - **项目监管** - 包括召开公司会议监督、处理投诉、交纳保函或保证金等措施，确保程序合法合规[18] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **不同区域做法差异**：一线城市可更多依赖社会资本融资，经济不发达地区更多依赖政府财政资金或政策银行借款[29] - **地方政府挑战**：城中村改造面临资金使用效率和隐性负债问题，担心增加隐性负债和被追责[30] - **混合更新模式**：拆整结合，拆除部分区域开发房地产，保留部分区域微改造，实现经济与社会效益平衡[31] - **中央城市工作会议**：可能在资金支持、规划体系、土地作价入股、税费等方面有政策突破[32] - **更新贷问题**：不能用于一级土地开发，无明确政策和法律依据，存在政策套利和增加政府隐性负债风险[35] - **项目规模与趋势**：国内规模较大的集中在珠三角，深圳和广州有回暖迹象，目前城市更新市场空间小于棚改[36][37] - **成功项目回本**：通常依赖配套住宅销售和厂房出租，珠三角地区一般需五到八年收回成本[36]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 - 宏观利好预期发酵，淡季期间宏观政策想象空间主导盘面走势，基本⾯⽭盾不显著，宏观利好叠加良好基本⾯，短期价格偏强运⾏，后续关注政策落实情况以及淡季需求表现 [1][2][6] 各品种总结 铁元素（铁矿） - 本周海外矿山结束季末冲量，发运环比下降，45港口到港量小幅回升但不及预期，未来1 - 2周或集中到港；需求端钢企盈利小幅改善，铁水下降但同比高位，港口微幅去库，供需矛盾不突出，盘面价格震荡偏强运行 [2][9] - 展望：需求高位，基本面利空因素不足，市场情绪转弱前价格易涨难跌 [10] 碳元素（焦煤、焦炭） 焦煤 - 山西部分事故煤矿恢复供应，但吕梁、长治及陕西等地仍有煤矿停减产，总体供给缓慢恢复；进口端，蒙古国那达慕大会开幕口岸将闭关5天，近日通关维持高位且成交好；需求端，焦炭产量稳中略降，焦煤刚需仍存，下游采购积极，成交氛围好，竞拍成交小幅上涨，煤矿出货顺畅，基本面供需矛盾暂不突出 [3][12] - 展望：上游煤矿去库，市场情绪积极，短期盘面有支撑 [13] 焦炭 - 供应端多数焦企正常开工，少部分因利润承压减产，产量稳中略降；需求端铁水产量环比减少但同比高位，钢厂利润好、生产积极、补库积极，期货盘面走强带动套利需求拿货，焦企库存去化快，供需格局改善 [10][13] - 展望：基本面健康，受原料煤价拉涨，短期易涨难跌 [13] 合金（锰硅、硅铁） 锰硅 - 焦煤期价上涨夯实成本支撑，黑链情绪偏暖，宁夏相关消息扰动后被证伪；港口库存水位抬升，远期低价矿将到港，矿价有下滑空间；供应端厂家复产驱动增加，日产水平连续7周回升；需求端成材产量高位维稳，7月河钢招标采购量环比增加，首轮询盘价下调 [16] - 展望：供需趋向宽松，去库难度增加，但基本面矛盾尚可，短期期价跟随版块波动 [16] 硅铁 - 焦煤期价上涨夯实成本支撑，黑链情绪偏暖，宁夏、青海相关消息扰动后被证伪；成本端兰炭市场暂稳，部分地区结算电价下调，成本支撑松动；供应端厂家开工低位回升，供应趋增；需求端钢材产量高位，7月河钢招标采购量环比增加，金属镁厂家挺价但下游接受度谨慎 [18] - 展望：当前供需关系健康，短期期价跟随版块波动，后市供需缺口有回补可能，去库难度增加，关注用电成本调整 [19] 玻璃 - 国内宏观传城市更新力度超预期、会议超规格，带动盘面价格上涨；需求端淡季需求下行，深加工需求环比走弱，月初下游拿货补库产销较好但持续性待察，盘面上涨或刺激投机需求；供应端还有3条产线待出玻璃，日熔上行；上游小幅去库，自身矛盾不突出，市场情绪扰动多，反内卷情绪使市场对供应端减产担忧回升，上涨后投机拿货少、观望情绪浓 [6][14] - 展望：现实需求偏弱，政策预期强，短期观望政策，若超预期下游或补库上涨，中长期需市场化去产能，维持震荡观点 [14] 纯碱 - 供给端产能未出清，产量高位运行，供给压力大，短期减量企业或增加；需求端重碱刚需采购，浮法日熔预期增长，光伏日熔小幅下滑，重碱需求走平、预期偏弱，轻碱端下游需求弱，厂家降价；情绪干扰盘面，长期过剩格局难改，短期反内卷情绪带动上涨，正反馈后仍面临过剩问题 [6][14] - 展望：供给过剩格局未变，7月有计划检修，短期震荡，长期价格中枢下行推动产能去化 [16] 钢材 - “反内卷”政策和山西限产形成供给侧收缩预期，“城市更新”等形成需求侧改善预期，推动盘面偏强；盘面拉涨后现货成交情绪改善；本周螺纹供需双降、延续去库，热卷供需双降、库存小幅累积，五大材供需双降、库存变化有限且绝对值处于历年偏低位置，淡季基本面矛盾不明显 [2][9] - 展望：短期宏观情绪升温，基本面无明显利空，钢价预计偏强运行，关注政策落实和淡季需求表现 [9] 废钢 - 华东破碎料不含税均价持平，螺废价差扩大；螺纹表观需求和产量微降，总库存去化，淡季需求有韧性，自身矛盾不突出；市场情绪转暖原料价格上涨，盘面震荡上行；供给方面，本周日均到货量微增但同比偏低，资源略紧；需求方面，钢材价格上涨部分电炉利润回升、开工增加、日耗微增，高炉铁水产量下降，长流程废钢日耗下降，长短流程总日耗下降；库存方面，到货微增但日耗同期偏高，厂库小幅去化 [10] - 展望：基本面矛盾不突出，自身驱动不足，价格震荡 [10]

报告核心观点 7月10日，“反内卷”叙事余音未尽，棚改重启预期成新主线，股市普涨、债市齐跌，部分商品强势反弹；结构性行情延续，板块轮动，地产和“反内卷”行情与政策预期相关，银行在低利率且无主线环境下走强，科技品种回调，海外算力链降温，资金参与情绪不低，板块轮动格局或延续 [2][11] 国内资产表现 股市 - 大盘稳中有升，上证指数、沪深300、中证红利分别上涨0.48%、0.47%、0.62%；科技股仍在调整，科创50、恒生科技下跌0.32%、0.29%；小微盘行情平淡，中证2000下跌0.05%，万得微盘股指上涨0.01%；权益行情反弹，万得全A上涨0.38%，成交额1.52万亿元，较昨日缩量124亿元 [2][8] - 市场结构性特征延续，大盘价值品种领涨，上证50、中证红利均涨0.62%，科创品种回调，科创50和科创100分别下跌0.32%和0.45% [8] - 板块行情轮动，房地产板块显著走强，SW指数上涨3.19%；“反内卷”中传统行业明显上涨，SW钢铁、煤炭、建筑装饰、建材指数分别上涨1.44%、1.10%、1.05%和0.96%；大金融表现出色，SW非银金融、银行指数分别上涨1.37%和0.92%；汽车、传媒、军工、电子分别下跌0.62%、0.54%、0.41%和0.31% [8] 债市 - 10年、30年国债收益率分别上行1.45bp、1.60bp至1.66%、1.88%；10年、30年国债期货主力合约下跌0.16%、0.36% [2] - 债市波动方向未随市场所愿，9日交易农商行监管收紧预期，利率小幅调整，10日切换至棚改重启预期，长端利率与房地产指数同步运行，连续两日调整后，10年、30年国债收益率来到1.66%、1.88%，久期品种有一定性价比，债市扰动集中在预期层面，暂无实质利空落地 [6] 商品 - 供需两端政策预期共振，黑色系大涨，供给侧有控产信号，山西省约600万吨粗钢产量压减，需求端地产政策预期升温，黑色系价格全线走高，焦煤、铁矿石、焦炭主力合约领涨，分别上涨4.24%、3.67%和3.56%，热轧卷板和螺纹钢上涨2.16%和1.89%，地产后周期链建材品种受提振，玻璃涨5.25% [4] - 光伏板块热度不减，多晶硅与工业硅主力合约分别大涨5.50%和3.74%，多晶硅自7月2日以来累计涨幅26.21%，自6月25日以来累计上涨32.86%，广期所上调多晶硅期货涨停板幅度和投机交易保证金标准或平抑投机情绪 [4] 海外资产表现 - 美国新一轮关税交易情绪缓和，美元指数震荡，黄金价格窄幅波动，日内振幅0 - 0.5% [3] - 特朗普提出对进口铜加征50%关税，铜价波动大，COMEX铜价昨日下跌2.5%后今日开盘反弹，涨幅超2%，LME铜日内上涨近1% [3] - OPEC+讨论自10月起暂停增产安排，但市场担忧关税引发需求走弱，WTI与布伦特原油延续偏弱态势，开盘后走低，盘中跌幅超1.5% [3] 流动性与资金面 - 流动性收敛，央行重启净投放328亿元，7月以来连续7个交易日净回笼，银行间流动性由极松到中性；非银隔夜利率开于1.50 - 1.52%，午后资金压力缓解，非银质押利率、信用&存单隔夜成本下行至1.40%、1.45 - 1.50%，全天加权，R001、R007分别为1.39%、1.52%，较前一日上行1bp、2bp [5] - 资金面收紧，存单一级发行部分提价，9个月、1年期大型国股行存单发行利率回到1.60%之上，9个月在1.60 - 1.63%区间，1年期在1.62 - 1.65%区间；1个月存单发行利率从1.46%反弹至1.50%；3个月存单发行利率稳定在1.52 - 1.53%附近 [5][6] - 7月3M、6M买断式回购到期规模分别为7000、5000亿元，MLF先后到期1000、2000亿元，市场或迎来首轮买断式回购续作结果，资金利率能否下行需观察央行中长期资金操作 [6] 板块分析 地产板块 - 地产板块走强与市场对城市更新行动预期相关，“反内卷”行情7月1日启动，由中央财经委会议驱动，城市更新政策预期暂无明确信号支撑，今日地产行情可能是部分资金借城市更新推动反弹，其他资金参与情绪升温结果 [8][9] 银行板块 - 银行继续上涨，2024年以来“持续上涨 - 短暂回调 - 继续上涨”模式未变，5月以来加速上涨，资金关注度上升，后续波动可能增大，参考2024年8月末，银行板块拥挤度达高位后行情回落，若低利率且无主线环境不变，银行仍值得关注，波动或带来参与机会 [9] 科技品种 - 科技品种回调，海外算力链走弱，昨日海外算力链行情分歧，龙头品种高位回落，昨日晚间英伟达大幅上涨成全球首家市值超4万亿美元公司，但今日海外算力链分歧加大，龙头品种跌幅扩大，资金追高意愿下降 [10] 港股 - 恒生指数上涨0.57%，恒生科技下跌0.29%，地产、周期和金融品种表现出色，AH股溢价指数下跌0.79%至129.61，跌破130，南向资金净流入29.02亿港元，建设银行净流入5.88亿港元且上涨3.16%，资金青睐港股红利品种，阿里巴巴和美团分别净流入5.73亿和4.85亿港元，腾讯控股净流出7.29亿港元 [10] 棚改重启分析 - 市场对棚改重启期待源于中央城市工作会议重启猜想，上届会议2015年末召开与棚改货币化安置政策推进时点吻合，但棚改与货币化安置政策在会议前已出现，结合近期国办、求是网发文，若会议重启，内容或围绕城市更新，是否将棚改纳入主线有待考究 [7] - 对债市而言，短期利空情绪调整或非坏事，波动回归打开盈利空间，若利空无法证实，调整是机会 [7]

房企融资规模 - 上半年房企融资规模1844亿元，同比下降30%，二季度融资1004亿元，环比上升19%但同比下降25%，仍处历史低位[1] - 上半年65家典型房企中，TOP10房企平均融资额114.98亿元，TOP51+房企平均融资额12.33亿元，同比增长17.81%[4] - 下半年房企融资环境将基本保持稳定，但融资规模难有大幅增长[1][6] 融资结构分化 - 上半年新增融资中，央国企占比达86%，华润置地6月发行四笔共70亿元中期票据并获得144.94亿港元及人民币境外贷款[5] - 民营房企发债以少数未出险品牌房企为主，出险房企融资难问题突出[1] - 上半年房企债券融资总额同比下降约20%，信用债占比超六成[3] 融资成本差异 - 上半年房企境内债券融资成本2.71%，较2024年下降0.2个百分点，整体新增债券类融资利率3.28%[3] - 滨江集团平均融资利率从2024年3.4%降至上半年3.1%，创历史新低[3] - 境外债利率高企，绿城中国美元债利率8.45%，新城发展美元债利率11.88%[2] 债务压力 - 2024年房企债券到期规模4829亿元，同期发行规模仅2209亿元[7] - 2025年房企到期债务规模5327亿元，第三季度为偿债高峰约1600亿元[7] 流动性补充措施 - 万科完成A股库存股出售计划，出售7296万股获4.79亿元[8] - 荣盛发展通过资产抵债化解约23.3亿元债务[8] - 雅居乐出售子公司股权获1.91亿元用于债券兑付[8] 政策支持 - 城市房地产融资协调机制"白名单"贷款审批金额从5万亿元攀升至6.7万亿元[9] - 2025年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，重点包括收购存量商品房[9] - 上半年多家房企债务重组取得进展，协信远创与金科股份完成司法重整[9] 行业转型 - 城市更新成为重要抓手，前4个月全国新开工改造城镇老旧小区5679个[10] - 河北、重庆、辽宁、上海等地老旧小区改造开工率超50%[10] - 建设"好房子"被提出作为房企提升竞争力的关键路径[10]

房地产行业 - 市场上涨主要由政策预期驱动，传闻中央城市工作会议将聚焦城市更新和棚改[1] - 国务院副总理何立峰强调将消费品以旧换新与城市更新结合，构建房地产发展新模式[1] - 国家发改委提出高质量推进新型城镇化四大行动，国务院办公厅发文拓展城市更新应用场景[1] - 房地产板块午后集体爆发，多只个股涨停[6] 银行业表现 - 全球银行指数2024年普遍上涨，中国香港银行指数涨幅达88%[4] - A股银行板块延续涨势，四大行盘中均创历史新高[6] - 银行板块被视为市场稳定器，沪指涨0.48%收复3500点[5] - 非银金融行业主力资金净流入规模最大[11] 科技与半导体 - 英伟达计划9月推出专为中国市场设计的AI芯片，黄仁勋将访华[9] - 新芯片为Blackwell RTX Pro 6000改良版，移除部分先进技术组件[9] - 中国客户已测试芯片样品并表现出大规模采购意向[10] - 算力硬件板块出现获利回吐现象[4] 稀土与新能源 - 北方稀土预计上半年净利润同比增长1883%-2015%[6] - 第三季度稀土精矿交易价格环比上涨1.5%至19109元/吨[10] - 欣旺达计划2026年推出第一代全固态电池产品[10] - 硅能源板块维持涨幅，多家厂商上调报价[6] 市场资金动向 - 全市场成交额15153亿元，较上日缩量124亿元[5] - 北向资金总成交2022.64亿元，招商银行成交20.13亿元[13] - 主力资金净流入前五大行业：非银金融、房地产、医药生物、有色金属、银行[11] - 净流出前五大行业：电子、汽车、机械设备、国防军工、通信[11] 行业估值 - 房地产、石油石化、钢铁领涨，汽车、传媒、国防军工领跌[19] - 国防军工、电子、纺织服饰交易热度提升居前[19] - 农林牧渔、非银金融、食品饮料等板块PE处于历史百分位低位[19]

市场表现 - 上证指数收涨0 48%至3500点上方 深证成指收涨0 47% 创业板指收涨0 22% [1] - 沪深两市成交额达1 49万亿元 较昨日缩量约100亿元 主力资金净流出约190亿元 [1] 行业板块 地产相关概念 - 城市更新 工程咨询 房地产开发等板块午后大幅上行 [1] - 广咨国际 国义招标均30cm涨停 渝开发实现4连板 华夏幸福 重庆建工 深深房A等多股涨停 [1] 光伏概念 - 硅宝科技涨超18% 光伏相关概念全天保持强势 [1] 稀土永磁概念 - 京运通 北方稀土双双涨停 板块呈现震荡上行态势 [1] 其他领涨板块 - 钢铁 煤炭 券商 快递 创新药等概念涨幅居前 [1] 弱势板块 - 船舶制造 PCB 存储芯片 游戏 消费电子等概念日内表现低迷 [1]

城市更新模式 - 纬四路老街通过"自主更新"模式实现蜕变，从传统小餐馆、修脚店转变为特色咖啡馆、古着店等年轻人喜爱的商业形态 [1][3] - 政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式在该区域得到实践，鼓励产权所有人自主更新 [3] - 商埠区采用渐进式更新策略，通过重点项目带动区域价值提升，同时保留部分"漏网之鱼"供创业者开发 [16][19] 商业转型与租金优势 - 纬四路店铺租金处于洼地，年租金6-20万元不等，相比成熟商圈动辄数十万的年租金更具吸引力 [10][11] - 柚子咖啡以年租约6万元租下60多平方米店铺，面积是此前经营时的三倍，年租金只多2万 [11] - VILLA SHAKA租用400平方米空间年租金20多万，Dou's Coffee年租金6万，相比山师东路同等面积便宜14万 [11] 店铺特色与经营策略 - 老街聚集十多家特色店铺，包括柚子咖啡、VILLA SHAKA咖啡、MEMORIAL古着店等，每家都有独特主理人和风格 [5][7][9] - 店铺注重保留老建筑特色，如VILLA SHAKA修复老厂房工业复古风，CHINAYK打造飞机主题咖啡店 [7][9][14] - 主理人推崇长期主义，注重产品品质和服务体验，通过差异化定位吸引客群，咖啡店客单价从十多元到上百元不等 [25][27] 流量获取与运营 - 店铺承接商埠区网红打卡地外溢客流，经三路自带流量帮助纬四路店铺获得曝光 [22] - 主理人通过特色环境、优质产品和服务吸引顾客自发打卡分享，减少主动营销投入 [25][26] - 阿布家的茶店推出茶艺课程和免费品茶活动，1个月接待近50位客人，主动接住流量 [29][32] 基础设施改善 - 2023年启动的雨污合流管网改造工程使老街在大雨天气基本没有积水，为商业发展提供保障 [21][24] - 商埠区已完成主路雨污合流管网改造，少量支路正在收尾施工 [21][24] 区域发展规划 - 济南将商埠区"一园十二坊"作为重点保护更新区域，《济南市"一园十二坊"传统风貌区保护规划》已获批 [16] - 济南城市投资集团策划将商埠区打造成"文商产旅居"深度融合的历史风貌片区，重点打造"济南1904"街区 [16][18] - 已启动商埠区城市更新一期项目，包括济南宾馆、中山公园、万紫巷等更新项目，部分将于今年完成 [18]

行业表现 - 工程咨询服务、城市更新、工程建设等房地产相关概念大幅拉升 [1] - 广咨国际、国义招标双双30cm涨停，中设咨询20cm涨停，东宏股份、重庆建工、光大嘉宝、渝开发等多股涨停 [1] 市场数据 - 1-6月国内各类挖掘机销量65637台，同比增长22.9% [1] - 上半年一二线城市宅地出让金增长均超40%，部分城市出让金收入已接近去年全年水平 [1] - 上海交易所的钢筋和热轧卷板期货价格均迎来上涨 [1] 政策动态 - 发改委表示以"两重""两新"资金使用为抓手，加大新型城镇化重点领域投入 [1]

项目概况 - 临安首个城市地标级文商旅项目吴越里将于明年6月正式亮相 由国兴集团、临安文商旅集团、吴越商管公司及明道集团联合打造 [3] - 项目位于临安核心区域锦城街道 地处一街三区核心位置 总投资8 2亿 总占地面积7 2万平方米 共17幢楼 [3] - 商业部分2 6万平方米 含文昌阁2796平方米和南坛剧场1326平方米 酒店部分1 3万平方米 [3] 项目特色 - 建筑设计深度挖掘吴越文化历史基因 融合宋代街巷肌理与现代设计 重现衣锦城坊市风貌 [3] - 业态布局以文化+、商业+为主线 汇聚非遗工坊、国潮零售、特色餐饮及数字文旅体验 形成全天候消费场景 [3] - 计划引进超过30%的临安首店及文化店 打造集非遗传承、在地文化、品质商业、夜色经济于一体的地标项目 [4] 招商与合作伙伴 - 希尔顿格芮精选酒店已签约入驻 位于项目西南侧 共3幢楼 总面积约12000平方米 设置客房约100间 [4] - 酒店将以一房一景一故事演绎吴越文脉 提升临安文旅配套品质 [4] 文化亮点 - 文昌阁遵循历史原韵 采用钢木混合结构与传统楼阁结合 建设三层五重檐十字歇山顶式楼阁 配备两部楼梯与电梯 [5] - 文昌阁将设置文创空间、茶空间、沉浸式数字体验空间及象征祈福的敲钟仪式 [5] - 南坛剧院将上演以吴越国历史为蓝本的《陌上花开》歌舞剧 并举办脱口秀等当代艺术活动 [5] 周边联动 - 一座石桥将街区与衣锦城遗址公园相连 游客可领略唐宋时期历史遗迹 同时享受滨水酒吧、咖啡厅、餐厅等现代设施 [5]

公司业绩表现 - 上半年累计实现营收增长51%，利润总额增长95%，净资产增长17% [2] - 聚焦建筑施工、建设投资和绿色生态产业三大主业精准发力 [2] 重大项目建设进展 - 中标海口五源河片区(式金村)城市更新项目，规划总用地约317亩，总投资约47.55亿元 [2] - 浩业物流园安居房项目(海建雅居)总投资35.49亿元，预计年内开始销售，将提供2700余套安居房 [2] - 琼山区桂林片区(二期)城市更新项目总投资14.73亿元，施工进度总体完成35%，部分住宅楼已施工至19层 [2] - 海南大学观澜湖校区教学及生活服务设施(三期)项目总投资9.51亿元，总建筑面积12.54万平方米，进度近半，计划2026年6月竣工 [2] 下半年工作计划 - 加快推进浩业物流园安居房项目和琼山区桂林片区(二期)城市更新项目进入装修阶段 [3] - 力争海口五源河片区(式金村)城市更新项目和陵水陵河南片区五期城市更新项目动工建设 [3]