保障性住房建设 - 厦门市已建立"求职免费一年一张床 就业五年内五折租一间房 安家不高于四五折购一套房 双困家庭四档租保障房"的住房保障体系[1] - 保障性住房以小户型统一装修经济实用为原则 安装橱柜等家居用品 保障人数已达30万人[2] - 保障性租赁住房项目位于核心地段 平均热岛强度室外噪声通风与采光系数均高于二星级绿色建筑标准[1] 社区配套设施建设 - 厦门保障房项目周边同步建成幼儿园生鲜超市社区医疗站等配套设施 形成15分钟生活圈[2] - 银川市已建成城市一刻钟便民生活圈31个 覆盖小区97个 服务群众35万余人[5] - 芜湖市今年75个城镇老旧小区改造将在10月完工 惠及居民2.7万户[8] 老旧小区改造 - 芜湖市采用"同心瑞东议事厅"机制解决群众问题 改造过程居民满意度达98%[7] - 改造内容包括解决雨污水管网问题 增加停车位 建设休闲广场 停车位缺口达300多个[6] - 采用"改造+长效管理"模式 推动物业规范化服务[8] 社区治理创新 - 淄博市胜利社区心理服务中心累计为上百位居民提供咨询 社区纠纷发生率下降近30%[10] - 建立街道社区两级联动议事机制 通过"党群议事会""板凳课堂"等载体让居民参与决策[10] - 构建"党委领导政府组织业主参与物业服务"的社区治理新格局[11] 养老服务设施 - 淄博市胜利社区每百户居民拥有综合服务设施面积超过30平方米 60%以上面积用于居民活动[11] - 社区建设医养结合中心日间照料中心 为71岁居民提供半年养老补助[11] - 银川市民生花园社区老年人占比达25% 配套建设社区食堂等适老设施[5]

政策导向与城市群格局 - 国家支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区打造世界级城市群 推动成渝和长江中游城市群成为增长极 增强中西部和东北城市群对区域协调发展的支撑作用 [1] - 中国将形成"3+2+N"城市群新格局 三大世界级城市群为发展主力 [2] 经济规模对比 - 2024年GDP总量排名：长三角33.16万亿元＞大湾区14.84万亿元＞京津冀11.5万亿元 [4] - 2024年万亿GDP城市分布：长三角9个＞大湾区4个＞京津冀3个 [4] - 2024年人均GDP排名：大湾区17万元＞长三角13.9万元＞京津冀10.5万元 [4] - 城市数量对比：长三角41个＞京津冀16个＞大湾区11个 [5] - 人口规模对比：长三角23799万人＞京津冀10925.2万人＞大湾区8754万人 [5] 科技创新能力 - 研发投入强度：京津冀4.27%＞大湾区3.54%＞长三角3.33% [5] - 2025全球创新指数百强集群排名：深圳-香港-广州集群位列榜首 北京第4 上海-苏州第6 杭州第13 南京第15 [5] - PCT专利申请量：深圳-香港-广州集群117,542件 北京集群49,792件 上海-苏州集群42,819件 杭州集群11,128件 南京集群8,242件 [6] - 科学论文发表量：北京集群331,874篇 上海-苏州集群206,292篇 深圳-香港-广州集群193,635篇 [6] - 风险资本交易量：上海-苏州集群8,705件 深圳-香港-广州集群6,916件 北京集群6,727件 [6] 对外贸易表现 - 2025年上半年港口集装箱吞吐量Top10中三大城市群占据6席：上海港2706万标箱（增速6.1%） 宁波舟山港2105万标箱（增速9.8%） 深圳港1723万标箱（增速10.8%） 广州港1364万标箱（增速7.7%） 天津港1225万标箱（增速3.1%） 苏州港504万标箱（增速3.1%） [9] - 2025年上半年深圳以微弱优势超越上海成为全国外贸第一城 [8] - 广州出口增速位居外贸十强市首位 金华进出口增速在外贸十强市中位居首位 [11] 战略定位与特色优势 - 京津冀承载特殊政治功能和非经济功能 作为首都所在地代表国家脸面 [2][12] - 长三角以不到4%国土面积创造全国近四分之一经济体量 体现全面发展优势 [12] - 大湾区在"一国两制三关税区"条件下建设 具有资源丰富和开放性优势 [12] - 三大城市群形成功能互补、各具特色的战略组合 共同推进高质量发展 [12]

菜场焕新：烟火裹文脉 市井见风雅 城市历史文化的保护和传承，很重要的一点，就是要守护城市的烟火气。"姑苏烟火漫卷处，一城风物半城鲜"，在苏州改造换新后的彩香菜市 场里，感受最鲜活的姑苏城、最地道的江南味。 清晨6点多，第一缕阳光刚爬上姑苏城的粉墙黛瓦，干将西路旁彩香菜市场的烟火气已漫出巷口。一层美食区里，慈姑片的酥脆裹着蛋饼的软 糯；汤面摊位的师傅手起勺落，五花八门的苏式浇头溅出鲜气；食客们端着瓷碗嗦面，拿着手机打卡拍照。 央视网消息：在我国有140多座国家历史文化名城、近1300片历史文化街区以及6.8万处历史建筑等，它们共同构成了传承中华优秀传统文化的 丰厚载体，让城市留住记忆，让人们记住乡愁。近日印发的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出："促进城市文化繁荣发 展"，要求"推动城市历史文化保护利用传承"。跟随记者的镜头，一起去品味城市里的烟火气，看看古城古街怎样焕发新活力，各地如何保护 城市文脉。 游客 周青悦：氛围感很强，很有烟火气，进来就有扑面而来的那种香气。 如今，有着40多年历史的彩香菜市场成了市民游客的文化打卡地。这一切得益于三年前的城市更新改造。 依照"菜篮子工程"提质重点和 ...

新房市场供需概况 - 8月份60城新房在售项目数量环比下降1.0% 待售项目量环比微降0.6% [1] - 新房线上找房热度指数为57.1 较7月减少0.3个点 其中一线城市61.3 新一线61.6 二线56.8 三四线52.3 [1] - 120~140平方米户型占比20.8% 环比增加0.1% [1] 新房价格表现 - 重点60城新房线上找房均价19383元/㎡ 环比微降0.5% [2] - 60城中有20个城市均价上涨 2个城市持平 38个城市下跌 [2] - 分城市梯队环比涨幅：一线城市0.5% 新一线0.3% 二线-1.2% 三四线-1.2% [25] 政策环境分析 - 中央层面推进房地产长效机制建设 强调巩固市场止跌回稳态势 释放改善性需求 [3] - 地方政策涉及限购放开（北京五环外/上海外环外不限购） 公积金优化（北京/天津/上海等） 购房补贴（郑州5000万元消费券）等多维度调整 [4][5] - 住房保障政策推进 东莞启动168套配售型保障房 深圳将403个存量项目纳入"白名单"并放款4039.68亿元 [6][9] 城市价格异动情况 - 惠州新房均价环比上涨6.6%居首 青岛涨5.7% 广州涨4.8% [23][33] - 厦门均价环比下降6.8%跌幅最大 太原降5.8% 三亚降5.4% [23][33] - 一线城市中广州涨4.8% 上海涨0.6% 北京降0.4% 深圳降2.1% [25] 区域市场特征 - 高能级城市在售项目降幅收窄：一线城市环比降0.2% 新一线降1.5% 二线降0.8% 三四线降0.5% [10] - 找房热度呈现领先销售面积变动的特征 8月销售面积25.2万平方米创年内新低 [15] - 90~120平方米户型占比29.4%保持主流 刚需刚改需求稳定 [21]

城市高质量发展政策导向 - 中央发布推动城市高质量发展的意见 要求加快城市发展方式转型 以内涵式发展为主线[1] - 城镇化率进入30%至70%快速发展区间中后期 城市问题集中显现 需通过城市更新和存量调整解决[1] - 推动城市从增量扩张转向存量提质增效 聚焦结构优化 动能转换 品质提升 绿色转型 文脉赓续和治理增效[1] 区域发展战略与资源配置 - 19个城市群承载全国75%人口 贡献85%国内生产总值 成为经济核心载体[1] - 要求因城施策增强发展动力 从传统要素驱动转向特色优势驱动 避免同质化发展[2] - 通过提升存量空间效益 优化资源利用效率 盘活闲置低效用地等措施挖掘存量潜力[2] 产业发展与空间利用创新 - 开展工业上楼和复合用地模式 发展科技研发型都市制造业 促进新旧动能转换[2] - 改革生产要素市场化配置机制 解决土地要素错配问题[2] 城市建设投融资机制 - 建立可持续的投融资体系 统筹财政资金 社会资本和金融渠道[3] - 通过政府搭台企业唱戏模式 吸引社会资本参与 探索可持续运营模式平衡投入产出[3] 人才与创新竞争力建设 - 现代城市竞争力体现在知识经济 创新能力和资源配置效率 人才是核心要素[3] - 注重以人为本 营造高品质生活空间 繁荣多元文化 提高治理水平以吸引高素质人才[3]

文章核心观点 - 佛山市禅城区通过土地空间优化和制度创新 实现从中心城区向城市中心的转型 推动制造业回城和高质量发展 [2][4][11] - 禅城利用轨道交通优势和高铁网络 强化资源配置能力 吸引科技企业和先进制造业投资 [4][14][16] - 通过文化赋能消费和场景创新 禅城促进二产与三产深度融合 激发内生增长动力 [28][30][31] 空间优化与制度创新 - 禅城土地开发强度高达82% 远超国际警戒线30%和佛山全市38%的平均水平 面临产业承载空间不足的挑战 [7] - 启动都市工业载体"三年千万"行动计划 目标三年建设超1000万平方米高质量工业载体 目前已建成超800万平方米 [11][14] - 创新"集转国"土地模式 通过国有化提升土地价值 采用"30%出售+70%出租"方式平衡改造成本和收益 [11] - 国有工业用地储备规模超3000亩 超过过去15年出让总和 为产业提供新空间 [14] 制造业投资与产业升级 - 2023-2024年工业投资连续两年双位数增长 2024年1-6月增速11.4%领跑全市 [15] - 2024年上半年先进制造业投资增长58.8% 高技术产业投资猛增1.8倍 [15] - 2024年1-7月签约落地超亿元项目90个 其中59个为本地企业增资扩产项目 投资额183.1亿元 同比激增80.34% [16] - 星通半导体项目投资约45亿元 预计年产值30亿元 打造大湾区最大芯片封测基地 [4][16] - 宽普科技新产业园达产后预计年产值8亿元 年纳税额8000万元 [11] 交通优势与资源集聚 - 广佛南环开通后 禅城至广州市中心通勤时间缩短至15分钟 [4] - 广湛高铁佛山站建设后 禅城至湛江时间缩至1.5小时内 直连全国高铁网络 [4][21] - 依托高铁站口和地铁站口 打造科技园和产业园 吸引科技企业集聚 [4] 生产性服务业发展 - 禅城提出"佛山制造 禅城服务"战略 建设佛山中央法务区 引入中国贸促会大湾区调解中心等核心机构 [24] - 与广东省科学院 佛山大学签订研发合作协议 落地南方电网绿电绿证服务平台 [25] - 创建国家级人力资源产业园 建设现代保险产业集聚区 落地全省首单中试综合保险 [25] 文化消费与场景创新 - 美陶湾核心片区南风古灶汇聚10多个非遗项目 近500家文创企业 2024年游客量突破260万人次 [30] - 新增规上企业46家 经营主体3887家 形成集旅游 观光 研习 购物于一体的生态圈 [30] - 组建"万亿城央"商业联盟 联动重庆渝中区 成都武侯区等中心城区 探索跨区域商业合作 [31] - 2024年大型音乐节跨城观演占比全国排名第二 形成"佛山模式" [30]

市场供应动态 - 9-10月天津预计20余个新盘入市 主要集中在市内六区及环城四区 河西区成为供应热点 包括津铁绿城体北潮鸣、保利津门天珺、金地梅江印、绿城玉百合等多个高品质项目 [1] - 天津楼市已逐步进入以新产品为主导的发展阶段 老旧项目市场声量持续减弱 [1] 企业销售业绩 - 2025年1-8月天津房地产TOP10企业销售额403.8亿元 入榜门槛17.7亿元 [1] - 泰达建设以69.3亿元销售额蝉联榜首 中海地产59.5亿元位列第二 天津城投集团53.3亿元位列第三 [1][2] - 销售面积方面 泰达建设21.2万㎡排名第一 我也集团20.8万㎡位列第二 中海地产19.6万㎡排名第三 [2] 项目销售表现 - 2025年1-8月商品住宅TOP10项目销售金额119.43亿元 入榜门槛9.2亿元 [3] - 上东金茂晓棠/锦棠以14.83亿元销售额蝉联榜首 金茂泮湖满庭12.96亿元位列第二 体北金茂府12.95亿元排名第三 [3][4] - TOP10项目销售面积49.2万㎡ 入榜门槛3.68万㎡ 上东金茂晓棠/锦棠6.56万㎡居首 中建·理想城5.69万㎡第二 保利西棠和煦5.37万㎡第三 [3][4] 政策环境 - 天津推出购存量房提取住房公积金支付首付款新举措 允许通过公积金贷款或按揭贷款购买存量房的购房人提取本人及配偶公积金账户金额支付首付款 [5] - 《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布 为各地推动城市高质量发展提供重要指引 [5] 土地市场 - 2025年8月天津市推出土地20宗 规划建面142.54万㎡ 其中住宅用地1宗位于静海区 商业/办公用地1宗 工业用地16宗 其它用地2宗 [5] - 8月住宅用地成交3宗 均底价出让 分别位于武清区、北辰区、红桥区 其中红桥区地块为城市更新地块 由地方国企竞得 或将引入代建 [7]

城市发展战略转型 - 中国城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段 中央城市工作会议强调走中国特色城市现代化新路 [1] - 佛山禅城区提出打造都市制造中心 产业服务中心 商业消费中心和岭南文化中心 加快从中心城区迈向城市中心 [5] - 禅城通过"集转国"模式优化土地配置 实现土地合法流通和价值增长 解决产业空间不足问题 [12] 土地空间优化与载体建设 - 禅城土地开发强度高达82% 远超30%国际警戒线 但拥有21平方公里工业用地红线和26平方公里现状工业用地 [8] - 启动都市工业载体"三年千万"行动计划 三年建设超1000万平方米高质量载体 2023年以来已建成超800万平方米 [12][16] - 国有工业用地储备规模超3000亩 超过过去15年出让总和 为产业投资提供空间保障 [16] 产业投资与制造业升级 - 2023-2024年工业投资连续两年保持双位数增长 2024年1-6月增速11.4%领跑全市 [18] - 2024年上半年先进制造业投资增长58.8% 高技术产业投资猛增1.8倍 [18] - 2024年1-7月签约落地超亿元项目90个 其中59个为本地企业增资扩产项目 投资额183.1亿元同比激增80.34% [20] 轨道交通与区位优势提升 - 广佛南环开通 广湛高铁佛山站启动建设 禅城到广州市中心通勤时间将缩短至15分钟 [6] - 依托高密度轨道交通网络打造站口科技园和产业园 吸引科技企业投资 [6] - 广湛高铁佛山站下一站为高铁广州站 使佛山融入全国高铁网络 [24] 创新生态与服务体系构建 - 禅城启动建设"佛山中央法务区" 引入中国贸促会大湾区调解中心等核心机构 [26] - 与广东省科学院 佛山大学签订战略合作协议 与南方电网合作落地绿电绿证服务平台 [27] - 发布总规模50亿元产业基金体系 包括20亿元政府投资基金和30亿元国企基金 [22] 消费升级与文化赋能 - 实施"城市格调提升三年行动计划" 活化历史街区和老旧物业 [30] - 美陶湾核心片区南风古灶汇聚10多个非遗项目 近500家文创企业 2024年游客量突破260万人次 [31] - 引入万象天地 山姆会员店等140余家首店品牌 组建"万亿城央"商业联盟开展跨区域合作 [30][32] 企业案例与项目落地 - 宽普科技新建71亩智能科技园 达产后预计年产值8亿元 年纳税额8000万元 [4][13] - 星通半导体拿下90亩工业地块 计划投资约45亿元打造大湾区最大芯片封测基地 预计年产值30亿元 [6][20] - 道氏技术与芯培森合资落地原子级科学计算算力中心 德晟智造 蜂群航空 奥创智能科技等项目相继落地 [16]

城市高质量发展政策导向 - 中央发布城市高质量发展意见 要求加快城市发展方式转型 以内涵式发展为主线推动质量提升 [1] - 中国城镇化率处于30%至70%快速发展区间 当前进入中后期阶段 城市边际效用递减而资源环境成本递增 [1] - 19个城市群承载全国75%人口 贡献85%国内生产总值 经济动能是城市兴衰核心变量 [1] 城市发展模式转变 - 推动城市从增量扩张转向存量提质增效 以城市更新为抓手优化结构、转换动能、提升品质 [1] - 因城施策增强发展动力 从传统要素驱动转向特色优势驱动 避免同质化发展造成的资源浪费 [2] - 激活存量资源潜力 通过提升空间效益、优化资源利用效率、盘活闲置低效用地等措施挖掘潜力 [2] 城市建设与融资机制 - 建立可持续城市建设运营投融资体系 统筹财政资金、社会资本和金融渠道 [3] - 通过政府搭台企业唱戏模式 利用市场机制吸引社会资本及公众参与 [3] - 政府与社会资本协商开发 探索可持续运营模式平衡投入产出 [3] 城市竞争力核心要素 - 现代城市竞争力体现在知识经济、创新能力和资源配置效率 人才是核心要素 [3] - 注重以人为本 提供优质生活工作教育环境 吸引高素质人才增强创新活力 [3] - 繁荣多元文化 加强城市治理 提高居民福祉水平 实现可持续高质量发展 [3]

政策核心观点 - 建立可持续的城市建设运营投融资体系，强化中长期信贷供给，发挥债券市场、股票市场融资功能，鼓励保险、信托等机构提供金融服务 [1] - 推动城市高质量发展需释放债券市场功能价值，发挥REITs优势，优化盈利与收益分配机制吸引社会资本，建立全生命周期融资工具组合，推进地方融资平台改革转型 [1] 债券市场融资 - 地方政府专项债券是城市建设项目的关键资金保障，需扩大其资金使用范围以精准对接新型基础设施建设和绿色低碳转型等核心需求 [1] - 截至9月3日，2025年地方政府专项债券资金大量投向基建领域，其中27.72%流入市政和产业园区基础设施，18.38%投向交通基础设施建设 [2] - 在当前利率低位窗口，应发挥债券市场融资调节作用以降低融资成本，并开发具备中长期属性、收益稳健的投资产品以构建稳定资金供给体系 [3] - 地方政府正优化债券资金使用结构，例如广州市提出用足用好超长期特别国债、地方政府专项债券等各类资金，积极拓宽市场化融资渠道 [2] 不动产投资信托基金优势 - REITs作为连接资本市场与城市建设的重要纽带，为城市建设项目搭建了全新的权益融资通道 [3] - 通过将运营成熟、现金流稳定的项目打包发行REITs，可实现资产证券化变现，回收资金作为新项目资本金，形成“投资建设—运营成熟—REITs盘活—资金再投资”的闭环 [4] - 政策对REITs发行的支持不断推进，2月证监会支持新型基础设施及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，5月两办意见推动符合条件的项目发行基础设施领域REITs [4] - 建议进一步放宽公募REITs市场准入，将小区商业设施、停车场等项目纳入基础资产池，并设立政策性担保对民生类项目提供增信 [4] 吸引社会资本与融资工具组合 - 社会资本参与的主要掣肘是盈利模式不清晰，需通过优化项目运营机制与收益分配机制来构建可持续盈利模式 [6] - 建议建立全生命周期融资工具组合，前端启动资金利用超长期特别国债，中端开发融资采用REITs和绿色金融工具，后端运营融资使用经营性物业贷款、保险资金股权投资等 [6] - 为扩大资金来源，可创新资本金注入方式，如用“财政贴息+担保增信”、设立城市更新专项基金等方式吸引保险、养老基金等长期资本进入 [6] 地方融资平台改革 - 当前地方融资平台所依托的公用事业定价普遍偏低，扭曲了资源配置效率并制约了其可持续发展 [6] - 应逐步理顺城市公用事业定价机制，更多引入市场化定价方式如阶梯定价，让价格反映成本与价值并兼顾社会公平 [7] - 需推动地方融资平台从传统的政府依赖型向市场运作型转变，以提升其自身盈利能力与市场竞争力 [7]